№ 3579
гр. София, 04.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 29 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Виктория М. Станиславова
при участието на секретаря МИНКА Х. БАШОВА
като разгледа докладваното от Виктория М. Станиславова Гражданско дело
№ 20231110115186 по описа за 2023 година
Производството е по реда на ГПК, част ІІ "Общ исков процес", дял І
"Производство пред първата инстанция".
Производството е образувано по искова молба с вх. № 81537/23.03.2023 г. на Е. с. на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с административен
адрес: гр. София, ж. к. , бл., чрез професионален домоуправител „П.“ ЕООД, срещу И. Д.
И., ЕГН **********, с която са предявени осъдителни искове с правно основание чл. 51, 1
ал. 1 ЗУЕС, вр. чл. 48, ал. 8 ЗУЕС, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, за осъждане на
ответника да заплати на етажната собственост следните суми: 1./ 155,48 лева – сбор от
неплатени месечни вноски за поддръжка и управление на общите части, дължими за
м.06.2021 г. и за периода 01.01.2022 г. – 31.12.2022 г., 2./ 50,57 лева – сбор от неплатени
месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, дължими за м.06.2021 г. и за периода
01.01.2022 г. – 31.12.2022 г. и 3./ 31,12 лева – сбор от неплатени месечни вноски за
поддръжка и управление на общите части и за фонд „Ремонт и обновяване“ за м.01.2023 г. и
м.02.2023 г., ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на подаване
на исковата молба в съда – 23.03.2023 г. до окончателното плащане.
За съвместно разглеждане са приети направените от ответника с отговора на исковата
молба възражения за прихващане с предмет, както следва:
- вземане за сумата от 1 000,00 лева – дължимо на ответника възнаграждение за
изготвяне на проект за енергийна ефективност съгласно решение на Общото събрание на е.
с., проведено на 31.03.2015 г.;
- вземане за сумата от 91,82 лева – надплатени суми от ответника за месечни вноски
за периода м.06.2020 г. – м.12.2021 г.
В исковата молба ищецът твърди, че дружеството „П." ЕООД е избрано за
професионален домоуправител на процесната сграда в режим на етажна собственост с
решение на Общото събрание, проведено на 15.06.2020 г., като между него и е. с. е сключен
и договор за поддръжка и управление на сградата. Мандатът на „П." ЕООД е подновен на
1
състояло се на 23.11.2022 г. Общо събрание на е. с., като решението е обективирано в т. 2 от
дневния ред. Ищецът твърди, че ответникът е собственик на апартамент № . от сградата и
неговото домакинство се състои от двама души, а броят на апартаментите в сградата е общо
. Поддържа, че при встъпването в длъжност на домоуправителя „П.“ ЕООД е взето решение
да се събират следните месечни вноски: 3,98 лева на апартамент за покрИ.е на разходите за
управление, касиер и техническа поддръжка; 3,99 лева на брой обитател, който обитава
жилища над етаж втори; вноска към фонд „Ремонт и обновление“ /ФРО/ в общ размер на
100,00 лева, която да се разпредели поравно между всички апартаменти или по 1,20 лева на
апартамент. Поради изложеното, прави извод, че ответникът дължи сума в общ размер на
13,16 лева ежемесечно към етажната собственост, която се е сбор от следните суми: 3,98
лева твърда такса, 7,98 лева /3,99х2 обитатели/ и 1,20 лева вноски към ФРО. Ищецът твърди,
че на Общо събрание на етажната собственост, състояло се на 10.05.2021 г., определената
такса към фонд „Ремонт и обновление" е увеличена на сума в общ размер на 400,00 лева,
която се разпределя съгласно притежаваните идеални части на съответния самостоятелен
обект. В тази връзка поддържа, че от Нотариален акт № , том , peг. № . от 2008 г. е видно, че
апартамент № . притежава 0,973 % идеални части от общите части на сградата, с оглед на
което за същия следва да се заплаща 0,973 % от 400,00 лева или общо 3,89 лева месечно,
считано от датата на провеждане на събранието – 10.05.2021 г. Останалите такси са останали
непроменени и продължават да бъдат изискуеми в определения на събранието от 15.06.2020
г. размер. Поради това, от 10.05.2021 г. месечната вноска на И. Д. И. е в общ размер на 15,85
лева, която представлява сбор от следните суми: 3,98 лева твърда такса, 7,98 лева /3,99x2
обитатели/ и 3,89 лева вноски към ФРО. На проведеното на 23.11.2022 г. Общо събрание
отново е взето решение да се събира обща сума в размер на 1600,00 лева месечно, която да
се разпределя съобразно притежавания процент идеални части. Предвид това, ответникът
следва да заплаща 0,973 % от 1 600,00 лева месечно или общо 15,56 лева. Така определеният
бюджет следвало да се изпълнява от 01.01.2023 г. Ищецът твърди, че на 26.05.2021 г.
ответникът И. Д. И. е заплатил месечните вноски за месеци септември, октомври, ноември и
декември 2020 г. и месечните вноски за месеци януари, февруари, март, април и май 2021 г.,
а на 24.04.2022 г. е заплатил месечните вноски за месеци юли, август, септември, октомври,
ноември и декември 2021 г. След 24.04.2022 г., въпреки многократните покани, отправяни
към ответника да погаси натрупаните задължения, същият преустановил всякакви плащания
към етажната собственост. Поради това, неговото задължение към м.02.2023 г. възлизало на
общо 237,17 лева, формирано както следва: 15,85 лева за месец юни 2021 г., по 15,85 лева за
всеки месец от януари до декември 2022 г. и по 15,56 лева за месеците януари и февруари на
2023 г. Моли предявените искове да бъдат уважени. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника И.
Д. И., с който оспорва предявените искове. Твърди, че на проведено на 31.03.2015 г. Общо
събрание на е. с. в процесната жилищна сграда е взето решение за изготвяне на проект за
енергийна ефективност да се изплатят от касата на етажната собственост възнаграждения на
Г. Б. в размер на 800,00 лева и на И. Д. И. – в размер на 1 000,00 лева, а ако няма възможност
– дължимите възнаграждения да се прихванат с дължимите от тях суми за месечни такси за
консумативи и за фонд „Ремонт и обновление“. Поради изложеното, ответникът твърди, че
не дължи посочената в исковата молба сума, тъй като вземането му към етажната
собственост е многократно по-голямо и в тази връзка прави възражение за прихващане.
Твърди, че съгласно протокол от Общо събрание на е. с. от 15.06.2020 г. таксата за покрИ.е
на разходи за административно управление и касиер за един обитател е 3,99 лева на месец, а
за необитаем апартамент – в размер на ½ от тази сума. Твърди, че апартамент № ., чийто
собственик е, не се обитава от никого през летните месеци (от май до октомври), а през
зимата (от ноември до април) се обитава само от него. Поради това, дължимата месечна
вноска не следва да е в размер на 15,85 лева, а на 11,86 лева за зимните месеци и 9,86 лева за
летните месеци, или дължимата сума за посочените в исковата молба месеци (8 зимни и 7
2
летни) е 163,90 лева. Ответникът твърди, че за периода от юни 2020 г. до декември 2021 г. са
му събирани такси за двама обитатели, поради което счита, че е надплатил дължимите от
него суми със сумата от 59,90 лева за 10 летни месеца и със сумата от 31,92 лева за 8 зимни
месеца, или общо е надплатил сумата от 91,82 лева, която има право да прихване от
дължимите вноски за исковия период, като в този случай дължимата от него сума би била
72,08 лева (163,90 - 91,82). Моли за отхвърляне на иска. Претендира разноски.
Софийски районен съд, I Гражданско отделение, като съобрази доводите на
страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съгласно изискванията на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа
страна следното:
Между страните не се спори, а и от представените като писмени доказателства по
делото Протокол на общо събрание на с.те на етажна собственост от 15.06.2020 г. (л. 6-20),
Протокол на общо събрание на с.те на етажна собственост от 10.05.2021 г. (л. 21-34) и
Протокол на общо събрание на с.те на етажна собственост от 23.11.2022 г. (л. 35-45), че
процесната жилищна сграда, находяща се на адрес: гр. София, ж.к. , бл., вх., се намира в
режим на етажна собственост и самостоятелните обекти в сградата са .на брой, респективно
отношенията между със.те се регулират от разпоредбите на ЗУЕС /по аргумент от чл. 3
ЗУЕС/. В тази насока е и представеният по делото Договор за управление, администриране и
поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост от 25.11.2022 г. (л. 58-
65), сключен между е. с. в сградата и професионалния домоуправител „П.“ ООД.
С определение № 38039/20.09.2024 г., в което е обективиран проектът за доклад,
приет за окончателен в съдебното заседание, проведено на 04.12.2024 г. с допуснато
уточнение на исковата молба в обстоятелствената част и в петитума, на основание чл. 153,
вр. чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, е отделено като безспорно между страните и ненуждаещо се
от доказване обстоятелството, че ответникът И. Д. И. е собственик на самостоятелен обект –
апартамент № . в сградата в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. София,
ж.к. , бл..
По делото е приет като писмено доказателство Протокол за проведено общо събрание
на с.те на жилища и обекти в процесната жилищна сграда от 15.06.2020 г. (л. 6-20), в т.3 от
който е обективирано решение на е. с. месечната вноска за покрИ.е на разходите за
административно управление и касиер да бъде в размер на 3,98 лева на апартамент,
месечната вноска за покрИ.е на разходите за почистване на общи части, електрическа
енергия общи нужди и асансьор, абонамент асансьор, ГТП и SIM карта за GSM комуникатор
да бъде в размер на 3,99 лева на брой обитател от .ти и следващ етаж, а месечната вноска за
необитаем апартамент да бъде в размер на 50 % от вноската за един обитател в зависимост
от етажа, на който е разположено жилището, на . .,25 лева, а на .ти и следващ етаж – 1,99
лева.
По делото е приет като писмено доказателство Протокол на общо събрание на с.те на
етажна собственост от 10.05.2021 г. (л. 21-29), в т. 1 от който е обективирано решение на
мнозинството от е. с. за увеличение на общата месечна сума, която се събира за фонд
„Ремонт и обновяване“ – до размера на 400,00 лева, която да бъде разпределена между
апартаментите на база процент идеални части от общите части на сградата.
По делото е приет като писмено доказателство Протокол на общо събрание на с.те на
етажна собственост от 23.11.2022 г. (л. 35-45), в т. 1 от който е обективирано решение на
мнозинството от е. с. за събиране на сума в общ размер на 1 600,00 лева за всички видове
такси, вкл. 400,00 лева за Фонд „ремонт и обновяване, и 100,00 лева за бюджетно перо
„буфер“, която да бъде разпределена между апартаментите на база процент идеални части от
общите части на сградата.
По делото е приет като писмено доказателство саморъчно изготвен документ,
наименован „Протокол от проведено общо събрание на 31.03.2015 г. на етажната
3
собственост в бл., кв. , гр. София (л. 98-99), в т. 3 от който е вписано, че е взето решение за
определяне на възнаграждения за изготвяне на проекта за енергийна ефективност, както
следва: на Г. Б. – 800,00 лева, а на И. И. –1 000,00 лева, които да се изплатят от касата на
етажната собственост, или при невъзможност за това – сумата да се приспадне чрез
прихващане на дължими от тях суми за месечни вноски за консумативи и дължими от тях
суми за фонд „Ремонт и обновяване“ съгласно чл. 48, ал. 6 ЗУЕС.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на свидетеля Г. Б.
Б., обитател на апартамент № . в процесната жилищна сграда. В показанията си свидетелят
заявява, че му е известно, че И. И. няма семейство и живее сам в апартамент № .. Свидетелят
излага твърдения, че през зимния период ответникът живее в апартамента си в гр. София, а
през месеците март или април, когато времето се затопля, отива да живее в село в
Белоградчишко, където остава до есента.
Преценявайки показанията на разпитания свидетел по вътрешно убеждение, съдът е
категоричен, че следва да се довери на показанията на свидетеля Г. Б., тъй като те са
последователни, житейски логични и добросъвестно дадени.
По делото не е спорно, а и изрични признания за този факт се съдържат в сезиращата
съда искова молба, че ответникът И. Д. И. е заплатил в полза на етажната собственост
начислените му месечни вноски за м.09.2020 г., м.10.2020 г., м.11.2020 г., м.12.2020 г.,
м.01.2021 г., м.02.2021 г., м.03.2021 г., м.04.2021 г. и м.05.2021 г. – за който период не се
спори, че определеният с решение на ОС на ЕС от 15.06.2020 г. общ размер е 13,16 лева, т. е.
за периода м.09.2020 г. – м.05.2021 г. е извършил 9 броя плащания Х 13,16 лева, или общо
118,44 лева, както и начислените му за м.07.2021 г., м.08.2021 г., м.09.2021 г., м.10.2021 г.,
м.11.2021 г. и м.12.2021 г. – за който период не се спори, че определеният с решение на ОС
на ЕС от 10.05.2021 г. общ размер е 15,85 лева, т. е. за периода м.07.2021 г. – м.12.2021 г. е
извършил 6 броя плащания Х 15,85 лева, или общо 95,10 лева, т. е. че е извършил плащания
в общ размер на 213,54 лева.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Софийският районен съд е сезиран с обективно кумулативно съединени осъдителни
искове с правно основание чл. 51, ал. 1, вр. чл. 48, ал. 8, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, за
осъждане на ответника да заплати на етажната собственост следните суми: 1./ 155,48 лева
– сбор от неплатени месечни вноски за поддръжка и управление на общите части, дължими
за м.06.2021 г. и за периода 01.01.2022 г. – 31.12.2022 г., 2./ 50,57 лева – сбор от неплатени
месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, дължими за м.06.2021 г. и за периода
01.01.2022 г. – 31.12.2022 г., 3./ 31,12 лева – сбор от неплатени месечни вноски за поддръжка
и управление на общите части и за Фонд „Ремонт и обновяване“, за м.01.2023 г. и м.02.2023
г., ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда – 23.03.2023 г. до окончателното плащане.
За съвместно разглеждане е прието направените от ответника с отговора на исковата
молба възражения за прихващане с предмет, както следва:
- вземане за сумата от 1 000,00 лева – дължимо на ответника възнаграждение
съгласно решение на Общото събрание на е. с., проведено на 31.03.2015 г.;
- вземане за сумата от 91,82 лева – надплатени суми от ответника за месечни вноски
за периода м.06.2020 г. – м.12.2021 г.
Предявените искове са допустими, доколкото са предявени от етажна собственост,
находяща се на адрес: гр. София, ж. к. , бл., чрез управителя на етажната собственост – „П.“
ООД, което дружество съгласно чл. 1.1.8 от Договор за управление, администриране и
поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост от 25.11.2022 г. (л. 58-
65) е надлежно упълномощено да представлява процесната етажна собственост към датата
4
на сезиране на съда с исковата молба.
По исковете с правно основание чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, вр. чл. 48, ал. 8 ЗУЕС, вр. чл.
6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС:
Основателността на предявените осъдителни искове е обусловена от кумулативното
позитивно установяване от ищцовата страна на следните материални предпоставки: 1/ че
процесната сграда е в режим на етажна собственост; 2./ качеството на ответника на етажен
собственик като титуляр на право на собственост върху индивидуализирания в исковата
молба обект в сграда в режим на етажна собственост, с адрес гр. София, ж. к. , бл.; 3/ прието
от Общото събрание на е. с. решение за определяне размера на дължими от е. с. вноски за
управление и поддръжка на общите части и на вноските за фонд „Ремонт и обновяване“; 4/
настъпила изискуемост на вземанията за дължимите вноски; 5./ размер на вземанията
съобразно приетите от Общото събрание критерии за определяне на вноските.
При установяване на горепосочените обстоятелства, в тежест на ответника е да
докаже, че е погасил претендираните суми.
Между страните по делото не се спори, а и от приетия по делото като писмено
доказателство Протокол за проведено общо събрание на с.те на жилища и обекти в
процесната жилищна сграда от 15.06.2020 г. се установява по несъмнен начина, че на
посоченото общо събрание е взето решение от е. с. за събиране на месечна вноска за покрИ.е
на разходите за административно управление и касиер в размер на 3,98 лева на апартамент,
на месечна вноска за покрИ.е на разходите за почистване на общи части, електрическа
енергия общи нужди и асансьор, абонамент асансьор, ГТП и SIM карта за GSM
комуникатор, в размер на 3,99 лева на брой обитател от .ти и следващ етаж, а месечната
вноска за необитаем апартамент да бъде в размер на 50 % от вноската за един обитател в
зависимост от етажа, на който е разположено жилището, на . – 1,25 лева, а на .ти и следващ
етаж – 1,99 лева.
По делото липсва спор, а и се установява по категоричен начин от приетия по делото
като писмено доказателство Протокол на общо събрание на с.те на етажна собственост от
10.05.2021 г., че на посоченото общо събрание е взето решение на мнозинството от е. с. в
процесната жилищна сграда за увеличение на общата месечна сума, която се събира за фонд
„Ремонт и обновяване“ – до размера на 400,00 лева, която да бъде разпределена между
апартаментите на база процент идеални части от общите части на сградата.
По делото липсва спор, а и се установява по категоричен начин от приетия по делото
като писмено доказателство Протокол на общо събрание на с.те на етажна собственост от
23.11.2022 г., че на посоченото общо събрание е взето решение на мнозинството от е. с. за
събиране на сума в общ размер на 1 600,00 лева за всички видове такси, вкл. за бюджетно
перо „буфер“, която да бъде разпределена между апартаментите на база процент идеални
части от общите части на сградата.
До приключване на устните състезания в рамките на настоящия исков съдебен процес
не са наведени възражения за незаконосъобразност на взетите решения на Общото събрание
на ЕС, проведени на 15.06.2020 г., 10.05.2021 г. и 23.11.2022 г., с които са определени
месечните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ и месечните вноски за поддръжка и
управление на общите части на етажната собственост. Независимо от това и за пълнота
съдът намира за нужно да отбележи, че подобни възражения не подлежат на разглеждане по
същество в разглежданото производство, тъй като приложимият Закон за управление на
етажната собственост урежда специална процедура за вземането на решенията на Общото
събрание, но същевременно ограничава със срок възможността да се иска отмяна на
нищожните или незаконосъобразните решения на ЕС, като е неприложим принципът
нищожност да може да се установява безсрочно. Извън срока по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС лицата,
които поначало са обвързани от взетите решения на ЕС, не могат да искат тяхната отмяна, а
на още по-силно основание това не може да стане чрез възражение в настоящото
5
производство. Целта на конститутивния иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, лимитиран във времето, е
да стимулира етажният собственик активно да участва и контролира провеждането на
общите събрания, а от друга страна цели и стабилитет на вече взетите решения, тъй като те
обикновено засягат функционирането на цялата ЕС, а не само правната сфера на конкретен
собственик и в този смисъл законът не е дал превес на правата на последния, отчитайки
интереса на общността. При липсата на позитивно съдебно решение по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС,
единствено в което производство съдът е компетентен да прецени тяхната
законосъобразност (и то само по въведените с исковата молба пороци), взетите решения на
Общото събрание се стабилизират и следва да бъдат изпълнявани, като е недопустимо
последващ съдебен контрол – в този смисъл и Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. №
657/2012 г. на ВКС, I ГО. В тази насока още и практиката на ВКС, обективирана в Решение
№ 50024/27.03.2023 г. по гр. д. № 78/2022 г. на ВКС, II ГО, Решение № 39/19.02.2013 г. по гр.
д. № 657/2012 г. на ВКС, I ГО, в която е дадено следното тълкуване: Етажната собственост,
която не е учредила сдружение за управление, т. е. не е персонифицирана, се управлява от
Общото събрание на е. с., респективно на е. с. и обитателите, чрез взетите от него решения.
Тези решения се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите
на събранието, насочени за постигане на определена цел. При решенията на етажната
собственост няма насрещни права и задължения, както при сделките. Субективните предели
на действие на решенията на Общото събрание на етажната собственост са по-широки от
тези на многостранните сделки. След влизането им в сила решенията на е. с. са
задължителни за всички етажни с., вкл. за тези, които са гласували против, за неучаствалите
във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни с. или обитатели.
Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни с. или
обитатели, дори да са гласували за тях. В този смисъл те са особен вид многостранни актове,
взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел. Законът –
ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира
начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност.
Спазването на тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не
урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на ЕС.
Отликите между вземането на решенията от сключването на сделките, дори и
многостранните, са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на етажната
собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези
решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и
контролът за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се
позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на
решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска,
който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по
реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Ограничена е активната
процесуална легитимация, като е предоставена такава само на с.те на обекти от етажната
собственост – чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на
решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при
неспазване на императивни правни норми. Предмет на отмяна могат да бъдат само
позитивни решения, т. е. такива, с които е прието позитивно решение. Не подлежат на
отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе
решение вместо общото събрание. Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира
на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок – в чл. 38 ЗУЕС е уредена
специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване
на с.те и обитателите за взетите решения. Определянето на срок за иска по чл. 40 ЗУЕС е
съобразено и с това, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения, вкл. и с трети
лица, което изисква сигурност, налага се бързина, вкл. и при изпълнение на решенията.
Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото
6
събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци
водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в
рамките на съдебното производство. Затова извън определения от закона срок не може да се
иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим
принципът, че нищожност може да се установява без срок. В случаите, когато изобщо не е
взето решение, ще се установява липсата на възникнало правоотношение между етажната
собственост и е. с. и обитатели чрез установителен иск самостоятелно, или в производството
по чл. 415 ГПК след оспорване на вземането по издадена заповед за изпълнение по реда на
чл. 410 ГПК. Извън срока по чл. 40 ЗУЕС нищожност на решение на общо събрание на
етажна собственост (чрез иск при наличие на правен интерес или преюдициално по друг
спор) може да се установява, само ако са наведени твърдения, че формално е създадена
привидност за взето решение. Извън хипотезата на привидност за взето решение на общото
събрание, пороци на същото, независимо дали водят до нищожност (вкл. и поради
противоречие с императивни правни норми) или до незаконосъобразност на решението,
могат да се установяват само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност на
решението на ОС или преюдициално при спор, свързан с изпълнение решение на общото
събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Посоченото не важи в хипотеза, в
която изпълнението на решението на общото събрание би довело до нарушение на правен
принцип или би съставлявало злоупотреба с право.
В конкретния случай по делото не се твърди и не се установява ответникът или друг
етажен собственик да е атакувал решенията по т. 3 от Протокола от Общото събрание,
проведено на 15.06.2020 г., по т. 2 от Протокола от Общото събрание от 10.05.2021 г. и по т.
1 от Протокола от Общото събрание от 23.11.2022 г., поради което съдът приема, че същите
са стабилизирани с изтичане на срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС и поради това следва да бъде
зачетена задължителната им сила, като бъдат приложени произтичащите от тях правни
последици, обвързващи и ответника – като етажен собственик и адресат на това решение, да
изпълнява определените с решенията към етажната собственост парични задължения.
Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС с.те на самостоятелни обекти в сградата етажна
собственост са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство,
основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“
съразмерно с притежаваните идеални части.
Съгласно чл. 50, ал. 1 ЗУЕС Общото събрание на с.те или на сдружението създава и
поддържа фонд „Ремонт и обновяване“, а съгласно ал. 2 средствата във фонда се набират от
ежемесечните вноски на с.те в размер, определен с решение на общото събрание съобразно
идеалните части на отделните с. в общите части на етажната собственост, но не по-малко от
един процент от минималната работна заплата за страната, както и от други източници.
В предмета на делото са включени вземания за неплатени суми за месечни вноски за
Фонд „Ремонт и обновяване“ за м.06.2021 г., периода м.01.2022 г. – м.12.2022 г., м.01.2023 г.
и м.02.2023 г. Вноските за тези периоди са определени с решението по т. 2 от Протокола от
Общото събрание от 10.05.2021 г. и решението по т. 1 от Протокола от Общото събрание от
23.11.2022 г. – на база процент идеални части от общите части на сградата, което е в
съответствие с разпоредбата на чл. 50, ал. 1 ЗУЕС.
В настоящия случай, предвид отделеното като безспорно и ненуждаещо се от
доказаване обстоятелство, че И. Д. И. е собственик на самостоятелен обект в сградата ЕС,
установеното по делото решение на Общото събрание на ЕС от 10.05.2021 г. за събиране на
месечни вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на сумата от общо 400,00 лева –
разпределена съобразно притежаваните от всеки апартамент идеалните части от общите
части, и неоспореното от ответника обстоятелството, че притежава 0,973 % идеални части от
общите части на сградата, то следва извод, че същият поначало дължи месечна вноска за
7
фонда в размер на 3,89 лева. При липса на твърдения и представени по делото доказателства
ответникът да е заплащал дължимата месечна вноска за м.06.2021 г. и периода 01.01.2022 г. –
31.12.2022 г. /общо 13 месеца/, то искът за сумата от 50,57 лева е основателен и следва да
бъде уважен в пълния предявен размер, като върху тази сума се дължи и законна лихва от
датата на подаване на исковата молба в съда – 23.03.2023 г. до окончателното плащане.
Разходите за управление и поддържане на общите части на сградата са периодични
задължения, чрез изпълнението на които се обезпечава поддържането и ползването на
общите части чрез заплащане на консумативните разходи – ток, вода, електричество и
прочие, поради което те се заплащат помесечно /арг. чл. 48, ал. 8 ЗУЕС/.
В настоящия случай между страните не се спори, че на Общото събрание на ЕС,
проведено на 15.06.2020 г., е взето решение сумата за покрИ.е на разходите за
административно управление и касиер, както и техническо обезпечаване на общите части на
сградата да бъде в общ размер от 400,00 лева, а месечната такса – в размер на 3,98 лева на
апартамент, месечната вноска за покрИ.е на разходите за почистване на общи части,
електрическа енергия общи нужди и асансьор, абонамент асансьор, ГТП и SIM карта за
GSM комуникатор да бъде в размер на 3,99 лева на брой обитател от .ти и следващ етаж, а
месечната вноска за необитаем апартамент да бъде в размер на 50 % от вноската за един
обитател в зависимост от етажа, на който е разположено жилището, на . – 1,25 лева, а на .ти
и следващ етаж – 1,99 лева.
В предмета на делото са включени неплатени суми за месечни вноски за поддръжка и
управление на общите части, дължими за м.06.2021 г. и за периода 01.01.2022 г. – 31.12.2022
г., формирани от 13 вноски Х 3,98 лева и 13 вноски % 7,98 лева /3,99 Х 2 обитатели/.
Спорният въпрос между страните по делото се свежда до това дали вноската от 3,98
лева на месец и вноската от 3,99 лева на месец следва да бъдат намалени, поради това, че
апартаментът на ответника е необитаем през летните месеци, както и дали следва да му бъде
начислявана такса за двама обитатели.
Съгласно разпоредбата на чл. 51, ал. 3 ЗУЕС в редакцията й, обнародвана в ДВ, бр.
26/2016 г., в сила към момента на вземането на решението от общото събрание на е. с. от
15.06.2020 г., общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от
общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от
30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от
разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено
председателят на управителния съвет
(управителят).
Видно от текста на цитираната разпоредба, предпоставките за заплащане на 50 % от
дължимата месечна такса за периода на отсъствието, предвидени в чл. 51, ал. 3 ЗУЕС, са: 1./
взето решение на общото събрание на е. с., 2./ отсъствие на собственика, ползвателя или
обитателя за повече от 30 дни през календарната година и 3./ писмено уведомяване на
управителя за това отсъствие. В настоящия случай от показанията на свидетеля Г. Б. се
установи, че през летните месеци ответникът пребивава извън процесния апартамент. В
срока по чл. 131 ГПК обаче ответникът не наведе твърдения, поради което и съдът не му е
давал указания в тази насока, че същият е уведомил управителя на етажната собственост
писмено за отсъствието си от жилищния обект повече от 30 дни в рамките на календарната
година, вкл. на процесните 2021 г., 2022 г. и 2023 г. Поради това, възражението на ответника
за дължимост на намален размер на месечната вноска за месеците, през които не обитава
апартамента, е неоснователно.
По отношение на възражението на ответника, че тъй като живее сам, следва да му бъде
начислявана такса само за един обитател, съдът намира следното:
Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, в редакцията на разпоредбата ДВ, бр. бр. 26/2016 г., в сила
8
към момента на вземането на решението от общото събрание на е. с. от 15.06.2020 г.,
разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се
разпределят поравно според броя на с.те, ползвателите и обитателите и членовете на
техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
В сезиращата съда искова молба се посочва, че за процесния период, включващ
м.06.2021 г. и периода м.01.2022 г. – м.12.2022 г., на ответника И. Д. И. са начислени 13
вноски по 3,98 лева /твърда такса за управление, касиер и техническа поддръжка/ и 13
вноски % 7,98 лева /3,99 Х 2 обитатели – такса за почистване на общи части, електрическа
енергия общи нужди и асансьор, абонамент асансьор, ГТП и SIM карта за GSM комуникатор
съобразно т. 3 от протокола от проведеното на 15.06.2020 г. общо събрание/. Следователно
на ответника са начислени суми за двама обитатели само за такса за почистване на общи
части, електрическа енергия общи нужди и асансьор, абонамент асансьор, ГТП и SIM карта
за GSM.
С оглед на приложимата норма на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и предвид обстоятелството, че по
делото не се представиха доказателства процесният апартамент № . да се обитава от двама
обитатели, респ. наличие на основание за начисляване на такса за две лица – напротив,
кредитирайки показанията на свидетеля Б., настоящият съдебен състав намира за доказано
по делото, че ответникът обитава сам жилището си, поради което възражението му, че не
следва да му се начислява такса за двама обитатели, се явява основателно. При това
положение съдът приема, че ищецът дължи за всеки месец от процесния период сума в
размер на 3,98 лева за управление, касиер и техническа поддръжка, както и сумата от 3,99
лева за почистване на общи части, електрическа енергия, общи нужди и асансьор, абонамент
асансьор, ГТП и SIM карта за GSM комуникатор, или общо 7,97 лева на месец за поддръжка
на общите части за м.06.2021 г. и за периода 01.01.2022 г. – 31.12.2022 г. /13 месеца/.
Предвид изложеното, дължимата сума за този период за почистване и поддръжка на общите
части възлиза на 103,61 лева /13 месеца x 7,97 лева/.
По отношение на претендираните суми за месец януари и февруари 2023 г., съдът
намира следното:
Видно от протокола за проведено общо събрание на 23.11.2022 г., в т. 1 от него е
обективирано решение на мнозинството от е. с. за събиране на сума в общ размер на 1
600,00 лева за всички видове такси, вкл. 400,00 лева за Фонд „Ремонт и обновяване“, и
100,00 лева за бюджетно перо „буфер“, която да бъде разпределена между апартаментите на
база процент идеални части от общите части на сградата.
По делото не се твърди и не се установява ответникът или друг етажен собственик да е
оспорил решението пред съда в рамките на преклузивния 30-дневен срок, поради което
съдът намира, че следва да зачете неговите правни последици и обвързващата му сила за
ответника, предвид качеството му на собственик на самостоятелен обект в сградата.
Съобразно взетото решение на Общото събрание на ЕС, в рамките на общо
определената сума от 1 600,00 лева се включва сума от 400,00 лева за Фонд „Ремонт и
обновяване“, която съответства на сумата, дължима съобразно предходното решение на ЕС,
обективирано в протокола от 10.05.2021 г. При гореизложените мотиви съдът приема, че
ответникът дължи заплащане на припадаща му се част от тази сума за месеците януари и
февруари 2023 г. в размер на 2 Х 3,89 лева, или общо 7,78 лева.
Остатъкът от сумата – в размер на общо 1 200,00 лева, съобразно решението от
23.11.2022 г. включва вземания на ЕС за управление и поддръжка на общите части на
сградата, чийто размер следва да се определи на база процент идеални части от общите
части на сградата. По делото не се спори, че ответникът притежава 0,973 % идеални части от
общите части на сградата, поради което дължи по 11,68 лева на месец за поддръжка и
управление на общите части за м.01 и м. 02.2023 г., или общо 23,36 лева.
9
Предвид изложеното и с оглед на принципа на диспозитивното начало, искът за
посочените два месеца следва да се уважи до предявения размер от 31,12 лева.
При горните мотиви съдът намира за основателни исковете за сумата от 50,57 лева –
сбор от неплатени месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, дължими за м.06.2021 г.
и за периода 01.01.2022 г. – 31.12.2022 г., сумата 31,12 лева – сбор от неплатени месечни
вноски за поддръжка и управление на общите части и за фонд „Ремонт и обновяване“ за
м.01.2023 г. и м.02.2023 г., и за сумата 103,61 лева – сбор от неплатени месечни вноски за
поддръжка и управление на общите части, дължими за м.06.2021 г. и за периода 01.01.2022 г.
– 31.12.2022 г., ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 23.03.2023 г. до окончателното плащане. За горницата
над сумата от 103,61 лева до пълния предявен размер от 155,48 лева искът е неоснователен и
подлежи на отхвърляне.
По направеното възражение за прихващане:
Предвид сбъдването на вътрешнопроцесуалното условие за уважаване на предявените
искове, съдът следва да разгледа наведените в срока по чл. 131 ГПК възражения за
прихващане.
Възражението за прихващане е допустимо, тъй като е направено в процеса, като
средство за защита на ответника срещу първоначалния иск, както и като средство за
установяване със сила на присъдено нещо по отношение на него вземането – предмет на
възражението, спрямо ищеца по първоначалния иск
Съгласно чл. 103, ал. 1 ЗЗД, когато две лица си дължат взаимно пари или еднородни и
заместими вещи, всяко от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го
прихване срещу задължението си.
В настоящия случай, ответникът излага твърдения, че вземането му в размер на
1 000,00 лева произтича от решение на общото събрание на етажната собственост от
31.03.2015 г. и представлява негово възнаграждение за изготвяне на проект за енергийна
ефективност на сградата.
Съгласно чл. 16, ал. 4-9 ЗУЕС, в редакцията на разпоредбата, обнародвана в ДВ, бр. 57
от 2011 г., която е била в сила към момента на провеждане на процесното общо събрание на
ЕС, за провеждането на общото събрание се води протокол. Протоколчикът се избира с
обикновено мнозинство по предложение на председателстващия. В протокола се вписват
датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и
идеалните части от етажната собственост, които те представляват, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения. Протоколът се изготвя в 7-
дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и
протоколчика. Отказът да се подпише протокола се отбелязва в него. Председателят на
управителния съвет (управителят) в 7-дневен срок от провеждане на общото събрание
поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на
протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на
управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се
посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола се
предоставя на с.те, ползвателите или обитателите при поискване. Всеки член на общото
събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на
отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет
(управителя) в 7-дневен срок от съобщението, но не по-късно от един месец в случаите,
когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.
Съгласно трайната съдебна практика наличието на специални изисквания към
изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично
натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срока за оспорване на
10
съдържанието му, придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните
свидетелстващи документи. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му,
протоколът се стабилизира и има обвързваща е. с., третите лица и съда доказателствена
сила. Взетите решения за парични вземания, доказани с препис – извлечение от протокола са
основание за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 ГПК. В този смисъл е
например Решение № 8/24.02.2015 г. по гр.д. № 4294/2014 г., ГК, I г.о. на ВКС.
В настоящото производство, ищецът, в откритото съдебно заседание, проведено на
04.12.2024 г., не е оспорил съдържанието на протокола по същество, както и не е въвел
възражение, че не е било проведено общо събрание на 31.03.2015 г., както и че не е било
взето решение на общото събрание на е. с. за определяне на възнаграждение на ответника за
изготвяне на проект за енергийна ефективност, а е оспорил единствено /в хода по същество/
редовността на изготвения протокол от външна страна, поддържайки, че не е подписан от
управителя на ЕС и в него не е посочено кои са присъствалите на събранието лица, поради
което не може да се извърши преценка дали е бил налице необходимият кворум.
Допълнително поддържа, че не е ясно дали вземанията са изискуеми, доколкото няма
доказателства за изготвяне на проекта за енергийна ефективност.
Както беше посочено по-горе, извън производството по чл. 40 ЗУЕС, за съда не
съществува възможност за извършване на преценка за законосъобразност на решението на
общото събрание, включително и по редовността от външна страна на протокола, в който са
обективирани.
Предвид това, при липсата на твърдения и доказателства, че това решение е било
оспорено пред съда в законоустановения срок, настоящият съдебен състав намира, че
решението на общото събрание на етажна собственост от 31.03.2015 г. е породило своите
правни последици и валидно обвързва страните по делото. От протокола е видно, че е взето
решение да се изплати сумата от 1 000,00 лева на ответника, а при невъзможност да се
приспадне от неговите задължения към етажната собственост за консумативи и фонд
„Ремонт и обновяване“, като за изпълнението на това задължение не са поставени никакви
условия. Същевременно, от протокола е видно, че по т. 4 от дневния ред на проведеното
общо събрание са вписани обсъждания във връзка с внасянето на готовия проект за
енергийна ефективност в Община Л..
Предвид изложеното, съдът намира, че на ответника се дължи сумата от 1 000,00 лева,
поради което направеното възражение за прихващане е основателно. С оглед на това, че
вземането на ответника надвишава вземането на ищеца и двете вземания се считат погасени
до размера на по-малкото – това на ищцовата страна, предявените осъдителни искове следва
да бъдат изцяло отхвърлени.
Поради основателността на първото заявено от ответника възражение за прихващане и
обстоятелството, че посредством него е погасена цялата дължима от ответника сума, съдът
не дължи произнасяне по възражението за прихващане с надплатени месечни вноски за
управление и поддръжка на общите части.
Относно разноските
При този изход на спора право на разноски има ответникът, който доказва разноски в
размер на 400,00 лева за заплатено адвокатско възнаграждение (л. 100), които на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да му заплати.
Мотивиран от горното, Софийски районен съд, I Гражданско отделение, 29 състав
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Е. с. на самостоятелни обекти в сграда в режим на
11
етажна собственост с административен адрес: гр. София, ж.к. , бл., чрез професионален
домоуправител „П.“ ЕООД, срещу И. Д. И., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж. к. , бл.,
вх., ет., ап. ., осъдителни искове с правно основание чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, вр. чл. 48, ал. 8
ЗУЕС, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, за осъждане на ответника да заплати на етажната
собственост сумата в размер на 50,57 лева – сбор от неплатени месечни вноски за фонд
„Ремонт и обновяване“, дължими за м.06.2021 г. и за периода 01.01.2022 г. – 31.12.2022 г.,
сумата в размер на 31,12 лева – сбор от неплатени месечни вноски за поддръжка и
управление на общите части за м.01.2023 г. и м.02.2023 г. и сумата в размер на 103,61 лева –
сбор от неплатени месечни вноски за поддръжка и управление на общите части, дължими за
м.06.2021 г. и за периода 01.01.2022 г. – 31.12.2022 г., ПОРАДИ ПРИХВАЩАНЕ с вземане
на И. Д. И., ЕГН **********, за сумата в размер на 1 000,00 лева – дължимо възнаграждение
за изготвяне на проект за енергийна ефективност съгласно решение на Общото събрание на
е. с., проведено на 31.03.2015 г., а за разликата над сумата от 103,61 лева до пълния предявен
размер от 155,48 лева, като неоснователен.
ОСЪЖДА Е. с. на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост
с административен адрес: гр. София, ж.к. , бл., да заплатят на И. Д. И., ЕГН: **********,
с адрес: гр. София, ж. к. , бл., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата в размер на 400,00 лева
(четиристотин лева) – сторени разноски в исковото производство по гр.д. № 15186/2023 г. по
описа на СРС, 29 състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12