Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, .11.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД,
ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 24 състав,
в открито съдебно заседание, проведено на осми октомври през две хиляди и
осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ГЕНОВЕВА ИЛИЕВА
при
участието на секретаря Веселина Георгиева, като разгледа докладваното от
съдията гр.д. № 6614/2019 година на ВРС, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано
по предявен от Д.В. срещу К.К. иск с правно осн. чл. 93, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 1 000
евро, заявена частично от общо 4 650 евро, претендирана като дадено капаро
по развален предварителен договор от 20.02.2019г. за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ апартамент № 7, находящ се в жилищна сграда в гр.
Варна, *****с площ от 55 кв.м. при граници: ап. 6, ап. 8, двор и стълбищна клетка, както и 7, 0675 % равняващи се на 9, 45
кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
поземления имот, ведно с прилежащите 31 кв.м. от правото на собственост върху
поземлен имот, в който е построена сградата с идентификатор № *****.494, както
и 12 кв.м. идеални части от правото на собственост от същия имот върху който е
обособено дворно паркомясто № 7 с площ от 12 кв.м.
при граници на паркомястото: двор, паркоместа № 8, № 17 и № 18.
Претендират се и сторените по делото
съдебно – деловодни разноски.
В исковата молба ищецът Д.В. твърди,
че на 20.02.2019г. с посредничеството на „Ф.К.“ ЕООД, е сключил с ответника
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
апартамент № 7, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, *****с площ от 55
кв.м., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от
дворното място, чиито оглед е извършен на 15.02.2019г., по силата на който обещетелят К.К. е поел задължение
в срок до 05.04.2019г. да прехвърли в изискуемата от закона форма на нотариален
акт правото на собственост върху посочения обект в сграда, снабдена с
разрешение за ползване, а купувачът да заплати продажната му цена от
46 500 евро по банков път, от която 4 650 евро, представляваща
задатък, а остатъкът от 41 850 евро с лични и заемни средства.
Твърди се в исковата молба, че
постигнатата договореност между страните за сключване на окончателен договор не
е осъществена по вина на бъдещия продавач - ответника, който не е изпълнил
задължението си да прехвърли собствеността върху жилище, годно за обитаване в
сграда, снабдена с разрешение за ползване, съобразно чл. 2.5 от предварителния
договор, а вместо това в сграда изградена в груб строеж с различна степен на
завършеност на довършителните работи, което е узнала първоначално от служители
на „Ю.Б.“ АД, към които се е обърнала за сключване на договор за кредит.
Липсата на разрешение за ползване на
сградата се е явило пречка обектът в нея, предмет на договора, да послужи за
обезпечение по възнамеряван, но несключен договор за
банков кредит.
Ищецът поддържа, че при извършено
проучване и след консултации с адвокат е установил, че сградата е завършена до
етап „груб строеж“, а до деня на сключване на окончателния договор –
05.04.2019г., същата не би могла да бъде въведена в експлоатация.
Неизпълнение на поетото от обещателя
задължение е дало основание на купувача да развали предварителния договор от
20.02.2019г. с изявление, предхождащо подаване на исковата молба и да иска
връщане на дадения задатък, което не е сторено и към настоящия момент.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът К.К., е депозирал писмен отговор, в който признава както
сключването на предварителния договор от 20.02.2019г., така и получаване на
сумата от 4 650 евро, представляваща задатък по него.
Сочи се, че към момента на извършване
на огледа и сключването на договора, купувачът е бил запознат с обстоятелство,
че не е издадено разрешение за ползване на сградата, което не е възпрепятствало
нито получаване на заемни средства, нито сключване на окончателен договор.
Ответникът счита, че се явява
изправна по предварителния договор страна и не дължи връщане на дадения
задатък. Преди сключването му е представил всички документи легитимиращи го
като собственик и пояснил, както на купувача, така и на представителите на
агенция на недвижими имоти „Ф.К.“ ЕООД, че сградата е снабдена с Акт 15, но не
и с разрешение за ползването. Пояснил е при разговор с купувача в присъствието
на Гергана Александрова, Т.Н. и на двама представители на дружеството, че ако
ищецът се откаже от сключване на окончателен договор ще загуби даденото капаро.
Въпреки знанието за състоянието на сградата, желанието на купувача да закупи
именно този обект в нея, е било непреклонно.
Поддържа се още, че купувачът е
предприел действия по снабдяване със заемни средства от „Ю.Б.“ АД и въз основа
на изисквания, поставени от банката, е постигнато съгласие за разсрочване на
продажната цена, като последните 10 % от нея, възлизащи на 4 650 евро, е
следвало да бъдат платени на обещателя след представяне на документ за
въвеждане на сградата в експлоатация или след издаване на разрешение за
ползване /Акт 16/.
Въпреки отправената покана, купувачът
не се е явил при нотариус за изповядване на сделката на 05.04.2019г., поради
което с изтичане на уговорения срок, предварителният договор следва да се счита
прекратен. При това положение, в качеството си на изправна по правоотношението
страна и поради отказа на купувача да сключи окончателен договор, ответникът
следва да задържи дадения задатък от 4 650 евро, на осн.
чл. 2.4 от договора.
Въз основа на изложеното се настоява
за отхвърляне на заявената претенция.
Съдът, след преценка на събраните по
делото доказателства и по вътрешно убеждение приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
В първото съдебно заседание е обявено
за безспорно и ненуждаещо се от доказване, на осн.
чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, че страните по делото са сключили на 20.02.2019г. предварителен договор за
покупко-продажба.
С него обещателят К.К. е поел задължение да прехвърли правото на собственост
върху апартамент № 7, „завършен до ключ”, находящ се в жилищна сграда в гр.
Варна, район „****”, ****на втори етаж с площ от 55 кв.м., както и 7, 0675 %
равняващи се на 9, 45 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж, ведно с прилежащите 31 кв.м. от правото на собственост върху
ПИ с идентификатор № *****.494, както и 12 кв.м. идеални части от правото на
собственост върху същия имот, в който е построена сградата върху който е
обособено паркомясто № 7, находящо се в двора на
жилищната сграда с площ от 12 кв.м. в изискуемата от закона форма на нотариален
акт в срок до 05.04.2019г., а Д.В.
да плати продажната цена от 46 500 евро по банкова сметка ***.
При сключването му страните са
уговорили купувачът да заплати капаро в размер на 4 650 евро, която сума е
постъпила по банкова сметка ***, факт, който е безспорен и установяващ се от два
броя платежни документи.
Уговорено е остатъкът от продажната
цена от 41 850 евро да бъде платена с лични и заемни средства от банка по
следния начин: в деня на изповядване на окончателната сделка ще бъде изплатена
сумата, съставляваща лични средства, сумата от банковия кредит /ипотечен
кредит/ след представяне на удостоверение от АВп за
вписана в полза на банката първа по ред ипотека, а последните 10 % или
4 650 евро, финансирани от банката, ще бъдат изплатени при представяне на
документ за въвеждане в експлоатация на сградата, т.е. Акт 16.
Безспорно е, че сградата, в която се
намира апартамент № 7 не е въведена в експлоатация с надлежно удостоверение за
въвеждане в експлоатация. Процесната жилищна сграда,
находяща се в УПИ I – 494
(ПИ № *****.494), кв. 26 по плана на с.о.”Пчелина”, гр. Варна, е завършена в
груб строеж с изпълнени ограждащи стени и покрив с различна степен на изпълнени
довършителни работи /л. 50/.
При сключване на предварителния
договор, продавачът се е легитимирал като собственик на апартамента въз основа на
НА № **,
том I,
рег. № ****,
дело № **/2016г.,
инкорпориращ договор за покупко-продажба от 02.03.2016г. на вещно право на
строеж за построяване на процесния обект, представляващ апартамент № 7 в
предвидената за построяване сграда и идеални части от ПИ с идентификатор № *****.494,
находящ се в гр. Варна, ****с площ от 1 097 кв.м. с начин на трайно
ползване: ниско застрояване /до 10 м./.
Към момента на завършване на грубия
строеж на сградата в ПИ с идентификатор № *****.494, на която са изпълнени
ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на
довършителните работи /§ 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ/, К.К. е придобил правото на собственост върху обекта,
представляващ апартамент № 7, на което вещно право на собственост, е бил
носител и към деня на сключване на предварителния договор.
За строежите от четвърта и пета
категория, в една от които несъмнено попада изградената жилищна сграда, е
задължително съставянето на образци – приложение № 2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14 и 15
към Наредба № 3/31.07.2003г. за съставяне на актовете и протоколите по време на
строителството, както и технически паспорт.
След съставяне на констативен акт –
Образец 15, с който строителят предава на възложителя годния за въвеждане в
експлоатация строеж, ведно със строителната документация се пристъпва към
регистрирането му и издаване на удостоверение за въвеждането му в експлоатация
/чл. 176, ал. 1 ЗУТ и чл. 161, ал. 1 ЗУТ/.
Забраната на чл. 177 ЗУТ да се ползва
строеж или част от него преди да е въведен в експлоатация не е пречка за
придобиване и отчуждаване на самостоятелни обекти в нея, както обременяването
им с тежести.
Обявено е за безспорно, че преди
сключване на предварителния договор, на 15.02.2019г. купувачът е извършил оглед
на имота, предмет на предварителния договор.
На същата дата, г-жа В. е сключила
договор за посредничество с „Ф.Е.” ЕООД, което дружество е поело срещу
заплащане на възнаграждение задължение да организира и осъществи огледи и да
посредничи при закупуване на недвижим имот /л. 13/.
Ангажираните гласни доказателства,
чрез разпита на Т.Н., служител на агенция за недвижими имоти „И.Е.” до месец
юни 2019г., чиито работодател е бил К.К. и Г.Я.,
служител на същото дружество и към настоящия момент, установяват следните
релевантни за делото факти: процесният апартамент е предлаган
за продажба както лично от ответника, от агенцията за недвижими имоти, на която
той е управител, така и от други агенции. При обявяване на апартамента за
продажба изрично е посочено, че сградата „не разполага с акт № 16”.
Свидетелите сочат, че сградата, в
която се намира апартамента, не е въведена в експлоатация. Апартаментът е
завършен „до ключ” – с подови настилки, дограма, входна врата, завършени баня и
тоалетна, ключове, контакти.
Ищецът е извършил оглед на
апартамента, заедно с К.К., по време на който и двамата
свидетели не са присъствали, изчаквайки присъстващите пред жилището.
Г-жа В. е посетила офиса, който
използва К.К., състоящ се от едно помещение с четири
бюра и маса за срещи, в което работят всички служители. Поводът за първото ѝ
посещение е предаване на стоп – капаро за преустановяване на предлагането на
апартамента за продажба. При първото си посещение ищецът е бил придружен от
двама брокери от друга агенция. При първия разговор, според свидетеля Г.Я., намираща
се в непосредствена близост до разговарящите, ползван от ответника, купувачът е
бил запознат с обстоятелството, че сградата не разполага с акт № 16 към момента
на огледа. При второто посещение в офиса е сключен ѝ предварителният
договор.
Г-жа Янкова узнала от брокерите,
съдействащи на купувача, че Д.В. ще получи заемни средства от банка за
закупуване на жилището. Купувачът отказал да сключи окончателен договор, заявявайки,
че не е знаел, че сградата няма акт № 16.
Окончателен договор не е сключен в
уговорения срок. С нотариална покана, получена от К.К.
на 01.04.2019г., Д.В., действаща чрез пълномощник, е заявила, че разваля
предварителния договор от 20.02.2019г., поради несъответствие в предмета му –
обектът е със степен на завършеност „груб строеж”, но без издадени разрешения за ползване.
Спорният по делото въпрос се свежда
до това дали със сключване на предварителния договор продавачът е поел
задължение да прехвърли правото на собственост върху процесния апартамент в
сграда, която е въведена в експлоатация, налице ли е изпълнение на това
задължение и възникнало ли е право в полза на купувача да развали
предварителния договор и да иска връщане на дадения задатък.
Със сключване на договора, обещателят
е поел допълнително следните задължения: 1./ да не сключва други предварителни
договори и да не обременява имота с тежести /чл. 2.3/; 2./ да предостави не
по-късно от 22.03.2019г. всички документи, установяващи правото на собственост
върху имота, както и други, необходими за изповядване на сделката /чл. 2.5/,
изрично упоменати в чл. 3.15, б.”а”; 3./ да погаси всички консумативни разходи,
задължения към етажната собственост, данъци и др., както и да поддържа имота до
предаване на владението /чл. 2.6/; 4./ да предаде владението върху имота в деня
на окончателното изповядване на сделката под формата на нотариален акт и след
като е получил продажната цена /чл. 2.7/.
Уговорено е, че ако продавачът се
откаже от сделката или не изпълни задълженията си, следва да върне полученото
капаро в двоен размер, а ако купувачът се откаже или не изпълни задълженията
си, губи даденото капаро /чл. 2.4/.
Съобразявайки постигнатите между
страните уговорки, съдът приема, че продавачът по предварителния обект е поел
единствено и само задължение да прехвърли в изискуемата от закона форма на
нотариален акт правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда, на
което същият е титуляр. Несъмнено, както вече беше посочено с изграждане на
грубия строеж, правото на собственост върху обект, представляваща апартамент №
7, е придобито от К.К..
Задължение за прехвърляне на
собствеността и предаване на обект в сграда, която е въведена в експлоатация с
разрешение за ползване, издадено от съответния компетентен орган съгласно чл.
177, ал. 2 и сл. ЗУТ, продавачът не е поемал.
С обстоятелството, че сградата не е
въведена в експлоатация, купувачът е бил запознат след извършения оглед на
жилището преди сключване на договора, факт, установен от показанията на
свидетеля Г.Я., плод на преки и непосредствени впечатления, неразколебани от
други доказателства.
Факта на знание за отсъствие на
разрешение за ползване е виден и от постигнатата между страните уговорка за
начина на плащане на остатъка от продажната цена от 4 650 евро, получен,
чрез договор за ипотечен кредит, но само след представяне на банката – кредитор
на документ за въвеждане в експлоатация.
При липса на уговорена между страните
клауза за прехвърляне на собствеността и предаване на обекта във въведена в
експлоатация сграда, то купувачът се явява неизправна по правоотношението
страна, поради което в полза на Д.В. не е възникнало право да развали договора
и да иска връщане на дадения задатък, а предявения
иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, следва да бъде отхвърлен.
При този изход на спора в полза на ответника
К.К. следва да се присъдят сторените по делото
съдебно – деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 400 лв.,
на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК.
Своевременно направено възражение за
прекомерност по чл. 78, ал. 5 ГПК на уговорения и заплатен адвокатски хонорар
от 1 000 лв. е основателно. Съобразявайки цената на иска и действителната
фактическа и правна сложност на делото, размерът му следва да бъде намален до
сумата от 500 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.Б.В., ЕГН **********,*** срещу К.С.К., ЕГН **********,***
иск за заплащане на сумата от 1 000 евро /хиляда евро/, заявена частично от общо 4 650
евро, представляваща дадено капаро по развален предварителен договор от
20.02.2019г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент №
7, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, *****с площ от 55 кв.м. при
граници: ап. 6, ап. 8, двор и стълбищна клетка, както
и 7, 0675 % равняващи се на 9, 45 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот, ведно с прилежащите 31
кв.м. от правото на собственост върху поземлен имот, в който е построена
сградата с идентификатор № *****.494, както и 12 кв.м. идеални части от правото
на собственост от същия имот върху който е обособено дворно паркомясто
№ 7 с площ от 12 кв.м. при граници на паркомястото:
двор, паркоместа № 8, № 17 и № 18, на осн. чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА Д.Б.В., ЕГН **********,*** ДА
ЗАПЛАТИ на К.С.К., ЕГН **********,*** сумата от 500 лв. /петстотин лева/, представляваща сторени по делото
съдебно – деловодни разноски, на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в двуседмичен срок от
връчването на препис от акта на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: