Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.
Радомир, 20.05.2019 г.
В И М Е
Т О Н А Н А Р О Д А
Радомирският районен съд, гражданска
колегия, четвърти състав, в публично заседание на двадесет и втори април през
две хиляди и деветнадесета година в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: РОСЕН АЛЕКСАНДРОВ
при секретаря Т.
П., като разгледа докладваното от районния съдия гр. д. № 937 по описа за 2018 г.,
за да се произнесе, съобрази следното:
Предявени
са обективно съединени искове с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД и
чл. 86 ЗЗД.
В
исковата молба ищцата твърди, че на 02.11.2014 г., като купувач, сключила с
ответника предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който
ответникът се задължил да ù прехвърли собствеността върху дворно място,
с площ от минимум. кв. м, от които урегулирана площ . кв. м, образуващо парцел .
(първи за имот с планоснимачен номер двеста
седемдесет и пети), в кв. . (двадесет и пети) по плана на с. А., обл. С. и западната половина от масивна къща - близнак,
построена върху парцел . (втори) в кв. . (двадесет и пети) по плана на с. А., обл. С., заедно с построените в това място паянтова плевня
и фурна, за обща продажна цена в размер на 15 000,00 лева.
В
изпълнение на договора ищцата заплатила на ответника при сключването му задатък в размер на 1500,00 лева, съгласно чл. 1, ал. 2 от
договора.
По
силата на сключения договор ответникът се задължил да сключи окончателен
договор и да прехвърли собствеността върху описаните имоти в уговорения срок,
като своевременно предаде владението върху тях, в деня на нотариално
изповядване на сделката по окончателно прехвърляне на собствеността върху
имотите.
Ответникът
поел задължение и да осигури технически сключването на окончателния договор в
срок, да набави и предостави за своя сметка всички документи, удостоверяващи
правото му на собственост, както и други документи, изискуеми от закона за
нотариалното оформяне на сделката, да направи за своя сметка, чрез оторизирано
и лицензирано за това лице (физическо или юридическо), трасиране и означаване
на граница на поземления имот до датата на предаване на владението върху същия,
от деня на сключване на този договор да прекрати предлагането за продажба
на имотите,
независимо под каква форма, да погаси всички направени разходи (ток, вода,
телефон, ТЕЦ, такси за поддръжка на общи части и др., данъци, такси и т. н.)
във връзка с поддържането на имотите до момента на предаване на владението им и
пр.
Към
настоящия момент обаче ответникът не бил осигурил технически сключването на
окончателния договор в срок, не направил трасиране и означаване на граница на
поземления имот, нито изпълнил останалите си задължения по чл. 6 - 8 от
договора, като не бил прехвърлил на ищцата собствеността на дворното място и
собствеността на западната половина от масивна къща - близнак по надлежния
нотариален ред в срок до 17.12.2014 г., съгласно чл. 3 ал. 1 и 2 от договора.
Ищцата
твърди, че на 17.12.2014 г., в 11,00 часа, тя и ответникът се явили за
сключване на окончателния договор в кантората на нотариус Б.М., с район на
действие - района на Районен съд – С., като окончателен договор не бил сключен
по вина на ответника, поради неизпълнение на задълженията му по чл. 5 от
договора, което било потвърдено и от волеизявлението на представляващия
ответника - продавач по сделката, материализирано в констативен протокол от
17.12.2014 г.
Ответникът
не представил също и надлежни документи за сключване на сделката съобразно
уговорения предмет и цена (несъответствия в договорената квадратура на имота,
липса на трасиране, несъответствия по данъчната оценка и др.).
Посочва,
че съгласно чл. 10 от договора при неизпълнение на задълженията от страна на
ответника, последният дължал връщане на платения от ищцата задатък
в двоен размер, както и неустойка в размер на законната лихва за забава и
всички виновно причинени вреди и загуби, които са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на договора, включително направените разходи по
подготовка за сделката.
След
17.12.2014 г. ищцата търсила многократно ответника за доброволно уреждане на
отношенията помежду им, но без резултат. На 05.02.2015 г. изпратила до
ответника покана със заверка на съдържание, с ясно описание на недостатъците и
пропуските по изпълнение на задълженията на ответника по сключения договор,
включително констатирани разминавания между предварително договорените условия
и съществени недостатъци по представените на 17.12.2014 г. документи, с която
покана му предоставила допълнителен срок за изпълнение задълженията му по
сключения предварителен договор и представяне на пълен комплект от коректно
изготвени документи, годни за сключването на окончателен договор. В поканата
било отправено и искане за възстановяване на направените от ищцата допълнителни
разноски по сключване на окончателен договор, а именно транспортни и нотариални
разходи в размер на 150,00 лева. Поканата била получена от ответника на
06.02.2015 г.
Поради
липса на отговор от страна на ответника на първата покана, на 18.03.2015 г.
ищцата изпратила до него втора покана със заверка на съдържание, която била
получена на 19.03.2015 г. С втората покана на ответника бил предоставен за
втори път нов допълнителен срок за доброволно изпълнение на задълженията по
предварителния договор, като била посочена и нова дата и час - 24.03.2015 г. от
10,45 ч., за явяване в кантората на нотариус Б. М., за сключване на окончателен
договор.
С
поканата ответникът бил уведомен, че последващото
бездействие и/или неизпълнение на задълженията му, както и неявяването му за
сделка в посочения ден, ще се счита за пълно неизпълнение на договорните
задължения по сключения предварителен договор с всички законови последици,
произтичащи от това.
Ответникът
не се явил в кантората на нотариус Б. М. за сключване на окончателен договор на
втората фиксирана дата за изпълнение - 24.03.2015 г., с което свое виновно
поведение, въпреки готовността на ищцата (подготвени и изпратени до нотариуса
проекти на нотариални актове, писмена молба до нотариуса за сключване на сделка,
готовност за изпълнение на задълженията по договора), поставил сключването на
окончателния договор в пълна невъзможност.
На
09.10.2015 г. ищцата изпратила на ответника трета покана със заверка на
съдържание, получена на 09.10.2015 г., с която ищцата изрично направила
едностранно волеизявление за разваляне на процесния
предварителен договор от 02.11.2014 г., поради виновното и пълно неизпълнение
на договорните задължения от страна на ответника, както в срока по договора,
така и в двукратно допълнително дадения срок за изпълнение с покани от
05.02.2015 г. и от 18.03.2015 г., като предоставила на ответника допълнителен
срок от 14 дни, считано от датата на получаване на поканата със заверка на
съдържание, да ù върне платения задатък в
двоен размер, а именно сумата от 3 000,00 лева. Поканата била връчена на
ответника на 09.10.2015 г., като и понастоящем нямало плащане от негова страна.
С
оглед изложеното, моли, ответникът да бъде осъден да заплати сумата от 3000,00
лева, представляваща двойния размер на дадения от ищцата задатък
по сключения на 02.11.2014 г. предварителен договор за покупко-продажба, ведно
със законната лихва върху посочената сума, считано от датата на исковата молба
до окончателното плащане, както и сума в размер на 886,93 лева, представляваща
обезщетение за забавено плащане за периода от 24.10.2015 г. до датата на
завеждане на исковата молба – 25.09.2018 г.
С
отговора на исковата молба, ответникът не оспорва наличието на сключен между
страните предварителен договор за покупко – продажба
от 02.11.2014 г. Твърди, че своевременно се снабдил с всички необходими
документи във връзка с изповядване на сделката и многократно е подканял ищцата
да сключат окончателен договор, но тя непрекъснато отлагала изповядването на
сделката пред нотариус.
Посочва,
че датата 17.12.2014 г. била уговорена между страните за явяване пред нотариус
за проверка на необходимите писмени документи и уточняване датата на сключване
на окончателния договор. Твърди, че на датата, уговорена за изповядване на
сделката пред нотариус – 18.02.2015 г., се явил Р. С. Б. – пълномощник на
ответника, разполагащ с нотариално заверено пълномощно, но ищцата не се е явила
и не е изпратила свой представител, с което станала причина сделката да не бъде
изповядана. Ответникът бил изправна страна и добросъвестно изпълнил
задълженията си по сключения предварителен договор, като не отговаряли на
истината твърденията на ищцата, че ответникът не представил надлежни документи,
необходими за сключване на сделката.
По
изложените съображения моли исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни и
недоказани.
В
съдебно заседание ищцата, редовно призована, се явява лично и с представител по
пълномощие – адв. П. К. от САК, който подържа
исковете и моли за уважаването им.
В
съдебно заседание ответникът, редовно призован, не се явява, представлява се от
пълномощник по чл. 32, т. 1 ГПК – адв. Б. Б. от ПАК,
която оспорва предявените искове.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните и като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна:
Между страните не се спори, а се
установява и от събраните по делото писмени доказателства, че на 02.11.2014 г. е
сключен предварителен договор, по силата на който ответникът Н.Б. се е задължил
да продаде на ищцата Т.К. следните свои недвижими имоти: дворно място, с площ
от минимум .кв. м, от които урегулирана площ . кв. м, образуващо парцел -.
(първи за имот с планоснимачен номер двеста
седемдесет и пети), в кв.. (двадесет и пети) по плана на с. А., обл. С., при граници (съседи): от двете страни улици, С. и
А. Б. и С. М. А., заедно с построените в това място паянтова плевня и фурна,
както и западната половина от масивна къща - близнак, построена върху парцел.-.
(втори за имот с планоснимачен номер двеста
седемдесет и пети), в кв. 25 (двадесет и пети) по плана на с. А., обл. С., за обща продажна цена в размер на 15 000,00 лева,
от която купувачът при подписване на договора заплаща задатък
(капаро) в размер на 1500,00 лева, а останалата сума в размер на 13 500,00
лева страните са уговорили да бъде изплатена в деня на сключване на
окончателния договор.
В чл. 3 от договора страните са
уговорили, че следва да се явят пред нотариус за сключване на окончателен
договор най-късно до 30.11.2014 г., като промяна на договорения срок може да
става само по взаимно писмено споразумение между страните по договора.
Уговорено е също, че ако до 30.11.2014 г. страните не са сключили окончателен
договор или не са променили договорения срок, те се задължават на 17.12.2014
г., в 11,00 ч. да се явят в кантората на нотариус Б. М. в гр. С..
Ищцовата страна е представила по делото писмени доказателства, от
които се установява, че ответникът е собственик на описаните в предварителния
договор имоти (нотариален акт № ., том ., дело № ./1981 г. на С. районен съдия,
нотариален акт № ., том ., дело № ./1982 г. на С. районен съдия, нотариален акт № ., том . дело № 530/1986 г. на С. районен
съдия, решение от 11.12.1985 г. по гр. д. №
./1985 г. по описа на РС – С., както и 2 бр. удостоверения за наследници,
издадени от кметство, с. А.).
По делото е представен констативен
протокол от 17.12.2014 г., съставен от нотариус Б. М., с район на действие –
района на РС – С., от който се установява, че на посочената дата в кантората на
нотариуса са се явили Т.Ж.К., както и Р. С. Б., като пълномощник на продавача Н.А.Б.,
като в протокола са отразени изявленията на явилите се лица, от които става
ясно, че е налице пречка за сключване на окончателен договор, тъй като липсват
декларации по чл. 264 ДОПК от упълномощителката Г.В.,
като наред с това няма дадени права в пълномощното на Н.Б. за продажба на
плевня в парцел I-275 по плана на с. А., тъй като не
е издадено удостоверение за търпимост на сградата от община С.в, защото
сградата е разрушена.
По делото е представен и констативен
протокол от 24.03.2015 г., съставен от нотариус Б. М., с район на действие –
района на РС – С., от който се установява, че на посочената дата в кантората на
нотариуса са се явили Т.Ж.К., от една страна и М. И. Ч., И. М. Ч., К. В. С. и Е.
Т. П., като пълномощници на Г. И. В., от друга страна,
като в протокола са отразени изявленията на явилите се лица, от които става ясно,
че е налице пречка за сключване на окончателен договор, тъй като не се явяват
лицата К.С. Я. и Н.А.Б..
Ответникът е представил и
констативен протокол от 18.02.2015 г., съставен
от нотариус Б. М., с район на действие – района на РС – С., от който се
установява, че на посочената дата в кантората на нотариуса са се явили Н.А.Б., М.И.
Ч., И. М. Ч.в, К. В. С., К. С. Я. и Е. Т. П., като в протокола са отразени
изявленията на явилите се лица, от които става ясно, че е налице пречка за
сключване на окончателен договор, тъй като не се явява купувачът Т.Ж.К..
Представени са също и 3 бр.
пълномощни, по силата на които ответникът е упълномощил Р. С. Б. да го
представлява при продажбата на процесните имоти,
както и да подготви всички документи в тази връзка.
По делото са представени и 3 бр. телепощи, изпратени от ищцата до ответника, като с първите
две телепощи ищцата е предоставила допълнителен срок
на ответника за сключване на окончателен договор, а с последната е заявила
изрично, че разваля сключения предварителен договор поради неизпълнение на
задълженията по него от страна на продавача, претендирайки от последния да
ѝ върне заплатеното от нея капаро в двоен размер, а именно 3000,00 лева.
Видно от приложените по делото известия за доставяне, изпратените телепощи са получени съответно от ответника, неговата
съпруга и дъщеря.
За доказване твърденията си, че
ищцата е разполагала с необходимия финансов ресурс за закупуване на имотите, са
представени 2 бр. извлечения от сметка, с титуляр – ищцата Т.К., от които се
установява, че за периода от 25.11.2014 г. до 30.11.2014 г. наличността по
сметката е в размер на 21 303,70 лева, а за периода от 18.02.2015 г. до
24.03.2015 г. наличността е 16 496,09 лева.
По делото са представени и други
писмени доказателства, които са неотносими към
правния спор и не следва да бъдат обсъждани в настоящия съдебен акт.
По делото са събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите А.Л., Р.
Б., Д.Н. и К. Б..
Пред съда свидетелят А. Л. сочи, че
е посещавал два пъти кантората на нотариус Б. М. в гр. С., заедно с ищцата по
повод покупко – продажба на недвижим имот в с. А.
Според свидетеля ищцата е разполагала към датата на огледа на имотите и
впоследствие към датата на първото посещение при нотариуса с цялата сума за
закупуване на имотите. Свидетелят твърди, че при първото посещение в кантората
на нотариуса не е бил сключен окончателен договор, защото не дошли всички
продавачи, като в този ден не са правени уговорки за определяна на друга дата
за сключване на окончателния договор.
Пред съда свидетелят Р. Б. сочи, че
е брокер на недвижими имоти, като по силата на пълномощно, подписано от
продавача Н.Б., на два пъти е посетил кантората на нотариус Б. М. в гр. С. по
повод покупко – продажба на недвижим имот в с. А..
Свидетелят твърди, че при първото посещение през м. декември 2014 г. са били
налични всички документи за сключване на окончателния договор, като е имало
изготвен от нотариуса и проект на нотариален акт, по който обаче купувачът Т.К.
е имала възражения, вследствие на което нотариусът е дал на същата срок от два
часа за нанасяне на корекции. След това обаче Т.К. не се е явила пред нотариуса
и по тази причина не е бил подписан окончателният договор. Свидетелят посочва,
че при първото посещение при нотариуса е разполагал с пълномощно от продавача
да подготви документите за имотите, предмет на предварителния договор. Сочи, че
посещението при нотариуса през м. декември 2014 г. е било с цел нотариусът да
прегледа документите и евентуално да се сключи сделката. Според свидетеля, на
посочената дата е присъствал и продавачът Н.Б.. Твърди, че по повод сключването
на окончателния договор дъщерята на продавача – свидетелката К. Б., е провеждала
многократно разговори с купувача Т.К.. При
второто посещение на 16.02.2015 г., която дата била уговорена по телефона с
ищцата, последната не се явила пред нотариуса и по тази причина окончателният
договор отново не бил сключен.
Свидетелката К. Б., която е дъщеря
на ответника Н.Б., сочи, че също е присъствала на двете срещи при нотариус Б. М.
в гр. С., като на първата дата (17.12.2014 г.) е присъствал и нейният баща.
Заявява, че на тази дата не се е стигнало до подписването на окончателен
договор, тъй като ищцата е имала забележки към изготвения от нотариус Б. М.
проект на нотариален акт, след което нотариусът е предоставил два часа за
нанасянето на корекциите. След това страните са се явили пред нотариуса, но
ищцата е имала претенции и по нейна вина договорът не е бил сключен. На втората
дата, която била определена от ищцата, последната не се явила, което
препятствало сключването на окончателния договор. Според свидетелката първата
уговорена дата (17.12.2014 г.) е била единствено за явяване на страните пред
нотариуса за проверка на документите. Свидетелката посочва, че с ищцата са
провеждали многократни разговори по повод сключването на окончателния договор.
Свидетелят Д.Н. посочва пред съда,
че е собственик на агенция за недвижими имоти в гр. С., като ищцата се е
свързала с него и пожелала да купи процесните имоти,
по повод на което бил сключен договор между него и ищцата. Единият от имотите е
бил застроен, а другият – не. Посочва, че е бил подписан и още един
предварителен договор за покупко – продажба на друг
имот в същото село. Свидетелят твърди, че е присъствал при сключването на
предварителния договор, както и когато ищцата е заплатила капарото на ответника.
Свидетелят не си спомня дали ответникът е присъствал при първото посещение при
нотариуса.
Горната фактическа обстановка е
несъмнена. Тя се установява от събраните по делото писмени доказателства, които
съдът кредитира изцяло. Съдът прецени събраните по делото гласни доказателствени средства, заедно и поотделно, при
съпоставка и във връзка с неоспорените писмени доказателства, като показанията
на свидетелката К. Б. прецени по реда на чл. 172 ГПК
и ги кредитира изцяло, като взаимно допълващи се, безпротиворечиви
и съответстващи на останалия събран по делото доказателствен
материал.
При така установеното от фактическа
страна съдът прави следните правни изводи:
За да уважи предявения
иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, съдът следва да установи наличие на действителен предварителен договор за покупко-продажба, виновно неизпълнение
от страна на Н.Б. - обещател по предварителния договор, на задължението
за сключване на окончателен договор за покупко-продажба
на процесните недвижими имоти, уговорен и заплатен от ищцовата страна задатък, обезпечаващ изпълнението на това задължение, изправност на ищцата и упражняване от страна на
същата на предвидения в чл. 93 ЗЗД
отказ от договора и претендиране на дадения задатък в уговорения двоен размер.
Няма спор между страните, че същите са били обвързани
от действието на валиден предварителен
договор за покупко-продажба, пораждащ за всяка от
тях права и задължения. В чл.
1, ал. 2 от договора е постигнато съгласие част от
уговорената продажна цена за имота
(общо 15 000,00 лева), с размер от 1500,00 лева, да бъде
заплатена от купувача на продавача при подписване на предварителния договор и да има
качеството на задатък по смисъла
на чл. 93
ЗЗД. Не съществува спор между страните,
че така посочената сума е заплатена на продавача, а това се установява и от
показанията на свидетеля Д.Н.. В чл. 3 от
договора страните са уговорили, че следва да се явят пред нотариус за сключване
на окончателен договор най-късно до 30.11.2014 г., като промяна на договорения
срок може да става само по взаимно писмено споразумение между страните по
договора. Уговорено е също, че ако до 30.11.2014 г. страните не са сключили
окончателен договор или не са променили договорения срок, те се задължават на
17.12.2014 г., в 11,00 ч. да се явят в кантората на нотариус Б. М. в гр. С.. В
чл. 10 от договора е уговорено, че при неизпълнение
на задълженията на продавача, произтичащи от договора, за купувача се поражда
правото да иска връщане на
дадения задатък в двоен размер.
Спорният по делото въпрос се свежда
до това дали датата 17.12.2014 г. е уговорена от страните за сключване на
окончателния договор или единствено за проверка на документите, необходими за
изповядване на сделката и възникнало ли е право в полза на купувача да развали
предварителния договор и да иска връщане в двоен размер на даденото капаро.
Отговорът на така поставения въпрос
произтича от приложимата към спора разпоредба на чл. 20 ЗЗД, според която при
тълкуване на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните
и отделните уговорки да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се
схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора,
обичаите в практиката и добросъвестността.
Тълкувайки разпоредбите на
предварителния договор за покупко – продажба във
връзка едни с други, съдът приема, че действителната обща воля на страните е
била в срок до 30.11.2014 г. да сключат окончателен договор, явявайки се пред
нотариус. В случай, че това не се случи, те
се задължават на 17.12.2014 г., в 11,00 ч. да се явят в кантората на нотариус Б.М.
в гр. С. (чл. 3, ал. 2). Тази дата според настоящия съдебен състав е уговорена
между страните за сключване на окончателен договор, като в тази връзка съдът
приема за неоснователно възражението на ответника, че така посочената дата е
била уговорена единствено за комплектоване на
документите, необходими за изповядване на сделката. Текстът на посочената
разпоредба от договора следва да се тълкува във взаимовръзка с текста на чл. 3,
ал. 1 от договора. Двете разпоредби са поместени в глава втора, озаглавена
„Срок на договора“, от което следва, че и двете касаят изпълнението на
задължението и на двете страни за сключване на окончателен договор.
Безспорно се установява, че страните
не са сключили окончателен договор в срок до 30.11.2014 г., без по делото да са
ангажирани доказателства за причините за това. Следователно, не може да бъде
вменено във вина на продавача несключването на договора в първоначално
уговорения срок. При това положение съдът приема, че след изтичането на така
уговорения срок – 30.11.2014 г., и двете страни са в неизпълнение на
задълженията си, произтичащи от предварителния договор и касаещи прехвърлянето
на собствеността в изискуемата се от закона нотариална форма. Този извод на
съда се подкрепя и от факта, че страните не са ангажирали доказателства, от
които да е видно, че по силата на писмено споразумение между тях са продължили
първоначално уговорения срок, така, както е уговорено в чл. 3, ал. 1 от
договора. Дори да се приеме обратното и да се счете, че срокът за сключване на
окончателния договор е бил продължен до 17.12.2014 г., когато страните е
следвало да се явят пред нотариус Б. М. в кантората му в гр. С., то от
събраните по делото доказателства се установява, че на процесната
дата се е явила ищцата, ответникът, както и представител на ответника, като в
съставения констативен протокол от 17.12.2014 г. е отразено, че е липсвала
декларация по чл. 264 ДОПК от страна на Г. И. В., както и че няма дадени права
в пълномощното от Н.Б. за продажба на плевня в парцел ., защото не е издадено
удостоверение за търпимост на сградата от Община С., тъй като сградата е
разрушена. От събраните гласни доказателствени
средства се установява, че продавачът Н.Б. е присъствал на процесната
дата, което, впрочем се признава и от ищцовата страна
в депозираната искова молба. Установява се също, че ищцата Т.К. не е била
съгласна с изготвения от нотариуса проект на нотариален акт, което е наложило
нотариусът да ù предостави допълнителен срок за корекции, след изтичането
на който ищцата е предявила нови претенции и окончателен договор не е сключен. Установява
се безспорно, а това се признава и от ищцата в депозираната писмена защита, че
желанието на последната е било продажбата на имотите по двата предварителни
договора да се извърши едновременно, като същата не е имала интерес към
продажбата им поотделно.
С оглед изложеното, настоящият
съдебен състав е на становище, че причината да не се сключи окончателен договор
не може да се вмени единствено във вина на продавача. Това е така, тъй като
дори да се приеме, че продавачът не е представил удостоверение за търпимост на
въпросната плевня, за която става ясно, че всъщност е разрушена, ищцата от своя
страна е заявила претенции по съдържанието на проекта на нотариалния акт,
изготвен от нотариуса и наред с това е заявила желанието си двете сделки да
бъдат изповядани в един и същи ден, което на въпросната дата е било невъзможно
да се случи, тъй като, както се посочи и по-горе, е липсвала декларация по чл.
264 ДОПК от страна на една от съсобственичките – Г. И. В..
Следва да се отбележи и че никъде в
предварителния договор, сключен между страните, няма клауза, която да ги
задължава да изповядат двете сделки едновременно, от което следва, че за
ответника не е съществувало подобно задължение, още повече, че по втората
сделка същият е имал качеството на съсобственик и е бил само един от
продавачите, т. е. евентуалното едновременно изповядване на двете сделки не е
зависело единствено от неговата воля.
Тук следва да се отбележи, че за
твърденията на ищцата в исковата молба за това, че ответникът не е осигурил
технически сключването на окончателния договор в срок, не е направил трасиране
и означаване на границата на поземления имот и не е изпълнил останалите си
задължения по чл. 6 - 8 от договор, в хода на производството не се събраха
никакви доказателства.
Неизправността на страните е
продължила и след 17.12.2014 г., като видно от събраните по делото
доказателства, на следващите две уговорени дати за изповядване на сделката
последователно не се е явила първо ищцата, а след това и ответникът.
При това положение съдът приема, че
и двете страни са еднакво неизправни, като не са изпълнили задълженията си една
към друга. Според мотивите на решение № ./20.12.2017 по т. д. №./2016 г. на
ВКС, ТК, . т. о., при двустранните договори е възможно и двете страни да не са
изпълнили насрещните си задължения. Тогава всяка една от двете еднакво
неизправни страни може да иска развалянето на облигационната връзка, като
договорът ще бъде развален в обща вреда и полза. В този случай двустранната
вина на страните не ще бъде пречка за упражняване на правото по чл. 87 ЗЗД,
доколкото всяка страна е както длъжник по неизпълненото от нея задължение, така
и кредитор на неизпълненото от другата страна насрещно задължение. Наличието на
двустранно неизпълнение на договора ще има само тази последица при развалянето
му, че никоя от страните по него не ще може да иска от другата обезщетение за
неизпълнението ù, респективно никоя от тях няма правото да задържи
получения задатък или да иска дадения от нея такъв в
двоен размер, защото тя самата също е неизправна.
От изложеното следва, че макар
ищцата да е упражнила надлежно правото си да развали сключения с ответника
предварителен договор чрез изпратената до последния телепоща,
получена от неговата съпруга на 09.10.2015 г., същата няма право да иска дадения от нея задатък
в двоен размер, защото тя самата също е неизправна страна по договора, което на
свой ред налага извода, че предявеният иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД е неоснователен и недоказан и като
такъв следва да бъде отхвърлен.
По иска по чл. 86 ЗЗД:
С оглед акцесорния
характер на този иск и предвид отхвърляне на иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД,
на отхвърляне подлежи и иска с правно основание чл. 86 ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищцата сумата от 886,93 лева, представляваща
обезщетение за забавено плащане за периода от 24.10.2015 г. до датата на
завеждане на исковата молба – 25.09.2018 г.
По разноските:
При този изход на делото и на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответника
направените разноски по делото, които възлизат на сумата от 500,00 лева - заплатено
адвокатско възнаграждение. В последното съдебно заседание ищцата е направила възражение
с правно основание чл. 78, ал. 5 ГПК за прекомерност на възнаграждението на
процесуалния представител на ответника, което съдът намира за основателно, като
счита, че заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение е прекомерно,
съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, поради което
следва да бъде намалено на основание чл. 78, ал. 5 ГПК. Съобразно разясненията,
дадени с Тълкувателно решение № . от 06.11.2013 г. на ВКС по т. д. №./2012 г.,
ОСГТК, съдът не е обвързан с ограничението на § 2 от Наредба № ./09.07.2004 г.
и е свободен да намали възнаграждението до предвидения в същата наредба
минимален размер. В случая размерът на претендираното
възнаграждение следва да бъде намален до 432,00 лева (чл. 7, ал. 2, т. 2 от
Наредба № . от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения), която сума ищцата следва да бъде осъдена да заплати на
ответника.
Ръководен
от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Т.Ж.К., с ЕГН: **********,
с адрес: *** срещу Н.А.Б., с ЕГН: **********, с адрес: *** искове с правно
основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за заплащане на следните суми:
3000,00 лева (три хиляди лева), представляващи двойният размер на дадения от
ищцата задатък по сключения на 02.11.2014 г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната
лихва върху посочената сума, считано от датата на исковата молба – 25.09.2018
г. до окончателното плащане, както и 886,93 лева (осемстотин осемдесет и шест
лева и деветдесет и три стотинки), представляващи обезщетение за забавено
плащане за периода от 24.10.2015 г. до датата на завеждане на исковата молба –
25.09.2018 г.
ОСЪЖДА Т.Ж.К., с ЕГН: **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на Н.А.Б., с ЕГН: **********,
с адрес: *** сумата от 432,00 лева (четиристотин тридесет и два лева), представляваща
сторени от ответника разноски по делото.
Решението може
да бъде обжалвано пред Пернишкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:
ВЯРНО С
ОРИГИНАЛА.
/В.К/