РЕШЕНИЕ
№ 340
гр. Перник, 25.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети септември през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Рени Ковачка
Членове:ТАТЯНА ИВ. ТОДОРОВА
МАРИЕТА СТ. ДИНЕВА-
ПАЛАЗОВА
при участието на секретаря ИВА Н. ЦВЕТКОВА
като разгледа докладваното от ТАТЯНА ИВ. ТОДОРОВА Въззивно
гражданско дело № 20211700500338 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 – чл.273 от ГПК.
Образувано е по две въззивни жалби срещу решение № 260178/19.02.2021 г. по
гр.д. № 7536/2018 г. на ПРС, както следва:
1. Въззивна жалба от Г. И. Г. чрез адв. А.А. – ПАК срещу решението в частта, с
която е обявена за недействителна по отношение на К. М. В. и Л. Г. Д. сделка за
покупко-продажба на имот с идентификатор № 55871.514.8101.1.2 – апартамент № *,
находящ се в жилищна сграда в ***, със застроена площ от 56.48 кв.м., състоящ се от
две стаи, кухня, сервизни помещения, при граници: изток – aп.*, запад – aп.*, север –
стълбище, юг – двор, заедно с принадлежащото се зимнично помещение № * с полезна
площ от 2,15 кв. м., при граници: изток – пр. стена, запад-мазе, север - коридор и юг –
пр. стена, както и заедно с 0,642 % идеални части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, обективирана в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. № *** дело
222 от 12.07.2012 г. на нотариус Р. М. рег. № *** от регистъра на НК, сключена между
К. М. В. (продавач), действаща чрез Г. И. Г., упълномощен с пълномощно рег. №
***35, акт № **, том *, рег. № *** г. на нотариус Р. Ма. рег. № *** от регистъра на НК,
и Л. Г. Д. (купувач), като извършена при условия, уговорени във вреда на
представлявания - К. М. В., като ответницата Л. Г. Д. е осъдена да предаде владението
върху имота на ищцата К. М. В., поради начална липса на основание за извършване на
1
престацията. С въззивната жалба, Г. И. Г. обжалва решението и в частта за разноските.
2. Въззивна жалба от Л. Г. Д. чрез адв. К.Б. – ПАК срещу решението в частта, с
която е обявена за недействителна по отношение на К. М. В. и Л. Г. Д. сделка за
покупко-продажба на имот с идентификатор № 55871.514.8101.1.2 – апартамент № *,
находящ се в жилищна сграда в ***, със застроена площ от 56.48 кв.м., състоящ се от
две стаи, кухня, сервизни помещения, при граници: изток – aп.*, запад – aп.*, север –
стълбище, юг – двор, заедно с принадлежащото се зимнично помещение № * с полезна
площ от 2,15 кв. м., при граници: изток – пр. стена, запад-мазе, север - коридор и юг –
пр. стена, както и заедно с 0,642 % идеални части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, обективирана в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. № *** дело
222 от 12.07.2012 г. на нотариус Р. М. рег. № *** от регистъра на НК, сключена между
К. М. В. (продавач), действаща чрез Г. И. Г., упълномощен с пълномощно рег. № ***,
акт № **, том *, рег. № *** г. на нотариус Р. М. рег. № *** от регистъра на НК, и Л. Г.
Д. (купувач), като извършена при условия, уговорени във вреда на представлявания К.
М. В., като ответницата Л. Г. Д. е осъдена да предаде владението върху имота на
ищцата К. М. В., поради начална липса на основание за извършване на престацията. Д
въззивната жалба Д. обжалва решението и в частта за разноските.
В жалбата на Г. И. Г. са изложени подробни съображения за неправилност на
първоинстанционното решение в облажваната му част, като се поддържа, че същото е
необосновано, постановено в противоречие с материалния закон и при съществени
процесуални нарушения. В Оспорва извода на съда, че Г., като пълномощник на
ищцата е действал в нейна вреда, по отношение на който извод поддържа, че бил
формиран единствено въз основа заключението на СТЕ за пазарна цена на имота,
предмет на процесната сделка, без да се вземат предвид всички факти и обстоятелства
по сделката. Сочи, че заключението на СТЕ било изрично оспорено от страната по
време на изслушването на вещото лице, и поискано допускане на повторна СТЕ, което
не било уважено от първоинстанционния съд. Поддържа, че при изслушване на вещото
лице е било изяснено неизвършване от негова страна на справка в Служба по
вписванията – П. за каква продажна цена са били сключени договори за покупко-
продажба на недвижими имоти от вида на процесния апартамент през периода, в който
е била сключена и процесната сделка, и в нарушение на процесуалните правила, съдът
не е допуснал изготвяне на повторна СТЕ, нито на допълнителна такава. В тази връзка
във въззивната жалба е направено доказателствено искане да бъде допуснато
изслушването на съдебна експертиза, вещото лице по която след като извърши справка
и проучване на вписаните нотариални актове за продажба на апартаменти от вида на
процесния в Служба по вписванията – П., в периода, в който е била сключена и
процесната сделка да посочи каква е средната продажна цена на имоти от вида на
процесния апартамент съгласно вписани в Служба по вписванията нотариални актове
за продажба в периода, в който е била сключена и процесната сделка. На следващо
място оспорва извода на първоинстанционния съд относно представения договор, с
който било договорено изрично между страните правото на ищцата да ползва
процесния имот до края на живота . Подържа, че в периода от 1995 г. до 2018 г.
грижите по ищцата били поети от ответниците, а синът не е полагал такива, които
факти не били взети предвид от районния съд при постановяване на решението.
Твърди, че при сключване на процесната сделка, Г. е действал като представител на
ищцата по пълномощие, за което е имал предоставено му от ищцата пълномощно,
2
сделката била сключена 5 месеца по-късно след предоставянето му на пълномощното,
действал е добросъвестно, не е договарял и не е бил сключил процесната сделка във
вреда на ищцата, като неин представител. Иска се от съда да отмени оспореното
решение в обжалваната му част, като се постанови ново, с което иска да бъде
отхвърлен, както и да му бъдат присъдени направените разноски пред двете инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК, насрещната страна К. М. В. чрез адв Б. – Б.АК е
подала писмен отговор, в който е оспорила въззивната жалба като неоснователна и
моли същата да бъде отхвърлена, като се потвърди решението в обжалваната му част.
Моли да ѝ се присъдят направените разноски във въззивното производство.
Във въззивната жалба на Л. Г. Д. са наведени доводи за неправилност на
първоинстанционното решение в облажваната му част, като се поддържа, че същото е
необосновано, постановено в противоречие с материалния закон и при съществени
процесуални нарушения. Оспорва извода на първоинстанционния съд, че ответниците
са сключили процесната сделка при условия договорени във вреда на представлявания,
както и че сделката не може де и бъде противопоставена и е относително
недействителна. В тази връзка поддържа, че решаващият извод на районния съд е
изведен само от размера на продажната цена на имота, обоснован със заключението на
СТЕ, като не били обсъдени останалите събрани по делото доказателства и не било
взето предвид от съда, че СТЕ е оспорена от страната. Поддържа, че относно уважения
иск по чл.40 от ЗЗД ищцата не е провела пълно и главно доказване за наличие на
„сговаряне“ между упълномощения и лицето, с което е договарял. Извода на
първоинстанционния съд за това бил направен въз основа на оспореното заключение на
СТЕ, без да бъдат отчетени всички обстоятелства, свързани с интереса на
представлявания и мотивите на представителя да сключи сделката. Сочи, че не било
установено и намерение на пълномощника и третото лице за увреждане на
представлявания при сключване на сделката. Поддържа, че сделката е действителна,
тъй като на пълномощника са му били предоставени права да извърши продажбата при
цена, която той определи и при условия, които намери за добре, включително и да
договаря сам със себе си. Оспорва извода на съда, че продажната цена е в пъти по-мака
от действителната такава, който извод бил направен от приетото заключение на СТЕ,
изготвено без да са ползвани пазарни аналози за същия вид сделки за процесния
период, за да се изследва пазарната цена на имота. Сочи, че отказа на съда да допусне
повторна такава бил необоснован и в тази връзка е направил доказателствено искане
въззивната инстанция да допусне повторна съдебно-техническа експертиза, която да
отговори на поставената във въззивната жалба задача. Поискал е да бъде допуснат
един свидетел при довеждане, за установяване какво е било състоянието на имота към
момента на сключване на сделката. Иска се от съда да отмени решението в
обжалваната му част, и се постанови друго, с което предявеният евентуален иск да
бъда отхвърлен, като му се присъдят разноските пред двете инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК, насрещната страна К. М. В. чрез адв Б. – Б.АК е
подала писмен отговор, в който е оспорила въззивната жалба като неоснователна и
моли същата да бъде отхвърлена, и се потвърди решението в обжалваната му част.
Моли да ѝ се присъдят направените разноски във въззивното производство.
Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта – в обжалваните части, като по останалите въпроси
е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбите.
3
При извършената служебна проверка по реда на чл.269 от ГПК, не се
установяват недостатъци, които да водят до нищожност или недопустимост на
постановения съдебен акт, поради което и атакуваното първоинстанционно решение е
валидно и допустимо. Решението е постановено от надлежен съдебен състав, в рамките
на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, поради което е
валидно. Атакуваното решение е постановено при наличие на всички процесуални
предпоставки и при липсата на процесуални пречки за възникването и упражняването
на правото на иск, поради което е и допустимо и следва да бъде извършена проверка
относно правилността му въз основа на наведените в жалбите доводи.
Производството пред районният съд е образувано по искова молба на К. М. В.,
уточнена с молби от 19.12.2018 г., 15.07.2019 г., 30.09.2019 г. и в съдебно заседание от
20.09.2019 г., срещу Л. Г. Д. и Г. И. Г., с която е предявен главен иск, и три групи
искове, в условията на евентуалност, които са както следва:
Главен иск по чл.29, ал.1, вр. чл.27 от ЗЗД – за унищожаемост на
упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно рег. № ***, акт № **, том *
рег. № *** г. на нотариус Р. М., съединен с иск по чл.42, ал.2 от ЗЗД – за установяване
недействителност на сделката за покупко – продажба на имот, обективирана в
нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № **, том ** рег. № ***,
дело № 222 от 12.07.2012 г. на нотариус Р. М., като извършена без представителна
власт, съединен с иск по чл.55, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответницата Д. да върне на
ищцата владението върху имота, поради липса на основание.
При условията на евентуалност, ищцата е предявила иск по чл.40 от ЗЗД – за
установяване недействителност на сделка покупко – продажба на имот, обективирана в
нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № **, том ** рег. № ***,
дело № 222 от 12.07.2012 г. на нотариус Р. М., като извършена при условия, уговорени
във вреда на представлявания, съединен с иск по чл.55, ал.1 от ЗЗД за осъждане на
ответницата Д. да върне на ищцата владението върху имота, поради липса на
основание.
В условията на евентуалност, ищцата е предявила и иск по чл.108 от ЗС – за
признаване за установено, че ищцата е собственик на недвижим имот с идентификатор
№ 55871.514.8101.1.2 по КККР на ***, одобрени със заповед № *** г. и осъждане на
ответницата Д. да и предаде владението върху същия, поради липса на основание и
В условията на евентуалност иск по чл.36, ал.2 от ЗЗД – за осъждане а
ответникът Г. да и предаде на ищцата сумата от 9000 лева, представляваща продажна
цена по договор за покупко – продажба на имот, обективиран в нотариален акт за
покупко – продажба на недвижим имот № **, том ** рег. № ***, дело № 222 от
12.07.2012 г. на нотариус Р. М..
В исковата молба се твърди, че ищцата е собственик на апартамент № *,
находящ се в жилищна сграда в ***, със застроена площ от 56,48 кв.м., състоящ се от:
две стаи, кухня, сервизни помещения, при граници: изток – aп. *, запад – aп. *, север –
стълбище, юг – двор, заедно с принадлежащото се зимнично помещение № * с полезна
площ от 2.15 кв. м., при граници: изток – пр. стена, запад-мазе, север - коридор и юг –
пр. стена, както и заедно с 0,642 % идеални части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което е
построена сградата, съгласно Договор за продажба на държавен недвижим имот по
4
реда на Наредбата за държавните имоти, сключен с Председателя на ИК на ОбНС – Пе.
на *** г., което било нейно единствено жилище и в него живеела сама.
Поддържа, че тъй като била възрастна и болна, почти не виждала и трудно
чувала, подписала на племенника си – първия ответник - Г.Г. пълномощно, с което
вместо нея да получава пенсията и, и да й я носи в къщи. Твърди, че през м.*** г.
разбрала, че Г., като неин пълномощник, продал на *** г. притежавания от нея
апартамент на втората ответница - Д., която била съпруга на брата на Г. Г. – К. Г. за
сумата от 9000 лева, при данъчна оценка на имота от 17038 лева. Поддържа, че никога
не е имала намерение и желание да продава жилището си, тъй като нямала друго
такова и едва през м.*** г., след информация от кантората на нотариус М. М.,
разбрала, че е била измамена от племенника си. Твърди, че не е получила никакви пари
от продажбата, поради което поддържа, че упълномощаването на първия ответник,
представлява сключена чрез измама едностранна правна сделка по смисъла на чл.29 от
ЗЗД, поради това, че пълномощникът Г. я е въвел в заблуждение за подписване на
пълномощно, въз основа на което да получава вместо нея пенсията й.
Изложени са доводи, че въз основа на опорочената упълномощителна сделка, и
по силата на извършената продажба, втората ответница - Д. е получила права от Г., с
каквито той не разполага. В тази връзка е поддържала, че ответницата не е станала
собственик на процесния имот, тъй като Г. не е разполагал с представителна власт да
се разпорежда със същия. Заявява, че ищцата не е потвърждавала така сключената
продажба, поради което поддържа, че сделката е нищожна, тъй като била сключена
при липса съгласие.
В исковата молба, с оглед продажна цена на имота по сделката - 9000 лева, и с
оглед неговата данъчната оценка – 17038.10 лева, се твърди, че Г. като пълномощник, е
действал във вреда на представлявания, като поддържа, че извършената продажба не
пораждала последици за ищцата, поради което и Д. не е станала собственик на имота, и
е отправила искане да се признае за установено, че ищцата е собственик на имота, като
втората ответница да бъде осъдена да и предаде владението върху имота.
Твърди, че първия ответник не и е предал сумата получена от него при сделката,
поради което в условията на евентуалност е поискала от съда да бъде осъден да и
предаде сумата от 9000 лева, уговорена в нотариалния акт за продажба.
В срока за отговор ответниците Г.Г. и Л.Д. са оспорили предявените искове, като
са заявили становище, че упълномощителната сделка е валидна, и в тази връзка била
валидна и сключената въз основа на нея разпоредителна сделка – покупко – продажба
на недвижимия имот. Противопоставили са възражение за изтекла три годишна
давност по отношение правото да се иска унищожаване на договора за покупко-
продажба и пълномощното, послужило за неговото сключване, като ответницата Д. е
твърдяла, че е заплатила продажна цената по сделката, за което била изтеглила
кредити, а също така била и разведена. Д. е противопоставила и възражение за
придобивна давност, основано на добросъвестно владение – с изтичане на пет годишен
давностен срок, като счита, че на това основание е станала собственик на имота.
Пернишкият окръжен съд като обсъди оплакванията и исканията в жалбата,
доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за
установено от фактическа страна следното:
5
Няма спор, че ищцата К.В. е собственик на апартамент № *, находящ се в ***,
със застроена площ от 56,48 кв.м., което се установява от представения пред районния
съд договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за
държавните имоти от *** г.
С пълномощно от *** г., ищцата упълномощила първия ответник- Г.Г., от нейно
име и за нейна сметка да прехвърли чрез сделка по своя преценка и при условия по
своя преценка, вкл. да дари притежавания от нея недвижим имот – апартамент № *,
находящ се в ***, като се разпореди и със сумата, получена като продажна цена за
имота – като я прехвърли, изтегли, закрие сметката и т.н.
На *** г., Г. въз основа предоставеното му от ищцата пълномощно, продал на
втората ответница - Д., посочения по – горе недвижим имот за сумата от 9000 лева,
която сделка била обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № **, том **, рег. № ***, дело № 222 от 12.07.2012 г. Няма спор, че към датата на
покупко- продажбата, данъчната оценка на процесния имот е от 17038.10 лева, което се
установява от направеното в тази връзка вписване в нотариалния акт.
Пред първоинстанционният съд е представен договор за учредяване право на
безвъзмездно ползване върху недвижим имот от *** г., сключен между ответницата
Л.Д. и ответника Г.Г., в качеството му на пълномощник на ищцата, въз основа на
предоставеното му от нея пълномощно, съгласно който, втората ответница предоставя
на ищцата за безвъзмездно и безсрочно ползване процесния апартамент.
От представеното удостоверение от БАН се установява, че на *** г. в района
между *** и *** е регистрирано земетресение с магнитуд 5.6.
По искане на ищцата пред районния съд са разпитани свидетелите Е. И. Х.
(съпруг на внучката на ищцата) и К. С. Д. (внучка на ищцата), от показанията на които
се установява, че ответниците са роднини на ищцата, като процесния апартамент бил
прехвърлен без съгласието на В. през *** г. – *** г. първо на Г., а след това и на
втората ответница – Д.. Свидетелите сочат, че за прехвърлителната сделка разбрали два
месеца след като ищцата си счупила крака, което станало през *** г. – *** г., по повод
написано от ищцата саморъчно завещание, което искали да оставят при нотариус М.
М.. Сочат, че по този повод се наложило да се снабдят с данъчна оценка и скица на
имота, при което разбрали, че вече имало издадена скица на името на втората
ответница, което разбрали по посещение в Агенцията по кадастъра. И двамата
свидетели твърдят, че до получаване на травмата на ищцата, В. живеела в ***, при
нейната сестра. Свидетелката Д. сочи, че два месеца преди ищцата да си счупи крака,
втората ответница е получавала нейната пенсия.
По искане на ответника Г. са разпитани свидетелите Ц. А. С. – кмет на ***, К. В.
Т. – работещ в „***“ при *** и Г. Й. Н. – племенничка на ищцата. В показанията си С.
сочи, че в периода, в който ищцата живеела в ***, за нея са полагали грижи сестра и,
както и нейните племенници. В показанията си свидетеля Т. сочи, че ищцата му е била
пациентка по повод туморно образувание на крака, в периода, в който работил като
*** на ** в ***, което било преди повече от 6 години. Твърди, че е извършил операция
на ищцата, след която, за нея се е грижел първия ответник, който я водел на контролни
прегледи. Свидетелката Н. в показанията си сочи, че ищцата е живеела при сестра и в
***, където за нея са полагали грижи братовчедите и – първия ответник Г. и неговия
брат К..
6
По искане на ответницата Д. по делото е разпитан свидетеля Р. М. – нотариус,
както и М. В. М., който е дал показания относно владението на процесния имот.
Пред районният съд е изслушана и приета съдебно техническа – оценителна
експертиза, изготвена от вещото лице – А. Ц., който след извършен оглед на имота е
дал заключение, че пазарната стойност на процесния имот към *** г. е в размер на
37070 лева, изчислен при претеглена стойност от метода на вещната стойност и
сравнителния метод, като пазарната стойност на процесния имот към датата на
сделката, с отчетено вещно право на ползване, вещото лице е оценило на стойност от
29026 лева. При изготвяне на експертизата, вещото лице не е взело предвид санирането
на блока – изолация и дограма по Европрограма. При изслушване на експертизата пред
районния съд ответниците са оспорили същата и са поискали от съда да бъде допусната
повторна експертиза, която да даде отговор на същите въпроси, като вещото лице
вземе предвид и имоти, които са от същия вид, какъвто е процесния имот, и по
отношение на които е било запазено или учредено вещно право на ползване, и при
отговора на тази задача да посочи каква е пазарната цена на жилището, като
същевременно са поддържали, че дадената оценка е вещото лице е завишена. Това
искане е оставено без уважение от районния съд.
Направеното пред районния съд искане за допускане на допълнителна съдебно
техническа – оценителна експертиза е поддържано от ответниците и пред въззивната
инстанция, което доказателствено искане въззивният съд е уважил, и при условията на
чл.266, ал.3 от ГПК е допуснато изслушването на съдебно техническа – оценителна
експертиза, изготвена от вещото лице Р.Н.. Вещото лице е определило средната
продажна цена на имоти от вида на процесния съгласно вписаните в Служба по
вписванията нотариални актове за продажба в периода м.*** г. до момента на сделката
– м.*** г., която е определил от 329.65 лева/кв.м., и е дал заключение, че същата
отнесена към процесния апартамент дава стойност от 18600 лева за процесния имот.
Вещото лице и изчислило и средната продажна цена по пазарните аналози по
представените като доказателства по делото нотариални актове, която е определило от
209.68 лв./кв.м., и я отнесло към процесния апартамент, като е определил стойност от
11800 лева.
С решение № 260178 от 19.02.2021 г., първоинстанционния съд е отхвърлил
предявените от К. М. В. искове срещу Л. Г. Д. и Г. И. Г. за унищожаване на
упълномощителна сделка, обективирана в пълномощно рег. № ***, акт № **, том *,
рег. № *** г. на нотариус Р. М. рег. № *** от регистъра на НК, като сключена при
измама, установяване на недействителността на сделка за покупко-продажба на имот –
с идентификатор № 55871.514.8101.1.2 – апартамент № *, находящ се в жилищна
сграда в ***, със застроена площ от 56,48 кв.м., заедно с 0,642 % идеални части от
общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху
мястото, върху което е построена сградата – обективирана в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. № *** дело 222 от 12.07.2012
г. на нотариус Р. М. като извършена без представителна власт и осъждане на
ответницата Д. да предаде на ищцата владението върху имота, като неоснователни.
Със същото решение е обявена за недействителна по отношение на К. М. В. и Л. Г. Д.
сделка за покупко-продажба на имот с идентификатор № 55871.514.8101.1.2 –
апартамент № *, находящ се в жилищна сграда в ***, със застроена площ от 56,48
кв.м., заедно с принадлежащото се зимнично помещение № * с полезна площ от 2.15
кв. м., и заедно с 0,642 % идеални части от общите части на сградата и съответните
7
идеални части от правото на строеж върху мястото, обективирана в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. № *** дело 222 от 12.07.2012
г. на нотариус Р. М., сключена между ищцата, действаща чрез Г. И. Г., упълномощен с
пълномощно рег. № ***, акт № **, том *, рег. № *** г. на нотариус Р. М. и Л. Г. Д.
(купувач), като извършена при условия, уговорени във вреда на представлявания К. М.
В., като ответницата Л.Д. е осъдена да предаде владението върху имота на ищцата
поради начална липса на основание за извършване на престацията.
За да уважи евентуалните искове по чл.40 и чл.55, ал.1 от ЗЗД, районният съд е
приел, че нормата на чл.40 от ЗЗД, визира фактически състав включващ два елемента:
обективен и субективен, които следва да бъдат преценени към датата на сключване на
сделката – *** г., и с оглед конкретните обстоятелства по делото, като въз основа на
събраните писмени, гласни доказателства и експертизи, е направил извод, че и двата
елемента от фактическият състав на нормата са налице. Относно цената ПРС е приел,
че имота е продаден на цена над четири пъти под пазарната такава към датата на
сделката, а досежно субективният елемент е приел, че същият следва пряко от
съдържанието и условията по сделката. След като е приел, че искът по чл.40 от ЗЗД е
основателен, районният съд е уважил и съединеният с него иск по чл.55, ал.1, пр.1 от
ЗЗД, в хипотезата на начална липса на основание за извършването на престациите, и в
тази връзка е уважил и претенцията за връщане на имота на ищцата.
Тъй като районният съд е уважил първата група евентуални искове, не се е
произнесъл по останалите две групи евентуални искове.
При така установите факти Пернишкият окръжен съд прави следните правни
изводи:
Предмет на въззивен контрол е решението в частта, в която е уважена първата
група евентуални искове по чл.40 от ЗЗД и чл.55, ал.1, т.1 от ЗЗД. В останалата му
част, решението не е обжалвано, поради което е и влязло в законна сила.
Съгласно чл.40 от ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той договаря, се
споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за
представлявания.
Разяснения по приложението на чл.40 от ЗЗД са дадени в т.3 от Тълкувателно
решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК. По силата на т.3 от
посоченото Тълкувателно решение фактическият състав, пораждащ
недействителността по чл.40 от ЗЗД се състои от два елемента: обективен и
субективен. Обективен елемент - договорът, сключен от (чрез) представителя и
насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на (уврежда) представлявания,
като е прието, че увреждането на интересите на представлявания може да има най-
различни проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за него условия;
имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът
поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични
за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и най-различни
други хипотези. Прието е, че не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно
да е налице сигурност за нейното настъпване, но във всички случаи се има предвид
обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително. По
отношение на преценката за наличието на увреждането, респ. - за сигурното му
8
настъпване, е прието, че същата се извършва предвид конкретните обстоятелства във
всеки отделен случай, но във всички случаи - към момента на сключването на
договора. Досежно субективния елемент - "споразумяване" между представителя и
насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания е
прието, че същият се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната
страна по договора (третото лице) относно увреждането на представлявания. Разяснено
е, че "споразумяването" не съставлява отделна правна сделка между представителя и
насрещната страна по недействителния договор, която сделка да е различна от самия
този договор, т. е. - не е необходимо да е налице изричен "сговор" между тях да
увредят представлявания, което би предполагало във всички случаи намерение за
увреждане и умисъл за това. Прието е, че "споразумяването" между представителя и
насрещната страна е обективирано в самия недействителен договор, увреждащ
представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. Поради това,
вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява, не винаги в общ
сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят
представлявания, а в тяхната недобросъвестност - те, и двамата, знаят (осъзнават), че
сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност
също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания.
Относно наличието на обективният елемент:
Правилно районният съд е приел, че е налице обективният критерии, тъй като
сделката е сключена във вреда на представляваното лице, но неправилно е приел, че
цената на продажбата на имота е над четири пъти под пазарната такава към датата на
сделката – *** г. В тази връзка следва да се има предвид, че приетата пред
първоинстанционният съд съдебно – оценителнна експертиза, въз основа на която са
изградени правните изводи, е дала заключение за пазарната стойност на процесния
имот е от 37070 лева, определена като претеглена стойност към датата на продажбата
чрез метода на вещната стойност и сравнителния метод. За наличието на увреждане, е
необходимо да се изследва съответствието на продажната цена с действителната
пазарна стойност на продаваемия имот, към момента на сделката.
Действителната пазарна стойност на продаваемия имот към момента на
сключване на сделката, следва да бъде съобразена с основният критерий за определяне
на пазарната цена на един имот, която се определя не от пазарната стойност на имота
определена чрез претеглената стойност към датата на сделката по метода на вещната
стойност и неговата сравнителна такава, а от цените по реални сделки с подобни имоти
по същото време или цените, на които реално са се продавали подобни имоти на пазара
на недвижимите имоти на същото място по същото време, в какъвто смисъл е съдебна
практика на ВКС по чл.290 от ГПК, намерила израз в решение № 65/21.06.2017 г. по
гр.д. № 639/2016 г. ІV-то г.о.
В случая, пред първата инстанция е прието заключение на СТОЕ за пазарна
стойност на имота, която е дала претеглената стойност към *** г. установена по метода
на вещната стойност и сравнителния метод, а не на база цените по реални сделки към
релевантния момент. В тази връзка пред ПОС е приета СТОЕ, която е дала средната
продажна цена на имота от вида на процесния съгласно вписаните в Служба по
вписванията нотариални актове за продажба в периода от м.*** г. до момента на
сключване на сделката – м.*** г., определена от вещото лица на стойност от 18600
лева. Тази стойност съотнесена към продажната цена от 9000 лева, също води до извод
9
за значително увреждане интересите на представлявания, тъй като представлява по-
малко от половината от средната продажна цена на процесния имот.
Що се отнася до това, че ищцата съгласно даденото на пълномощника – първия
ответник пълномощно го е овластила да я представлява пред нотариусите в страната,
като има право да подпише нотариалния акт и да получи продажната цена при
продажбата на процесния недвижим имот, както и да има право да изтегли продажната
цена, ако бъде преведена по сметка, в която и да било банка в Р. България,
включително да има право и да извършва всякакви разпоредителни действия със
сметката, по която е преведена продажната цена, включително и да има право да
изтегли цялата сума, да превежда, да се разпореди с цялата сума от сметката и да я
закрие, което давало право на пълномощника сам да определи цената, то тази свобода
не е неограничена, тъй като представителя (пълномощника) има насрещното
задължение да пази интереса на представлявания, поради което възраженията на
въззивниците в тази насока са неоснователни.
Правилно първоинстанционният съд при постановяване на решението не е взел
предвид представения от ответниците договор за учредяване право на безвъзмездно
ползуване върху недвижим имот от *** г., като правилно е приел, че вещното право на
ползване се учредява само с нотариален акт, а представения от ответниците договор от
*** г. е с нотариална заверка на подписите и не е във формата на нотариален акт.
Следва да се има предвид, че правото на ползване е ограничено вещно право,
което може да бъде учредено в полза на едно лице пожизнено или за определен срок.
За да бъде валидно правото на ползване и да бъде противопоставимо на правата на
трети лица, както и на правото на собственост, то трябва да бъде учредено в
нотариална форма (с нотариален акт). В тази връзка с представения договор от *** г.
не е спазена предписаната от закона форма, а и не без значение е и факта, че същия
подписан почти пет месеца след сключване на сделката, като обективният и
субективният елемент от фактическия състав на чл.40 от ЗЗД се преценяват към
момента на сключване на сделката, към който момент този договор не е наличен,
поради което и не може да се преценява по отношение продажната цена на сделката.
Няма спор и за факта, че продадения недвижим имот от първия ответник е
единствения такъв притежаван от ищцата. Съвкупния анализ на събраните
доказателства – писмени, гласни и СТОЕ, дава основание да се приеме, че е налице
обективният критерии, а именно чрез осъществената от първия ответник продажба на
единствения притежаван от ищцата недвижим имот, с продажна цена от 9000 лева, при
средна продажна цена от 18600 лева, то и следва извода, че с продажбата на процесния
имот от пълномощника на стойност от 9000 лева, е нанесена значителна вреда на
ищцата.
В случая не би могло да се приеме втората определена от вещото лице средна
продажна цена от 11800 лева, тъй като същата вещото лице я е определило на база
представените от ответниците нотариални актове, които са шест на брой, а приетата от
настоящата съдебна инстанция средна пазарна цена от 18600 лева, вещото лице е
определило при съпоставяне на 19 сделки, вписани в Служба по вписванията,
съотнесени към датата на сключване на покупко-продажбата – *** г., като по този
начин експерта е определил средната пазарна цена на процесния имот.
Относно субективния елемент:
10
Правилно районният съд е приел, че и субективният елемент е налице, но
неправилно е направил този извод от съдържанието и условията по процесната сделка.
Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя, респ.
налице ли е субективният елемент се извършва при отчитане на всички обстоятелства,
свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи,
увреждането на интереса на представлявания, което може да има различни проявни
форми, в т. ч. договор, сключен при неизгодни условия съобразно конкретната
икономическа обстановка или когато имуществото на упълномощителя е неоправдано
обременено, или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната му власт, но успоредно с
увреждането следва да е налице и второто условие - споразумяване между
упълномощителя и третото лице във вреда на представлявания.
В разпоредбата на чл.40 от ЗЗД не се предполага недобросъвестност на третото
лице, поради което упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност следва
да я установи, в производството по иска за прогласяване недействителност на
увреждащата сделка, като установи намерението за увреждане на пълномощника и
третото лице. Преценката за това намерение се извършва въз основа на всички
доказателства за обстоятелствата, при които е сключен договорът с третото лице, но е
обяснимо представлявания да не разполага с преки доказателства за сговор между
пълномощника си и третото лице, поради което наличието на сговор за увреждане
може да бъде установено с косвени доказателства, които ценени в съвкупност да
обуславят извод за сговаряне за увреждане, но във всички случаи обаче съвкупната
преценка на доказателства следва да създава сигурно убеждение за осъществяване на
факта на увреждане на представлявания при сговаряне между пълномощника и третото
лице. В тази връзка ищцата твърди, че купувачът по сделката – втората ответница – Д.
е съпруга на брата на продавача – първия ответник – Г.. Ответницата е
противопоставила възражение, че е разведена, за което по делото били представени
доказателства. В действителност от представеното от Д. удостоверение за семейно
положение, съпруг/а и деца от *** г. се установява, че ответницата е разведена, но по
делото липсват доказателства, сключения от нея брак е прекратен. Поради това и
следва да се приеме за недоказано твърдението на втората ответница, че към датата на
процесната сделка – *** г., същата не е имала роднинска връзка с продавача, респ. не е
имала качеството на съпруга на брата на първия ответник.
След преценка на всички събрани по делото доказателства, досежно наличието
на субективният елемент, настоящият съдебен състав намира, че е налице поредица от
косвени доказателства, от които може да се направи сигурен извод за наличие на
субективният елемент. С оглед посоченото по-горе следва да се приеме, че са били
налице близки родствени отношения между ищцата, продавача (първия ответник,
който е племенник на ищцата) и втората ответницата - Л.Д., която е съпруга на брата
на продавача. Няма спор между страните, че до *** г. за ищцата са полагали грижи,
както първия ответник, така и втората ответница, за която е безспорно установено по
делото, че е получавала нееднократно и пенсията на ищцата. Положението на близки
роднински отношения между купувача - Д. и ищцата, сочат на извод за
заинтересованост на купувача по смисъла на чл.172 от ГПК, като от установения по
делото факт на полаганите от Д. грижи, за което както вече се посочи не се спори по
делото, то следва извода, че купувача е знаел за състоянието на зависимост на ищцата
от грижите, които тя заедно с продавача по разпоредителната сделка са полагали за
11
нея.
Разпоредителната сделка – продажбата на собствения на ищцата имот е
осъществена почти пет месеца след упълномощаването, което сочи на близко време
след упълномощаването.
На следващо място от събраните по делото доказателства не се установи
продавача, респ. ответника Г. да е уведомил ищцата за извършената от него продажба
на недвижимия имот, нито пък е доказано твърдението му, че е предал получената
продажна цена от купувача по разпоредителната сделка. Няма доказателства такова
уведомяване да е извършено и от втората ответница. Не без значение е и факта, че от
представения договор за учредяване право на безвъзмездно право на ползване върху
недвижим имот от *** г. се установява, че същият е сключен без участието на ищцата,
тъй като е сключен от първия ответник – Г., в качеството му на пълномощник на
ищцата.
При горните изводи, правилно първоинстанционният съд е приел, че на
основание чл.55, ал.1, т.1 от ЗЗД, в хипотезата на начална липса на основание за
извършването на престациите, то с оглед предявения от ищцата иск го е уважил, като е
осъдил втората ответница да предаде на ищцата процесния имот.
Предвид изложеното крайните изводи на въззивната инстанция, макар и по
други съображения съвпадат с изводите на първоинстанционния съд, поради което
обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
По разноските:
При този изход на спора и поради отхвърляне на двете въззивни жалби, съдебни
разноски се дължат на въззиваемата страна, за което е представител списък на
разноските. Съгласно представения списък ответницата по въззивните жалби
претендира сумата от 3000 лева, представляваща адвокатско възнаграждение за двете
съдебни инстанции. Пред въззивната инстанция, К.В. е представила адвокатско
пълномощно, съгласно което на адв.Т. е заплатила сумата от 3000 лева, за процесуално
представителство пред РС – Перник и ОС – Перник. Тъй като в договора няма
посочено каква сума от заплатеното адвокатско възнаграждение е за процесуално
представително пред ПРС и каква част е за процесуално представително пред ПОС, то
и следва да се приеме, че за всяка една от двете инстанции за процесуално
представителство ищцата е заплатила сумата от по 1500 лева. В тази връзка въззвната
жалбоподателката Д. чрез пълномощника си адв. Б. е протитовопоставила възражение
за прекомерност на адвокатското възнаграждение, което съдът намира за основателно.
Адвокатското възнаграждение, изчислено по реда на чл.7, ал.6 от НМРАВ е в размер
на 600 лева. Съдът като взе предвид фактическата и правна сложност на делото, в
частта, в която се оспорва първоинстанционното решение предмет на въззивен
контрол, и като взе предвид, че в тази му част делото не се отличава с особена
сложност предвид делата от същия вид, и като взе предвид обема на извършените пред
въззивната инстанция процесуални действия от страна на адвоката, намира че
адвокатското възнаграждение, което В. е заплатила е прекомерно, поради което и
същата следва да бъде намалено до минималния размер на адвокатското
възнаграждение посочен в чл.7, ал.6 от НМРАВ. Този размер от 600.00 лева следва да
бъде присъден на В., представляващ заплатено от нея адвокатско възнаграждение,
която сума следва да бъде възложена върху въззивните жалбоподатели, и всеки един
12
от тях следва да заплати на К.В. сумата от по 300 лева, или ½ част от общо дължимия
размер на адвокатско възнаграждение.
Воден от горното, Пернишкият окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260178 от 19.00.2021 г. по гр.д. № 7536/2018 г. по
описа на Районен съд – Перник, в частта, в която е обявена за недействителна по
отношение на К. М. В., с ЕГН ********** и Л. Г. Д., с ЕГН ********** сделка за
покупко-продажба на имот с идентификатор № 55871.514.8101.1.2 – апартамент № *,
находящ се в жилищна сграда в ***, със застроена площ от 56,48 кв.м., състоящ се от:
две стаи, кухня, сервизни помещения, при граници: изток – aп.*, запад – aп.*, север –
стълбище, юг – двор, заедно с принадлежащото се зимнично помещение № * с полезна
площ от 2.15 кв. м., при граници: изток – пр. стена, запад-мазе, север - коридор и юг –
пр. стена, както и заедно с 0,642 % идеални части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, обективирана в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. № *** дело
222 от 12.07.2012 г. на нотариус Р. М. рег. № *** от регистъра на НК, сключена между
К. М. В., с ЕГН: ********** /продавач/, действаща чрез Г. И. Г., с ЕГН: **********,
упълномощен с пълномощно рег. № ***, акт № **, том *, рег. № *** г. на нотариус Р.
М. рег. № *** от регистъра на НК, и Л. Г. Д. /купувач/ като извършена при условия,
уговорени във вреда на представлявания К. М. В., както и в частта, в която Л. Г. Д., с
ЕГН ********** е осъдена да върне имота на ищцата К. М. В., с ЕГН **********
поради начална липса на основание за извършване на престацията.
В останалата му част решението, като необжалвано е влязло в сила.
ОСЪЖДА Л. Г. Д., с ЕГН ********** и Г. И. Г., с ЕГН ********** ДА
ЗАПЛАТЯТ разделно, всеки от тях по ½ част на К. М. В., с ЕГН ********** сумата от
600.00 лева, представляваща разноски във въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
касационен съд при предпоставките на чл.280 от ГПК в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13