Р
Е Ш Е Н И Е
гр.София, 22.02.2021 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІІ-Б въззивен
състав в публично съдебно
заседание на осми декември през две
хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Теменужка С.
ЧЛЕНОВЕ: Хрипсиме Мъгърдичян
Димитринка
Костадинова-Младенова
при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия Хрипсиме Мъгърдичян ч. гр. дело №8682 по
описа за 2020
година, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 435 – чл. 438 от ГПК.
Образувано е по жалба от 24.10.2019
год. на третите лица Г.Т.И., З.Т.К., О.Г.Т., А.К.М., С.Ф.М., С.С.Д., К.А.К., А.З.Т., Б.Х.Т. и Р.Х.Т., чрез адв. А.Д. срещу въвод във
владение от 17.10.2019 год. по изпълнително дело №20198380403782 по описа на
частен съдебен изпълнител М.Б., с рег.№838 на КЧСИ.
Жалбоподателите поддържат, че са
съсобственици на части от процесния недвижим имот, а
именно УПИ І-432, 434, 435, 446, 447, 448, 450, 451 от кв.182 по плана на
гр.София, местност „Подуяне-Редута“, като го владеели от преди около 10 години,
т.е. преди образуването на заповедното производство по ч.гр.дело №31454/2019
год. по описа на СРС, ГО, 41 с-в. Не били страна по това производство и
издадената заповед по чл. 417 ГПК не можело да им бъде противопоставена, а
отделно от това същата не се ползвала със сила на пресъдено
нещо. На 17.10.2019 год. П.Б.П.дошъл в имота и започнал да демонтира бариерата
на процесното дворно място, което представлявало
паркинг на живеещите в блока. Взискателите по процесното изпълнително дело били въведени във владение на
„реална част“ /без посочени граници/ с площ от 1 067 кв.м. Парцелът бил
неделим, като не било разпределяно правото му на ползване. Жалбоподателите
сочат също така, че до момента не били страни по гражданско производство и
нямали задължение да предават на никого владението върху процесния
имот, като не били обвързани от издадената заповед за изпълнение – чл. 226, ал.
3 ГПК. Ако „П.М.К.“ ЕООД
претендирало, че е собственик на идеални части от него и искал да му бъде
предадено владението им трябвало да предяви иск, за да може съдебният акт да
има сила на пресъдено нещо по отношение на
жалбоподателите. Ето защо молят обжалваният въвод да
бъде отменен като незаконосъобразен.
Взискателят „П.М.К.“ ЕООД счита, че жалбата следва да бъде
оставена без уважение. Поддържа, че жалбоподателите трябвало да докажат, че
владеят процесния имот, тъй като в противен случай
нямали качеството на трети лица по чл. 435, ал. 5 ГПК и не били легитимирани да
обжалват въвода. На 07.05.2019 год. бил сключил
договор за наем с Ч.М.Р., Г.М.Р., И.М.Л., В.А.Б., Н.Т.Р., А.Р.К. и „Р.“
ООД – собственици и
наемодатели, с предмет: дворно място, находящо се в
гр.София, ул.“******. Наемодателите и длъжници били
собственици на 70.05 % от отдавания под наем имот, като последният бил
предоставен за изграждането на паркинг, който да обслужва собствениците на
земята и трети лица. След подписването на договора за наем не му било предадено
владението на имота, тъй като наемодателите били възпрепятствани да сторят това
поради пречки, създадени от трети лица. Това станало повод да се снабди със
заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК и изпълнителен лист, по който било
образувано процесното изпълнително дело. Бил
информиран от наемодателите за осъществени самоуправни
действия от страна на съседи, а именно поставянето на бариера към външното
дворно място на ул.“******, с която се отнемал достъпа до имота. С писмо от
12.08.2019 год. Столична община указала отстраняване на поставената бариера. На
05.09.2019 год. бил сключен анекс към договора, по силата на който наемодателите
му възложили да осъществи за собствена сметка премахването на бариерата. Извършеният
на 17.10.2019 год. въвод бил законосъобразен. След
като имотът му бил предаден и сключил договор за охрана на наетия имот,
монтирал будка за охрана на границата на имота, предприел действия по
премахването на поставената бариера. Минути след това съседите сами, без
законово основание, монтирали наново бариерата, като по този начин отново
ограничи достъпа до имота. За това същият ден била подадена жалба до 01
РПУ-СДВР.
Длъжниците Ч.М.Р., Г.М.Р.,
И.М.Л., В.А.Б., Н.Т.Р., А.Р.К. и „Р.“ ООД
считат, че жалбата следва да бъде оставена без уважение. Поддържат, че въводът е законосъобразен. При извършването му съдебният
изпълнител не бил заварил жалбоподателите в имота – това било видно от
удостовереното в съставения протокол от 17.10.2019 год., който представлявал
официален документ. Те не били във владение на имота нито към датата на въвода, нито преди завеждането на заповедното производство.
Заповедта за изпълнение била издадена въз основа на сключен между тях и взискателя договор за наем от 07.05.2019 год. с нотариална
заверка на подписите. Със същия като собственици на 2002/2858 ид.ч. от имота /т.е. на 70 % от правото на собственост/
били отдали под наем на взискателя имота, предмет на въвода. Жалбоподателите не били нито собственици, нито
владелци на същия. На 09.03.2019 год. било проведено Общо събрание на
собствениците на имота, на което било взето решение същият да бъде отдаден под
наем за изграждането на паркинг /жалбоподателите не били участвали при
вземането на това решение, тъй като нямали качеството на собственици/. В
изпълнение на това решение бил сключен процесния
договор за наем, който съставлявал действие на управление. Имотът предмет на въвода представлявал реална част от процесното
дворно място, в което били построени жилищни сгради. Една от тези сгради – блок
1 бил въведен в експлоатация на 29.06.2011 год. и нямало как жалбоподателите да
са владели имота в продължение на 10 години. Освен това на 23.09.2015 год. било
проведено Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в жилищната сграда
построена в дворното място, в което били участвали жалбоподателите, на което
било взето решение за наемане на фирма, която да събере и извози строителните
отпадъци и боклуци, изхвърлени в дворното място и да насипе същото.
Следователно през 2015 год. жалбоподателите също не били владяли
имота. С писмо от 14.11.2018 год. жалбоподателката С.С.Д. била признала, че имотът, предмет на въвода, е частна собственост и че в същия многократно били
рязани синджири и катинари, ограничаващи достъпа до него на външни лица. При
това положение нямало как жалбоподателите да са владели спокойно, непрекъснато
и необезпокоявано имота през последните 10 години и да са го придобили по
давност. С посоченото писмо жалбоподателката била внесла за одобрение проект за
организация на движението за ситуиране на средства за
контрол на достъп до поземления имот с идентификатор 68134.702.432, ул.“******,
с което на практика същата признавала, че не владее имота и не е негов
собственик, като не само не оспорвала правата на длъжниците,
но се ангажирала да им осигури достъп до имота.
В мотивите си по чл. 436, ал. 3 ГПК частният
съдебният изпълнител заявява, че жалбата е неоснователна, тъй като на
17.10.2019 год. бил извършен въвод, за което бил
съставен протокол, като на място не били заварени трети лица.
Софийският градски
съд, след като взе предвид доводите на страните, мотивите на частния съдебен
изпълнител и прецени данните по делото, намира за установено следното:
Изпълнително дело
№20198380403782 по описа на частен съдебен изпълнител М.Б.,
с рег.№838 на КЧСИ, е било образувано по молба от 13.08.2019 год. на взискателя „П.М.К.“ ЕООД по изпълнителен лист от 13.06.2019
год., издаден въз основа на заповед за незабавно изпълнение въз основа на
документ по чл. 417 ГПК по ч.гр.дело №31454/2019 год. по описа на СРС, ГО, 41
с-в, срещу длъжниците Ч.М.Р., Г.М.Р., И.М.Л., В.А.Б., Н.Т.Р., А.Р.К.
и „Р.“ ООД за предаване на реална част с площ от 1 067 кв.м.
от следния недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО, находящо се в
гр.София, ул.“****** и ул.“******, цялото с площ от 2 858 кв.м.,
съставляващо УПИ І-432, 434, 435, 446, 447, 448, 450, 451 от кв.182 по плана
на гр.София, местност „Подуяне-Редута“, при съседи по документ за собственост: ул.“Марагидик“,
ул.“Кутловица“, УПИ ІІ-449, УПИ ХV-436, ул.“Живко Николов“, УПИ VІІІ-445,
представляващо поземлен имот с идентификатор 68134.702.432, целият с
площ от 1 307 кв.м., при съседи: имоти с идентификатори 68134.702.436,
68134.702.448, 68134.702.1695, 68134.702.449, 68134.702.1658, поземлен имот с идентификатор 68134.702.451,
целият с площ от 459 кв.м., при съседи с идентификатори 68134.702.448, 68134.702.1671,
68134.702.1695, 68134.702.449 и поземлен имот с идентификатор 68134.702.448,
целият с площ от 1 124 кв.м., при съседи с идентификатори 68134.702.436, 68134.702.445,
68134.702.1671, 68134.702.451, 68134.702.449 и 68134.702.432,
При граници на реалната част: ул.“Кутловица, сграда с
идентификатор 68134.702.432.1, трафопост /находящ се
в поземлен имот с идентификатор 68134.702.432
и в поземлен имот с идентификатор 68134.702.449/, поземлен имот с идентификатор
68134.702.449, поземлен имот с идентификатор 68134.702.451, сграда с
идентификатор 68134.702.451.1, поземлен имот с идентификатор 68134.702.445 и
поземлен имот с идентификатор 68134.702.436.
На 13.09.2019 год. на длъжниците
били връчени покани за доброволно изпълнение, с които били уведомени, че на
17.10.2019 год. ще се пристъпи към принудително изпълнение чрез въвод във владение.
Видно е от съставения на 17.10.2019 год. протокол, че
частният съдебен изпълнител е извършил въвода в процесния имот в присъствието на длъжника В.А.Б., представител на длъжника „Р.“ ООД и представител на взискателя.
Установено е въз основа на съвкупната преценка на представените
по делото писмени доказателства че към 17.10.2019 год. жалбоподателите са
собственици на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост –
бл. 1, вх.А, Б и В, находяща се в процесния
УПИ, на ул.“******, както и че те, с изключение на Г.Т.И. и К.А.К., притежават
идеални части от процесното дворно място. През 2013
год. „Р.“
ООД е придобило 1000/2858 ид. от процесното дворно място, а през 2018 год. – 618/2858 ид. от него; а през 1998 год. В.А.Б. е придобил 8/2858 ид.ч. от дворното място;
На 09.03.2019 год. било проведено Общо събрание на
съсобствениците на процесния УПИ, на което било взето
решение за сключването на договор с фирма за предоставяне на терена между
блоковете за изграждане на платен паркинг. В тази връзка между длъжниците, като наемодатели и взискателя,
като наемател, бил сключен на 07.05.2019 год. договор за наем, с нотариална
заверка на подписите с рег.№4556, т.1, №178 на нотариус с рег. №340 на НК, за
срок от 2 години, с предмет процесната реална част, в
която да се обособят 27 броя паркоместа, по силата на
който наемодателите се задължили да
предадат на наемателя държането на имота, подборно описан в чл. 1 и обозначен с
жълт цвят върху скицата, представляваща Приложение № 1 /на л. 18 от настоящото
дело/, в 3-дневен срок от сключването на договора.
В настоящото производство са събрани гласни доказателства
чрез разпита на свидетелите А. П.М., Д.К.С.и С.Б.С., чиито показания следва да
бъдат кредитирани като ясни, последователни, убедителни и неопровергани от останалия
доказателствен материа. От
същите се установява, че въводът е бил извършен в
частта от процесното дворно място, указана в жълт
цвят в приложението към договора за наем – скица /която била естествено очертана
и крайните й точки били ъглите на сградите, които го заобикалят/. От
показанията на свидетеля Стоянов се установява също така, че преди въвода незастроената част от дворното място е била ползвана
от всички, живеещи в построените в него сгради.
Анализът на така установената фактическа обстановка
налага следните правни изводи:
Жалбата е подадена в срока по чл. 436, ал. 1 ГПК, от
легитимирани лица, които твърдят, че владеят имота преди образуване на
производството, по което е издадена заповедта за изпълнение по чл. 417 ГПК /а
дали това е така, е въпрос по съществото на спора/ и срещу действия на съдебния
изпълнител, които подлежат на обжалване, поради което се явява процесуално
допустима.
Разгледана по същество, жалбата е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Въводът във владение по чл. 522 ГПК е изпълнителен способ, чрез който се изпълняват притезания
за предаване на владението или държането на недвижим имот /чрез него се
изпълняват всички притезания за предаване на владение
или държане на недвижим имот независимо от това, дали притезанието
произтича от вещно или облигационно правоотношение/, като той по принцип се
изразява в действие на съдебния изпълнител по отстраняването на длъжника от
имота и фактическото му предаване на взискателя.
Предметът по изпълнението и страните по него се определят от изпълнителния
лист, който удостоверява изпълняемото право и
страните по него. Съдържанието на изпълнителния лист по отношение на страните
предопределя активната и пасивната легитимация в смисъл, че взискател
може да бъде лицето, посочено като кредитор, а длъжник – лицето, посочено като
такъв по материалното правоотношение. Затова поначало принудителното изпълнение
по въвод във владение по чл. 522 ГПК може да се
извърши, когато недвижимия имот се намира във владение на длъжника.
Когато при пристъпване на изпълнение по въвод във владение съдебният изпълнител намери в имота
трето лице, неговото правно положение и средство за защита са поставени в
зависимост от това кога е установило фактическа власт, на какво правно
основание и дали притежава противопоставими на взискателя права. Според разясненията, дадени с т. 1 от
Тълкувателно решение № 3 от 10.07.2017 год. на ВКС по тълк.дело
№ 3/2015 год., ОСГТК, ако владението на имота е придобито след завеждане на
делото, по което е издадено изпълняваното решение, разпоредбата на чл. 523, ал.
1 ГПК позволява въводът да се извърши срещу третото
лице, защото законът предполага, че то е придобило владението от ответника при
вече висящо исково производство, поради което е обвързано от постановеното
решение по силата на чл. 226, ал. 3 ГПК. Ако третото лице заявява права върху
имота, които изключват тези на взискателя /извън хипотезата
на чл. 523, ал. 1 ГПК/, е налице спор за материално право, който подлежи на
разрешаване по исков ред. В този случай средството за защита на третото лице е
искане за спиране на изпълнението и предявяване на иск, с който да установи
своите права – чл. 523, ал. 2 и чл. 524 ГПК.
Когато третото лице е придобило владението върху имота
преди предявяване на иска, решението по който е изпълнява, пред него стои
правната възможност да обжалва действията по въвод
във владение на съдебния изпълнител по чл. 435, ал. 5 ГПК. Според разрешенията,
дадени в горепосоченото Тълкувателно решение, за уважаването на жалбата е
достатъчно да се установи само факта на владението и на придобиването му преди
предявяване на иска, без да е необходимо да се изследват евентуалните права на
третото лице върху имота. Но със защита чрез обжалване действията на съдебния
изпълнител по чл. 435, ал. 5 ГПК /така и в хипотезата на чл. 523, ал. 1 ГПК/ се
ползва само трето за изпълнението лице, чиято фактическа власт върху имота е
основана на владение, т.е. то има качеството на владелец по смисъла на чл. 68,
ал. 1 ЗС. Това следва и от самата норма, според която при пропускане на срока
за обжалване може да се предяви владелчески иск.
Легална дефиниция на понятието владение е дадена в чл.
68, ал. 1 ЗС, определящо го като упражняване на фактическа власт върху вещ,
която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. От съдържанието на
разпоредбата са изводими двете предпоставки, чието кумулативно наличие
характеризира – обективна, изразяваща се в упражняване на фактическа власт и
субективна – намерението вещта да се държи като своя собствена. Именно вторият
елемент разграничава владението от държането, което според чл. 68, ал. 2 ЗС
представлява упражняването на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи
като своя.
В доказателствена тежест на
жалбоподателя в производството по чл. 435, ал. 5 ГПК е да установи, че владее
имота преди завеждане на делото, съдебният акт по който се изпълнява /в
частност заповедта за незабавно изпълнение/.
В разглеждания случай СГС приема въз основа на съвкупната
преценка на доказателствата по делото, че жалбоподателите, с изключение на Г.Т.И.
и К.А.К., са титуляри на идеални части от процесния
недвижим имот и са упражнявали съвладение върху него
заедно с длъжниците по изпълнението.
При ползването на земята от суперфициарния
собственик не се прилага презумпцията на чл. 69 ЗС, защото в отношенията му със
собственика на земята важи правилото на чл. 64 ЗС – той ползва земята, за да
може да използва сградата, т.е. държател е на терена – каквото именно качество
имат жалбоподателите Г.Т.И. и К.А.К. /те са съпритежатели на правото на строеж
върху земята/. За да започне да владее за себе си, суперфициарът
трябва да промени намерението си и да извърши действия, обективиращи
промененото отношение към вещта като по този начин манифестира пред
собственика, че отблъсква неговото владение – такива факти обаче не са
установени от събраните доказателства по делото. Ето защо само на това
основание жалбата на Г.Т.И. и К.А.К. се явява неоснователна.
Същевременно настоящият съдебен състав счита, че останалите
жалбоподатели не притежават противопоставими на взискателя права. Последният има права на наемател по
договор за наем, сключен с наемодатели – мнозинството от съсобствениците на процесния имот, което не е несъвместимо с правата на
жалбоподателите да го владеят, ползват и стопанисват, поради следните
съображения:
Съгласно разпоредбата чл. 32, ал. 1 ЗС, управлението и
ползването на общата вещ се извършва по правило по решение, взето от
съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което
съответства задължението на малцинството да се въобрази с това решение и да не
може да го промени /извън хипотезата на чл. 32, ал. 2 ЗС/. В тази връзка
съсобствениците, които притежават повече от половината от общата вещ са властни
да вземат решение за отдаването й под наем и това решение ще обвърже всички
съсобственици – какъвто е именно и разглеждания случай. Имуществените отношения
в подобна
хипотеза се уреждат между съсобствениците, а не между
наемателя и неучаствалия в сделката съсобственик /чл. 31, ал. 2 ЗС/. Той,
поради обвързаността си в облигационното правоотношение, има право на ползите,
но търпи и ограниченията във връзка с изпълнението на договора /арг. чл. 30, ал. 3 ЗС/. При положение, че решението на
мнозинството е вредно за вещта, съдът по искане на недоволния съсобственик
решава въпроса, като администрира по реда чл. 32, ал. 2 ЗС, но тава не
означава, че дотогава няма да се осъществява управление или изпълнението на
взетото решение отпада с обратна сила, съответно наемният договор с третото
лице обвързва и малцинството от съсобствениците. Освен това, съсобствениците,
които притежават повече от половината от общата вещ, макар и да могат да
сключат наемен договор с трето на съсобствеността лице, обвързващ всички
съсобственици, не могат да сключват договор за наем за повече от три години /арг. чл. 229 ЗЗД – в този случай извършват действия на
обикновено управление/. Ако го сторят, договорът ще е противопоставим след
тригодишния срок на останалите съсобственици само в хипотезата на чл. 236, ал.
1 ЗЗД /т.е. при липсата на противопоставяне от тяхна страна/. Във всички
случаи, когато наемният договор, сключен с трето лице е противопоставим на
съсобствениците, те разполагат с възможност да търсят гражданските плодове,
събрани изключително от съсобствениците – наемодатели, по силата на чл. 30, ал.
3 ЗС. По изключение, ако например договорът за наем е сключен по начин, вреден
за общата вещ или е явно неизгоден за съсобствениците, притежаващи по-малко от
половината от общата вещ, те могат да търсят наред с припадащата им се част от
наема, още и обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС, представляващо разликата между
уговорената наемна цена и средната пазарна цена, когато първата е по-ниска /виж
и мотивите на Тълкувателно решение
№ 7 от 02.11.2012
год. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 год., ОСГК/. Когато обаче сделката
не обвързва съсобствениците по чл. 32 ЗС, те могат да търсят обезщетение за
това, че са лишени от възможността да ползват своя дял от общия имот. Щом
сделката, въз основа на която третото лице е допуснато да ползва вещта, е
възмездна, отговорността не е по чл. 31, ал. 2 ЗС, а по чл. 30, ал. 3 ЗС,
когато тя е противопоставима на другите съсобственици
или те са я приели, съответно по чл. 59, ал. 1 ЗЗД, когато сделката е непротивопоставима на съсобственика и той не я приема. В
последната хипотеза задължение е лицето, което фактически ползва вещта –
основанието му е непротивопоставимо на
съсобственика-ищец /в този смисъл виж Решение № 179 от 23.07.2015 год.
на ВКС по гр. дело №
3104/2014 год., IV г. о., ГК/.
В този смисъл и доколкото въводът
е бил осъществен в посочените в изпълнителния лист граници /в незастроената
част от процесното дворно място – предмет на договора
за наем/, то СГС приема, че същият е законосъобразен, поради което и жалбата
следва да бъде оставена без уважение.
Предвид изложените съображения, съдът
Р Е Ш
И :
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на третите лица Г.Т.И., З.Т.К., О.Г.Т., А.К.М., С.Ф.М., С.С.Д., К.А.К., А.З.Т., Б.Х.Т. и Р.Х.Т. срещу извършения на
17.10.2019 год. въвод във владение по изпълнително
дело №20198380403782 по описа на частен съдебен изпълнител М.Б., с рег.№838 на
КЧСИ, в недвижимия имот, предмет на изпълнителен лист от 13.06.2019 год.,
издаден въз основа на заповед за незабавно изпълнение въз основа на документ по
чл. 417 ГПК по ч.гр.дело №31454/2019 год. по описа на СРС, ГО, 41 с-в.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1/
2/