Р Е
Ш Е Н И Е
Номер
80 Година 2019, 15.03 Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски
окръжен съд ...............................
граждански състав.........................................
На
двадесети февруари …………....................... Година две хиляди и
деветнадесета
В
публично заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове:
...............................................
Съдебни заседатели: ...............................................
Секретар:
............................... Жана Кметска
....................................................................
Прокурор:
.............................................................................................................................
Като
разгледа докладваното от ....................... Р. Калиманова
.......................................
търговско
дело номер ............. 533 ……....... по описа за ........ 2017 ….... година.
Производството по настоящото
дело е с правно основание чл. 415, ал. 1 във връзка с 422, ал. 1 от ГПК.
Образувано е по повод
исковите претенции на „Лидл България ЕООД енд Ко“ КД, ЕИК *********, със седалище с. Равно поле, община Елин Пелин, област София и адрес на
управление ул. “3-ти март“ № 1, представлявано от „Лидл България“
ЕООД чрез двама от неговите управители или чрез един негов управител и един
негов прокурист чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град Бургас,
бул. „Стефан Стамболов” № 26 против „Ка-Мес“ АД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и
адрес на управление ул. “Александровска“
№ 120, ет. 1, представлявано от Виктория Атанасова Витева за приемане за
установено, че ответното дружество дължи на ищцовото връщането на държането на
отдадените под наем недвижими имоти, а именно: поземлен имот с идентификатор
№07079.651.240 по кадастралния план и кадастралните регистри на град Бургас,
община Бургас, област Бургас, одобрени със заповед №РД-18-9/30.01.2009 година
на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот град Бургас,
Меден рудник - „Районен център“ № 300, с площ 5623 кв. м., с трайно
предназначение на територията - урбанизирана, с начин на трайно ползване - за
друг обществен обект, комплекс, със стар идентификатор: 07079.651.126, с номер
по предходен план: парцел XIV, в квартал: 127, при съседи на поземления имот:
поземлени имоти с идентификатори №№ 07079.651.241, 07079.651.125 и сграда с
идентификатор № 07079.651.240.3 по кадастралния план и кадастралните регистри
на град Бургас, община Бургас, област Бургас, одобрени със заповед №
РД-18-9/30.01.2009 година на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
сградата град Бургас, ж. к. „Меден рудник“, със застроена площ от 1959 кв. м.,
брой етажи - 1, предназначение - „Сграда за търговия“, на основание прекратен
договор за наем с нотариална заверка на подписите, съответно от 12.08.2016
година и от 28.09.2016 година, за което в полза на ищеца е издадена заповед за
изпълнение на задължение за предаване на вещ въз основа на документ по чл. 417
от ГПК от 21.09.2017 година по частно гражданско дело № 6935/2017 година по
описа на Бургаския районен съд. Претендира се от ищеца и присъждането сторените
от него съдебно-деловодни разноски. В подкрепа на отправеното искане представя
и ангажира доказателства.
Бургаският окръжен съд,
след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, доводите на страните и съобрази разпоредбите на закона, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Ищецът твърди в
исковата си молба, че със заповед №4055 от 21.09.2017 година за изпълнение на
задължение за предаване на вещ въз основа на документ по чл. 417 от ГПК,
издадена по частно гражданско дело № 6935/2017 година по описа на Бургаския
районен съд ответникът бил осъден да предаде/върне на ищеца следния недвижим
имот, а именно: поземлен имот с идентификатор № 07079.651.240 по кадастралния
план и кадастралните регистри на град Бургас, община Бургас, област Бургас,
одобрени със заповед №РД-18-9/30.01.2009 година на изпълнителния директор на
АГКК, с адрес на поземления имот град Бургас, Меден рудник - „Районен център“ №
300, с площ 5623 кв. м. с трайно предназначение на територията - урбанизирана,
с начин на трайно ползване - за друг обществен обект, комплекс, със стар
идентификатор: 07079.651.126, с номер по предходен план: парцел XIV, в квартал:
127, при съседи на поземления имот: поземлени имоти с идентификатори
№№07079.651.241, 07079.651.125 и сграда с идентификатор № 07079.651.240.3 по
кадастралния план и кадастралните регистри на град Бургас, община Бургас,
област Бургас, одобрени със Заповед № РД-18-9/30.01.2009 година на
изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата град Бургас, ж. к. “Меден
рудник“, със застроена площ от 1959 кв. м., брой етажи - 1, предназначение - сграда
за търговия. Ответникът депозирал възражение срещу така издадената заповед, за
което ищецът бил уведомен на 23.10.2017 година. Това именно обуславяло правния
му интерес от предявяване на настоящата претенция за установяване на правата
му.
Изтъква се в тази
връзка, че на 28.09.2016 година страните по делото сключили договор за наем с
нотариална заверка на подписите, извършена на 12.08.2016 година спрямо този на
ответника, съответно на 28.09.2016 година за този на ищеца. Подписано било и
тристранно споразумение за заместване в дълг между „Бургас бийч“ ЕООД в
качеството му на стар наемател, ответника в качеството му на нов наемател и
ищеца в в качеството на наемодател, положените върху което подписи също били
нотариално заверени на 12.08.2016 година, съответно на 28.09.2016 година.
По силата на така
сключения договор за наем ищецът отдал на ответника под наем описаните в точка
„v“, точка „vi“
/индивидуализирани изчерпателно/ и чл. 1
недвижими имоти. Наемната цена била определена на 12247.89 лева с ДДС за всеки
календарен месец, като изискуемостта на месечната наемна цена била всяко 20-то
число на всеки календарен месец. Предвидено било в чл. 2.3 от договора, че по силата на
посоченото по-горе тристранно споразумение ответникът замествал в дълг и се
задължавал да погаси всички задължения за наемна цена, дължими до 01.07.2016 година от „Бургас бийч“ ЕООД по силата
на разваления договор за наем между последното и наемодателя в размер на
122235.95 лева с ДДС не по-късно от 30.09.2016 година. В чл. 6.2.2
от договора за наем било уговорено, че наемателят се задължава да заплати
остатъка от договорения депозит в размер на 23191.80 лева в срок до 30.09.2016
година.
В член 14.1.5. от
договора за наем било предвидено автоматичното му прекратяване в случай, че
наемателят не изпълни което и да е от задълженията поети спрямо наемодателя и
по-специално за заплащане на месечната наемна цена, погасяване на старите
задължения на „Бургас бийч“ ЕООД и/или по заплащане на наемния депозит с повече
от 10 дни. Договорът за наем щял да се счита за автоматично прекратен по вина
на наемателя. Същите последици били предвидени и в т. 9 от тристранното
споразумение.
Ответникът не изпълнил
предвидените в договора за наем задължения за плащане на месечните наемни
вноски, това за погасяване на старите задължения на „Бургас бийч“ ЕООД, както и
за заплащане на наемния депозит, поради което договорът за наем бил прекратен
автоматично към 11.10.2016 година.
Предвид прекратяването на договора ответното дружество било длъжно да освободи
и предаде на ищеца държанието върху имотите, съобразно чл. 14.3.1.2 от договора за наем и т. 9, ,i“ от споразумението в уговорения срок
от 30 дни от прекратяването.
Въпреки прекратяването
на договора поради неизпълнение от страна на ответника на задълженията по него
за заплащане на сумата 122235.95 - задължения на „Бургас бийч“ ЕООД; 23191.80
лева - остатък от договорен депозит; 40694.60 лева - наем за месеците юли,
август, септември и първите 10 дни на октомври 2016 година; 7120.59 лева
неустойка - чл. 14.1.5 (iii)
от договора за наем; 39116.60 лева, представляващи равностойността на 20000
евро по фиксинга на БНБ - неустойка по чл.14.1.5 (iv) от договора за наем; 155271.67 лева
- обезщетение за използването на площите след прекратяването на договора до
края на октомври 2017 година; 8573.52 лева - обезщетение от началото на ноември
до 21-ви ноември, към настоящия момент ответникът продължавал да ползва
имотите, а ищецът нямал достъп до тях.
Ответникът в
депозирания от него отговор на исковата молба изтъква на първо място, че
претенциите били основани на твърдяно от ищеца упражнено право за автоматично
прекратяване на договора. Разпоредбите на ЗЗД, обаче не предвиждали възможност
за „автоматично прекратяване“ на двустранните договори при наличието на
описаното неточно изпълнение на една от страните. Автоматичното прекратяване на
договора следвало да бъде тълкувано съобразно разпоредбите на чл. 87, ал. 1 и 2
от ЗЗД единствено в смисъл, че кредиторът нямало да даде подходящ срок за
изпълнение с предупреждение, че ще последва разваляне на договора, т. е.
развалянето ще настъпи при условията на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД.
Все във връзка с тези
твърдения се сочи, че договорената между страните по договора за наем клауза за
автоматично прекратяване на договора не можела да породи правно действие в
дадения случай, без да било налице изрично волеизявление в този смисъл на
ищеца, адресирано и получено от ответника. Такова волеизявление в настоящия
случай липсвало, което правело претенцията неоснователна.
Сочи
се, че между
страните бил налице валиден облигационен договор за наем на сграда и терена,
върху който е изградена същата, който бил произвел действието си на основание
подписаното споразумение от 12.08.2016 година за заместване предишния наемател
„Бургас бийч“ ЕООД от ответника по сключения договор за наем от 01.08.2013
година. С така осъщественото заместване ответникът придобил всички права, които
предходният наемател притежавал, в това число и всички възражения, които същият
можел да направи. Предаването на имота било вземане, което възниквало в полза
на наемодателя след разваляне на договора - задължението на наемателя да върне
същия преди уреждане на облигационните отношения било недопустимо.
Ищецът, на когото съдът
е изпратил препис от отговора на исковата молба и приложенията към него в
указания му от закона и посочен от съда срок е депозирал допълнителна искова
молба, в която отново изразява становище, че правото му да получи държането на
имота /да му се върне имота/ следвало от прекратяването на договора за наем,
съобразно посоченото в чл. 14.3.1.2 от него. Същото било уговорено и в чл. 9 от
споразумението. Действително, в настоящия процес следвало да се направи
преценка за това дали договорът за наем бил прекратен, съответно дали връщането
на имота следвало на самостоятелно основание от споразумението, но това не
означавало, че съдът в решението щял да се произнесе, като потвърди или отрече
потестативно право, което било предмет на конститутивно съдебно решение.
Договорът за наем бил
прекратен поради настъпване на уговорено в него прекратително условие. Според
ответника, договорът за наем бил прекратен поради упражнено потестативно право
на разваляне или прекратяване на договора за наем, с което същият свързвал
твърдението си за „конститутивния характер на производството” и необходимостта
от постановяване на конститутивно съдебно решение. Подобна теза била
неправилна, тъй като упражняването по съдебен ред на потестативното право за
разваляне на договор било предвидено само за развалянето на такива, с които се
прехвърлят, учредяват, признават и прекратяват вещни права върху недвижими
имоти (чл. 87, ал. 3 от ЗЗД). Прекратяването на договор за наем не било такава
право, което се упражнявало по съдебен ред. Правото на разваляне, на
прекратяване на договор за наем се упражнявало извънсъдебно, поради което
нямало пречки в производството по установителен или осъдителен иск съдът да
прецени дали развалянето или прекратяването е настъпило и следващото от това
право на връщане на имота на наемодателя.
Изтъква се, че в
договора за наем били уговорени задължения за ответника за заплащане на месечна
наемна цена, определена в чл. 2.1 в размер на 12247.89 лева с ДДС на всяко
20-то число на всеки календарен месец; по чл. 6.2.2. за сумата от 23191.80
лева, представляващ остатъка от договорения депозит, което наемателят бил
длъжен да изпълни в срок до 30.09.2016 година; по чл. 2.3 за сумата от
122235.95 лева с ДДС, възникнало на основание споразумение за заместване в дълг
между наемодателя, наемателя и „Бургас бийч“ ЕООД, което следвало да бъде
изпълнено от него не по-късно от 30.09.2016 година.
В член 14.1.5. от
договора за наем било предвидено автоматичното му прекратяване в случай, че
ответникът не изпълни което и да е от тези задължения с повече от 10 дни.
Следователно, в самия договор било уговорено прекратително условие, за
сбъдването на което било достатъчно настъпването само на едно от горните
обстоятелства. За разлика от развалянето на договора, което настъпвало при
упражняването на едностранно изявление и стояло извън договора, в случая в самия
договор страните били уговорили прекратително условие, което настъпвало в
определен в него момент - 10 дни след падежа на някое от горепосочените парични
задължения на наемателя.
Като се имало предвид,
че падежът както на задължението за заплащане на обезпечителния депозит, така и
на това за погасяване на старите задължения на „Бургас бийч” ЕООД бил конкретно
уговорен в посочените договорни клаузи - 30.09.2016 година, то договорът за
наем бил прекратен към 11.10.2016 година (10 дни след падежа на тези задължения,
съгласно чл. 14.1.5. и чл. 14.1.6 от него). Поради това за
прекратяването му в хипотезата на чл. 14.1.5 не било необходимо отправяне от
наемателя до наемателя на отделно изрично волеизявление за това.
Отникъде не следвало,
че клаузата на чл. 14.1.5. за автоматично прекратяване на договора за наем
трябвало да се тълкува само в смисъла, посочен от ответника - съобразно
разпоредбата на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД като недаване на подходящ срок за
изпълнение. Съгласно чл. 20 от ЗЗД, договорът следвало да се тълкува, за да се
разкриела действителната воля на страните, а отделните уговорки се тълкували
във връзка една с други в смисъла на целия договор. В това отношение значение
имало сключеното с ответника споразумение, по силата на което последният
замествал в дълг „Бургас бийч” ЕООД и то за всички негови задължения,
възникнали по договора за наем от 01.08.2013 година и посочени в него. В чл. 7
от същото било уговорено, че страните по делото щели сключат и нов договор за
наем. В чл. 9 от се съдържала уговорка за автоматично прекратяване на договора
за наем при неизпълнение от ответника на което и да е от задълженията му по т.
3 и по т. 5 с повече от 10 дни, а в т. 9 i задължението му да върне имотите в
30-дневен срок от прекратяването. Следователно, още преди сключването на
процесния договор за наем, в преддоговорните си отношения, страните били
постигнали съгласие по отношение уреждането на специфични случаи на неговото
прекратяване. Видно от съдържанието на т. 3, т. 7 и т. 9 от споразумението,
именно това били хипотезите, посочени в чл. 14.1.5. от процесния договор за
наем.
За тълкуването на
действителната воля на страните, изразена в чл. 14.1.5. от договора за наем,
значение имали и останалите договорни клаузи, уреждащи случаи на неизпълнение,
респективно разваляне. Сочи се в тази насока, че систематично в чл. 14.1.5.
била уговорена като самостоятелна клауза, приложима само за три хипотези. Това
не било случайно, тъй като имало връзка със споразумението. На следващо място,
случаите на разваляне на договора от страна на наемодателя без предизвестие,
поради неизпълнение на наемателя, били изрично и отделно уговорени в чл.
14.2.2. и сред тях не били хипотезите по чл. 14.1.5. Всичко това правело
твърдението на ответника, че договорът за наем не бил прекратен поради липсата
на отправено и получено изрично изявление за прекратяване неоснователно.
Предвид прекратяване на договора, ответникът бил длъжен да освободи и му
предаде държанието върху имотите.
На ответната страна е
бил изпратен препис от допълнителната искова молба и приложенията към нея, като
същевременно и е било указано, че в срока по чл. 373 ал. 1 от ГПК може да
предприеме действията, посочени в разпореждането на съда и приложимата правна
норма. Същата е депозирала допълнителен отговор, с който е заявено, че се
поддържа всичко изложено в отговора, като са изтъкнати и допълнителни
съображения. Във връзка с поддържаното от ищеца твърдение за автоматично
прекратяване на договора за наем се сочи, че разпоредбите на ЗЗД не предвиждали
възможност за такова на двустранните договори при наличието на описаното
неточно изпълнение на една от страните. Свободата на договаряне допускала
страните да постигнат съгласие относно правоотношението, в което встъпвали. С
подписването на договора за наем ответникът встъпвал в самостоятелно
правоотношение и предходни уговорки между страните нямали никакво значение.
Независимо от това, уговорките между страните не можели да противоречат на
повелителни законови норми. Договорената между страните клауза за автоматично
прекратяване на договора не можела да породи правно действие в дадения случай,
без да е налице изрично волеизявление в този смисъл на ищеца, адресирано и
ответника.
При съобразяване на
изтъкнатото и поддържано от двете страни по спора следва да се приеме за
безспорно, а и това се установява от доказателствения материал, че същите са
сключили договор за наем, по силата на който ищецът предоставил на ответника за
временно, свободно и възмездно ползване поземлен имот с идентификатор
№07079.651.240 по кадастралния план и кадастралните регистри на град Бургас,
община Бургас, област Бургас, одобрени със заповед №РД-18-9/30.01.2009 година
на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот град Бургас,
Меден рудник - „Районен център“ № 300, с площ 5623 кв. м., с трайно предназначение
на територията - урбанизирана, с начин на трайно ползване - за друг обществен
обект, комплекс, със стар идентификатор: 07079.651.126, с номер по предходен
план: парцел XIV, в квартал: 127, при съседи на поземления имот: поземлени
имоти с идентификатори №№ 07079.651.241, 07079.651.125 и сграда с идентификатор
№ 07079.651.240.3 по кадастралния план и кадастралните регистри на град Бургас,
община Бургас, област Бургас, одобрени със заповед № РД-18-9/30.01.2009 година
на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата град Бургас, ж. к.
„Меден рудник“, със застроена площ от 1959 кв. м, брой етажи - 1,
предназначение - „Сграда за търговия“ срещу заплащане на наемна цена в размер
на 10206.57 лева без ДДС и 12247.89 лева с ДДС всеки календарен месец до края
на срока на договора. Срокът на договора е до 01.08.2023 година, като същият
може да бъде удължен по взаимно съгласие на страните по него, изразено в
писмена форма с нотариално заверен подпис. Съобразно постигнатите в чл. 2.2
договорености, наемната цена се плаща чрез банков превод по банковата сметка на
наемодателя до всяка 20-то число на всеки календарен месец след издаване на
фактура. Първата месечна наемна цена за месец юли 2016 година в уговорения
размер наемателят се е задължил да заплати до 20 август 2016 година, а втората
- тази за месец август 2016 година също до 20 август 2016 година. По силата на
споразумението, сключено между страните по наемния договор и „Бургас бийч“ ЕООД
наемателят се е задължил да погаси всички задължения за плащане на наемна цена
на „Бургас бийч“ ЕООД, дължими до 01 юли 2016 година по силата на разваления
договор за наем между наемодателя и това дружество в размер на 122235.95 лева с
ДДС не по-късно от 30.09.2016 година. Наемателят се е задължил, също така, като
обезпечение на задължението му за заплащане на наемната цена, консумативните
разходи, такса „битови отпадъци“, разходите по възстановяване на имота и
сградата в състоянието, в което са му предадени, както и за заплащане на лихви,
неустойки и/или други обезщетения, дължими съгласно условията на договора да
депозира по банковата сметка на наемодателя сумата от 83191.80 лева,
представляваща депозит за посоченото по-горе задължение за плащане на наемната
цена и другите. Тъй като по констатация на страните, залегнала в чл. 6.2.1 от
договора наемателят преди подписването на договора е заплатил от така
уговорения депозит част в размер на 60000 лева, то в чл. 6.2.2 е уговорено
задължение за същия да заплати остатъка от 23191.80 в срок до 30.09.2016
година.
В чл. 14 от
разглеждания договор са уредени начините за неговото прекратяване. Единият от
тях е предмет на регламентация в чл. 14.1.5, озаглавен „Автоматично
прекратяване“. Съобразно същия, ако наемателят не изпълни което и да е от
своите задължения, поети спрямо наемодателя, а именно за заплащане на месечна
наемна цена /по чл. 2.1/, по погасяване на старите задължения на „Бургас бийч“
ЕООД /по чл. 2.3/ и/или по заплащане на наемния депозит /по чл. 6.2.2/ с повече
от 10 дни договорът за наем ще се счита за автоматично прекратен по вина на
наемателя. В чл. 14.2.2 е залегнало, че без да противоречи на правата на всяка
от страните съгласно чл. 14.2.1 или на механизма на автоматично прекратяване на
договора - чл. 14.1.5, след като наемодателят отправи надлежно уведомление до
наемателя, страните се договарят, че наемодателят има право да развали договора
за наем без предизвестие при всяка една от описаните в шест точки хипотези,
първата от която е при забава за плащане на наемна цена и/или консумативни
разходи и/или такса „битови отпадъци“, продължила повече от 10 дни след
изпращане на уведомление от страна на наемодателя за забавата.
На 12.08.2016 година
страните по делото - нов наемател, съответно наемодател и дружеството „Бургас
бийч“ ЕООД като наемател са сключили споразумение, по силата на т. 3 от което
новият наемател-ответника се е задължил да заплати на наемодателя-ищеца всички
дължими от наемателя - „Бургас бийч“ ЕООД към 01.07.2016
година суми и по-точно до 30.09.2016 година да заплати 122235.95 лева с ДДС,
представляваща дължима сума за ползването на имотите, изчислена до 01.07.2016
година; в срок до 20.08.2016 година сумата от 23191.80 лева, представляваща
остатък от дължимия обезпечителен депозит, описан подробно в т. 2 от същото.
Съобразно т. 5 от същото, ответникът се е задължил да плаща на ищеца редовно до
всяко 20-то число на всеки календарен месец дължимата месечна наемна цена,
актуализираща се по реда на чл. 5 от договора за наем от 01.08.2013 година,
която към датата на неговото подписване е 12247.89 лева с ДДС и първата от
които ще следва да бъде платена до 20.08.2016 година, до която дата следва да
бъде платена и втората. В т. 9 е залегнало, че при неизпълнение на което и да е
от задълженията по т. 3 и т. 5 с повече от 10 дни договора за наем, сключен по
реда на т. 7 /вече обсъдения такъв по-горе/ ще се счита автоматично прекратен
по вина на ответника.
По делото с оглед
направените искания е допусната и извършена съдебно-икономическа вещото лице по
която в депозираното по делото и прието от съда заключение е посочило, че
проверката в счетоводството на ответника за периода от датата на споразумението
между него, ищеца и „Бургас бийч“ ЕООД - 12.08.2016 година до датата на същата
е показала липса на отразени плащания на сумите, посочени в т. 3 и т. 5 от споразумението.
По-специално експертът не е открил документи, от които да е видно, че са били
извършени плащания на сумите от 122235.95 лева с ДДС, представляваща дължима
сума за ползването на имотите, изчислена до 01.07.2016 година; сумата от
23191.80 лева, представляваща остатък от дължимия обезпечителен депозит по т. 2
от споразумението и месечни наемни вноски в размер на сумата от 12247.89 лева с
ДДС, дължими считано от 01.09.2016 година. На същия не са били представени
документи в горната насока за плащания след 01.03.2016 година, освен за плащане
на сумата от 60000 лева на тази дата. Вещото лице е изчислило общия размер на
дължимите суми във връзка с прекратяването на наемния договор на 396204.70
лева, формиран от неплатения наем за периода до 01.07.2016 година в размер на
122235.95 лева; неплатения остатък от обезпечителния депозит на стойност
23191.80 лева; неустойка за забава върху неплатените наемни вноски по договора
от 2013 година в размер на 7120.59 лева; неустойка по чл. 14.1.5 буква /iv/ на стойност 20000 евро или 39116.60
лева; наем за периода от 01.07.2016 година до прекратяването на договора на
11.10.2016 година на стойност 40694.60 лева с ДДС; обезщетение за ползването на
площите след прекратяване на договора за наем от 11.10.2016 година до датата на
исковата молба 22.11.2017 година на стойност 163845.16 лева с ДДС.
При това положение, с
оглед предмета на делото и изразените от страните становища от значение за
неговото разрешаване е установяването дали процесния договор за наем е
автоматично прекратен или не. Ищецът, както бе посочено по-горе, твърди
настъпило автоматично прекратяване на наемния договор и отпадане на
облигационната връзка между него и ответника, което именно е довело и до
възможността същият да получи отдадения под наем процесен имот обратно.
Клаузата, на която се позовава същия е чл. 14.1.5, попадаща в чл. 14, озаглавен
„Прекратяване и разваляне на договора“. По-специално същата систематично се
намира в чл. 14.1, озаглавен общо „Прекратяване на договора“, докато
„Развалянето на договора“ е уредено в чл. 14.2, т. е. в една обща разпоредба,
условно с две алинеи. Докато първите хипотези на чл. 14.1 са свързани най-общо
с безвиновно поведение на страните по договора, то процесната определено е
свързана с виновно неизпълнение на задължения, поети по договора от наемателя.
Също с виновно поведение са свързани и хипотезите по чл. 14.2, като практически
между условията на чл. 14.1.5 и чл. 14.2.2, т. i е налице в едната им част пълно
препокриване и по-специално досежно основанието за преустановяване на
облигационната връзка между страните поради забава в плащането на наемната
цена, продължила повече от 10 дни. Разликата се корени единствено и само в
задължението на наемодателя да изпрати до наемателя надлежно уведомление. При
това положение, уговорката, постигната между страните по т. 14.1.5 с оглед на
всичко изложено по-горе следва да се разглежда като уреждаща един от случаите
на прекратяване на процесния наемен договора, а именно развалянето му поради
неизпълнение - посочено е право на наемодателя, обусловено от виновно
неизпълнение на задължение на наемателя. Тук е необходимо да се посочи, че по
начало не съществува правна възможност за автоматично прекратяване на договора
за наем при неизпълнение на задължението за плащане на наемната цена в срок,
респективно в случая на другите поети задължения, едното от които е плащане на
наемна цена за минал период от време. Прекратяването на договора за наем
действително е по-широко понятие от развалянето му. Последното е само една от
възможните причини за прекратяване и настъпва като последица от едностранното
изявление на изправната страна по договора. Други възможни причини за
прекратяване на договора за наем са например постигане на взаимно съгласие за
това, вследствие погиване на наетата вещ, с изтичане на уговорения срок и чрез
предизвестие на едната страна до другата при договорите за наем без определен
срок. Поради това именно, автоматичното прекратяване на договора следва да бъде
тълкувано съобразно разпоредбите на чл. 87,
ал. 1 и 2 от ЗЗД, единствено в смисъл, че кредиторът няма да даде подходящ
срок за изпълнение с предупреждение, че ще последва разваляне на договора, т.
е. развалянето ще настъпи при условията на чл.
87, ал. 2 от ЗЗД /така и в решение № 1035 от 21.11.2008 година на ВКС по
гражд. дело № 2687/2007 година, III г. о., определение № 811 от 28.11.2018
година на ВКС по гражд. дело № 2721/2018 година, III г. о., определение № 778
от 13.12.2010 година на ВКС по търг. дело № 474/2010 г., II т. о./.
Посоченото по-горе
сочи, както бе пояснено, че при наличие на клауза за автоматично прекратяване
кредиторът дължи единствено предявяване на развалянето, без предоставяне на подходящ
срок за изпълнение, съгласно чл.
87, ал. 1 от ЗЗД и без да е необходимо да доказва липсата на интерес от
забавеното изпълнение, ако такова му се предлага заедно с обезщетение за
забавата. Такова предявяване дължи и ищецът като кредитор по наемното
правоотношение спрямо ответника. По делото не се спори, че същият не е
предприел такова, поради което и не би могло да се приеме, че процесния договор
за наем е развален, при това с оглед на правното основание на претенциите преди
датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за незабавно
изпълнение.
От така казаното
по-горе може да се заключи, че събраните по делото доказателства не установяват
наличието на заявените от ищцовата страна факти. Предмет на заявлението, а също
и на заповедта е предаването на поземлен имот и сграда въз основа на наемен
договор, за който се твърди да е прекратен към 11.10.2016 година, на каквото
единствено основание е поискано в заявлението издаването на заповед за
изпълнение на задължение за предаване на вещ въз основа на документ по чл. 417
от ГПК и установяване на съществуването му в исковата молба.
Налага се категоричния
извод, че нито в настоящото исково, нито в приложеното заповедно производство
са ангажирани от ищеца доказателства за установяване на въведения с исковата
молба факт на прекратяване на сключения между него и ответника наемен договор
на 11.10.2016 година. Тук на първо място е необходимо да се посочи, че
съобразно нормата на чл. 154, ал. 1 от ГПК, всяка страна е длъжна да установи
фактите, на които основава своите искания или възражения. От това следва, че
като въведено от ищеца още с исковата му молба, а и със заявлението пред
районния съд, твърдението за надлежно прекратяване, в съответствие с
постигнатите договорености, на процесния договор за наем следва да бъде
доказано от него, тъй като този факт предпоставя основателност на претенциите
му.
По горните доводи и
съображения съдът счита предявените искове за неоснователни и недоказани,
поради което и като такива същите следва да бъдат отхвърлени. Задължението, за което е
издадена заповед за предаване на вещите и изпълнителен лист в заповедното
производство не съществуват на посоченото основание срещу ответника-търговско
дружество - прекратен договор за наем.
С оглед изхода на
делото, отправеното в тази насока искане и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК на
ответната страна следва да бъдат присъдени направените от нея съдебно-деловодни
разноски в общ размер от 260.49 лева, които се свеждат до възложеното в нейна
тежест и заплатено възнаграждение на вещото лице по допуснатата и извършена
съдебно-икономическа експертиза и заплатената държавна такса за снабдяване с
преписи от книжа по делото. За тях са представени от нея такива писмени
доказателства, от които е видно, че те са реално направени, поради което и в
съответствие с изискванията на закона следва да бъдат възложени в тежест на
другата страна по делото, а именно ищцовата. Възнаграждение на ангажирания по
делото един адвокат на ответника не следва да бъде присъждано, тъй като няма
данни такова изобщо да е било уговаряно, а още по-малко заплатено.
Мотивиран от горното и
на основание чл. 415, ал. 1 във връзка с 422, ал. 1 от ГПК, Бургаският окръжен
съд
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ исковите
претенции на „Лидл България ЕООД енд Ко“ КД, ЕИК *********,
със седалище с. Равно поле, община
Елин Пелин, област София и адрес на управление ул. “3-ти март“ № 1, представлявано от „Лидл България“
ЕООД чрез двама от неговите управители или чрез един негов управител и един
негов прокурист чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град Бургас,
бул. „Стефан Стамболов” № 26 против „Ка-Мес“ АД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и
адрес на управление ул. „Александровска“
№ 120, ет. 1, представлявано от Виктория Атанасова Витева за приемане за
установено, че ответното дружество дължи на ищцовото връщането на държането на
отдадените под наем недвижими имоти, а именно: поземлен имот с идентификатор
№07079.651.240 по кадастралния план и кадастралните регистри на град Бургас,
община Бургас, област Бургас, одобрени със заповед №РД-18-9/30.01.2009 година
на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот град Бургас,
Меден рудник - „Районен център“ № 300, с площ 5623 кв. м., с трайно
предназначение на територията - урбанизирана, с начин на трайно ползване - за
друг обществен обект, комплекс, със стар идентификатор: 07079.651.126, с номер
по предходен план: парцел XIV, в квартал: 127, при съседи на поземления имот:
поземлени имоти с идентификатори №№ 07079.651.241, 07079.651.125 и сграда с
идентификатор № 07079.651.240.3 по кадастралния план и кадастралните регистри
на град Бургас, община Бургас, област Бургас, одобрени със заповед №
РД-18-9/30.01.2009 година на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
сградата град Бургас, ж. к. „Меден рудник“, със застроена площ от 1959 кв. м,
брой етажи - 1, предназначение - „Сграда за търговия“, на основание прекратен
договор за наем с нотариална заверка на подписите, съответно от 12.08.2016
година и от 28.09.2016 година, за което в полза на ищеца е издадена заповед за
изпълнение на задължение за предаване на вещ въз основа на документ по чл. 417
от ГПК от 21.09.2017 година по частно гражданско дело № 6935/2017 година по
описа на Бургаския районен съд.
ОСЪЖДА „Лидл България
ЕООД енд Ко“ КД, ЕИК *********, със седалище с. Равно поле, община Елин Пелин, област
София и адрес на управление ул. “3-ти
март“ № 1, представлявано от
„Лидл България“ ЕООД чрез двама от неговите управители или чрез един негов
управител и един негов прокурист чрез процесуалния му пълномощник със съдебен
адрес град Бургас, бул. „Стефан Стамболов” № 26 да заплати на „Ка-Мес“ АД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и
адрес на управление ул. „Александровска“
№ 120, ет. 1, представлявано от Виктория Атанасова Витева сумата от 260.49
/двеста и шестдесет лева и четиридесет и девет стотинки/ лв., представляваща
направени от него в настоящото производство съдебно-деловодни разноски.
Настоящото решение
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна
жалба пред Бургаския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: