№ 3886
гр. Варна, 09.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 24 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Геновева Илиева
при участието на секретаря Валентина М. Милчева
като разгледа докладваното от Геновева Илиева Гражданско дело №
20223110100717 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по предявени от “Ю.” ООД, ЕИК *********,
гр. С. и “З.” ЕООД, ЕИК **********, гр. В. срещу “З.а.” ЕООД, ЕИК *********, гр. В., Р.
К., К. Г. и Б. М. искове с правно осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за проглаяване нищожността
на клаузата на чл. 1, т. 2 от договор за наем на земеделска земя от 22.11.2018г., вписан в СВ
на 27.11.2018г. като протвиречаща на закона – чл. 229, ал. 2 ЗЗД, с която е уговорен срок на
договора от 7 стопански години.
В исковата и уточняващата молба, ищецът “Ю.” ООД твърди, че е собственик на 2/5
идеални части или притежава 40 % от правото на собственост върху нива с идентификатор
№ 16184.102.120 по КККР на с. С., Община В., Област М. с площ от 14 229 кв.м., на
основание договори за продажба на наследство от 22.10.2019г. и от 24.10.2019г., съставени в
изискуемата от закона писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Ответниците Р. К., К. Г. и Б. М. се легитимират като собственици на по 1/10 идеални
части от същата нива или общо притежават 3/10 идеални части или 30 %, на основание
наследствено правоприемство.
Ищците твърдят, че на 22.11.2018г. ответниците и “З.а.” ЕООД са сключили договор
за наем, вписан в СВ – Л., по силата на който Р. К., К. Г. и Б. М., в качеството им на
наемодатели са предоставили възмездно на дружеството за срок от 7 стопански години
ползването на нивата, считано от стопанската 2019/2020г. нива с идентификатор №
16184.102.120 по КККР на с. С., Община В., Област М..
Поддържа се още, че “Ю.” ООД, в качеството си на собственик на 2/5 идеални части
от същата нива е сключил със “З.” ЕООД договор за наем на 22.12.2021г., предоставяйки
същата нива за възмездно ползване за три стопански години или за периода от 01.10.2022г.
до 01.10.2025г.
Ищците считат, че договор за наем на земеделска земя от 22.11.2018г. не обвързва
“Ю.” ООД и е непротивопоставим на договор за наем на земеделска земя от 22.12.2021г.,
тъй като решението не е взето при съблюдаване на разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗС. Касае е
1
се за действие на управление, взето от съсобственици, които не притежават повече от
половината от земеделската земя, което не може да се противопостави на съсобственика,
притежаващ 2/5 идеални части от правото на собственост.
При сключване на атакувания договор е нарушена императивната разпоредба на чл.
229, ал. 2 ЗЗД, според която, ако договорът за наем е сключен за по-дълъг срок от 3 години
от лица, които извършват действия на обикновенно управление, той има сила за три, поради
което клаузата следва да бъде прогласена за нищожна.
В срока по чл. 131 ГПК, ответниците Р. К. и Б. М., не са депозирали писмени
отговори.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът К. Г., чрез особения си представител, е депозирал
писмен отговор, с който счита, че предявеният иск е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен, тъй като при сключването му е спазена разпоредбата на чл. 4 а, ал. 2 ЗСПЗЗ, а
тази по чл. 32 ЗС, не намира приложение.
Ответникът „З.а.“ ЕООД е депозирал писмен отговор, в който счита, че клаузата от
договора, не е нищожна, тъй като разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗС не намира приложение в
отношенията между страните, поради което настоява за отхвърляне на претенцията.
В срока по чл. 131 ГПК, е постъпила насрещна искова молба, депозирана от „З.а.“
ЕООД срещу “Ю.” ООД, ЕИК *********, гр. С. и “З.” ЕООД, ЕИК **********, гр. В., с
която са предявени искове по чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на
договор за наем от 20.12.2021г. относно ПИ с идентификатор № 1684.102.120 по КККР,
находящ се в землището на с. С., сключен за срок от 3 стопански години, считано от
01.10.2025г. и договор за наем от 20.12.2021г. относно ПИ с идентификатор № 1684.102.120
по КККР на землището на с. С., сключен за срок от 3 стопански години, считано от
01.10.2028г., поради заобикаляне на закона.
Насрещните искове почиват на твърдения, че ищците са сключили в един и същи ден
– 20.12.2021г. три договори за наем, всеки за срок от по 3 стопански години, първият,
считано от 01.10.2022г., вторият, считано от 01.10.2025г., а последният, считано от
01.10.2028г.
Така сключените последни два договора за наем са нищожни поради заобикаляне на
закона и по-конкретно на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ и чл. 229, ал. 2 ЗЗД, поради което се настоява
вторият и третият от договорите да бъдат прогласени за нищожни.
Ответниците по насрещните искове “Ю.” ООД и “З.” ЕООД, считат предявените
искове за недопустими, тъй като уговорката за сроковете им, не е произвела действие,
евентуално са неоснователни по същите съображения.
Сключените договори за наем са отделни правоотношения, които съществуват
независимо един от друг, а целеният с тях резултат е правомерен – обработка и извличане на
полезни свойства от отдаването на земеделската земя под наем.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и по вътрешно
убеждение приема за установено следното от фактическа и правна страна:
По главните искове с правно осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД
Страните не спорят, че “Ю.” ООД притежава 2/5 идеални части или 40 % от правото
на собственост върху ПИ с идентификатор № 16184.102.120 по КККР, представляващ нива с
площ от 14 229 кв.м., находяща се в с. С., Община В., Област М., а ответниците Р. К., К. Г. и
Б. М., с 3/10 идеални части от същия имот или 30 % от него.
Действайки, чрез пълномощник, на 22.11.2018г. Р. К., К. Г. и Б. М. са сключили със
“З.а.” ЕООД в писмена форма с нотариална заверка на подписите договор за наем на
2
земеделска земя, вписан в СВ, по силата на който наемодателите са поели задължение да
предоставят на търговеца възмездно ползването на нива с идентификатор № 16184.102.120 с
площ от 14 229 кв.м. за срок от 7 години /чл. 2/, считано от стопанската 2019/2020г.
Безспорно е, че наемодателите са предоставили на наемателя “З.а.” ЕООД държането
на недвижимия имот.
Същевременно, на 20.12.2021г., “Ю.” ООД и “З.” ЕООД са сключили договор за
наем, също в писмена форма с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ.
С него, “Ю.” ООД е поел задължение да предостави възмездно за за срок от 3
стопански години, считано от 01.10.2022г. до 01.10.2025г. ползването на нива с
идентификатор № 16184.102.120 с площ от 14 229 кв.м.
Спорният по делото въпрос е дали постигнатата в чл. 2 уговорка в договор за наем на
земеделска земя от 22.11.2018г., в която е предвидено, че срокът на правоотношеието е 7
години, противоречи на императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
В ТР № 2/20.07.2017г. на ВКС по т.д. № 2/2015г. на ОСГК на ВКС, е прието, че
договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, е
действителен независимо от наличието на специална закона регламентация относно реда и
начина на отдаване на възмездното ползване на обекти.
В конкретния случай, към сключения договор за наем на земеделска земя за срок от 7
стопански години, следва да намерят приложение разпоредбите на ЗЗД, ЗС и специалните
разпоредби на чл. 4 а и чл. 4 б ЗСПЗЗ.
Съобразявайки правата в съсобствеността на посочените лица, съдът приема, че както
“Ю.” ООД, така и Р. К., К. Г. и Б. М., са могли да извършат действие на управление, като
сключат договори за наем, но за срок до 3 години, на осн. чл. 229, ал. 2 ЗЗД, тъй като
решенията за отдаване под наем на съсобствената вещ, не са взети при съблюдаване на
разпоредбата на чл. 32, ал.1 ЗС, тоест от съсобствениците, притежаващи повече от
половината й. Затова, сключеният договор за наем от 22.11.2018г., не обвързва останалите
съсобственици. Отдаването под наем на съсобствената вещ за срок по-дълъг от 3 години, по
правния си ефект, наподобява действие на разпореждане, което лишава останалите
съсобственици от ползването на имота, съобразно притежаваните от тях права в общия
имот.
Сключването на договора за наем за повече от 3 години от лица, които са носител
само на права за обикновено управление, какъвто е настоящия случай, съставлява основание
за редуциране на уговорения срок до 3 години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за
прекратяване на договора след изтичане на срока.
Следва да се отбележи, че разпоредбата на чл. 229 ЗЗД и в частност алинея втора от
него урежда срока на договора за наем не спрямо сключилите го страни (тях той обвързва), а
неговото действие във времето по отношение на собственика, съответно съсобственика,
който не е страна по договора.
Нормата на чл. 26, ал. 4 ЗЗД предвижда заместване на отделни нищожни части на
съответната сделка с повелителните правила на закона. Доколкото порокът е противоречие
на сключения договор за наем от 22.11.2018г. с нормата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, то ефектът от
нищожността на съответната клауза е преодолян чрез заместване по право с предписаното
от императивната разпоредба на чл. 229, ал. 3 ЗЗД съдържание. Това, от своя страна
означава и запазване валидността на останалите части на договора.
Предвид изложеното, предявеният иск за нищожност, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1
ЗЗД, следва да бъде уважен.
По насрещните искове за нищожност, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД
3
На 20.12.2021г., “Ю.” ООД, в качеството на наемодател и “З.” ЕООД, в качеството
на наемател, са сключени следните договори в писмена форма с нотариална заверка на
подписите /л. 73 – 75/, както следва:
1./ договор за наем от 20.12.2021г., вписан в СВ – гр. Л., вх. Рег. № 8786/22.12.2021г.,
акт № 101, том 13 за отдаване под наем на ПИ № 16184.102.120 представляващ нива с площ
от 14 229 кв.м., находяща се в с. С., Община В., Област М., за времето от 01.10.2022г. до
01.10.2025г.;
2./ договор за наем от 20.12.2021г., вписан в СВ – гр. Л., вх. Рег. № 8786/22.12.2021г.,
акт № 102, том 13 на същия обект за срок от 01.10.2025г. до 01.10.2028г.;
3./ договор за наем от 20.12.2021г., вписан в СВ – гр. Л., вх. Рег. № 8786/22.12.2021г.,
акт № 103, том 13 на същия обект за срок от 01.10.2028г. до 01.10.2031г.;
Ответникът “З.а.” ЕООД твърди нищожност на договори за наем под № 2 и № 3,
поради заобикаляне на императивните разпоредби на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ и чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
От обективна страна заобикалянето на закона е налице, когато законът забранява с
определена сделка да се постигне даден правен резултат и се използва друга позволена от
закона сделка, за да се постигне този правен резултат. В този случай, сделката макар и да е
позволена е нищожна, поради заобикаляне на закона. От субективна страна, участниците в
сделката следва да имат съзнанието, че с нейното сключване преследват една неправомерна
цел.
В случая, сключването на договор за наем от 20.12.2021г. за срок от 01.10.2025г. до
01.10.2028г. и договор за наем от 20.12.2021г., за срок от 01.10.2028г. до 01.10.2031г., с
които са отдадени под наем на недвижимия имот с идентификатор № 16184.102.120 в
землището на с. С., не са нищожни поради заобикаляне на закона, доколкото чрез тях не се
постига забранен от закона резултат. Напротив, резултатът, които страните постигат е
допустим и съобразен със закона.
Нито разпоредбите на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, нито чл. 229, ал. 2 ЗЗД въвеждат забрани за
сключване на договори за наем за срок по-дълъг от една година, респ. за срок по-дълъг от
три години.
Първата по посочените разпоредби предвижда, че договор за наем на земеделска земя
със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска
земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от
упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, без законът да изключва възможността
срокът на наемното правоотношение, да е по-дълъг от посочения.
Сключването на договор за наем от лице, което може да извършва действия на
обикновено управление за срок по-дълъг от 3 години в разрез с чл. 229, ал. 2 ЗЗД, не влече
нищожност на целия договор, а съставлява основание за редуциране на уговорения срок до 3
години и за прекратяване на договора след изтичане на срока.
Дали страните ще сключат три договори за наем на една и съща дата, всеки за срок от
3 гоидни, или ще сключат последователно договори за наем, след изтичане на срока за всеки
един от тях, няма никакво значение.
Следователно, при сключването на двата договора за наем, страните по тях не са
постигнали непозволен от закона резултат, поради което насрещните искове с правно осн.
чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, като неоснователни, подлежат на отхвърляне.
По разноските
4
В полза на “Ю.” ООД, следва да се присъдят разноски в размер на 380 лв., на осн. чл.
78, ал. 1 ГПК.
Разноски в полза на “З.” ЕООД, не се присъдждат разноски поради липса на искане и
доказателства за извършването на такива.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА нищожността на клаузата на чл. 1, т. 2 от договор за наем на
земеделска земя от 22.11.2018г., вписан в СВ на 27.11.2018г., като протвиречаща на закона –
чл. 229, ал. 2 ЗЗД, с която е уговорен срок на договора от 7 стопански години по
предявените от “Ю.” ООД, ЕИК *********, гр. С. и “З.” ЕООД, ЕИК **********, гр. В.
срещу “З.а.” ЕООД, ЕИК *********, гр. В., Р. Д. К., ЕГН **********, гр. М., ул.********,
К. Д. Г., ЕГН **********, гр. В. ****** и Б. И. М., ЕГН **********, с. С., *******, община
В., Област М., иск с правно осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявените от “З.а.” ЕООД, ЕИК *********, гр. В. срещу “Ю.” ООД,
ЕИК *********, гр. С. и “З.” ЕООД, ЕИК **********, гр. В. искове за прогласяване
нищожността на договор за наем от 20.12.2021г., вписан в СВ – гр. Л., вх. Рег. №
8786/22.12.2021г., акт № 102, том 13 на същия обект за срок от 01.10.2025г. до 01.10.2028г. и
договор за наем от 20.12.2021г., вписан в СВ – гр. Л., вх. Рег. № 8786/22.12.2021г., акт №
103, том 13 на същия обект за срок от 01.10.2028г. до 01.10.2031г., поради заобикаляне на
закона, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА “З.а.” ЕООД, ЕИК *********, гр. В., Р. Д. К., ЕГН **********, гр. М.,
ул.********, К. Д. Г., ЕГН **********, гр. В. ****** и Б. И. М., ЕГН **********, с. С.,
*******, община В., Област М. ДА ЗАПЛАТЯТ на “Ю.” ООД, ЕИК *********, гр. С.
сумата от 380 лв. /триста и осемдесет лева/, представляваща сторени по делото съдебно –
деловодни разноски, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в двуседмичен срок
от връчването на препис от акта на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5