РЕШЕНИЕ
№ ……..
гр. София, 17.10.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, І-16 състав в публично заседание на четиринадесети
май две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЙНА МАРТИНОВА
при секретаря Александрина Пашова разгледа
докладваното от с ъ д и я Мартинова гражданско
дело № 2657 по описа за 2017 година и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на искова молба, подадена от Б.Д.Т. против М.Н.З., с която са предявени
обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал. 1 Закона за
задълженията и договорите.
Ищецът твърди, че с предварителен
договор от 08.07.2008 г., изменен с анекс от 15.08.2008 г. ответникът като
продавач се е задължил да продаде на ищеца апартамент № 15 на пети етаж, във
вход Б, на кота +12,24 м., с площ от
50,21 кв.м. находящ се в масивна жилищна сграда в гр. София, СО, район Л., ж.к.
„Л.“, построена в УПИ ІV-807, в квартал 53 по плана на гр. София, м. „******“. Твърди,
че съгласно чл. 8 и чл. 12 от предварителния договор ответникът се е задължил
да предаде имота на ищеца в степен на завършеност и вътрешно изпълнение
съгласно нотариален акт № 187, дело № 346/2006 г. на нотариус В.А., вписан в Службата
по вписванията - гр. София под акт №22, том LLLVIII, дело №41616 от 2006 г. Твърди,
че заплатил изцяло продажната цена в размер на 53 175 евро, като с нотариален
акт № 182, том VIII, дело № 1458/2008 г. на нотариус С.Т., ответникът му е
прехвърлил собствеността върху процесния имот, който към този момент е бил
завършен на етап „груб строеж“, за продажна цена от 21 500 лева, но и до
настоящия момент не е предал апартамента в уговорената степен на завършеност.
Поддържа, че с нотариална покана от 15.10.2013 г., получена лично от ответника
на същата дата, е поканил последния да изпълни в едномесечен срок задължението
си, като изрично го е предупредил, че след изтичането му, ще счита
предварителния договор и анекса за развален. Поддържа, че ответникът му дължи
връщане на сума в размер на 82501,26 лева, представляваща разликата между
платената от ищеца продажна цена на апартамента в завършен вид в размер на 53
175 евро и стойността на закупения с нотариален акт апартамент в груб строеж в
размер на 21 500 лева. Моли ответникът да бъде осъден да заплати сумата от
60000 лева, представляваща част от сумата от 82501,26 лева, която е получил на
отпаднало основание, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното й изплащане. Претендира направените по делото
разноски.
Ответникът М.Н.З. в отговора на
исковата молба оспорва предявения иск. Поддържа, че ищецът не е развалил
процесния договор, тъй като волеизявлението му не е достигнало до адресата.
Твърди, че нотариалната покана не е
връчена на ответника при спазване на правилата, предвидени в чл. 50 от ЗННД във
връзка с чл. 37-58 от ГПК. При условията на евентуалност – ако се приеме, че
връчването на уведомлението е станало с връчване на препис от исковата молба,
то поддържа, че правото договорът да бъде развален е погасено по давност.
Оспорва твърдението, че ищецът е заплатил исковата сума в пълен размер. Твърди,
че ответникът е върнал на ищеца сума в размер на 800 евро, за което е съставена
декларация, подписана от Б.Т.. Поддържа, че реално цената на недвижимия имот е
именно 21500 лева с равностойност в евро 10922,78 евро. Освен това, поддържа,
че стойността на недвижимия имот е по-висока, тъй като на ищеца бил отпуснат
банков кредит за сумата от 48755 евро, каквато е била стойността на имота,
определена от служители на банката, поради което и платената от ищеца сума не
била платена без основание. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира
направените по делото разноски.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на
чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
На 02.10.2006 г. между Н.П.З. и Р.Г.З.–
учредители и „С.С.-3“ ООД – приемател е сключен договор с Нотариален акт № 187,
т. ІІ, рег. № 346/2006 г. на Нотариус В.А., вписана в НК под № 262, с район на
действие Софийски районен съд за учредяване на право на строеж върху недвижим
имот срещу задължение за изграждане на самостоятелни жилищни и други обекти. По
силата на този договор учредителите са учредили право на строеж в притежаван от
тях недвижим имот - УПИ ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност Л. 2 на
десететажна монолинтна жилищна сграда с магазини, ателиета, подземни гаражи, с
два входа, като си запазват правото на строеж върху отделни обекти,
включително ателие № 8 и склад № 17 и
апартамент № 15 във вход Б, изграден на пети надземен жилищен етаж на жилищната
сграда – четвърти жилищен. Приемателят „С.С. – 3“ ООД е поело задължение за
предаде на учредителите владението и ползването на собствените им самостоятелни
обекти с разрешение за ползване на цялата сграда при степен на завършеност,
както следва – вид на строителството – монолитно, при гарантирано качество на
материалите, фасади – топлоизолирани, външна дограма – PVC трикамерна, вътрешни шпервани
обикновени врати, входна врата – фолирана метална с метална каса, със секретна
брава, стени и тавани – гипсова шпакловка, под - фина изравнителна циментова
замазка, тераси – фина изравнителна циментова замазка, мазилка на стените и
тавана, електрическа инсталация – изпълнена съгласно проекта, до излаз,
включваща домофонна и асансьорна
инсталация, вътрешна телефонна и ел. инсталация с монтирани апартаментно табло,
ключове и контакти, ВиК инсталация – изпълнена съгласно проекта с полипропилен
до излаз, с монтирани водомери за топла и студена вода, отоплителна инсталация
– централно отопление с чугунени радиатори с монтиран апартаментен разходомер.
С договор за дарение от
22.12.2006 г., сключен с Нотариален акт № 68, т. ІІІ, рег. 15658, д. № 410/2006
г. Н.П.З. и Р.Г.З.са прехвърлили на сина си М.Н.З. правото на строеж върху УПИ
ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност *** 2 на описани в договора
имота, сред които апартамент № 15 във вход Б, изграден на пети надземен жилищен
етаж на жилищната сграда – четвърти жилищен.
На 08.07.2008 г. между М.Н.З., Н.П.З. и Р.Г.З.– продавачи и Б.Д.Т. –
купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който
продавачите са поели задължение да прехвърлят на купувача правото на
собственост върху недвижими имоти – ателие
№ 8 и склад № 17, находящи се в масивна жилищна сграда, изграждаща се в гр.
София, район Л., съставляващ УПИ ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност
Л. 2. Страните са уговорили, че правото на собственост ще бъде прехвърлено след
заплащане на 100 % от продажната цена, която е в общ размер на 37499 евро, от
която сумата от 3750 евро е следвало да бъде платена към датата на сключване на
предварителния договор, а остатъкът с кредит от банка до тридесет дни от представяне
на документ за завършен груб строеж. Съгласно чл. 8 от договора продавачите са
поели задължение да предаде обектите, съобразно техническото описание за степен
на завършеност и вътрешно изпълнение, съгласно Нотариален акт № 187, т. ІІ, д.
№ 346/2006 г.
С Анекс към предварителен договор
за продажба на недвижим имот от 15.08.2008 г. страните са изменили предмета на
договора, като М.Н.З. е поел задължение да прехвърли правото на собственост
върху Апартамент № 15, находящ се в
масивна жилищна сграда, изграждаща се в гр. София, район Л., съставляващ УПИ
ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност Л. 2, а купувачът Б.Д.Т. е поел
задължение да плати цена в размер на 53175
евро, като при подписване на анекса заплаща сумата от 1550 евро, които
добавя към вече платените 3750 евро или общо 5300 евро, а останалата част от
сумата в размер на 47875 евро – с кредит от банка до 30 дни след приключване
представяне на документ за груб строеж.
По силата на Договор за
покупко-продажба, сключен на 25.11.2008 г. с Нотариален акт № 182, т. VІІІ,
рег. № 13188, д. № 1458/2008 г. на Нотариус С.Т., вписан в НК под № 065, с
район на действие Софийски районен съд М.Н.З. е прехвърлил правото на
собственост на Б.Д.Т. върху недвижим имот, изграден в „груб строеж“ –
апартамент № 15, находящ се в гр. София, ж.к. Л., на 5 надземен етаж, етаж 4 –
жилищен в строящата се в УПИ ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност Л.
2 сграда, вход Б, със застроена площ от 50,21 кв.м., заедно с 0,704 % идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото за сумата
от 21500 лева, която сума ще се изплати със заемни средства от „Е.Б.– Б.“ ЕАД,
съгласно договор за кредит. На същата датата – 25.11.2008 г. е сключен договор
за учредяване на ипотека върху недвижим имот с Нотариален акт № 183, т. VІІІ,
рег. № 13189, д. № 1459/2008 г. на Нотариус С.Т., вписан в НК под № 065, с
район на действие Софийски районен съд за обезпечаване на задължение на Б.Д.Т.
към „Е.Б.– Б.“ ЕАД по договор за банков кредит в размер на 48755 евро.
На 03.12.2008 г. продавачът по
предварителния договор М.Н.З. е подписал декларация, с която е заявил, че е
получил от купувача Б.Д.Т. цялата продажна цена, от която сумата от 10922, 78
евро – по банков път, преведена от „Е.Б.– България“ ЕАД и сумата от 37762,22
евро в брой. В приетия по дело, представен от ответника, екземпляр от декларация
от 03.12.2008 г. се съдържа изявление на Б.Т., че е получил обратно от
продавача М.З. сумата от 800 евро.
С Нотариална покана рег. № 10193,
т. ІVБ, акт № 79 от 15.10.2013 г. на Нотариус И.Н., вписан в НК, под № 040 с
район на действие Софийски районен съд Б.Д.Т. е поканил М.Н.З. да му предаде
владението върху имот, предмет на договор, сключен с Нотариален акт № 182, т.
VІІІ, д. № 1458/2008 г. в уговорената степен на завършеност в едномесечен срок.
Направил е изявление, че след изтичане на срока на договора и неизпълнение на
това задължение заявява, че разваля предварителния договор от 08.07.2008 г,
изменен с анекс от 15.08.2008 г.и е поканил продавача да му върне сумата от
82501,26 лева, представляваща разлика между платената сума от 53175 евро и
стойността на закупения с нотариалния акт в „груб строеж“. Видно от
нотариалното удостоверяване е, че нотариалната покана е връчена лично на М.Н.З.
на 15.10.2013 г.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от ПРАВНА СТРАНА
следното:
Съгласно чл. 55, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите който е
получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало
основание, е длъжен да го върне. Основателността на предявения иск е поставена
в зависимост от това по делото да се установи, че между страните е възникнало
облигационно правоотношение, че ищецът е платил исковата сума в изпълнение на
задължение, възникнало по силата на договор, както и че договорът е развален
поради виновно неизпълнение.
Установява се от събраните по делото доказателства, а и не е спорно, че
между страните е сключен предварителен договор, по силата на който страните са
уговорили, че ще сключат окончателен договор за продажба на недвижим имот –
апартамент № 15 в строяща се сграда при достигане на етап „груб строеж“ след
заплащане на пълния размер на уговорената цена или 53175 евро. Установява се от
предварителния договор и приетата по делото декларация от 03.12.2008 г.,
подписана от ответника, че Б.Д.Т. е платил сумата от 53185 евро (като се отчита
изявлението на ищеца, че е получил обратно сумата от 800 евро), представляваща
цялата дължима продажна цена по предварителен договор от 15.08.2008 г. Не е
спорно между страните, че с Нотариален акт № 182, т. VІІІ, рег. № 13188, д. №
1458/2008 г. на Нотариус С.Т., вписан в НК под № 065 е сключен окончателен
договор, по силата на който е прехвърлена собствеността върху процесния
апартамент, изграден в груб строеж, като в нотариалния акт е посочено, че
продажната цена е 21500 лева, която ще се изплати със заемни средства от „Е.Б.–
Б.“ ЕАД.
С исковата молба ищецът е въвел твърдение, че е развалил предварителния
договор поради неизпълнение на задължението за предаване на недвижимия имот в
посоченото в него техническо състояние, като претендира връщане на даденото в
изпълнение на предварителния договор,
представляващо разлика между продажната цена по предварителния договор и
цената, посочена в окончателния договор. Съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД при
неизпълнение на договора продавачът има право да развали договора в случай, че
по делото се установи виновно неизпълнение на договорно задължение. Развалянето
на договора поради неизпълнение става с едностранно волеизявление, отправено до
длъжника на задължението. Установява се, че ищецът е отправил изявление за
разваляне на договора, което е достигнало до ответника с връчване на
нотариалната покана на 15.10.2013 г. Връчването на нотариалната покана е
удостоверено от нотариус в рамките на правомощията му, предоставени от закона,
поради което и нотариалното удостоверяване се ползва с обвързваща съда
материална доказателствена сила. По делото не са ангажирани доказателства,
които да опровергават удостоверителната сила на официалния удостоверителен
документ, съставен от нотариуса, поради което настоящият съдебен състав намира,
че нотариалната покана е редовно връчена – лично на М.Н.З..
Преобразуващото право на страна по договора да го развали възниква,
когато другата страна не изпълни задължението си поради причина, за която той
отговаря. Спорен е въпросът между страните дали е налице неизпълнение на
договорно задължение, за което продавачът по
предварителния договор отговаря. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от
Закона за задълженията и договорите предварителният договор трябва да съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Доколкото
процесният предварителен договор ответникът е поел задължение да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот,
то съществени елементи от съдържанието му са предметът – точно описание на имота и цената. При тълкуване на волята на
страните съгласно чл. 20 от Закона за задълженията и договорите се установява,
че те са се уговорили да сключат окончателен договор след плащане пълния размер
на цената, а плащането на пълния размер на цената е уговорено да стане при
представяне на документи, удостоверяващи достигнат етап на строителство „груб строеж“. Доколкото страните са изпълнили
основните си задължения по предварителния договор, а именно продавачът - да
прехвърли правото на собственост с окончателен договор, а купувачът – да плати
продажната цена, то не е налице
неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника, което да води до
възникване на правото му да развали предварителния договор. С оправеното
волеизявление за разваляне на предварителния договор купувачът по него се е
позовал на неизпълнение на чл. 8 от него, а именно че продавачът не е изпълнил
задължението си да предаде имота
съобразно техническото описание за степен на завършеност, предвидено в
Нотариален акт № 187, т. ІІ, д. № 346/ 2006 г. Следва да се посочи, че процесния
предварителен договор не съдържа елементи
на договор за изработка, доколкото продавачът не е поемал задължение за
изграждане на процесния имот, а чл. 8 съдържа само задължение за предаване в
определено състояние. Задължението за предаване на имота, описан в
предварителния договор, не е от съдържанието правоотношението, възникнало по
силата на предварителния договор, а е от съдържанието на окончателния договор.
Неизпълнението на това задължение не може да доведе до разваляне на
предварителния договор, тъй като към момента на получаване на нотариалната
покана е бил сключен окончателен договор, а в предварителния договор не е
определен срок за изпълнение, който да предшества сключването на окончателния
договор. Със сключване на окончателния договор страните са изпълнили
задълженията си по предварителния договор и той е преустановил действието си,
поради което не може да бъде развален поради неизпълнение на някое от
задълженията, които не са съществени по смисъла на чл. 19, ал. 2 от Закона за
задълженията и договорите. Неизпълнението на задължението за предаване на имота
в определено техническо състояние може да бъде основание да се иска разваляне
на договора за продажба, сключен с нотариален акт, но не и на предварителния
договор. Предвид на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че не е
възникнало право за ищеца да развали предварителния договор, респективно да
иска връщане на даденото в изпълнение на този договор на основание чл. 55,
ал.1, предл. 3 от Закона за задълженията и договорите. В този смисъл,
предявения на това основание иск се явява неоснователен.
От представения по делото Нотариален акт за покупко-продажба с № 182,
т. VІІІ, д. № 1458/2008 г. се установява, че правото на собственост върху
недвижимия имот е прехвърлено за сумата от 21500 лева, представляваща стойност,
определена по данъчната оценка на имота, отразена в акта. Със сключване на
окончателния договор страните могат да променят постигнатото съгласие по
съществените елементи на договора за продажба, като не са обвързани от
уговорките си в предварителния договор, тъй като негов предмет е само постигане
на съгласие за сключване на окончателен договор (в този смисъл Решение № 118 от
06.10.2010 г. по т.д. № 1053/2009 г. по описа на ВКС, І ТО). От събраните по
делото доказателства, обаче, се установява, че остатъка от сумата в размер на 47885
евро – цена уговорена с предварителния договор е платена на 03.12.2008 г. – няколко дни след сключване на
окончателния договор и след сключване на договор за учредяване на договорна
ипотека във връзка с получаване на кредит за закупуване на процесния имот.
Следователно, настоящият съдебен състав приема, че не е налице предоговаряне на
продажната цена с окончателния договор, като с посочването на сумата от 21500
лева страните са целели да прикрият действителните си уговорки относно нейния
размер. Независимо от това, следва да се посочи, че дори да се приеме, че
страните са уговорили по-ниска цена с окончателния договор, то такова основание
за връщане на сумата не е предявено с исковата молба, поради което съдът не
дължи произнасяне по него с оглед принципа на диспозитивното начало.
Следователно предявеният иск се явява неоснователен и следва да бъде
отхвърлен на посочените в исковата молба основания.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК
ищецът следва да бъдат осъден да заплати на ответника направените по делото
разноски в размер на 3120 лева, представляващи платено адвокатско
възнаграждение. Възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение се
явява неоснователно, тъй като с оглед фактическата и правна сложност на делото
платеният размер се явява справедлив и обоснован по смисъла на чл. 36 от Закона
за адвокатурата.
Воден от горното, Софийски градски съд, І-16 състав
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Б.Д.Т.,***, със съдебен адрес ***, чрез
адв. Д.С.против М.Н.З., ЕГН-**********,*** иск с правно
основание чл. 55, ал. 1, предложение 3 от Закона за задълженията и договорите за заплащане на сумата от 60000 (шестдесет хиляди) лева,
представляваща част от сумата от 82501,86 лева, платена като цена по
Предварителен договор от 08.07.2008 г., изменен с Анекс от 15.08.2008 г. на отпаднало основание поради
развалянето му поради неизпълнение като
неоснователен.
ОСЪЖДА
на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК Б.Д.Т.,***,
със съдебен адрес ***, чрез адв. Д.С.да плати на М.Н.З., ЕГН-**********,*** сумата от 3120 (три хиляди сто и двадесет) лева, представляващи направени по
делото разноски.
Решението може да
се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на
препис от него на страните.
СЪДИЯ: