Р Е Ш Е Н И Е
№ ................/ 07.2019г.
гр.Варна
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, ВТОРИ състав в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и шести
юни през две хиляди и деветнадесета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Ирена ПЕТКОВА
ЧЛЕНОВЕ: Наталия НЕДЕЛЧЕВА
Никола
Дойчев – мл.с.
при секретаря Галина Славова,
като разгледа докладваното от съдия Н.НЕДЕЛЧЕВА,
в. гр. дело №951/2019 г., за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 258 и сл. от ГПК, образувано е по жалба на "НОВ
ФЕРМЕР" ЕООД, ЕИК: *********, представлявано от управителя М.С.М.
срещу решение №1065, постановено на 14.03.2019г. по гр. дело №666, с което съдът
е ОБЯВИЛ ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 16.09.2016г. между „София арт“ ООД ЕИК *********, и „Нов фермер“ ЕООД ЕИК *********, предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ земеделска земя, 10 категория, в землището на гр. Бяла, обл. Варненска, м-ст
„****", с идентификатор 07598.34.7 по КК и КР на гр. Бяла одобрени със
Заповед РД-18-47/ 18.08.2006г. на ИД на АГКК, при граници по КК: имоти 07598.34.52; 07598.36.95; 07598.34.107, с
площ по договора от 6 307дка, а по КК -
6305 кв. м. Жалбоподателят счита, че решението е незаконосъобразно,
поради което моли да бъде отменено. Оспорва извода на първоинстанционния съд,
че е налице валиден предварителен договор в писмена форма съдържащ
индивидуализация на вещта, която ще е предмет на окончателния договор. Твърди,
че действията на св. Д. С. нямат никаква обвързваща сила спрямо „Нов
Феремер" ЕООД тъй като по между им липсва договор или упълномощаване.
Твърди, че С. е действала без представителна власт, поради което предварителният
договор, представен с исковата молба, не обвързва по никакъв начин дружеството
и не може да породи за него каквито и да е права и задължения, поради което
искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Отделно от това излага, че
от едноличния собственик на капитала не е взето решение нито за сключване на
предварителния договор, нито за продажбата на имота. Счита също, че следва да
се вземе под внимание и факта, че съобщенията по електронната поща /едно от тях
поправено допълнително на ръка/, представени по делото, са адресирани не до
управителя на дружеството или до легитимен негов представител или пълномощник,
а до „упълномощеното" лице Д. С., което е действало без представителна
власт. Счита за необоснован и извода на съда,
че ищецът е изправна страна по договора, тъй като е изпълнил поетите с
него задължения - платил е уговорената цена. Твърди, че няма как плащане
извършено по банкова сметка ***ено към друго Дружество, без за това да има
изричен документ, който да урежда тези споразумения и без да е подписан от
всички страни, които имат отношение към транзакцията, а такъв документ в
конкретния случай няма. По изложените съображения моли обжалваното решение да
бъде отменено, а на негово място да бъде постановено друго, с което предявеният
иск бъде отхвърлен като неоснователен.
Чрез депозирания писмен отговор, насрещната страна
оспорва жалбата като неоснователна. Излага, че решението е допустимо, правилно
и законосъобразно. Счита, че от съвкупния анализ на всички събрани по делото
доказателства се налага обоснования извод за наличие на действителен
предварителен договор, както и за заплащане на дължимата цена по него. Твърди,
че правилно и законосъобразно предявеният иск е уважен. Моли въззивната жалба
да бъде отхвърлена, а първоинстанционното решение –потвърдено.
Съдът, предвид събраните по делото доказателства и
доводите на страните, по вътрешно убеждение и въз основа на закона, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Производството е образувано по иск с
правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД, предявен от „София арт“ ООД ЕИК *********, представлявано
от управителя С. К. Х.срещу Нов фермер“ ЕООД ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ земеделска земя, 10
категория, в землището на гр. Бяла,
обл. Варненска, м-ст „****", с идентификатор 07598.34.7 по
КК и КР на гр. Бяла одобрени със Заповед РД-18-47/ 18.08.2006г. на ИД на АГКК,
при граници по КК: имоти 07598.34.52;
07598.36.95; 07598.34.107, с площ от 6 307дка, а по КК - 6305 кв. м. Ищецът твърди, че на 16.09.2016г.
„Нов Фермер"ЕООД, чрез пълномощника си Д. С. се задължил срещу цена от
2738,90лв. да продаде на „София-Арт"ООД гореописания недвижим имот.
Съгласно чл. 4 от договора продажната цена следвало да бъде платена на 2 части
- в деня на подписване на договора 273,90лв., съставляваща 10% от общата
продажна цена, която служи за задатък по сделката, по посочена от продавача
банкова сметка ***-дневен срок от подписване на договора /т.е. до 23.09.2016г./
- остатъка до пълната продажна цена от
2465лв. по посочена от продавача банкова сметка. *** ''Омега Агро Инвест"
ЕООД, като процесният бил собственост на свързаната с него "Нов Фермер" ЕООД. Преговорите се
осъществявали с Й. Г., в качеството ѝ на управител на „Омега Агро
Инвест“, а срокът за подписване на окончателен договор съгл. чл.7 бил определен
на 31.10.2016г. Продавачът не
предприел действия за прехвърляне собствеността на имота, поради което
купувачът с телепоща изх. N111/31.10.2016г. го уведомил, че прави предложение
за удължаване срока за окончателно изповядване на сделката до 30.11.2016г., но
отговор нямало. Междувременно представители на ''Омега Агро Инвест" ЕООД и
„София-Арт"ООД водили кореспонденция по електронна поща и телефон, тъй
като наред с посочения предварителен договор на същата дата 16.09.2016г. били
подписани и други за закупуване на имоти в различни землища на страната. По
предложение на ''Омега Агро Инвест" ЕООД за два от имотите договорът бил
прекратен, като по този начин платената продажна цена за тях в общ размер
1438лв., следвало да се счита като плащане по договор с „Нов фермер" ЕООД
за закупуване имот в гр. Бяла. Между страните било изразено съгласие чрез
писмена кореспонденция /по електронна поща/, че за имота в гр. Бяла цената от
2738,90лв. е изцяло заплатена, както следва: на 16.09.2016г. - капаро от 273,90лв. /с вн.бележка/ и
на16.10.2016г. сумата 1027,00лв. /с
вн. бележка, в която е описано,
че сумата от 1438 лв. за
този имот платена по сметка на „Омега Агро Инвест" ООД, да се счита за
плащане към „Нов фермер"/. След изтичане на първоначално договорения срок- 01.10.2016г., и
допълнително дадения такъв- 30.11.2016г.,
купувачът поканил продавача да осигури сключването на окончателен
договор. В уверение, че се подготвят документи за предстоящата сделка,
ответното дружество изпратило по електронна поща пълномощно, декларации и
решение на собственика за продажба, заверени нотариално на 30.11.2016г., както
и изготвен проект на нотариален акт за покупко-продажба на имота, с уговорка
сделката да бъде изповядана при посочен от ответника нотариус - И. М., peг. N
195. с район на действие ВРС. С констативен протокол от 24.02.2017г. акт N 92,
том I, per. N 1007 и Констативен протокол от 29.03.2017г. - акт N 148, том I,
peг. N 1725 на нотариус И. М., peг. No 195 ВРС, е удостоверено, че на
отправените покани представител на продавача не се явява. По изложените
съображения моли предявеният иск да бъде уважен, както и да му бъдат присъдени
направените по делото разноски.
Ответникът „Нов фермер“ ЕООД, в
законоустановения срок е представил писмен отговор, в който изразява становище
за допустимост, но неоснователност на
иска. Оспорва представителната власт на лицето Д. С. С., което е сключило
предварителния договор за покупко-продажба от името на ответника. Твърди, че
съобщенията по електронната поща са адресирани до същото неупълномощено лице.
Телеграмата от 01.10.2016г. е адресирана до трето лице - ''Омега Агро Инвест"
ЕООД. С представената вносна бележка от 26.10.2016г. действително е наредено
плащане в полза на ответника, но е с посочено основание плащане по
предварителен договор с ''Омега Агро Инвест" ЕООД. Ответникът счита, че не
са представени доказателства за плащане на уговорената в договора продажна цена
на имота и по тази причина не може да се установи дали ищцата е изправна страна
в производството. Твърди, че „Нов фермер“ ЕООД не е страна по споразумението от
29.12.2016г. и същото не касае процесния имот. По изложените съображения моли
предявеният иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД да бъде отхвърлен като
неоснователен.
За да се произнесе, съдът съобрази от фактическа
страна следното:
От приетия
по делото нотариален акт за замяна на недвижим имот № 40, том II, рег. № 4857,
дело №126 от 2016г., се установява, че на 23.06.2016г. „Нов фермер“ ЕООД
придобил чрез замяна недвижим имот в
гр. Бяла, м-ст „****", представляващ земеделска земя, с
идентификатор 07598.34.7 съгласно КККР одобрени със Заповед РД-18-47/18.08.2006г.
на ИД на АГКК с площ от 6305 кв.м.
С
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот /земеделски земи/ от
16.09.2016г. „Нов Фермер" ЕООД, чрез пълномощника си Д. С. се задължил да
продаде на „София-Арт" ООД гореописания недвижим имот срещу цена от
2738,90лв., от която авансово платими 273,90 лв. при подписване на договора по
банков път и остатък до 23.09.2016г., като в чл. 7, срокът за подписване на
окончателен договор бил определен на 31.10.2016г.
С телепоща
изх. №111/31.10.2016г. купувачът уведомил „Омега Агро Инвест" ООД, че
предлага удължаване срока за сключване на окончателен договор до 30.11.2016г.,
а по електронна поща до **************@******.**. – за продължение на същия срок до
31.12.2016г. и впоследствие - до 29.03.2017г.
На
16.09.2016г. „София-Арт“ ООД наредило с вн. бележка сумата от 273,90
лв. в полза на „Нов фермер" ЕООД и с вн.
бележка от 16.10.2016г. сумата от 1027,00лв.,
в която като основание е посочено -
предварителен договор пакет 478, и че сумата от 1438 лв. платена по сметка на „Омега Агро Инвест"
ЕООД, да се счита за плащане към „Нов фермер".
Видно от
протокол за решение от 29.11.2016г., на същата дата „Нов фермер" ЕООД
взело Решение за продажба на имота, а на 30.11.2016г., с пълномощно, с
нотариално заврени подписи и съдържание, упълномощило нотариално Димитър
Ковачев, Камен Иванов и Ирена Трифонова да го продадат.
С
констативен протокол от 24.02.2017г. акт №92, том I, и констативен протокол от
29.03.2017г. - акт №148, том I, peг. №1725 – двата на нотариус И. М., peг. №195
ВРС, е удостоверено, че на отправените от „София-Арт“ ООД покани представител
на продавача не се явява.
В о.с.з.,
проведено на 27.09.2018г. е разпитана св. Йорданка Кирилова Гълъбова -
управител на „Омега Агро Инвест“ ЕООД,
която излага, че „Агрион инвест“ ЕАД е едноличен собственик на капитала
на „Омега Агро инвест“ ЕООД, което има няколко офиса в областните градове
на страната, където има брокери. За покупките на земи, за даването под наем и
аренда, тези брокери са снабдени с общи пълномощни, обикновено в началото на
годината или като им изтече изпитателния срок. Практиката била предварителните
договори да се подписват от клиента в регионалния офис, след което се изпращат
в офиса в Пловдив и тя лично, след като ги съгласуват юристи и финансисти, ги
подписва. В София имали два офиса, като
едната служителка била Д. С.. С „Нов фермер“ ЕООД принципно нямат търговска
връзка. „Омега Агро“ има сключени договори за посредничество с „Нов фермер“
ЕООД за отдаване на съответните земи негова собственост под аренда и наем. *************@******.** е адрес на електронната поща на
офиса в „*****“, гр. София. Имало е
случаи за конкретни сделки служител на „Омега Агро инвест“ ЕООД да вземе
документи на „Нов фермер“, за да
изповяда съответната сделка и да съдействат неформално за сделки за
покупко-продажба на земя, която е собственост на други дружества, както и на
физически лица, тъй като са имали контакт със собствениците. С представител на „София Арт“ ООД е говорила по телефона
преди около две или три години два - три пъти във връзка със сключени
предварителни договори. Споразумението към предварителен договор за
покупко-продажба от 29.12.2016г., не е подписано от нея, но е било във връзка с
разговорите по телефона. Няма спомен за кореспонденция по имейл. Писмена покана
за сключване на окончателна сделка за всички тези земи включително и за „Нов
фермер“ не си спомня да е получавала.
От
показанията на свидетеля Д. С. С., разпитана в о.с.з., проведено на
14.02.2019г., се установява, че е бивш служител на „Омега Агро Инвест“ със
седалище в гр. Пловдив. „Нов Фермер“ е със седалище в гр. Ямбол и е една от
многото земеделски фирми свързани с „Омега Агро Инвест“ и „Агрион“. 7-8 фирми,
сред които е „Нов Фермер“ са съсобственици на земеделски земи по цялата страна,
а „Омега Агро Инвест“ извършвало управлението на тези земеделски земи. През
2016 г. работела като управител в офис, който се намира в гр. София, кв. „*****“
3, като имала пълномощно от „Нов Фермер“ и от другите дружества да води
преговори и да сключва предварителни договори. Тя е подписала и сложила печата
в предварителния договор по делото. Имали са печати във всеки офис. Когато
трябва да се закупи някакъв имот или да се продава е получавала изрично
пълномощно от собственика, като управител на офиса, за да може да извърши
сделката. Писмено пълномощно получавали в момента, когато ще сключат
окончателна сделка. Най-вероятно има и друго пълномощно в централата. За
конкретния случай подписали предварителен договор, но впоследствие
ръководството на дружеството решило, че няма да продават имота и се наложило тя
да каже на купувача, че няма да й продадат имота. Предложили плащанията, които
били направени да се прехвърлят за цена на други имоти независимо, че
собственика е друга фирма. Жената, която представлявала фирмата купувач
сключила и други предварителни договори, тъй като били цял пакет и продавача не
бил един и същ. Служебната електронна поща била **************@******.**. Д. А. К.работел
за „Омега Агро инвест“, като зонален шеф, К. И. И.бил управител на офиса в гр.
Варна. Предварителните договори им се изпращат от ръководството и не могат да
променят абсолютно нищо в тях. Имали са създадена специална компютърна система
за фирмата и след като се подпише предварителен договор или каквото и да е било
на минутата се качва в тази система. След като е бил подписан предварителния
договор дружеството е узнало за него, тъй като го сканирала и веднага го
изпратила в гр. Пловдив в деня на подписването му. От работодателя й е било
наредено да подпише предварителния договор. Това е част от трудовата й
характеристика - да разписва предварителни договори и ако се стигне до сделка
пред нотариус да отиде пълномощник по район. До нея не е достигало след това
оспорване от дружествата, че е сключила предварителния договор за имота без да
им е била пълномощник или, че няма право да сключва предварителни договори за
имота. Дружеството е знаело много добре за договора и се опитали всячески да не
го изпълнят, но никога не са й казали, че няма право да сключа предварителния
договор. Няма право за окончателен, но за да подпише предварителния договор
означава, че той е бил качен от дружеството в системата и е била упълномощена,
защото това е било част от работата й - това, което е качено в системата да го
продаде или купи. Това е било част от трудовите й задължения. Не познава Г.Ц.П..
Предявеният иск е с правно основание
чл.19, ал.З от ЗЗД.
За уважаване на иска по чл. 19, ал.3 ЗЗД следва да се
установи преди всичко действителността на сключения между страните
предварителен договор, а след това и изправността на ищеца и собствеността
върху обекта на евентуалния продавач.
Настоящият състав счита, че представеният
предварителен договор е недействителен поради липса на съгласие, по следните
съображения:
Предварителният договор от 16.09.2016г. е пописан
от бъдещият продавач „Нов фермер“ ЕООД
чрез пълномощника му Д. С.. В договора липса описание на пълномощното. Същото
не е представено нито с исковата молба, нито в хода на процеса.
Съгласно разпоредбата на чл. 37 ЗЗД, упълномощаването
за сключване на договори, за които законът изисква особена форма, трябва да
бъде дадено в същата форма.
Следователно, за сключване на писмен договор,
упълномощаването следва да е в писмена форма.
Изискването на закона на писмен акт изключва
възможността за установяването на факта на упълномощаването със свидетелски
показания/аргумент от чл. 164, ал.1, т. 1 ГПК. Разпоредбата на чл. 165 ГПК е неприложима поради липса на наведени доводи
за това, че пълномощното е било загубено или унищожено.
Предвид което не могат да бъдат съобразени събраните
гласни доказателства и въз основа на тях да се направи извод за наличието на
писмено упълномощаване. Отделно от това следва да се отбележи, че по делото не
е представена нито длъжността характеристика на Д. С., нито писмени
доказателства, че тя е бил служител на „Омега Агро
Инвест“ ЕООД, нито
за наличието на свързаност между това търговско дружество и „Нов фермер“ ЕООД.
Пълномощното, с което управителят на „Нов фермер“ ЕООД Г.П. упълномощава три
физически лица да продадат процесния имот е с дата 30.11.2016г., т.е.
последяваща сключването на предварителния договор-16.09.2016г.
След като по делото не е представено писмено
пълномощно, с което Д. С. е била надлежно упълномощена съгласно разпоредбата на
чл. 37 ЗЗД да сключва от името и за сметка на „Нoв Фермер” ЕООД договори относно имота в гр.
Бяла, то тя е действала като страна по договора без представителна власт - чл. 42 ЗЗД.
Договорът, сключен в хипотезата на чл. 42 ЗЗД – от
лице, действало като представител, без да има представителна власт, не е
нищожен, тъй като мнимият представител е формирал и е изявил поначало валидна
воля от името на мнимо представлявания, поради което липсата на представителна
власт не е равнозначна на липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД и може да бъде преодоляна чрез изрично предвидената в чл. 42, ал. 2 ЗЗД,
възможност за потвърждаване на договора.
Мнимо представляваният може да се позове на
недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД както извънсъдебно, така и пред съда;
последното той може да направи чрез предявяване на установителен иск с правна
квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД, или чрез заявяване на такова правоизключващо
възражение срещу предявен против него облигационен или вещен иск по повод
изпълнението или други претенции и последици, произтичащи от договора, сключен
от негово име без представителна власт. Настоящият случай е именно такъв. Мнимо
представляваният не само не е изразил вола за сключването на окончателен
договор, но изрично се противопоставя с отговора на исковата молба.
Предвид липсата на валиден представителен договор,
който да обвърза страните, съдът намира, че искът за обявяването му за
окончателен следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
Съгласно
разясненията, съдържащи се в Тълкувателно решение №5/2014 на ОСГТК на ВКС, след
позоваване (извънсъдебно или пред съда) от страна на мнимо представлявания на
недействителността, когато от висяща тя става окончателна, тъй като окончателно
отпада възможността договорът да бъде потвърден и да породи целените с него
правни последици (насрещни права и задължения за страните по него, както и
транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 ЗЗД), всяка от страните дължи на другата
връщане на даденото по договора, на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Когато
недействителният договор е бил сключен при липса на учредена представителна
власт, извън пределите на учредената такава или след нейното отпадане,
връщането на даденото се дължи в хипотезата на начална липса на основание (чл.
55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД).
Предвид
горното и с оглед несъвпадащите изводи на настоящата инстанция с тези на
първата, обжалваното решение следва да бъде отменено, а на негово място да бъде
постановено друго, с което предявеният иск
с правно осн. чл. 19, ал.3 ЗЗД бъде отхвърлен.
Предвид основателността на
въззивната жалба, въззиваемата страна следва да бъде осъдена да заплати на
въззивника разноските за производството пред двете инстанции, които съдът,
предвид липсата на списък по чл. 80 ГПК и доказателства за заплатен адвокатски хонорар,
определя в размер на сумата от 25.00лв., представляваща държавна такса за
въззивно обжалване.
Водим от гореизложеното и на
основание чл. 271, ал. 1 от ГПК, Варненският окръжен съд
Р Е
Ш И:
ОТМЕНЯ решение №1065/14.03.2019г.,
постановено по гр. дело № 666/2018г. по описа на ВРС, 40-ти състав, като ВМЕСТО
ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „София арт“
ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, ул. „****"
No33, ет.1, офис 145, срещу „Нов
фермер“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Ямбол, ул."****" №14, ет. 3, кантора 302 иск за обявяване за окончателен на основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД вр.чл. 362
ал.1 от ГПК сключения на 16.09.2016г. между тях на 16.09.2016г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
земеделска земя, 10 категория, в землището на гр. Бяла, обл. Варненска, м-ст „****", с идентификатор
07598.34.7 по КК и КР на гр. Бяла одобрени със Заповед РД-18-47/ 18.08.2006г.
на ИД на АГКК, при граници по КК: имоти
07598.34.52; 07598.36.95; 07598.34.107, с площ по договора от 6 307дка,
а по КК - 6305 кв. м.
ОСЪЖДА „София арт“ ООД ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.София, ул. „****" No33, ет.1, офис 145
ДА ЗАПЛАТИ на „Нов фермер“ ЕООД
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, ул."****"
No 14, ет. 3, кантора 302 сумата от 25.00 /двадесет и пет/ лв. на осн.ч л. 78м,
ал.1 ГПК.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: