Р Е
Ш Е Н
И Е
№………………/10.06.2019 г.
гр. София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-10 състав, в публично заседание на деветнадесети
февруари две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦВЕТА ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Анелия Груева, като разгледа
докладваното от съдията т. дело № 1331
по описа за 2017 година, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по иск с правно основание чл. чл. 422 от ГПК във връзка с чл. 430
от ТЗ, предявен от „К.т.б.“ АД (н) срещу „К.“ ООД.
Ищецът
„К.т.б.“ АД (н) твърди, че в негова полза има издадена заповед за изпълнение от
Софийски районен съд срещу ответника, да заплати просрочена главница,
просрочени лихви върху просрочена и редовна главница, текущи лихви, такси и
разноски по договор за кредит от 15.08.2011 година. Твърди, че постъпило
възражение от ответника в заповедното производство е предпоставка за предявяване
на установителни искове за признаване на установено, че ответника дължи
претендираните суми. Твърди, че по силата на посочения договор е отпуснал на
ответника кредит от общо 275 000 евро, като с анексите срокът за погасяването
му е бил променен на 30.05.2016 г., която дата е била крайният падеж за
издължаване на всички задължения по кредита, поради което не било налице
основание ответникът да бъде уведомяван за настъпилата изискуемост по кредита.
Счита, че изпадането на длъжника в забава изключвало възможността да настъпи
забава по отношение на кредиторовите задължения. Твърди, че е указвал
многократно съдействие на ответника за изпълнение на задължението по договора
за кредит, чрез организиране на срещи и изпращане на писма, съдържащи дължимите
по кредита суми. На проведена с ответника среща банката му издала 3 (три) броя
удостоверения за заличаване на ипотеки след погасяване на лихви и главница в
съответен размер, в следствие на постъпили суми от продажба на апартаменти в
ипотекираната сграда. Сумите, посочени в удостоверенията, били изчислени въз
основа Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. и прилежащите към него анекси.
Съгласно чл. 29, буква г) от Договор за банков кредит от 15.08.2011 г.
кредитополучателят имал право да поиска от Банката частично заличаване на
ипотека по отношение на конкретен недвижим имот, при постъпване на сума, която
не може да бъде по- малка от уговореното. Следователно съгласно договора била
предвидена минимална сума, като банката не се е задължила да заличава частично
ипотеката единствено при постъпване на уговорените суми.
Поддържа,
че ответникът не е изпълнил задълженията си по договора и че ищецът притежава
срещу него вземания за просрочена главница, просрочени лихви върху редовна
главница, за периода от 26.05.2014г. до 30.05.2016г., просрочени лихви върху
просрочена главница за периода от 26.01.2015г. до 27.06.2016г., текущи лихви
върху просрочена главница за времето от 27.06.2016г. до 25.07.2016г., неустойка
върху просрочена лихва до 25.07.2016г., дължими такси по кредита за 2012 –
2015г., както и дължими разноски по кредита за времето от 1.10.2015г. до
21.04.2016г. Предявява искове за установяване съществуването на тези вземания,
като с допълнителната искова молба (стр. 91 от делото) прави намаление на
цената на исковете до общ размер от 118 517,68 евро.
Ответникът
„К.“ ООД оспорва исковете изцяло по основание и размер, като поддържа, че
единствената причина за неизпълнение на задълженията му по договора в пълен
размер е забава на кредитора, тъй като ищецът не е оказал необходимото
съдействие за изпълнение. В тази връзка поддържа, че кредитът е бил целеви,
отпуснат за цялостно завършване на строеж на сграда и обезпечен с ипотека върху
имотите в нея и е следвало да бъде погасяван чрез постъпленията от продажба на
имотите в сградата. Възразява, че не е бил уведомен от кредитора, че е
настъпила изискуемостта на вземането по договора за кредит. Твърди, че сградата е била завършена и е било издадено
разрешение за ползване, но за да може за се осъществяват продажби на имотите в
нея банката-ищец е трябвало да предоставя изрично предварително писмено
съгласие за продажба на ипотекираните в нейна полза имоти, което банката е
отказвала да стори, независимо от многократните искания и напомняния.
Ответникът поддържа, че е имало заинтересовани купувачи, които са били готови
да заплатят цената на имоти в сградата, с която цена кредитът е щял да бъде
изцяло погасен предсрочно, още към януари 2015 г., но поради липсата на
споменатото съгласие на банката продажбите не са били осъществени. Твърди, че в
резултат на постигната спогодба с банката е заплатил общо 300 000 евро, с които
е погасен кредитът, а останалата претендирана от ищеца част не се дължи по
изложените причини, включително сторените разноски за юрисконсултско
възнаграждение, начислените такси и разноски по заповедното и изпълнителното
дело.
В
срока по чл. 373 ГПК, и във връзка с направените твърдения за забава на
кредитора, ищецът „К.т.б.“ АД (н) поддържа, че такава не е била налице и че е
предоставял на ответника нужното съдействие и съгласие, съобразно договора.
Сочи т. 20.2. от договора между страните, съгласно която независимо от
уговореното в т. 19 кредитополучателят се задължава да погасява предсрочно
главницата по кредита с всички свои приходи, които представляват приходи от
продажби на недвижими имоти - обекти в сградата, ипотекирани в полза на
банката, поради което заплащането от приходите по продажби на обектите в
ипотекираната сграда представлява единствено допълнителен способ за погасяване
на задълженията по кредита, а не правило.
Ищецът
депозира допълнителна молба- уточнение (стр.123 от делото), с която признава и
отчита извършеното плащане на общо 300 000 евро, поради което намалява исковете
до размер 118 517,68 евро, представляващи непогасен остатък от главницата.
С
допълнителния отговор на исковата молба ответникът поддържа твърденията си, че
начислените след настъпилата забава на кредитора (01.08.2014 г.) суми под
формата на лихва, неустойка, такси и разноски и пр. не са дължими, докато
дължимите преди този момент суми са изцяло погасени чрез плащане (включващо
плащания след 01.08.2014 г. на сумите от 41 000 евро - месец май 2015 г.,
9000 евро – декември 2015 г. и 300 000 евро). На свои ред излага тълкуване
на разпоредбата на т.20.2. от договора, съгласно което в разпоредбата е
закрепено, че: „независимо от крайния срок и погасителния план на заема,
уговорени в т. 18 и т. 19, кредитополучателят погасява заема с всички свои
приходи, като всички приходи са от продажби на имотите, ипотекирани в полза на
банката и посочени в т. 35 буква "а"“, т.е. това са имотите, чиито
продажби ответникът се е опитвал да осъществи. Поддържа, че посочените от ищеца
удостоверения са били несвоевременно издадени, при това са съдържали размерите
на дължимите от дружеството-ответник твърде високи суми за погасяване, поради
което са възбуждали съмнение у купувачите на продаваните имоти и сделките са се
разваляли. Във връзка с твърденията на ищеца, че учредените ипотеки са били
необходимо обезпечение на интересите на банката, ответникът излага, че наред с
имотите в строената от него сграда, ипотекирани били и още пет имота, лична
собственост на съдружниците. Поради това счита, че наложените обезпечения са
върху имоти, чиято пазарна стойност надхвърля с повече от 3,5 пъти главницата
на предоставения заем.
Ищецът
и ответникът са представили писмени бележки, в които поддържат направените твърдения
и възражения по предмета на спора.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно
чл. 235 от ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и становището на
ответника, намира за установено следното от фактическа страна:
В
полза на „К.т.б.“ АД (н) е издадена заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен
лист от 25.08.2016 г. по ч. гр. дело 43086/2016 г. по описа на СРС, 88 състав (стр.
29 от делото), по силата на който ответникът „К.“ ООД, ЕИК********, е осъден да
заплати в полза на банката сумата от 274990 евро - незаплатена главница, ведно
със законна лихва за периода от 29.7.2016 г. до изплащане на вземането,
просрочена лихва върху редовна главница в размер на 55950,45 евро за периода от
26.5.2014 г. до 30.5.2016 г., просрочена лихва върху просрочена главница в
размер на 39130,98 евро за периода от 26.1.2015 г. до 27.6.2016 г., текуща
лихва върху просрочена главница в размер на 4277,62 евро за периода от
27.6.2016 г. до 25.7.2016 г., неустойка в размер на 20182,45 евро за периода до
25.7.2016 г., такса по кредита в размер на 10678,6 евро, разноски по кредита в
размер на 71,79 ЕВРО за периода от 1.10.2015 г. до 21.4.2016 г., както и
12419,94 лв. разноски по делото, а именно: 0 лв. държавна такса и 12419,94 лв.
възнаграждение на юрисконсулт.
В
срока по чл. 414 ГПК ответникът „К.“ ООД е възразил срещу издадената срещу него
заповед, поради което съдът, с разпореждане от 07.03.2017 г. е указал на ищеца
указания по смисъла на чл. 415 ГПК.
В
указания законов срок, ищецът „К.т.б.“ АД (н) е предявил положителен
установителен иск, с които иска от съда да признае за установено в отношенията
му с ответника „К.“ ООД, че последният му дължи сумата в общ размер на 405281,89
евро, от които: сума в размер на 274 990 евро – незаплатена главница по
договор за банков кредит от 15.08.2011 г., ведно със законната лихва за периода от
29.07.2016 г. до окончателното изплащане на вземането; сумата в размер на 55
950.45 евро /петдесет и пет хиляди деветстотин и петдесет евро и четиридесет и
пет евроцента/ - просрочени лихви върху редовна главница за периода от
26.05.2014 г. до 30.05.2016 г.; сумата в размер на 39 130.98 евро /тридесет и
девет хиляди сто и тридесет евро и деветдесет и осем евроцента/ - I просрочени
лихви върху просрочена главница за период от 26.01.2015 г. до 27.06.2016 г.;
сумата в размер на 4 277.62 евро /четири хиляди двеста седемдесет и седем евро
и шестдесет и два евроцента/- текущи лихви върху просрочена главница за периода
от 27.06.2016 г. до 25.07.2016 г.; сумата в размер 20 182.45 евро /двадесет
хиляди сто осемдесет и две евро и четиридесет и пет евроцента/ - неустойка за
периода до 25.07.2016 г.; сума в размер на 10 678.06 евро /десет хиляди
шестстотин седемдесет и осем евро и шест евроцента/ - представляващи такса по
кредита; сума в размер на 71.79 евро /седемдесет и едно евро и седемдесет и девет
евроцента/ - представляващи разноски по кредита за периода от 01.10.2015 г. до
21.04.2016 г., както и сумата от 12 419,94 лева – юрисконсултско
възнаграждение.
С
влезли в сила определения Nо 1811/30.03.2019 г. и определение Nо 2552/11.05.2018 г. е прекратено
производството по т. дело 1311/2017 г. по описа на СГС, ТО, VI - 10 състав за сумата над
118 517,68 евро до пълния претендиран размер от 274 990 евро –
незаплатена главница по договор за банков кредит от 15.08.2011 г. за сумата в
размер на 55 950.45 евро /петдесет и пет хиляди деветстотин и петдесет евро и
четиридесет и пет евроцента/ - просрочени лихви върху редовна главница за
периода от 26.05.2014 г. до 30.05.2016 г.; сумата в размер на 39 130.98 евро
/тридесет и девет хиляди сто и тридесет евро и деветдесет и осем евроцента/ - I
просрочени лихви върху просрочена главница за период от 26.01.2015 г. до
27.06.2016 г.; сумата в размер на 4 277.62 евро /четири хиляди двеста
седемдесет и седем евро и шестдесет и два евроцента/- текущи лихви върху просрочена
главница за периода от 27.06.2016 г. до 25.07.2016 г.; сумата в размер 20
182.45 евро /двадесет хиляди сто осемдесет и две евро и четиридесет и пет
евроцента/ - неустойка за периода до 25.07.2016 г.; сума в размер на 10 678.06
евро /десет хиляди шестстотин седемдесет и осем евро и шест евроцента/ -
представляващи такса по кредита; сума в размер на 71.79 евро /седемдесет и едно
евро и седемдесет и девет евроцента/ - представляващи разноски по кредита за
периода от 01.10.2015 г. до 21.04.2016 година и са обезсилени заповедта за
изпълнение и изпълнителния лист в тази част.
На 15.08.2011 г. ищецът „К.т.б.“
АД (н) е сключил с ответника „К.“ ООД
договор за банков кредит (стр. 11 по делото), съгласно който банката се
съгласила да предостави на търговското дружество кредит в размер до 250 000
евро, при условия за усвояване, ползване и погасяване, определени в договора.
Съгласно чл. 2 от раздел I „Предмет на договора“ средствата по кредита са
предназначени за заплащане на разходите с включен ДДС, които ще бъдат направени
за цялостното изграждане (до получаване
на разрешение за ползване) на средноетажна жилищна сграда /М+4+А/ с кота
корниз до 15 м., съдържаща 7 бр. апартаменти , 2 бр. ателиета, 2 бр. магазини,
кафе – аперитив, 2 бр. подземни гаражи, и 5 бр. паркоместа в подземното ниво, с
РЗП на сградата 876,13 кв. м., която сграда се изгражда върху собствения на
кредитополучателя недвижим имот – УПИ II – 181 от квартал
150 Б по плана на гр. София, СО, район
„Подуяне“, кв. „********* – ********. Съгласно чл. 5 от договора,
кредитополучателят е длъжен да ползва средствата по кредита единствено за
посочените в т. 2 цели.
Съгласно
чл. 11 от договора, кредитополучателят заплаща на банката годишна лихва върху
фактически ползваните суми по кредита, в размер на 10 %, която лихва се
начислява ежедневно върху дебитното салдо и е платима ежемесечно на 25-о число
на съответния месец. Според уговореното в договора, банката има право
едностранно да променя датата на олихвяване за което уведомява
кредитополучателя поне пет работни дни предварително. В чл. 13 страните са
уговорили, че при нарушаване на сроковете за издължаване на вноските по
главницата, освен договорна лихва, се начислява и наказателна лихва в размер на
10 пункта годишно върху дължимата главница по кредита. Крайният срок за пагасяване на
кредита е уговорен на дата 15.12.2014 г. в чл. 18, като това е уговорено да се
извърши съгласно установения в чл. 19 от договора план.
В
чл. 20.1. от договора се допуска кредитополучателят да погаси предсрочно
частично или изцяло задълженията си по договора, без санкции и без да дължи комисионни и да прекрати договора
с тридневно предизвестие. В чл. 20.2. страните са уговорили, че независимо от
уговореното в чл. 18 и чл. 19, кредитополучателят се задължава да погасява
предсрочно главницата по кредита с всички свои приходи, които представляват
приходи от продажби на недвижими имоти – обекти в сградата, ипотекирани в полза
на банката и посочени в т. 35, б. „а“ от договора, включително частични
плащания по сключени предварителни договори за продажба на недвижими имоти. В
чл. 20.3. страните са договорили минимални продажни цени за отделните обекти в
сградата, гаражите и паркоместата, като в б. „б“ на с.чл. са уговорили
задължение за кредитополучателя да сключва предварителни и/или окончателни договори
на цена, не по-ниска от посочената в договора минимална цена. Съгласно
уреденото в б. „ в“ на с. чл., преди подписването на предварителен и/или
окончателен договор за отчуждителна сделка за движим имот-обект в сградата по
т. 35, буква „а“, ипотекиран в полза на банката, като сключвания договор следва
да съдържа информация, че върху земята и сградата е учредена ипотека в полза на
банката и че купувачът е задължен да заплаща всички дължими суми по договора
директно по сметката на кредитополучателя в банката. Наред с това, в чл. 21.1.
е установено, че кредитополучателят следва да даде изричното си писмено
съгласие, при постъпването на суми от продажби на недвижими имоти – обекти в
ипотекираната сграда по неговите разплащателни сметки при банката, за да бъдат
последните служебно използвани от банката за погасяване на задълженията му по
договора. Съгласно чл. 26 от договора, когато извършеното плащане по договора
не е достатъчно да покрие вземанията, съгласно чл. 76 ЗЗД се погасяват първо
разноските, лихвие (в т.ч. и неустойките) и накрая – главницата.
За обезпечаване
изпълнението на кредитополучателя по договора за кредит, на 16.08.2011 г.
кредитополучателят „К.“ ООД учредява в полза на „КТБ“ АД (н) ипотека върху собствените му недвижими
имоти, а именно УПИ II – 181 от квартал 150 Б по плана на гр. София, СО, район „Подуяне“, кв.
„********* – Ботевградско шосе-север“, ул. „****, с площ по документи за собственост
от 436 кв. м., както и върху построената върху поземления имот средноетажна
жилищна сграда /М+4+А/ с кота корниз до 15 м., съдържаща 7 бр. апартаменти, 2
бр. ателиета, 2 бр. магазини, кафе – аперитив, 2 бр. подземни гаражи, и 5 бр.
паркоместа в подземното ниво.
По
делото са представени 4 бр. анекси към договора (стр. 22-27 по делото), с които
се изменя крайният срок за връщане на кредита.
С
анекс № 1 от 02.05.2012 г. страните са уговорили краен срок за погасяване на
кредита до 30.11.2012 г., като са изменили текста на чл. 19 от договора, като
са уговорили заетата сума да бъде погасена чрез 25 погасителни вноски, всяка в
размер на 10000 евро, дължими ежемесечно до 15-то число.
С
анекс № 2 от 27.08.2012 г. на ответника е предоставен допълнителен кредит в
размер на 25 000 евро. Като условие за усвояване на допълнителните средства,
страните са уговорили задължение за кредитополучателя да учреди обезпечение в
полза на банката, а именно: втора по ред
договорна ипотека върху УПИ II – 181 от квартал 150 Б по плана на гр. Софи, СО,
район „Подуяне“, кв. „********* – Ботевградско шосе – север“, ул****, целия с
площ от 381 кв.м. ведно с построената в този имот средноетажна жилищна сграда
/М+4+А/ с кота корниз до 15 м., съдържаща 7 бр. апартаменти, 2 бр. ателиета, 2
бр. магазини, кафе – аперитив, 2 бр. подземни гаражи, и 5 бр. паркоместа в
подземното ниво, с РЗП на сградата 876,13 кв. метра.
Ипотеката
е учредена на 30.08.2012 г. с Нотариален акт № 66, том II, рег. № 6356, дело №
226 от 2012 г., вписан при Служба по вписванията под вх. рег. № 37845 от 2012
г., акт № 15, дело № 18811, партидна книга XVII, представен по ч.гр.дело и намиращ се на
стр. 57 от същото.
В
анекс № 3 от 19.12.2012 г. страните са констатирали, че към датата на
подписването му непогасената част по договора за кредит възлиза на 274 990
евро, която сума следва да бъде погасена на 19 поредни погасителни вноски,
първата от които в размер на 14476 евро, дължима на 15.06.2013 г., а останалите
18 броя, всяка от които в рзмер на 14473 евро, дължими ежемесечно на 15-то число
през срока на действие на настоящия договор, считано от 15.07.2013 г. до
15.12.2014 г.
В
анекс № 4 от 0.12.2015 г., страните са
преуговорили срок, в който кредитът следва да бъде погасен, а именно: 30.05.2016 година. В пар. 2 от анекса,
страните са уговорили, че кредитополучателят се задължава да погасява
предсрочно главницата по кредита с приходите от продажби на недвижими имоти –
обекти в сградата, ипотекирани в полза на банката като страните са уговорили
минималните суми които следва да бъдат отнесени за погасяване по кредита. Наред
с това, във връзка с извършено на 15.05.2015 погасване на задължения по кредита
в размер на 41000 евро, страните се споразумяват банката да даде съгласие за
заличаване на ипотеки, учредени върху определени обекти в сградата, подробно
описани в параграф 3 от анекса.
По
делото (стр. 34 – 37) са представени 3бр. удостоверения издадени от „КТБ“ АД
(н), сред които: удостоверение № 2074 от 12.04.2016 г., № 2232/21.04.2016 г. и
№ 2236/21.04.2016 г., съгласно които банката поема задължение, че след
постъпване на сума в конкретен размер по сметка на банката, която същата счита
за минимална цена на съответния продаваем обект, описан в удостоверението,
същата да предприеме необходимите действия за заличаване на учредената ипотека върху
конкретния обект. Във всяко едно от посочените три удостоверения е указано, че
задълженията на „К.“ ООД към „КТБ“ АД (н), произтичащи от сключения договор и
анекси към него, възлизат на 389 961,24 евро.
Видно
от спогодба от 25.09.2017 г. (стр. 71 - 75 по делото), страните по делото
установяват писмено, че ответникът е длъжник на „КТБ“ АД (н) по силата на
предоставен му банков кредит и допълнителен кредит, в общ размер на
275 000 евро. Наред с това, между страните е констатирано, че в
обезпечение на кредита, наред с учредените ипотеки върху недвижими имоти,
описани по-горе, ответникът „К.“ ООД е учредил особен залог върху вземанията по
банковите си сметки. Съгласно това споразумение ответникът се е задължил в 7 –
дневен срок от подписването му да заплати на банката сумата от 300 000
евро в погашение на задълженията по договора за кредит.
Съгласно
чл. 2 от споразумението, страните са се договорили, че в деня на постъпване на
сумата от 300 000 евро по
посочената банкова сметка, ***тиране на влоговете в банките за заличаване на
вписания залог в полза на банката и за освобождаване на част от ипотекирените в
полза на банката имоти, а именно – апартаменти с номера 1,5,6,7, ателиета 1 и
2, складове 1,4,5,6 гараж 2, и паркоместа 1,2,3,4,5 и съответните идеални части
от УПИ II – 181 от квартал 150 Б по плана на гр. Софи, СО, район „Подуяне“, кв.
„********* – Ботевградско шосе – север“, ул****, целия с площ от 451 кв. метра,
по скица 381 кв.м., заедно с изградената в имота на фаза груб строеж средноетажна
жилищна сграда /М+4+А/. Страните са се договорили, че след издаване на
разрешение ще бъдат предприети действия по заличаване на вписания залог и
освобождаване на част от ипотекираните имоти.
В чл.
4 от споразумението от 25.09.2017 г. страните са уговорили останалите обекти в
построената жилищна сграда да останат ипотекирани в полза на банката до пълното
изплащане на задълженията по договора за кредит от кредитополучателя.
Видно
от платежно нареждане от 22.11.2017 г. (стр. 68 от делото), съгласно което е
превел по указаната в т. 1 от спогодба от 25.09.2017 г. банкова сметка *** „У.Б.“
АД., сумата от 250 000 евро с основание за превода: „Плащане по спогодба
от 25.09.2017 г. с КТБ“. Препис от друго платежно нареждане за сума в размер на
50 000 евро по тази сметка, със същото основание на превода, е представен
по делото ( стр. 67).
По
делото са представени и писмо с вх. № 4975/12.12.2017 г. и писмо с вх. №
90-0148/12.12.2017 г. (стр.64-65 по делото), съгласно които ответникът „К.“ ООД
е отправил искания до банката, във връзка с направеното плащане да предприеме
необходимите действия за заличаване на ипотеката и за вдигане на наложените
възбрани и запори. В писмо с вх. № 4975/12.12.2017 г. ответникът е изложил, че
за някои от обектите е намерил купувачи, но сделката не може да се извърши
поради „неосвобождаването им“ от страна на банката.
По
делото са представени две молби – съгласие за заличаване на договорни ипотеки,
учредени от „К.“ АД в полза на КТБ АД (н) във връзка с договор за банков
кредит от 15.08.2011 г. и четири броя
анекси към него (стр. 113-117 по делото). Съгласието се отнася за имотите,
описани в спогодбата от 25.09.2017 година.
По делото са разпитани
двама свидетели.
Свидетелката Х. - консултант
по недвижими имоти, през релевантния период е била брокер на недвижими имоти. Свидетелката
излага, че е запозната с дейността на ответника „К.“ ООД, тъй като е имала
договорни отношения с дружеството, считано от 2014 година. Сочи, че е водила
множество клиенти на огледи във въпросната ипотекирана сграда, собственост на
ответника, като много от тях са изявявали желание да закупят обекти от
сградата, като поименно назовава седмина от тях. Твърди, че още с първата
продажба ответниците, представлявани от нея, са срещнали трудности, тъй като
„КТБ“ АД (н) първоначално отказали да дадат писмо- съгласие, при получаване на
сума, да вдигнат наложената ипотека върху апартамента и гараж, които са били
обект на договора за покупко- продажба. Процедурата изисквала, след като има
клиент, с желание да закупи жилище, да изчака писмо - съгласие от банката,че ще
бъде вдигната ипотеката, ако сумата се преведе директно на банката и след това
се сключвала сделката. Писмата – съгласие обаче не идвали. Поддържа, че лично,
заедно с представителя на ответното дружество, е ходила до офис на ищеца да
искат получаване на писмо – съгласие (във връзка със случая на П.М.), но им
отговорили, че, тъй като банката е под особен надзор, не могат да се взимат решения
от компетентните органи, поради което ответникът следвало да изчака. Сочи, че
много от клиентите са се съгласявали да изчакат, тъй като са имали твърди
намерения да закупят обектите, но в процеса на чакане са се отказвали, тъй като
съдействието от банката се забавяло много. Поради това забавяне, при някои
сделки ответникът се принуждавал да намали цената на купувачи, които въпреки
дългото чакане, все пак не се отказвали от покупката и впоследствие купували
обектите на по-ниска цена (такъв е случаят с П.М.), а други клиенти се
отказвали (такъв бил случаят с г-н Н. – изразил желание да закупи имот на
стойност 213 000 евро, Д.Д.– изразил желание да закупи апартамент на
стойност 61 000 евро, Р.С.- за имот
на стойност 53000 евро, Б.Е.– имот на стойност 82 000 евро, И.Й.- изразила
желание да закупи имот на стойност 79 000 евро). Излага, че през 2016 г.
от банката пристигнали три писма-ангажименти, в които били посочени твърде
завишени минимални цени, по които банката искала да стане продажбата на
обектите, поради което купувачите се отказвали от сделките, а другите банки
категорично отказвали да рефинансират ответника (скучая с клиента Н.Х.). Според
свидетелката сградата е завършена във вида, в който е и в момента, а именно: сградата
е с акт № 16, фина шпакловка на стените, замазка на пода, с монтирани
интериорни врати, с блиндирани външни, напълно завършена в стандартното БДС към
момента - шпакловка и замазка. Поддържа, че клиентите са харесвали тези
апартаменти и са искали да ги закупят. Като единствена причина, за да не могат
да се закупят обектите свидетелката сочи, че „КТБ“ не дава гаранция, че ще може
да освободи тази ипотека, която е наложена, като подчертава, че клиентите не са
изтъквали други причини. Според нея, една сделка става горе-долу за около един
месец, дори когато има кредит.
При разпита на свидетеля П.М.,
същият излага, че през 2013 г. решил да закупи семейно жилище, заедно със
своята съпруга, което да се намира в гр. София и да бъде използвано от сина му.
Излага, че е стигнал до брокера Х., чрез
свой роднина, който му дал нейните контакти. Излага, че преди 25.07.2014 г. е
установил връзка с брокерката, като от тогава е започнал търсенето на жилище. През
юли месец се срещнали с Х., свидетелят М. харесал апартамента и заради цената,
поради което имал намерение да закупи жилището. По данни на свидетеля,
брокерката го уведомила, че върху жилището бил наложен някакъв запор,
премахването на който отнел много време, поради което през януари 2015г.
сключил предварителен договор за покупко-продажба, като едва на 13.05.2015 г.
сключили договора за покупко продажба пред нотариус и получил жилището, за
същата цена, на която първоначално му било предложено близо година по-рано,
като купувачът поискал да намалят цената с хиляда евро. Свидетелят излага, че
изчакали толкова време, тъй като апартаментът бил запориран и трябвало да бъде
освободен, като не знае от коя банка е бил запориран. Свидетелят се бил доверил
на другата страна, защото я познавал, поради което бил сигурен, че ще получи
апартамента, и защото цената му била изгодна.
По делото са приети
основно и повторно заключение на съдебно-счетоводна
експертиза.
Основното заключение е
изготвено без на вещото лице да е осигурен достъп по счетоводството на
ответника.
Повторната експертиза е
изготвена след справка в счетоводствата и на двете дружества, именно по тази
причина, Съдът ще цени това заключение. Следва да се отбележи, че по основните
въпроси няма разминаване между заключенията на двете вещи лица.
Съгласно депозираното от
11.02.2019 г. заключение (стр. 201 и следващите), усвоените суми по Договор за
банков кредит от 15.08.2011г. и прилежащите анекси, са общо в размер на 274
990,00 евро, с левова равностойност 537 833,74 лв., като размерът на
осчетоводеното към 25.07.2016 г. вземане
на КТБ АД /н/ от „К.“ ООД е общо 405 281,89 евро с левова равностойност 792
662,48 лева, от които просрочена главница – 274 990 евро, 55 950.45 евро -
просрочени лихви върху редовна главница за периода от 26.05.2014 г. до
30.05.2016 г.; 39 130.98 евро -
просрочени лихви върху просрочена главница за период от 26.01.2015 г. до 27.06.2016 г.; 4 277.62 евро - текущи
лихви върху просрочена главница за периода от 27.06.2016 г. до 25.07.2016 г.; 20 182.45 евро –
неустойка върху просрочена лихва за периода до 25.07.2016 г.; 2 428,90
евро - такса по кредита за 2012 г., 2 749,90 евро - такса по кредита за
2013 г., 2 749,90 евро - такса по кредита за 2014 г., 2 749,90 евро -
такса по кредита за 2015 г. и 71.79 евро - разноски по кредита за периода от
01.10.2015 г. до 21.04.2016 година, общо 10 678,60 евро – разноски по кредита.
Заключението по
експертизата е установило, че общо извършените плащания от Кредитополучателя „К.“
ООД спрямо КТБ АД /н/, в изпълнение на сключения Договор за банков кредит, до
25.07.2016 г., са в размер на 365 532,26 евро, с които са погасени задължения,
които по дати, суми и вид, са посочени в констативно-съобразителната част, като
последните три плащания са от 05.10.2017 г. – 50 000 евро, на 23.11.2017
г. – 250 000 евро и на 04.12.2017 г. – 842,48 евро.
Вещото лице е установило,
че възникналите задължения, както и погасените такива, са осчетоводени
своевременно в счетоводството на ищеца. На това основание, експертизата е приела,
че счетоводната отчетност на КТБ АД /н/ е водена редовно.
От извършената проверка
на счетоводната документация на „К.“ООД експертизата е установила, че усвоените
суми по кредита и извършените плащания за погасяване на задълженията по кредита,
са осчетоводени своевременно. На това основание е прието, че счетоводната
отчетност на „К.“ООД също е водена редовно.
На поставената от
ответника задача вещото лице е отговорило, че общият размер на главницата и
лихвите по кредита към датата на забавата на кредитора - 01.08.2014 г. е 347 321,37
евро, от които главница в размер на 274 990,00 евро (72 365 евро –редовна
главница, 202625 евро – просрочена главница), лихва в размер на 59 955,13 евро
(36 154,41 евро - просрочени лихви
по редовна главница, 23 004,69 евро – просрочени лихви по просрочена
главница, 120,61 евро – текущи лихви по редовна главница, 675,42 евро – текущи
лихви по просрочена главница), неустойка в размер на 4447,54 евро и такси 7928,70
евро.
В експертизата е посочен
актуалният размер на задълженията по договора към момента на изготвянето
ѝ, а именно: 169 789,17 евро, от които 118 517,68 евро – главница,
770,21 евро – лихви и неустойки за периода 26.06.2017 – 30.11.2018 г., 1308,83
евро – разходи по кредита за периода 05.10.2015 г. – 18.04.2018 г. и
36 894,49 евро – законна лихва
върху главницата от 274 990 евро за периода 29.07.2016 г. -0
23.11.2017 година.
Вещото лице е отговорило, че с
оглед евентуалното зачитане размерът на задълженията към 01.08.2014 г. от
347 321,37 евро, без да се считат начислените след това акцесорни вземания
и като се вземе предвид посочен от него график на погасяване (съгласно
изложеното в отговорна на исковата молба), то задължението на ответника по
кредита са щели да бъдат погасени към месец януари 2015 година. Наред с това,
вещото лице е изчислило, че в тази хипотеза, с извършените от страна на „К.“ООД
плащания, в периода от 15.05.2015 г. до 04.12.2017 г., общо в размер на 350
842,48 евро, биха се погасили всички задължения по кредита към 01.08.2014 г.,
които са общо в размер на 347 321,37 евро, т.е. получава се надплатена сума в
размер на 3 521,11 евро.
При
така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Искът по чл. 422 от ГПК е специален установителен иск,
чийто срок за предявяване, предмет и страни са определени от закона. Заявителят
в заповедното производство има правен интерес от предявяване на иск за
установяване по основание и размер на вземанията му, за които е издадена
заповед за изпълнение по чл. 410
или 417 от ГПК,
при условие, че длъжникът е подал в срока по чл. 414 от ГПК възражение.
Настоящото
производство е образувано по искове, предявени от КТБ АД (н) – заявител в
заповедното производство, за установяване съществуването на вземането й срещу ответника,
за което е издадена заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 от ГПК. Исковете са предявени в изпълнение указанията на съда по реда
на чл. 415 от ГПК, след депозиране на възражения в срока по чл. 414 ГПК,
поради което настоящият съдебен състав намира, че са ДОПУСТИМИ.
В конкретния случай, след частичното
прекратяване на производството, е предявен иск по чл. 422 от ГПК вр.чл. 430 от ТЗ.
По иска по чл. 422 от ГПК вр. чл. 430, ал.1 от ТЗ в тежест на
ищеца е да установи:
1)
валидно
сключен договор за банков кредит;
2)
изпълнението
на задължението на кредитора да предостави
определения заем на заемателя;
3)
настъпване
на посочените в договора за банков кредит условия за изискуемост;
В тежест на ответника като поръчител е да докаже при условията на пълно,
главно доказване, че дължимите суми по договора за кредит са били заплатени,
съответно са недължими.
Към
дататa на подаване нa заявлението по чл. 417 от ГПК (27.06.2016 г.), е настъпил крайният срок
за погасяване нa глaвното задължение (съгласно анекс 4 – 30.05.2016 г.). Поради това и e ирелевантно дали преди подаване на
възражението кредитът е бил направен предсрочно изискуем.
Относно възражението на ответника, че
не следва да отговаря за допуснатата забава в изпълнението на задълженията за
заплащане на главница и договорна лихва, тъй като то е в резултат от действия
на ищеца по неоказване на
необходимото съдействие на кредитополучателя, за да може той нормално да
извършва своята търговска дейност, изразяващи се в непредоставяне навреме на
необходимите документи за извършване на сделки за разпореждане с имоти, в
несвоевременно заличаване на учредени ипотеки, които са довели до осуетяване
сключването на тези сделки и получаване на приходи от ответното дружество,
Съдът го намира за неоснователно. Ответникът не е посочил конкретни задължения
по договора за кредит, които да твърди, че КТБ АД (н) не е изпълнила. Видно и от самия
договор от 15.08.2011 г. е предвидено задължение за „К.“ АД да сключва
предварителни и окончателни договори за продажба на ипотекираните в полза на
ответника имоти на цена не по-ниска от уговорената в договора (чл.20.3, б. „б“); задължение преди подписването на
предварителен или окончателен договор за отчуждителна сделка за недвижим имот,
ипотекиран в полза на банката, да получи предварителното одобрение от страна на
банката (чл. (чл.20.3, б. „в“)) и задължение да не прехвърля собствеността, да
не учредява вещни или облигационни права и да не обременява с тежести по
какъвто и да е начин недвижимите имоти, ипотекирани в полза на банката без
изричното писмено съгласие на банката (чл. 27ц от договора). Съгласно чл.29,
б.“г“ от Договора за банков кредит от 15.08.2011 г. правото на ищеца да поиска
от банката, а тя да заличи частично вписаната в нейна полза ипотека по
отношение на конкретен недвижим имот, възниква при условие, че по разплащателни
сметки в банката на кредитополучателя е постъпило плащане на продажната цена на
този недвижим имот изцяло, заедно с ДДС, която цена не може да е по-малко от
уговорената в чл.20.3 от договора.
Следователно, цитираните от ответника
задължения на банката не са поставени в зависимост от изпълнението от страна на
банката на каквито и да е действия, включително на такива по заличаване на учредени в нейна полза
договорни ипотеки или по издаване на други документи на длъжника по сделката за
банков кредит. Не се установяват конкретни уговорки, с която изискуемостта на
задълженията за заплащане на главница и възнаградителна лихва да са поставени в
зависимост от някакво конкретно поведение на банката, а още по-малко пък
посочените от ответникът действия. Не се установява и изобщо по конкретния
договор връщането на кредита, съотв. заплащането на договорна лихва, да е
обвързано с насрещно задължение на кредитора за конкретни действия, които да
обезпечат изпълнението на задължението на кредитоплучателя. За да се освободи
от отговорност за своята забава в хипотезата на чл. 95, ал. 1 от ЗЗД, длъжникът
следва да установи, че точното изпълнение на неговото задължение е било
обусловено от определено съдействие от страна на кредитора, което не му е било
оказано или изпълнението не е било прието от кредитора (в този смисъл и решение
№ 164 от 03.02.2016 г. по т. д. № 1890/2014 г., т. к., І ТО на ВКС). В
конкретния случай не се и твърди, че се касае за неоказано съдействие, което
обаче да е свързано с необходимо съдействие за изпълнение на основното
задължението на длъжника по договора за кредит от 15.11.2011 г., което е
задължението да погасява паричното задължение (в какъвто смисъл е и решение №
98 от 31.07.2018 г. по т. д. № 1657/2017 г., ТК, І ТО на ВКС, цитирано от ответника
в писмената му защита), а за съдействие, което според ответника като
заемополучател е необходимо да дава заемателя, за да могат да се реализират
приходи, чрез които да се погасяват задълженията на заемополучателя по договора
за кредит за заплащане на договорните суми.
Ето защо и не може да се приеме, че е
налице забава на кредитора по смисъла на чл. 95 ЗЗД, считано от 01.08.2014 г.,
на каквато се позовава ответникът, за да обоснове освобождаване от последиците
от собствената си забава, която не оспорва, че е налице.
Поради това е ирелевантно дали са
били намирани потенциални купувачи в периода 2014 – 2016 г., и при какви
условия същите са били готови да закупят апартаментите, доколкото за банката не
е имало конкретно задължение да предприеме определени действия, от които непосредствено
да е обусловено изпълнението на задълженията на кредитополучателя по погасяване
на кредитните й задължения.
Нещо повече – видно от спогодбата от
25.09.2017 г., страните са се споразумели, че е налице неизпълнение на
задълженията само на кредитополучателя по договора за банков кредит от
15.11.2011 г., и изрична уговорка, че с плащането от 300 000 евро ще се
погаси само част от дълга. С оглед заключението на вещото лице по повторната
ССчЕ, се установява, че с плащането от 300 000 евро, ако не се начисляват
лихви, и други акцесорни задължения по договора за кредит от 01.08.2014 г.,
(датата, на която кредиторът е изпаднал в забава според длъжника), целият
натрупан дълг до тази дата би бил погасен. В тази хипотеза не би се касаело за
частично плащане, а за окончателно погасяване на всички дължими задължения по
договора за кредит. Видно обаче от съдържанието на споразумението, в момента на
сключването му (след образуване на заповедното производство, във връзка с което
е образувано и настоящото исково производство и повече от три години, след
датата, на която ответникът твърди, че е настъпила същата) ответникът не е
твърдял, че е налице забава на кредитора. Това е още един аргумент, че не е
налице забава на кредитора.
Би могло да се разсъждава дали е
налице забава на кредитора във връзка със споразумението от 25.09.2017 г., но в конкретния случай това е ирелевантно,
тъй като споразумението е сключено след образувано на производството по ч. гр.
дело 43086/16 г. по описа на СРС, 88 състав, вкл. и след образуване на
настоящото исково производство. Също така се установява, че в резултат на това
споразумение, ищецът е предприел действията, които са били в изпълнение на
уговореното задължение да даде съгласие за ипотеките върху изброените в
споразумението недвижими имоти (писма – съгласия от 02.2018 г.).
По изложените съображения, тъй като
се установи, че ищецът като заемодател е предоставил сумата от 275 000
евро на ответника като заемател, при условията по договора за банков кредит от
15.11.2011 г. и четири анекса към същия, като ответникът е изпълнил частично
задължението си да погаси дължимите суми, след настъпване на целия падеж на
задължението, Съдът намира, че се установява, че е налице неизпълнение на задължението
на ответника да заплати дължимия остатък от главницата в размер на исковата
сума, след оттегляне на иска за част от главницата и акцесорните вземания, вкл.
и разноските за заповедното производство. Погасяването чрез извършеното
частично плащане след образуване на заповедното производство е извършено
съобразно правилото на чл. 76 от ЗЗД, и дадените разясненията в ТР № 3 от
27.03.2019 Г. по тълк. д. № 3/2017 г., ОСГТК на ВКС.
Дължимата и непогасена сума възлиза
на 118 517,68 евро – дължим остатък за главницата по договора за кредит от
15.11.2017 година.
Следователно, предявеният иск е
основателен изцяло.
Относно разноските по делото
С
оглед този изход на делото, на ищеца следва да бъдат присъдени направените
разноски в размер на 600 лева - за
внесения депозит.
Ответникът
следва да бъде осъден да заплати дължимите държавни такси за заповедното и за
исковото производство в размер на 31 706,50 лева.
Водим
от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иск с правно основание чл. 422 от ГПК във връзка с чл. 430,ал.1 от ТЗ, че „К.“
ООД, ЕИК********, съдебен адрес: ***, адв. Г.М. дължи на „К.т.б.“ АД (н), ЕИК ********,
адрес:г*** сумата от 118 517,68 евро – неиздължен остатък за главница по
договор за банков кредит от 15.11.2011 г., анекс № 1 от 02.05.2012 г., анекс №
2 от 27.08.2012 г., анекс № 3 от 19.12.2012 г., анекс № 4 от 0.12.2015 г., заедно със законната
лихва върху сумата от 29.07.2019 г. до окончателното й заплащане, за която сума
е издадена заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист от 25.08.2016 г.
по ч. гр. дело 43086/2016 г. по описа на СРС, 88 състав.
ОСЪЖДА „К.“ ООД, ЕИК********, съдебен адрес:
***, адв. Г.М. ДА ЗАПЛАТИ НА „К.т.б.“ АД (н), ЕИК ********, адрес:г*** на основание
чл. 78 от ГПК сумата от 600 лева – разноски по делото.
ОСЪЖДА „К.“ ООД, ЕИК********, съдебен адрес:
***, адв. Г.М. да заплати по сметка на СРС сумата от 15 853,25 лева –
дължима държавна такса по ч. гр. дело 43086/2016 г. по описа на СРС, 88 състав.
ОСЪЖДА „К.“ ООД, ЕИК********, съдебен адрес:
***, адв. Г.М. да заплати по сметка на СГС сумата от 15 853,25 лева –
дължима държавна такса по т. дело 1331/2017 г. по описа на СГС, VI
– 10 състав.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от съобщаването
му на страните.
СЪДИЯ: