Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№………

гр. София, 15.07.2022 г.

 

В     И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на осми юни през две хиляди двадесет и втора година в състав:

СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА ЗИСОВА

при секретаря Панайотова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. №5086/2020 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от С.К.Н., с която са предявени срещу Ц.Й.К., А.Ж.К. и М.Л.Г. обективно съединени искове при условията на евентуалност, както следва:

- установителен иск с правно основание чл.124 ал. 4 ГПК, за неистинност на писмен документ, представляващ Пълномощно от 23.05.2014 г., със заверка рег. № 9829/23.04.2014 г. на подписа и рег. № 9830/23.04.2014 г. на съдържанието на документа от нотариус рег. №595 с р-н на действие СРС, по силата на което ищецът е учредил представителна власт на А.Х.Р. да се разпорежда с имот, представляващ апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********;

- предявен при условията на евентуалност конститутивен иск с правно основание чл.31 ЗЗД за унищожаване на Пълномощно от 23.05.2014 г., заверено с рег. №9829/23.04.2014 г. на нотариус рег.№595, р-н на действие СРС, като извършено от дееспособно лице, което при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си;

- предявен при условията на евентуалност установителен иск с правно основание чл. 26, ал.1 ЗЗД за признаване на нищожност на Пълномощно от 23.05.2014 г., заверено с рег. №9829/23.04.2014 г. на нотариус рег.№595, р-н на действие СРС поради противоречие на добрите нрави;

- установителен иск с правно основание чл.42 ЗЗД за недействителност на договори за покупко-продажба на недвижим имот, сключени както следва: с нотариален акт №64, том I, рег.№1766, дело №61/2014 г. на нотариус рег. №389, с р-н на действие СРС от 17.07.2014 г., по силата на който С.К.Н. продава на Ц.Й.К. 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. ********* и с нотариален акт №123, том I, рег.№2764, дело № 114/2014 г. от 21.11.2014 г., по силата на които С.К.Н. продава на Ц.Й.К. останалата 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********, като сключени без представителна власт поради липса на валидно пълномощно;

- предявен при условията на евентуалност установителен иск с правно основание чл.40 ЗЗД за недействителност на договори за покупко-продажба на недвижим имот, сключени както следва: с нотариален акт №64, том I, рег.№1766, дело №61/2014 г. на нотариус рег. №389, с р-н на действие СРС от 17.07.2014 г., по силата на който С.К.Н. продава на Ц.Й.К. 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. ********* и с нотариален акт №123, том I, рег.№2764, дело № 114/2014 г. от 21.11.2014 г., по силата на които С.К.Н. продава на Ц.Й.К. останалата 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********, като сключени във вреда на представлявания;

- осъдителен иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване правото на собственост на С.К.Н. и осъждане на ответника М.Л.Г. да предаде владението на недвижим имот - самостоятелен обект с идентификатор 68134.103.1.1.4, представляващ апартамент № 3, находящ се в гр. София, ул. „*********със застроена площ от 48.42 кв.м, заедно с прилежащите на имота таванско помещение с полезна площ от 2.98 кв.м, ведно с ведно с 0.349% идеални части от общите части на сградата и толкова ид.ч. от отстъпеното право на строеж върху държавното място.

 

Ищецът твърди, че на 04.10.1990 г. по силата на договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти от 04.10.1990 г. апартамент № 3, находящ с в гр. София, р-н „Средец“, ул. *********, ет.2, Твърди, че не е подписвал нотариално завереното пълномощно с рег. № 9829/23.05.2014 г. и удостовереното съдържание с рег. № 9830/23.05.2014 г. при нотариус Д.А., рег. № 595, р-н на действие СРС, с което да упълномощава А.Х.Р. да се разпорежда с посочения по-горе имот. Твръди, че към датата на съставяне на пълномощното е страдал от заболяване, което трайно го лишава от възможността да разбира и ръководи постъпките си. Със сключен на 17.07.2014 г. договор за покупко-продажба чрез пълномощник - А.Х.Р., е прехвърлен на Ц.Й.К., 1/2 ид.ч. от процесния апартамент, като по време на сделката К. е в брак с А.Ж.К. и придобива имот в режим на съпружеска имуществена общност. Продажната цена по договора е 20000 лв., като е договорено 15000 лв. да бъдат платени по банковата сметка на ищеца в деня на сделката и 5000 лв. - по банковата сметка на ищеца в тримесечен срок от 17.07.2014 г. На 06.10.2014 г. ищецът е признат за собственик на основание давностно владение на останалата 1/2 ид.ч. от гореописания недвижим имот с нотариален акт за собственост № 100, том I, рег. № 2411, дело 85/2014 на нотариус рег. 389, р-н на действие СРС. На 21.11.2014 г. по силата на договор за покупко-продажба, отново чрез пълномощника си А.Р., е прехвърлена на Ц.К. останалата 1/2 ид.ч. от апартамента. Продажната цена по договора е 20000 лв., като сумата е платена по банковата сметка на ищеца в „Банка ДСК“ ЕАД. На 11.05.2015 г. чрез договор за покупко-продажба на недвижим имот Ц.К. и А.К., в режим на СИО, прехвърлят гореописания недвижим имот на М.Л.Г. за продажна цена 65000 лв. с нотариален акт № 80, отм II, рег. № 2426, дело 198/2015 на нотариус рег.№ 041, р-н на действие СРС. Моли да бъде обявен за неистински документ пълномощното с рег. № 9829/23.05.2014 г., като твърди, че не е подписвал същото, а при условията на евентуалност – че към момента на издаването му не е бил в състояние да разбира и ръководи действията си поради заболяване – неврологичен дефицит и нарушение а функциите на мозъка в резултат на продължителна употреба на алкохол, както и че упълномощаването на Р. да се разпорежда с имота му противоречи на добрите нрави. Моли договорите за покупко-продажба на процесния имот да бъдат обявени за недействителни, като сключени от пълномощник без валидна представителна власт, а при условията на евентуалност – като увреждаща представлявания сделка, за което увреждане е налице знание у пълномощника и преобретателя. Моли да бъде признат на собственик на имота, а ответницата М.Л.Г. – последен прибретател, да бъде осъдена да му предаде владението.

Ответниците А.К. и Ц.К. оспорват исковете. Оспорват твърденията за пороци на волята на цитираното по-горе пълномощно, оспорват твърденията за нееквивалетна престация при покупко-продажбата на апартамента и сделка във вреда на представлявания. Предявяват възражение за изтекла погасителна давност по иска за унищожаване на сделката. Позовават се на изготвена психиатрична консултация през 2014 г., която да обезпечи множеството сделки, извършени в този момент от ищеца и изготвена след извършен преглед доц. д-р Б.Щ.. Оспорват упълномощителната сделка да страда от порок – нарушение на добрите нрави, доколкото в упълномощаването на третото лице да извърши действия от името на нарушителя не притиворечи на морала или обществените норми на поведение. Оспорват покупко-продажбите на идеалните части от имота да представляват увреждащи упълномощителя сделки – считат, че цената е пазарна, съобразена с обстоятелството, че се продава идеална част от имот, както и че липсва споразумяване между пълномощника и приобретателя във вреда на упълномощителя. Оспорват и ревандикационния иск, като считат, че е налице валидно разпореждане с имота от страна на ищеца, а те от своя страна са прехвърлили имота на третата ответница, която го е придобила по силата на възмездна сделка.

Ответникът М.Л.Г., чрез назначения особен представител - адв. Д.И.М. от СА, не взема становище по иска.

 

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

 

По иска по чл. 124 ал. 4 ГПК за установяване на неистинност на документ:

Искът е допустим: 1). предявен е преди да е преклудирана възможността за оспорването на документа по реда на чл. 193 ГПК в производство по друго гражданско дело между страните; 2) документът доказва или отрича факт от значение за възникването, съществуването, изискуемостта или погасяването на гражданско право или правоотношение и 3) ищецът има правен интерес от установяването или отричането на гражданското право или правоотношението, доколкото от него е производен и правният му интерес да оспорва документа. Доколкото отговаря на тези критерии, изведени от казуална практика ВКС (решение № 229 от 24.04.2019 г. по гр. д. № 246/2018 г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС), за ищеца е налице правен интерес от предявяване на иск за неистинност на документ.

Установява се от Пълномощно от 23.05.2014 г., със заверка рег. № 9829/23.04.2014 г. на подписа и рег. № 9830/23.04.2014 г. на съдържанието на документа от нотариус рег. №595 с р-н на действие СРС, че ищецът С.К.Н. е учредил в полза на А.Х.Р. представителна власт „да продава, ипотекира, залага, използва като банкова гаранция“ от името и за сметка на пълномощника собственият му недвижим имот, представляващ апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********.

Ищецът твърди, че документът не е подписан от него, поради което представлява неистински документ.

Установява се от приетите по делото съдебно-графически експертизи (първоначална – л.197-204 и повторна - л.235-238), че ръкописният текст „С.К.Н.“ и подписът в графа „Упълномощител“ на цитираното по-горе пълномощно са изписани и положени от ищеца С.К.Н.. Вещите лица са установили съвпадения в общите графически признаци (транскрипция, относителен размер и наклон, степен на свързаност и степен на разтегливост), както и в по-характерните частни признаци (направление на движението при изписване на елементи, форма на движение при свързването им, относително разположение на елементи и т.н.). Установените съвпадения между изследвания документ и образците от сравнителния материал са устойчиви и достатъчни по обем за категоричен извод относно авторството на подписите – че са положени от едно и също лице. При работа с оригиналния документ, съхраняващ се при нотариуса, извършил удостоверяванията на подписа и съдържанието на документа, вещото лице по първоначалната графическа експертиза не е открило признаци на прекопиране, предварителна подготовка за имитация, рисуване или пренасяне с техническо средство. Вещото лице по повторната експертиза също сочи в заключението си, че не се установяват признаци за предварителна подготовка при полагане на подписа в оспорения документ, а съвпаденията в общите и частните признаци на ръкописния текст и подписа са устойчиви, индивидуални и достатъчни по обем, за да се обоснове извода, че документът е подписан от ищеца.

От изложеното следва, че документът, представляващ от Пълномощно от 23.05.2014 г., със заверка рег. № 9829/23.04.2014 г. на подписа и рег. № 9830/23.04.2014 г. на съдържанието на документа от нотариус рег. №595 с р-н на действие СРС, е автентичен документ – подписан от посочения в него автор. Ето защо предявеният иск по чл.124, ал.4 ГПК за установяване на неистинност на посочения документ е неоснователен и следва да се отхвърли.

По предявения при условията на евентуалност иск по чл. 26, ал.1 ЗЗД:

Установява се от представеното Пълномощното от 23.05.2014 г., заверено с рег. №9829/23.04.2014 г., че ищецът учредява представителна власт в полза на А.Р. „да продава, ипотекира, залага, използва като банкова гаранция“ притежавания от ищеца недвижим имот, находящ се на ул. „Раковски“, като „извърши продажба, ипотека или заложи на и с лица, за цена и при условия по негова преценка, включително и сам на себе си … както и да получи уговорената продажна цена на ръка от каса … по банков път по банкова сметка *** М. Р.…“.

Ищецът се позовава на нищожност на пълномощното поради противоречие на добрите нрави, като за първи път в писмените бележки уточнява нарушените общоприети норми на поведение, които водят до сочения порок, а именно: тъй като съгласно учредената представителна власт пълномощникът има право да продаде имота при условия и цена, каквито намери за добре и да договаря сам със себе си, както и да получи по своя сметка или сметка на свой близък продажната цена, това противоречи на принципите на справедливостта и добросъвестността.

Действително съгласно текста на оспорената едностранна сделка, в полза на пълномощника се учредява представителна власт да се разпореди с имота при цена и условия по своя преценка, включително да договаря сам със себе си, както и да получи продажната цена по своя сметка или сметка на родственици на пълномощника. Тази широка представителна власт обаче не води до порок на волята, в това число нарушение на добрите нрави. Както сочи ВКС в ТР №5/2014 г. на ОСГТК, обемът на представителната власт на пълномощника се определя според това, което упълномощителят е изявил при извършването на упълномощителната сделка (чл. 39, ал. 1 ЗЗД): „Отношенията между упълномощителя и неговия пълномощник са такива на доверие и от степента на това доверие зависи обема на представителната власт, която упълномощителят ще учреди с пълномощното. По своя воля той може да овласти избрания от него пълномощник както да се разпорежда с цялото му имущество, чрез правни сделки и действия, при условия и спрямо лица, каквито намери за добре, така и да ограничи представителната му власт във всяка една от тези насоки, като дори сведе обема й до обикновено пратеничество. Упълномощителят може, но не е длъжен (при липса на обща правна норма за това, респ. – освен в изрично предвидените от закона особени случаи) да посочи в пълномощното само една или повече конкретни разпоредителни сделки или действия; да определи параметрите на един, повече или на всички техни елементи (съществени, допълнителни или естествени), включително – да посочи точно определена цена (стойност), определяема такава (например – „по данъчна оценка”) или в дадени граници; да посочи едно или друго свое имущество (недвижим имот, движима вещ, вземане и пр.) като предмет на бъдещото разпореждане чрез пълномощника; да визира точно определено лице или даден кръг лица (например – „да ипотекира в полза на което и да е от децата ми”), което да придобие или да се облагодетелства от разпореждането с това имущество. Когато упълномощителят не е ограничил представителната власт в някои или във всички тези насоки, но същевременно с пълномощното, тълкувано по правилата на чл. 20, вр. чл. 44 ЗЗД, ясно и еднозначно, макар и по най-общ начин е изразил волята си за извършване на разпореждане със свое имущество чрез пълномощника (например – „да се разпорежда с имуществото ми”; „да отчуждава мое имущество, както и на когото намери за добре” и пр.), то съгласно чл. 39, ал. 1, вр. чл. 9 и с чл. 44 ЗЗД следва да се приеме, че представителната власт включва възможността за пълномощника да избира и да договаря във всяка една от тези насоки, по отношение на която не е ограничен с пълномощното.“ Правната теория приема, че според обема на учредената представителна власт видовете упълномощаване, респ. – видовете пълномощни са: общо (генерално) и изрично (специално, конкретно). При общото упълномощаване не е нужно да се сочат конкретните правни действия или сделки, които пълномощникът е овластен да извърши - обемът на представителната власт не е ограничен – отнася се до всякакви правни действия от името на упълномощителя. Ето защо по същността си упълномощителната сделка не противоречи на морала или добрите нрави, когато предоставя неограничена власт на пълномощника. Точно поради отношенията на доверие, на които се основава този институт, от волята на упълномощителя зависи дали ще ограничи представителната власт на пълномощника, като му предостави изрично (специално, конкретно) пълномощно или ще учреди неограничена представителна власт чрез общо (генерално) пълномощно. По тези съображения не може да се приеме тезата на ищеца, че доколкото пълномощното предоставя широки права за пълномощника да извърши разпореждането при условия и при цена по негова преценка, това нарушава принципа на справедливост и изискването за добросъвестност. Както се сочи и в цитираното ТР, отношенията между упълномощителя и неговия пълномощник са такива на доверие и от степента на това доверие зависи обема на представителната власт, която упълномощителят ще учреди с пълномощното. Поради това не е в нарушение на принципа на справедливостта и изискването за добросъвестност в гражданския оборот да се учреди обща представителна власт, даваща права на пълномощника да се разпореди с имот на упълномощителя, като сам преценява условията, при които да извърши разпореждането.

По тези съображения съдът приема, че процесната упълномощителна сделка не противоречи на добрите нрави и искът за признаването й за нищожна следва да се отхвърли.

По предявения при условията на евентуалност иск по чл. 31 ЗЗД:

            По правната квалификация на иска съдът съобразява указанията, дадени с ТР №5/2020 г. на ОСГТК на КВС, съобразно което договорът, сключен от дееспособно лице, ако то при сключването му е било в състояние на трайна неспособност да разбира или да ръководи действията си, е унищожаем на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД. Съгласно цитираното тълкувателно решение, няма легални, теоретични или практически основания да се приеме, че договорът, сключен от дееспособно лице, ако то при сключването му е било в състояние на трайна неспособност да разбира или да ръководи действията си, е нищожен, а не унищожаем. Ето защо не могат да се възприемат съображенията на ищеца, че порокът на волята, който поддържа – трайна невъзможност да разбира и ръководи действията си поради неврологичен дефицит и нарушение на функциите на мозъка в резултат на продължителна употреба на алкохол, доколкото е трайно състояние, води до недействителност по чл.26, ал.1 ЗЗД под формата на нищожност на сделката, а не унищожаемост по чл.31 ЗЗД. По тези съображения съдът с дадените указания по реда на чл.129, ал.2 ГПК и доклада по делото приема, че е сезиран с иск за унищожаване на Пълномощно с рег. № 9829/23.04.2014 г., с което е учредена представителна власт в полза на А.Х.Р. да се разпорежда със собствен на ищеца имот.

            Установява се от показанията на свидетелката Н.Г., бивша съпруга на ищеца, че последният по нейно мнение е бил алкохолно зависим – започвал е да закусва с водка, като това е била една от причините да се разведе с него през 1990 г. Срещала се е с него през 2014 г., когато по нейно мнение все още е бил алкохолно зависим, при разговор разбирал само половината от нещата, които се обсъждат, а в много от случаите се държал нормално. Ищецът е споделял пред свидетелката, че е подписал пълномощно за отдаване под наем на апартамента на ул. „Г. С. Раковски“ и че смята, че е измамен от А.Р..

Установява се от показанията на свидетеля А.Р., че познава ищеца от времето, когато били съседи в кв. „Лозенец“, както и че той самият е работел като брокер на недвижими имоти. По молба на ищеца му е съдействал за продажбата на апартамента на ул. „Раковски“ и за друг имот, за което е получил пълномощно за продажба на имота. При сключване на сделката е имало неяснота чия е 1/2 ид.ч. от имота и дали някоя от бившите му съпруги има права върху тази идеална част. През 2014 г. според свидетеля С.Н. не е имал зависимости – свидетелят го е виждал да пие, но „в рамките не нормалното“ по мнение на свидетеля. Не го е виждал да употребява наркотици или други вещества. По време на разговорите си със свидетеля, ищецът не е бил пиян или неадекватен – говорел е нормално и е изглеждал напълно адекватно по мнение на свидетеля.

Установява се от приетите по делото съдебно-психиатрични експертизи – първоначална и повторна, изготвели след личен преглед на ищеца, че няма медицинска документация за диагностицирано при С.Н. към 2014 г. ендогенно или органично психично заболяване от ранг на психоза, както и установена диагностично алкохолна зависимост, респ. алкохолна психоза. Вещото лице д-р М.К. се позовава на психиатрично изследване, извършено от доц. д-р Б.Щ. на 11.02.2014 г., представено като писмено доказателство по делото и сочи, че за да не бъде диагностицирана алкохолна зависимост от експерт по психиатрия към 2014 г. означава, че към този момент алкохолната употреба при ищеца може да е била само вредна (злоупотреба без прояви на зависимост) или симптомите са били начални и дискретни. По време на психиатричното изследване, извършено от вещото лице К., не се установява психоорганичен синдром със снижени когнитивни функции от органичен тип. Вещото лице пояснява, че психоорганичната симптоматика е прогресираща и не търпи обратно развитие, поради което ако е имало такава към 2014 г., то към настоящия момент би следвало когнитивните промени да бъдат много по-тежко изразени. За да се нарушат психичните годности за осъзнаване и контролиране на действията, трябва да е налице тежко изразена психоорганична симптоматика или дементен синдром, както и психоза с мисловни, емоционално-волеви и възприятно-представни разстройства. Няма информация С.Н. да е претърпял реактивен психотичен епизод или алкохолна психоза през 2014 г., няма данни той да боледува от едогенно (шизофренно или афективно) психично заболяване, поради което няма основание да се обсъжда липса на способност за осъзнаване и контролиране на действията му. Според вещото лице д-р К. през 2014 г. и към момента на разглеждане на делото ищецът притежава дееспособност и психични годности да разбира свойството и значението на постъпките си. В съдебно заседание вещото лице разяснява, че единствената патология, която е установила, е спонтанен дигитален тремор и положителен Ромберг, които са симптоми на алкохолна абстиненция и затова допуска, че при него единственото заболяване, което може да се коментира, е алкохолна зависимост. Това заболяване обаче не е психоза и не нарушава неговите психични годности и към настоящия момент да разбира и да ръководи своите действия. Вещото лице, изготвило повторната експертиза – д-р Т. потвърждава изводите на първоначалната, като посочва, че няма данни към 2014 г. ищецът да е страдал от алкохолна болест – при него е налице употреба на алкохол, която остава в рамките на т.нар. битово пиене. Според д-р Т. при С.Н. не са увредени базисните му психични годности и както към 2014 г., така и към настоящия момент, той може да разбира напълно свойството и значението на действията си и да ръководи постъпките си.

От изложеното следва, че по делото не се доказва твърдението на ищеца, че към момента на извършване на процесната едностранна сделка е страдал от заболяване, което го е поставило в състояние на трайна неспособност да разбира или да ръководи действията си. Поради това искът по чл.31 ЗЗД за унищожаване на Пълномощно с рег. № 9829/23.04.2014 г., с което е учредена представителна власт в полза на А.Х.Р. да се разпорежда със собствен на ищеца имот, следва да се отхвърли като неоснователен.

По исковете с правно основание чл.42 ЗЗД за недействителност на договори за покупко-продажба на недвижим имот:

Установява се от договора за покупко-продажба, сключен с нотариален акт №64, том I, рег.№1766, дело №61/2014 г. на нотариус рег. №389, с р-н на действие СРС от 17.07.2014 г., че пълномощникът А.Р. от името и за сметка на ищеца С.К.Н. продава на Ц.Й.К. 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********, срещу цена от 20000 лв. При удостоверяване на сделката пред нотариуса е представено нотариално заведено пълномощно рег. № 9829/23.04.2014 г. и удостоверено съдържание рег. № 9830/23.04.2014 г.по описа на нотариус рег. №595 на НК, с р-н на действие СРС.

С нотариален акт №123, том I, рег.№2764, дело № 114/2014 г. от 21.11.2014 г. пълномощникът А.Р. от името и за сметка на ищеца С.К.Н. продава на Ц.Й.К. останалата 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********, за сумата от 20000 лв. При удостоверяване на сделката пред нотариуса е представено нотариално заведено пълномощно рег. № 9829/23.04.2014 г. и удостоверено съдържание рег. № 9830/23.04.2014 г.по описа на нотариус рег. №595 на НК, с р-н на действие СРС.

Ищецът претендира да бъдат обявени за недействителни двата договора, сключени от негово име, поради липса на валидна представителна власт за пълномощника А.Р..

Както бе посочено по-горе, с цитираното нотариално заведено пълномощно рег. № 9829/23.04.2014 г. и удостоверено съдържание рег. № 9830/23.04.2014 г. по описа на нотариус рег. №595 на НК, с р-н на действие СРС, ищецът е учредил в полза на А.Р. представителна власт да се разпореди, включително чрез покупко-продажба на имота му, представляващ апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********. По делото не се установява неистинност на документа, нито порок на волята, водещ до неговата нищожност или унищожаемост. Поради това следва да се приеме, че към момента на сключване на сделката представителя, изразил воля от името и за сметка на продавача, е разполагал с валидна представителна власт да се разпореди с имота и при сключване на процесните два договора е действал в рамките на обема на учредената му представителна власт. Поради това предявените искове по чл.42 ЗЗД, като неоснователни, следва да се отхвърлят.

По предявените при условията на евентуалност искове с правно основание чл.40 ЗЗД:

Както бе посочено по-горе, с договорите за покупко-продажба, сключени с нотариален акт №64 от 17.07.2014 г. и с нотариален акт №123 от 21.11.2014 г. пълномощникът А.Р. от името и за сметка на ищеца С.К.Н. е продал на Ц.Й.К. по 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********, срещу цена от 20000 лв. за всяка сделка. Ищецът твърди, че двете сделки са увреждащи – цената по договорите е много под пазарната за сходни имоти, както и поради това, че цената е получена от пълномощника, а не от ищеца като продавач, като е налице споразумяване между пълномощника и приобретателя за увреждане на представлявания, доколкото двамата са осъзнавали увреждащият характер на сделката и са уговорили начин за плащане, който индикира недобросъвестност по начин продавачът да не може да се ползва от продажната цена.

Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от два елемента: 1). обективен елемент – договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него е във вреда на представлявания и 2). субективен елемент – „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора за увреждането на представлявания.

Обективният елемент - увреждането на интересите на представлявания, може да има най-различни проявни форми, като най-типичната е когато договорът е сключен при неизгодни за представлявания условия. Именно тази форма на увреждане се твърди и в настоящия процес, като ищецът счита продажната цена за значително по-ниска от пазарната цена към момента на сключване на сделката. За установяване на средните пазарни цени за имот с параметрите на процесния към момента на сделката съдът е събрал гласни доказателства за състоянието на имота към момента на двете сделки и е изслушал техническа експертиза за средната му пазарна цена.

Установява се от показанията на свидетеля Н.Г., бивша съпруга на ищеца, че към 2003 г. имотът е бил в следното състояние: с дървена дограма и дървен под, стените – с латексова боя, банята – с теракот на пода и латексова боя по стените, с обзаведен кухненски бокс с печка и пералня, с маса с четири стола, спалня с легло с гардероб. Свидетелката не дава сведения за състоянието на апартамента към 2014 г., като по нейни сведения след 2003 г. до 2014 г. апартаментът е отдаван под наем.

Установява се от показанията на свидетеля Л.Т.И., че е бил нает от ответниците Ц. и А. К. да извърши ремонт на апартамента на ул. „Раковски“ през 2014 г. Преди ремонта състоянието на апартамента е било следното: скъсани и опожарени тапети, неизползваеми подови настилки от дъски, счупени плочки в банята, счупени шкафове и теч от мивката в кухнята. Според свидетеля нищо в апартамента не е било използваемо и всичко е било изхвърлено.

От изложеното съдът приема, че състоянието на имота към 2014 г. е било лошо – негодно за живеене. В този смисъл следва да се кредитират показанията и на двамата свидетели, но показанията на свидетелката Г. са за период от повече от десет години преди релевантния и дават единствено информация за състоянието на имота през 2003 г., преди да бъде отдаден под наем. Показанията на свидетеля И. от друга страна касаят именно релевантния момент – към придобиването му от ответниците.

Установява се от съдебно-техническата експертиза – основано и допълнително заключение, че средната пазарна цена съобразно състоянието на имота – лошо, за пълен ремонт, при прилагане на коефициент за рисковата част от вложението (закупуване на идеала част от имот от трето лице, което не е съсобственик) е в размер на 28120 лв. за първата (рисковата) 1/2 ид.ч. от имота и 35150 лв. за втората 1/2 ид.ч. от имота. Тук съдът приема, че следва да се съобрази основната експертиза, която отчита цената при състояние на имота – лошо, за пълен ремонт, а не във варианта на допълнителната експертиза, която е за имот в добро състояние с пълно обзавеждане, включително кухненско оборудване. По съображенията, изложени по-горе, съдът приема, че състоянието на имота към момента на процесните сделки не е било годно за живеене и същият е бил за пълен ремонт.

С процесните договори за покупко-продажба, уговорената цена е 20000 лв. за първата 1/2 ид.ч. от имота и 20000 лв. за втората 1/2 ид.ч. при средна пазарна цена съгласно експертизата от 28120 лв. за първата (рисковата) 1/2 ид.ч. и 35150 лв. за втората 1/2 ид.ч. от имота – т.е. първата 1/2 ид.ч. е закупена за цена с 40% по-ниска от пазарната, а втората – за цена с около 75% по-ниска от пазарната. Съдът приема, че такова възмездно отчуждаване представлява неизгодна за прехвърлителя сделка, защото насрещната престация е не само неравностойна, а силно занижена – двете сделки са могли да бъдат реализирани при продажна цена с от 40 до 75% по-висока сума. Поради това съдът приема, че сделките са обективно увреждащи интересите на представлявания, доколкото от патримониума му излиза имущество, без да бъде внесена като насрещна престация парична сума, която да е относително равностойна.

Субективният елемент – „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора относно увреждането на представлявания - знание, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност на третото лице не се предполага - упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност, следва да я установи (така решение № 372 от 16.10.2012 г. по гр. д. № 1266/2011 г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС).

По делото няма данни за близки лични отношения между ответника Ц.К. и пълномощника А.Р. – в показанията си последният посочва, че познава ищеца по-отдавна - от времето, когато са живеели в съседни блокове на ул. Муджур в кв. Лозенец, а А.К. познава покрай работата си като брокер на недвижими имоти, доколкото са сключвали и други сделки. Свидетелката Н.Г. също не установява някакви обстоятелства, сочещи на сговор или недобросъвестнист на ответниците А.К. и Ц.К. – тя препредава впечатлението на ищеца, който й се е оплаквал, че е бил измамен от А.Р., но не става ясно дали е за процесния имот на ул. „Раковски“ или за друг негов имот, за който Р. е бил упълномощен да продава, както и дали приобретателят е наясно с измамата.

Обстоятелствата относно плащане на цената по двете сделки нямат отношение към исковете по чл.40 ЗЗД – наличието или липсата на изпълнение на договора не влияе на неговата валидност. Ето защо ангажираните писмени доказателства (извлечения от сметка), свързани с преводите на цената по договорите по банковата сметка на ищеца, съответно – теглене на сумите, като ирелевантни, няма да бъдат обсъждани.

От изложеното следва, че не се установява наличие на субективния елемент - „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания. Ето защо предявените искове по чл.40 ЗЗД се явяват неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.

По иска по чл.108 ЗС за установяване правото на собственост и предаване на владение на имота:

По делото не се установява ищецът да е титуляр на правото на собственост на процесния имот. Както бе прието по-горе, с две последователни сделки, сключени с нотариален акт №64 от 17.07.2014 г. и с нотариален акт №123 от 21.11.2014 г. ищецът С.К.Н. чрез пълномощник А.Р., е прехвърлил чрез договори за покупко-продажба на Ц.Й.К. по 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********, срещу цена от 20000 лв. за всяка сделка. По делото не се установява договорите да страдат от порок на волята, който да води до недействителност. Ето защо следва да се приеме, че ищецът е отчуждил валидно процесния имот и не е титуляр на вещни права. Искът по чл.108 СЗ е неоснователен и следва да се отхвърли.

По разноските:

При този изход на спора, на основание чл. 78 ал. 1 ГПК в тежест на ищеца остават всички сторени от него разноски.

Ответниците Ц.К. и А.К. имат право на сторените от тях разноски в пълен размер, съобразно представения списък по чл. 80 ГПК (стр. 382) – в размер на 2660 лв.

По изложените мотиви, Софийският градски съд

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявените от С.К.Н., ЕГН **********, адрес: ***, срещу Ц.Й.К., ЕГН **********, А.Ж.К., ЕГН **********, двамата с адрес: *** и М.Л.Г., ЕГН **********, адрес: *** искове както следва:

- установителен иск с правно основание чл.124 ал. 4 ГПК, за неистинност на документ, представляващ Пълномощно от 23.05.2014 г., със заверка рег. № 9829/23.04.2014 г. на подписа и рег. № 9830/23.04.2014 г. на съдържанието на документа от нотариус рег. №595 с р-н на действие СРС, по силата на което ищецът е учредил представителна власт на А.Х.Р. да се разпорежда с имот, представляващ апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********;

- предявен при условията на евентуалност установителен иск с правно основание чл. 26, ал.1 ЗЗД за признаване на нищожност на Пълномощно от 23.05.2014 г., заверено с рег. №9829/23.04.2014 г. на нотариус рег.№595, р-н на действие СРС поради противоречие на добрите нрави;

- предявен при условията на евентуалност конститутивен иск с правно основание чл.31 ЗЗД за унищожаване на Пълномощно от 23.05.2014 г., заверено с рег. №9829/23.04.2014 г. на нотариус рег.№595, р-н на действие СРС, като извършено от дееспособно лице, което при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си;

- установителен иск с правно основание чл.42 ЗЗД за недействителност на договори за покупко-продажба на недвижим имот, сключени както следва: с нотариален акт №64, том I, рег.№1766, дело №61/2014 г. на нотариус рег. №389, с р-н на действие СРС от 17.07.2014 г., по силата на който С.К.Н. продава на Ц.Й.К. 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. ********* и с нотариален акт №123, том I, рег.№2764, дело № 114/2014 г. от 21.11.2014 г., по силата на които С.К.Н. продава на Ц.Й.К. останалата 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********, като сключени без представителна власт поради липса на валидно пълномощно;

- предявен при условията на евентуалност установителен иск с правно основание чл.40 ЗЗД за недействителност на договори за покупко-продажба на недвижим имот, сключени както следва: с нотариален акт №64, том I, рег.№1766, дело №61/2014 г. на нотариус рег. №389, с р-н на действие СРС от 17.07.2014 г., по силата на който С.К.Н. продава на Ц.Й.К. 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. ********* и с нотариален акт №123, том I, рег.№2764, дело № 114/2014 г. от 21.11.2014 г., по силата на които С.К.Н. продава на Ц.Й.К. останалата 1/2 ид.ч. от апартамент № 3, находящ се на адрес в гр. София, ул. *********, като сключени във вреда на представлявания;

- осъдителен иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване правото на собственост на С.К.Н. и осъждане на ответника М.Л.Г. да предаде владението на недвижим имот - самостоятелен обект с идентификатор 68134.103.1.1.4, представляващ апартамент № 3, находящ се в гр. София, ул. „*********със застроена площ от 48.42 кв.м, заедно с прилежащите на имота таванско помещение с полезна площ от 2.98 кв.м, ведно с ведно с 0.349% идеални части от общите части на сградата и толкова ид.ч. от отстъпеното право на строеж върху държавното място.

ОСЪЖДА С.К.Н., ЕГН **********, адрес: ***, да заплати на Ц.Й.К., ЕГН **********, и А.Ж.К., ЕГН **********, двамата с адрес: ***, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 2660 лв., представляваща съдебни разноски.

Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.

СЪДИЯ: