Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер 109 08.05.2018 година Град Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд граждански състав
На петнадесети март Година две хиляди и осемнадесета
В открито заседание в следния
състав:
Председател: Симеон Михов
Членове:
Секретар Стойка Вълкова
Прокурор
като разгледа докладваното от С.Михов
търговско дело номер 161
по описа за 2017
година.
Производството
по делото е образувано по повод искова молба от „Емералд хоспиталити 2013“ ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Равда, общ. Несебър, ул.
„Македания“ № 61, представлявано от управителя Иван Викторович Журавлев, чрез
пълномощник адвокат Евгений Мосинов,***-2 против „Емералд хоспиталити“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с. Равда, общ. Несебър, ул.
„Македания“ № 61, комплекс Емералд, представлявано от управителя Светослав
Василев Т., със съдебен адрес:*** да бъде осъдено да заплати сумата от
80 000 лв. предявена частично от сумата от 800 000 лв.,
представляваща неустойка за неизпълнение съобразно чл.10 ал.3, раздел VІ от
анекс от 15.04.2014г. към договор за наем на недвижими имоти, съоръжения и инженерна
инфраструктура на курортен комплекс „Емералд Резорт и Спа“, с.Равда, община
Несебър, дължима поради прекратяване на договора за наем и на договора за
поддръжка и управление на курортен комплекс „Емералд резорт бийч и СПА“,
с.Равда, община Несебър от 28.12.2012г., едностранно от ответника – възложител
в противоречие с договора за наем и анекса към него от 15.04.2014г., ведно със
законната лихва от подаване на молбата до окончателното изплащане на сумата, а
също и направените съдебно-деловодни разноски. Според изложеното в исковата
молба, на 28.12.2012г. е бил подписан договор за поддръжка и управление на
курортен комплекс „Емералд ризорт бийч и СПА“ в с.Равда, като ищцовото
дружество е приело срещу уговорено възнаграждение и чрез придобиване на права
от ответното дружество, да поддържа всички общи части на комплекса, в т.ч. общите
В и К мрежи, ел.инсталации и др. На същата дата е бил сключен и договор за наем
на съоръженията и инфраструктурата в комплекса. На 15.04.2014г. е бил подписан
анекс към договор за поддръжка и управление на курортния комплекс, със срок от
10 години, както и уговорки за неустойка при прекратяване. На същата дата е бил
подписан и анекс към договора за наем от 28.12.2012г., съдържащ същите клаузи
за прекратяване и дължима неустойка. На 29.08.2014г. ищецът получил писмо -
покана за прекратяване и на двата договора поради неизпълнение, с посочено
основание чл.10, Раздел VІ. През м.март 2015г. ответното дружество със сила
отстранило ищцовото от имота, тъй като считало договорите за прекратени.
Търсената сума от 80 000 лв. представлява частично предявен иск от дължимите
800 000 лв. на основание чл.10, ал.3 от раздел VІ от анекса към договора
за наем. Нито първоначалният договор за наем, нито анекса към него съдържат
арбитражна клауза. Не са налице предпоставките за прекратяване на договора за
наем по чл.10, ал.1 от раздел VІ от анекса. На основание чл. 95 от ЗЗД,
ответното дружество като наемодател не е оказало нужното съдействие чрез
предоставяне на сключените договори за поддръжка и управление. От друга страна,
отчет се дължи пред Общото събрание на съдружниците на ищеца, но не и по
сключения договор за наем. Ответникът не е дал срок за изпълнение съобразно
чл.87, ал.1 от ЗЗД. Уговорената неустойка е определяема и изпълнява функциите
си на обезщетение. Възражението за прихващане е общо и поради това недопустимо,
а по същество не е ликвидно и изискуемо. Оспорена е дължимостта и на двете
суми.
В подадените от ответника отговори на исковата
молба и допълнителната искова молба се твърди, че е налице валидна арбитражна
клауза между страните в раздел VІІ т.6 от договора за наем от 28.12.2012г. и
делото е неподсъдно на съда. Между договорите за наем и този за поддръжка и
управление е налице тясна зависимост и не може основанията за прекратяване на
договора за наем да се разглеждат без тези касаещи другия договор, който го
обуславя. По същество иска беше оспорен по основание и размер. „Емералд
хоспиталити“ ООД е съдружник и собственик на 50 % от капитала на „Емералд
хоспиталити 2013“ ООД. Собствениците на отделни имоти в комплекса неведнъж са
отправяли до ответното дружество оплаквания за неизпълнение на задълженията от
страна на „Емералд хоспиталити 2013“ ООД. Налагани са обезпечителни заповеди и
от съда отново по повод действия на ищеца. „Емералд хоспиталити 2013“ ООД не е
представило отчет за изпълнението на договора, както и обяснения по повод
многобройните жалби от собственици. Въпреки уведомяването и задължението на
ищеца още 6 месеца да изпълнява задълженията си, „Емералд хоспиталити 2013“ ООД
е предприело прекратяване на сключени договори с трети лица – доставчици на
газ, ток и др., което е ново
неизпълнение на договорните задължения по сключения анекс към договор за
управление и поддръжка – раздел V, чл.2 ал.1, предл.пето, но е продължило без
основание да събира такси за поддръжка. Ищцовото дружество е неизправна страна
и по двата договора и ако твърди обратното, носи доказателствената тежест.
Искане за оказване на съдействие от страна на „Емералд хоспиталити 2013“ ООД не
е постъпвало през целия срок на договорите. В анекса от 15.04.2014г. не е
установен размера на неустойката и това не може да бъде запълнено по
тълкувателен път. Клаузата за неустойка е нищожна и поради противоречие с
добрите нрави - липсва вреда за ищеца, т.е.същата е била уговорена извън
присъщата й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Направено е и
възражение за прихващане с дължими от „Емералд хоспиталити 2013“ ООД суми за
периода след м.март 2015г., получени като такси за поддръжка, депозити и др., в
общ размер на 580 000 лв. Отделно „Емералд хоспиталити“ ООД било заплатило
стойността на консумирана ел.енергия от 33 285.80 лв. до м.март 2015г.,
които са дължими от ищеца или общата сума е 613 285.80 лв. В подкрепа на
възраженията си ангажира съдебно-икономическа експертиза и свидетелски
показания.
В съдебно
заседание процесуалният представител на ищеца поддържа исковата молба и моли
съда да я уважи изцяло като основателна и доказана. В подкрепа ангажира
свидетелски показания. Подробни доводи изложи в писмени бележки.
В съдебно
заседание пълномощникът на ответника поддържа направените възражения по
основателността на исковете и възражението за прихващане с дължими от ищеца на
ответника суми. Моли съда да отхвърли иска като недоказан, респ. да го отхвърли
в частта по направеното възражение за прихващане с дължими от ищеца суми.
Навежда доводи за недопустимост на предявения иск поради това, че същия е
предявен при липса на абсолютна процесуална предпоставка за разглеждането му, а
именно взето решение на общото събрание на съдружниците за предявяване на
исковата молба, като същият е предявен от управител на дружеството, но при
условията на изтекъл мандат преди завеждането на иск, както и при изрично
предвидена рестрикция за това - разпоредбата на чл. 4.1 от договора за
възлагане на управление на дружеството - ищец, съгласно която в периода между
изтичането на мандата или вземането на решението за прекратяване на
пълномощията на управителя и впиване на заличаването му в Търговския регистър,
управителят следва да се въздържа от вземането на ключови решения, свързани с
оперативната, търговската и административната дейност на Дружеството, като
договарянето и сключването или прекратяването на договори, създаващи
имуществени или други задължения за Дружеството, уволнения и назначения на
служители и пр., следва да съгласува съответните правни и фактически действия с
доверителя. В подкрепа на възраженията си ангажира съдебно-икономическа
експертиза и свидетелски показания. Защитната си теза разви в писмени бележки.
Съдът след
преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, приема за
установено от фактическа и правна страна следното.
Исковата молба
е допустима, като предявена пред надлежния съд според чл.105 и чл.104, т.4 от ГПК. Внесена е дължимата държавна такса.
Неоснователни
са наведените от ответника „Емералд хоспиталити“ ООД доводи за недопустимост на
предявения иск поради това, че същия бил предявен при липса на абсолютна
процесуална предпоставка за разглеждането му, а именно взето решение на общото
събрание на съдружниците за предявяване на исковата молба, като е бил предявен
от управител на дружеството, но при условията на изтекъл мандат преди
завеждането на иск, както и при изрично предвидена рестрикция за това -
разпоредбата на чл. 4.1 от договора за възлагане на управление на дружеството.
Твърди се, че такова решение на общото събрание на „Емералд хоспиталити 2013“
ООД не е приемано и иска е предявен срещу „Емералд хоспиталити“ ООД в
качеството му на съдружник на „Емералд хоспиталити 2013“ ООД. Тези твърдения не
се доказаха. С оглед на изложените обстоятелства в исковата молба съдът счита,
че иска срещу „Емералд хоспиталити“ ООД не е предявен в качеството му на
съдружник на „Емералд хоспиталити“ ООД. Договорът за наем от 28.12.2012 г.,
поради прекратяването на който се претендира частично неустойка, е сключен с
ответника не в качеството му на съдружник в „Емералд хоспиталити 2013“ ООД, а в
качеството му на наемодател - собственик на недвижимите имоти, съоръжения и
инжинерна инфраструктура, находящи се в курортен комплекс „Емералд резорт бийч
и СПА“, с.Равда. Като следствие на този договор, са възникнали облигационни
взаимоотношения между ищеца и ответника, които не са във връзка с членствените
права на ответника в „Емералд хоспиталити 2013“ ООД. Именно във връзка с тези
облигационни взаимоотношения е и предявеният иск. Този иск срещу ответника не
засяга членствените права на „Емералд хоспиталити“ ООД в „Емералд хоспиталити
2013“ ООД. Ето защо съдът счита, че в конкретния случай предявеният иск не
попада в хипотезата на чл. 4.1 от договора за възлагане на управление на дружеството
и за предявяването на същия не е необходимо решение на общото събрание на
дружеството - ищец. Що се отнася до такова решение, взето от съдружниците в
дружеството, съдът счита, че същото има значение само за вътрешните отношения
на съдружниците и че то не дерогира изричната законова регламентация на
представителството на търговското дружество.
Исковете са с
правно основание чл.92 и чл. 86 от ЗЗД.
Видно от
представените по делото доказателства страните са били в облигационни
отношения. От същите се установи, че на 28.12.2012г. е бил подписан договор за
поддръжка и управление на курортен комплекс „Емералд ризорт бийч“ в с.Равда,
като ищцовото дружество е приело срещу уговорено възнаграждение и чрез
придобиване на права от ответното дружество, да поддържа всички общи части на
комплекса, в т.ч. общите В и К мрежи, ел.инсталации и др. На същата дата е бил
сключен и договор за наем на съоръженията и инфраструктурата в комплекса. Не е
спорно между страните, че на 15.04.2014г. е бил подписан анекс към договор за поддръжка
и управление на курортния комплекс, със срок от 10 години, както и уговорки за
неустойка при прекратяване, а също и анекс към договора за наем от
28.12.2012г., със същите клаузи за прекратяване и дължима неустойка. В т. 2 от
анекс към договор за наем от 28.12.2012 г., страните са договорили следната
редакция на чл.2, ал. 4 от раздел II,
касаеща наемната цена по договора, а именно: наемната цена през срока на
действие на договора е в размер на такса поддръжка и управление, която
наемодателят дължи на наемателя и се променя
автоматично в случай на промяна в размера на такса поддръжка и
управление за собствениците в курортен комплекс „Емералд Резорт Бийч и Спа” и/ или общата квадратура на притежаваните от
наемодателя недвижими имоти. В т.6 от анекса страните са приели нова редакция
на чл. 10, ал. 1 от раздел VI, регламентираща
случаите на прекратяване на договора за наем. По силата на цитираната
разпоредба, страните са обвързали прекратяването на договора с неизпълнение на
задължения по договора за възлагане поддръжката и управлението на курортен
комплекс „Емералд ризорт бийч и СПА“, подписан между страните на 28.12.2012 г.
и/ или по договорите за поддръжка и управление на комплекса, сключени между
собствениците на отделни апартаменти в комплекса и наемодателя, по които
договори последният е прехвърлил правата и задълженията си по силата на
сключения договор за поддръжка и управление в качеството си на възложител. В
сочената разпоредба е предвиден случай на едностранно прекратяване на договора
от страна на наемодателя с шестмесечно писмено предизвестие до наемателя,
отправено между 30 юни и 31 август на съответната година, при следните
хипотези: а) наемателят ползва наетите обекти и оборудване при нарушаване на
уговореното ползване или по такъв начин, че съществено уврежда наетите обекти и
оборудване и/ или със своите действия или бездействия накърнява авторитета и
интересите на наемодателя; б) наемателят е в съществено нарушение на договора
за възлагане поддръжката и управлението на курортен комплекс „Емералд ризорт
бийч и СПА“, подписан между страните на 28.12.2012 г. и/ или по договорите за
поддръжка и управление на комплекса, сключени между собствениците на отделни
апартаменти в комплекса и наемодателя; в) собственици на апартаменти в курортен
комплекс „Емералд ризорт бийч и СПА“ са завели искове срещу наемодателя за
неспазване на договорите за поддръжка и управление на комплекса, сключени между
собствениците на отделни апартаменти в комплекса и наемодателя, като наемателя
е отказал да встъпи като втори ответник по тези дела и отказва да възстанови
разноските на наемодателя по тези дела и сумите, за които последния е осъден.
Страните са договорили и редакцията на чл. 10, ал. 3 от раздел VI, регламентиращ дължимата неустойка в случай, че една
от страните прекрати договора преди изтичане на срока му извън хипотезите на
чл. 10, ал. 1 от раздел VI, равняваща се на наемна
цена за две години, изчислена на база дължимото се през последната календарна
година преди прекратяването.
Не се спори, че
договора за наем е прекратен преди изтичане на уговорения срок – едностранно,
посредством волеизявление на наемодателя, обективирано в писмо-покана с изх. №
49/ 29.08.2014 г., с което е отправено шестмесечно предизвестие за прекратяване
съгласно клаузите на договора и анекса към него. Не се спори и че това
волеизявление е достигнало до наемателя на същата дата /признание, за което се
съдържа в депозираната искова молба от ищеца – наемател по процесния договор за
наем/, при което договора е прекратен с изтичане на шестмесечния срок – т.е. на
01.03.2015 г., като от тази дата ищецът не е в държане на наетите съгласно
договора обекти. Съдържанието на писмото обективира воля на наемодателя за
разваляне на договора поради неизпълнение от страна на наемателя, с посочено
основание чл.10 от Раздел VІ, изразяващо се в следното: наемателят със своите
действия и бездействия накърнява авторитета и интересите на наемодателя;
съществено нарушава задълженията си по договора за възлагане поддръжката и
управлението на курортен комплекс „Емералд ризорт бийч и СПА“, подписан между
страните на 28.12.2012 г., анексиран на 15.04.2014 г. и по договорите за
поддръжка и управление на комплекса, сключени между собствениците на отделни
апартаменти в комплекса и наемодателя. Описаните в същото „основания“ за
прекратяване са част от предмета на договора и са подкрепени с уведомлението по
чл. 10, ал. 1 от анекса към договора. Наемодателят подробно и аргументирано е
изложил причините, поради които счита, че са налице основанията за прекратяване
на договора за наем, изтъквайки нарушените условия на подписаните между двете
дружества договори, а именно: наложени рестриктивни мерки на собственици,
несъгласувани с ответника – възложител по договора за поддръжка и управление на
комплекса, някои от които незаконосъобразни – спиране подаването на ток и вода
в апартаменти и търговски обекти, въвеждане на режим на подаването на топла
вода в обособените обекти, въвеждане на заплащане на услуги, които следва да се
предоставят в рамките на заплащаната от собствениците такса поддръжка, както и
събиране на неустойки за забава в плащанията на такса поддръжка и режийни
разноски, различни от предвидените в индивидуалните договори; не са
предоставяни месечни финансови отчети и бизнес - план за търговската дейност;
липса на счетоводна отчетност в съответствие с българското законодателство,
отказ от издаване на фактури и неотчетени приходи; липса на съгласуване относно
извършването на съществени СМР; липса на информация за текущото техническо
състояние на комплекса, както и за заведените от собственици срещу „Емералд
хоспиталити 2013“ ООД дела и предявени претенции и др.
Както се посочи
по-горе, клаузата на чл. 10, ал. 1 от Раздел VІ от договора визира три
самостоятелни различни основания за прекратяване на наемното правоотношение от страна
на наемодателя, като регламентира и реда за удостоверяване на прекратяването –
едностранно с шестмесечно предизвестие отправено между 30 юни и 31 август на
съответната година. Именно при тези условия е настъпило прекратяването на
наемното правоотношение, а настъпването на условията, визирани в цитираната
клауза, изключва приложението на чл. 10, ал. 3 от Раздел VІ, съгласно който за
да възникне основанието за заплащане на неустойка следва да е осъществен
следния фактически състав: наличие на валидно договорно задължение, уговорена
неустойка, неизпълнение на задължението /за спазване на срока на договора/
извън хипотезите на чл. 10, ал. 1 от раздел Раздел VІ.
Основните
възражения на ответника по основателността на иска за неустойка, се свеждат до
оспорване на правопораждащия факт, а именно отричане на възникналото задължение
за заплащане на неустойка, основаващи се на твърдения за виновно
неизпълнение от страна на наемателя на задължения, произтичащи от договора за
наем и свързания с него договор за възлагане поддръжката и управлението на
курортен комплекс „Емералд ризорт бийч и СПА“, подписани между страните на
28.12.2012 г. и анексите към тях. От своя страна ищецът се е противопоставил на
това твърдение и позовавайки се на чл. 95 от ЗЗД е релевирал възражение за
пълна липса на съдействие от страна на ответника за изпълнение на задълженията
му по сключените между страните договори. За установяване на релевантните към
горепосочените възражения факти са ангажирани свидетелски показания.
В открито
съдебно заседание от 25.01.2018 г. като свидетел е разпитана М. П. Ч., работила
към 2008 и към настоящия момент в ответното дружество, а от началото на януари
2013 в „Емералд хоспиталити 2013“ ООД като отговаряща за „Връзки със
собственици“. От показанията на свидетелката се установи, че през април 2014 г.
е напуснала по собствено желание ищцовото дружество поради несъгласие с
политиката на фирмата, тъй като последното в разрез с договорите, е започнало
да събира от собствениците лихви по неизплатените навреме такса поддръжка и
комунални разходи. Свидетелката твърди, че след като е прекратила работата си
там, в последствие е продължила комуникацията със собствениците, от които е
имало оплаквания по поддръжката на комплекса. Имало е пропуски, проблеми с
поддържане на алеи, замърсен басейн, фоайета, коридори. Имало е и оплаквания,
че са спирани тока и водата, поради това, че не е плащана навреме такса
поддръжка, както и че са събирани допълнително суми за такси, които са платени.
Свидетелката сочи, че собственицата на имот М. С.е имала оплаквания поради
спряно електричеството, както и други апартаменти, които е наглеждала по молба
на собствениците, също са нямали ток по това време.
От показанията
на разпитания свидетел Ж. П. К.– работил на длъжността „Финансов директор“ в
ищцовото дружество за периода 27.01.204 г. – 15.06.2015 г., става ясно, че се е
занимавал както с поддържането на комплекса, така и с дейността по управление и
експлоатация на търговската част след 15.04.2015 г. Посочва, че е следял
счетоводните операции, тъй като счетоводната отчетност е била поверена на
външна фирма, като финансовите потоци и действията на личен състав са били в
неговите задължения. Твърди, че дружеството е изпълнявало задълженията си по поддръжка
на общите части и именно затова е било учредено в края на 2012 г. и началото на
2013 г. Заявява, че за времето в което е бил там, договори със собственици на
отделни имоти не са идвали и не са били съхранявани. Получавали са копия на
договорите с нови собственици по извършени продажби, за сделките по които са
оказвали съдействие на „Емералд хоспиталити“ ООД. Уточнява, че в тези случаи
при подписването на нови договори за поддръжка, са търсили съдействие от г-н Т..
Според показанията на свидетеля, работата му се е свеждала до уточняване на
такси, поддръжки и други въпроси, свързани с експлоатацията и взаимоотношенията
със собственици, като в работата му не се е налагало да работи с договори, тъй
като при постъпването си на работа, при заварено положение, таксите са били
изчислени на база кв.м., т.е. били са определени по параметри на всеки
собственик и са били заложени в счетоводната програма като задължения за
плащане. Сочи, че относно размера на таксите винаги е имало спорове, едни
собственици са оспорвали размера на таксата, други са отказвали да плащат
изцяло таксите. Твърди, че ответника не е съдействал за събираето на таксите.
Относно представените по делото протокол и писма, изпращани от собственици и
наематели, заяви, че не е виждал въпросните лица, тъй като това не му е влизало
в задълженията. Не е имал предадена картотека на собствениците на обекти, като
такава се е поддържала в счетоводната база на фирмата, занимаваща се със
счетоводството. Заяви, че до 01.03.2015 г. са поддържали общите части и са
изпълнявали задълженията си, като на тази дата не са били допуснати до офисите
и са преустановили работа. Във връзка с прекратяване на договора, сочи, че по
време на провежданите общи събрания са изтъкнати от собствениците аргументи по
неизпълнение задълженията на дружеството, които счита за несериозни. Твърди, че
г-н Стойков – собственик на апартамент 307, е бил неизряден длъжник, не е
плащал таксите за поддръжка и е имал неоснователни претенции, както и че не е
виждал сключен с него договор за поддръжка. Бил запознат и с казуса на
дружеството „Весмарк“, което като собственик на вила и самостоятелни обекти,
също е отказвало да заплаща такси за поддръжка, възлизащи на сумата около
70 000 евро за две години. Свидетелят се е срещал няколко пъти със
собственици и имал лични контакти с някои от тях. Запознат бил, че в полза на
„Весмарк“ е била издадена обезпечителна заповед срещу „Емералд хоспиталити
2013“ ООД, като за такава, издадена в полза на Стойков, не е сигурен.
Свидетелят сочи, че са съдействали на г-н Т. да подписва нови договори, тъй
като съгласно постигнатото между страните споразумение, ответното дружество е
следвало да ги подпише, а те са осъществявали прекия контакт със собствениците.
Твърди, че е имало сключен договор между „Кас Консулт“ ООД и „Емералд
хоспиталити 2013“ ООД, във връзка с който са осъществили трансфер на данни, но
не може да каже дали „Кас Консулт“ ООД е разполагало с копие от договорите.
Свидетелят посочи какъв е бил реда за оплаквания, като заяви, че не е виждал
такива, тъй като това не влизало в задълженията му, както и че не може да
потвърди дали „Емералд хоспиталити 2013“ ООД е спирало ел. енергията на някои
от собствениците. Имало е договор за поддръжка на басейна с оглед функционирането
му през всеки сезон, като той лично е плащал за извършваните по този повод
проби. Топлата вода е била спирана изцяло в комплекса, тъй като в периода след
десети декември няма никой в комплекса и е безсмислено два огромни котела да
харчат дневно около 2000 лв. за нагряване, след като никой не живее там, с
оглед на което са били нацяло изключени. В този период освен служителите, е
нямало други хора, нямало е туристическа дейност, в това число и собственици.
Свидетелят не е чувал „Емералд хоспиталити 2013“ ООД да е събирало такси за
басейн, както и за анимация, като разясни за събирането на депозити от
собствениците по две направления – за комунални разходи и за оказване на услуги
от рецепция. Имало е отчетност от страна на „Емералд хоспиталити 2013“ ООД и
разясни начина, по който са предоставяни периодични отчети и как е извършван
обмен на информация. Твърди, че на всички събрания са предоставяли отчети за
дейността, като няма спомен да е присъствал на общо събрание на 19.03.2015 г.
Не знае дали и къде се е провеждало такова, тъй като не са били допускани до
комплекса. Твърди, че няма спомен без съгласието на ответника да са извършвани
строителни дейности на обекта. Относно наличието на бизнес план, заяви, че
такъв е имало изготвен в края на 2013 г., а за 2014 г. е съгласуван прогнозен
бизнес - план на среща около 24 май.
Представени са
по делото писма от собствениците на недвижими имоти в курортен комплекс
„Емералд ризорт бийч и СПА“ от 17.06.2014 г. и 15.08.2014 г., в които е ясно
изразено недоволството на същите от управлението на комплекса и позицията им за
допуснати многобройни нарушения и неизпълнение на договорни задължения от
страна на ищцовото дружество по действащите договори за поддръжка и управление
на комплекса. Представени са заявление и молба-покана от С. П. С., собственик
на апартамент Икат 307, находящ се в курортен комплекс „Емералд ризорт бийч и
СПА“, в които информира за липсата на електричество в притежавания от него имот
и отправя молба за извършване на проверка на измервателното устройство и
отстраняване на проблема, като отбелязва и факта, че Окръжен съд – Бургас е
издал обезпечителна заповед № 263 от 17.07.2014 г., с която е задължил
управителя на „Емералд хоспиталити 2013“ ООД да възстанови незабавно подаването
на електроенергия. В резултат на това искане, на 15.11.2014 г. е извършена
проверка на ел. инсталацията. Видно от представения констативен протокол, било
е направено обосновано предположение, че главния предпазител на електромера на
имота е бил умишлено свален в позиция изключен. Констатирано е още, че част от
фиксиращата лента на цялата линия от предпазителя е видимо разкъсана само върху
предпазителя на въпросния апартамент 307.
В подкрепа на направеното от ответника
възражение за прихващане по делото е ангажирана съдебно-икономическа
експертиза. Според заключението на същата /л.175-181/, за периода януари –
февруари 2015 г. „Емералд хоспиталити“ ООД е заплатило на
електроразпределителните дружества по банков път както следва: на „ЕВН България
електроразпределение“ ЕАД по фактури **********/ 31.01.2015 г. и **********/ 28.02.2015
г. общо сумата от 8 058.12 лв., а на „ЕВН Трейдинг Саус Ийст Юръп“ ЕАД по
фактури **********/ 15.01.2015 г., **********/ 31.01.2015 г., **********/ 15.02.2015
г. и **********/ 28.02.2015 г. общо сумата от 25 227.68 лв. За 2014 г. при
ответника няма счетоводни документи за плащания. Предоставената от ищеца
счетоводна информация е на синтетично ниво, като експертизата не може да даде
отговор по кои счетоводни пера – такса поддръжка на общите части и депозити за
комунални и хотелски услуги, са осчетоводени вземанията, поради липса на
първични счетоводни документи. Липсва аналитична информация за 2015 г. за
постъпления за депозити и хотелски услуги по дати /вальори/ от клиентите по сметка
501/ каса или 503/ разплащателна сметка. Липсва и счетоводна информация за
събрани такси за поддръжка и управление през периода на действие на договора.
Не са констатирани нередности относно правилното и редовно водене на
счетоводството на ищеца. В допълнителното си заключение /л.224-227/, вещото
лице Г.Г. е установил, че за месеците януари, февруари и март 2015 г. при
ответника има получени фактури и изплатени суми към двете дружества за дължими
главници, като има платени задължения и за просрочия в размер на 5.55 лв. по
фактура *********/ 15.03.2015 г. В съдебно заседание вещото лице уточни, че
изводите е направил въз основа ГФО, тъй като други документи, в това число и
хронологични ведомости, не са му били представени, като това е информация на синтетично
ниво. Уточнява, че е поискал аналитична разпечатка на партидите на клиенти и
доставчици във връзка с поставената задача, но такава не му е била
предоставена, като това се отнася и за приходите на дружеството. Според вещото
лице, не може да се даде категорично заключение за редовно водено счетоводство
на ищеца, като е записал в отговора на последния въпрос, че на ниво синтетична
обобщена информация няма нередности. Процесуалният представител на ответната
страна е оспорил заключението, като счита същото за непълно дотолкова,
доколкото вещото лице не се е запознало с първични счетоводни документи и не е
могъл да отговори на поставените въпроси.
Съдът, след
като на свой ред извърши анализ на събраните доказателства и обсъди доводите и
възраженията на страните, приема исковата претенция за неоснователна и
недоказана.
Наличието на
клаузата на чл.10 ал.3, раздел VІ от анекс от 15.04.2014г. към договор за наем
и препращането към договор договора за поддръжка и управление на курортен
комплекс „Емералд резорт бийч и СПА“ като гаранция за точното изпълнение на
задълженията по този договор, дават основание да се
приеме, че между двата договора съществува връзка. Доколкото е
предвидено, че страните гарантират с цитираната клауза изпълнението на
задълженията по договора за поддръжка и управление, следва да се приеме, че
неизпълнението на задълженията по този договор предпоставя възможността за
предсрочно прекратяване на договора за наем едностранно с шестмесечно писмено
предизвестие от страна на наемодателя. В тази връзка следва да се отбележи, че
след въвеждането от страна на ответника на доводите за наличие на такава връзка
между двата договора и за това, че наемателя е неизправна страна по договора за
поддръжка и управление на курортен комплекс „Емералд резорт бийч и СПА“, поради
което не дължи неустойка за пресрочното прекратяване на договора за наем,
ищецът не ги е опровергал и не е ангажирал доказателства. Защитната линия на
ищеца се изразява предимно в оспорване на представените от ответника
доказателства, без обаче на свой ред да ангажира такива, с които да докаже, че
е изправна страна по договора.
Видно от
постигнатата договореност, отговорността на наемодателя за неустойка възниква
при наличието на следната хипотеза: прекратяване на договора преди изтичане на
срока му извън хипотезите на чл. 10, ал. 1 от раздел 6. Тази хипотеза в случая
и съобразно гореустановената фактическа обстановка по делото, не се е
осъществила. От събрания обилен доказателствен материал следва еднозначният
правен извод, че ищеца не е изправна страна по договора и същия е
прекратен поради наличие на визираната в нормата на чл. 10, ал. 1 хипотеза, в
резултат на което претендираната неустойка не се дължи. Тази клауза на договора
по своята същност касае възможността за едностранното му прекратяване от
наемодателя при неизпълнение на задълженията на наемателя по договора за
поддръжка и управление на курортен комплекс „Емералд резорт бийч и СПА“.
Прекратяването на действието на договора с едностранно волеизявление от
изправната страна – наемодател, преди изтичане на срока му, настъпва при
положение, че основанието за прекратяване на облигационната връзка е
виновно неизпълнение на задължения на наемателя по договора за поддръжка и
управление на курортен комплекс „Емералд резорт бийч и СПА“. От събрания
доказателствен материал – писма от собствениците на недвижими имоти в курортен
комплекс „Емералд ризорт бийч и СПА“ от 17.06.2014 г. и 15.08.2014 г.,
заявление и молба-покана от С. П. С., собственик на апартамент Икат 307, находящ
се в курортен комплекс „Емералд ризорт бийч и СПА“, както и констативен
протокол от 15.11.2014 г., се констатират редица нарушения на ищцовото
дружество по договора за поддръжка и управление на курортен комплекс „Емералд
резорт бийч и СПА“, които следва да се приемат за съществени предвид, че
засягат основни задължения на „Емералд хоспиталити 2013“ ООД по договора,
изразяващи се в дейности по управление и текущо и техническо поддържане на
обектите. Недобросъвестното поведение на ищцовото дружество е видно и от
представеното писмо с изх. № 13470/07.11.2014 г., изпратено от ЕВН България
Електроразпределение ЕАД до „Емералд хоспиталити 2013“ ООД, според което на
05.11.2014 г. последното е подало уведомление до електроразпределителното
дружество за предсрочно прекратяване на Договор за достъп и пренос на
електрическа енергия № 597/ 23.09.2013 г. Независимо, че това действие е
предприето след изпратеното уведомление за едностранно прекратяване на
договора, същият все още е бил действащ към този момент и „Емералд хоспиталити
2013“ ООД е било длъжно в 6-месечния срок на предизвестието да осигури текущо и
техническо поддържане на обектите.
Окончателният
извод е, че ищеца не е провел успешно насрещно доказване по твърденията на
ответника за неизпълнение на договорните си задължения, с оглед на което следва
да се приеме, че е неизправна страна по договора за поддръжка и управление на
курортен комплекс „Емералд резорт бийч и СПА“, което от своя страна има за
правни последици отхвърляне на исковете по чл. 92 и чл. 86 от ЗЗД. Преди всичко,
само изправната страна по договора може да претендира неустойка. В случая
ищецът не е изправна страна по договора, тъй като от обилния доказателствен
материал, събран по делото, се установи, че дружеството е било в съществено
нарушение на договора за възлагане поддръжката и управлението на курортен
комплекс „Емералд ризорт бийч и СПА“, подписан между страните на 28.12.2012 г.,
както и на договорите за поддръжка и управление на комплекса, сключени между
собствениците на отделни апартаменти в комплекса и наемодателя, поради което и
не може да се ангажира отговорността му за неустойка.
Спорен момент
по делото е валидността на клаузата за неустойка, дължима от наемодателя при
прекратяване на договора на посоченото основание. В тази насока ответникът е
направил възражение за нейната нищожност поради противоречие на добрите нрави,
както и поради факта, че излиза извън пределите на функциите й. При предявен
иск за присъждане на неустойка, съдът следи служебно за съответствието й с
добрите нрави, като абсолютна предпоставка за нейната действителност. Съгласно
приетата от страните клауза, неустойка се дължи при прекратяване на договора от
наемодателя преди изтичане на 10 годишния срок. Определена е в размер на наемна
цена за две години, изчислена на база дължимото през последната календарна
година преди прекратяването. Разпоредбата на чл. 26 ал. 1 пр. трето от ЗЗД
намира приложение и при търговски сделки, поради препращащата норма на чл. 288
от ТЗ относно неуредените въпроси на недействителността на търговските сделки.
В съдебната практика като нарушаване на добрите нрави се приема нарушението на
принципите на справедливост и добросъвестност в обществените отношения. В
търговския закон тези принципи намират израз в разпоредбите на чл. 289 и 302.
Преценка за накърняване на добрите нрави чрез договорената неустойка, следва да
се направи след тълкуване на клаузите на договора поотделно и в съвкупност и
отчитане на функциите на неустойката, за да не се превърне тя в средство за
неоснователно обогатяване на едната страна. В конкретния случай неустойката по
чл.10 ал.3, раздел VІ е договорена поради едностранно прекратяване на договор от
наемодателя, преди изтичане на срока. Така договорена, тя обезпечава
изпълнението от страна на наемодателя, под страх за заплащане при негово
прекратяване обезщетение в размер на наемната цена за две години, изчислена на
база дължимото се през последната календарна година преди прекратяването.
Обезщетителната функция на неустойката се проявава във възможността отнапред да
се договори възмездяване на вредите по чл. 88, ал. 1 ЗЗД. Това обезщетение не
може да бъде компенсаторно, т.е. обезщетение вместо изпълнение както е в случая
на чл. 79 ал. 1 ЗЗД. Смисълът на неустойката е да договори отнапред
обезщетяване на вреди от конкретно неизпълнение на договорно задължение, без те
да се доказват. Съдът, съобразявайки клаузата за неустойка по начина, по който
е уговорена между страните, нейната функция и нейния размер, счита, че
възражението за нищожност поради противоречие на добрите нрави, направено още с
първия отговор на исковата молба от ответника, е неоснователно.
Допустимо е страните да уговарят неустойка за вредите от прекратяването на
договор, какъвто е настоящия случай, но само в рамките на присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Преценката за това се
извършва към момента на сключване на договора, а не с оглед конкретното
неизпълнение – т. 3 от ТР от 15.06.2010 година по т.дело 1/2009 година на ОСТК
на ВКС. Уговорка за неустойка при предсрочно прекратяване на договора за наем в
размер на наемната цена за две години, предвид дългия срок на договора от 10
години, не излиза извън присъщите й функции, посочени по-горе. Позоваването на
понятието „накърняване на добрите нрави“ цели по-скоро отклоняването на възражението
от фактическия му смисъл на такова по чл. 309 от ТЗ, но в такъв случай то би
било неоснователно според закона.
Възражението,
поддържано в допълнителната искова молба, че в случая е налице хипотезата на
чл.95 от ЗЗД, не се споделя от съда. В чл.95 от ЗЗД е регламентирана
хипотезата, в която поведението на кредитора е в причинна връзка с
неизпълнението на длъжника. Забава на кредитора възниква, когато кредиторът не
приема надлежно предложеното му
изпълнение или не оказва необходимото съдействие за неговото осъществяване. Съответно,
за да се освободи от отговорност за своята забава в хипотезата на чл. 95, ал. 1
от ЗЗД, длъжникът следва да установи, че точното изпълнение на неговото
задължение е било обусловено от определено съдействие от страна на кредитора,
което не му е било оказано. В конкретния случай, с оглед събраните по
делото доказателства, не се установи ищецът да не е оказал такова съдействие.
Напротив, същият е представил приемо-предавателен протокол към договор за
възлагане поддръжката и управлението на курортен комплекс „Емералд ризорт бийч
и СПА“, подписан на 28.12.2012 г. между „Емералд хоспиталити“ ООД, в качеството
му на възложител и „Емералд хоспиталити 2013“ ООД, в качеството му на
изпълнител, за предаване на документация – копие от договорите за поддръжка и
управление, сключени със собствениците на отделни обособени обекти
(апартаменти), включително и тези сключени между собственици в комплекса и
Пайонир Девелъпмънт ЕООД, чиито права са прехвърлени от последния на „Емералд
хоспиталити“ ООД по силата на договор за възлагане поддръжка и управление на
курортен комплекс „Емералд ризорт Равда“ MMC – PD – EH/ 22.06.2007 г. и анекс
към този договор от 15.10.2012 г., съгласно Приложение 1 по опис към протокола.
Направеното възражението относно съставянето на този документ за целите на
съдебното производство, е неоснователно. Същият е подписан и от двамата
управители на „Емералд хоспиталити 2013“ ООД, с което са удостоверили
приемането на цялата документация. От показанията на свидетеля К. също се
установи, че при подписването на договори със собствениците на самостоятелни
обекти е оказвано съдействието, както от страна на „Емералд хоспиталити 2013“
ООД, така и от страна на управителя на ответното дружество. Нещо повече, според
показанията в пряката работа по уточняване на такси, свързани с поддръжката и
експлоатацията на обектите, не се е налагало да се работи с договори, а
параметрите по определяне на таксите са били заложени в счетоводна програма, с
оглед на което не би могло да се възприеме твърдението на ищеца, че не е могъл
да изпълни задълженията си по договора поради липса на необходимо съдействие от
страна на ответното дружество. От твърдението на свидетеля за неоказване на
съдействие при събирането на таксите, личи стремежа му да създаде впечатление
за липсата на каквото и да било съдействие, без да се дава сметка, че за
изпълнение на поетите от дружеството – ищец задължения именно събирането на
тези такси е било част от неговите права, прехвърлени му от ответното дружество
по договора за поддръжка и управление и последното не е имало задължението за
оказване на подобно съдействие.
Съгласно
изложеното от фактическа и правна страна, в конкретния случай не са налице
кумулативните елементи от фактически състав на чл. чл.10 ал.3, раздел VІ от
анекс от 15.04.2014г. към договор за наем и в този смисъл иска се явява
неоснователен и недоказан по основание, а и по размер, с оглед на факта, че в
т. 2 от анекса страните са договорили редакция на чл.2, ал. 4 от раздел 2,
касаеща наемната цена по договора, а именно наемната цена през срока на
действие на договора е в размер на такса поддръжка и управление, която
наемодателя дължи на наемателя и се променя автоматично в случай на промяна в
размера на такса поддръжка и управление за собствениците в курортен комплекс
„Емералд Резорт Бийч и Спа и/ или общата квадратура на притежаваните от
наемодателя недвижими имоти. Може да се направи обосноват извод, че тази
разпоредба дерогира приложението на чл. 1 от предходния анекс към договора за
наем, подписан на 30.12.2013 г., на която клауза се позовава ищеца досежно
размера на исковата си претенция.
С оглед
неоснователността на предявените искове, съдът не дължи произнасяне по
направеното от ответника възражение за прихващане, което беше направено при
условията на евентуалност.
С оглед
отхвърлянето на предявените искове, на основание чл. 78, ал.3 от ГПК „Емералд
хоспиталити 2013“ ООД следва да бъде осъдено да заплати в полза на „Емералд
хоспиталити“ ООД направените по делото разноски от 3500 лв., включващи 3000 лв.
изплатено адвокатско възнаграждение и 500 лв. възнаграждение за вещо лице,
съобразно приложения списък по чл. 80 от ГПК.
Мотивиран от
горното и на основание чл.265 ал.1, чл.266, чл.92 и чл.79 от ЗЗД, Бургаският
окръжен съд
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените искове от „Емералд
хоспиталити 2013“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с.
Равда, общ. Несебър, ул. „Македания“ № 61, представлявано от управителя Иван
Викторович Журавлев, чрез пълномощник адвокат Евгений Мосинов против „Емералд хоспиталити“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с. Равда, общ. Несебър, ул.
„Македания“ № 61, комплекс Емералд, представлявано от управителя Светослав
Василев Т., да бъде осъдено да заплати сумата от 80 000 (осемдесет хиляди)
лв. предявена частично от сумата от 800 000 лв., представляваща неустойка
за неизпълнение съобразно чл.10 ал.3, раздел VІ от анекс от 15.04.2014г. към
договор за наем на недвижими имоти, съоръжения и инжинерна инфраструктура на курортен комплекс „Емералд
Резорт и Спа“, с.Равда, община Несебър, дължима поради прекратяване на договора
за наем и на договора за поддръжка и управление на курортен комплекс „Емералд
резорт бийч и СПА“, с.Равда, община Несебър от 28.12.2012г., едностранно от
ответника – възложител в противоречие с договора за наем и анекса към него от
15.04.2014г., ведно със законната лихва от подаване на молбата до окончателното
изплащане на сумата, като неоснователен.
ОСЪЖДА „Емералд
хоспиталити 2013“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с.
Равда, общ. Несебър, ул. „Македания“ № 61, представлявано от управителя Иван
Викторович Журавлев, чрез пълномощник адвокат Евегений Мосинов, да заплати в полза на „Емералд хоспиталити“ ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Равда, общ. Несебър, ул.
„Македания“ № 61, комплекс Емералд, представлявано от управителя Светослав
Василев Т., сумата от 3500 лв. (три хиляди и петстотин) лв. направени по делото
разноски.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд – Бургас в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: