№ 14592
гр. София, 14.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА
при участието на секретаря НИКОЛЕТА АС. БОЖКОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело
№ 20211110137761 по описа за 2021 година
З. Б. К. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С...., чрез адв. Р. Д. е предявила срещу „....“
ЕООД, с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр. С..., партер осъдителни искове за
следното:
Иска се съдът да осъди „....“ ЕООД с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр.С....,
ет. партер, представлявано от К.Н.Р., да заплати на З. Б. К. с ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. С.... следните суми: 1680 евро, представляваща неустойка, уговорената в чл. 31,
ал.2 от сключения между страните по делото предварителен договор № ..../12.10.2017г.; 6
160 лева, представляваща общата цена, заплатена от ищцата за наем на жилище за част от
периода на забава, а именно: от 16.05.2020г. до 09.02.2021г.; 1643,09лв., представляваща
разлика между заплатения данък по чл.44 от ЗМДТ и данъкът, който ищцата би заплатила
при изповядване на сделка до 01.01.2020г. Иска се да бъдат присъдени направените
деловодни разноски.
Ответникът с отговор на исковата молба в срок, оспорва исковете по основание и размер.
От събраните по делото писмени и гласни доказателства, съдът установи следното във
фактическо и правно отношение:
Ищцата в качеството на купувач на 12.10.2017г. в гр. София е сключила с ответника в
качеството на продавач предварителен договор № ..../12.10.2017г. за покупко-продажба на
недвижим имот и строителство, съгласно който „....“ ЕООД се е задължил за цена от 140 000
евро без ДДС, т.е. 168 000 евро с ДДС да построи и да прехвърли на ищцата собствеността
върху недвижим имот, представляващ апартамент № 40, със застроена площ от 96,59 кв.м.,
състоящ се от антре, коридор, дневна с кухненски бокс, три спални, баня със санитарен
1
възел, самостоятелен санитарен възел, килер и лоджия, разположен на 6-ти етаж във вход Б
на строящата се жилищна сграда, блок 3 в УПИ ....- за жилища, офиси, ОО, ТП и ПГ по
плана на гр. София, местност „Дианабад-Изток“, кв.1, представляващ поземлен имот (ПИ) с
идентификатор 6...... по КККР, одобрени със Заповед ..../18.12.2015г. на ИК на АГКК, с
адрес на ПИ: гр. София, р-н И.....
Съгласно чл. 8, ал.1 от договора продажната цена следвало да бъде платена на части: 14000
евро без ДДС (16800 евро с ДДС)- в срок от три работни дни от подписване на
предварителния договор, съгл. т.1 на чл.8, ал.1, а разликата, съгл. т.2 на същия член - с
лични или заемни средства, по следния начин и срокове: Съгласно чл. 8, ал.1, т.2, б.“а“,
разликата, ако е налице такава между сумата, която купувачът дължи на продавача и заемът
отпуснат от банката, да бъде изплатена на продавача със собствени средства на купувача в
деня на нотариалното оформяне на продажбата. По силата на чл.8, ал.1, т.2, б.“б“, остатъкът
от продажната цена в размер на отпуснатия от банката заем да бъде изплатен на продавача в
тридневен срок от датата, на която е излязъл вписаният нотариален акт за покупка,
вписаната ипотека в полза на банката – кредитор на купувача и удостоверение от Агенцията
по вписване на името на купувача.
С платежни нареждания от 13-ти и 16-ти октомври 2017г. ищцата изпълнила задължението
си по чл.8, ал.1, т. 1 от договора като заплатила левовата равностойност на сумата 16800
евро, за което ответникът е издал фактура №29/16.10.2017г. за сума в размер на 32 857, 94
лв.
Съгласно чл. 3 от предварителния договор, сключен на 12.10.2017г., ответникът продавач се
е задължил да прехвърли на ищцата като купувач чрез договор във формата на нотариален
акт, правото на собственост върху гореописания имот в срок от 60 календарни дни след
въвеждане на сградата в експлоатация (получаване на разрешение за ползване) и съгласно
условията на договора, но не по-късно от 31.08.2019г. Съгласно чл. 5 от предварителния
договор, датата на въвеждане в експлоатация на имота ще бъде не по-късно от 31.01.2019г.
В чл.31, ал.2 от договора страните уговорили, че при забава във въвеждането на имота в
експлоатация с повече от 60 календарни дни, от срока уговорен в договора, продавачът
дължи на купувача неустойка в размер на 0,05% върху платената по договора сума за всеки
ден забава, но не повече от 10%. Уговорено било в случай, че имота не е въведен в
експлоатация до 31.08.2019г., купувачът да има право едностранно да развали договора с
писмено предизвестие до продавача като изиска платения задатък в двоен размер.
Като доказателство по делото е приложено разрешение за ползване № ..../02.12.2020г. на
ДНСК, от което се установява, че сградата, в която се намира процесния апартамент № 40 е
въведена в експлоатация на 02.12.2020г., т.е. около две години след уговорения срок –
31.01.2019г. Собствеността на процесния имот била придобита от ищцата на 09.02.2021г. по
силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ...., съставен от
нотариус Б.Б.
Събраните по делото доказателства: предварителен договор за покупко-продажба на
2
недвижим имот от 06.02.2020г. и справка № 728802/25.06.2021г. от Агенцията по
вписванията потвърждават твърденията на ищцата, че с цел събиране на сумата за
заплащане на втората част от цената по чл.8, ал.1, т.2, б.“а“ от предварителния договор с
ответника, З. К. сключила предварителен договор за продажба на собственото й жилище,
със задължение окончателния договор да бъде сключен в срок най – късно до 31.03.2020г.
Окончателният договор бил сключен на 21.04.2020г.
По делото е приет като доказателство и договор за наем от 28.04.2020г., сключен за срок от
една година, считано от 16.05.2020г., по силата на който ищцата като наемател е ползвала
временно и възмездно апартамент на адрес: гр. С.... със застроена площ от 60 кв.м., за
жилищни нужди. Наемната цена, която заплащала по силата на договора била в размер на
700 лв. месечно. По делото са представени документи за платена наемна цена за времето от
м.07.2020г. до м.01.2021г. в общ размер на 4900 лв., а договора за наем служи като разписка
за платена сума в общ размер на 2100 лв., представляваща два месечни наема и депозит в
размер на един наем – чл.4, ал.2.
Видно от платежно нареждане за плащане към бюджета от 08.02.2021г., ищцата З. К. е
платила местен данък за покупка на процесния ап. 40, находящ се на ет.6, във вх. Б в сграда
на ул. Л № 14 в размер на 9 857, 38 лв.
При установеното във фактическо отношение съдът счита предявените искове по чл. 92, ал.1
от ЗЗД и по чл. 79, ал.1, пр.2 от ЗЗД за основателни и доказани в пълния им претендиран
размер, поради следното:
Налице са предпоставките за изплащане на неустойка от ответника на ищеца при условията
на чл. 31, ал.2 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и
строителство от 12.10.2017г., защото по делото безспорно се установи забава във
въвеждането на имота в експлоатация с повече от 60 календарни дни от срока, уговорен по
договора. Тъй като крайният срок за въвеждане на имота в експлоатация е бил 31.01.2019г.,
а разрешението за това – разрешение за ползване № .... е издадено на 02.12.2020г., то към
тази дата е достигнат максимално възможния размер на уговорената неустойка, а именно
10% от платената по договора сума. Това е сумата, платена по чл. 8, ал.1, т.1 от договора в
размер на 16800 евро с вкл. ДДС. Търсената сума от 1680 евро представлява 10% от
платените 16 800 евро с вкл. ДДС. Съгласно чл. 92, ал.1 от ЗЗД, неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без
да е нужно те да се доказват. Затова при наличие на установеното по договора неизпълнение
на задължението по чл. 5, имота да бъде въведен в експлоатация не по – късно от
31.01.2019г., съдът следва да вземе предвид обезщетителната функция на неустойката и при
наличие на предпоставките на чл. 31 ал.2 от договора, да уважи иска в пълния му размер за
сума от 1680 евро.
Възражението на ответника за наличие на безвиновна отговорност по чл. 35 от договора,
която изключва отговорността му за заплащане на неустойка по чл. 31, ал.2 от договора не
може да бъде споделено. Съгласно чл. 35 от предварителния договор, не се счита за забава
от страна на продавача цялостното забавяне, дължащо се на забавено изграждане на външни
3
връзки на обекта, които са извън компетентността на продавача и по силата на специални
закони се изграждат и/или зависят от становища или действия на специализирани органи и
институции. Тази разпоредба, обаче, е ограничена в действието си със срока, уговорен и
установен в чл. 34 от договора. Макар чл. 34 да визира забавата при изпълнението на СМР
поради форсмажорни обстоятелства или причини, за които продавача не отговаря или са
извън неговия контрол, последното изречение от този член обвързва установения там срок с
възможния краен срок на забавата, при която се счита, че продавача не отговаря по чл. 35.
Този краен срок до достигането на който продавачът не отговаря съгласно чл. 35, във вр. с
чл. 34, изр. 2-ро от договора е 31.08.2019г. Т.е. ако продавачът се беше снабдил с
разрешение за въвеждане в експлоатация в срок до 31.08.2019г., макар и след срока по чл. 5 -
31.01.2019г., то тогава за него щеше да е налице хипотезата, при която е налице забавяне, за
което продавача не отговаря. В разглежданият казус крайния срок 31.08.2019г. е надвишен.
Съгласно чл. 79, ал.1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си,
кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска
обезщетение за неизпълнение. В разглеждания казус ищцата претендира обезщетение за
установената по делото забава. Съгласно чл. 3 от предварителния договор от 12.10.2017г.,
ищцата е следвало да придобие собствеността на процесния апартамент № 40 в срок не по –
късно от 31.08.2019г. Това, обаче, е станало на 09.02.2021г. По делото се представиха
доказателства, описани по – горе в решението, че за времето от 16.05.2020г. до 16.02.2021г.
ищцата е платила сума в общ размер на 6 160 лв., представляваща наемната цена за
посочения период от време за ползваното от нея жилище под наем, тъй като за снабдяването
си със средства по чл. 81, ал.1, т.2, б. „а“ от договора, на 21.04.2020г. е продала собственото
си жилище. Това обуславя основателността и на втория предявен иск, който също следва да
бъде уважен в предявения размер.
Видно от представеното по делото платежно нареждане към бюджета, на 08.02.2021г.
ищцата е заплатила данък по чл.44, ал.1 от ЗМДТ, във вр. с чл.35, ал.2 от Наредба за
определяне размера на местните данъци, приета от Столичен общински съвет, в размер на
3% от продажната цена или сумата 9857,38лв. Действително въз основа на посочените
разпоредби, ако ищцата бе придобила имота в сроковете по предварителния договор - през
2019г., тя е щяла да заплати данък при придобиване на недвижим имот по възмезден начин
в размер на 2,5% от продажната цена или сумата 8214,49лв., което би било с 1643,09 лева
по-малко от заплатения от нея данък по чл.44, ал.1 ЗМДТ през 2021г. Затова и вторият иск
по чл. 79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на обезщетение в размера на посочената разлика за
дължимия местен данък пред 2021г. и 2019г. следва да бъде уважен.
С оглед изхода на спора и направените искания за присъждане на разноски, такива се
дължат само на ищцата, на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
Воден от горното, доказателствата по делото и на осн. чл. 92, ал.1 от ЗЗД и чл.79, ал. 1 от
ЗЗД, съдът
РЕШИ:
4
РЕШИ:
ОСЪЖДА „....“ ЕООД с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр.С...., ет. партер,
представлявано от К.Н.Р. да заплати на З. Б. К. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.
С....., ет. 5 следните суми: 1680 евро, представляваща неустойка, уговорената в чл. 31, ал.2
от сключения между страните по делото предварителен договор № ..../12.10.2017г.; 6 160
лева, представляваща общата цена, заплатена от З. Б. К. за наем на жилище за част от
периода на забава, а именно: от 16.05.2020г. до 09.02.2021г.; 1643,09лв., представляваща
разлика между заплатения данък по чл.44 от ЗМДТ и данъкът, който ищцата би заплатила
при изповядване на сделка до 01.01.2020г.
ОСЪЖДА „....“ ЕООД с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр.С...., ет. партер,
представлявано от К.Н.Р. да заплати на З. Б. К. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.
С.... сторените по делото разноски за държавна такса в размер на 443, 56 лв.
ОСЪЖДА „....“ ЕООД с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр.С...., ет. партер,
представлявано от К.Н.Р. да заплати на адв. Р. Д., вписана в САК с личен № ...., с адрес: гр.
София, ул. Г... № 145, ет.2, ап.11 адвокатско възнаграждение в размер на 862, 67 лв., на осн.
чл. 36, ал.1, във вр. с чл. 38, ал.2, във вр. с ал.1, т.3 от ЗА и чл.7, ал.2, т.4 от Наредба
№1/2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Решението подлежи на обжалване от двете страни с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в 2-седмичен срок от съобщаването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5