№ 14392
гр. ...., 24.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:....
при участието на секретаря ...
като разгледа докладваното от .... Гражданско дело № 20231110153642 по
описа за 2023 година
ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Д. С. ... срещу В. В. В.
и Г. Л. Р.. Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 109 от Закона за собствеността
(ЗС), с който се иска осъждане на ответниците да преустановят действията си, накърняващи
правото на собственост на ищеца върху недвижим имот, представляващ ателие за творческа
дейност, находящо се на 5-ти тавански етаж на адрес: ...., като възстановят цялостта и
водопроводимостта на водопроводната инсталация и да се въздържат в бъдеще от подобни
противоправни действия.
II. ФАКТИЧЕСКИ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ
Ищецът Д. С. ... твърди, че е собственик по наследство и съгласно договор за доброволна
делба от 1967 г. на ателие за творческа дейност на пети тавански етаж в сградата на ......
Твърди, че водоснабдяването на сградата се извършва от .... и водата, използвана от него в
ателието, е собственост на дружеството. Заявява, че през август 2019 г. е установил, че
водоподаването към таванския му етаж е прекъснато от ответниците. Поддържа, че ателието
му и санитарният възел са изградени преди март 2001 г. и представляват „търпими строежи“
съгласно Преходните разпоредби на ЗУТ, поради което не подлежат на премахване и забрана
за ползване. Ищецът счита, че ответниците не са имали правомощия да премахват
водопровода му, независимо от строителния му статут, тъй като това е негова частна
собственост, неприкосновена съгласно Конституцията на РБ. Ищецът е представил
нотариално заверени декларации, които удостоверяват, че ателието е съществувало и е било
ползвано като такова с водоснабден санитарен възел съответно от 1979 г. и от юни 2000 г..
Ищецът твърди, че е сключил договор за доставка на ВиК услуги за ателието си и има
1
монтиран водомер от 12.03.2025 г., като няма консумация на вода според отчета на .....
Счита, че възражението на ответниците за нерегламентирано ползване на вода е неотносимо
и неоснователно.
Ответниците В. В. В. и Г. Л. Р. оспорват иска като неоснователен и не отговарящ на
истината. Твърдят, че таванските помещения на ищеца не са преустроени в ателие през 1967
г., а по-късно – през 2005 г., без одобрен строителен проект. Тези твърдения се основават на
Констативен акт по ЗУТ, издаден от Столична община, район „......“, който установява
незаконно преустроени тавански помещения, въведени в експлоатация като жилище (кухня,
баня, спално помещение). Ответниците заявяват, че ищецът е черпел неправомерно вода в
таванските си помещения и гаража, без да е абонат на ..... Контролен лист на ....
удостоверява незаконното черпене на вода. Те твърдят, че са прекъснали незаконното
разклонение на водопровода през август 2019 г., тъй като ищецът не е бил легитимен
потребител на вода и помещението не е водоснабдено по първоначален проект. Считат, че
незаконно изграденият водопровод не е обща част и не е търпим. Оспорват достоверността
на декларациите, твърдейки, че са неверни и идентични, писани от едно лице, и
противоречат на декларацията на ... и показанията на ....... Ответниците поддържат, че ......
(управител на ЕС) е пряк очевидец на събитията и е потвърдил незаконното преустройство и
че тръбата е прекъсната от Г. Р..
III. ДОКАЗАТЕЛСТВА И ДОКАЗАТЕЛСТВЕНА ОЦЕНКА
По делото са събрани писмени и гласни доказателства, както и съдебно-технически
експертизи:
1. Писмени доказателства:
Договор за доброволна делба от 1967 г. Установява правото на собственост на
ищеца върху таванските помещения.
Констативен акт по ЗУТ от 19.05.2006 г. Установява извършено „незаконно
преустройство на тавански помещения“, довело до „смяна на предназначението
на тавански помещения № 5 и № 6 в жилище“, като е изградена „кухня, баня и
спално помещение“, въведени в експлоатация от Д. .... В акта е посочено, че
„няма строителни книжа и одобрена проектна документация“ за тези дейности.
Контролен лист от 06.08.2019 г. Удостоверява, че „вода се е черпела абсолютно
незаконно“ от таванските помещения и гаража на ищеца, тъй като „никога не е
имало абонати /партиди за тях“.
Писма от .... от март 2025 г. Уведомяват ищеца, че считано от 12.03.2025 г. са
създадени нови договорни сметки за „гараж“ и „таван“ към клиентски номер,
като титуляр е Д. С. .... Посочва се, че по фактура от 20.03.2025 г. за
консумацията на ВиК услуги в таванското ателие няма консумация на вода.
Декларация от .... от 29.08.2023 г. Декларира, че през периода 1979 г. – 2014 г.
таванските помещения са били устроени като ателие за индивидуална творческа
2
дейност, със санитарен възел, състоящ се от тоалетна и мивка с течаща чиста
вода.
Декларация от Д. В. С. от 08.09.2023 г. Декларира, че през периода юни 2000 г. –
2014 г. е посещавала таванските помещения и те са били устроени и ползвани
като ателие за индивидуална творческа дейност, със санитарен възел с течаща
чиста вода.
Определение на Административен съд ....-град от 16.01.2024 г. Обявява за
нищожно Писмо-отказ на Зам. Кмета на район „......“-СО, тъй като не е
компетентен да се произнесе по заявление за издаване на удостоверение за
търпимост. Съдът изпраща преписката по компетентност на Главния архитект на
СО.
Констативен протокол от 26.03.2025 г. Установява, че при проверка на тавански
помещения № 5 и № 6, собственост на Д. ..., същият не е осигурил достъп на
проверяващите лица.
Писмо от Кмета на район „......“ до Д. ... от 12.03.2025 г. Уведомява ..., че
административна преписка от 2006 г. за незаконно преустройство на таваните му
се възобновява и му се изисква достъп и документи за проверка.
2. Гласни доказателства:
Свидетелски показания на Д. В. С.. Потвърждава, че е ползвала апартамент № 6
на ет. 4 под наем от 2000 г. до 2010 г. В банята на апартамента е имало „открити
водопроводни тръби“ – една вертикална от пода до тавана, с отклонение към
водомера на апартамента и продължение „към ателието, по-скоро в санитарното
помещение на г-н ...“. Заявява, че ателието е било „годно за извършване на
самостоятелна творческа дейност“, имало е „санитарен възел“ с мивка и
тоалетна чиния, „течаща водопроводна вода“ през 2000 г. и юни 2019 г., но през
октомври 2019 г. „нямаше вода“.
Свидетелски показания на ..... Заявява, че таванските помещения в ЕС по проект
са изградени като складови, нямат водопровод, без канализация са и не са
пригодени за живеене. Твърди, че преустройството на таванското помещение на
... е извършено около 2002-2003 г., като етажната собственост е подала жалба за
това. Потвърждава, че през есента на 2019 г. Г. Р. е прекъснал тръбата, намираща
се в банята му, която е захранвала водопроводния щранг. Заявява, че няма
съгласие от етажните собственици за промяна на предназначението на
помещението. Според него, „... години наред е черпел неправомерно вода“.
3. Съдебно-технически експертизи (СТЕ):
СТЕ от инж. Е. Ц. Т..
Задача: Да определи дали са налице пречки за ползване на имота на ищеца
по предназначението му, да го опише и да установи какво представлява
3
имотът и дали отговаря на нормативните изисквания да се ползва като
ателие.
Констатации: „Таванското помещение, което е преобразувано в ателие се
намира в подпокривното пространство“. „Таванското помещение още
преди приемането на сградата за ползване е преобразувано като ателие.“
„Изграден е допълнителен тухлен зид от южната страна, врата от запад и
водопроводна инсталация, като по този начин е обособен санитарен възел,
който е задължително законово изискване при ползване помещението за
живеене.“ „За преустройство няма строителни книжа и приемателен
протокол.“ „От конструктивна гледна точка няма пречки за ползване на
ателието по предназначение.“ „При ремонта на банята на апартамента на
четвърти етаж... е премахнато водопроводното отклонение, което е
достигало до ателието и го е захранвало с вода.“ „Оказва се, че при това
положение санитарния възел не може да се ползва.“ „А наличието на
работещ санитарен възел е задължително условие за да бъде ползван един
имот за ателие, както по времето на действие на ЗТСУ – закона при който е
строена сградата, така и сега по време на действие на ЗУТ, Наредба № 7,
чл. 102 от 22.12.2003 г.“ Вещото лице Т. е заявило, че обектът може да се
ползва като ателие, ако се узакони и има течаща вода в санитарния възел,
който към момента е без вода.
СТЕ от инж. С. С. С..
Задачи: Да опише необходимите СМР за възстановяване на предходното
положение и тяхната стойност.
Констатации: „В имота на Ответника е прекъснат тръбопровод,
захранващ таванските помещения на Ищеца преустроени в ателие.“
„Прекъсната връзка не е част от сградната водопроводна инсталация, тя е
монтирана в последствие, тогава когато таваните са преустроени в ателие.“
„Необходимите ремонтни работи... възлиза на 420,9 лв. с включен ДДС.
Тази сметка се отнася само за възстановяване на прекъснатата връзка и
стенната облицовка в мястото на ремонта.“ Ако се наложи да се подмени
облицовката на цялата стена (около 7.5 m2), стойността би била 1850 лв.
Вещото лице С. е изчислил, че възстановяването на водопровода ще струва
около 140-150 лв.
СТЕ от инж. А. Г. Ч..
Задача: Да се установи как е изградена водопроводната инсталация и
захранване на процесния обект, собственост на ищеца, от техническа
гледна точка.
Констатации: Помещението има мивка и тоалетна, което е необходимо за
ателие. Технически е допустимо извършеното преустройство съгласно
4
Наредба № 7 и Наредба № 4.
IV. ПРАВНО ОСНОВАНИЕ И ДОКАЗАТЕЛСТВЕНА ОЦЕНКА
Предявеният иск е с правно основание чл. 109 от ЗС. Съгласно тази разпоредба,
собственикът може да иска преустановяване на всяко неоснователно действие, което пречи
на ползването на имота му. Искът по чл. 109 ЗС е негаторeн иск, който цели защита на
собствеността от неоснователни фактически посегателства, които не водят до отнемане на
владението, но пречат на пълноценното осъществяване на правото на собственост.
По отношение на собствеността на ищеца върху ателието, съдът намира, че тя е установена
от представения договор за доброволна делба от 1967 г. и наследствено правоприемство.
По отношение на факта на прекъсване на водоснабдяването, съдът намира, че този факт е
безспорно установен по делото. Ответникът Г. Р. сам е заявил, че е отстранил тръбата,
преминаваща през банята му, и това се потвърждава от свидетелските показания на Д. С. и
.......
По въпроса за предназначението на имота и въздействието на неправомерното
действие върху ползването по предназначение:
Ключът към разрешаването на делото по иск по чл. 109 от Закона за собствеността е да се
установи дали неправомерното действие на ответниците е довело до невъзможност или
значително затруднение за ползване на имота на ищеца по неговото предназначение. Това
включва преценка дали имотът по своето предназначение следва или не следва да се ползва
с вода, и как прекъсването на водоснабдяването се отразява на тази възможност.
1. Установено предназначение на имота:
Твърдения на ищеца: Ищецът Д. С. ... твърди, че имотът му е „ателие за творческа
дейност“ и че е преустроен със санитарен възел (мивка и тоалетна), снабден с питейна
вода и канализация още през 1967 г..
Твърдения на ответниците: Ответниците оспорват това предназначение, заявявайки,
че таванските помещения са преустроени през 2005 г. в помещение за живеене без
одобрени строителни книжа и че по проект са складови помещения. Констативен акт
по ЗУТ от 2006 г. описва изградена „кухня, баня и спално помещение, които са
въведени в експлоатация като жилище“ от ищеца.
Изводи от експертизи и свидетелски показания:
Инж. Е. Т. (СТЕ):
Той категорично установява, че таванското помещение е „преобразувано в
ателие“ и че е „Изграден е... санитарен възел, който е задължително законово
изискване при ползване помещението за живеене“. Инж. Т. също изрично
заявява: „А наличието на работещ санитарен възел е задължително условие за да
бъде ползван един имот за ателие, както по времето на действие на ЗТСУ- закона
при който е строена сградата, така и сега по време на действие на ЗУТ, Наредба
5
№7, чл.102 от 22.12.2003 г.“. Според него, обектът може да се ползва като ателие,
ако се узакони и има течаща вода в санитарния възел, който към момента е без
вода.
Инж. А. Ч. (СТЕ):
Той потвърждава, че „Наричам помещението предмет на делото „ателие“, тъй като към
настоящия момент има мивка и тоалетна, което според изискванията на Закона е необходимо
за да е спазена процедурата за наличие на „ателие“. Той също така посочва, че "По Наредба
№ 7 и Наредба № 4 е технически допустимо извършеното в имота на ищеца".
Свидетелски показания: Свидетелката Д. С. описва ателието със санитарен възел и
течаща вода, годно за творческа дейност. Свидетелят ...... твърди, че помещенията
нямат водопровод и не са пригодени за живеене, но Констативният акт, на който се
позовава, описва наличието на баня и кухня.
От събраните доказателства се установява, че имотът на ищеца фактически е бил
преустроен и функционира с обособен санитарен възел, който по нормативни
изисквания е задължителен за ползването на имота както като ателие, така и като
жилище. Независимо от първоначалното проектиране като склад, фактическото
предназначение към момента на прекъсване е изисквало наличието на водоснабден
санитарен възел.
2. Неправомерно действие и невъзможност/затруднение за ползване по предназначение:
Фактът на прекъсване на водоснабдяването е безспорен.
Последиците от прекъсването върху ползването по предназначение са пряки и
съществени. Инж. Е. Т. изрично констатира, че след премахването на водопроводното
отклонение „Оказва се, че при това положение санитарния възел не може да се
ползва“. Тъй като работещ санитарен възел е „задължително условие“ за ползване на
имота по предназначението му като ателие (или жилище), прекъсването на
водоснабдяването от страна на ответниците директно е довело до невъзможност
за ползване на ателието по неговото предназначение.
3. Правна преценка в светлината на съдебната практика на ВКС:
Искът по чл. 109 ЗС защитава правото на собственост от всяко неоснователно
действие, което пречи на ползването на имота.
За този иск не се изследва законността или незаконността на строежа, а единствено
дали неоснователното действие на ответниците пречи на ползването на имота на
ищеца.
Тази позиция е трайно установена в съдебната практика на ВКС. Например,
Решение № 125 от 28.06.2010 г. по гражданско дело № 707/2009 г., II гражданско
отделение, Гражданска колегия на ВКС, както и Решение № 216 от 21.11.2014 г. по
6
гражданско дело № 1913/2014 г., I гражданско отделение, Гражданска колегия на ВКС,
изрично посочват, че "предмет на иска по чл. 109 ЗС е само преустановяване на
неоснователното действие, което пречи на собственика да упражнява правото си на
собственост, а не установяване на законност или незаконосъобразност на строеж".
Следователно, дори ако се приеме, че преустройството на ателието е незаконно, това
не оправомощава ответниците да извършват самоуправни действия, които
възпрепятстват ползването на имота.
НЕеоснователността на действията на ответниците: Няма правна норма, която да
оправомощава ответниците да прекъсват водоснабдяването на имота на ищеца.
Самоволното прекъсване на водоснабдяването, дори при твърдения за неправомерно
ползване на вода, представлява самоуправство, което е забранено и наказуемо деяние
съгласно Наказателния кодекс. Компетентните органи за прекъсване на
водоснабдяването са .... по установения ред или кметът на общината в определени
случаи по ЗУТ. Ответниците не са били надлежно упълномощени да извършват
подобни действия. Дори да е налице решение на Общото събрание на етажната
собственост (както твърди свидетелят ......), Общото събрание няма правомощия да
взема решения за прекъсване на водоснабдяване на самостоятелен обект – това е
правомощие на компетентните държавни/общински органи или доставчици.
Следователно, действията на ответниците са неоснователни и противоправни.
В заключение, прекъсването на водоснабдяването от страна на ответниците е пряко и
неоснователно действие, което възпрепятства ползването на имота на ищеца по
неговото установено предназначение, което изисква функциониращ санитарен възел.
Това е достатъчно основание за уважаване на иска по чл. 109 ЗС.
По твърдението за „търпим строеж“: Ищецът е представил декларации, които твърдят, че
ателието е съществувало като такова със санитарен възел преди 2001 г.. Тези декларации,
съгласно практиката на ВКС (напр. Определение № 55/30.01.2013 по гр. дело № 872/2012 1-
во ГО ВКС), са допустими доказателствени средства по смисъла на § 127, ал. 9 от ПЗР
ЗИТЗУТ за установяване на датата на извършване на строежа. От друга страна, ответниците
оспорват тяхната достоверност и посочват Констативен акт от 2006 г., установяващ
незаконно преустройство. Въпреки това, както бе посочено по-горе, ключово за негаторния
иск е неоснователността на действието сали пречат на ползване от собственика по
предназначението на имота към моента на твърдяните нарушения, а не статутът на
строежа. Определение на АССГ от 16.01.2024 г. също така обявява за нищожно писмо-отказ
на район „......“ по отношение на търпимостта, поради некомпетентност на органа.
По експертизите: СТЕ от инж. Е. Т. установява, че водопроводното отклонение е
премахнато, което пречи на ползването на ателието по предназначение, и че наличието на
работещ санитарен възел е задължително условие за ползването на имота като ателие.
По отношение на доводите на ответниците в писмената защита, че никой не може да
определи какво да правят в собствения си обект (баня като част от апартамента, бележката
7
на съда), защото правото на собственост е тяхно, съдът намира следното: Съдът счита, че
правото на собственост, макар и най-пълно и абсолютно вещно право, не е
безгранично. То е ограничено от закона и от правата на другите. Основният правен принцип
е, че правата на един собственик свършват там, където започват правата на друг.
Конституцията на Република България, в чл. 17, ал. 3, прогласява неприкосновеността на
частната собственост, но това не означава, че собственикът може да упражнява своите права
по начин, който нарушава или уврежда правата и законните интереси на други лица, особено
когато те също са собственици в режим на етажна собственост.
В случая, водопроводното отклонение, захранващо имота на ищеца, е преминавало през
банята на ответниците. Независимо от твърденията за незаконност на преустройството или
неправомерно ползване на вода – обстоятелства, които не са предмет на негаторния иск по
чл. 109 ЗС, както вече бе посочено – ответниците не са имали правомощието самоволно
да прекъсват това отклонение. Подобно действие представлява самоуправство, което е
изрично забранено от Наказателния кодекс.
Кой има право на какво и какви са границите на правата, се решава от съда или от
компетентните административни органи по установения в закона ред, а не самоволно
от страните. Целта на правния ред е да осигури мирно съвместно съществуване и
упражняване на правата, като се предотвратяват частни разправи и самоуправни действия.
Искът по чл. 109 ЗС именно защитава статуквото, установените фактически отношения на
ползване на имота, и цели да не се стига до самоволия и самоуправство. Когато едно лице
самоволно създава пречка за упражняване на правото на собственост на друго лице, без да е
оправомощено от закон или съдебен/административен акт, то извършва неоснователно
действие. В конкретния случай, прекъсването на водоснабдяването е такова неоснователно
действие, тъй като е извършено без правно основание и е нарушило установения ред за
разрешаване на спорове.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Въз основа на изложеното, съдът намира, че ищецът е доказал наличието на своето право на
собственост върху ателието, както и че действията на ответниците по прекъсване на
водоснабдяването са неоснователни, тъй като не почиват на законово основание или на
надлежно взето и компетентно решение. Тези действия пряко пречат на ищеца да ползва
своя имот по предназначение, което изисква функциониращ санитарен възел, и представлява
достатъчно основание за уважаване на иска по чл. 109 ЗС.
По отношение на разноските, съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответниците следва да заплатят
на ищеца направените по делото разноски, като ищецът не е представил списък по чл. 80
ГПК, макар да е записано в молба от 21.02.2025г., че е представен такъв - към молбата
липсва, като съдът намери данни по делото , че е внесена държавна такса в размер на 60 лв.
и са заплатени на вещите лица депозити в общ размер на 1300 лв, от платените от ищеца
депозити.
По искането за предварително изпълнение, съдът следва да го остави без уважение , тъй
8
като предявеният иск не попада в изчерпателно изброените хипотези на чл. 242, ал. 1 от
ГПК, нито са налице предпоставките по чл. 242, ал. 2 от ГПК
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. В. В., ЕГН **********, с адрес: гр. ...., район ......, ..... и Г. Л. Р., ЕГН
**********, с адрес: гр. ...., район ......, ....., ДА ПРЕУСТАНОВЯТ неоснователното си
действие по възпрепятстване на водоснабдяването на собствения на ищеца имот, находящ се
на 5-ти тавански етаж на адрес: ...., собственост на ищеца Д. С. ..., ЕГН **********.
ОСЪЖДА В. В. В., ЕГН **********, с адрес: гр. ...., район ......, ..... и Г. Л. Р., ЕГН
**********, с адрес: гр. ...., район ......, ....., ДА ВЪЗСТАНОВЯТ заедно водоснабдяването
на помещение на 5-ти тавански етаж на адрес ....., собственост на ищеца Д. С. ..., ЕГН
**********, като извършат следните строително-монтажни работи: възстановят частта
от водопроводното отклонение на процесното помещение, собственост на ищеца, в банята
на ответниците, в състоянието, в което се е намирало преди да го премахнат през 2019 г.,
включително за свързване на долната част на вертикално водопроводно отклонение 25 мм
с горния край на главния вертикален водопроводен клон на сградата ( 32 мм), излизащ от
пода на банята на ответниците, и за осигуряване на открити от всички страни водопроводни
тръби на разстояние 3 см от готовата повърхност на стената на банята на ответниците, която
я разделя от тоалетната. Тези работи включват: покриване на помещението с полиетилен и
облепване на санитарните прибори, демонтаж (разбиване) на фаянсова облицовка, направа
на отвор за монтаж на тръби, пресвързване на полипропиленов тръбопровод 20,
подмазване на отвор и направа на основа за полагане на фаянсова облицовка, доставка и
монтаж на фаянсови плочи, фугиране на фаянсови плочи, почистване и изхвърляне на
строителни отпадъци.
ОСЪЖДА В. В. В., ЕГН **********, с адрес: гр. ...., район ......, ..... и Г. Л. Р., ЕГН
**********, с адрес: гр. ...., район ......, ....., ДА СЕ ВЪЗДЪРЖАТ В БЪДЕЩЕ от подобни
противоправни действия, накърняващи правото на собственост на Д. С. ..., ЕГН **********,
върху имота, находящ се на 5-ти тавански етаж на адрес: .....
ОСЪЖДА В. В. В., ЕГН **********, с адрес: гр. ...., район ......, ..... и Г. Л. Р., ЕГН
**********, с адрес: гр. ...., район ......, ....., да заплатят на Д. С. ..., ЕГН **********,
направените по делото разноски в размер на всеки един от ответниците по 680 лв.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Д. С. ... за допускане на предварително
изпълнение на настоящото решение, тъй като предявеният иск не попада в изчерпателно
изброените хипотези на чл. 242, ал. 1 от ГПК, нито са налице предпоставките по чл. 242, ал.
2 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
9
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10