№ 13861
гр. С., 01.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 56 СЪСТАВ, в публично заседание на
първи ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Н. Д. С. М.
при участието на секретаря П. Н. Н.
като разгледа докладваното от Н. Д. С. М. Гражданско дело №
20221110114899 по описа за 2022 година
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2
ЗЗД за сумата от 1650 лв., представляваща сбор от дължими наемни за м. 10 и м.
11.2021 г.
Ищецът твърди, че между него, като наемодател, и ответника, като наемател, е
съществувало облигационно отношение въз основа на договор за наем от 31.07.2020 г.
на недвижим имот, представляващ магазин № 4, състоящ се от търговско помещение и
тоалетна, целият с площ от 50,50 кв.м., при съседи: магазин № 3, двор, калкан, двор,
който магазин е построен в поземлен имот с идентификатор 68134.1106.348 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
50/02.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК. Сочи, че договорът бил сключен
за срок от 2 години и влизал в сила от 01.08.2020 г., като договореният наем за първите
два месеца от действието му бил по 800 лв. на месец, за следващите 6 месеца – по 1000
лв., за следващите 6 – по 1200 лв., а за последните 10 месеца от срока – по 1400 лв.
Навежда довод, че при сключване на договора наемателят предал гаранционен депозит
на наемодателя в размер на 2400 лева, като било уговорено при предсрочно
прекратяване на договора от наемателя същият да дължи неустойка в размер на 100 %
от гаранционния депозит. Твърди, че без да отправя писмено предупреждение съгласно
договореното, но при устно уведомяване ответникът освободил помещението на
20.11.2021 г. и предал ключовете на наемодателя. Към момента на освобождаване на
наетия имот ответникът не бил заплатил дължимите наемни вноски за м. 10.2021 г. – от
1000 лв., и съответната част за м. 11.2021 г. – 650 лв. Във връзка с дължимите суми за
наем ищецът издал 2 броя фактури – съответно № **********/03.10.2021 г. на
стойност 1000 лв. за месец 10.2021 г., и № **********/29.12.2021 г. на стойност 650 лв.
за м. 11.2021 г. Въз основа на гореизложеното ищецът претендира заплащане на сумата
1650 лв., представляваща неплатен наем за периода от м.10.2021 г. и м. 11.2021 г. (до
20.11.2021 г.), ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 21.03.2022 г.
до окончателното плащане. Претендира сторените в производството разноски.
В срока за отговор на исковата молба ответникът оспорва иска по основание.
Навежда твърдения за предходен договор за наем между страните. Твърди, че
1
ответното дружество своевременно се е позовало на непреодолима сила, въз основа на
което сочи, че не дължи обезщетение за неизпълнение на договорни задължения,
поради което счита, че платеният депозит в размер на 2400 лв. е недължимо задържан
от ищеца. Твърди още, че ответникът заплатил 2 комунални сметки за електричество
за период след прекратяване на договора за наем съответно за сумата от 673,51 лв. и
73,30 лв. Релевира възражение за прихващане със сумата от 2400 лв., представляваща
заплатен от ответника и невъзстановен от ищеца депозит с правно основание чл. 79, ал.
1 ЗЗД, и със сумите от 673,51 лв. и 73,30 лв., съответно заплатени за месец 10.2021 г. и
м. 1.2022 г. задължения за електроенергия, отнасящи се за период след прекратяване на
договора за наем, с които суми твърди ищецът да се е обогатил неоснователно, с
правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните, и като обсъди
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа страна следното:
По делото е приложен договор за наем от 31.07.2020 г., сключен между „А. 88“
ЕООД, в качеството на наемодател, и „Н. С. 2018“ ООД, в качеството на наемател, по
силата на който е предоставено ползването на недвижим имот, представляващ магазин
№ 4, находящ се в гр. С., бул. „А. С.“ № 247, с предназначение за ползването като
заведение за бързо хранене. Договорът е сключен за срок от 2 години и влиза в сила от
01.08.2020 г. По силата на чл. 2, ал. 1 от същия наемателят е поел задължението срещу
предоставянето на ползването на имота да заплаща месечна наемна цена, както следва:
първите два месеца наем в размер на 800 лв., следващите 6 месеца – наем в размер на
1000 лв., следващите 6 месеца – наем в размер на 1200 лв., и оставащите 10 месеца –
наем в размер на 1400 лв. платими в левовата им равностойност, като уговореният срок
за изпълнение на това задължение бил до 5-то число на текущия месец. Съгласно чл. 2,
ал. 3 от договора страните се съгласили при подписването му наемателят да заплати
депозит в размер на 2400 лв. Посочено е, че при прекратяване или разваляне на
договора от страна на наемателя преди изтичане на срока, наемодателят задържа
депозита за себе си. Съдържа се клауза, според която „ако се установи, че наемателят
не е бил изряден платец спрямо наемодателя и не е бил добър стопанин на наетия имот
през времето, през което е държал имота, наемодателят задържа депозита за себе си и
има право на обезщетение за нанесените материални щети по имота (ако има такива),
както и може да изисква от наемателя да си покрие всички комуникативни разходи до
ползването на имота, а в случай, че наемателят е бил коректен платец и наемателят
прекратява неоснователно действието на договора преди изтичането на срока му с
изключение на чл. 5, ал. 3, то наемателят има право да получи предоставения депозит в
двоен размер“.
Съгласно уговореното в чл. 64 ал. 2 от договора за наем разходите за ток, вода
и такса смет се заплащат от наемателя.
Страните не спорят, че договореният депозит в размер на 2400 лв. е предаден
от наемателя в полза на наемодателя, както и че към момента на приключване на
устните състезания същият не е възстановен на наемателя.
Приложени са 2 бр. фактури, издадени от „А. 88“ ЕООД и с платен „Н. С. 2018“
ООД, съответно фактура № **********/05.10.2021 г. за сумата от 1000 лв. с основание
наем магазин № 4 за м. 10.2021 г. и фактура № **********/29.12.2021 г. за сумата от
650 лв. с основание наем магазин № 4 за м. 11.2021 г. до прекратяване на договора.
С доклада по делото като безспорно и ненуждаещо се от доказване е отделено
обстоятелството, че на 20.11.2021 г. имотът е освободен от наемателя и предаден на
наемодателя.
Доколкото страните не спорят по отношение прекратяване на договора и датата
2
на предаване на имота обратно на наемодателя, както и предвид съвпадащото в тази
насока писмено изявление относно конкретизиране на основанието по фактура №
**********/29.12.2021 г. като наем магазин № 4 за м. 11.2021 г. до прекратяване на
договора, то съдът намира за установено, че считано от тази дата действието на
договора е преустановено. Не се спори между страните, че инициатор на прекратяване
на облигационната връзка е ответното дружество наемател на имота, а и изявленията в
отговора на исковата молба относно наличието на непреодолима сила за ответника за
изпълнение на задълженията си предизвикана от пандемията поради
разпространението на Covid-19, за което наемателят своевременно се бил позовал пред
наемодателя, подкрепят този извод.
От приложени по делото разписки (л. 28 и 29) се установява, че „Н. С. 2018“
ООД е платило сумите от 73,30 лв. и 673,51 лв. в полза на „С. Е.“ ЕООД, съответно за
месец януари (без посочена година) и месец 10 (без посочена година), по отношение на
обект с абонатен номер *********, но без други индивидуализиращи данни на същия
като адрес, а последният не може да се установи и при съвкупния анализ с останалите
представени по делото доказателства. Поради това от сочените разписки не се
установява да са погасени именно задължения по отношения на конкретния обект, а
съдебното решение не може да почива на предположения.
При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът
приема от правна страна следното:
По исковете с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД:
За основателността на иска в тежест на ищеца е докаже при условията на пълно
и главно доказване следните правопораждащи факти: наличието на валидно
облигационно правоотношение по договор за наем, по което наемодателят е престирал
съобразно уговореното, поради което за ответника е възникнало задължение за
плащане на уговорената наемна цена в претендирания размер.
При установяване на горните обстоятелства в тежест на ответната страна е да
докаже, че е заплатила претендираните вземания.
При така разпределената доказателствена тежест, съдът намира, че искът за
заплащане на наемна цена е основателен. Съображенията за това са следните:
Наличието на облигационното правоотношение по прецесния договор за наем
се явява доказано по делото от представените писмени доказателства, а датата на
прекратяването му – 20.11.2021 г. – от съвпадащите по съдържание и насоченост
изявления на двете страни по спора. Ето защо до датата на прекратяването му се дължи
съответната наемна вноска. Предвид договореното в чл. 2 от договора, същата следва
да е в размер на 1400 лв. на месец, като ищецът претендира по-ниска стойност –
съответно 1000 лв. за пълния месец октомври 2021 г. и 650 лв. за месец ноември 2021 г.
до датата на прекратяване на правоотношението. С оглед диспозитивното начало,
предявеният иск с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД се явява
основателен за пълния заявен размер от 1650 лв., представляваща сбор от дължими
наемни за м. 10 и м. 11.2021 г.
Предвид доказване на исковете по основание, с което е сбъднато
вътрешнопроцесуалното условие, следва да бъде разгледани релевираните в
производството от ответника при условията на евентуалност възражения за
прихващане със сумата от 2400 лв., представляваща заплатен от ответника депозит, за
който ответникът твърди, че подлежащ на връщане от ищеца въз основа на договора за
наем, чието правно основание се съдържа в разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД, и със
сумите от 673,51 лв. и 73,30 лв., представляващи заплатени за месец 10.2021 г. и м.
1.2022 г. задължения за електроенергия, с които ответникът твърди ищецът да се е
3
обогатил неоснователно, намиращи своето правно основание в разпоредбата на чл. 59,
ал. 1 ЗЗД. За основателността на възражението за прихващане със сумата от 2400 лв. в
тежест на ответника е да докаже реалното предаване на депозит в сочения размер на
наемодателя и основанието за връщането му. За основателността на възраженията за
прихващане с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД в тежест на ответника е да докаже
плащането на сумите в полза на ищеца, а в тежест на ищеца – основанието за това.
Тълкувайки договора съобразно критериите, изложени в разпоредбата на чл. 20
ЗЗД, съдът намира, че по силата на чл. 2, ал. 2 от същия, страните са уговорили
неустойка в размер на платения депозит, дължима при предсрочно прекратяване на
договора за наем по инициатива на наемателя, както и реципрочно на това задължение
на наемодателя да заплати неустойка в двоен размер на платения депозит при
предсрочно прекратяване на договора по негова инициатива. Доколкото се установи, че
срокът на договора е 2 години от сключването му, респективно изтича на 31.07.2022 г.,
а същият е прекратен през м. ноември 2011 г., то действието му е преустановено
предсрочно. С оглед липсата на оспорване на обстоятелството, че това е станало по
желание на наемателя, в каквато насока се тълкуват изявленията в отговора на
исковата молба, то в случая е осъществен фактическия състав на договорената
неустойка при предсрочно прекратяване на договора, поради което е налице валидно
основание за задържане на сумата от ищеца наемодател. Наемателят оспорва
дължимостта на същата единствено поради твърдения за наличие на непреодолима
сила, предизвикана от пандемията от разпространението на Covid-19, при което е бил в
невъзможност да изпълнява задълженията си по договора, както и сочи, че при
непреодолима сила не се дължат неустойки.
Непреодолимата сила по смисъла на дефиницията, съдържаща се в чл. 306 ТЗ е
непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след
сключването на договора. Съгласно разпоредбите на чл. 306, ал. 1 ТЗ длъжникът по
търговска сделка не отговаря за неизпълнението, причинено от непреодолима сила.
Ако длъжникът е бил в забава, той не може да се позовава на непреодолима сила. В
разпоредбата на чл. 306, ал. 3 ТЗ е предвидено задължение за длъжника, който не може
да изпълни задължението си поради непреодолима сила, в подходящ срок да уведоми
писмено другата страна в какво се състои непреодолимата сила и възможните
последици от нея за изпълнението на договора. При неуведомяване се дължи
обезщетение за настъпилите от това вреди. Докато трае непреодолимата сила,
изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира.
Следователно спирането на изпълнението на задълженията по договора и
освобождаването от отговорност на длъжника не настъпват автоматично при
наличието на непреодолима сила, а прилагането на тези възможности е предпоставено
от активното поведение на длъжника. В доклада по делото на основание чл. 146, ал. 2
ГПК съдът е указал на ответника, че не сочи доказателства за установяване на
твърдения от него факт относно уведомяване на кредитора наемодател относно
изпадането си в състояние на непреодолима сила, но въпреки това доказателства за
установяване на този факт до приключване на устните състезания пред
първоинстанционния съд не са ангажирани. Необходимостта от доказване на
уведомяването не се дерогира и в случаите, в които събитието, което предизвиква
състоянието на непреодолима сила е ноторно и поради това ненуждаещо се от
доказване, както е в случая с пандемията, предизвикана от разпространението на
Covid-19. Макар това явление да е известно на всички, изпадането в състояние на
непреодолима сила е индивидуално за всеки стопански субект, като правната
сигурност налага необходимостта от уведомяване на кредитора, извършено от
длъжника. Доколкото това не е доказано по делото, съдът намира, че длъжникът не е
освободен от отговорност, включително такава за заплащане на неустойка при
4
предсрочно прекратяване на договора, респективно – че същата в размер на заплатения
депозит е удържана правомерно от наемодателя. Горните изводи обуславят
заключението за неоснователност на възражението за прихващане със сумата от 2400
лв.
Неоснователни са и възраженията за прихващане с правно основание чл. 59, ал.
1 ЗЗД за сумите от 673,51 лв. и 73,30 лв., представляващи заплатени за месец 10.2021 г.
и м. 1.2022 г. задължения за електроенергия. Както бе посочено по-горе, от наличните
по делото доказателства не се установява същите да се отнасят именно за процесния
отдаван под наем търговски обект, доколкото от договора за наем не е ясен абонатния
номер на партидата, а от разписките – адреса на имота, за който са пратени сметките. В
допълнение следва да се посочи, че предвид обоснования по-горе извод за наличие на
валидно облигационно отношение за целия месец 10.2021 г., то и сметките за този
период са дължими от наемателя на основание чл. 4, ал. 2 от договора за наем. Ето
защо не се установява с плащането на тези суми ищецът да се е обогатил
неоснователно, респективно на отхвърляне подлежат и тези възражения за прихващане.
По разноските:
Предвид изхода на спора право на разноски има ищецът. Същият е
претендирал такива, като е представил доказателства за извършване на разноски в общ
размер от 416 лв. от които 66 лв. платена държавна такса, 350 лв. платено адвокатско
възнаграждение. Ето защо на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде
осъден да плати на ищеца сумата в размер на 416 лв., представляваща направени по
делото разноски.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Н. С. 2018“ ООД, ЕИК ********* да заплати на „А. 88“ ЕООД,
ЕИК ********* на основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД сумата от
1650 лв., представляваща сбор от дължими наемни за м. 10 и м. 11.2021 г., дължими по
договор за наем от 31.07.2020 г. на недвижим имот, представляващ магазин № 4 с адрес
гр. С., бул. „А. С.“ № 247, ведно със законната лихва от 22.03.2022 г. до окончателното
изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Н. С. 2018“ ООД, ЕИК ********* срещу „А. 88“
ЕООД, ЕИК ********* възражения за прихващане с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД
за сумата от 2400 лв., представляваща заплатен от ответника въз основа на договора за
наем депозит, и с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за сумите от 673,51 лв. и 73,30 лв.,
представляващи заплатени за месец 10.2021 г. и м. 1.2022 г. задължения за
електроенергия, като неоснователни.
ОСЪЖДА „Н. С. 2018“ ООД, ЕИК ********* да заплати на „А. 88“ ЕООД,
ЕИК ********* на основание чл. 78, ал. 1 ЗЗД сумата от 416 лв., представляваща
направени по делото разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в 2 – седмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5