№ 288
гр. Ямбол, 22.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Марина Хр. Христова И.ова
при участието на секретаря Т.С.К.
като разгледа докладваното от Марина Хр. Христова И.ова Гражданско дело
№ 20232330101776 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на М. С. Д., Р. П. Т. и С. П. Д.
против В. Я. В. , с която срещу ответника са предявени евентуално съединени искове
за прогласяване нищожността на договор за аренда на земеделска земя от *** год.,
поради противоречие със закона – чл. 3,ал.4,изр. 2 от ЗАЗ , евентуално като сключен
без представителна власт на осн. чл. 42,ал.2 ЗЗД , вр. чл. 38 от ЗЗД.
С влязло в сила определение от 22.02.2024 год. производството по делото е
прекратено по отношение на ищцата М. С. Д..
В исковата молба се твърди, че ищците са наследници на И.П.Д., поч. на *** год.
В дома на наследодателя било открито пълномощно № *** год., с което
упълномощавал ответника да сключи договор за наем/аренда на имот с площ 6, 202
дка, като след като се свързали с ответника била заплатена сумата от 200 лв.
наем/рента. Ищците извършили проверка какви имоти е имал наследодателят им и
констатирали, че в Служба по вписванията има вписани – договор за аренда от *** год.
за четири земеделски имота и договор за наем от *** год. за други четири земеделски
имота. След снабдяване с преписи от двата договора ищците констатирали, че
договора за аренда бил сключен между ответника и техния наследодател, чрез
пълномощника му В. В., като било използвано пълномощно № *** год. Същото
пълномощно било използвано и при сключване на договора за наем. Усъмнили се, че
има нещо нередно, т.к. след като се снабдили с копия от пълномощните от кметството
констатирали, че и двете се отнасят само до имот от 6201 кв.м.
Ищците считат процесния договор за аренда за нищожен поради противоречието
му със закона- чл. 3,ал.4,изр. 2 от ЗАЗ, като излагат съображения, че предвид текста на
пълномощното, въз основа на което арендатора е представляван в договора може да се
направи извод, че същото не е изрично такова, както повелява горецитираната
разпоредба.Следвало да бъдат упоменати имотите, срок за плащане и др.
1
На следващо място ищците считат, че процесния договор е недействителен, т.к. в
процесното пълномощно липсвала възможност упълномощения да договаря сам със
себе си, в нарушение на разпоредбата на чл. 38,ал.1 от ЗЗД. Цитира се многобройна
съдебна практика. Посочва се още , че с процесното пълномощно били дадени права
само по отношение на един имот, предмет на договора, поради което и ищците
изразяват съмнения, че е възможно след съставянето му да има дописвания на ръка.
Твърди се и, че ако договорът е сключен от мним представител, без да има
представителна власт по отношение на конкретните имоти той е в съС.ие на висяща
недействителност и не поражда целените с него правни последици.
Развиват се подробни съображения относно твърдените пороци на договора, като
се иска да бъде прогласена нищожността му, както и присъждането на направените по
делото разноски.
В депозирания в срок отговор ответникът оспорва исковете, като неоснователни.
Посочва се, че действително е сключил процесния договор за аренда, каквато била
волята на наследодателя на ищците. През 2021 год. заплащал рента лично на Д., а след
смъртта му през 2022 год. платил 200 лв. на ищците, за което М. Д. му подписала
разписка. Приложените от ищците пълномощни не били използвани за сключване на
договори.След уточнение на земите били изготвени нови пълномощни, в които
вписали по искане на Д. кои имоти е съгласен да се отдадат под наем и кои под аренда.
Именно след посоченото уточнение се върнали при кмета на с. Г.п.а, който заверил
подписите и положил подпис и печат на дописването, след което и вече с дописаните
пълномощни били сключени договорите, вкл. вписани. Твърди, че М. Д. през 2022 год.
не се противопоставила на договорите и си взела рентата. Освен това в настоящия
случай не била налице и нито една от хипотезите на извършване на действия без
представителна власт Напротив, налице било валидно пълномощно, липсвало
оспорване на подписа или твърдения до смъртта си упълномощителя да е оспорил
упълномощаването. Действията на упълномощения не надхвърляли обема на
учредената представителна власт, а напротив изразявали именно волята на
упълномощителя. Обстоятелството, че е станало дописване на ръка, заверено от кмет, с
което упълномощителя е бил съгласен не опорочавало волята му да сключи договора за
аренда.
Претендира се отхвърляне на исковете, както и присъждане на разноски в
производството.
В съдебно заседание исковата молба се поддържа от процесуалния представител
на ищците.
Ответникът оспорва иска чрез процесуалния си представител.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
От представеното удостоверение за наследници се установява, че ищците са
наследници по закон на И.П.Д., б.ж. на с. Г.п.а, поч. на *** год.
Имотите предмет на договора за аренда са били придобити от наследодателя им
по силата на приетия Договор за доброволна делба от *** год.
Не се спори по делото, че на *** год. между И. Д., действащ чрез пълномощника
си В. В. и В. В. – арендатор е бил сключен договор за аренда по силата на който
2
процесните четири недвижими имота са отдадени под аренда за срок от 20 стопански
години при уговорени арендно плащане, както и че при сключване на договора
ответникът се е легитимирал като пълномощник с пълномощно №*** год. на Кмет с.
Г.п.а.
На същата дата между И. Д., действащ чрез пълномощника си В. В. и В. В. –
наемател е бил сключен договор за наем , по силата на който са отдадени под наем
описани четири броя недвижими имоти, за срок от четири стопански години, като и в
този договор е посочено, че наемателят се легитимира като пълномощник на
наемодателя с пълномощно № *** год. на Кмет с Г.п.а.
Към ИМ ищците са приложили два броя пълномощни – като в първото е
посочено, че И. Д. упълномощава В. В. за сключване на договори за наем, аренда ,
преаренда и др. за следните земеделски земи – нива с площ 6, 202 дка. В м. Стари
лозя“ за срок от 1 година и при плащане 25 лв., а с второто Д. упълномощава В. да
сключва от негово име договори за аренда/наем на гореописаните земи, като отново е
описана нива с площ 6, 202 дка. в м. Стари лозя“, като и двете са заверени от кмета на
с. Г.п.а под № *** год.
Пълномощно заверено под № *** год. всъщност е представено по делото в
различни варианти от оищците, ответника и кмета на с. Г.п.а, след изискването му по
искане на ищцовата страна.
В подкрепа на твърденията си ответникът е представил два броя пълномощни с №
*** год. с нотариална заверка на подписа, като с първото , представено и в оригинал,
Д. упълномощава В. да сключва от негово име договори за аренда/наем на
гореописаните земи, при описани по-горе в пълномощното имот № ***- 3,399 дка –
И.чова кория; *** – 10,500 дка – Краището; ***-5,101 – Кашев кладецец и ***- 1,327 до
селото, с наличие на дописване с химикална паста на израза – „в това число сам със
себе си“, а с второто Д. упълномощава В. да сключва от негово име договори за
аренда/наем на гореописаните земи, при описани по-горе в пълномощното имот
№***-6,2020 – Стари лозя;***-5,001 – Юрта; ***-32,495-И.чова кория; ***-2,000 –
Гугуланова кория, с наличие на дописване с химикална паста на израза – „в това
число сам със себе си“.
По делото е представа още страница от общ регистър за извършени заверки от км.
наместник на с. Г.п.а, , като в изпълнение на указанията на съда са представени
съхраняваните в кметство с. Г.п.а преписи от пълномощни с №*** год.- 2 бр., единият
от които определен като сгрешен. В с.з. кметският наместник е представил още 2 бр.
пълномощни, също под № *** год.
Ответникът е представил още разписка, подписана от М. Д. по повод получаване
на аренда на И. Д. в размер на 200 лв. от В. В., от 11.12.2022 год. Представени са и
доказателства за извършени пощенски парични преводи от В. В. до М. Д. и Р. Т. за
суми по 200 лв. от дати 08.01.2024 год. и 14.02.2024 год., както и разписка за връщане
на паричния превод от страна на Р. П. към В. от 05.04.2024 год.
В показанията си св. М. – *** на с. Г.п.а посочва, че при заверяване на
пълномощни прави копие от тях за кметството, което било негово задължение.
Познавал И. Д. и В. В.. Първият път , когато отишли при него , Д. подписал първото
пълномощно, находящо се на л. 131 от делото, като след известно време се върнали и
казали, че няма кръгъл печат, обаче донесли още две пълномощни . Били се
договорили за нивите и той ги подпечатал и сложил кръгъл печат . Правилни били две,
като свидетелят посочва пълномощното, находящо се на л. 130 от делото. Твърди и че
3
е заверил дописванията в пълномощните. Те го донесли с дописването, като за
свидетеля било важно упълномощителят да се подпише и заверявал само подписа, като
не обърнал внимание на съдържанието. Не може да си спомни дали са се върнали
същия ден. Даже ходили до бай И., т.к. свидетелят казал, че на този, който дошъл с
пълномощното, че не може така и трябва бай И. да се разпише , и той ги разписал.Те
ходили при него в кметството и разписали.За да спести допълнителни такси записал
всички заверки под един номер.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно осн. чл. 26,ал.1, предл. 1 ЗЗД, както и евентуални
претенции по чл. 38,ал.1 ЗЗД , вр. чл. 42,ал.2 ЗЗД.
Съгласно чл. 26,ал.1 от ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на
закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави,
включително и договорите върху неоткрити наследства.
В процесния случай се оспорва действителността на договор за аренда от
*** год. , в хипотезата на чл. 26,ал.1,предл. 1 от ЗЗД - поради противоречие със закона
и по-специално нормата на чл.3,ал.4,изр. 2 от ЗАЗ. Според посочения законов текст -
договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване
може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято
собственост е повече от 50/100 ид.ч. от съсобствен имот или с лице упълномощено от
собственик или съсобственици притежаващи общо с него повече от 50/100 ид.ч. от
съсобствения имот. Второто изречение на тази разпоредба е, че упълномощаването
трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно, а третото, че в тези случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС.
Между страните е безспорно, че между наследодателя на ищците И. Д. действащ
чрез пълномощника си В. В. и В. В. е бил сключен договор за аренда от *** год., както
и че при сключването му арендoдателят е бил представляван от ответника посредством
пълномощно под № *** год., като ответникът признава, че в същото са били направени
дописвания на ръка, „заверени“ от км. наместник на с. Г.п.а. Т.е. налице е сключен
договор за аренда, с който едноличен собственик на земеделска земя е представляван
от упълномощено от него лице да сключи договор за аренда на същата земеделска
земя.
В ТР №5/12.12.2016 год. по ТД № 5/2014 год. на ОСГТК на ВКС, т.1 е прието, че
видовете упълномощаване според обема на учредената представителна власт са два:
общо/генерално/ и изрично/специално, конкретно/. Общото упълномощаване налага
тълкуване на действителната воля на упълномощителя и поражда редица проблеми,
свързани с липсата на представителна власт, споразумяването във вреда на
представлявания и други подобни, за разрешаването на които проблеми е постановено
тълкувателното решение. Изричното пълномощно обикновено не създава такива
трудности, тъй като волята на упълномощителя и съответно представителната власт се
ограничава само до ясно и конкретно посочените правни действия. С оглед свободата
на договаряне всеки един от тези два вида може да варира в различен диапазон, но е в
зависимост от външно изразената воля на упълномощителя. Изричното пълномощно в
най-простия му вид може да се сведе само до буквално пренасяне на волята на
упълномощителя, която пълномощникът единствено възпроизвежда, без да има право
да се отклони от указанията. В други случаи изричното пълномощно позволява
известни малки отклонения, ако те са лесно обясними с правилата на логиката и
4
интересите на представлявания. Поначало обаче изричното пълномощно не може да
бъде произволно тълкувано разширително. Когато съдържанието на използваните за
упълномощаването думи и изрази не буди никакво съмнение относно действителната
воля на упълномощителя, обхватът на упълномощаването не може безпричинно да се
разширява и да се обосновава с предположения/чл. 20 ЗЗД/.
Следва да се има предвид, че нормата на чл. 3,ал.4,изр. 2 от ЗАЗ не установява
определени изисквания относно съдържанието на пълномощното за сключване на
договора за аренда.В действащото законодателство няма обща правна норма, която да
установява изисквания за съдържанието на пълномощното, с оглед валидността на
упълномощителната сделка или на последващата я правна сделка или действие,
извършени чрез пълномощника, или да я разграничава и да класифицира
пълномощните, според това, дали те са дадени за извършването на разпоредителни
правни сделки или действия или за извършване на такива за обикновено управление на
имущество на упълномощителя. Не са установени нормативни изисквания и за
съдържанието на изричното пълномощно, освен в някои случаи напр. чл.34, ал.3 ГПК.
Не са установени общи изисквания, такова изрично пълномощно да има някакво
задължително съдържание, в което да са посочени и изброени конкретно по вид
разпоредителните сделки и действия, които пълномощникът е овластен да извърши,
техните съществени елементи, включително – цена, срок и конкретното имущество
предмет на разпореждането. За да е налице валидно разпореждане с имущество на
упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното ясно и еднозначно,
общо да е изразена волята на упълномощителя за извършване на конкретни правни
сделки или действия от негово име чрез пълномощника, като последният също следва
да е ясно и еднозначно посочен в пълномощното. Само когато правна норма изрично
установява определени изисквания относно необходимото съдържание на даден вид
пълномощно, то следва да отговаря на тези изисквания.
В този смисъл, упълномощителят може, но не е длъжен да посочи в
пълномощното една или повече конкретни разпоредителни сделки или действия, да
определи параметрите на един, повече или всички техни елементи, включително – да
посочи точно определена цена или да посочи изрично един или друг свой имот. Когато
упълномощителят не е ограничил представителната власт в някои или всички тези
насоки, но същевременно с пълномощното, ясно и еднозначно, е изразил волята си за
извършване на действия със свое имущество чрез пълномощника, то следва да се
приеме че представителната власт включва възможността за пълномощника да избира
и да договаря във всяка една от тези насоки, по отношение на която не е ограничен с
пълномощното.
В случая и след като прецени конкретиката на настоящия казус съдът приема, че
ответникът не установи при условията на пълно и главно доказване да е разполагал с
изрично нотариално заверено пълномощно за сключване на процесния договор за
аренда на земеделски земи от *** год., в което ясно и еднозначно да е изразена волята
на упълномощителя за това. Това е така, т.к. под заверка с №*** год. на км. наместник
на с. Г.п.а съществуват четири различни по вид и съдържание пълномощни, вкл. с
различни дописвания в същите. Действително по смисъла на чл. 83 от ЗННД ,
кметският наместник е овластен да удостоверява подписи върху частни документи. В
процесния случай и след разпита на същия като свидетел за съда остава неясно кога и
къде са били удостоверени подписите върху всяко едно от четирите пълномощни с
различно съдържание, свидетелят не помни дали са се върнали същият ден със
следващите пълномощни /т.е. неясно е и дали удостоверяването на подписите върху
5
всички представени по делото различни пълномощни се е случило именно на дата
24.03.2021 год./, посочва, че даже ходили до бай И. / И. Д./, т.к. когато при него било
занесено пълномощното, отново неясно кое, той заявил, че бай И. трябва да разпише,
същевременно в показанията му се съдържат и противоречиви твърдения, от една
страна, че не е заверявал съдържанието и не е обърнал внимание на съдържащото се в
пълномощното, а от друга , че е заверил дописванията в пълномощното „да договаря
сам със себе си“, без да е налице официално отбелязване в положените щемпели да е
заверявано съдържание на документи.
Следва да се има предвид, че според съдебната практика - РЕШЕНИЕ №50021 ОТ
22.06.2023 Г. ПО ГР. Д. № 443/2022 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС, с един и същи
регистрационен номер и дата на нотариалната заверка на подписа и съдържанието на
едно пълномощно не могат да съществуват различни по съдържание екземпляри, а
само еднообразни такива. В процесния случай, както беше посочено, под рег. № ***
год. съществуват поне четири различни по съдържание пълномощни, с дописвания с
различен почерк и различна химикална паста, като пълномощно със същия номер е
било използвано и за сключване на процесния договор за аренда , и за сключване на
приложения по делото договор за наем.
С оглед на изложеното, съдът приема, че е изпълнена предпоставката за
нищожност на сключения договор за аренда, тъй като сключването му противоречи на
закона - пълномощникът на арендодателят е сключил договор за аренда от *** год. не
с изрично нотариално заверено пълномощно. /В същия смисъл и практиката на ЯРС –
Решение №*** год. по гр. дело № *** год./.
Искът е основателен и следва да бъде уважен, като предвид уважаване на
главната претенция, съдът не дължи произнасяне по евентуалната такава.
За пълнота на настоящите мотиви, съдът намира за необходимо да посочи, че
ответникът, въпреки разпределената доказателствена тежест не установи договорът за
аренда да е приет изрично или с конклудентни действия от наследодателя на ищците
или от самите тях. Не са представени надлежни писмени доказателства да е изплащано
арендно плащане приживе на И. Д.. Като такова не може да бъде приета подписаната
от М. Д. разписка за получаване на сумата 200 лв. от 11.12.2022 год., т.к. посоченото
лице, по отношение на което делото е прекратено не е наследник на И. Д., нито са
изложени твърдения или представени доказателства да е действала като негов
пълномощник, т.е. от негово име и за негова сметка. Плащане, без посочено основание
и при наличие на договор за наем от *** год. , към една от ищците е извършено едва
след образуване на настоящото гражданско дело и очевидно сумата е върната на
подателя.
По разноските:
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78,ал.1 от ГПК в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени разноски в размер на – 50 лв. действително дължима по
делото държавна такса с оглед цената на иска, 1000 лв. – заплатено адвокатско
възнаграждение, 30 лв. депозит за свидетел. Останалите претендирани разноски за
снабдяване със скици и данъчни оценки в случая не са сторени от страни по делото, а
от лице по отношение на което същото е прекратено, видно от представените
доказателства.
6
Водим от гореизложеното, Я Р С
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА на осн. чл. 26,ал.1, предл. 1 от ЗЗД за нищожен договор за
аренда на земеделска земя от *** год., сключен между И.П.Д., ЕГН **********,
действащ чрез пълномощника си В. Я. В. и В. Я. В., ЕГН ********** ,вписан в Служба
по вписванията – гр. Е. с вх. рег. № *** год., поради противоречието му със закона.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78,ал.1 от ГПК В. Я. В., ЕГН ********** да заплати на Р.
П. Т., ЕГН ********** и С. П. Д., ЕГН ********** сумата от 1080 лв. – разноски за
настоящата инстанция.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ЯОС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
7