РЕШЕНИЕ
№ 538
гр. Ямбол, 03.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Марина Хр. Х. Иванова
при участието на секретаря Т.С.К.
като разгледа докладваното от Марина Хр. Х. Иванова Гражданско дело №
20232330101804 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по искова молба А. К. М. против М. А.
К., с която се претендира да бъде обявен за окончателен сключен между страните на
06.01.2021 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот.
В исковата молба се твърди, че на 06.01.2021 год. между страните бил сключен
предварителен договор за покупко – продажба на подробно описан недвижим имот,
находящ се в гр. Я. При подписване на договора продажната цена била заплатена и бил
уговорен срок за прехвърляне правото на собственост. Въпреки опитите на ищцата
ответникът отказал да сключи окончателен договор. Междувременно ищцата
констатирала, че имотът е повторно продаден на трето лице. Посоченото довело до
необходимостта от завеждане на иск с правно основание чл. 135 ЗД против ответника и
това трето лице, който бил уважен с влязло в сила решение. Ищцата счита, че са
налице всички предпоставки за уважаване на претенцията, като претендира и
присъждане на разноски.
Отговор на исковата молба не е депозиран.
В с.з., исковата молба се поддържа от ищцата и процесуалния й представител.
Ответникът – лично и чрез упълномощен адвокат изразява становище за
неоснователност на иска.
Съдът след, като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, намери за установено следното от фактическа страна:
Страните не спорят, че между тях е бил сключен на 06.01.2021 год.
предварителен договор за покупко –продажба на недвижим имот, по силата на който
ответникът в качеството си на продавач и ищцата, в качеството си на купувач са
уговорили, че се задължават да сключат окончателен договор за покупко – продажба на
1
недвижим имот , находящ се в гр. Я., м. „***“, с площ 603 кв.м., заедно с построената в
този имот сграда със застроена площ 42 кв.м., подробно описан в НА № *** год.
Уговорена е продажна цена в размер на 4000 лв., изплатена на продавача в деня на
подписване на договора. Предвиден е срок за сключване на окончателен договор – - до
20.02.2021 год. Договорът е сключен в писмена форма, като в чл. 7 от същия е
предвидено , че продавачът се задължава в срок до 20.02.2021 год. – лично или чрез
упълномощено от него лице да се споразумее с купувача за точен ден и час , в който
трябва да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор.
По делото е приложен описания в предварителния договор НА № *** год., по
силата на който ответникът е придобил посредством покупко – продажба процесния
недвижим имот,
Не се спори още и, че с НА № *** год. ответникът се е разпоредил възмездно с
имота в полза на трето лице – Ж.И.И., както и че с Решение № *** год. по гр. дело №
*** год. на ***РС е уважен предявен от ищцата К. против ответника по настоящото
дело К. и третото лице Ж.И. иск с правно основание чл. 135 ЗЗД , като по отношение
на А. К. е обявен за относително недействителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот, обективиран в гореописания нотариален акт.
Представени са още скица и данъчна оценка на имота, в последната вписано, че
за имота няма непогасени данъчни задължения.
По делото са събрани и гласни доказателства.
В показанията си св. Х. посочва, че знае, че А. е купила вила от М. за 4 000 лв.
Знаела от ищцата, която й се обадила по телефона, че е отишла да търси ответника да й
прехвърли вилата, но той и семейството му станали да се карат нещо, поискали още
пари, които ищцата им пратила по зетя на свидетелката.После жената на М. продала
вилата на друг човек. Свидетелката не знаела дали са върнали парите на ищцата. Не е
била пряк свидетел на случилото се,а от ищцата знае, че ги е търсила и скочили да ес
карат до бой, както и че го е търсила по телефона.
Св. М. посочва, че познава страните и е присъствал при сключването на
предварителния договор и при предаването на парите. Уговорили 2- 3 месеца срок за
сключване на окончателен. А. трябвало да доплати още пари, около 5000 – 5500 лв. им
била уговорката. Другите пари трябвало да се дадат на прехвърлянето. Не е виждал А.
да търси М. за сключване на окончателен договор. М. също не я бил търсил. Не знаел
какво се случва после с имота.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Правното основание на предявения иск е чл. 19,ал.3 от ЗЗД.
Успешното провеждане на иска предполага положителното установяване на
няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема
задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено
съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството
“изправна страна”, респ. неизправността на ответника, т.е. неговото бездействие, с
оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на
задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото,
предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на
особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността.
Предварителният договор следва да отговаря на общите изисквания за
2
действителност на всеки един договор: той трябва да съдържа всички общи елементи –
съгласие, основание и предмет. Особеното поради спецификата му е, че страните
трябва да са поели задължение за сключване на окончателен договор. Освен това
предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия
на окончателния договор.
В процесния случай според съда, а и безспорно между страните е, че е налице
валиден предварителен договор, сключен в писмена форма между ищцата и ответника
по делото на 06.01.2021 г., с който ответникът е поел задължение да продаде и
прехвърли на купувача собствеността на подробно описания в договора недвижим
имот. Налице са съществените елементи на договора - обещание за сключването на
окончателен договор, конкретен предмет и договорена цена. От събраните по делото
писмени доказателства по безспорен и категоричен начин се установява, че ответникът
е получил, договорената в предварителния договор сума от 4000 лв. в деня на
подписването му.
Следващо съществено обстоятелство за основателността на иска по чл.19, ал.3
ЗЗД е към момента на вписването на исковата молба и постановяването на решението
обещателят да е собственик на имота. Това е така, защото според разпоредбата на
чл.363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху
недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността, в т.ч. и дали отчуждителят е собственик на имота. В случая безспорно
се установи, че на 10.05.2022 год. имотът е бил продаден на трето лице, както и че с
влязло в сила решение посочената сделка е била обявена за относително
недействителна по отношение на ищцата по настоящото дело. Трайна е съдебната
практика /така РЕШЕНИЕ № 18 ОТ 02.02.2016 Г. ПО ГР. Д. № 3124/2015 Г., Г. К., ІV Г.
О. НА ВКС и др./, че с успешното провеждане на иска по чл. 135 ЗЗД относителната
недействителност на сделката ползва кредитора, който я е поискал. Спрямо този
кредитор длъжникът се поставя в положението отпреди сделката.
В конкретния случай сключеният между страните предварителен договор и
извършеното плащане на уговорената продажна цена, удостоверено в договора
легитимира ищцата като кредитор и предвид уважаването на иска по чл. 135 ЗЗД
същата разполага с възможността да иска обявяване на предварителния договор за
окончателен.
С оглед на изложеното и т.к. , както беше посочено по-горе ответникът бива
поставен спрямо ищцата в положението отпреди сделката, то съдът приема, че същият
се легитимира като собственик на процесния недвижимия имот, по силата на
нотариален акт 25.08.2016 год. От представеното удостоверение за данъчна оценка се
установява, че няма непогасени данъчни задължения за имота.
Основния спорен между страните въпрос е дали ищцата или ответникът е
неизправна страна по договора, т.к. всяка от страните твърди, че насрещната страна е
тази, която не е изпълнила задълженията си и по-конкретно ищцата твърди
многократно да е търсила и канила ответника , за да сключат окончателен договор, а
ответникът навежда твърдения, че ищцата е тази, по чиято вина уговорения срок за
сключване на окончателен договор не е спазен, не е търсила ответника и у последния
е останало убеждението, че тя е загубила интерес към имота.
Съгласно чл. 9 от ЗЗД – страните могат свободно да определят съдържанието на
договора, доколкото то не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите
нрави , а според чл. 20а от ЗЗД – договорите имат сила на закон за тези, които са ги
3
сключили. В случая страните са уговорили в чл. 7 от предварителния договор, че
продавачът се задължава да се споразумее с купувача за точен час и дата, в който да се
яви пред *** за сключване на окончателен договор. Ответникът не е релевирал каквито
и да е доказателства да е изпълнил посоченото си задължение – да е отправил писмена
или устна покана до ищцата за явяване пред *** и прехвърляне на имота. Напротив
дори разпитания по негово искане свидетел посочва, че не е търсил ищцата.
В обобщение и поради това, че ищцата е изпълнила задължението си за плащане
на цената, т.е. същата е изправна страна по договора, а ответникът не е представила
доказателства, съобразно чл. 154 ал.1 от ГПК, че е изпълнил задължението си за
сключване на окончателния договор след настъпване на определения падеж и поради
осъществяването на фактическия състав на правната норма се пораждат правните й
последици-правото на ищцата да иска обявяване на договора за окончателен.Искът е
основателен и следва да се уважи.
На основание чл. 364 ал.1 от ГПК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати на
държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота-нотариална такса ,
определена по раздел ІІ т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес (112, 51 лв.) и
дължимия данък за придобиването на имуществото по чл.44 ал.1 от ЗМДТ в размер на
189,24 лв. , като съдът нарежда и вписването на възбрана върху имота за тия
разноски. Съгласно ал.2, съдът не издава препис от решението, докато ищецът не
докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за
имота. В шест месечен срок от влизане на решението в сила ищецът на основание
чл.115 ал.2 от ЗС следва да извърши отбелязване на решението в Службата по
вписванията при ***РС.
При този изход на делото ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищцата сторените в настоящото производство разноски в размер на 1013, 10 лв.-
заплатена държавна такса и адвокатско възнаграждение.
Ето защо, ЯРС
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен сключения на 06.01.2021 год. между А. К. М., ЕГН
********** и М. А. К., ЕГН ********** предварителен договор за прехвърляне на
право на собственост върху недвижим имот, находящ се в землището на гр. Я., м.
„***“, представляващ дворно място с площ 603 кв.м. с идентификатор № 87374.564.58,
при граници имоти №№
87374.564.59;87374.564.68;87374.564.57;87374.564.12;87374.564.63, в едно с
построената в имота едноетажна вилна сграда – еднофамилна , със застроена площ 42
кв.м., идентификатор № 87374.564.58.1, за сумата от 4 000 лв., заплатена напълно в
деня на подписване на договора.
ОСЪЖДА А. К. М., ЕГН ********** да внесе на основание чл. 364 ал.1 от ГПК
по сметката на ЯРС сумата от 112, 51 лв., представляваща следващите се разноски по
прехвърлянето на имота, както и по сметка на Община Я. -сумата от 189,24 лв.,
представляваща дължимия данък за придобиване на имущество по чл. 44 ал.1 от
ЗМДТ.
Да се впише служебно възбрана върху гореописания имот за последните
разноски.
4
На основание чл.115 ал.2 от ЗС дава на А. К. М., ЕГН **********, 6 - месечен
срок за извършване на отбелязване на влязлото в сила решение в Службата по
вписванията при ***РС.
ОСЪЖДА М. А. К., ЕГН ********** да заплати на А. К. М., ЕГН **********,
разноски за настоящата инстанция в размер на 1013, 10 лв.
Препис от решението не се издава до доказване от ищеца, че са заплатени
разноските по прехвърлянето и данъците за имота.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на страните
пред ЯОС.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
5