Решение по дело №127/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

С решение № 16/ 25.02.2013 г.,постановено по гр.д. № 1115/2012 г., Кърджалийският районен съд е признал за недоказано оспорването на истинността на Протокол от заседанието на Съвета на директорите на "Г. И." от 15.07.2011 год., Договор за наем на недвижим имот от 15.07.2011 год.,РКО № 397/23.12.2011 год.,сметка за изплатени суми № 3/23.12.2011 год. за сумата от 5 460 лева, служебна бележка от 23.12.2011 год. и платежно нареждане за плащане към бюджета за сумата от 540.00 лева от 23.12.2011 год. относно съдържанието им, и по - конкретно датата и авторството им, и ги е приобщил към доказателствата по делото. Съдът е отхвърлил предявения от С. Г. С. от Г. против "Г.И.", Г., иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 4 000.00 лева, представляваща дължим наем за наетия обект, съгласно сключен Договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 г. , за периода от 01.01.2011г. до 01.05.2011г. /1/2 част от уговорения месечен наем в размер на 2 000.00 лева , или по 1 000.00 лева месечно за посочения период/, като частичен иск от общата сума в размер на 12 000.00 лева, представляваща дължим наем за наетия обект, съгласно сключен договор за наем на нÕдвижим имот от 02.08.2010г., за периода от 01.01.2011г. до 31.12.2011г./1/2 част от уговорения месечен наем в размер на 2 000.00 лева, или по 1 000.00 лева месечно/, като неоснователен и недоказан. Първоинстанционният съд е осъдил ищеца С. Г. С. да заплати ответното дружество направените в производството разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 400 лв.

Настоящото производство е образувано по повод депозирана от недоволния от първоинстанционното решение ищец С. Г. С., въззивна жалба. В жалбата се твърди, че атакуваното решение е неправилно, постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон, и е и необосновано. В този аспект в жалбата се излагат обстойни съображения, с оглед на които жалбодателят моли настоящата инстанция да отмени изцяло обжалваното първоинстанционно решение, вместо което постанови ново, с което да уважи изцяло исковата претенция. Претендира разноски и за двете инстанции.

В надлежния по делото срок по чл.263, ал.1 от ГПК, е постъпил отговор на въззивна жалба от ответника по същата, ответник и в първоинстанционното производство, „Г.И.” , Г.. В отговора също се излагат обстойни съображения досежно неоснователността на въззивната жалба.

В съдебно заседание, жалбодателят С. Г. С. чрез процесуалния си представител, поддържа въззивната си жалба по изложените в нея съображения.

В съдебно заседание, ответникът по жалбата, „Г.И.” , Г., чрез процесуалния си представител, оспорва въззивната жалба.

Окръжният съд, след преценка на доказателствата, приема за установено следното:

Жалбата като подадена в срок и от имащо правен интерес от това, лице, е процесуално допустима, и като такава подлежи на разглеждане по същество.

В основата на първоинстанционното производство стои предявеният от ищеца , иск, с който цели да бъде осъдено ответното дружество да му заплати сумата в размер на 4 000 лв.,съставляваща 1/2 част от уговорен месечен наем от 2000 лв. или по 1 000 лв. на месец за търсения период от 01.01.2011 г. до 01.05.2011 г. за отдаден под наем недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор №40909.118.226.7.5 по КККР на Г., разположен на целия втори етаж на масивната сграда с идентификатор №40909.118.226.7, с предназначение на обекта-за офис, със застроена площ по документ за собственост 449.95 кв.м., а съгласно схема изх.№3366/01.12.2009 г. на СГКК със застроена площ 400.85 кв.м., заведен като частичен иск от общата дължима сума в размер на 12 000 лв., представляваща наемната цена на наетия обект, съгласно сключен договор за наем от 02.08.2010 г. за периода от 01.01.2011 г. до 31.12.2011 г., ведно със законна лихва върху търсената главница, считано от завеждане на иска до окончателното й изплащане.

Значими от фактическа страна за правния спор по делото са следните установени обстоятелства: На 02.08.2010 г. между С. Г. С., като физическо лице и към онзи момент като собственик на ½ ид.ч., и Н. Д. Н. също като физическо лице и като собственик на останалата ½ ид.ч., в качеството им на наемодатели, и „Г.И.” , Г., представлявано от изпълнителния директор инж. С. Г. С., като наемател, е сключен договор за наем на недвижим имот, по силата на който наемодателите са предоставили за временно и възмездно ползване на наемателя целият свой съсобствен имот, съставляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор №40909.118.226.7.5 по КККР на Г., разположен на целия втори етаж на масивната сграда с идентификатор №40909.118.226.7, с предназначение на обекта-за офис, със застроена площ по документ за собственост 449.95 кв.м., а съгласно схема изх.№3366/01.12.2009 г. на СГКК със застроена площ 400.85 кв.м. Сключеният договор е срочен – до 31.12.2010 г., като е предвидена клауза, че срокът на действие на договора може да бъде удължен само с писмено споразумение, подписано от страните по същия. Стойността на месечния наем възлиза на 2 000 лв. и е дължима на когото и да е от наемодателите в брой до 31.12. на текущата година.

На 19.03.2011 г., носителят на ½ ид.ч.от правото на собственост върху процесния нает имот, физическото лице С. С. е дарил същото на баща си Г. С. С., като си е запазил вещното право на ползване върху даряваните имоти безвъзмездно, до края на живота си.

С нотариална покана с рег.№ 1766/24.06.2011 г., получена от ответника на същата дата, пълномощникът на собственика Г. С. С. и на ползвателя С. Г. С., след като уведомил наемателя да осъщественото дарение и поканил същия да му заплати дължимите за наемания имот суми, заявил, че ако не бъде постигнато споразумение за заплащане на дължимите суми и за сключване на нов договор, поканата следвало да се счита за едномесечно писмено предизвестие за прекратяване на безсрочния договор за наем, съществуващ между страните. По делото са представени разменени между същите страни отговори, пояснения и покани за плащане на дължим наем, в които принципно не се оспорва факта на ползване от „Г.ИНВАСТ” на процесния недвижим имот, но не се достига и до конкретни споразумения.

По повод уведомление, отправено до Съвета на директорите на „Г.И.” , Г., взето решение- разрешение с протокол от 15.07.2011 г. на същия съвет, на същата дата – 15.07.2011 г. е сключен договор за наем на процесния недвижим имот, със страни – наемодател – физическото лице-съсобственик Н. Д. Н.и наемател - „Г.И.” , Г., представлявано от изпълнителния директор инж. С. Х. Ц.. Договорената месечна наемна цена е в размер на 500 лв. и е платима отново до 31.12. на текущата година, в брой или по банкова сметка на наемодателя. Сключеният договор е със срок на действие 3 години и е посочено в него, че влиза в сила от 01.01. 2011 г.

В аспекта на изложеното се налага извода, че е безспорно в производството обстоятелството, че наемателят „Г.И.” , Г. е ползвал процесния недвижим имот и през спорния в казуса частично предявен процесен период от 01.01.2011 г. до 01.05.2011 г., съставляващ част от общия спорен период от 01.01.2011 г. до 31.12.2011 г. Основополагащ в този смисъл в производството е въпросът на какво основание дружеството е ползвало процесния имот.

За да отговори на така поставения въпрос настоящата въззивна инстанция съобрази както изложеното в исковата молба, така съобрази и изложените в отговора на същата възражения на ответника. В този аспект приема за установено, че по силата на сключения между ищеца С. Г. С., като физическо лице и към онзи момент като собственик на ½ ид.ч., и Н. Д. Н. също като физическо лице и като собственик на останалата ½ ид.ч., в качеството им на наемодатели, и ответникът в производството „Г.И.” , Г., представлявано от изпълнителния си директор към онзи момент инж. С. Г. С., на 02.08.2010 г. надлежен срочен договор за наем, наемателят-ответник е започнал да ползва процесния имот под наем, като до изтичане срока на договора -31.12.2010 г. договореното месечно възнаграждение в размер на 2000 лв., е издължено. И това е така защото, настоящата инстанция не намира за основателно направеното от ответника възражение за нищожност на процесния договор за наем поради нарушение от страна на изпълнителния директор и член на СД на ответното дружество инж. С. С. на разпоредбите на чл.32, ал.4, т.5 и чл.30, ал.7 от Устава на дружеството, защото, същият като физическо лице-наемодател имал интерес, противоположен на интереса на дружеството-наемател, представлявано от него, а извършването на сделката следвало да бъде разрешено с решение на СД, взето с единодушие. Дори да се приеме, че към 02.08.2010 г. интересът на физическото лице-наемодател С. е бил противоположен на интереса на дружеството – наемател, представлявано от изпълнителния директор и член на СД на дружеството инж.С., то сключеният без съответното разрешение на СД договор за наем не е нищожен. Същият съгласно разпоредбата на чл.236, ал.4 от ТЗ е действителен. Прочитът на разпоредбата на чл.240б, ал.3 от ТЗ пък обосновава неоснователността и на втория, изложен от ответника довод за нищожност на договора за наем от 02.08.2010 г. поради отсъствие на писмено уведомление до СД от страна на члена на същия съвет инж.С. досежно сключвания от него договор, излизащ извън обичайната дейност на дружеството. Дори и да се приеме, че сключеният договор е такъв, излизащ извън обичайната дейност на дружеството, при все, че съдът не споделя това становище, то така цитираната разпоредба предписва, че и така сключената в нарушение на изискването за уведомяване, сделка също е действителна.

И така действителния договор от 02.08.2010 г. е бил сключен като срочен - до 31.12.2010 г. и действително в него е била предвидена изрична клауза, че същият може да бъде удължен само с подписано от страните писмено споразумение. Не е спорно в производството, че такова не е подписано. Именно поради това след изтичане на наемния срок при отсъствие на изрично писмено споразумение, при знанието и при отсъствието на противопоставяне от страна на наемодателите, и при продължено ползване на имота, се задейства законовата разпоредба уреждаща тези облигационни отношения, а именно разпоредбата на чл. 236, ал.1 от ЗЗД. Т.е. съдът приема, че процесният договор за наем от 02.08.2010 г. е придобил на основание сбъдване предпоставките на чл.236, ал.1 от ЗЗД, характер на безсрочен наемен договор,чието прекратяване може да бъде извършено с едномесечно писмено предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 от ЗЗД. Характер на такова едномесечно писмено предизвестие в казуса има нотариалната покана, връчена на 24.06.2011 г. на наемателя.

Не води до извод различен от формирания в предходния абзац и наличието на сключения на 15.07.2011 г., считано от 01.01.2011 г., между наемодателят, физическото лице-съсобственик Н. Д.Н. и наемателя - „Г.И.” , Г., представлявано от изпълнителния директор инж. С.Х.Ц., договор за наем на процесния недвижим имот. И това е така защото постановеното по реда на чл.290 от ГПК, решение № 314/17.02.2012 г. по гр.д.№ 1548/2010 г. по описа на ІІІ ГО, ГК на ВКС, предписва по повод допуснато касационно обжалване по въпроса: има ли правомощието един от наемодателите /съсобственици/, който няма необходимата квота, съгласно чл.32, ал.1 от ЗС сам да подписва нов договор след прекратяване на съществуващ договор за наем поради изтичането на срока му и този договор противопоставим ли е на останалите съсобственици и дали ги обвързва; имотът подлежи ли на връщане или това задължение е отпаднало предвид сключването на новия договор, следното : когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно.Съдът е дал тълкувание, приложимо и в казуса, че предявената исковата претенция почива на облигационното правоотношение, възникнало на основание сключването на първия наемен договор от 02.08.2010г. Или казано в заключение договорът от 15.07.2011 г. е непротивопоставим в това производство на ищеца, в частност за търсения период от 01.01.2010 г., но до 19.03.2011 г., доколкото последният именно само до тази дата е имал качеството на съсобственик и наемодател едновременно.

Или решението на първоинстанционния съд, предмет на настоящия въззивен контрол, с оглед на крайния му резултат, се явява неправилно в частта му, с която е отхвърлен предявеният като частичен от С. Г. С. от Г. против "Г.И.", Г., иск за присъждане на сумата в размер на 4 000.00 лева, представляваща дължим наем за наетия обект, съгласно сключен Договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 г., за периода от 01.01.2011 г. до 01.05.2011 г., до размер на сумата от 2 612.90 лв. и за периода от 01.01.2011г. до 19.03.2011 г., както и в частта му, с която ищецът С. Г. С. е бил осъден да заплати на ответното дружество направените в производството разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 400 лв. В резултат на това следва решението в тези му части и до посочените размер и период да бъде отменено, вместо което бъде постановено друго по съществото на спора с оглед изложените в настоящия съдебен акт мотиви. Следва прочие съдът да потвърди постановеното решение в останалата му част, като на основание чл.272 от ГПК възприема мотивите на решаващия съд досежно откритото производство за оспорване на представените по делото частни документи.

При този изход на делото доколкото изрично са поискани се следват на ищеца за първоинстанционното производство разноски, съразмерно уважената част на исковата претенция и по компенсация в размер на 279.35 лв. , а за въззивÝа инстанция в размер на 440 лв.

Ето защо, въззивният съд

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 16/ 25.02.2013 г., постановено по гр.д. № 1115/2012 г. по описа на Кърджалийския районен съд, В ЧАСТТА МУ, с която е отхвърлен предявеният от С. Г. С. от Г. против "Г.И.", Г., иск за присъждане на дължим наем за обект, съгласно сключен Договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 г., до размера на сумата от 2 612.90 лв. и за периода от 01.01.2011 г. до 19.03.2011 г., като частичен иск от общата сума в размер на 12 000 лв., представляваща дължим наем за наетия обект, за периода от 01.01.2011г. до 31.12.2011г.; както и В ЧАСТТА МУ, с която С. Г. С. е осъден да заплати на "Г.И.", Г. направените в производството разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 400 лв., ВМЕСТО КОЕТО ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА "Г.И.", със седалище и адрес на управление в Г., У.В. № 4, ЕИК*, представлявано от С.Х. Ц. да заплати на С. Г. С., с ЕГН *, с постоянен адрес: Г., ул. "Д. №, със съдебен адрес: Г., У.Д. В", комплекс "П.", вх.".", офис №., сумата в размер на 2 612.90 лв., представляваща дължим наем за наетия обект, съгласно сключен Договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 г. , за периода от 01.01.2011 г. до 19.03.2011 г. / 1/2 част от уговорения месечен наем в размер на 2 000 лв. за посочения период/, като частичен иск от общата сума в размер на 12 000 лв., представляваща дължим наем за наетия обект, съгласно сключен договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010г., за периода от 01.01.2011г. до 31.12.2011г.

ОСЪЖДА "Г.И.", със седалище и адрес на управление в Г., У.В. № 4, ЕИК *, представлявано от С. Х. Ц. да заплати на С. Г. С., с ЕГН *, с постоянен адрес: Г., ул. "Д. №., със съдебен адрес: Г., У.Д. В.", комплекс "П.", вх."., офис №, разноски за първоинстанционното производство в размер на 279.35 лв. и за въззивна инстанция в размер на 440 лв.

ПОТВЪРЖДАВА решение № 16/ 25.02.2013 г., постановено по гр.д. № 1115/2012 г. по описа на Кърджалийския районен съд, В ОСТАНАЛАТА МУ ЧАСТ.

Решението на основание чл.280, ал.2 от ГПК, не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :1. 2.