Р Е Ш
Е Н И Е
№.......
гр.София, 09.01.2018год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І 14 състав в открито заседание на шестнадесети октомври през две хиляди и седемнадесета година в състав:
СЪДИЯ:
МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
При участието на
секретаря Красимира Георгиева като разгледа докладваното от съдия М.Апостолова,
гр.дело №8484 по описа за 2016год, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда
на чл.235 и сл. от ГПК.
Образувано е по предявени от А.А.К. срещу Д.Щ.Х./
законен правоприемник на А.Щ.Д./, обективно, кумулативно съединени искове с правна квалификация чл. 55, aл. 1 от ЗЗД, с
който се претендира осъждане на ответника да заплати сума в размер на 25000щатски долара, представляваща ½
част от платена цена по прогласен за недействителен на осн. чл. 42, ал. 2 от ЗЗД договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт
№ 168, том I, рег. № 3162, д. № 156/2006год.
на нотариус Я.Н., както и с иск с пр.
кв. чл. 190, ал. 1 от ЗЗД, вр.чл.189
от ЗЗД за осъждане на ответника за
сума в размер на 25000щатски долара,
представляваща ½ част от платената цена по договора за продажба, дължима
вследствие на съдебно отстраняване на купувача за ½ ид.ч. от имота.
Релевират се
доводи, че с договор за покупко-продажба, обективиран в посочения нотариален
акт, А.Щ.Д. – наследодател на ответника, е продал на ищеца недвижим имот,
находящ се в гр. Варна, КК „Св. Константин и Е.“, представляващ УПИ VI-1171, в кв. 70 по плана на вилна зона гр. Варна /м-т
Абатко/, с площ от 1708кв.м., заедно с построена в имота вилна сграда на един
етаж със застроена площ от 45кв.м. и избено помещение, подробно описани в исковата
молба. Нотариалният акт е подписан от ищеца като купувач, и като пълномощник на
продавача, упълномощен с нотариално заверено пълномощно с рег. № 3031/2006год.
на нотариус с рег. № 011 на НК. Твърди се продажната цена в размер на
50000щатски долара да е платена изцяло в брой на продавача преди изповядване на
сделката, при сключването на предварителен договор, сключен на 25,04,2006год. за прехвърляне на собствеността
върху имота като договорът съставлява и разписка за получаване на сумата.
С влязло в сила
решение № 191/27.04.2011год. по гр.д. № 776/2010год. по описа на ВКС, I ГО, по отношение на ищеца и ответницата по иск с пр.кв.
чл. 108 от ЗС, е признато за
установено, че собственик на ½ ид.ч. от имота е трето лице. Поради
настъпилата съдебна евикция по отношение на посочените идеални части от имота,
се твърди за продавача да е възникнало задължение на осн. чл. 191, ал. 1 ЗЗД,
вр. с чл. 189, ал. 1 от ЗЗД да върне ½ от получената продажна цена,
равняваща се на 25000щатски долара. Поддържа се, че с влизане на решението в
сила договорът за продажба се счита развален. Излага доводи, че е бил
добросъвестен към датата на сключването му.
С решение
№100/22.06,2011год. по гр.д. № 180/2011год. на Апелативен съд – Варна е
унищожено пълномощното, с което е учредена представителна власт в полза на
представляващия продавача.
Налице е и влязло
в сила решение с №36/11,03,2013год. по гр.д. № 621/2012год. на Апелативен съд –
Варна, с което процесния договор за продажба е прогласен за недействителен по
отношение на ответницата- единствен законен наследник на продавача, на осн. чл.
42, ал. 2 от ЗЗД. С оглед недействителността на договора се поддържа за ищеца
да е възникнало право да иска връщане на получената по него цена на осн. чл. 34
от ЗЗД. Претендира ½ от цената на това основание, тъй като към датата на
решението по иска с пр.кв. чл. 42, ал. 2 от ЗЗД ответницата вече е била
задължена да върне половината цена поради съдебното отстраняване на купувача от
½ ид.ч. от имота.
Съобразно
изложеното е заявено становище за основателност на исковата претенция.
Претендира разноски.
Ответникът – Д.Щ.Х.,
в указания законоустановен срок за отговор по реда на чл. 131 от ГПК излага
становище за неоснователност на предявените искове. Релевира доводи, че
предварителният договор не може да служи като доказателство за плащане на
цената по окончателния договор за продажба и не поражда права по него. Налице е
несъответствие в клаузите на двата договора- в нотариалния акт се признава плащане на 78775лв, а в
предварителния договор- на 50000щатски долара. Евентуално сочи, че последният
може да служи като разписка единствено, ако все още се намира в оригинал в
ищеца. Релевира възражение за унищожаемост на предварителния договор на осн.
чл. 31 от ЗЗД, с твърдение при сключването му продавачът да не е могъл да
разбира и ръководи действията си. Оспорва посочената в него сума да е платена
реално от ищеца. При условията на евентуалност сочи, че платената цена по
договора за продажба е в размер по-малък от претендирания. Релевира възражение
за изтекла погасителна давност и по двете искови претенции. Поддържа, че при
сключване на договора за продажба, ищецът е бил недобросъвестен, тъй като е
знаел, че продавачът не е собственик на целия имот, предмет на договора.
Твърди, че евентуалният иск по чл. 190 от ЗЗД е изначално неоснователен поради
липса на действителен транслативен договор. Навежда доводи, че дори ищецът да
има право да получи сума по предварителния договор, присъждане на същата на
заявените основания е недопустимо.
Съобразно
изложеното е заявено становище за неоснователност на предявените искове.
Претендира разноски.
При така изложеното след като обсъди доказателствата по съдът приема за
установено от фактическа страна следното:
Безспорно между страните
е сключването на предварителен договор от 25,04,2006год.
между А.Щ.Д. и А. А. К.,
с нотариална заверка на подписите и с предмет задължение за сключване на окончателен договор
за продажба на процесния недвижим имот. Посочена е договорена цена в размер на
50000щ.д., която съгласно т.3 от договора е изплатена на продавача преди
подписване на договора.
На същата дата 25,04,2006год. А.Щ.Д. е упълномощил
ищеца да извърши действия по разпореждане с недвижим имот с нотариално
заверен подпис на упълномощителя.
На 28,04,2006год.
е сключен договор за покупко-продажба, по силата на който А.Щ.Д., чрез пълномощник А. А. К. е продал на А. А. К.
процесния недвижим имот.
С решение №191/27,04,2011год. на ВКС, І ГО, по гр.д.№776/2010год., влязло в сила на
посочената дата, е признато за установено по отношение на ищеца и Д.Щ.Х., че М.Б.Х.
е собственик на 1/2ид.част от процесния имот като ищецът е осъден да предаде
владението върху същия на Х. по предявен
от нея иск с пр.осн.чл.108 от ЗС.
С решение
№338/11,10,2012год. на ВКС, ІV
ГО, по гр.д.№1383/2011год. е потвърдено
решение №100/22,06,2011год. на Апелативен съд
Варна по гр.д.№180/2011год., ГО, с което е уважен иск с пр.основание чл.31 от ЗЗД от А.Щ./заместен в хода на делото по
реда на чл.227 от ГПК от Д. Щ./ срещу А.К.
за унищожаване на пълномощно рег.№3031/25,04,2006год. по описа на нотариус Я.Н., тъй като упълномощителя А.Щ. не е могъл
да разбира и ръководи действията си. Решението
е влязло в сила на 11,10,2012год.
С решение №36/11,03,2013год. на Варненски апелативен
съд, постановено по гр.д.№621/2012год.,
ГО, влязло в сила на 15,04,2013год.
е прогласен за недействителен по отношение на
Д.Щ.-наследник на А.Щ., договор
за покупко-продажба, обективиран в НА №168/28,04,2006год.на нотариус Я.Н. на
основание чл.42, ал.2 от ЗЗД, поради унищожаване на упълномощаването за сключването на договора и липсата на
потвърждаване.
В настоящото производство е изслушано заключение
на съдебно психиатрична експертиза, неоспорено от страните и прието от съда, от
което се установява, че А.Щ. е страдал
приживе от параноидна шизофрения, с непрекъснато протичане, промяна на
личността, което заболяване е регистрирано поне 4 години преди сключване
на предварителен договор от
25,04,2006год. Към датата на сключване на предварителния договор Щ.
вероятно не е могъл да разбира и
ръководи действията си , особено по
отношение на предвиждане на далечните последици от тях, тъй като е бил с
болестно повишена внушаемост и манипулируемост.
При така установената фактическа обстановка съдът приема за
установено от правна страна следното:
По претенцията за връщане на
платената цена по договор за продажба поради съдебна евикция.
Съгласно чл. 188
от ЗЗД продавачът отговаря, ако трети лица имат право
на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да
противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това. Правото на купувача да претендира разваляне на
договор за покупко-продажба по реда на чл.189 ЗЗД, вр.чл.87, ал.3 от ЗЗД
възниква при наличието на следните предпоставки: 1.сключен валиден договор за покупко-продажба
между ищеца и ответника с предмет - право на собственост или ограничено вещно
право върху недвижим имот, 2. наличие на самостоятелни вещни права в полза на трето лице върху обекта
предмет на продажба/замяна и
3. купувачът да е добросъвестен или
да не е знаел, че предметът
на договора принадлежи на трето лице. За уважаването на иска е ирелевантно
дали трето лице е упражнило правото
си по съдебен ред и дали купувачът
е реално отстранен от вещта или съществува възможност за това предвид наличието на висящ спор. Т.е. сочените предпоставки говорят за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на
задължението да се прехвърли правото на собственост/ в този смисъл постановено по реда на чл. 290 от ГПК решение № 424 от 24.01.12 г.
по гр. д. № 1872/10 г. на ІV г.о. на ВКС/. Купувачът може да развали договора и
да търси обезщетение за вредите и когато вещта все още не му е отнета, но
съществува реална заплаха от това. Такава заплаха е налице винаги когато трето лице притежава право на собственост върху продадения имот, защото то може по
всяко време да поиска вещта си.
Съгласно чл. 190, ал.
1 ЗЗД, ако само част от продадената вещ принадлежи на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на
продажбата по съдебен ред и обезщетение според чл. 189 ЗЗД,
когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той не би сключил
договора, ако знаеше това. В противен случай, съгласно чл. 190, ал. 2 ЗЗД, купувачът може да иска
намаление на цената и обезщетение за вредите (чл. 82 - 83 ЗЗД).
С оглед твърдението на ищеца да счита договора за
развален с влизане в сила на решението, с което е уважен иск по чл.108 от ЗС,
съдът намира исковата претенция да е основана на разпоредбата на чл.190, ал.1
от ЗЗД, а не по реда на чл.190, ал.2 от ЗЗД, доколкото ищецът не претендира
намаляване на цената при действително правоотношение. Не е спорно, а се
установява и от приложените доказателства, /влязло в сила съдебно решение, с
което е уважен иск с пр.осн.чл.108 от ЗС за установяване спрямо страните/, че
½ ид.част от имота принадлежи на трето лице.
Предпоставка за уважаване на иска по чл.190, ал.1 ЗЗД е разваляне на договорната връзка по чл.87 от ЗЗД. Следва да се отбележи,
че съдебната евикция не сочи на разваляне на договора за покупко-продажба по
право, в случай, че не е предявен иск за разваляне по съдебен ред, поради което
това е достатътчно основание да се приеме, за ищеца да не възникнало вземане за връщане на
цената. От друга страна само действителния, а не и
недействителния договор подлежи на разваляне. В конкретния случай с влязло в сила на 15,04,2013год. съдебно решение е
уважен иск по чл.42 от ЗЗД, с което висящата недействителност на договора за
покупко-продажба се трансформира в окончателна. Т.е. за страните по договора не
възникват права и задължения или облигационни претенции, включително право на обезщетение
по чл.190 от ЗЗД. С обявяването на недействителността с установителния иск по
чл.42, ал.2 от ЗЗД за купувача престирал сума по договора възниква правото да
претендира връщане по реда на чл.55, ал.1 от ЗЗД, но на заявеното основание,
поради съдебна евикция претенцията е неоснователна. За пълнота и съобразно
горните мотиви следва да се отбележи, че не е приложима и нормата на чл.190,
ал.2 от ЗЗД, доколкото последната предполага запазване на валидно възникнало
облигационно правоотношение.
Съобразно изложеното исковата претенция следва да
бъде отхвърлена като неоснователна.
Предвид неоснователност на исковата претенция,
съдът намира да не е необходимо разглеждане на възражението за погасителна
давност.
По исковата претенция с пр.осн.чл.55, ал.1 от ЗЗД
за сума в размер на 25000щ.д., предвид недействителност на договор за покупко-продажба
от 28,04,2006год.
Прогласената недействителност на осн.чл.42, ал.2
от ЗЗД е с характер на висяща недействителност, на
която само мнимо представлявания може
да се позове –ТР №5/2014год. на ОСГТК на ВКС. В конкретната хипотеза продавача
по договора се е позовал на недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, чрез предявяване на иск за обявяване на
недействителност на договора за покупко- продажба като сключен от лице без представителна
власт и унищожаемост на упълномощителната сделка. След
позоваване на недействителността, сделката
не може да бъде потвърдена от представляваното лице и недействителността се превръща в окончателна, а всяка от страните
дължи на другата връщане на даденото по договора, на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД. В конкретната хипотеза с влизане
в сила на решението, с което е уважен иск
по чл.31 от ЗЗД за унищожаване на пълномощното за учредяване на
представителна власт на пълномощника на продавача-11,10,2012год. е отпаднало основанието на учредената
представителна власт или се дължи връщане на даденото в хипотезата на отпаднало
основание (чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД).
Спорно между страните е дали е доказано реално
плащане на цената по договор за покупко-продажба в размер на 50000щатски
долара. В договор за покупко-продажба от 28,04,2006год. продавача, чрез представляващия го мним
представител А.К. е заявил пред нотариус получаване на продажна цена в размер
на 50000щ.долара. Същото е лишено от доказателствена стойност, от една страна
поради фактът, че лицето не е надлежно представлявано и не може да поради
правни последици за представлявания, от
друга страна, тъй като съставлява извънсъдебно изявление за осъществен факт
ползващ ищеца, което няма материална доказателствена стойност.
Приложените доказателства досежно извършеното
плащане на продажната цена представени
от ищеца са предварителен договор от
25,04,2006год., с нотариално заверени подписи на страните по него, в частта, с
която А.Щ. е направил волеизявление за получаване на сума в размер на 50000щ.д.
–р.ІІ, т.3 от договора.
Установява се от изслушаната по делото съдебно-психиатрична
експертиза, че продавача А.Щ. към момента на сключване на договора е страдал от
параноидна шизофрения, с непрекъснато протичане, промяна на личността като заболяването е регистрирано поне 4 години преди процесния период. Тези болестни
нарушения водят до отпадане на
базисните психични годности, поради което вероятно Щ. не е
могъл да разбира и ръководи действията си
при изготвяне на предварителния
договор. Невъзможността на продавача по предварителния договор да разбира и
ръководи постъпките си би имала
отношение към претенции произтичащи от самия предварителен договор, за сключване
на окончателен, неустойка или друго, каквито не са предявени в настоящото
производство. Заявеното възражение от страна на
ответника касае предварителния договор, доколкото в него се съдържа
изявление за получаване на парична сума или в частта имаща характер на
разписка. Извършеното изявление от продавача в предварителния договор има
характер на частен свидетелстващ документ и доколкото не се оспорва
автентичността на документа, съставлява изявление на лицето за знание относно осъществен факт -
плащането на продажната цена и има характер на
разписка. Доказателствената тежест за опровергаване верността на отразения факт относно получаване на цената е на страната, която оспорва
верността на изявлението или ответника по делото. От
ответника не са ангажирани никакви доказателства сочещи на опровергаване на
посоченото обстоятелство, поради което и съобразно чл.154, ал.1 от ГПК
оспорването не е доказано. Фактът, че лицето не е могло да разбира свойството
и значението на извършеното не се отразява на изявлението за знание, тъй като
не е свързано с волеобразувание и волеизявление
за разпореждане, пораждащо съответните правни последици.
Ето защо съдът приема да е установена извършена
престация от ищеца в полза на А.Щ. във връзка с договор за покупко-продажба,
извършен при мнимо представителство. Неоснователно е възражението на ответника,
че дори да се приеме извършено плащане, то същото е по предварителен договор, а
не с основание договор за покупко-продажба от 28,04,2006год., поради което на
заявеното основание искът е неоснователен. Предварителния договор е в тясна
функционална връзка със сключения окончателен договор от 28,04,2006год.
С оглед данните за извършена престация за сума в
размер на 50000щ.д. исковата претенция за сума в размер на 25000щ.д. е
основателен, поради отпадане на основанието на извършената престация.
По възражението за давност.
С оглед основанието за връщане на престацията по
смисъла на чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД и съгласно задължителното тълкуване в т.7
от постановление на Пленума на ВС №1/1979год., вземането е изискуемо от
отпадане на основанието, а в конкретния случай от влизане в сила на решението,
с което е уважен иск по чл.31 от ЗЗД за
упълномощителната сделка-11,10,2012год. Приложимата давност съгласно чл.110 от ЗЗД е петгодишна или до предявяване на исковата претенция с
вх.№10994/14,04,2016год. същата не е изтекла и възражението на ответника е
неоснователно. Неоснователни са доводите давността да тече от получаване на
престацията– 25,04,2006год., тъй като възможността да бъде потвърдена висящата
недействителност отпада с унищожаемостта на упълномощителната сделка на мнимия
представител.
С оглед изхода от спора на осн.чл.78, ал.1 от ГПК на
ищеца се дължат разноски, които съдът намира за доказани в размер на 4238,50лв., от общо 8477,00лв., от които
3477,00лв.-държавна такса и 5000,00лв.-адвокатско възнаграждение./ Съдът не
присъжда сума в размер на 45,00лв.-д.т. за обезпечение-не са доказва такъв
разход по делото/.
На осн.чл.78, ал.3 от ГПК, с оглед отхвърлената
искова претенция на ответника се дължат разноски, които съдът намира за
доказани в размер на 1640,00лв. от общо 3280,00лв., от които 3000,00лв.-адв.хонорар
и 280,00лв.-в.л.;
Мотивиран от изложеното Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.А.К., с ЕГН **********, с адрес ***,
съд.адрес:*** срещу Д.
Щ.Х., с ЕГН **********, с адрес *** иск
с пр.кв.чл.190 ал.1 от ЗЗД, вр.чл.189, ал.1 от ЗЗД за сума в размер на 25000щатски долара, поради осъществена
съдебна евикция за ½ ид.ч. от имот предмет на договор за
покупко-продажба, обективиран в НА №168, том I, рег. № 3162, д. № 156/28,04,2006год. на нотариус
Я.Н. като неоснователен.
ОСЪЖДА Д. Щ.Х., с ЕГН **********,
с адрес *** да заплати на А.А.К., с ЕГН **********, с адрес ***, съд.адрес:*** на осн.чл.
55, ал.1, пр.3 от ЗЗД сума в размер
на 25000,00щатски долара, с оглед
обявяване на договор за покупко-продажба, обективиран в НА №168, том I, рег. № 3162, д. №
156/28,04,2006год. на нотариус Я.Н. за недействителен на основание чл.42, ал.2
от ЗЗД.
ОСЪЖДА Д. Щ.Х., с ЕГН **********, с адрес *** да заплати на А.А.К., с ЕГН **********, с адрес ***, съд.адрес:*** на осн.78, ал.1 от ГПК сума в размер на 4238,50лв.-разноски.
ОСЪЖДА А.А.К., с ЕГН **********, с адрес ***, съд.адрес:*** да заплати на Д. Щ.Х., с ЕГН **********, с адрес *** на осн.чл.78, ал.3 от ГПК сума в размер
на 1640,00лв.-разноски.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването на страните.
СЪДИЯ: