№ 1052
гр. Русе, 03.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на трети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Майя Й. Йончева
при участието на секретаря Емилия Д. Добрева
като разгледа докладваното от Майя Й. Йончева Гражданско дело №
20244520103063 по описа за 2024 година
Искът е с правно основание по чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД.
Ищецът Община Иваново, представлявана от кмета Георги Ангелов
Миланов, твърди, че с Договор №9600-23/10.03.2010г. на основание чл.15,
ал.2, изр.2 ЗДС и чл.6, ал.3 ППЗДС Областният управител на Област Русе му е
предоставил управлението на недвижим имот, частна държавна собственост,
представляващ павилион с обслужващи обекти, състоящ се от едноетажна
сграда и навеси, с обща застроена площ 298 кв.м., разположен на паркинг в
поземлен имот с идентификатор 32095.29.340 по Кадастралната карта на с.
Иваново, общ. Иваново, представляващ: търговско помещение с площ 14.60
кв.м., коридор с площ 3.70 кв.м., мокро помещение с площ 2.7 кв.м., помощно
помещение с площ 6.82 кв.м. и склад с площ 4 кв.м.; търговско помещение с
площ 14.50 кв.м. и склад към него с площ 1.70 кв.м.; магазин за сувенири с
площ 9.45 кв.м. с предверие към него с площ 1.70 кв.м. и санитарен възел с
площ 3.90 кв.м.; санитарни помещения с обща площ 20.11 кв.м.; навеси с
площ 183 кв.м. Съгласно договора има право да владее имота от името на
Държавата за своя сметка и на своя отговорност. На 27.06.2018г. сключил с
ответника “Биби НСД” ЕООД Договор №Д-195/27.06.2018г. за отдаване под
наем на част от недвижими имот – частна държавна собственост чрез търг с
тайно наддаване. След сключване на договора ответникът е извършил ремонт
на наетия имот, съгласно инвестиционен проект, за което е получено съгласие
от Областния управител на Област Русе. Този ремонт е бил необходим за
привеждане на наетия имот в подходящо за ползване състояние, като
наемателят се е съгласил този първоначален ремонт да бъде за негова сметка.
1
Съгласно чл.16 от наемния договор от 27.06.2018г., при прекратяването му
наемателят трябва да предаде на наемодателя описания в чл.1 имот в
състояние, годно за обитаване, като се съобрази нормалното овехтяване, а
липсите или повредите трябва да отстрани сам или да ги заплати по
действащи към момента пазарни цени. Твърди, че наемателят не е изпълнил
задължението си по чл.16 от договора да предаде обекта във вид, годен за
ползване, а вместо това му е нанесъл вреди. След получаване на уведомление
за прекратяване на договора ответникът е депозирал писмо в Община
Иваново, в което е заявил намеренията си да демонтира извършените в имота
подобрения, необходими за привеждането му в състояние, подходящо за
ползване. Въпреки отправеното му предупреждение, в периода 17-18
февруари 2024г. ответникът е предприел действия за премахване на улуците и
водосточните тръби от покрива на целия имот и дървеното дюшеме в
търговската зала. Въз основа на извършена проверка от комисия, назначена
със заповед на Кмета на Общината и полицейски служител от ПУ-Иваново е
съставен Констативен протокол от 19.02.2024г., в който е отразено
състоянието на имота, подробно описано. При проверката от комисията било
установено, че в имота са нанесени множество вреди, както и липси, които са
подробно посочени в протокол от 29.02.2024г. В резултат на действията на
ответника обектът е в състояние негодно за ползване по предназначение.
Състоянието на всички помещения подробно е описано в исковата молба,
което води до извод, че ответникът не е изпълнил задължението си по чл.16 от
наемния договор. Моли на основание чл.233, ал.1, изр.2 във вр. с чл.82 ЗЗД
ответникът да бъде осъден да му заплати сумата 5000 лв обезщетение за
нанесени имуществени вреди върху имущество на Общината. Претендира
разноските по делото.
Ответникът “Биби НСД” ЕООД гр. Русе, представляван от управителя
Цветелин Ванев Цанев, чрез процесуалния си представител взема становище
за неоснователност на иска. Възразява, че имотът му е предаден от ищеца в
изключително лошо състояние и в невъзможност за ползване по
предназначението му, като заведение за хранене и развлечения, и за
извършване на търговска дейност. Направил е трайни подобрения, които са
останали в полза на наемодателя след прекратяване на договора на
29.02.2024г., описани подробно в отговора. Освен трайни подобрения е
извършил и други подобрения, които нямат траен характер, демонтирал ги е и
ги е отделил от имота, без да наруши както тяхната цялост, така и самия имот.
Заявява, че предвид експлоатацията на имота като търговски обект е
настъпило овехтяване, което ищецът не е отчел. Изграденият до имота
водопровод не е функционирал, поради което не е почистен при предаването
на имота поради липса на вода до павилиона. Моли искът да бъде отхвърлен с
2
присъждане на разноски.
По делото са представени писмени доказателства, приложено е ч. гр.
дело №1853/2024г. на Русенски районен съд, разпитани са свидетели и е
назначена техническа експертиза.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
С Договор №9600-23/10.03.2010г. за безвъзмездно предоставяне за
управление на имот, частна държавна собственост, Областният управител на
област с административен център Русе на основание чл.15, ал.2, изр.2 ЗДС и
чл.6, ал.3 ППЗДС е предоставил на Община Иваново - с. Иваново, област Русе
безвъзмездно управлението върху имоти, частна държавна собственост,
намиращи се в Община Иваново и представляващи павилиони, част от база за
краткотраен отдих и сервизни помещения, изградени по проект “Пътуване от
съвременността към средновековието-Русе-Иваново-Червен”, в т.ч. и
павилион с обслужващи обекти, представляващ едноетажна сграда и навеси, с
обща застроена площ 298 кв.м., разположен в имот №000340 по картата на
възстановената собственост в землището на с. Иваново, а понастоящем - в
поземлен имот с идентификатор 32095.29.340 по кадастралната карта на с.
Иваново, общ. Иваново, обл. Русе.
Съгласно чл.6 от договора Общината има право да владее имота от
името на Държавата за своя сметка и на своя отговорност. Съгласно чл.8,
извършените от Общината трайни подобрения на имота остават в полза на
Държавата след прекратяване на договора и Общината няма право да иска
стойността на направените подобрения.
От представения Договор №Д-195/27.06.2018г. за отдаване под наем на
част от недвижим имот - частна държавна собственост чрез търг с тайно
наддаване, се установява, че Община Иваново на основание чл.19, ал.1 и ал.4
ЗДС, на 27.06.2018г. е предоставила на “Биби НСД” ЕООД за временно и
възмездно ползване част от недвижимия имот – павилион с обслужващи
обекти, състоящ се от едноетажна сграда и навеси, с обща застроена площ 298
кв.м., разположен на паркинг в ПИ с идентификатор 32095.29.340 по
кадастралната карта на с. Иваново, предмет на АЧДС №5307/05.03.2013г.,
представляваща търговско помещение с площ 14.60 кв.м., коридор към него с
площ 3.70 кв.м., мокро помещение с площ 2.70 кв.м., помощно помещение с
площ 6.82 кв.м. и склад с площ 4 кв.м.; търговско помещение с площ 14.50
3
кв.м. и склад към него с площ 1.70 кв.м.; магазин за сувенири с площ 9.45
кв.м. с преддверие към него с площ 1.70 кв.м. и санитарен възел с площ 3.90
кв.м.; санитарни помещения с обща площ 20.11 кв.м.; навеси с площ 183 кв.м.,
за срок от 10 години, считано от датата на подписването му. Уговорената
месечна наемна цена е в размер на 210.00 лв с 20 % ДДС върху нея, дължима
до 10-то число на следващия ползването месец. Съгласно чл.4 от договора,
при невнасяне в срок наемната цена, наемателят дължи законна лихва за
забава. Съгласно чл.11, ал.1 от договора наемателят се е задължил да извърши
в наетия имот ремонтни работи, необходими за привеждането му в състояние
за ползване, като първоначалният ремонт, поддръжката, текущите и основни
ремонти на обекта и инсталациите му са за негова сметка. Съгласно чл.16, при
прекратяване на договора наемателят трябва да предаде на наемодателя
наетия имот с приемо-предавателен протокол в състояние, годно за ползване,
съобразено с нормалното овехтяване, а липсите или повредите трябва да
отстрани или да заплати по действащите пазарни цени към момента.
Договорът е подписан от страните по наемното правоотношение, не е
оспорен и е вписан в Службата по вписвания гр. Русе с вх. рег.
№9476/25.07.2018г., Акт №210, том 5, дв. вх. рег. №9239.
По делото няма спор, че след сключване на Договор №Д-
195/27.06.2018г. е извършен ремонт на наетия имот, съгласно инвестиционен
проект за обект “Обслужващи обекти приемен паркинг към АР “Ивановски
скални църкви”, необходим за привеждането му в състояние, подходящо за
ползване, съгласно предвиденото в чл.1, изр.2 от договора.
Безспорно е и обстоятелството, че Договор №Д-195/27.06.2018г. е
прекратен предсрочно на 29.02.2024г. – преди изтичане на уговорения в чл.7
срок, едностранно от наемодателя с едномесечно предизвестие, получено от
управителя на дружеството-наемател на 30.01.2024г.
След като договорът за наем е прекратен, по силата на чл.233, изр.1 ЗЗД
наемателят е длъжен да върне наетия имот.
За установяване състоянието на наетия обект и евентуалното му
“приемо-предаване” във връзка с предсрочното прекратяване на Договор №Д-
195/27.06.2018г. Кметът на Община Иваново е издал Заповед №РД-09-
153/28.02.2024г. да се извърши проверка “на място” в имота. Проверката е
извършена на 29.02.2024г. от Комисия, назначена със същата заповед и в
4
присъствие на управителя на дружеството-наемател. Съставен е Констативен
протокол, приложен на л.15-19 от делото, в който подробно е описано
състоянието на наетия обект към датата на проверката, респ. на едноетажната
сграда и навесите, на помещенията “Търговска зала”, “умивално”, “Топла
кухня”, “Магазин за сувенири”, “Баня и перално със санитарен възел” и
“Входно преддверие”. Изразеното обобщено Становище от проверяващите е,
че никое от помещенията не е в състояние годно за ползване, поради което не е
бил съставен протокол за предаване-приемане, съгласно чл.16, изр.2 от
договора.
Тъй като наемателят “Биби НСД” ЕООД не е изпълнил задълженията си
по чл.16 от предметния договор – при прекратяването му да предаде обекта в
състояние годно за ползване, Община Иваново е депозирала молба за
обезпечение на доказателствата по чл.207 ГПК, образувана в ч. гр. дело
№1853/2024г. на Районен съд Русе (приложеното), по което съдът в съдебно
заседание на 10.09.2024г. е приел заключение на техническа експертиза,
изготвена от инж. К. В. К.. Вещото лице след проверка на липсите и вредите,
причинени от наемателя, е изчислила стойността им в размер на сумата
16141.47 лв без ДДС.
Разпитани са двама свидетели на ответника.
Свидетелят К Л М установява, че се познава с управителя на ответното
дружество Цветелин Ванев Цанев и е участвал в изграждането на дървен под
на част от наетия от него имот, намиращ се до Ивановските скални църкви.
Към момента на наемането на обекта подът бил с плочки, върху които
изградили скари и върху тях наредили дъски от чамов материал. Скарите не
били прикрепени към плочките и когато след няколко години демонтирал
дъските, развил видиите, с които те били прикрепени и разглобил скарите.
Управителят Цанев си прибрал дървения материал и отдолу останали
плочките.
Свидетелят Ц Ц У заявява, че наетият от ответното дружество обект бил
занемарен, поради което се извършили подобрения. Заменили стара дървена
дограма с нова ПВЦ дограма. Впоследствие, когато наемателят трябвало да се
“изнесе”, прибрали новата дограма и на нейно място върнали старата дървена
дограма.
Показанията на свидетелите, преценени към установеното в
5
Констативен протокол от 29.02.2024г. състояние на наетия обект “Павилион с
обслужващи обекти”, сочи, че отделянето на движимостите (новата ПВЦ
дограма и дървената настилка в помещението “Търговска зала”) е станало при
съществено увреждане на имота: поради несъразмерност на РVC дограмата и
дървената дограма след демонтажа са останали пролуки, празни пространства
между дограмата и стените, запълнени с гипсокартон, а подът в “Търговска
зала” е със счупени плочки, поради което подлежат на заплащане, тъй като
представляват подобрение.
От заключението на техническата експертиза, потвърдено устно в
съдебно заседание на 03.06.2025г. от вещото лице инж. К. В. К., се установява,
че стойността на строителните дейности и подобрения, направени от
наемателя “Биби НСД” ЕООД за привеждане на имота в състояние, годно да
функционира според предназначението си е в размер на 63146.94 лв с ДДС, а
при отчитане на коефициента на овехтяване стойността на направените
строителни дейности и подобрения възлиза на 62515.47 лв с ДДС. Преди
извършване на ремонта имотът не е бил в състояние, годно да функционира
според своето предназначение.
Състоянието на имота по време на огледите преди отдаването му под
наем на новите наематели е представено в табличен вид, така:
1.Търговска зала: Монтирана дървена дограма с по-малък размер от
отворите. Останалата светла част от отворите е затворена с гипсокартон. Един
от отворите, водещ към пространството под навеса, е затворен изцяло с
гипсокартон. Един от отворите, водещ към пространството под навеса, е
затворен изцяло с гипсокартон. Настилка теракот. Монтирана дървена входна
врата. Между търговската част и обслужващите помещения няма врата.
2.Умивалня: Липсва входна врата за помещението. Демонтирани са
растерните гипсокартонени пана на окачения таван. Вижда се носещата
конструкция на покрива, която е видимо, с нова обшивка от дъски. Липсва
осветително тяло. Прекъснати тръби на водопроводната и канализационната
системи. Помещението е празно без оборудване. Настилката е теракот.
Стените са облицовани с фаянс.
3.Коридор на обслужващите помещения: Липсва окаченият таван и се
вижда носещата конструкция на покрива. На една от стените има отвор, от
който излизат разкачени кабели, захранвали ел. табло. Настилката е теракот.
6
Стените са гопсокартон, монтиран върху носещи рамки. Налични са изводи за
отоплително тяло, но радиаторът не е наличен.
4.Подготвителна зала: Вратата на помещението е без брава. Налични са
пет броя изводи за ключове и контакти. Липсва осветително тяло. Настилката
е теракот. Стените са с облицовка фаянс. Помещението е без оборудване.
Прекъснати са водопроводната и канализационната системи. Демонтирани са
растерните гипсокартонени пана на окачения таван. Видимата част от
покривната конструкция е нова и е с обшивка дъски.
5.Магазин сувенири: Помещението е с настилка ламинат. Стени
гипсокартон, монтирани върху носеща конструкция. По дължина на
помещението са разположени носещи дървени елементи – колони и греди,
оформящи преградна стена. Тази конструкция е без обшивка. Монтирана е
дървена дограма с по-малък размер от отвора на прозореца. Останалата светла
част от отворите е затворена с гипсорартон. По пода има тръбопроводна
разводка за отопление. Вратата е без брава. Дървените носещи елементи в
помещението са видимо нови.
6.Коридор водещ навън от Магазина за сувенири: Настилка теракот,
стени гипсокартон. Външната врата е PVC. Вратата между коридора и
магазина за сувенири е таблена, без брава.
7.Санитарно помещение към магазина за сувенири: Помещението е с
преддверие. Настилката е теракот. Стените са с облицовка фаянс. Налични са
изводи за топла и студена вода, които са затапени и са без смесителна батерия.
Прекъснати водопроводни тръби. В баня-тоалетната изводите за душ-батерия
са затапени. Липсва врата между двете помещения.
8.Кухня: Помещението е с настилка теракот, стени гипсокартон върху
носеща конструкция, останала е малка част от крепежните елементи на
окачения таван. Носещата конструкция на покрива не е нова и е обшита с
дъски, които също не са нови. Има изводи за контакти без монтирани такива.
Едната от стените е със следи от премахната PVC ламперия, като част от нея
се намира в помещението. Помещението е празно, без обзавеждане и
оборудване.
9.Баня и перално: Входа за тези помещения е от двора. Те са с настилка
теракот. Стени гипсокартон и облицовка фаянс. Липсва брава на едната врата.
Налични са изводи за отоплително тяло, но радиаторът не е наличен. Няма
7
мека връзка за подаване на вода към тоалетното казанче.
10.Тоалетни: Входът е от двора. Монтирана е ПВЦ врата. Настилката е
теракот. Стените са гипсокартон с частична облицовка фаянс. Налични са
изводи за отоплително тяло, но радиатор липсва.
11.Външен оглед постройка: Външно стените са измазани, направена е
облицовка от гнайс на височина около 80 см. по периметъра на сградата.
Покривът е покрит с ЛТ ламарина, боядисана в червен цвят. Липсва
отводнителна система за отвеждане атмосферните води от покрива.
Въз основа на изложеното вещото лице заключава, че стойността на
липсите и вредите, причинени от наемателя, описани в молбата по чл.207
ГПК, депозирана от Община Иваново, е в размер на 11778.51 лв с ДДС.
Стойността на липсите и вредите, причинени от наемателя, описани в
молбата по чл.207 ГПК, депозирана от Община Иваново, с отчитане
овехтяването е в размер на 11660.73 лв с ДДС.
Заключението е прието от съда без възражения от страните.
Следователно, наемателят “Биби НСД” ЕООД не е изпълнил
задължението да предаде на наемодателя описания в чл.1 от договора имот в
дължимото състояние, за което отговаря.
Съгласно чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД, наемателят дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че
те се дължат на причина, за която той не отговаря.
Ответникът не е представил доказателства, че причинените вреди на
наетия имот се дължат на причина, за която той не отговаря. След
прекратяване на наемното правоотношение наемателят е трябвало да го върне
и това той е трябвало да направи, като го предаде на наемодателя. По своята
правна същност връщането е двустранен акт на наемателя и наемодателя,
предприет от самия наемател, а не от наемодателя – чл.16 от договора. В
случая ответникът не е предприел действия за предаване на наетия имот –
съставяне на протокол за предаване-приемане, поради което възражението му,
че е върнал наетата вещ в дължимото състояние е недоказано и поради това
неоснователно. Презумпцията по чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД не е оборена, поради
което ответникът дължи на ищеца обезщетение за вредите, причинени след
прекратяване на наемния договор.
8
При тези данни съдът намира, че искът следва да се уважи, като
ответникът бъде осъден да заплати на ищеца сумата 5000 лв, обезщетение за
нанесени имуществени вреди върху имущество на Община Иваново, съгласно
петитума на исковата молба.
Съгласно чл.78, ал.1 ГПК, ответникът следва да заплати на ищеца 900 лв
разноски по настоящото дело.
Мотивиран така съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА “Биби НСД” ЕООД със седалище и адрес на управление в в с.
Иваново, общ. Иваново, обл. Русе, ул. “Олимпийска” №61, представлявано от
управителя Цветелин Ванев Цанев, ЕИК ********* да заплати на Община
Иваново, област Русе, БУЛСТАТ *********, адрес с. Иваново, обл. Русе, ул.
“Олимпийска” №75, представлявана от кмета Георги Ангелов Миланов,
сумата 5000 лв, обезщетение за нанесени имуществени вреди върху
имущество на Община Иваново, както и 900 лв разноски по делото
Решението подлежи на обжалване пред Русенски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
9