№ 3619
гр. София, 04.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело №
20241110150131 по описа за 2024 година
Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД.
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от И. Б. Б.
срещу А. Й. Й., с която се иска осъждане на ответника да освободи и върне на ищеца
държането на част от недвижим имот, представляващ апартамент № 75, находящ се в
****************, а именно: хол, кухня, тераса, една спалня, тоалетна, баня и мокро
помещение.
В исковата молба ищцата твърди, че на 23.10.2015 г. с ответницата сключили
договор за наем с предмет част от гореописания имот, за срок от 1 година, като
предаването на имота било в деня на подписване на договора. Поддържа, че с анекс от
29.10.2016 г. срокът на договора бил удължен с още една година – до 23.01.2017 г., а с
анекс от 23.10.2017 г. срокът на договора бил удължен до 23.10.2018 г. През м.май
2023 г. ищцата предупредила ответницата да освободи жилището и да й върне
ключовете, но ответницата обявила, че няма да го напусне доброволно. С оглед
предходното, на 26.05.2024 г. ищцата залепила на таблото на входа и на входната врата
на апартамента, предизвестие за прекратяване на договора. Поради липса на реакция,
въпреки многократните предупреждения, ищцата твърди, че залепила предизвестие на
входната врата на жилището и на жилищната сграда, в която се намира същото, в
присъствието на трима съседи. В последствие установила, че поканите били скъсани.
По изложените в исковата молба доводи ищцата обуславя правния си интерес от
предявяване на настоящата искова претенции и моли за нейното уважаване.
Претендира и направените в хода на производството разноски.
1
В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от назначения по
реда на чл.47, ал.6 ГПК особен представител на ответника. В него се сочи, че сред
представените към исковата молба доказателства не се намира пълномощно от И. Б., с
което последната да е упълномощила М. Б. да извършването на каквито и да е
действия, свързани с процесния договор. Отделно от предходното се сочи, че съгласно
договора, имотът ще се ползва от К.Г.Б., а не от ответника в производството. Отделно
от предходното се изразява становище, че независимо от разпоредбите на договора
относно продължаване срока на действие, в случая може да се приеме, че е приложима
разпоредбата на чл.236 ЗЗД и договорът е продължен за неопределен срок. Изразява се
и становище, че наемодателят не е направил необходимото за прекратяване на
договора, тъй като до наемателя не е изпратено писмено предизвестие. В случая
известието, което се твърди да е било залепено не е подписано от И. Б., няма данни да
е получено от наемателя, а и доказателства, че М. Б. има право да извършва подобни
действия от името на наемодателя. Изразява се и становище, че връчването на препис
от исковата молба на особения представител на ответника не може да се приеме за
валидно уведомяване за прекратяване на договора, поради което наемното
правоотношение продължава да съществува. По изложените в отговора доводи и
съображения се иска отхвърляне на предявения иск като недоказан.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност, и като взе предвид становищата на страните, приема за
установено следното от фактическа страна:
По делото е приложен договор за наем, сключен на 23.10.2015 г. между ищцата
И. Б. Б., в качеството на наемодател и ответника А. Й. Й., в качеството на наемател.
По силата на горепосочения договор наемодателят е предоставил на наемателя за
временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ апартамент № 75,
находящ се в ****************, а наемателят се е задължил да заплаща месечна
наемна цена в размер на 550,00 лева. Договорът е сключен за срок от 1 година, като е
предвидена възможност да бъде продължен с нов писмен договор или анекс. Страните
са постигнали съгласие за едностранна прекратяване на договора с 1-месечно писмено
предизвестие до другата страна, както и незабавно, едностранно и без предизвестие от
наемодателя, при забава за плащане на месечен наем в размер на 15 дни, както и при
забава в плащане на текущите разходи за имота за същия срок. В допълнение към
договора от същата дата е посочено, че втората спалня в жилището е необитаема и
заключена. По делото е приложен протокол, съдържащ описание на предоставеното на
наемателя имущество, находящо се в жилището.
Видно от приложения по делото Анекс от 29.10.2016 г. към договора за наем е,
че страните са постигнали съгласие за продължаване действието на договора с 1
година след изтичане на първоначално определения срок, т.е. до 23.10.2017 г.
По делото е приложен и Анекс от 23.10.2017 г. към договора за наем, с който
2
страните са продължили срока на действие на договора - до 23.10.2018 г.
По делото е приложено известие за прекратяване на договора за наем от трето за
спора лице – М. П. Б. /пълномощник на ищцата при сключване на договора за наем/ до
ответницата в настоящото производство, с което последната е уведомена, че договора
за наем се прекратява, считано от изтичането на 1 месец от получаване на
предизвестието, както и че имотът следва да бъде освободен в срок до 30.06.2024 г.
Известието е подписано от трима свидетели.
Видно от приложеното по делото изпълнителен лист и запорно съобщение е, че
ищцата и трето за спора лице – М. П. Б. са осъдени да заплатят на Топлофикация
София ЕАД суми за неплатена топлинна енергия в имота, предмет на договора за
наем, за периода на действие на договора.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Мая П.
Б. и Д.К.Н..
Видно от показанията на св.М. Б. /съсобственик на процесния недвижим имот и
майка на ищцата/ е, че първоначално отношенията с наемателката – настояща
ответница било добри. През 2023 г. свидетелката предупредила ответницата, че
наемното правоотношение се прекратява, тъй като дъщеря й имала намерение да се
прибира. Понеже наемателката живеела в апартамента заедно с възрастната си майка,
свидетелката проявила съжаление и ги оставила да живеят в жилището и през зимата
на 2023 г. В началото на 2024 г. говорила лично с наемателката, а в присъствието на
свидетели залепила писмено предизвестие за прекратяване на договора. Въпреки
предходното, ответницата не освободила имота, а считано от 30.06.2024 г. престанала
да плаща месечния наем, както и текущите сметки.
В показанията си свидетелката Д.Н. разказва, че живее в сградата, в която се
намира процесния недвижим имот. От М. знае, че наемателите вече не си плащат
наема и консумативите за апартамента. Разказва още, че е присъствала на залепване на
съобщение до наемателите за прекратяване на договора за наем, но те и до настоящия
момент не са напуснали жилището.
Други относими и допустими доказателства не са представени по делото.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
По иска с правно основание чл.233, ал.1, изр.1-во ЗЗД в тежест на ищеца е
докаже при условията на пълно и главно доказване наличието на облигационно
правоотношение между него и ответника, основано на сключен договор за наем, по
който договор ищецът да е предоставил за временно ползване на ответника
процесният имот срещу заплащане на уговорена наемна цена; наемното
правоотношение да е прекратено на някое от правопрекратителните основания, респ.
да е било развалено с едностранно волеизявление от наемодателя поради виновно
неизпълнение на поето от наемателя договорно задължение; ответникът да държи без
3
правно основание наетия имот и да не го предава на наемодателя след прекратяването
на договора за наем.
По делото не се спори, а и от представения договор за наем от 23.10.2015 г.
безспорно се установява, че страните са били в облигационно правоотношение, по
силата на което ищцата е предоставила на ответницата за временно и възмездно
ползване недвижим имот, представляващ апартамент № 75, находящ се в
****************, с изключение на втората спалня в жилището, срещу задължение за
плащане на месечен наем, за срок от 1 година. Не е спорно, а и от представените по
делото последващи анекси към договора се установява, че срокът му е продължен до
23.10.2018 г. Видно от чл.14, ал.2 от договора страните са предвидили възможност за
продължаване срока на договора, но само с нов писмен договор или анекс.
С оглед предходното, настоящият съд приема, че с изтичане на определения в
анекса от 23.10.2017 г. едногодишен срок на договора, същият следва да се счита
прекратен. Това е така, тъй като подписването на анекс към договора за наем е
предвидено като условие за продължаване на срока на договора от 23.10.2015 г.
/съгласно чл.14, ал.2 от договора/, но такъв не е представен по делото, а и не се твърди
да е подписан.
В конкретния случай няма основани, а и твърдения, за да се приеме, че страните
са постигнали съгласие за продължаване на договора за наем, съответно за нов договор
за наем, което да е основание за изключване претенцията на ищцата.
Тълкуването на посочените разпоредби на договора за наем от 23.10.2015 г. в
съвкупност, съгласно чл.20 ЗЗД, сочи на извод, че страните по договора са изключили
възможността, предвидена в чл.236, ал.1 ЗЗД за трансформиране на договора в
безсрочен, при наличие на предпоставките, предвидени в цитирания текст - след
изтичане на срока на наемния договор ползването на недвижимия имот да е
продължило със знанието и без противопоставяне на наемодателя (аргументи в тази
насока и от решение № 60292 от 02.09.2022 г. по гр. д. № 4050/2020 г., ГК, ІV ГО на
ВКС). По същите съображения, съдът намира, че клаузата на чл.14, ал.2 от договора за
наем не предвижда автоматично продължаване на договора за наем за същия период, а
изрично изисква между страните да се подпише писмен анекс, при определени
условия. Именно в такъв смисъл следва да се тълкува тази разпоредба от договора,
доколко се сочи, че срокът „може да бъде продължен“, а не е употребен израза „се
продължава“.
С оглед предходното, настоящият съд приема, че с изтичане на уговорения в
анекса от 23.10.2017 г. срок на договора за наем – 23.10.2018 г., същият е прекратен.
Ето защо, съдът не обсъжда приложеното по делото известие за прекратяване и то от
лице, което не е страна по договора за наем, и без надлежна дата на
залепване/връчване на същото. Доколкото в исковата молба не са изложени твърдения
относно прекратяване на договора поради виновно неизпълнение от страна на
4
наемателя – настоящ ответник, съдът не обсъжда и изложените в хода на устните
състезания и писмената защита от пълномощника на ищцата доводи в тази насока.
След прекратяване на договора за наем, той не може да бъде продължен или
подновен едностранно от наемателя и съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД
последният е длъжен да върне наетата вещ, която задържа без правно основание. Под
"връщане" на имота се разбира предаването му от страна наемателя на наемодателя.
Предаването на имота не се изчерпва с преустановяване ползването му от страна на
наемателя. По смисъла на чл. 233, ал. 1 изр.1 ЗЗД имотът е предаден, когато
наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота му и го е предал в
състоянието, в което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор.
Предаването на държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на
сключването на наемния договор включва комплекс от фактически действия, които
законът е възложил на наемателя именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1 изр.1 ЗЗД.
Имотът трябва напълно да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва
да се предаде ключа от имота на наемателя и други подобни действия.
От събраните по делото гласни доказателства безспорно се установява, че и към
датата на подаване на исковата молба в съда имотът се държи от ответника, който не е
изпълнил задължението си по чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД, а именно - да освободи имота и
да го предаде на ищеца предвид факта на прекратяване на договора за наем и отпадане
на основанието, на което е било предоставено ползването му.
По гореизложените съображения съдът намира предявения иск за основателен и
доказан, поради което следва да бъде уважен.
По разноските:
С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК право на разноски има
ищецът. Видно от приложения по делото списък на разноските по чл.80 ГПК и
доказателствата по делото е, че ищцата е направила и претендира разноски в общ
размер на 1764,00 лева, от които 1000,00 лева заплатено адвокатско възнаграждение,
500,00 лева – възнаграждение за особен представител на ответника и 264,00 лева
платена държавна такса. Тази сума следва да бъде възложена в тежест на ответницата.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. Й. Й., ЕГН ********** да освободи и върне на основание чл.233,
ал.1 ЗЗД на И. Б. Б., ЕГН ********** държането на отдадения под наем по силата на
договор за наем от 23.10.2015 г. недвижим имот, представляващ апартамент № 75,
находящ се в ****************.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК А. Й. Й., ЕГН ********** да заплати
на И. Б. Б., ЕГН ********** сумата от общо 1764,00 лева, представляваща направени
5
разноски в производството пред първоинстанционния съд.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6