№ 1610
гр. Варна, 12.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Жана Ив. Маркова
Членове:Тони Кръстев
Десислава Г. Жекова
при участието на секретаря М. Д. Манолова
като разгледа докладваното от Тони Кръстев Въззивно гражданско дело №
20223100502037 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК и е образувано по въззивна жалба,
подадена от „Хоспис Свети Пантелеймон" ЕООД срещу Решение № 2135/30.06.2022 г.,
постановено по гр.д. № 16432/2021 г. на РС – Варна, с коeто е прието за установено, че
жалбоподателят дължи на М. В. А. сумата от 460 евро, представляваща незаплатена наемна
цена, ведно със законната лихва за забава до окончателното изплащане на задължението, за
която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК, като
жалбоподателят е осъден да заплати и 750,00 лева съдебно-деловодни разноски в
заповедното и исковото производства, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Във въззивната жалба се поддържа неправилност на обжалваното решение като се
излагат оплаквания и доводи за съществено нарушение на процесуалните правила,
необоснованост и незаконосъобразност. Сочи се, че искът е останал недоказан и неправилно
са кредитирани неотносими свидетелски показания. Съдът неправилно е установил предмета
на договора за наем, в частност неправилно е приел, че кухненското и парното помещение са
били ползвани от ответника. В действителност същите са били ползвани от трето лице,
което не е имало правно основание за това. Показанията на свидетелите Н. и Ф. били общи,
неясни и противоречащи на останалия доказателствен материал, а за последната били
налице съмнения в нейната безпристрастност. На следващо място се инвокира оплакване за
липса на произнасяне на районния съд по релевираните възражения за прихващане и че
1
помещенията не са били предадени на ответника. Иска се отмяна на решението на ВРС като
неправилно, необосновано и незаконосъобразно.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК въззиваемата страна М. В. А., депозира отговор на
въззивна жалба, с който оспорва същата като неоснователна. Излага становище и
аргументация по наведените от въззивника оплаквания. Отправя искане за потвърждаване
на обжалваното решение и присъждане на съдебно-деловодни разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, от надлежно
легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е
процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
За да се произнесе по спора Варненски Окръжен съд съобрази следното:
ВРС е бил сезиран с иск по реда на чл. 422 от ГПК от М. В. А. за установяване
съществуване на вземането й в размер на 460 евро, представляващи незаплатена наемна
цена за периода от м. август 2018 г. до м. март 2019 г. включително, ведно със законната
лихва от датата на депозиране на заявлението в съда до окончателното изплащане на
задължението, за което е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 11875/2021г. по описа
на ВРС. Претендират се и сторените съдебно-деловодни разноски.
В исковата молба се излага, че на 28.02.2018 г. ищцата е сключила с ответното
дружество „Хоспис Свети Пантелеймон" ЕООД анекс към договор за наем от 09.02.2017г.,
по силата на който е предоставила на дружеството за временно и възмездно ползване
собствения си недвижим имот, представляващ част от вилна сграда, състояща се от сутерен
– санитарен възел, кухня, трапезария, офис и котелно; втори и трети етаж, за срок от една
година, при месечна наемна цена от 1000 евро, платима до 20-то число на месеца,
предхождащ наемния период. Твърди се, че за периода от м. август 2018 г. до м. март 2019 г.,
включително ответникът не е заплатил цялата дължима месечна наемна цена, като е останал
задължен със сумата от 57.60 евро месечно.
Ответното дружество е подало отговор на исковата молба, в който изразява
становище за неоснователност на иска. Поддържа, че ищцата не е изпълнила задължението
си по договора да предаде всички помещения и площи по договора, като конкретно твърди,
че офисът до котелното помещение, както и самото котелно помещение са ползвани от трето
лице, което няма каквато и да е връзка с ответника или дейността му. В условията на
евентуалност прави възражение за прихващане с насрещно свое вземане в размер на 1440
евро, представляващи обезщетение за лишаване от ползване на посочените помещения за
периода от 28.02.2018 г. до м. март 2019 г.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази
предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и отговора, приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
2
Първоинстанционното решение е постановено от надлежен съдебен състав, в рамките
на предоставената му правораздавателна компетентност, поради което е валидно. Същото е
и допустимо, поради което въззивният съд дължи произнасяне по съществото на спора в
рамките на посоченото в жалбата.
Предявеният по реда на чл. 422 от ГПК установителен иск с правно основание чл. 79,
ал. 1 във вр. с чл. 232, ал. 2 от ЗЗД възлага в тежест на ищцата да установи в условията на
пълно и главно доказване съществуването на договорна връзка с ответника, в изпълнение на
която ищцата е предоставила на ответника за ползване имота предмет на договора за наем,
размера на уговорената месечна наемна цена, както и че същата не е заплатена в цялост от
ответното дружество.
Не се спори по обстоятелството, че на 09.02.2017г. е сключен договор за наем с
Ю.К.Т., в качеството й на наемател, а по силата на анекс от 28.02.2018 г. същата е била
заместена в наемното правоотношение от собственото на Ю.Т. ЕООД – ответник по иска.
Не е спорно, че съгласно анекса от 28.02.2018 г. ищцата се е задължила да предостави за
временно възмездно ползване недвижим имот, представляващ част от вилна сграда, срещу
месечна наемна цена в размер на 1000 евро, както и че ищцата е предала държането на
следните помещения от имота: на сутеренния етаж – санитарен възел, кухня, трапезария,
както и тези на втори и трети етаж.
Спорният фактически въпрос във въззивното производство остава същия като при
първоинстанционното разглеждане на делото, а именно: дали ищцата, като наемодател е
изпълнила задължението си по договора да предаде на наемателя офиса до котелното
помещение, както и самото котелно помещение, намиращи се в сутерена на вилната сграда.
От показанията на свидетеля Ю.Т. става ясно, че на 28.02.2018 г. нейното еднолично
ООД сключва анекс с наемодателя и я замества в наемното правоотношение. Не се спори, че
в момента на сключване на анекса имотът е в държане на наемателя, което се потвърждава
от показанията на Т.. Същата посочва, че вилната сграда, с изключение на офиса и
котелното в сутерена, е била предадена лично на нея в качеството и на наемател по договора
́
от 2017 г., като от самото начало намерението е било имотът да се ползва от дружеството
след неговото възникване, което видно от ТР е станало на 21.02.2017 г. Както посочва
свидетелката Т., сградата е била предадена на наемателя през 2017 г. без страните да са
подписали приемо-предавателен протокол. Свидетелката признава, че през процесния
период котелното помещение не е било заключено, но нямало възможност да се ползва,
защото не работело.
От показанията на св. Н. се установява, че през 2019 г. имотът, вкл. офиса и
котелното на сутеренния етаж, са се ползвали от хосписа. Свидетелят не изнася сведения в
имота да се е намирало друго лице. От показанията на св. Ф. се установява, че до подписване
на анекса в имота е имало някакъв колега на дъщерята на наемодателката, което
кореспондира с възражението на ответното дружество за ползване на части от сутерена –
офиса и котелното от трето лице, но това лице е напуснало имота през февруари 2018 г., т.е.
непосредствено преди подписване на анекса. Свидетелката Ю.Т. от своя страна твърди, че
3
това лице се е намирало в имота при сключване на първоначалния договор за наем през 2017
г. и сочи, че лицето е напуснало в края на септември – началото на октомври 2018 г., като
същевременно обяснява, че идеята била това лице „да ни въведе и да ни покаже
подробностите относно експлоатацията на сградата“.
При това положение съдът приема, че наемодателят е изпълнил задължението си да
предаде имота на наемателя Ю.Т. още при сключване на договора от 2017 г. и при
подписване на анекса имотът е бил в държане на новия наемател чрез едноличния
собственик на капитала на дружеството наемател. Съдът не кредитира показанията на
свидетелката Ю.Т. в частта, в която твърди, че офиса и котелното в сутерена, на са били
предадени на ответното дружество, тъй като същите противоречат на показанията на същата
свидетелка, че достъпът до котелното не е бил ограничен (дали е можело да се ползва е
ирелевантно за спора), както и не кореспондират с останалите събрани по делото
доказателства преценени в тяхната съвкупност.
След предаване на държането на вилната сграда през 2017 г. наемателят е разполагал
с фактическа власт и правно основание да държи наетия имот и никое лице, дори
наемодателят, не би могло да ограничи тази власт, освен ако е налице изрично или
мълчаливо съгласие на наемателя или противоправно нарушаване на владението или
държането под някаква форма. Доколкото не са налице данни за неправомерно ограничаване
на фактическата власт върху имота, то следва да се приеме, че ако е било налице такова, то
същото се е случило със съгласието на наемателя, което се потвърждава от показанията на
свидетелката Т. и от подписания от страните през 2018 г. анекс към договора.
Видно от т. І от анекса от 28.02.2018 г., ответникът „Хоспис Свети Пантелеймон"
ЕООД е заместил наемателя Ю.К.Т., която е едноличен собственик на капитала на това
дружество, по вече възникнало по силата на договора за наем от 09.02.2017 г. наемно
правоотношение с предмет вилната сграда. С анекса са уговорени също така изменения в
предмета на договора и наемната цена. Видно от съдържанието на т. 1 от анекса предметът
на договора занапред включва вместо „сутерен – санитарен възел, кухня, трапезария, офис и
котелно“ – „3/4 сутерен – санитарен възел, кухня, трапезария, офис и котелно“, изцяло е
отпаднал първият етаж на сградата и са останали вторият и третият – тавански етажи.
Съответно е намалена наемната цена от 1200 на 1000 евро на месец.
При подписване на анекса през февруари 2018 г. не са направени от наемателя
възражения за неизпълнено задължение на наемодателя да предаде в цялост наетите
помещения и по-конкретно относно ползване на част от сутерена от друго лице, а ако е
имало такива възражения, би следвало да се приеме, че същите са намерили отражение в
променените условия на договора за наем относно предмет и цена. Не се твърди и не са
налице данни въпросното трето лице да е действало от името и за сметка на наемодателя и
така да е препятствало ползването на целия нает имот. Ето защо, съдът намира, че
възражението, че част от помещенията в сутерена на сградата са били ползвани от трето
лице, което не е страна по договора, не може да бъде противопоставено на наемодателя.
4
Оплакването за липса на произнасяне на районния съд по релевираното възражение
за прихващане също е неоснователно. Доколкото по делото не се установява наемодателят
да е лишил наемателя от ползване на част от предадения му в държане имот, то не е налице
основание за възникване на задължение на наемодателя към наемателя за заплащане на
обезщетение за ползване. Съгласно разясненията, дадени в ТР № 2 от 18.03.2022 г. на ВКС
по т. д. № 2/2020 г., ОСГТК, съдът не се произнася по неоснователното възражение за
прихващане в диспозитива на решението, зачитайки неговата характеристика на защитно
средство срещу предявения иск.
На основание гореизложеното, обжалваното решение ще бъде изцяло потвърдено
като на основание чл. 272 от ГПК въззивният съд препраща и към мотивите на ВРС.
С оглед на изхода от спора и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в полза на
въззиваемата страна следва да бъдат присъдени сторените в производството пред ВОС
съдебно-деловодни разноски в размер на 400 лева заплатено адвокатско възнаграждение.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 2135/30.06.2022 г., постановено по гр.д. №
16432/2021 г. на РС – Варна.
ОСЪЖДА „Хоспис Свети Пантелеймон" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Варна, ул. „Оборище“ № 36, ет.5, ап.56, да заплати на М. В. А.,
ЕГН **********, от ******, сумата от 400.00 лева (четиристотин лева), представляваща
сторени съдебно – деловодни разноски в производството пред въззивния съд, на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване съгласно разпоредбата на чл.
280, ал. 3, т. 1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5