№ 109
гр. Ямбол, 11.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично
заседание на девети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Красимира В. Тагарева
Членове:Галина Ив. Вълчанова Люцканова
Яна В. Ангелова
при участието на секретаря В. Д. Д.
като разгледа докладваното от Красимира В. Тагарева Въззивно гражданско
дело № 20242300500185 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на М. П. Н. от с.*********, Обл.*******,
подадена от пълномощника адв.К., против Решение №138/20.03.2024г., постановено по гр.д.
№2912/2023г. по описа на ЯРС, с което са отхвърлени предявените от въззивницата, против
„С. М. 73“ ЕООД - иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД за прогласяване за
нищожен, поради накърняване на добрите нрави на сключения Договор за аренда на
земеделски земи от 16.12.2016г., вписан под рег.№0705/16.12.2016, том 10, стр.34 в СВп при
ЯРС и иск за приемане за установено, че сключеният Договор за аренда на земеделски земи
от 16.12.2016г., вписан под рег.№10705/16.12.2016, том 10, стр.34 в СВп има сила за пет
стопански години, като на въззивницата е възложено заплащането на разноски в размер на
2 000лв.
Оплакването в жалбата е, че решението на ЯРС е неправилно, тъй като е
постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон, и е необосновано. Според
твърденията на въззивницата, анализът на събраните по делото доказателства дава
основание да се направи извод, че предявената от нея претенция е доказана. Излага, че
процесният договор за аренда на земеделски земи е със срок на действие до 2036 година, т.е.
за 20 стопански години, считано от датата на сключването му на 16.12.2016г. и същият се
явява нищожен, поради накърняване на добрите нрави с оглед изключително дългия му
период на действие, цели 20 стопански години, който факт не е бил отчетен от районния съд
и който факт води до порочност на съдебното решение. В тази насока били събрани гласни
доказателства чрез разпита на св.М. И., която установила, че ищцата редовно получава
уговорената рента по договора, но това обстоятелство не води до нищожност на договора, а
дългият период от време, цели 20 стопански години, който срок накърнява добрите нрави
спрямо ищцата, която е възрастна жена на 84 години и периодът на действие на договора,
чийто срок изтича през 2036 година, се явява изключително накърняващ всички норми на
обществения живот, на морални, на неписани норми и правила на човешкия живот, каквито
са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване. Тези
1
факти и обстоятелства не били отчетени от районния съд, който допуснал множество
нарушения за закона и постановеното от него решение почивало единствено и само на
представените и ангажирани гласни доказателства от страна на ответника, които
доказателства не кореспондирали с фактическата обстановка по делото и с предмета на
спора.
По тези съображения се моли за отмяна на решението на ЯРС изцяло като
неправилно, с искане за присъждане на разноските пред въззивната инстанция.
Въззиваемата страна – търговското дружество „С. М. 73“ЕООД
с.Хаджидимитрово, чрез пълномощника адв. А., е депозирало писмен отговор, с който е
оспорило въззивната жалба като неоснователна, намирайки атакуваното решение на ЯРС за
правилно и обосновано. Според изложените доводи, не отговаря на истината твърдяното във
въззивната жалба, че съдът не е взел предвид при постановяване на решението показанията
на св.М. И. /внучка на ищцата/, напротив, съдът обсъдил всички събрани по делото писмени
и гласни доказателства, включително показанията на сочената свидетелка, съвкупно с
показанията на свидетелите М. и Г., и самия договор, който е нотариално заверен. При
постановяване на решението съдът се позовал и на Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010
г. на ВКС по тьлк. дело № 1/2009 г., ОСТК. По тези съображения въззиваемото дружество
моли за постановяване на решение от въззивния съд, с което подадената въззивна жалба да
бъде оставена без уважение, да бъде потвърдено първоинстанционното решение, с
присъждане на направените разноски по делото пред въззивната инстанция.
В. о.с.з. въззивницата се представлява от адв.К., която пледира за уважаване на
жалбата, за отмяна на обжалваното решение и за уважаване на предявените искове.
Въззиваемата страна, чрез пълномощника адв. П., оспорва жалбата, моли за
потвърждаване на решениетно на първата инстанция и за присъждане на разноските пред
въззивната инстанция.
ЯОС намира, че въззивната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена
от надлежна страна, в срок и срещу подлежащ на контрол съдебен акт, поради което може да
се разгледа по същество.
За да се произнесе, съдът приема от фактическа и правна страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с исковата молба на М. П. Н. от с.********, с
която против „С. М. 73“ЕООД със седалище с.Хаджидимитрово е предявен иск по чл.26,
ал.1, изр.3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за аренда на земеделска земя от
16.12.2016г., поради накърняване на добрите нрави. Ищцата е обосновала нищожността на
договора с нарушение на принципите на справедливост, на добросъвестност в гражданските
и търговските взаимоотношения и на несправедливото облагодетелстване, като е
поддържала, че срокът на договора от 20 години обслужва само интересите на арендатора за
дългосрочно и необезпокоявано ползване на собствения й недвижим имот, включително за
получаване на добивите от обработвания имот и субсидиите за него, а за нея като
арендодател остава голата собственост, без възможност да продаде имота и при изтичане
срока на договора през 2036г. тя няма да е измежду живите хора. В условията на
евентуалност ищцата е предявила иск по чл.229, ал.2 ЗЗД, вр.с §1 от ДР на ЗАЗ за
признаване за установено, че договорът за аренда е сключен за пет стопански години.
С отговора на исковата молба ответникът е оспорил исковете като неоснователни.
Фактическата обстановка по делото правилно е разкрита от първата инстанция и
същата е непроменена пред въззивната инстанция:
Установено е, че страните са сключили договор за аренда на земеделска земя от
16.12.2016г. с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ Ямбол при АВп с вх.рег №
10705/16.12.2016г, с който ищцата М. П. Н. в качеството на арендодател и ответникът “С. М.
73”ЕООД като арендаторр са постигнали съгласие арендаторът да осъществява временно
възмездно ползване на овощна градина с площ 6,650 дка, в местността „Юрта“,
представляваща поземлен имот № 019041 по плана за земеразделяне на на
с.Хаджидимитрово. В чл.2 от договора страните са приели срокът на договора да е двадесет
стопански години, считано от датата на сключването му. Арендното плащане е уговорено в
чл.3 от договора в размер на 10% от средния добив на дка или левовата равностойност,
2
платимо до 31.10. на всяка стопанска година.
По делото не се твърди и не са представени доказателства арендуваният имот да е
съсобствен, липсват и доказателства за основанието, на което ищцата – арендодател е
придобила имота. Разпитаният свидетел Д.Митев е дал показания, че като съсобственик на
процесната земя получава редовно рентата от ответника, а за ищцата е посочил, че същата е
знаела, че сключеният от нея договор за аренда е със срок за 20 години.
Внучката на ищцата – М. И., също разпитана като свидетел по делото, е
поддържала показания, според които при сключване на процесния договор за аренда баба й
не е разбрала, че договорът е за толкова дълъг период.
Третият разпитан пред първата инстанция свидетел Н. Г. е установил, че е виждал
ищцата в двора на ответника, когато си е получавала рентата от него и там ищцата задала
въпрос на ответника дали ще е жива да получава тези пари 20 години.
При тази фактическа обстановка, с постановеното по спора решение районният
съд е отхвърлил ищцовите претенции – главен и евентуален иск като неоснователни. За да
постанови този резултат съдът е изложил мотиви, според които в чл.4 от ЗАЗ законодателят е
установил минимален срок на договора за аренда от 5 години, но не и максимален такъв,
при което процесният договор не е нищожен на основание противоречие с добрите нрави
поради твърде дългия уговорен срок на действие от 20години. Евентуалният иск по чл.229,
ал.2 ЗЗД съдът също е отхвърлил, тъй е приел, че за процесния аренден договор уредбата е в
ЗАЗ, в който няма аналогична норма на тази по чл.229, ал.2 ЗЗД, напротив разпоредбата на
чл.28, ал.2 от ЗАЗ говори за пожизнен договор .
Решението на първата инстанция е валидно, допустимо и правилно.
Правилно районният съд е квалифицирал главния иск за прогласяване
нищожността на процесния аренден договор като накърняващ добрите нрави по чл.26, ал.1,
изр.3 ЗЗД.
Съдебната практика приема, че противоречието с добрите нрави се свързва с
нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот, от гледна точка на които е
морално недопустимо сключеният договор да породи съответните правни последици, както
и че нееквивалентността на престациите, когато има като резултат нарушаването на такива
норми по посочения начин, обуславя нищожност на договора поради противоречие с
добрите нрави. В този смисъл може да се приеме, че накърняването на добрите нрави се
явява граница на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД. Свободата на договаряне
пък е рамкирана от императивните разпоредби на закона. Така при преценка за
действителността на двустранните възмездни договори относно това дали са накърнени
добрите нрави, следва да бъде съобразена действителната воля на страните, защото нормата
на чл. 20 от ЗЗД изисква при тълкуване на договорите да се установи действителната обща
воля на страните, формирана от всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и
целта на договора. Също така, когато преценява дали една сделка противоречи на добрите
нрави, съдът не може да се ограничи само до нейното формално съдържание, а поради
естеството на сочения порок следва да съобрази дали последиците, крайният резултат на
сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и
добросъвестност. За нищожни като противоречащи на морала следва да се прогласяват само
тези сделки, които по своето съдържание, цели и начин на извършване явно и грубо
нарушават основни принципи на пазарното стопанство и свободата на участие в стопанския
живот при равни възможности.
По въпроса нищожен ли е на основание чл. 26, ал.1, изр. пр. 3 ЗЗД договор за
аренда на земеделска земя, в който арендната вноска е значително по-ниска от пазарната,
срокът на договора е 30-годишен и няма клауза, която предвижда механизъм за индексация
на арендната вноска при трайно изменение в икономическите условия за производство на
земеделска продукция, настъпило в срока на договора, е формирана и практика на ВКС –
Решение № 179/20.11.23г. по гр. д. № 519/23, ІV ГО, Решение № 222 от 18.12.2023г. на ВКС
по гр. д. № 589/2023 г., III г. о., ГК, която настоящият състав на въззивния съд споделя и
според която отговорът на посочения въпрос е отрицателен. Според приетото от ВКС,
договорът за аренда на земеделска земя урежда обществените отношения, свързани със
стопанското ползване на земеделската земя и извличане на плодовете, на които арендаторът
3
става собственик; съществена специфика на земеделската земя е, че при ползването
(обработването) й тя дава плодове, което обяснява режима на специално правно регулиране,
създаден със Закона за аренда в земеделието (ЗА3). Съобразно § 1 от ДР ЗАЗ за неуредените
в този закон въпроси за арендното правоотношение се прилагат разпоредбите на
гражданското законодателство, т. е. Общата част на Закона за задълженията и договорите.
Прието е, че основанието по чл. 26, ал.1, изр. 3 ЗЗД не е налице, когато клаузи от именуван
договор съответстват на правните норми, изграждащи неговия институт и когато това, което
страните не са уговорили е уредено от самият закон, договорът има и нормативно
съдържание, а при каузалния възмезден договор – и когато уговорената основна престация
не е сведена практически до нулева стойност.
При тези разяснения на съдебната практика относно приложимостта на
основанието на чл.26, ал.1, изр.3 ЗЗД за нищожност на процесния аренден договор и
въззивният съд приема, че уговореният продължителен срок на процесния договор от 20
стопански години не може да обоснове извод за неговата нищожност на наведеното
основание – накърняване на добрите нрави. Това е така, тъй като свободата на договаряне
между страните по договор за аренда досежно неговия срок е ограничена само от
разпоредбата на чл. 4 от ЗАЗ, предвиждаща минимален срок на договора от пет години, но
не и максимален такъв. До изменението на разпоредбата на чл.4, ал.2 от ЗАЗ, същата
изрично предвиждаше, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, да има действие за
петдесет години. При липсата в действащата редакция на нормата на законово ограничение
на срока на договорите за аренда след 1999г., страните могат да сключват договори за аренда
за значително по-дълги срокове от минимално предвидения срок от пет години, тъй като
съгласно разпоредбата на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ договорите за аренда могат да бъдат сключени
дори пожизнено.
Неоснователно е разбирането на въззивницата, че възрастта й – понастоящем на 84
години и срокът на договора нарушават моралните и неписаните правила на човешкия
живот и принципите на справедливостта и добросъвестността в гражданските и търговскит
взаимоотношения, тъй като тези обстоятелства са без значение за спора при установеното, че
клаузата от арендния договор относно срока на действието му съответства на правните
норми, изграждащи неговия институт, т.е. че договорът има нормативно съдържание, при
липсата на твърдения и оплакване от страна на ищцата, че арендната вноска е значително
по-ниска от пазарната или е сведена до нулева стойност.
На следващо място по делото има и данни, че ищцата получава от ответника
договорената рента, което опровергава и твърденията й, че договорът обслужва единствено
интересите на арендатора.
При тези съображения искът за прогласяване нищожността на договора поради
уговорения срок на действие е неоснователен и следва да се отхвърли. Като е постановил
същия резултат, районният съд е произнесъл правилен съдебен акт, който следва да се
потвърди в тази му част.
В частта, с която е отхвърлен евентуалния иск по чл.229, ал.2 ЗЗД решението също
следва да се потвърди като правилно и законосъобразно. В нормата на чл.229, ал.2 ЗЗД е
предвиден срок на договор за наем, сключен от лица, които могат да извършват само
действия по обикновено управление, каквито са съсобствениците. Въззивната инстанция
намира, че на първо място по делото не е установено имотът, който ищцата е арендувала, да
е съсобствен между нея и други лица. Но дори да се приеме, че имотът е съсобствен, когато
съсобственикът, сключил договора за аренда не притежава повече от половината от общия
земеделски имот, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели (в този смисъл е Решение №
12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. №1251/2017 г., II г.о.) и всеки съсобственик може да
защити правото си, но на ищцата не може да се признае правото да упражнява правата на
останалите съсобственици. Не е налице и основанието по чл.229, ал.2 ЗЗД да се приеме, че
арендният договор е сключен за срок от 5 години, тъй като на основание чл.229, ал.2 ЗЗД е
предвиден срок на договор за наем, сключен от лица, които могат да вършат само действия
по обикновено управление, но в случая предмет е договор за аренда, сключен съгласно ЗАЗ,
в който няма аналогична норма, напротив, чл.28, ал.2 от ЗАЗ установява, че арендният
договор може да бъде и пожизнен. За случая е неотносимо соченото от въззивницата
4
Решение №129/30.06.2015г. по гр.д.№268/2015г. на ВКС, Първо Г.О., според което
приложение може да намери разпоредбата на чл.229,ал.2 ЗЗД по отношение на сключен
аренден договор на основание §1 ПЗР на Закона за арендата в земеделието, съгласно който за
неуредените в този закон въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското
законодателство. С посоченото решение на ВКС е дадено разрешение на друга хипотеза, при
която договор за аренда е сключен и вписан след налагане на възбрана върху изнесени и
продадени на публична продан имоти, за който аренден договор е прието, че е
непротивопоставим на купувача на публичната продан, но само за срок от 4 години от
сключването на договора за аренда, тъй като съгласно редакцията на чл.4 ЗАЗ действала към
момента на сключването на договора това е минимално установения срок на арендния
договор. В случая аналогична хипотеза не е налице.
При този изход на делото пред въззивната инстанция, право на разноските за тази
инстанция има въззиваемата страна, на която следва да се присъдят разноски в размер на
2 000лв.
Водим от изложеното, ЯОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №138/20.03.2024г., постановено по гр.д.№2912/2023г.
по описа на Ямболски районен съд.
ОСЪЖДА М. П. Н. от с.*********, Обл.*******, с посочени по делото данни, да
заплати на „С. М. 73“ ЕООД със седалище с.Хаджидимитрово, с посочени по делото данни,
на основание чл.78, ал.3 ГПК направените по делото разноски пред въззивната инстанция в
размер на 2 000лв.
Решението не подлежи на касационно обжалване, съгласно разпоредбата на
чл.280, ал.3, т.1, изр.1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5