Р Е Ш Е Н И Е
Номер ІV-23 Година 2021, 20 май гр.Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд,
четвърти въззивен граждански състав
на двадесет и девети март година две
хиляди двадесет и първа,
в откритото
заседание, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕДЯЛКА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: 1. ДАНИЕЛА МИХОВА
2. мл.с.ДЕТЕЛИНА ДИМОВА
секретар Ваня Димитрова
като разгледа докладваното от съдия Даниела
Михова
въззивно гражданско дело № 318 описа за 2021
година
Производството
е по чл.258 и сл.от ГПК и е образувано по въззивната жалба (вх.№ 262420/20.01.2021 г. на
БРС) подадена от О.А.Ч., гражданин на ***, родена на ***
г., чрез пълномощника й адв.Мария Димитрова от БАК, против Решение № 260883/16.12.2020
г. по гр.д.1296/2019 г. по описа на Бургаски районен съд, с което са отхвърлени исковете с правно
основание чл.124, ал.1, вр.чл.422 ГПК на въззивницата за приемане за
установено, че ответниците Е.В.К. и А.В.К., двамата граждани на ***, дължат на
въззивницата-ищец: сума в размер от 5 250
лв, представляваща наемна цена за периода 31.07.2017 г. - 01.11.2018 г. по
договор за наем от 30.04.2017 г., сключен за недвижим имот в ***, ведно с
обезщетение за забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до
окончателното й изплащане, които вземания съставляват част от предмета на
Заповед за изпълнение № 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.№ 8390/2018 г. на БРС;
сума в размер от 700 лв,
представляваща наемна цена за периода 01.06.2017 г. - 30.07.2017 г. по договор
за наем от 30.04.2017 г., сключен за същия недвижим имот, ведно с обезщетение
за забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до
окончателното й изплащане, които вземания съставляват част от предмета на
Заповед за изпълнение № 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.№ 8390/2018 г. на БРС,
поради погасяването на вземането за наемната цена от 700 лв чрез извършено
съдебно прихващане с насрещното парично вземане на ответниците Е.В.К. и А.В.К.
против ищцата О.А.Ч., за
дължимото на двамата ответници обезщетение по чл.230, ал.2 ЗЗД в размер от 790
лв, във връзка с неизпълнение от наемодателя О.А.Ч. на договора на наем от 30.04.2017
г., което обезщетение представлява направени от двамата ответници разходи за
наемане на жилищен обект съгласно Фактура № 2023086/12.08.2017 г. и разписки за
платени суми от 12.08.2017 г. и 15.09.2017 г.; и с което решение въззивницата е
осъдена на основание чл.78, ал.3 ГПК, да заплати на Е.В.К. и А.В.К. деловодни
разноски в размер от 600 лв.
Твърди се, че обжалваното решение е неправилно,
немотивирано, като крайните изводи на съда са в противоречие с материалния
закон. Излагат се оплаквания, че съдът не е обсъдил нито едно от направените от
ищцовата страна възражения. Твърди се, че изводът на съда, че наемателите не
дължат заплащане на наемната цена за времето, през което имотът е бил „негоден
за ползване или двамата не са имали достъп до него“, противоречи на
разпоредбата на чл.230, ал.2 ЗЗД. Сочи се, че в случая ответниците като
наематели не са поискали нито разваляне на договора, нито намаляване на наема,
а са задържали имота повече от 2 години след изтичане на срока на договора,
т.е.договорът е запазил действието си за целия срок до изтичането му. Твърди
се, че съдът не може сам, вместо страната, да извърши преценка за запазване или
прекратяване на наемното правоотношение, нито да упражни вместо наемателите
правото им да поискат съразмерно намаляване на наемната цена. По отношение на
уваженото възражение за прихващане се твърди, че изводите на съда също са
неправилни, както по отношение на състоянието на жилището при наемането му,
така и по отношение на датата на предаване на имота на наемателите, и на това,
че ответниците били поставени в „пълна и безусловна“ невъзможност за ползване
на наетия имот, както и, че било без значение дали това е станало по вина на
наемодателя. Твърди се, че е необоснован изводът на съда, че жилището е било
запечатано от съпруга на ищцата. На следващо място се твърди, че съдът е приел за
доказани разходите на ответниците за нощувки съобразно представените
доказателства, без да обсъди възраженията на ищцата, че представените документи
не доказват реалното пребиваване на ответниците в някое от помещенията, за
които са представени документите. На следващо място се твърди, че е неправилна
преценката на съда за размера на вредите, които ответниците са претърпели, като
се твърди, че вредата не следва да бъде пълната стойност на заместващата
престация, а е в размер само на разликата между наема и заплатените нощувки,
т.е.на заплатеното вповече от ответниците. Претендира се отмяна на
обжалваното решение и постановяване вместо него на решение, с което исковете да
бъдат уважени в пълен размер. Претендират се разноски. Не са ангажирани нови доказателства.
В законовия
срок против въззивната жалба е депозиран писмен отговор от въззиваемия-ответник
А.В.К., с който въззивната
жалба се оспорва като неоснователна и недоказана. Оспорва се твърдението, че
съдът неправилно не е съобразил възражението на ищцата за липсата на
представителна власт у Н.М. да подпише представеното по делото Приложение № 1
към процесния договор. Излагат се съображения относно наличието на упълномощаване
на Н.М. както за сключване на договора за наем, така и за предаване на наетия
имот, съотв.за подписване на Протокол № 1 към договора за наем. Излагат се
съображения и за липсата на „договаряне във вреда на представлявания“ от страна
на Н.М. при подписването на Протокол № 1 към договора за наем. Сочи се, че ако
се приеме, че М. не е била упълномощена да предаде на наемателите отдадения под
наем имот, то ищцата като наемодател би била в неизпълнение на задължението си
по договора за наем да предаде апартамента на наемателите, и искът й би
следвало да се отхвърли на това основание. На второ място се твърди, че са
неоснователни възраженията на въззивницата за неправилно преценка на
съдържанието на представеното по делото удостоверение от ЕВН за прекъсване на
електроснабдяването на процесния имот. Сочи се, че наемодателят е длъжен да
обезпечи спокойното ползване на наетия имот от наемателя, както и сам да се
въздържа от действия, които биха смущавали ползването. Навеждат се доводи, че
ответниците не биха могли да изключат електроснабдяването на имота, а ако това
е сторено от собственика (син на ищцата) или от третото лице, на което ищцата е
възложила да следи за състоянието на имота, вкл.за заплащането на тока, то
ищцата не би могла да не е уведомена за това, още повече, че третото лице
действа като неин пълномощник. На следващо място се твърди, че са неоснователни
оплакванията за неправилни изводи на съда по отношение на претърпените от
ответниците вреди. Излагат се подробни съображения на първо място, че се касае
за преки вреди от неизпълнението на договорното задължение за предаване на
имота в състояние, което го прави годен за обитаване (за реално направени
разходи), а не за обезщетение за неоснователно обогатяване или за пропуснати
ползи. Претендира се потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на
съдебни разноски за въззивното производство. Също няма искания по
доказателствата.
Въззивната
жалба е подадена от легитимирано лице, в законовия срок, против акт на съда,
подлежащ на обжалване, поради което е допустима.
С оглед
твърденията на страните и ангажираните по делото доказателства, съдът приема от
фактическа и правна страна, следното:
Производството пред първоинстанционния съд е
образувано по исковата молба на въззивницата О.А.Ч., гражданин на ***, за приемане за
установено, че ответниците Е.В.К. и А.В.К., й дължат сума в размер от 5950 лв,
представляваща наемна цена за периода 01.06.2017-01.11.2018 г. по договор за
наем от 30.04.2017 г., сключен за недвижим имот – апартамент в ***, ведно с
обезщетение за забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до
окончателното й изплащане, за които вземания е издадена Заповед за изпълнение №
4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.8390/2018 г. на БРС. Твърди сена 30.04.2017 г.
ищцата „представлявана от упълномощено от нея лице Наталия Мутовкина“ е
сключила с ответниците договор за наем за описания по-горе недвижим имот за
срок от 01.05.2017 г. до 01.11.2018 г. при уговорена наемна цена от 350 лв
месечно. Твърди се, че по сключения договор, ответниците не са заплатили
дължимия наем за периода от 01.06.2017 г. до 01.11.2018 г. (за общо 17 месеца)
в размер общо на 5 950 лв, поради което ищцата е подала заявление за
издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК за претендираната сума, ведно с
лихва за забава, считано от подаване на заявлението.
Предявените искове са правно основание чл.422 ГПК,
вр.чл.228, чл.232, ал.2 и чл.86 ЗЗД.
Ответниците са оспорили исковете. С представен в срока по чл.131 ГПК
писмен отговор на исковата молба се оспорва на първо място наличието на валидно
възникнало между страните облигационно отношение по договор за наем, тъй като
ищцата не притежавала вещни права върху имота, както и поради обстоятелството,
че договорът е бил подписан не от ищцата, а от трето за спора лице – Н.М., като
се твърди, че по делото няма доказателства това лице да е притежавало
представителна власт както за сключване на договора за наем, така и за
предаване на фактическата власт върху имота с подписаното Приложение № 1 от
12.05.2017 г. към договора за наем. На второ място е заявено, че дори да се приеме,
че между страните съществува облигационна връзка по договора за наем, ищцата
като наемодателят не е изправна страна по договора. Твърди се, че имотът не бил
предаден в срок, тъй като Приложение № 1 е от 12.05.2015 г., както и, че
процесният имот бил с такива недостатъци, които го правeли негоден за обитаване, което се
установявало от приложение № 1, както и от подписан акт за извозване на мебели.
Твърди се, че констатираните с Приложение № 1 от 12.05.2017 г. недостатъци в
имота не биха могли да се квалифицират като дребни поправки по смисъла на
чл.231 ГПК, а представляват основни ремонти и съществени недостатъци на наетата
вещ, за които, съгласно т.3 от договора е необходимо изричното писмено съгласие
на наемодателя, което е дадено с нарочно изявление в самия протокол. Твърди се,
че ищцата като наемодател е неизправна страна по договора и поради това, че вместо да предприеме
необходимите строително-монтажни работи и подмяна на наетото оборудване и обзавеждане,
е предприела самоуправни действия по изгонването на ответниците от апартамента
чрез прекъсване на електрозахранването на апартамента в края на м.юли 2017 г. и
смяна на ключалката на бравата на входната врата и запечатване на вратата с
нарочна бележка на 06.08.2017 г. Твърди се, че за предприетите от ответниците действия
по отстраняване на недостатъците и за привеждане на апартамента в състояние на
годност да се ползва, ответниците са заплатили общо сумата от 14 207,62
лв, от които: 3 115,62 лв - разходи за обзавеждане и оборудване (разходи
за закупуване и доставка на холна гарнитура, холна секция, легло и матрак,
ремонт на жалузи, стопер за релса и плъзгач за завеси, плат за пердета и
ушиването им, маса с два стола, плат и ушиване на тънки пердета, релса за
пердета и крепежни елементи); 4 000 лв - разходи за
ремонтно-възстановителни работи (строителни материали, боя и консумативи,
профилактика на 2 бр. климатици, разходи за труд); и 7 092 лв - обезщетение
за разходи за нощувки поради невъзможност да се ползва процесния имот (разходи
за нощувки, платени еднократно и 5 600 лв – месечни наемни вноски от
м.септември 2017 г. до м.октомври 2018 г. по договор за наем).
С писмения отговор е ответниците са заявили възражение
за прихващане на вземането на ищцата към тях за наеми, с вземането си срещу нея
за сумата от общо 14 207,62 лв – представляващо дължимо от ищцата на
двамата ответници обезщетение, за направени от тях разноски поради неизпълнение
на договора за наем (ремонт на жилището, закупуване на обзавеждане за него и
разходи на жилищни помещения за периоди, през което наетият обект е бил негоден
за експлоатация). Възражението за прихващане е уточнено в откритото съдебно
заседание на 29.05.2019 г.
По наведените от ответниците с отговора им на исковата
молба възражения, ищцата е изложила съображения, с които оспорва възражението
за липса на облигационна връзка. Твърди, че за възникване на наемното
правоотношение, поради това, че от него не възникват вещноправни последици за
страните, не е необходимо наемодателят да е носител на вещно право върху имота.
На второ място се сочи, че договорът е подписан от Н.М., която е действала не
за себе си, а за ищцата, в изпълнение на правата, дадени й с договор за
посредничество от 08.07.2015 г. Посочено е още, че възражения за
недействителност на договора поради липсата на пълномощия за отдаването му под
наем от собственика, може да прави само мнимо представлявания, но не и
ответниците. Оспорени са и възраженията за неизправност на ищцата като страна
по договора за наем поради това, че имотът не е бил предаден на ответниците; че
е бил негоден за ползване; както и, че фактически е било препятствано от ищцата
ползването му от ответниците. По отношение на Приложение № 1 към договора и
Акта за извозване на мебели, подписани за наемодателката от Н.М., се твърди, че
не обвързват ищцата, тъй като в тях липсва посочване, че М. действа като
пълномощник на наемодателя, както и поради това, че М. не е била упълномощавана
за извършването на каквито и да е действия в изпълнение на договора за наем, в
частност – да признава неизпълнение на договорни задължения и да дава съгласие
за извършване на промени в наетия имот; на последно място – поради това, че М.
е действала във вреда на представлявания, признавайки неизгодни за ищцата
факти. По отношение на спирането на електричеството в имота на разбиването на
ключалката на входната врата на имота се твърди, това не е станало по искане на
ищцата, а по отношение на представената бележка се твърди, че не е подписана от
ищцата, както и, че не съдържа указания кога, от кого е поставена и каква е
връзката й с достъпа до имота. Независимо от изложеното се твърди, че дори да
се установи неизпълнение на договора от страна на наемодателя, това не
освобождава наемателя от задължението му за заплащане на наемната цена. По
отношение на претендираните от ответниците суми за разходи за ремонт на
процесния имот се твърди, че не е доказано те да са във връзка с извършен
ремонт именно в процесния имот, да са били необходими, както и да са били
наложителни поради неизпълнение от страна на ищцата на задълженията й по
договора.
С обжалваното решение по отношение на главницата за
периода 01.06.2017-30.07.2017 г., първоинстанционният съд е приел, че
ответниците дължат наемна цена от общо 700 лв (по 350 лв месечно), което
представлява сбъдване на условието, под което е предявено възражението за съдебно
прихващане с насрещното вземане на наемателите за обезщетение по чл.230, ал.2 ЗЗД. Съдът е приел, че по делото не е доказано от ищцата, че към датата на
предаване фактическата власт върху имота на наемателите, жилището е било годно
за обитаване, поради което, предвид неизпълнението задължението на наемодателя
по чл.230, ал.1 ЗЗД, на основание чл.230, ал.2 ЗЗД, в тежест на наемодателката
е възникнало задължението за обезщетяване на наемателите за доказаните
направени разноски за ползване на други жилищни имоти, вкл. хотелски услуги –
чрез заплащане на наемна цена по фактурата и разписката от 12.08.2017 г. (общо
390 лв) и разписката от 15.09.2017 г. – 400 лв. Поради погасяването на
вземането за наемната цена от 700 лв (за периода 01.06.2017-30.07.2017 г.) чрез
извършено съдебно прихващане с насрещното парично вземане на ответниците Е.К. и
А.К. против ищцата О.Ч., за дължимото на двамата ответници обезщетение по
чл.230, ал.2 ЗЗД в размер от 790 лв, във връзка с неизпълнение от наемодателя О.Ч.
на договора на наем от 30.04.2017 г., което обезщетение представлява направени
от двамата ответници разходи за наемане на жилищен обект съгласно Фактура №
2023086/12.08.2017 г. и разписки за платени суми от 12.08.2017 г. и 15.09.2017
г., искът е отхвърлен за сумата от 700 лв, представляваща наемна цена за
периода 01.06.-30.07.2017 г. по договор за наем от 30.04.2017 г., ведно с
обезщетение за забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до
окончателното й изплащане, които вземания съставляват част от предмета на
Заповед за изпълнение № 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.8390/2018 г. на БРС. По
отношение на иска за наемна цена за периода от 31.07.2017 до 30.10.2018 г.
съдът е приел, че наемната цена от 5250 лв не се дължи от ответниците, поради
неизправното поведение на наемодателката, изразяващо се в прекъсване, считано
от 31.07.2017 г. до края на срока на договора, на електроснабдяването на наетия
имот по искане на собственика, което е поставило наемателите в състояние на
пълна и безусловна невъзможност за ползване на наетата вещ съобразно
предназначението й, както и поради преграждане на 06.08.2017 г. на достъпа на
двамата наематели до имота чрез запечатване на жилището от съпруга на ищцата. С
така изложените съображения са отхвърлени исковете за сумата от 5250 лв,
представляваща наемна цена за периода 31.07.2017-01.11.2018 г. по договор за
наем от 30.04.2017 г., ведно с обезщетение за забава в размер на законната
лихва, начиная от 14.11.2018 г. до окончателното й изплащане. Ищцата е осъдена
да заплати на ответниците разноските по делото.
При извършената проверка по чл.269 ГПК съдът
констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.
По наведените във въззивната жалба оплаквания за
неправилност на решението, по които съдът дължи произнасяне, съдът намира
следното:
Установява се от събраните по делото доказателства, че
30.04.2017 г. в ***, между ищцата О.А.Ч., действаща чрез пълномощника си Н.Н.М.,
и ответниците Е. В.К. и А.В.К., е сключен договор за наем, по силата на който
ищцата е предоставила на ответниците за временно възмездно ползване недвижим
имот, представляващ апартамент, находящ се на адрес *** (т.1 от договора),
ведно с мебелите и оборудването му съгласно Приложение № 1 (аргумент от т.3 от
договора), срещу месечен наем в размер на 350 лв, платим преди началото на
отчетния месец. Съгласно т.5.1. от договора, срокът за наемане е от 01.05.2017
г. до 01.11.2018 г. Съгласно т.2 от договора, наемателят се е задължил да
предаде апартамента на наемателите „от 01.05.2017 г. да 01.11.2018 г. в
съответствие с Приложение № 1 към договора“. В договора изрично е посочено, че
при подписването му, наемодателят О.Ч. се представлява от пълномощника си Н.Н.М.,
„съгласно договора за посредничество от 08.07.2015 г.“.
Установява се от представения по делото нотариален акт
№ ***, че собственик на отдадения под наем апартамент е С.А.Ч., който при
закупуването на имота е бил представляван от О.А.Ч.. Видно от представеното по делото
пълномощно от 10.07.2017 г., С.А.Ч. е упълномощил О.А.Ч. да го представлява
пред трети лица, организации и учреждения в страна и извън нея и да извършва от
негово име и за негова сметка правни действия със собствения му недвижим имот (процесния
апартамент), вкл.да сключва договори за наем с лица за срок и сума, изцяло по
нейно усмотрение.
Видно от представените по делото Приложение № 1 от 12.05.2017
г. към договор за наем от 30.04.2017 г., подписано от Н.Н.М. за наемодателя и
от всеки от ответниците, при предаването на апартамента (съгласно т.2 от
договора), са описани оборудването му с електрически уреди и мебели, както и
констатираните към този момент „недостатъци/неизправности“ (т.3) – повредени
смесител и душ на душ кабината; покрити с черен мухъл стени, таван, под и част
от мебелите; липса на плътно и пълно закриване на прозорците; дефектен сифон в
душ кабината; шумен и без таймер вентилатор в банята; разкъсвания по мрежата на
вратата на спалнята; счупване на един от абажурите на попилея в гостната;
повредени климатици; проблеми с хладилника и аспиратора. В т.4 от Приложение №
1 страните са посочили, че се дава разрешение от наемодателя на наемателя за: „монтиране
на щори и корниз на тавана за завеси в двете стаи; цветът на боята по стените
да е по избор на наемателите, освен черен; подмяна на вентилатора в банята с
модел с таймер; демонтиране на повредения смесител и на душа в душ кабината;
подмяна на мрежата на вратата на спалнята; подмяна на абажура с аналогичен при
липсата на идентичен в магазина; извикване на необходимите технически
специалисти с цел отстраняване на недопустимите повреди и предупреждение за
окончателна повреда на оборудването“.
Също на 12.05.2017 г., Н.Н.М. за наемодателя и всеки
от двамата ответници, са подписали Акт за извозване на мебели от апартамент, в
т.1 от който са описали състоянието на мебелите в стаите на апартамента и
силното им увреждане от влага и мухъл. В т.2 е отразено, че наемодателят
„разрешава неговият представител да изнесе от апартамента описаните (в т.1)
мебели, а на наемателя разрешава закупуването и монтирането в апартамента на
новите мебели (диван, холна секция, легло)“. В т.3 е посочено, че „мебелите на
наемодателя са изнесени от неговия представител на 12 май“.
Видно от представения Договор за посредничество при
наемане на недвижим имот от 07.08.2015 г. (л.92), О.А.Ч. е възложила на „САНИ
ХАУС БГ“ ООД, представлявано от управителя Н.Н.Л., да посредничи при отдаване
под наем на недвижими имоти, между които по т.2 – процесния апартамент.
Съгласно т.3.3. от договора, посредникът се задължава да представлява
възложителя във връзка с отдаването под наем пред трети лица, да организира
срещи и води преговори с потенциални клиенти, „също така да определя условията
съгласно договора, който е съгласуван предварително с възложителя“. Съгласно
т.3.4. посредникът приема да се грижи и контролира имуществото, намиращо се в
апартаментите, с изключение на форсмажорни обстоятелства, които могат да
възникнат по независещи от посредника обстоятелства.
С отговора на исковата молба ответниците са
представили множество документи за закупени строителни материали и консумативи,
за извършени профилактика на 2 бр.климатици „Midea“, закупуване, транспорт и монтаж на
мебели – холна гарнитура „Верона“, холна секция „Кан Кан 4“, метално легло и
матрак, трапезна маса и 2 бр.трапезни столове; закупуване и ремонт на 5
бр.жалюзи; закупуване и шев на пердета плътни и тънки. Представени са и
документи (фактури, разписки за получена сума и договор за наем) за заплатени
нощувки в хотел, в къща за гости в *** на *** и за сключен договор за наем на
апартамент също – в ***.
По делото са представени 3 бр. писма от „ЕВН България
Електроснабдяване“ ЕАД до ОД на МВР Бургас и до Районен съд Бургас, от които се
установява, че „ЕВН ЕС не е изисквало преустановяването на снабдяването с
ел.енергия на обект с *** с измервателна точка номер (ИТН) 4159186“ и
„посочената партида с измервателна точка номер (ИТН) 4159186 и електромер №
********* е с ръчно изключено захранване от изходящия кабел в ел.табло от
31.07.2017 г. по желание на клиента – С.А.Ч., като заявлението за услугата е
подадено от упълномощено от титуляра лице – Н.Е.К., която е представила копие
от нотариално заверено пълномощно. В едно от писмата е отразено, че към 24.06.2019
г. електромерът продължава да е изключен от таблото“.
По делото е представена бележка с текст „Запечатано
06.08.2017 г. Собственик С.А.Ч. Подпис, Адвокат Я.Димова“, за която ответниците
твърдят, че е била поставена на входната врата на процесния апартамент, след
като е бил сменен ключът, и по този начин е препятстван достъпът им до имота.
Представени са Решение № 1229 от 22.05.2019 г. по
гр.д.8385/2018 г. на Бургаски районен съд и Решение № І-61 от 01.06.2020 г. по
в.гр.д.910/2019 г. на Бургаски окръжен съд, от които се установява, че с влязло
в сила решение ответниците Е.К. и А.К. са осъдени на основание чл.233, ал.1,
изр. първо ЗЗД, да върнат на ищцата О.Ч. процесния недвижим имот.
Видно от представения Протокол за въвод във владение
на недвижим имот от 30.09.2020 г. по изп.дело № 20208040400251 по описа на ЧСИ
Д.Николов, в присъствието на ответника А.К. владението върху процесния
апартамент с административен адрес *** е било предадено от длъжниците Е. и А.К.
на взискателката Ч., като за целта е бил сменен патронникът на входната врата
на имота.
При така представените доказателства съдът приема, че
между страните е било налице облигационно правоотношение по силата на сключения
договор за наем. Предвид облигационния характер на договора за наем съдът
намира, че за да възникне валидна облигационно отношение не е необходимо
наемодателят да притежава вещни права върху отдавания под наем имот. В
настоящия случай следва да се отчете и обстоятелството, че наемодателката е
майка на собственика на имота, който не само не се е противопоставил по някакъв
начин на сделката, но и впоследствие е упълномощил майка си да извършва от
негово име и за негова сметка правни действия със собствения му недвижим имот
(процесния апартамент), вкл.да сключва договори за наем с лица за срок и сума,
изцяло по нейно усмотрение. На второ място, предвид представения по делото Договор
за посредничество при наемане на недвижим имот от 07.08.2015 г., който е
посочен в договора за наем, както и предвид позоваването в исковата молба на
договора за наем от страна на ищцата, посочена като наемодател, съдът приема,
че договорът е валиден, като сключен от лицето Н.М. като пълномощник на
наемодателя.
На следващо място, с оглед представеното Приложение №
1 от 12.05.2017 г. към договор за наем от 30.04.2017 г., подписано от Н.Н.М. за
наемодателя и от всеки от ответниците като наематели, съдът приема, че
наемодателката е изпълнила задължението си по т.2 от договора – да предаде на
наемателите апартамента, ведно с мебелите и оборудването, при това в
договорения срок, доколкото единственият посочен срок за предаване на имота е
от 01.05.2017 г. до 01.11.2018 г.
Съдът приема за доказано, че поради уврежданията от
влага и мухъл по стените и мебелите на апартамента, както и поради
констатираните с Приложение № 1 от 12.05.2017 г. към договор за наем от
30.04.2017 г., недостатъци и неизправности, към момента на предаването му,
апартаментът не е бил годен за обитаване без предварително да му бъде извършен
ремонт. Недостатъците и неизправностите са подробно описани в цитираното
по-горе Приложение № 1 от 12.05.2017 г. към договор за наем от 30.04.2017 г.,
което съдът кредитира. Съдът намира, че отдаденият под наем имот не е бил годен
за ползване по предназначение – като жилищен имот без извършване на ремонт, тъй
като повредените смесител и душ на душ кабината и дефектен сифон в душ кабината
са препятствали ползването на банята, а наличието на мухъл по стени, таван, под
и част от мебелите, е направило вредно за здравето обитаването на апартамента
без санитарната му обработка и премахване на мухъла. Съдът приема за
неоснователно оплакването на въззивницата, че при подписването му Н.М. е
действала във вреда на наемодателя, когото е представлявала. Предвид
уговореното в т.3.3 и т.3.4 от Договора за посредничество при наемане на
недвижим имот от 07.08.2015 г., съдът приема, че М. е била упълномощена и за
предаване на имота на наемателите, съотв.за описване на състоянието му при
предаването му. С оглед уговореното в т.3.3 от договора, че посредникът има
право да определя условията съгласно договора, който е съгласуван предварително
с възложителя, съдът приема, че Н.М. е била упълномощена и да даде разрешение
на наемателите от името на наемодателя, за описаните в т.4 от Приложение № 1 от
12.05.2017 г. към договор за наем от 30.04.2017 г., ремонтни работи и подмяна
на оборудване и мебели, както и че и при даването на това разрешение Н.М. не е
действала във вреда на наемодателя, когото е представлявала.
Съпоставяйки датите на Приложение № 1 от 12.05.2017 г.
с тези на представените по делото фактури и касови бонове, както и на описаните
във фактурите строителни материали, консумативи и мебели с описаните в
Приложение № 1 от 12.05.2017 г. недостатъци и неизправности в апартамента,
съдът приема, че закупените мебели и извършената профилактика на двата
климатика са във връзка с разрешените от наемодателя ремонт на апартамента и
подмяна на повредени мебели.
С оглед представените писма от „Електроразпределение
Юг“ ЕАД, съдът приема за доказано и, че на 31.07.2017 г. електричеството в
наетия имот е било спряно и то – по искане на собственика на имота Сергей
Александрович Ч.. Съдът приема за доказано и, че електричеството в имота е било
спряно до изтичането на срока на договора за наем.
По отношение на препятстването на достъпа на
наемателите до наетия апартамент, съдът приема, че със запечатването на вратата
на апартамента на 06.08.2017 г., достъпът на наемателите до апартамента е бил препятстван.
По делото не е установено кога наемателите отново са установили фактическа
власт върху имота. Предвид влязлото в сила решение № 1228/22.05.2019 г. по
гр.д.8385/2018 г. на БРС, с което наемателите са осъдени да върнат на ищцата О.Ч.
процесния апартамент по договора за наем между страните от 30.04.2017 г., както
и предвид представения по делото Протокол за въвод във владение на недвижим
имот от 30.09.2020 г. по изп.дело № 20208040400251, в който е отразено, че „длъжникът
А.К. осигурява достъп до обекта, като непосредствено след това сам демонтира патронника
на входната врата“, съдът приема за доказано, че преди изтичането на срока на
договора за наем на 01.11.2018 г., наемателите са били установили отново
фактическа власт върху процесния апартамент.
При така възприетата от съда фактическа обстановка,
съдът достига до следните правни изводи:
Действително, както се посочи по-горе, отдаденият под
наем имот, към момента на предаването му е бил в състояние – негодно за
ползването му по предназначение. Съгласно чл.230, ал.2 ЗЗД, ако наетата вещ не е
предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или
съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска
обезщетение във всички случаи. В настоящия случай, доколкото в Протокол № 1 от 12.05.2017 г. към договор за наем
от 30.04.2017 г., с който е предаден имотът и е описано състоянието му, макар
да е дадено разрешение от наемодателя (чрез неговия представител) за
извършването на ремонт и смяната на мебели, не е посочено дали това ще е за сметка
на дължимия от наемателите наем, съдът приема, че не е налице нито искане за поправянето на имота от
наемодателя, нито искане за съразмерно намаление на наемната цена. По делото
няма доказателства, както и твърдения, наемателите да са заявили, че развалят
договора за наем поради лошото състояние на апартамента. Напротив – съобразно
даденото им разрешение, те са се заели с разрешения им ремонт и подмяна на
мебели, продължили са да ползват имота, доколкото състоянието му е позволявало
това, до изтичането на срока на договора, а и след това, видно от решение № 1228/22.05.2019 г. по
гр.д.8385/2018 г. на БРС и Протокол за въвод във владение на недвижим имот от
30.09.2020 г. по изп.дело № 20208040400251.
Настоящият състав споделя твърдението на
въззивницата, че съдът не може сам, вместо страната, да извърши преценка за
запазване или прекратяване на наемното правоотношение, нито да упражни вместо
наемателите правото им да поискат съразмерно намаляване на наемната цена.
След като договорът е бил валидно сключен, не е
бил развален преди изтичането на срока му, съдът приема, че въззиваемите като
наематели дължат заплащане на наемната цена за целия период на договора,
независимо дали имотът е бил „негоден за ползване или двамата не са имали
достъп до него“. Поради липсата на уговорка по чл.230, ал.2 ЗЗД за редуциране
на наема поради наложителния и разрешен ремонт, съдът приема, че наемателите
дължат наем в уговорения в договора размер – по 350 лв месечно. По делото не са
представени доказателства ответниците да са заплащали на ищцата наем след
01.06.2017 г., поради което съдът приема, че те дължат общо сумата от 5950 лв
за периода от 01.06.2017 г. до 01.11.2018 г.
Поради основателността на предявения иск, съгласно
т.11в от Тълкувателно решение № 4 от 18.06.2014 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2013
г., ОСГТК, следва да се разгледа възражението на ответниците за прихващане с
направените от тях разходи за ремонт на апартамента, за смяна на мебели, както
и за направени от тях разходи за заплатени нощувки в други имоти. В тази връзка
на първо място следва да се посочи, че съдът приема, че поради прекъсването на
електричеството в имота (по искане на собственика), и поради препятстването на
достъпа до апартамента със запечатването му, ответниците не са можели да
ползват наетия имот по предназначение. По тази причина съдът намира, че
възражението за прихващане, направено от ответниците, е основателно за сумите,
заплатени от тях за нощувки и по договори за наем на друг имот за период –
срока на процесния договор, и по-конкретно – за периода 06.08.2017 г. –
01.11.2018 г. Въпросните суми представляват направени от ответниците разходи
поради невъзможност да се ползва наетия имот. С оглед задължението на
наемодателя по чл.230, ал.1 ЗЗД, съдът
приема, че в случая е без значение по чие искане е изключено електричеството в
апартамента и кой е запечатал апартамента на 06.08.2017 г., тъй като в резултат
на това от 31.07.2017 г. до 01.11.2018 г. ответниците не са могли да ползват
апартамента по предназначение – като жилищен имот.
Съдът приема за доказани разходите на
ответниците за нощувки съобразно представените доказателства, като за настоящия
състав е без значение, дали в целия посочен период ответниците реално са
пребиваване наетите помещения и имоти, за които са представени документите.
Налице са реално направени разходи от ответниците, наложителни поради
невъзможността да се ползва по предназначение (както и в определен период –
изобщо да се ползва) процесния нает апартамент, поради което съдът приема, че
сумите за тези разходи са дължими от ищцата на ответниците, съгласно чл.230,
ал.2, предл.последно ЗЗД, вр.чл.230, ал.1 ЗЗД.
Представените фактури (№ 121/03.08.2017 г. и №
2023086/12.08.2017 г.), разписки за получени суми (от 12.08.2017 г. и от
15.09.2017 г.), договори за наем (от 23.08.2017 г. за срок от 13 месеца – от
05.09.2017 г. до 05.10.2018 г., и от 05.10.2018 г. - за срок от 12 месеца)
както и 16 бр.разписки за платени суми по договора за наем от 23.08.2017 г.,
касаят периода от момента на спиране на електричеството в процесния апартамент
до изтичането на срока на процесния договор за наем. Ето защо съдът приема, че
описаните в тези документи суми, заплатени от ответниците (което изрично е
отразено във всеки от документите), следва да бъдат прихванати от дължимия от
тях на ищцата наем за същия период.
Съдът не споделя твърдението на въззивницата,
че е неправилна преценката на съда за размера на вредите, които ответниците са
претърпели, както и твърдението, че вредата не следва да бъде пълната стойност
на заместващата престация, а е в размер само на разликата между наема и
заплатените нощувки, т.е.на заплатеното вповече от ответниците. Доколкото
ответниците дължат на ищцата наем в пълния уговорен размер и за целия период на
договора от 01.06.2017 г. до изтичането на договора, но в същото време за същия
период са били принудени да заплащат нощувки и наеми за ползването на други
имоти поради невъзможността да ползват наетия по процесния договор апартамент,
съдът намира, че ищцата наемодател дължи на наемателите пълния размер на
заплатените от тях разходи за нощувки и наеми, тъй като до заплащането за този
период на наем за два различни имота се е стигнало поради неизпълнението от
страна на наемодателката на задължението да предостави на наемателите имот,
годен за обитаване.
Общият размер на заплатените от ответниците
суми по изброените по-горе фактури и разписки е 7 492 лв (в тази сума не е
включена сумата от 400 лв, заплатена от ответника К. на 05.09.2017 г. като
депозит по договора за наем от 23.08.2017 г., тъй като в договора е отразено,
че след изтичането му, депозитът е върнат на 05.10.2018 г.).
Поради основателността на заявеното възражение
за прихващане за сумата от 7 492 лв – общо направени от ответниците
разходи за заплащане на нощувки и наемане на друг имот, предявеният иск за
сумата от общо 5950 лв следва да бъде отхвърлен. За останалите вземания,
предмет на възражението за прихващане, съдът не дължи произнасяне поради това,
че вече е настъпил ефектът на възражението за прихващане – погасяване на
задълженията до размера на по-малкото (5950 лв).
Поради отхвърлянето на главния иск,
неоснователен е и искът за обезщетение за забава в размер на законната лихва
върху главницата от 5950 лв считано от датата на подаване на заявлението по
чл.410 ГПК.
Макар крайните изводи на двете инстанции да
съвпадат по отношение на резултата – отхвърляне на исковете, доколкото изводите
не съвпадат по отношение на основанието, поради което исковете се отхвърлят,
обжалваното решение следва да бъде отменено, освен в частта на разноските, и
вместо това следва да се постанови отхвърляне на предявения иск поради
погасяването му чрез извършване на съдебно прихващане насрещно парично вземане
на ответниците в размер на 7 492 лв, представляващо дължимо на ответниците
обезщетение на основание чл.230, ал.2 ЗЗД.
В частта на присъждане на съдебни разноски на
ответниците за първоинстанционното производство, обжалваното решение следва да
бъде потвърдено.
Поради отхвърлянето на предявените искове, на
въззивницата не се дължат разноски за въззивното производство. Въззиваемите не
са представили доказателства за направени разноски във въззивното производство,
поради което съдът няма да се произнася по разноските.
Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯВА Решение № 260883/16.12.2020 г. по
гр.д.1296/2019 г. по описа на Бургаски районен съд, В ЧАСТТА, с която са
отхвърлени:
исковете с правно основание чл. 124, ал. 1 във вр. с
чл. 422, ГПК на О.А.Ч., гражданин на ***, родена на ***
г., за
приемане за установено, че ответниците Е.В.К., род. на *** г., и А.В.К., род.
на *** г., граждани на ***, дължат на ищцата сума в размер от 5250 лв,
представляваща наемна цена за периода 31.07.2017-01.11.2018 г. по договор за
наем от 30.04.2017 г., сключен за недвижим имот в ***, ведно с обезщетение за
забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до окончателното й
изплащане, които вземания съставляват част от предмета на Заповед за изпълнение
№ 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.8390/2018 г. на Бургаски районен съд; и
исковете с правно основание чл. 124, ал. 1 във вр. с
чл. 422, ГПК на О.А.Ч., гражданин на ***, родена на ***
г., за
приемане за установено, че ответниците Е.В.К., род. на *** г., и А.В.К., род.
на *** г., граждани на ***, дължат на ищцата сума в размер от 700 лв,
представляваща наемна цена за периода 01.06.-30.07.2017 г. по договор за наем
от 30.04.2017 г., сключен за недвижим имот в ***, ведно с обезщетение за забава
в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до окончателното й
изплащане, които вземания съставляват част от предмета на Заповед за изпълнение
№ 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.8390/2018 г. на БсРС, поради погасяването на
вземането за наемната цена от 700 лв чрез извършено съдебно прихващане с
насрещното парично вземане на ответниците Е.В.К. и А.В.К. против О.А.Ч., за дължимото на двамата ответници
обезщетение по чл. 230, ал. 2 ЗЗД в размер от 790 лв, във връзка с неизпълнение
от наемодателя О.А.Ч. на договора
на наем от 30.04.2017 г., което обезщетение представлява направени от двамата
ответници разходи за наемане на жилищен обект съгласно Фактура №
2023086/12.08.2017 г. и разписки за платени суми от 12.08.2017 г. и 15.09.2017
г.
КАТО ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ исковете с правно основание чл.124, ал. 1 във
вр. с чл. 422 ГПК на О.А.Ч., гражданин на ***, родена на ***
г., за
приемане за установено, че ответниците Е.В.К., род. на *** г., и А.В.К., род.
на *** г., двамата граждани на ***, дължат на ищцата сума в размер от
5 950 лв, представляваща наемна цена за периода 01.06.2017-01.11.2018 г.
по договор за наем от 30.04.2017 г., сключен за недвижим имот в ***, ведно с
обезщетение за забава в размер на законната лихва, начиная от 14.11.2018 г. до
окончателното й изплащане, които вземания съставляват част от предмета на
Заповед за изпълнение № 4701/13.12.2018 г. по ч.гр.д.8390/2018 г. на Бургаски
районен съд, поради погасяването на вземането за наемната цена от 5 950 лв
чрез извършено съдебно прихващане с насрещното парично вземане на ответниците Е.В.К. и А.В.К. против О.А.Ч., за дължимото на двамата ответници
обезщетение по чл.230, ал.2 ЗЗД в размер от 7 492 лв, във връзка с неизпълнение от наемодателя О.А.Ч. на договора на наем от 30.04.2017
г., което обезщетение представлява направени от двамата ответници разходи за
наемане на жилищен обект съгласно фактури № 121/03.08.2017 г. и №
2023086/12.08.2017 г., разписки за получени суми от 12.08.2017 г. и от
15.09.2017 г., договори за наем от 23.08.2017 г. и от 05.10.2018 г., и 16
бр.разписки за платени суми по договора за наем от 23.08.2017 г.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260883/16.12.2020 г.
по гр.д.1296/2019 г. по описа на Бургаски районен съд, В ЧАСТТА, с която
ОСЪЖДА О.А.Ч., гражданин на ***, родена на *** г., на основание чл.78, ал.3 ГПК, е
осъдена да заплати на Е.В.К., род. на *** г., и А.В.К., род. на *** г., двамата
граждани на ***, деловодни разноски в размер от 600 лв.
Решението подлежи
на касационно обжалване пред Върховен касационен съд в едномесечен срок от
връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.