РЕШЕНИЕ
№
гр.София, 26.10.2018 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното
съдебно заседание на шестнадесети април през две хиляди и осемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина
Пашова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 8139 по описа за 2014 г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД от Т.П.Ч. срещу Д.Д.Н. за обявяване за окончателен на сключения между тях предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.08.2010 г., с нотариална
заверка на подписите рег. № 4961/11.08.2010 г. и анекс от 11.08.2010 г. с
нотариална заверка на подписите рег. № 4961/11.08.2010 г. и двата по описа на нотариус Д.Т.,
рег. №041 при НК, съгласно които Д.Д.Н. е поела задължение да продаде на Т.П.Ч.
за сумата от 30 000 евро недвижими имоти, находящи се в жилищна сграда,
която ще бъде изградена в УПИ XVIII-80, от квартал 35 Б, по план на гр. София,
по плана на
гр. София, мест. „Овча купел” /стара част/, с административен адрес в гр.
София, СО, район „Овча купел”, ул. „*******10, с площ по скица от 1256 кв.м., а
именно: АПАРТАМЕНТ № 3 /запад/, находящ се на първи жилищен етаж,
състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна и балкон с чиста площ от 48,84 кв.м., при съседи: апартамент № 2, апартамент
№ 4, коридор и външен зид, заедно със съответните на апартамента идеални части
от общите части на сградата; АПАРТАМЕНТ № 2 /юг/, находящ се на първи
жилищен етаж, състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две
спални, баня с тоалетна, самостоятелна тоалетна и балкон с чист застроена площ
от 72.04 кв.м., при съседи: апартамент № 1, апартамент № 3, коридор и външен
зид, заедно със съответните на апартамента идеални части от общите части на
сградата.
В исковата молба са изложени твърдения, че на
06.08.2010 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, по силата на който Д.Д.Н. е поела задължение да прехвърли правото на
собственост на Т.П.Ч. върху гореописаните Апартамент №2 и Апартамент №3, както
и върху Гараж №6 с площ от 25 кв.м., находящ се в същата сграда. С влязло в
сила определение от 09.01.2017 г., на основание чл. 232 от ГПК, настоящото
производство за обявяване на предварителния договор за окончателен по отношение
на Гараж №6, е прекратено поради отказ от иска.
Ищцата сочи, че с анекс от 11.08.2010 г. е променен
срокът за сключването на окончателен договор за покупко-продажба на пет работни
дни след получаването на нотариален акт за учредяване правото на строеж от
продавача. Твърди, че въпреки настъпването на всички предпоставки, ответницата
отказва да прехвърли горепосочените два апартамента, поради което е налице
правен интерес от предявяването на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ответницата Д.Д.Н. оспорва основателността на
ищцовата претенция. По подробно изложени съображения релевира възражения за недействителност
на предварителния договор. Същият бил нищожен поради противоречие със закона - чл. 26, ал.
1, предл. първо, вр. чл. 152 от ЗЗД, тъй като неговата функция била да обезпечи
изпълнението на едно бъдещо задължение от страна на ответницата - заплащане на
комисионно възнаграждение на П.Т.Ч., баща на ищцата, по повод оказано
съдействие по воденето на преговори със строителна фирма за застрояването на
съсобствения ѝ поземлен имот. Предварителният договор е нищожен и поради
противоречието му с добрите нрави, тъй като общо договорената в предварителния
договор продажна цена от 30 000 евро е напълно несъразмерна на насрещната
престация, която следва да бъде получена срещу отчуждаването на два недвижими
имота с обща квадратура от над 120 кв.м. и гараж с площ от 25 кв.м., видно и от
данъчната оценка на имотите.
Релевира твърдения за нищожност поради липса на
съгласие, тъй като ответницата е подписала предварителния договор за покупко -
продажба на недвижим имот без да е имала намерение да продаде някой от
недвижимите имоти, и същият е имал единствено обезпечителна функция с оглед
заплащане на комисионно възнаграждение на бащата на ищцата. Сочи, че Т.П.Ч. не е
желаела да закупи имотите, а и е нямала финансови средства да го направи, а
същевременно ответницата напълно съзнавала възможностите и риска от
неблагоприятно развитие на обстоятелствата и отговорността, която би носила, в
случай, че трети лица не изпълнят поети задължения във връзка със
строителството на сградата, които обстоятелства обосновавали извод, че
продавачката не е изразила съгласие да поеме бъдещи задължения, които е
възможно да не е в състояние да изпълни поради причини, за които не отговаря. Твърди
също така нищожност поради липса на основание, тъй като ответницата няма
никакво намерение да продаде част от бъдещото си обезщетение и то в етап, в
който дори няма сигурност, че ще бъде сключен договор за учредяване на право на
строеж във формата на нотариален акт и че ще получи описаните в предварителния
договор имоти като обезщетение.
Релевира и възражения за унищожаемост на
предварителния договор поради измама, тъй като ответницата е въведена в
заблуждение. Твърди, че вследствие умишлено предизвиканата и поддържана в нея
невярна представа, която я подтиква и мотивира да подпише предварителния
договор, тя напълно погрешно считала, че типичните правни последици на сделката
няма да настъпят или от нея ще настъпят други правни последици. Излага, че не
би подписала представения предварителен договор, ако не беше въведена в такова
заблуждение, което да я мотивира да го сключи, а именно че единствено по този
начин може да гарантира лоялността на П.Т.Ч. и Т.П.Ч., за да се улесни процеса
на преговори, за да ги мотивира да убедят сестра й, че най - доброто решение би
било наследственият имот да бъде застроен, и да ги успокои, че усилията им няма
да останат невъзнаградени. Твърди, че след като ищцата е разбрала, че
ответницата няма да изготви завещание, в което да остави недвижимото си
имущество на нея, тя решила да се възползва от правните последици на
предварителния договор, съзнавайки напълно неговата недействителност. Прави
твърдения за унищожаемост на предварителния договор поради заплашване чрез
системна психическа принуда от страна на П.Т.Ч. и Т.П.Ч. и възбуждането на
напълно основателен страх, че роднините ѝ няма да се
поколебаят да я освидетелстват, че ще я обвинят в убийството на майка й и че ще
я затворят в психиатрично заведение.
Изложени са и съображения, че предварителния договор
има невъзможен предмет, тъй като не било ясна индивидуализацията на недвижимите
имоти, степента на завършеност, дали ще се прехвърли вещно право или бъдещи
обекти, а и правото на строеж било вече реализирано. Твърди, че апартаментите
реално не съществували съобразно договореното в предварителния договор, тъй
като само наподобявали вече изградените, но липсвала пълна идентичност.
Възразява, че за сключването на окончателен договор няма определен срок, тъй
като договорения в предварителния договор и анекса към него бил неясно
уговорен. Оспорва получаването на цената, като твърди, че подобно изрично нейно
изявление не се съдържа в процесния договор. Сочи, че към момента не притежава
правото на собственост върху процесния апартамент №2, като в хода на производството
поддържа, че е отчуждила и апартамент №3.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на
разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:
За
да бъде уважен предявеният конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, в
доказателствена тежест на ищцовата страна - купувач е да установи наличието на
валидно сключен предварителен договор с предмет сочените от ищцата недвижими
имоти, точно изпълнение на поетите от нейна страна задължения по договора,
настъпилия падеж на задължението за прехвърляне вещното право на собственост,
както и по аргумент от чл. 363 ГПК дали са налице предпоставките за прехвърляне
на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителя-ответник е
собственик на имотите.
По
делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 06.08.2010 г., с нотариална заверка на подписите рег. № 4961/11.08.2010 г. с
нотариална заверка на подписите по описа на нотариус Д.Т., рег. №041 при НК,
сключен между Д.Д.Н. като продавач и Т.П.Ч. като купувач. В т. I от същия
продавачът се задължава да продаде, а купувачът да купи недвижими имоти,
собственост на продавача, намиращи се в жилищна сграда, която ще бъде изградена
в Урегулиран поземлен имот XVIII – 80, от кв.35 Б, по плана на гр. София, мест.
„Овча купел” /стара част/, с административен адрес в гр. София, СО, район „Овча
купел”, ул. „*******10, целият с площ по графични данни от 1256 кв.м.,
представляващи АПАРТАМЕНТ № 3 /запад/, находящ се на първи жилищен етаж,
състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна и балкон с чиста площ от 48,84 кв.м., при съседи: апартамент № 2,
апартамент № 4, коридор и външен зид, заедно със съответните на апартамента
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена и
АПАРТАМЕНТ № 2 /юг/, находящ се на първи жилищен етаж, състоящ се от: антре,
дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна,
самостоятелна тоалетна и балкон с чист застроена площ от 72.04 кв.м., при
съседи: апартамент № 1, апартамент № 3, коридор и външен зид, заедно със
съответните на апартамента идеални части от общите части на сградата.
По
силата на същия договор е поето и задължение за прехвърляне собствеността върху
Гараж №6, находящ се на партерния етаж на същата сграда, който, поради направен
отказ на иска от страна на ищца в хода на производството, не е предмет на настоящото
дело. Предвид нотариалното удостоверяване, че предварителния договор е подписан
на 11.08.2010 г. и от двете страни, то и следва да се приеме, че същият е
сключен на тази дата, а не посочената в него дата - 06.08.2010 г.
В
т. II е посочено, че цената на горепосочените имоти във вид завършен, съгласно
клаузите на договора, е в размер на 30 000 евро, като същата е окончателна
и не подлежи на промяна и включва стойността на идеалните части от общите части
на сградата.
Възраженията,
изложени в отговора на исковата молба за недействителност на предварителния
договор, съдът намира за неоснователни. Недоказани остават твърденията, че
договорът е нищожен поради противоречие със закона - чл. 26, ал. 1, предл.
първо, вр. чл. 152 от ЗЗД, както и при липса на съгласие, тъй единствената цел
с която е сключен договора от страна на продавача е да обезпечи изпълнението на
едно бъдещо свое задължение, изразяващо се в заплащане на комисионно
възнаграждение на П.Т.Ч., баща на ищцата, по повод оказано съдействие по
воденото на преговори със строителна фирма за застрояването на съсобствения й поземлен имот. Действително от показанията на свидетелката К.И.Ч. се
установява, че П.Ч.е участвал в координирането на преговорите по учредяване
право на строеж от страна на Д.Н. в полза на строителна фирма, и в тази
връзка свидетелката сочи, че е по
нататъшното сключване на предварителния договор за процесните апартаменти, но
липсват каквито и да било доказателства, че целта на сключения предварителен договор
е имал чисто обезпечителна функция. Не е налице и нищожност на предварителния
договор и поради противоречието му с добрите нрави, с доводи, че общо
договорената в предварителния договор продажна цена от 30 000 евро била напълно
несъразмерна на насрещната престация, която следва да бъде получена срещу
отчуждаването на два недвижими имота с обща квадратура от над 120 кв.м. и гараж
с площ от 25 кв.м., тъй като определянето на цената е станало по взаимна
договорка, още повече, че следва да се отчитат близките приятелски отношения до
момента на сключването на предварителния договор, които са съществували между
ответницата и бащата на ищцата – П.Ч., както и помощта, която и е оказвал във
връзка преговорите със строителя, което би могло да я мотивира да се съгласи на
договорената цена (за такива отношения сочи, както самата ответница, така и
изслушаните по делото двама свидетели К. Ч. и М.М.).
Недоказани
остават и твърдения на ответницата, че нямала никакво намерение да продаде част
от бъдещото си обезщетение и то в етап, в който дори няма сигурност, че ще бъде
сключен договор за учредяване на право на строеж във формата на нотариален акт
и че ще получи описаните в предварителния договор имоти като обезщетение, с
което обоснова възражението си нищожност на договора поради липса на основание.
Съображенията,
че предварителния договор има невъзможен предмет, тъй като не било ясна
индивидуализацията на недвижимите имоти, степента на завършеност, дали ще се
прехвърли вещно право или бъдещи обекти, а и правото на строеж било вече
реализирано, съдът намира за неоснователни. В тази връзка следва да бъдат
съобразени и разясненията, дадените в ТР №3/18.06.2016 г., по тълк. д. №3/2014
г. на ОСГК, според които невъзможен предмет е налице, ако към момента на
постигане на съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен. В случая,
независимо, че имотите не са съществували към момента на сключването на процесния
предварителен договор, не е съществувала техническа или нормативна пречка
същите да бъдат изградени, като видно от представените от ответницата
нотариални актове за покупко – продажба, процесните апартамент №2 и №3 са били
изградени като самостоятелни обекти и прехвърлени на трети лица.
Съгласно
т. II.3, б. „а“ от договора купувачът се е задължил, че „първо и окончателно плащане на договорената цена от 30 000 евро
ще бъде направено при подписване на настоящия договор“, а според т. V.1
плащането на продажната цена следва да бъде извършено в брой или по банков път,
в размера, в срока и при условията, уговорени в договора. Според т. VII.1
договорът влиза в сила от датата на първото плащане по него и служи като
разписка за получената сума, като плащането може да бъде еднократно и в пълен
размер.
При
изрично въведено от ответницата възражение, че договорената цена не ѝ е била заплатена, в тежест на ищцата е установи факта на
плащането, като с оглед съдържанието на горепосочените клаузи, съдът намира същото
недоказано. Въпреки че в т. VII.1 е посочено, че договорът служи като разписка,
липсва изрично изявление от Д.Н. да е получила сумата, още повече че от
съдържанието на т. II.3, б. „а“ единствено следва, че купувачът е поел
задължение, че ще заплати цената при сключването на договора, но не и че същата
е получена от продавачката. При този извод, с оглед уговорката в т. VII.1 от
договора, следва, че същият не е породил своето действие, тъй като влизането му
в сила е обвързано с първото плащане по него, поради което следва да се приеме,
че предварителният договор не е влязъл в сила и за ответницата не е възникнало
задължение да прехвърли сочените от ищцата недвижими имоти, респективно
предявените искове се явяват неоснователни.
Отделно
от горното и доколкото ответницата е възразила, че съществува неяснота относно
постигната между страните уговорка дали ще се прехвърли вещно право на строеж
върху процесните два апартамента или правото на собственост на недвижимите
имоти след завършване на сградата в груб строеж, при тълкуване на договорните
клаузи, съдът намира, че постигнатото между страните съгласие е за продажбата
на правото на строеж. Независимо, че в т. II.1 от договора е посочено, че продажната цена от 30 000 евро
е дължима за недвижимите имоти „във вид
завършен, съгласно клаузите на настоящия договор“, липсват подобна клауза,
която да определя степента на завършеност на апартаментите. От друга страна в
т. III.1. от договора страните ясно са определили момента на
падежа на задължението, като са се споразумели да се явят пред нотариус за
сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт за
прехвърлянето собствеността върху процесните апартаменти в деня на
учредяване правото на строеж върху УПИ
XVIII-80, от квартал 35 Б, по план на гр. София, с площ по скица от 1256 кв.м.
от П.Д.Н. и Д.Д.Н. на дружеството „И.-С“ ЕООД. С Анекс към предварителния
договор, нотариално заверен на 11.08.2010 г., страните са променили момента, в
който е трябвало да се сключи окончателния договор, като е уговорено да бъде
извършено пет работни дни след получаването на нотариалния акт за учредяване
правото на строеж. Както в исковата молба, така и в писмените бележки, самата
ищца се позовава на така определения в анекса момент за прехвърляне на
недвижимите имоти, за да обоснове настъпилата изискуемост на това задължение на
продавача. С оглед факта, че от сключването на нотариалния акт за учредяване
право на строеж между Д.Н. и „И.–С“ ЕООД до фактическото вписване в Службата по
вписванията, изминава кратък период от време, в който е технически невъзможно
сградата, в която се намират процесните апартаменти, да бъде изградена до етап
груб, то и следва да се приеме, че при така определената дата на изискуемост, с
предварителния договор продавачът е поел задължение за прехвърляне вещно право
на строеж на апартамент №2 и № 3. Няма спор, а и видно от удостоверение №306 от
21.03.2014 г. за въвеждане в експлоатация на строеж, (л.92) сградата, в която е
следвало да се изградят недвижимите имоти, е била построена на етап „груб строеж“ още преди
предявяването на исковата молба. При това положение и предвид нормата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ, предвиждаща, че правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде
предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на
сградата в груб строеж, следва че правото на строеж на ответницата се е
трансформирало в право на собственост върху самостоятелно обособени обекти и
същото не може да бъде прехвърлено по силата на предварителния договор,
респективно съдът с решението си по чл. 19, ал. 3 ЗЗД също не би могъл да постанови
подобна правна промяна, поради което ищцовата претенция се явява неоснователна.
Независимо
от гореизложеното, предявеният конститутивен иск по отношение на апартамент №2
се явява неоснователен и поради безспорния факт, че същият е отчужден от
ответницата в полза на трето лице на 19.06.2014 г., видно от нотариален акт за
покупко-продажба №99, том 2, рег. №5625, дело №283, по описа на нотариус М. К.,
рег. №200 при НК, вписан в Сл. впис. гр. София, с вх. рег. №29905, акт. №3, том
LXXI, дело22518/19.06.2014 г., което прехвърляне е преди
вписването на настоящата искова молба, и следователно не се намира в
патримониума на ответницата.
Предвид
изложеното, съдът намира за неоснователни, предявените от Т.П.Ч. срещу Д.Д.Н.
искове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между тях
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.08.2010г., с
нотариална заверка на подписите рег. № 4961/11.08.2010 г. и анекс от 11.08.2010
г., и същите следва да бъдат изцяло.
Предвид
изхода на спора и доколкото ответната страна не е претендирала разноски, такива
не следва да бъдат присъждани в настоящото производство.
Мотивиран
от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
от Т.П.Ч., ЕГН **********, със съдебен адрес ***, чрез адв. А.Т., срещу Д.Д.Н.,
ЕГН **********, със съдебен адрес ***, чрез адв. В.М., за обявяване за
окончателен на сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 06.08.2010 г., с нотариална заверка на подписите рег. №
4961/11.08.2010 г. и анекс от 11.08.2010 г. с нотариална заверка на подписите
рег. № 4961/11.08.2010 г. и двата по описа на нотариус Д.Т., рег. №041 при НК,
съгласно който Д.Д.Н. продава на Т.П.Ч. за сумата от 30 000 евро недвижими
имоти, находящи се в жилищна сграда, която ще бъде изградена в Урегулиран поземлен
имот XVIII – 80, от кв.35 Б, по плана на гр. София, мест. „Овча купел” /стара
част/, с административен адрес в гр. София, СО, район „Овча купел”, ул. „*******10,
целият с площ по графични данни от 1256 кв.м., при граници по скица: улица, УПИ
XVI-81, УПИ XIX-163 и УПИ XV-79, а именно: АПАРТАМЕНТ № 3 /запад/,
находящ се на първи жилищен етаж, състоящ се от: антре, дневна с трапезария и
кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и балкон с чиста площ от 48,84 кв.м.,
при съседи: апартамент № 2, апартамент № 4, коридор и външен зид, заедно със
съответните на апартамента идеални части от общите части на сградата и; АПАРТАМЕНТ
№ 2 /юг/, находящ се на първи жилищен етаж, състоящ се от: антре, дневна с
трапезария и кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна, самостоятелна
тоалетна и балкон с чист застроена площ от 72.04 кв.м., при съседи: апартамент
№ 1, апартамент № 3, коридор и външен зид, заедно със съответните на
апартамента идеални части от общите части на сградата.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: