РЕШЕНИЕ
№
Гр.Плевен , 28.09.2020 г.
В И
М Е Т
О Н А
Н А Р О
Д А
Плевенски окръжен съд ,търговско отделение , в
публично съдебно заседание
на четиринадесети септември , през
две хиляди и двадесета година, в
състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : СТЕФАН ДАНЧЕВ
При секретаря ВЕЛИСЛАВА ТРИФОНОВА и в присъствието на Прокурора ................., като
разгледа докладваното от Съдията Данчев т.д.№ 247 / 2019 г. по
описа на ПлОС и за да се произнесе взе предвид:
І. Твърдения на страните по делото и
доклад на съда по безспорните и спорни въпроси :
С исковата
молба от „*** „ ООД – гр.София ,район *** ,ж.к.“*** „ , ул.“ *** „ № 75 ,вх.В ,
ет. 2 ап. 6 ,с ЕИК-*** е предявен срещу
„*** „ ЕООД гр.Плевен,ул.“*** „ № 6, вх.
Б ,представлявано от управителя Х.Б.Ц., иск с правно осн. чл. 228 от ЗЗД за
сумата 26 511,63лв. представляваща неплатена наемна цена по договор за
наем от 02.04.2019г. с
нотариална заверка на подписите на страните по договора , върху която се
претендира и лихва за забава от предявяване на иска до окончателното плащане на
сумата ,както и иск по чл. 86 от ЗЗД
с цена 228,29 лв. представляваща мораторна лихва върху горната главница
за периода на забава от 01.10.2019г. до датата на завеждане на исковата молба .
В исковата молба
се твърди ,че на 02.04.2019г. е бил
сключен договор за наем ,с нотариална заверка на подписите на страните по
договора , за отдаване под наем от „***„
ООД – гр.София на „*** „ ЕООД
гр.Плевен на земеделски земи-ниви
в местността „*** „ в землището на гр.Плевен общо в размер на 965,129 дка за срок от 02.04.2019г. до 30.09.2019г.при
наемна цена от 55 лв./дка обработваема земя
,чиито общ признат размер от Общинска служба „ Земеделие „ е 936,575 дка.Твърди се ,че в деня на сключване
на договора „***„ЕООД е заплатил на „*** „ ООД сумата от 25 000лв. като страните са се уговорили
,че остатъкът от 26 511,63 лв. ще бъде заплатен в срок до 30.09.2019г. Това
плащане обаче не било извършено от ответника
нито до тази дата ,нито до подаването на настоящата искова молба. Твърди
се ,че наемодателят е предал на
наемателя владението върху описаните в договора за наем земеделски имоти в деня
на сключване на договор за наем ,като е бил подписан двустранeн
протокол от 02.04.2019г. за предаване
на владението на отдадените под наем имоти от наемодателя на наемателя ,който е
приел владението без забележки за недостатъци.
Заедно с това се
твърди ,че на 19.09.2019г. , т.е. 11
дни преди крайния срок на действие на договора за наем , „***“ ООД е получило
от наемателя изявление за прекратяване
на договора за наем от 02.04.2019г. и че като основание за прекратяване
на договора ответникът се позовал на нарушаване разпоредбата на чл. 5 от него ,поради това, че
земеделските земи не били годни за ползване по предназначение.Ищецът
признава ,че отдадените под наем земеделски земи първоначално са били с начин на трайно
ползване „ лозе „ ,но твърди ,че с Протокол № 41 от 09.10.2018г. за промяна
начина на ползване на имоти в землището на гр.Плевен , издаден от ОСЗ Плевен
НТП е променен от „лозе „ в „ нива „ с код 1100 съгласно Единен класификатор на
кадастъра . Твърди се ,че всички лозови насаждения ,които са се намирали в
имотите са били изкоренени ,което се удостоверява с писмо на МЗХГ , Изпълнителна
агенция по лозата и виното с изх.№
05-05-243 -2 / 24.07.2018г. Твърди се също така ,че била извършена на
20.09.2019г. проверка от Областна дирекция „Земеделие „ гр.Плевен при което комисията е установила ,че процесните имоти
са били посети със царевица ,която към датата на проверката вече е била
прибрана.
Поради това ищецът
счита ,че не са били налице условията за прекратяване на наемния договор и
изявлението за неговото прекратяване не е произвело правен ефект поради липса
на законови и договорни основания. Освен това се акцентира върху това ,че
съгласно чл. 12 от договора за наем ,преди изтичането на уговорения в него срок
,неговото действие може да бъде прекратено само по взаимно писмено съгласие.
Поради това се прави
искане за осъждане на наемателя да заплати на наемодателя остатъка от наемната
цена в размер на 26 511,63лв. ,ведно с законната лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното и изплащане ,както и да заплати мораторна лихва
в размер на 228, 29 лв. считано от 01.10.2019г. до датата на завеждане на
исковата молба.
В срока по чл. 367
от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „*** „ ЕООД,според който
обективно съединените искове са неоснователни и недоказани и следва да бъдат
отхвърлени.
Първоначално с
този отговор е било заявено пред съда „възражение за едностранно разваляне на
сключения договор за наем от
02.04.2019г. по реда на чл. 87 от ЗЗД ,което според ответника следва да се
разгледа в рамките на настоящото исково производство по т.д.№ 247/ 2019г.
Ответника счита ,че не дължи плащането на исковата сума поради това ,че има
едностранно разваляне на договора ,поради „нарушение от страна на ищеца „.Сочи
се ,че до „ наемодателя било изпратено и е получено от него изявление за
разваляне на договора за наем ,като е
отправено искане същият да се счита прекратен от датата на получаване на
изявлението – 19.09.2019г. , поради факта ,че изпълнението на договора е
невъзможно изцяло ,с оглед обстоятелството ,че земеделските земи са негодни
поради факта и наличието на израснали лозови подрастъци .“
С този писмен
отговор е предявен и насрещен
иск - „ за прекратяване на договора за
наем от 02.04.2019г. и за връщане на сумата от 25 000лв. платена при
сключването на договора от страна на „*** „ ООД- гр.София .
След като ПлОС е констатирал редица недостатъци - неясноти и вътрешни противоречия както в
писмения отговор на ответника, така и в предявения от него насрещен иск и с определение № 1144/ 16.12.2019г. е дал
указания на ответника за отстраняване недостатъците на предявения от него насрещен иск, с уточняваща молба № 1738/ 05.02.2020г. ответникът „ *** „ ЕООД е уточнил твърденията
си в смисъл ,че до „*** „ ООД- гр.София било отправено изявление за разваляне
на договора за наем от датата на получаване на изявлението ,поради това че е
изпълнението по договора е невъзможно изцяло,което се дължи на това ,че
предоставената земеделска земя не била
годна за ползване по предназначение ,поради наличието на неотстранени от наемодателя
лозови главини и появили се от тях
възобновени лозови подрасти ,пречещи на нормалните агротехнически мероприятия
по зърнопроизводство от страна на наемателя и в т.см. очевидно „*** „ЕООД счита
договора за наем за развален . Уточнява
се ,че насрещния иск е по чл. 55 ,ал.1 от ЗЗД за връщане на даденото / сумата
от 25 000лв./ при отпаднало основание –поради развалянето на договора за наем
от 02.04.2019г. поради виновно
неизпълнение от наемодателя.
Постъпила е
допълнителна искова молба от „*** „ ООД в която се оспорва твърдяното от
ответника неизпълнение на задълженията на наемодателя да предаде земеделските
земи в състояние ,което да отговаря на тяхното предназначение . Позовава се на чл. 26, ал. 1 и 2 от
Закона за арендата в земеделието и на това ,че ако в хода на ползването на
земите бъдат открити или се появят недостатъци ,които правят замята негодна за
ползване по предназначение, то арендатора има задължение да уведоми
арендодателя писмено за това ,а в случай ,че не го стори ,то губи правото си да
развали договора и да иска обезщетение за неизпълнение. Твърди се ,че
през целия срок на действие на договора , ответникът е ползвал имотите по
предназначение ,като ги е обработвал за добив на селскостопански
продукти-царевица ,като е събрал реколта и за 2019г. Сочи се ,че ответникът не
е изправна страна по договора ,тъй като не е платил цялата дължима наемна цена
, а оттам и няма право да го развали.Коментира се и това дали ,ако има някакво неизпълнение на
задълженията на наемодателя ,то не се явява значително с оглед интереса на кредитора ,който
е използвал земите по предназначението им и е събрал реколтата за 2019г.
Счита се ,че тъй
като не е извършено вписване на прекратяването на договора за аренда на земя в
службата по вписванията ,така както
изисква чл. 27,ал. 2 от Закона за арендата в земеделието ,то изявлението за
прекратяване направено от ответника не е породило целения от него правен ефект.
Съдът в доклада си по делото ,който е приет без
възражения от страните , е приел за безспорни
между страните следните обстоятелства :
сключването на процесния договор за наем от 02.04.2019г. относно посочените в
него имоти –земеделска земя ; предаването на посочените в договора имоти за
ползване на наемателя в деня на подписване на договора – 02.04.2019г. ;
плащането от наемателя на една част от договорената наемна цена в размер на 25
000лв. ; получаването на 19.09.2019г. от
страна на „*** „ООД на писмено уведомление изходящо от „*** „ ООД „за
прекратяване на договор по реда на чл. 87 от ЗЗД „ ; неплащането на остатъка от
договорената наемна цена от 26 511,63 лв.от страна на наемателя .
Спори се за това
дали наемодателят е изпълнил задължението си по чл. 5 от договора за наем и по
–точно дали е предоставил процесните земеделски имоти годни за ползване
съгласно предназначението им- за обработка и добив на селскостопански култури
?; дали е налице виновно неизпълнение на това задължение от страна на
наемодателя, а оттам и дали наемателят е имал основание да развали наемния
договор поради виновно неизпълнение от
страна на наемодателя , както и дали това разваляне е настъпило и оттам дължи
ли наемодателят връщане на платената част от наемната цена – 25 000 лв. ,която
е платена от наемателя в деня на сключване на договора?
Съдът е посочил
,че всяка от страните носи доказателствена тежест да установи тези
обстоятелства от които извлича своята претенция ,като с оглед на това ,че има
предявен първоначален иск ,но заедно с
него има предявен и насрещен иск ,доказателствената тежест в единия случай пада върху ищеца по
първоначалния иск , а в другия случай пада върху ищеца по насрещния иск за едни
и същи обстоятелства ,които обаче се явяват в единия случаи положителни факти
за ищеца , а в другия случаи –положителни факти за ищеца по насрещния иск .
Ищеца по
първоначалния иск следва да докаже ,че е изпълнил задължението си по чл. 5 от
договора за наем , а именно ,че е предоставил процесните земеделски имоти годни
за ползване съгласно предназначението им
за обработка и добив на селскостопански култури.Ищеца по първоначалния
иск не носи доказателствена тежест за отрицателния факт на неплащане от страна
на наемателя по договора на остатъка от договорения наем.
Ищеца по насрещния
иск носи доказателствената тежест да установи ,че е налице виновно неизпълнение
от страна на наемодателя на задължението му по чл. 5 от договора за наем ,както
и че е извършил валидно извънсъдебно разваляне на процесния договор за наем на
това основание.Ответникът по насрещния иск носи доказатествената тежест да
установи, че е получил сумата 25 000лв. на действително правно основание.
ІІ. Съображения
на съда по съществото на спора :
На първо място
следва да се изясни какъв е характера на сключения на 02.04.2019г. между
страните по делото договор-дали същия е
договор за аренда на земеделски земи или договор за наем на земеделски земи ,от
което зависи дали по отношение на него ще намерят приложение нормите на ЗАЗ или
тези на ЗЗД по отношение на договора за наем – чл. 228 и следв. от ЗЗД .
Този въпрос се
поставя поради наведените от „ *** „
ООД с допълнителната искова молба доводи
,които са свързани с прилагането на чл.
26 ал. 1 и 2 от ЗАЗ и на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ.
Съдът намира ,че
тези норми на ЗАЗ не следва да намерят приложение по отношение на процесния
договор ,тъй като не се касае за договор за аренда на земеделски земи по
смисъла на чл. 1 , 2 и 3 от ЗАЗ , а се
касае за договор за наем на земеделски земи по отношение на който следва да
намерят приложение нормите относно
договора за наем в ЗЗД.
На първо място
самите страни по сключения договор са го нарекли договор за наем на земеделска
земя , а не договор за аренда , а и в
съдържанието на договора са употребяват понятията наемодател и наемател , а не
арендодател и арендатор.Освен това
съгласно чл. 4 от ЗАЗ минималният срок на договора за аренда е пет
стопански години ,докато срокът за който е бил сключен процесният договор е от
02.04.2019г. до 30.09.2019г. , т.е. за срок по-малко от година. Поради това ,
независимо ,че конкретния договор за наем е сключен в писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите на страните ,извършени едновременно ,т.е
отговаря на формата за действителност на договора за аренда ,предвидена в чл. 3 от ЗАЗ, то все пак се
касае не за договор за аренда , а за
договор за наем на земеделски земи, поради което нормите на чл. 26 ал. 1 и 2 от ЗАЗ и на чл. 27, ал. 2 от
ЗАЗ на които се позовава ищеца по първоначалния иск в допълнителната си искова
молба не следва да намират приложение към казуса.
Тъй като ,обаче процесния договор е сключен
между търговски дружества във връзка с упражняването от тях занятие ,то по отношение на този договор освен
правилата на ЗЗД , намират приложение и нормите на ТЗ ,който се явява специален
закон по отношение на ЗЗД . Поради това ,когато в ТЗ има норми ,които
уреждат същата материя ,която е предмет на уреждане в ЗЗД ,ще следва по
отношение на процесния договор да намерят приложение специалните норми на
ТЗ.
В т.вр. следва да се
отговори на въпроса дали наемодателят е изпълнил задължението си по чл. 230,
ал.1 от ЗЗД да предаде вещта в състояние ,което отговаря на ползването ,за
което е наета. Това задължение следва да бъде изпълнено с грижата на добър
търговец ,както изисква чл. 302 от ТЗ.
Като се съобразят съвместно заглавната част на договора за наем –на
земеделска земя , както и клаузите на
чл. 5 и чл. 9 от договора за наем ,се налага извод ,че земеделската земя
,предмет на договора за наем е наета за ползването и по предназначение за
обработка и добив на селскостопански
култури и продукти .
На съда не е известно да има легално
определение на горното понятие ,но общоприетото и придобило
гражданственост схващане за него е ,че
се касае за пределно общо понятие включващо
всякакви земеделски култури, а не само зърнени култури ,каквито
наемателят е засял след получаване на държането върху земята предмет на
договора за наем. Никъде в договора не е фиксирано ,че отдадените под наем
земеделски земи ще бъдат засявани именно и само със зърнени култури , още по –малко пък е отразено ,че това ще
е един подвид на въпросните зърнени култури ,каквато е царевицата. Понятието
селскостопански култури и продукти , според съда включва в себе си както
зърнени култури в тесния смисъл на думата /каквито са напр. пшеница ,царевица ,
ечемик ,ръж ,ориз / , така също и технически
култури /каквито напр. са слънчоглед , тютюн, фъстъци ,лен ,коноп и др. / , а
така също и зеленчукови култури ,като дори в него влизат и трайни насаждения каквито са лозовите
насаждения и овощните дървета .
Вярно е ,обаче и
това , че в договора изрично е посочено ,че се отдават под наем НИВИ , а не овощна градина или лозе ,което навежда
на извода ,че те ще се ползват съгласно характерния за тях начин на трайно
ползване , а не за създаване на овощни градини или нови лозя .Следва да се има
предвид и това ,че понятието „поземлени имоти - ниви „ също така е общо понятие
,посочено в т. 10 от приложение № 3 към чл. 14, ал.4 от Наредба № РД-02-2—5 от
15.12.2016г. за съдържанието , ,създаването и поддържането на кадастралната
карта и кадастралните регистри ,като то също има своите конкретизации като включва
в себе си : нива ; зеленчукова градина ;оризище , оранжерия с трайна
конструкция ,дивечова нива ,неизползвана нива ; изоставена орна земя и друг вид
нива; изоставена нива .
В конкретния случай ,обаче ,като се съобрази договорът от
02.04.2019г.,заедно с другите документи касаещи начина на трайно ползване на
тези имоти , може да се направи извод ,че се касае именно за поземлен
имот –нива в тесния смисъл на това понятие . Този извод според съда се налага като се
съобрази представеният по делото от ищеца протокол № 41 от 09.10.2018г. на
Областна дирекция „ Земеделие „-Плевен за промяна начина на трайно ползване на
имоти в землището на гр.Плевен от който се вижда ,че нивите - предмет на
процесния договор за наем са с променен начин на трайно ползване от „лозе“ в „ниви „с код 1100 съгласно единния
класификатор на кадастъра . Поради
това в крайна сметка може да се приеме ,че процесните имоти –ниви са били отдадени под наем именно
за ползване по предназначение за засяване точно със зърнени или технически селскостопански култури , каквото е и
царевицата ,засята от наемателя ,но не само тя.
Оттук следва да се
отговори и на въпроса дали отдадените под наем ниви са били годни да бъдат
ползвани от наемателя за това тяхно предназначение – да бъдат засявани със
зърнени или технически култури и да се
събират добивите от тях или пък са негодни за такова ползване.
При хронологичното
проследяване на писмените доказателства ,свързани с въпроса за промяната начина
на трайно ползване на процесните земеделски земи се установява следното :
-Първоначално собственикът на земеделските земи –„*** „ООД е
подал в Изпълнителна агенция по лозата и виното уведомление за край на изкореняване на
лозовите насаждения с вх.№05-05-208/ 12.05.2017г. По този повод е била
извършена от тази агенция теренна проверка
с ТЗ -16-376/31.05.2017г. при която обаче е било установено ,че
действията предприети в процесните имоти не изпълняват изискванията на чл. 19 ,
ал.1 от Закона за виното и спиртните напитки,поради което е било издадено
ЗАДЪЛЖИТЕЛНО предписание с № ТЗ-09-17/08.06.2017г. на дружеството с което му е указано в срок от шест месеца от
връчване на това предписание да се извършат необходимите действия за пълното отстраняване
на всички надземни части на лозовите
насаждения ,корените им ,както и да се почистят площите от всички растителни
остатъци.Това задължително предписание е било връчено на упълномощен
представител на „*** „ООД на 08.06.2017г. Тези обстоятелства се установяват от
изпратените от трето неучастващо в делото лице - Изпълнителна агенция по лозата
и виното документи ,които бяха изискани по молба на „***
„ ООД.
- От ищеца по първоначалния
иск ,обаче, е представено писмо от същата
Изпълнителна агенция по лозата и виното
с изх.№ 05-05-243-2/24.07.2018г. / на л. 15 от делото / от което се
вижда ,че от страна на „*** „ООД по –късно е било подадено ново заявление за
край на изкореняване ,което е с вх.№ 05-05-243/ 02.07.2018г. ,което вече е
отразено в информационната система на Изпълнителна агенция по лозата и виното .
Това отразяване на уведомлението за край на изкореняването , обаче ,не би се
случило ако *** „ООД не беше изпълнил дадените му задължителни предписания за
мероприятията, които следва да извърши за да породи действие това уведомление
за край на изкореняването на лозовите насаждения. Освен това по делото е
представен и протокол № 41 / 09.10.2018г. на Областна дирекция „Земеледие „
–Плевен от който се вижда , че е взето решение от специалната за тази цел
комисия , да бъде променен начина на трайно ползване на поземлени имоти с
посочени в решението идентификатори / няма спор ,че се касае за процесните
имоти в местността „*** „ / от НТП „лозе
„ в НТП /начин на трайно ползване / „нива „ с код 1100 .
Тези две писмени доказателства дават основание да се приеме ,че от
страна на собственика на земеделските земи –„*** „ ООД най-късно към 09.10.2018г. вече са били извършени необходимите действия по
изкореняване на лозовите насаждения ,които мероприятия са предвидени в чл. 19 , ал.1 от Закона за
виното и спиртните напитки ,което е
условие за да се регистрира от една страна уведомлението за край на
изкореняването на лозовите насаждения в Изпълнителна агенция по лозята и виното
, а от друга страна –за да се промени начина на трайно ползване на тези имоти
от Областна дирекция „Земеделие „
–Плевен от „лозе“ в „нива“ .
Според част от разпитаните по делото свидетели
–З.Б. и В.А. ,когато се спазва
класическата технология за изкореняване на лозя ,не следва да има такива
проблеми ,като появилите се на нивите леторасли от лозови насаждения .
Заедно с това, обаче свидетелят З.Б. в
показанията си е заявил „ дори при спазване на тази технология не е необичайно
да останат такива главини.“ / има се предвид изсъхнали главини от лозите ,които
са били забелязани при извършения от него оглед на нивите през м. март 2019г.,когато
заедно с пълномощника на управителя на „***
„ ООД-Б.Ц. са направили оглед на част от предлаганата за отдаване под наем
земеделска земя/. Според този свидетел –З.Б. ,който е агроном по образование, е
било необходимо да се извърши риголване ,което означава да се изоре с голям
плуг на 50-60 см. дълбочина след което да се извърши и ръчна обработка и
изкараните при риголването остатъци от лозовите насаждения- главини да бъдат изнесени от работниците. Той счита ,че
това не е било извършено и по тази причина впоследствие са се развили лозовите
главини.
Заедно с това ,обаче,
свидетелят сочи ,че в конкретния случай дълбочината на корените на лозовите
насаждения не би могла да стигне 50-60см. ,тъй като почвеният коридор е плитък
/ под почвения слой на тази дълбочина има скала ,което не позволява на корените
да врастват по- дълбоко/ .
Следва да се има предвид
и заключението на вещото лице Л.Х.Т. ,депозирано
и прието по ч. гр.д.№ 6343/ 2019г. на ПлРС, в което на стр.
3 от заключението си в.л. пише „ изкореняването
допускам ,че е било извършено вероятно чрез риголване или дълбока оран
.“,т.е. вещото лице не изключва да е извършен процеса риголване , но въпреки
това да последва развитието на леторастите,каквото положение е установено при
огледа .
Като се съобразят
показанията на свидетеля Б. и това експертно заключение ,заедно със посочените
по-горе документи ,касаещи промяната на начина на трайно ползване на
имотите ,според съда следва ,че в
конкретния случай не е изключено да е било извършено предвиденото и необходимо
агротехническо мероприятие – риголване или дълбока оран на процесните имоти ,т.е. ,че собственикът на лозовите
насаждения –„***“ ООД е изпълнил това необходимо действие ,предвидено в чл. 19 , ал.1 от Закона за виното и спиртните
напитки,но въпреки това дори след него са останали под земята части от кореновата система на лозовите
насаждения от които впоследствие са прорасли леторастите .
Възможно е , обаче ,предвидените в чл. 19 ,
ал.1 от този закон действия да не са били извършени в целия им предвиден от
закона обем ,като конкретно това се отнася до отстраняването напълно на всички надземни
части на лозовите насаждения и техните корени ,както и почистване на площта от
всички растителни остатъци .От свидетелските показания на свидетелите Б.Ц. и З.Б. се установява ,че при извършения от тях частичен оглед
на отдаваните под наем имоти ,те са установили ,че има „стърчащи главини „
,които при „ритане „ се отделяли свободно от почвата.Това се потвърждава от
свидетеля Б. ,който също сочи ,че тук-там се виждали останали главини от
лозовите насаждения ,но те били нарядко ,не били много ,поради което той
сметнал ,че няма нищо притеснително за намеренията на наемателя да сее царевица
на този терен.
От показанията на тези двама свидетели , обаче може да се направи
още един важен извод по отношение на начина по който наемателят е извършил огледа на имотите,които
се отдават под наем и който сочи на проявена небрежност от страна на самия
наемател .
Поначало при
обикновения договор за наем съгласно чл. 230 , ал. 3 от ЗЗД наемодателят не
отговоря за недостатъците на наетата вещ ,които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл
да узнае при сключването на договора , освен ако недостатъците са опасни за
неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. Както се
,вижда при договора за наем е налице отклонение от нормата на чл. 63 , ал.2 от ЗЗД, която принципно предвижда задължението да се изпълни с
грижата на добър стопанин ,освен в случаите когато законът изисква друга грижа.
В чл. 230, ал. 3 от ЗЗД следователно е предвидена по –ниска по степен грижа, от
грижата на добрия стопанин,която следва да прояви наемателят на една вещ . Тъй като ,обаче в случая се касае за
търговска сделка ,то в случая пък ще следва да намери приложение чл. 302 от ТЗ,който изисква полагане на грижата на добрия стопанин от длъжника по една
търговска сделка, т.е. нормата на чл. 302 от ТЗ,която се явява
специална спрямо нормата на чл. 230 ,
ал. 3 от ЗЗД отново изисква полагането
на грижата на добрия стопанин ,която при търговеца е в по –разширен обем спрямо
грижата ,която може и следва да прояви обикновения гражданин в своите дела при
сключване на един договор за наем.
В случая самият
пълномощник на „*** „ООД- Б.Ц. ,който е участвал при сключване на договора за
наем признава ,че когато в края на м. март 2019г. е отишъл да види
земята ,която се отдава под наем ,заедно със управителя на „*** „ООД ,са
обходили само около 1-2 дка от нея ,докато
останалата площ – за разликата до 936,575 дка е останала необходена от него и в
т.см. наемателят ,чрез пълномощника
си не е извършил цялостен оглед на
отдаваната под наем вещ – в случая земеделски земи със значителна площ и не е
придобил впечатления за състоянието на земеделската земя. Това е
станало въпреки факта ,че дори при огледа на въпросните 1 – 2 дка Б.Ц. е
констатирал наличието на останали на
повърхността главини от лозовите насаждения . Това последното обстоятелство при
положение ,че за наемателя е било ясно ,че отдаваните под наем ниви са бивше
лозе , представлява достатъчно ясна индикация за това ,че наемодателят очевидно
не е извършил всички необходими действия по изкореняването на лозовите насаждения ,след
като на място са останали части от тях. Тези
два факта – знанието за това ,че нивите са били лозе и наличието на ясно видими
при обикновен оглед остатъци от лозовите насаждения – главини , би следвало да
изострят вниманието на наемателя и да го мотивират да извърши на първо място
цялостен оглед на отдаваните под наем ниви / а не само на 1-2 дка от общата им
площ /,както и да извърши по –сериозна и задълбочена проверка за
това дали са били извършени адекватно всички изискуеми мероприятия, предвидени
в чл. 19 , ал.1 от Закона за виното и спиртните напитки ,вместо да се доверява
на уверенията на наемодателя,че са извършени всички мероприятия по изкореняване
на лозето. Дори при обикновен външен оглед , но цялостен, на отдаваната под наем
вещ ,наемателят би могъл да установи
наличието на такива неизнесени от нивите главини по цялата площ ,което е
косвена индиция за това ,че наемодателят не е изпълнил в пълен обем и в
необходимата последователност целия технологичен процес за пълното изкореняване
на лозето. Ако беше извършил такъв пълен оглед на нивите ,наемателят би
установил и по –голямата гъстота на останалите главини ,както и наличието на
стърчащи дънери върху терен от около 30 дка ,за който
наемателят твърди ,че изобщо не е могъл да
засее с царевица, а така също би установил и наличието на останали телове от опорната конструкция на лозето ,които са били
установени по-късно , едва при започналата
машинна обработка на нивите.
Освен това в случая не е спорно ,че
наемателят се занимава със засяване и обработка на земеделски земи по занятие
,което предполага ,че същият има опит и
достатъчно знания за да може да
направи точна преценка за
качествата на предлаганата под наем земеделска земя и при наличието на
неизчистени остатъци от лозови насаждения в нивите да си направи извод за възможни усложнения при засяването и обработката на зърнени култури
на място ,което е било заето от лозя.
Поради това съдът намира,че
се касае за недостатъци на наетата вещ ,които наемателят е могъл да узнае при проява на дължимата грижа на
добрия стопанин ,която грижа е в
разширен обем спрямо тази по чл. 230 , ал. 3 от ЗЗД ,като се има предвид че се
касае за търговска сделка ,свързана с упражняваното от търговеца „*** „ ООД занятие –обработка на земеделски
земи ,което предполага наличие на опит и знания в това отношение и по
–сериозна грижа за собствените работи в сравнение с лице ,което никога не се е
занимавало преди това с подобна дейност.
В т.см. ако
наемателят беше проявил дължимата и адекватна
на търговското му качество грижа за собствените си дела,той би установил
наличието на посочените проблеми по отношение на взетите под наем имоти ,които
впоследствие са се оказали пречка от
една страна за засяване на всичките наети имоти/ незасети останали около 20-30
дка / ,както и са довели до получаването на по-ниски добиви от засетите площи
около 910-915 дка според показанията на свидетеля Цветков.
Поради това наемодателят според съда не
следва да носи отговорност за такива недостатъци на отдадената под наем
земеделска земя ,които наемателят е
могъл да установи и предвиди при проявена от негова страна дължима грижа на
добрия стопанин ,която е в разширен обем като се има предвид,че се касае за
търговец ,който се занимава по занятие с обработката на земеделски земи и добив
на селскостопански култури.
В т.вр. следва да се
отговори и на въпроса каква е неизпълнената част от задължението на наемодателя
и дали тя се явява значителна или пък незначителна с оглед интереса на
кредитора.
От доказателствата
по делото категорично се установява ,че наемодателят е изпълнил задължението си
в частта му да предаде на наемателя за ползване посочените в договора
земеделски земи . Това се установява от
приемо-предавателния протокол от 02.04.2019г. / това е и деня на сключване на
договора / в който е посочено ,че наемодателят предава , а наемателят е получил
„владението“ на описаните в протокола недвижими имоти.
Установява се също
така от показанията на разпитаните свидетели , а и от събраните писмени
доказателства, в т.ч. и експертното заключение на в.л.Л.Т. ,че голямата част/ около 910-915 дка
/ от отдадените под наем 936,575 дка земеделски
земи са били засети през м. април 2019г.
с царевица ,както и че към 20.09.2019г. реколтата от тази култура вече е
била прибрана от наемателя ,тъй като видно от протокола № РД-12-05-45/
20.09.2019г. издаден от Областна дирекция „ Земеделие „ Плевен при извършения
на 20.09.2019г. оглед на отдадените под наем имоти е било установено стърнище
от царевица за зърно ,прибрана към момента на проверката.
От тези
обстоятелства следва ,че наемателят е получил своевременно ползването на
отдадените под наем имоти ,имал е възможност да засее преобладаващата част от
тях/ останала е незасята една част от
около 20-30 дка ,която се явява пренебрежимо малка спрямо общия размер на
отдадените под наем земеделски земи от
936,575 дка / ,прибрана е към 20.09.2019г. реколтата от царевица от тази
засята площ ,макар и добивите да са били сравнително ниски – от порядъка на
около 400кг./дка според показанията на свидетеля Б.Ц. и 425,500кг./дка според
експертното заключение на в.л. Л.Танева което ,се позовава на
представената от „*** „ООД фактура №
20000000039/ 12.09.2019г. за извършената жътва върху 920 дка .
Като се съобрази
датата на издаване на тази фактура от една страна,заедно с посочения по-горе
протокол № РД-12-05-45/ 20.09.2019г., издаден от
Областна дирекция „ Земеделие „ Плевен при извършения на 20.09.2019г. оглед на
отдадените под наем имоти,се налага
извода ,че още преди получаване на уведомлението – изявление за прекратяване на
договор по реда на чл. 87 от ЗЗД ,което няма спор ,че е станало на 19.09.2019г. , наемателят е бил приключил с прибирането на реколтата от
царевица засята върху 920 дка от наетата площ общо в размер на 936, 575 дка .
От това се налага
извода ,че наемателят всъщност е използвал наетата земя за целите заради които
я е наел и е получил реколта от по-голямата част от нея – от 920 дка / а само
16,575 дка не са били засети / ,която част се явява пренебрежимо малка и
незначителна с оглед интереса на наемателя . Това ,че полученият от засятата
земеделска земя добив е бил по –нисък от
добива ,получен от други
земеделски земи ,ползвани от друго търговско дружество „*** „ ООД ,/ 700 кг. /
дка ,както сочи свидетелят Б.Ц. , не
означава априори ,че по-ниският добив се дължи само и единствено на поведението
на наемодателя ,който не е извършил всички необходими мероприятия за пълното
изкореняване и изчистване на остатъците от лозето върху отдадените под наем имоти , а може да се дължи и на
много други фактори / на качествата на конкретните земи ,които според
показанията на свидетеля З.Б. са с плитък почвен слой , както и на
непроведени или пък неправилно и/
или несвоевременно проведени от страна
на самия наемател агротехнически мероприятия / - обстоятелства ,които не са
били предмет на изрично изследване по делото.Дори условно да се приеме ,че
по-ниския добив се дължи именно на неизпълнените в пълна степен от наемодателя мероприятия по изкореняване на
лозовите насаждения ,то пак не е налице
пълно неизпълнение на задължението на наемодателя,нито пък е налице
невъзможност за изпълнение ,които да дават основание за разваляне на договора
за наем. В такъв случай според съда
наемателят би могъл да иска евентуално намаление на наемната цена,съобразно
намаления добив от земеделските култури ,които е засял и получил ,но не и да
развали договора ,тъй като неизпълнението се явява незначително с оглед на
интереса на кредитора ,който в случая е бил да засее и да получи реколтата от засетите от него
земеделски култури ,което както посочихме по –горе е осъществено от наемателя преди 20.09.2019г.
Прибирането от наемателя на реколтата от
засятата царевица ,обаче,макар и с намален добив, сочи ,че не е налице
такова неизпълнение на задължението на
наемодателя по чл. 5 от договора за наем ,което да се приравни на пълно
неизпълнение ,тъй като няма основание да се приеме ,че изпълнението е станало
изобщо невъзможно изцяло ,нито пък има основание да се приеме ,че неизпълнената
част е значителна с оглед интереса на кредитора,който все пак е получил реколта
от около 390 ,600т. царевица от засятата площ ,нито пък е налице някаква забава
на кредитора ,която да е направила изпълнението безполезно.
В т.см. според
съда не са били налице към 19.09.2019г.
/когато е получено от наемодателя уведомлението за разваляне / условията на чл. 230, ал. 2 от ЗЗД във вр. с
чл. 87 , ал. 2 от ЗЗД за разваляне на наемния договор от страна на наемателя. Тъй като се касае за
договор с продължително действие по
смисъла на чл. 88, ал.1 от ЗЗД ,то поначало при
такъв договор развалянето / ако условно се приеме ,че е надлежно извършено
, а това в случая не е така / би имало
действие за в бъдеще,т.е. няма да има обратно действие ,поради което и
получената вече от наемодателя сума в размер на 25 000лв. няма да подлежи
на връщане.
В случая , обаче, както беше посочено по-горе ,според съда не са
били налице изобщо условията за валидно разваляне на договора за наем поради
виновно неизпълнение на задължението на наемодателя ,като договора е продължил
своето действие до изтичането на посочения в него краен срок-30.09.2019г.
По този договор
наемателят не е изпълнил частично своето задължение за плащане на наемната цена
– остатъка в размер на 26 511,63л. който е следвало да бъде заплатен до
30.09.2019г.
Поради това следва ,че първоначалният иск
,който е с правно осн. чл. 228 от ЗЗД ,но
във р. с чл. 286 от ТЗ , за сумата 26
511,63лв. представляваща неплатена наемна цена по договор за наем от 02.04.2019г. се явява основателен и следва
да бъде изцяло уважен.
Следва да бъде
уважен и акцесорният иск по чл. 86 от ЗЗД с цена 228,29 лв. , представляваща мораторна лихва върху горната главница
за периода на забава от 01.10.2019г. до датата на завеждане на исковата молба .
Размера на мораторната лихва съдът определи с помощта на он-лайн калкулатор и
той е 235,66 лв. , но тъй като ищецът претендира по –малка сума – 228,29лв., то
именно в претендирания по –малък размер следва да се присъди мораторната лихва.
Поради това ,че
съдът приема ,че не е надлежно развален на осн. чл. 87 ,ал.2 от ЗЗД процесния наемен договор , то
не е налице условието за уважаване на насрещния иск ,който е по чл. 55 ,ал.1 от ЗЗД за връщане на даденото
/ сумата от 25 000лв./ при отпаднало основание ,т.е. този иск следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
С оглед този изход
на делото и на осн. чл. 78 , ал.1 от ГПК ищецът „***“ ООД има право на
направените от него деловодни разноски ,които според представените доказателства
за тяхното извършване са в размер на 3220,50 лв., както и на направените от
него разноски в производството по обезпечаване на доказателства по ч.гр.д.№
6343/ 2019г. на ПлРС , които са в размер на 100л. / депозит за в.л. /.
Поради изложеното , Плевенски окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА на осн. чл. 228 от ЗЗД
във вр. с чл. 286 от ТЗ „*** „ ЕООД,
с ЕИК-***, със седалище и адрес на управление гр.Плевен,ул.“*** „ № 6, вх. Б
,представлявано от управителя Х.Б.Ц.,да заплати на „ *** „ ООД –
гр.София ,район *** ,ж.к.“*** „ , ул.“ *** „ № 75 ,вх.В , ет. 2 ап. 6 ,с ЕИК-***,представлявано от управителя П.М.П. сумата 26 511,63лв. , представляваща
неплатен остатък от договорената наемна цена по договор за наем от 02.04.2019г.,ведно със законната
лихва върху тази сума от датата на подаване на исковата молба - 01.11.2019г. до
окончателното и изплащане.
ОСЪЖДА на осн. чл. 86
от ЗЗД „*** „ ЕООД, с ЕИК-***, със
седалище и адрес на управление
гр.Плевен,ул.“*** „ № 6, вх. Б ,представлявано от управителя Х.Б.Ц.,да
заплати на „*** „ ООД – гр.София ,район *** ,ж.к.“*** „ , ул.“***„ № 75
,вх.В , ет. 2 ап. 6 ,с ЕИК-***,представлявано
от управителя П.М.П. сумата 228,29
лв. ,представляваща мораторна лихва върху горната главница за периода на забава
от 01.10.2019г. до датата на завеждане на исковата молба .
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „*** „ ЕООД,ЕИК-***, със
седалище и адрес на управление
гр.Плевен,ул.“*** „ № 6, вх. Б ,представлявано от управителя Х.Б.Ц. срещу „*** „ ООД – гр.София ,район ***
,ж.к.“*** „ , ул.“ *** „ № 75 ,вх.В , ет. 2 ап. 6 ,с ЕИК-***,представлявано от управителя П.М.П., насрещен
иск по чл. 55 ,ал.1,предл. трето от ЗЗД
за връщане на даденото /сумата от 25 000лв./ при отпаднало основание –поради
развалянето на договора за наем от 02.04.2019г., поради виновно неизпълнение от наемодателя,като НЕОСНОВАТЕЛЕН .
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК „*** „
ЕООД,ЕИК-***, със седалище и адрес на управление гр.Плевен,ул.“*** „ № 6, вх. Б
,представлявано от управителя Х.Б.Ц.,да
заплати на „*** „ ООД – гр.София ,район *** ,ж.к.“*** „ , ул.“ *** „ № 75 ,вх.В
, ет. 2 ап. 6 ,с ЕИК-***,представлявано
от управителя П.М.П. направените от ищеца деловодни
разноски в това исково производство в размер на 3220,50 лв.,както и
направените от него разноски в
производството по обезпечаване на доказателства по ч.гр.д.№ 6343/ 2019г.
на ПлРС , които са в размер на 100л. / депозит за в.л. /
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД :