РЕШЕНИЕ
гр. Кюстендил, 12.01.2015г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Кюстендилски окръжен съд,
в открито съдебно заседание на петнадесети октомври две хиляди и четиринадесета
година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: МИЛЕНА
БОГДАНОВА
и
при участието на съдебен секретар Р.С., като разгледа докладваното от съдия
Милена Богданова гр.д.№151 по описа на
КОС за 2014г., за да се произнесе, взе
предвид следното.
Производството е образувано по искова молба, подадена
от А. К.В. ЕГН ********** ***, действаща чрез пълномощника си адв.Д.Д. *** с
правно основание чл.124 ал.1 ГПК срещу
„ВЕРИТАС БЪЛГАРИЯ” ЕООД с.Д., община П., кв.”***” №15, ЕИК ***, представлявано
от управителя И.С.И. и „АГЕНЦИЯ ЗА СЪБИРАНЕ НА ФИНАНСОВИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ И
ФАКТОРИНГ” АД гр.С., ул.”***” №3 ЕИК ***, представлявано от С.Д.Д., за
признаване за установено по отношение на ответниците, че ищцата е собственик на
Комплекс „***”, находящ се в гр.., обл.Кюстендил, ул.”***”, състоящ се от хотел
с ресторант, кафе-сладкарница, бар, представляващ осем етажна масивна
стоманобетонна сграда, със сутерен, партер и двуетажно ниско тяло, свързано с
първото, със застроена площ от 1200кв.м., както и терена, върху който е
построен комплекса, представляващ парцел IV в кв.48 по регулационния план на гр.Б.,
обл.Кюстендил, с площ на парцела от 3600кв.м. празно и застроено място, съгласно регулационния план на гр.Б.,
одобрен със Заповед №1232/11.03.1975г. на кмета на Община Б., при съседи на
парцела по скица: от север – улица с осеви точки 276-277, от юг-улица с осеви
точки 238-237, от изток – парцел V в кв.48, от
запад – парцел ІІІ в кв.48 и при граници и съседи по Нотариален акт за
собственост : улица, жилищен блок №5 и от две страни – зелени площи, на
основание Договор за дарение, обективиран в НА №*** т.***, рег.№***, дело №**
от 17.06.***г. по описа на нотариус Л. С. с рег.№** и район на действие района
на ДРС, извършено от баща й К. И. М., действащ в качеството си на ЕТ „***” ЕИК ***.
Ищцата твърди, че на 05.08.2008г. е сключила договор за покупко-продажба на процесния имот с първия ответник „Веритас България” ЕООД, обективиран в НА №*** т.**, рег.№**/05.08.**г. по описа на нотариус С. С. с рег.№***, по силата на който ищцата продава на първия ответник процесния имот с изрично уговорено в договора условие, че правото на собственост ще премине върху дружеството – купувач в момента на изплащане на цялата дължима сума по продажната цена в полза на продавача, а именно ***лв. Плащането е следвало да стане до 30.12.2008г. по банков път. С допълнително споразумение – Анекс към нотариалния акт страните са договорили нови срокове за изплащане на стойността на имота в еврова равностойност, възлизаща на ***евро, за срок до 30.05.2009г., като са се споразумели, че владението ще бъде предадено от продавача на купувача след окончателното изплащане на продажната цена. Ищцата твърди, че до настоящия момент продажната цена не е заплатена от първия ответник в полза на ищцата нито частично, нито изцяло. Твърди, че договорът за покупко-продажба между тях, сключен на 05.08.2008г. не е породил правни действия по прехвърляне на собствеността на процесния имот, тъй като договорът за продажба е нищожен, тъй като при сключването му със същия не се прехвърля собствеността в момента, а е договорено недопустимо отложено прехвърляне, обвързано с бъдещо събитие – плащане на продажната цена. Твърди, че като продавач не е желаела прехвърляне на собствеността на имота веднага и без заплащане на продажната цена, респ.купувачът не е желаел придобиване на собствеността веднага. Навежда довод, че дори и да се приеме, че клаузата за отложено прехвърляне на собствеността да е допустима, то доколкото не е изпълнено условието по нея за пълно заплащане на продажната цена, то сключения договор на 05.08.2008г. не е породил правни действия по прехвърляне на собствеността на процесния имот.
Твърди се, че вторият ответник като кредитор на първия е образувал изпълнително дело №20137430400139 по описа на ЧСИ Е. Х., като е поискал насочване на принудително изпълнение върху имота. По този начин този ответник оспорва правото на собственост на ищцата с твърдение, че не тя, а първия ответник е собственик на имота. Твърди се, че за удовлетворяване на вземането на втория ответник към първия за сумата от ***лв. е вписана възбрана в полза на втория ответник върху имота под №** том *, вх.рег.№** от 05.03.***г. в Служба по вписванията при ДРС. Първият ответник не се е противопоставил по надлежния ред, като не е твърдял, че имота не е негов в рамките на изпълнителното производство.
В законоустановения едномесечен срок по чл.131 от ГПК ответникът „Веритас България” ЕООД не е упражнил правото си на писмен отговор.
Вторият ответник „Агенция за събиране на финансови задължения и факторинг” АД е депозирал писмен отговор. Изразява становище за допустимост на иска, но оспорва същия по основание. Твърди, че е кредитор на първия ответник спрямо, който било проведено заповедно производство по реда на чл.417 т.9 от ГПК, бил е издаден изпълнителен лист в негова полза и е образувано изпълнително дело №32/2012г. на ЧСИ Я. Б. гр.Б., като е поискано налагане на възбрана на процесния имот, собственост на длъжника „Веритас България” ЕООД. Сочи, че възбраната е вписана в Служба по вписванията на 05.03.2012г. Било поискано прехвърляне на делото на ЧСИ Е. Х. за извършване на действия по изпълнението, а именно изнасяне на имота на публична продан. Оспорва твърденията в исковата молба, че нотариалният акт, с който ищцата е прехвърлила собствеността върху описания имот на „Веритас България” ЕООД е нищожен, както и че прехвърлителното действие не е настъпило на посочените в исковата молба основания. Развива подробни доводи. Сочи, че Законът за кадастъра и имотния регистър задължава да се извърши вписване на отлагателните условия по партидите на недвижими имоти, когато има такива, като невписването води до непротивопоставимост спрямо трети лица, които учредяват вещни права и обезпечения, подлежащи на вписване в служба по вписванията, откъдето ответникът прави извод, че за него, както и за всяко друго трето добросъвестно лице, имотът – предмет на спора, е собственост на ответника „Веритас България” ЕООД, а не на ищцата, тъй като в имотния регистър не е вписано в графа „Условие”, че собствеността на процесния имот ще премине у приобретателя в един по-късен момент. Счита, че предвиденото в нотариалния акт за покупко-продажба на недвижим имот условие е задължително да бъде вписано според разпоредбите на ЗКИР, което в случая не било направено.
В съдебно заседание е поддържан предявения иск.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от
фактическа страна.
В НА №** т.***, рег.№***, дело №** от 17.06.**г. по описа на нотариус Л. С. с рег.№** и район на действие района на ДРС, е обективиран сключен договор за дарение, по силата на който бащата на ищцата К. И. М., действащ в качеството му на ЕТ „***” е дарил дъщеря си А. К.В. с процесния недвижим имот.
С НА за покупко-продажба на недвижим имот №** т.**, рег.№***/05.08.***г. по описа на нотариус С. С. с рег.№** е сключен договор между ищцата А. К.В. и първия ответник „Веритас България” ЕООД, съгласно който продавача продава на купувача процесния имот под условие, визирано в т.2 от договора, че правото на собственост върху продавания недвижим имот ще премине върху дружеството купувач в момента на изплащане на цялата дължима сума по продажната цена в размер на ***лв., като е определен срок до 30.12.2008г.
От представеното допълнително споразумение – Анекс към нотариалния акт за покупко-продажба, сключен на 12.03.2009г. се установява, че страните по договора са договорили нови срокове за изплащането на цената в еврова равностойност, а именно ***евро, както следва – ***евро до 30.05.2009г. и ***евро до 30.11.2009г., като изрично е посочено, че правото на собственост върху купувача ще премине след заплащане на окончателната цена и ако това не стане продавачът продължава да бъде собственик на имота, а договора се анулира.
С писмена декларация от 17.01.2012г. с нотариална заверка на подписите управителят на „Веритас България” ЕООД е декларирал, че не е заплатил дължимата сума в договорените срокове, поради което и не е станал собственик на процесния имот.
Приложена е скица на имота и данъчна оценка на същия.
Ответникът „Агенция за събиране на финансови задължения и факторинг” АД е представил като писмени доказателства Заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ от 10.11.2011г. и изпълнителен лист към нея; искане за образуване на изпълнително производство до ЧСИ Я. Б., молба за възбрана и молба до ЧСИ Е. Х. за публична продан на процесния имот. Представена е и извадка от електронния сайт на служба по вписванията.
При условията на чл.176 ГПК съдът е допуснал управителят на първия ответник И. да отговори на въпроси, поставени от процесуалния представителна ищцата и от процесуалния представителния представителна втория ответник. От отговорите се установява, че първият ответник не владее процесния имот и никога не е ставал собственик на същия, защото поради неплащане на дължимата сума собствеността не е била прехвърлена. Посочил е, че фирмата имала финансови затруднения. Имал е бизнес отношения основно с бащата на ищцата, който починал, а нея я познавал бегло.
С
оглед изложеното, съдът намира следното от правна страна.
Съдът е сезиран с иск с правно основание чл.124 ал.1 ГПК. Установителният иск цели да внесе яснота, определеност и безспорност в гражданските отношения като отстрани съмненията относно спорното право. Като предпоставка за допустимост на установителния иск чл.124 ал.1 ГПК изисква наличието на правен интерес от установяването на търсената с иска защита. За да съществува интерес е достатъчно да се оспорва претендираното от ищеца право или да се претендира отричаното от него право. Безспорно за ищцата е налице правен интерес да се признае за установено по отношение на ответниците, че тя е собственик на процесния имот, тъй като правото й на собственост е застрашено. В хода на производството се установи, а и не беше оспорено от ответниците, че ищцата владее и винаги е владяла имота. По отношение на този имот не е настъпил вещно-правния транслативен ефект, тъй като не е настъпило условието за неговото прехвърляне, а именно заплащане на договорената цена. Ищцата доказа, че е собственик на имота на твърдяното от нея основание – Дарение от нейния баща.
Съдът не споделя доводите на ищцата за нищожност на договора за покупко-продажба на процесния имот, поради това, че недопустимо бил сключен под отлагателно условие. Съображенията за това са следните.
Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат свободно да
определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на добрите нрави. Уговарянето на условие по
един договор е част от свободата на договаряне на съдържанието на сключваните
между страните правни сделки. В случая липсва
императивна правна норма, която да забранява уговарянето на подобно условие,
нито последното противоречи на добрите нрави. Напротив, съгласно чл. 25, ал.1 от ЗЗД действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в
зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Смята се, че условието се е
сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е
попречила да настъпи то. Усложняването на отношенията не засяга изискването за правна сигурност,
тъй като вписването на акта и
публичната достъпност на неговото съдържание дава възможност на всеки
заинтересован да се запознае с него и със съществуващите между страните
договорености. Установяването на сбъдването на евентуално отлагателно условие
ще е част от преценката например при закупуването на съответния недвижим имот и
ще предопределя решението на лицето да договаря със съответното лице,
приобретател по сделка с отлагателно условие.
Сключеният договор за прехвърляне/учредяване на вещно
право под отлагателно условие поражда
правно действие, което може да се изразява във възникване на насрещното
задължение на приобретателя: за заплащане на договорената цена при договор за
покупко-продажба какъвто е настоящият случай. Актът съществува в правната
действителност дори и когато и двете задължения по него са обусловени от
настъпването на отлагателното условие. Неговото правно действие се изразява
именно във автоматичното настъпване на уговорените между страните правни
последици при настъпването на посоченото от тях отлагателно условие. С момента
на вписването на нотариалния акт за покупко-продажба на процесния недвижим
имот, в имотния регистър, което е сторено на 05.08.2008г. вх. №2688, акт№** том
** дело №**, в Служба по вписванията при РС Дупница, както страните, така и
всички трети лица, поради публичността на регистъра имат достъп до информация
за съответния недвижим имот или на права върху него. Поради което съдът не споделя доводите на
втория ответник, че липсвало отбелязване в партидата на имотния регистър по
реда на чл.61 от ЗКИР, че „актът е под условие”.
Приобретателят под
отлагателно условие обаче няма да може да
се разпорежда със своето право до момента на сбъдване на условието, тъй като до
този момент няма да е негов титуляр. Прехвърлянето обаче е под условие и
настъпва автоматично с обратно действие при осъществяването на това условие. В
настоящият казус това условие не е настъпило в сроковете, уговорени между
страните и по изрично съгласие между същите не е настъпило прехвърляне на собствеността
върху недвижимия имот, предмет на сделката. Следователно ищцата не е преставала
да бъде собственик на имота и то на твърдяното и неоспорено основание –
дарение, обективирано в №** т.**, рег.№***, дело №** от 17.06.**г. по описа на
нотариус Л. С. с рег.№** и район на действие района на ДРС.
На основание чл.78 ал.1 от ГПК съдът ще осъди ответника да заплати на ищеца направените разноски в размер на 7322.40лв. - за адвокатско възнаграждение, и д.т. за образуваното производство.
Водим
от горното, и на осн. чл.124 ал.1 ГПК Окръжен съд Кюстендил
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО по отношение на „ВЕРИТАС БЪЛГАРИЯ” ЕООД с.Д., община П.,
кв.”***” №**, ЕИК ***, представлявано от управителя И.С.И. и „АГЕНЦИЯ ЗА
СЪБИРАНЕ НА ФИНАНСОВИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ И ФАКТОРИНГ” АД гр.С., ул.”**” №3 ЕИК ***,
представлявано от С.Д.Д., че А. К.В. ЕГН ********** ***, е собственик на
Комплекс „**”, находящ се в гр.Б., обл.Кюстендил, ул.”***”, състоящ се от хотел
с ресторант, кафе-сладкарница, бар, представляващ осем етажна масивна
стоманобетонна сграда, със сутерен, партер и двуетажно ниско тяло, свързано с
първото, със застроена площ от 1200кв.м., както и терена, върху който е
построен комплекса, представляващ парцел IV в кв.48 по регулационния план на гр.Б., обл.Кюстендил,
с площ на парцела от 3600кв.м. празно и застроено място, съгласно регулационния план на гр.Б.,
одобрен със Заповед №1232/11.03.1975г. на кмета на Община Б., при съседи на
парцела по скица: от север – улица с осеви точки 276-277, от юг-улица с осеви
точки 238-237, от изток – парцел V в кв.48, от
запад – парцел ІІІ в кв.48 и при граници и съседи по Нотариален акт за
собственост : улица, жилищен блок №5 и от две страни – зелени площи, на основание Договор за дарение,
обективиран в НА №** т.***, рег.№**, дело №** от 17.06.**г. по описа на
нотариус Л. С. с рег.№** и район на действие района на ДРС, извършено от баща й
К. И. М., действащ в качеството си на ЕТ „***” ЕИК ***.
ОСЪЖДА
„ВЕРИТАС БЪЛГАРИЯ” ЕООД с.Д., община П., кв.”***” №15, ЕИК ***,
представлявано от управителя И.С.И. и „АГЕНЦИЯ ЗА СЪБИРАНЕ НА ФИНАНСОВИ
ЗАДЪЛЖЕНИЯ И ФАКТОРИНГ” АД гр.С., ул.”***” №3 ЕИК ***, представлявано от С.Д.Д. да заплатят на А. К.В. ЕГН ********** ***
разноски в размер на ***лв. - за адвокатско възнаграждение, и д.т. за
образуваното производство.
Решението може да се обжалва пред Апелативен
съд София в 14-дневен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: