№ 1507
гр. София, 20.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Стела Кацарова
Членове:Галина Ташева
Стойчо Попов
при участието на секретаря Цветелина П. Добрева Кочовски
като разгледа докладваното от Галина Ташева Въззивно гражданско дело №
20201100509706 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение №79235 от 30.04.2020 г. по гр.д. № 21292/13 г., СРС, ГО, 39 с-в
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените от З.И. К. - И.а с ЕГН **********, с
адрес: град София ж.к. **** и Д. ИВ. ИВ. с ЕГН ********** с адрес: град София ж.к. ****
срещу „Н.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: град София, бул. „****
искове с правно основание чл. 108 ЗС, че по отношение на ответника З.И. К. - И.а е
собственик на 0,27 % идеални части, а Д. ИВ. ИВ. е собственик на 0,25 % идеални части
от обекта ЗАЛА ЗА ТЕЛЕКОМУНИКАЦИОННО ОБОРУДВАНЕ с идентификатор
68134.4082.277.1.501 и описание съгласно Нотариален акт за собственост върху недвижим
имот, придобит чрез покупко-продажба и преработка на основание чл. 154 ЗУТ вписан в СВ
вх. per. № 38063, Акт № 128 том LXXXVII дело № 23265 както следва: САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение: Друг вид самостоятелен обект в сграда, заснет с
идентификатор № 68134.4082.277.1.501 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири,
четири хиляди осемдесет и две. двеста седемдесет и седем. едно. петстотин и едно), който
самостоятелен обект се намира в сграда № 1 (едно), разположена в поземлен имот с
идентификатор № 68134.4082.277 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, четири
хиляди осемдесет и две. двеста седемдесет и седем) по кадастралната карта за кадастралните
регистри на гр. София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед
№РД-18-15 от 06.03.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК; адрес на имота: гр. София,
1
район „Младост“, ж.к. „**** (едно)“, блок 156 (сто петдесет и шест), вх. -1 (минус едно),
обект зала; брой нива на обекта - едно; посочена в схемата площ: няма данни; ниво: едно;
който самостоятелен обект, съгласно представена строителна документация, представлява
ЗАЛА ЗА ТЕЛЕКОМУНИКАЦИОННО ОБОРУДВАНЕ, разположена на сутерена на
сградата /кота - 3.45 м./, с разгъната застроена площ, съгласно таблица за
площоразпределение от 323.83 (триста двадесет и три цяло и осемдесет и три стотни) кв.м.,
а съгласно удостоверение за данъчна оценка е 336.50 кв.м. ( триста тридесет и шест цяло и
петдесет стотни), състояща се от: преддверие към зала, три работни помещения, помещение
за батерии, помещение за UPS, тоалетна, при граници: от две страни - външна стена,
подземна улица, подземен гараж № 61 (шестдесет и едно), подземен гараж № 60
(шестдесет), подземен гараж № 59 (петдесет и девет), подземен гараж № 58 (петдесет и
осем), подземен гараж № 57, подземен гараж № 56, подземен гараж №54 , подземен гараж№
53, подземен гараж №52, подземна улица, подземен гараж №3 (три), подземен
гараж№ 4 (четири)и три мазета, заедно с 19,08(деветнадесет цяло и нула
осем стотни) идеални части от общите части на сутерена на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата,
цялото с площ съгласно представен доказателствен нотариален акт за собственост от 2888
кв.м. (две хиляди осемстотин осемдесет и осем), който имот утвърден със Заповед № РД-50-
09- 224 от 25.05.1988г., Заповед № РД-09- 50-29 от 15.03.1998г., Заповед РД-06-245 от
15.06.2005г. съставлява УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ 1-3993 (първи отреден за имот
планоснимачен номер три хиляди деветстотин деветдесет и три) от квартал 7 (седем) по
плана на гр. София, местност ж.к. Младост I (първа част) при граници от север и
североизток - улица, от югоизток поземлен имот пл. № 2603 (две хиляди шестстотин и три)
и УПИ VII-3125 (седми отреден за имот планоснимачен номер три хиляди сто двадесет и
пет), юг и югозапад УПИ VI-1582 (шести отреден за имот планоснимачен номер хиляда
петстотин осемдесет и две) и запад улица, като на основание чл. 108 ЗС ОСЪЖДА
ответника да предаде на ищците владението на описания имот.
ОСЪЖДА „Н.“ ЕООД, ЕИК ****, да заплати на З.И. К. - И.а с ЕГН **********, , по
предявения иск с правно основание чл. 31, ал. 2 от ЗС сумата от 124.80 лв„ представляваща
обезщетение за това, че ползва лично и е лишил ищеца от ползване на притежаваните от
З.И. К. - И.а 0.27 % идеални части от съсобствения между двамата недвижим имот,
представляващ ЗАЛА ЗА ТЕЛЕКОМУНИКАЦИОННО ОБОРУДВАНЕ с идентификатор
68134.4082.277.1.501, с адрес на имота: гр. София, район „Младост“, ж.к. „**** (едно)“,
блок 156 (сто петдесет и шест), вх. -1 (минус едно), обект зала, за периода от м.04.2011 г. до
м.04.2013 г„ ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба /17.05.201 Зг./ до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „Н.“ ЕООД, ЕИК ****, , да заплати на Д. ИВ. ИВ. с ЕГН **********, по
предявения иск с правно основание чл. 31, ал. 2 от ЗС сумата от 115.70 лв.,представляваща
обезщетение за това, че ползва лично и е лишил ищеца от ползване на притежаваните от Д.
ИВ. ИВ. 0.25 % идеални части от съсобствения между двамата недвижим имот,
представляващ ЗАЛА ЗА ТЕЛЕКОМУНИКАЦИОННО ОБОРУДВАНЕ с идентификатор
68134.4082.277.1.501, с адрес на имота: гр. София, район „Младост“, ж.к. „**** (едно)“,
2
блок 156 (сто петдесет и шест), вх. -1 (минус едно), обект зала, за периода от м.04.2011 г. до
м.04.2013 г„ ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба /17.05.201 Зг./ до окончателното й изплащане.
ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, вр. с чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, и
по искове предявени от З.И. К. - И.а с ЕГН **********, с адрес: град София ж.к. **** и Д.
ИВ. ИВ. с ЕГН ********** с адрес: град София ж.к. **** срещу „Н.“ ЕООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: град София, бул. „**** и „Сосиете Женерал Експресбанк“
АД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. **** нищожността на
договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в нотариален акт за учредяване
на договорна ипотека върху недвижими имоти от 08.12.2010г., вписан в СВ вх. per. № 56726
от 08.12.2010г. Акт № 102, том XXXI дело 32594, с който в полза на ответника „Сосиете
Женерал Експресбанк“ АД от едната страна като кредитор, от друга страна ответникът „Н.“
ЕООД, като кредитополучател и ипотекарен длъжник, в частта, в която е учредена
договорна ипотека върху собствените на З.И. К. - И.а - 1.02 % идеални части и Димитър И.
И. - 0.95 % идеални части от обект ПРЕДДВЕРИЕ КЪМ ЗАЛА ЗА
ТЕЛЕКОМУНИКАЦИОННО ОБОРУДВАНЕ, находящо се гр. София, район „Младост“,
ж.к. „**** (едно)“, ул. „григорий Горбатенко“, на подземен етаж на новострояща се
жилищна сграда, построена на кота - 3,45 метра, със застроена площ на преддверието от
85.07 кв. м. заедно с принадлежащите му идеални части от общите части на сградата
представляващи 13.61 кв. м. с идентификатор 68134.4082.277.1.217, с адрес: гр. София,
район „Младост“, ж.к. „**** (едно)“, блок 156 (сто петдесет и шест), вх. -1 (минус едно),
находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4082.277,
като ОТХВЪРЛЯ като неоснователно искането на ищците с правно основание чл. 537, ал. 2
от ГПК за отмяна на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими
имоти от 08.12.2010г., вписан в СВ вх. per. № 56726 от 08.12.2010г. Акт № 102, том XXXI
дело 32594.
ОТХВЪРЛЯ предявените от З.И. К. - И.а с ЕГН ********** и Д. ИВ. ИВ. с ЕГН **********
срещу„Н.“ ЕООД, ЕИК **** искове с правно основание чл. 537, ал. 2 от ГПК,. за отмяна на
нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит чрез покупко-продажба и
преработка на основание чл. 154 ЗУТ, вписан в СВ вх. per. № 38063, Акт № 128 том
LXXXVII дело № 23265 от 31.08.2012г. до размера на притежаваните от ищците идеални
части, като неоснователни.
ОСЪЖДА „Н.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: град София,
бул. „****, да заплати на З.И. К. - И.а с ЕЕН **********, с адрес: град София ж.к. **** и Д.
ИВ. ИВ. с ЕЕН ********** с адрес: град София ж.к. ****, на основание чл. 78, ал. 1 от ЕПК
сумата в размер на 1966.72 лв., представляваща разноски в исковото производство.
ОСЪЖДА З.И. К. - И.а с ЕЕН **********, с адрес: град София ж.к. **** и Д. ИВ. ИВ.
с ЕЕН ********** с адрес: град София ж.к. ****, да заплатят на „Н.“ ЕООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: град София, бул. „****, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК
сумата в размер на 475лв., представляваща разноски в исковото производство.
Срещу постановеното решение е постъпила въззивна жалба от ответника . Във
въззивната жалба се сочи, че решението е неправилно –в нарушение процесуалните правила
и необосновано.
3
Съдът дал неправилна преценка за претенцията за собственост. Обектът, част от
който са претендираните от ищците идеални части, всъщност не е бил изобщо обща част на
сградата.В случая не става дума за някоя от изрично формулираните в закона хипотези, а
именно: основи на сградата, комини, входни врати, портиерско жилище и т.н., а
единствено може да се търси някакъв предполагаем аргумент в обобщаващото предложение
на закона „и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо
ползуване.Дори и тази абстрактна хипотеза не покрива конкретния казус, доколкото в
случая не е налице обект за общо ползване.Сутеренното пространство, представляващо
т.нар. „преддверие към зала за телекомуникационно оборудване”, още преди
преустройството в сградата обслужва единствено обекти, придобити от „Н.” ЕООД, а
именно - подземен гараж № 1, подземен гараж № 2, подземен гараж № 50, подземен гараж
№ 51 и избено помещение № 70.Не може да се приеме, че това са общи части „по
естеството си или по предназначение”, доколкото посоченото пространство и преди
преустройството не е служило за общо ползване, а единствено за ползване на обектите на
ответника „Н.” ЕООД. Именно по тази причина, в процесната последна преработка на
архитектурните проекти на сградата, одобрена на 29.07.2011 г., всички помещения,
притежавани от „Н.” ЕООД, са обединени в едно общо - зала за телекомуникационно
оборудване (с обща площ от 336,50 кв.м). Видно от Заповед РД-09- 50-1107 / 29.07.2011 г., за
тази преработка изрично съгласие са дали и ищците.
Твърди,че първоинстанционният съд се е произнесъл погрешно в Решението, че
моментът, към който следва да се преценява, кои обекти представляват общи части по
последния критерий на закона - „по естеството си или по предназначение служи за общо
ползване'", е приключването на строежа, когато има завършена сграда, в която вече е
еднозначно ясно коя част от сградата какво естество и предназначение има и за която
(сграда) динамиката на строителния процес, вкл. проектирането, вече е
приключила.Съгласно изискванията на Закона за устройство на територията (ЗУТ),
строителният процес приключва със съставянето на констативен акт (приложение - образец)
№ 15, но не по-рано, доколкото на всеки един по-ранен етап са допустими екзекутивни
изменения в проектите - преобразуване, премахване и/или създаване на нови обекти, така
както се е случвало и в процесната сграда, вкл. и по отношение на жилищни обекти (вкл. и
за апартамент на единия от ищците). В случая, за сградата -предмет на спора, посоченият
констативен акт № 15 е съставен на 29.08.2012 г., т.е. след издаването на Заповед РД-09-50-
1107 / 29.07.2011 г.
Твърди, че „Н.” ЕООД е придобило напълно правомерно и в пълен обем
собствеността върху процесния обект дотолкова, доколкото в същия пълен обем тя е
принадлежала и на неговия праводател „Ф-Тур” ООД. Видно от договора за учредяване на
право на строеж срещу задължение за строителство, оформен като нотариален акт № 117,
том LLLIV, дело 38948/05 г., на дружеството „Ф-Тур” ООД се учредява „правото на
строеж за изграждане на всички останали обекти” извън тези, за които учредителите, вкл.
и ищците, изрично са запазили за себе си или са учредили на трети лица. В този смисъл,
т.нар. „преддверие към зала за телекомуникационно оборудване”, а впоследствие и самата
зала за телекомуникационно оборудване са изключителна собственост на „Н.” ЕООД
доколкото ответното дружество е придобило надлежно правата от изключителния
собственик на „всички останали обекти” в сградата.
Неправилно било присъденото обезщетение за лишаване от ползване.Погрешен бил изводът
4
на първоинстанционния съд за определяне на периода на претендираното от ищците
обезщетение за лишаване от ползване. Ако ищците притежават някакви идеални части от
обекта, те не биха имали правно основание да претендират, че са били лишени от ползване
за период, за който нормативно е предопределено, че ползването изобщо не е позволено, а
именно - периода, в който сградата все още е била в процес на строеж и не е била въведена в
експлоатация. Разрешението за ползване е от 23.04.2013 г., сградата и отделните й
помещения са били годни за ползване едва след влизането му в сила. Доколкото
Разрешението е подлежало на обжалване в 14-дневен срок, то следва да е влязло в сила най-
рано на 08.05.2013 г. и именно това е датата, след която би могло въобще да се претендира
ползване, а, следователно - и лишаването от него също би могло да се осъществи едва тази
дата - 08.05.2013 г.
Превратно било тълкуваното от първоинстанционния съд обстоятелство, че ответникът
е контролирал достъпа до помещението и е имал ключове (карти за достъп) до него, а
ищците не са имали. Ограниченият достъп е обяснима житейска необходимост с цел
предпазване на обекта от неконтролирани външни въздействия по време на незавършения
още строителен процес, но не ограниченият от ответника (и от строителя) достъп, а законът
е този, който не е допускал имотът да се ползва от което и да е лице, вкл. от собственика му
- бил той едноличен (ответникът) или повече от един, вкл. и ищците.
Иска се от настоящата инстанция да отмени решението и вместо това да постанови
друго, с което да се отхвърлят исковете. Претендират се разноски.
От въззиваемата страна е постъпил отговор на въззивната жалба,с който същата се
оспорва.Претендират се разноски.
Съдът, след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 от ГПК събраните по делото
доказателства и становища на страните, приема за установено от фактическа и правна
страна следното:
Въззивната жалба са подадени в срока по чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна и
е процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.
На основание чл.272 ГПК съдът препраща към фактическите и правни изводи на СРС
и те стават част от настоящите мотиви.За пълнота:
Страните са собственици на обекти в сграда при режим на етажна собственост с
идентификатор 68134.4082.277.1, находяща се в УПИ № 1-3993 от кв. 7 по плана на гр.
София, местност „ж.к. Младост - едно“. Ищците Д. ИВ. ИВ. и З.И. се легитимират, като
собственици по силата на нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение
за строителство № 158 от 19.10.2005 г„ том III, per. № 9094, дело № 468/2005 г. /поправен с
нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство № 81, от
13.07.2009 г„ том I, per. № 4116, дело № 74 от 2009 г./, както и нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 129 от 10.11.2009 г., том I, per. № 7274, дело 121 от 2009 г.
по отношение на ищеца Д.И., а ответникът е придобил недвижими имоти по силата на
нотариален акт за продажба на недвижими имоти, изградени в груб строеж № 184 от
22.08.2008 г„ том I, per. № 4877, дело № 154 от 22.08.2008 г„ като е придобил подземен
гараж № 1, подземен гараж № 2, подземен гараж № 50, подземен гараж № 51, избено
помещение № 70, както и преддверие към зала за телекомуникационно оборудване,
находящо се на подземен етаж на жилищна сграда, построена на кота - 3,45 метра, със
застроена площ на преддверието от 85.07 лв. По първоначалния план на сградата от
05.12.2005 г. не е съществувал обекта преддверие към зала за телекомуникационно
оборудване, като в последващия план от 12.08.2008 г. имало обозначена нова преградна
стена, разположена по конструктивна ос 11 А, която свързвала североизточния ъгъл на
гараж Г2 с югозападния ъгъл на гараж Г52.Със заповед № РД-09-50-1107/29.07.2011 г.
5
наглавния архитект на Столична община е вписана забележка в разрешение за строеж №
590/28.07.2005 г. на главния архитект на София за съществено изменение в одобрения
инвестиционен проекти при условията на чл. 154, ал. 2, т. 5, т. 6 и т. 7 от ЗУТ за промяна в
сутерена на сградата, като в югозападната част на сутерена част от складовете и гаражите се
преоформят в помещение - Зала за телекомуникационно оборудване с квадратура 336.50 кв.
м., като заповедта се явявала неразделна част от разрешението за строеж № 590/28.07.2005
г., По този начин притежаваните от ответника обекти са обединени в посочената зала, като в
нея е включено и преддверието към зала за телекомуникационно оборудване.
Спорът е бил, дали процесното преддверие, което впоследствие е било създадено с
изграждането на допълнителна стена представлява обща част от сутерена, тъй като преди
изграждането на стената е представлявало част от маневреното пространство на подземния
гараж.Ответникът твърди, че маневреното пространство е обслужвало единствено обектите
притежавани от него.
С оглед тълкувателно решение № 1/2011 постановено по тълк. д. № 1/2011 г., на
ОСГК, доколкото в случая за изграждането на процесната сграда е учредено право на
строеж, собствеността върху обектите е възникнала към момента на изграждането на
грубия строеж на сградата, тъй като собственост върху сграда, построена въз основа на
учредено право на строеж, може да възникне само ако тя е обособена като вещ, съдържаща
минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на вещни права
според изискванията на съответните строителни норми.С възникване на правото на
собственост върху самостоятелните обекти възниква и правото за собственост върху
общите части. С нотариален акт за продажба на недвижими имоти, изградени в груб строеж
№ 184 от 22.08.2008 г. ответникът е придобил самостоятелни обекти в т. ч. и процесното
преддверие, т. е. към този момент на продажбата за отделните собственици са били
възникнали правото на собственост върху обектите, както и правото на собственост върху
общите части.
Разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗС сочи кои са общи части при сгради, в които етажи
или части от етажи принадлежат на различни собственици- всичко друго, което по
естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Съгласно приетата по
делото СТЕ процесното преддверие, което е било продадено на ответника е образувано за
сметка на общи части на сутерена, представляващи маневрено хале. В случая това
маневрено хале се явява по правилото на чл. 38, ал. 1 от ЗС е обща част по предназначение.
Извършеното впоследствие изменение в одобрения инвестиционен проекти при условията
на чл. 154, ал. 2, т. 5, т. 6 и т. 7 от ЗУТ за промяна в сутерена на сградата осъществено със
заповед № РД-09-50-1107/29.07.2011 г. на главния архитект на Столична община не
променя статута на маневреното хале, което е част от залата за телекомуникационно
оборудване, като обща част. В случая извършеното преустройство по съгласие на етажните
собственици, при което са присъединени части от обща част на сградата към самостоятелни
обекти в сградата, също не се отразява на качеството на общи части на присъединените
части, ако не е прехвърлена собствеността с договор с останалите съсобственици в етажната
6
собственост. Към момента на осъществяване на прехвърлителната сделка обективирана в
нотариален акт № 184 от 22.08.2008 г, процесното преддверие е представлявало обща част и
праводателят на ответника не е можел да прехвърли цялата собственост върху същата, а
единствено е можел да прехвърли собствеността съответстваща на притежаваните от него
идеални част, но не и по отношение на притежаваните идеални части от ищците.
Даденото последващо съгласие от страна на етажните собственици за промяна в сутерена,
което е видно от самата заповед № РД-09-50-1107/29.07.2011 г. не може да санира
обстоятелството, че липсва договор с останалите съсобственици в етажната собственост, с
изключение на праводателя на ищеца, който се явява и строителя на сградата.
Доколкото по делото от СТЕ е установено, че процесното преддверие изцяло попада в
залата за телекомуникационно оборудване и ищците се явяват собственици на
самостоятелни обекти, притежаващи идеални части от сутерена на сградата и доколкото
упражняваното от ответника владение върху процесните идеални части на имота не е
спорно по делото, то правилно е прието от първоинстанционния съд,че предявените искове
по чл. 108 от ЗС се явяват основателни .
Установено е,че процесната зала се ползвала от ответника от 2008 г., когато сградата
била завършена. Правилно е определено от кой момент се дължи обезщетението по чл.31
ал.2 ЗС. Единствено ответникът е използвал процесната зала и само негови служители са
имали ключ от помещението, респ. достъп до същата за исковия период. Обстоятелството,
че сградата, в която се намирала процесната зала била въведена в експлоатация в един по-
късен момент в случая е ирелевантно, доколкото няма пречка процесната зала да бъде
ползвана в качеството си на самостоятелен обект.
Не се доказаха твърдяните пороци на първоинстанционното решение,поради което то
като правилно и законосъобразно следва да бъде потвръдено.
На въззиваемите страни следва да бъдат присъдени сторените в производството
разноски в размер на 1500 лв.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №79235 от 30.04.2020 г. по гр.д. № 21292/13 г., СРС,
ГО, 39 с-в в обжалваните части.
ОСЪЖДА „Н.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: град София,
бул. „****, да заплати на З.И. К. - И.а с ЕГН ********** и Д. ИВ. ИВ. с ЕГН ********** на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата в размер на 1500 лв., представляваща разноски за
процесуално представителство пред въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването
му на страните.
7
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8