Решение
гр. София, 26.07.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданска колегия, І-18
състав, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди и седемнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРИСТИНА
ФИЛИПОВА
при секретаря И. Апостолова, като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 8571 по описа за 2016 г., за да се произнесе
взе предвид следното:
Предявен
e иск с правно основание чл. 93 ЗЗД.
Ищцата
Г.С.М. твърди, че на 24.09.2014 г. сключил с ответника Н.Н.К. (представляван от
своя пълномощни и баща Н.К.С.) предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, съставляващ апартамент, находящ се в гр. София, ул. Иван Вазов,
ет. 2, с прилежащи помещения. Съгласно чл. 3.1, на същата дата ищцата заплатила
задатък в размер на 30 000 евро. В договора било предвидено окончателната
сделка да се сключи на 31.10.2014 г. Ищцата узнала от пълномощника, че
пълномощията са оттеглени на 31.10.2014 г., но била уверена, че договорът ще
бъде сключен до края на годината. Тъй като това не било сторено, с нотариална
покана, получена на 22.02.2015 г., ищцата определила срок за изпълнение като
уведомила ответника, че след изтичането му ще счита договора за развален.
Ищцата претендира да получи двойния размер на платения задатък, а именно сумата
от 60 000 евро, ведно със законната лихва от 11.07.2016 г. – дата на исковата
молба. Претендира разноски.
Ответникът
Н.Н.К. оспорва иска, като сочи, че не познава ищцата, никога не я е срещал и не
е договарял с нея. Твърди, че е оттеглил пълномощията си от Н.К.С. на
19.09.2014 г., което е надлежно отразено в електронния регистър на нотариусите.
Изтъква, че не е получавал сумата от 30 000 евро. Оспорва разноските в обезпечителното
производство.
Съдът, като обсъди
наведените доводи и прецени събраните по делото доказателства, приема за
установено следното от фактическа и правна страна:
По делото е представен
предварителен договор, сключен на 24.09.2014 г. между Н.Н.К., представляван от
своя пълномощник Н.К.С. (редовно упълномощен с пълномощно рег. №
4047/25.07.2013 г.), като продавач, и Г.С.М., като купувач. Страните се
договорили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на апартамент,
находящ се в гр. София, ул. ***********, заедно с таванско и избено помещение и
идеални части от общите части на сградата и мястото. Уговорена е продажна цена
от 155 000 евро, като при подписване на договора купувачът е заплатил
капаро от 30 000 евро, за погасяване на ипотечен кредит, обезпечен с
процесния имот. Окончателният договор следвало да се подпише до 31.10.2014 г. В
чл. 14 е предвидено, че ако не е бъде подписан окончателния договор в
уговорения срок по вина на продавача, той дължи на купувача връщане на
полученото капаро в двоен размер, като неустойка.
Цитираното по-горе
пълномощно е представено на л. 10, като от същото е видно, че то дава право на
пълномощника Н.К.С. да продава процесния имот от името и за сметката на Н.Н.К.,
да закупи друг имот от негово име и за негова сметка в гр. София, да сключва
предварителни договори и пр. Пълномощията включват и действия пред „Ю. И Е. Д.
Б.“ АД по обслужване на ипотечен кредит
№ 9/ФЛ/26.01.2006 г., вкл. по погасяването му, при продажба на
апартамента.
Видно от
справка-удостоверение № 154/2016 г., изготвена от нотариус И.П. на 7.10.2016
г., под № 5183 и № 5184 от 19.09.2014 г. са отразени удостоверявания на подпис
на Н.Н.К. и на съдържание на документ, а именно – оттегляна на пълномощно № 4047/25.07.2013 г., извършено от посоченото
лице.
Приетата по делото ССЕ
е дала заключение, че на 24.09.2014 г. по сметка с IBAN *** Н.К.С. е постъпила сума в размер на 30 000
евро с наредител Г.С.М. с основание на превода „предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот“. От посочената сметка на същата дата –
24.09.2014 г. е извършен превод на сумата 25 000 евро, която е прехвърлена
на сметка на името на Л.Н.Н.. От сметката на последната е извършено плащане на
сумата от 25 200 евро, с която на 3.10.2014 г. кредита на Н. Н.С.,
отпуснат от „Ю.Б.“ АД, е изцяло погасен.
Представена е
нотариална покана, изпратена от ищцата до ответника, в която е посочено, че ако
окончателния договор не бъде сключен до 27.02.2015 г., ищцата ще счита
сключения между страните предварителен договор за прекратен. Видно от
отбелязване на гърба на поканата, същата е връчена на 22.02.2015 г. на Г. М., посочена
като майка на адресата Н.Н.К.. В същото
време по делото е депозирано удостоверение за раждане на Н.Н.К., в което е
вписано, че негова майка е Л.Н.Н..
Разпитания св. Г.А.Г.разказва,
че доставял на Н.К. млечни продукти всеки петък. Спомня си, че един петък през
септември 2014 г. Н. поискал среща пред НОИ, което било необичайно. Когато се
видели Н. треперел и казал, че трябва да говори по телефона. Според свидетеля Н.
провел разговор с баща си и му казал, че прекратява пълномощията за някакъв
имот и няма да стане това, което баща му бил намислил.
Св. Н.К.С. разказва, че
бил пълномощник на сина си – ответника по делото, във връзка със сделка за процесното
жилище. Обсъжданата цена между двамата за продажбата на имота била 160-170
хиляди евро. Брокерката, която довела Г. (ищцата) била водила и други клиенти в
имота, но Г. се върнала за допълнителни огледи. Водели се преговори и било
постигнато споразумение за цена от 155 хиляди евро. В същото време, състуден на
ответника предлагал 160 хиляди евро. Свидетелят настоявал сделката да се сключи
с Г., като можело да не се обявява цялата стойност и така да се икономисат
разноски към държавата. Ответникът се ядосал, тъй като не искал да участва в
такива разговори и както сочи св. С., на 18 септември те се скарали, а ответникът
казал, че ще оттегли пълномощното на другия ден. На следващия ден – 19
септември, ответникът се обадил на баща си, излизайки от нотариуса, където бил
подписал пълномощното, и му казал, че същото е оттеглено. Свидетелят разказва,
че имал много голяма нужда от парите по сделката спешно и подписал
предварителния договор без да уведоми ищцата, че пълномощията му са оттеглени.
След сключването на договора, ищцата казала на С., че отива при неин познат да
извърши някакви проверки, и след това, ако преведе парите за капарото ще му се
обади. Свидетелят решил, че тя ще провери пълномощното и по тази причина приел,
че най-вероятно окончателна сделка няма да има. Учудването му било огромно,
когато ищцата му се обадила и казала, че е превела парите. Тогава той започнал
да убеждава сина си да приключат сделката и все се надявал, че ще му мине яда.
След тези събития и след като ищцата била уведомена за това, че пълномощията са
оттеглени, свидетелят имал многократни срещи и с нея и тя дала достатъчна възможност
да се случат неща. В този период на изчакване тя се ядосвала, че нейният познат
нотариус й бил отказал да извърши услугата и да направи проверка на
пълномощното. Според свидетеля ипотечния кредит бил погасен с други средства, от майката на
ищеца.
Разпитана е св. К.Б.
Ангелова, брокер, която разказва, че си спомня процесния имот и преговорите за
него. Ищцата направила няколко огледа на имота, била дискутирана цената и в
офиса на свидетелката след това бил подписан предварителния договор за
покупко-продажба на 24.09.2014 г. Свидетелката сочи, че Н.С. не е споменавал за
проблеми с пълномощното и че тя не би продавала подобен имот. Някъде след 27 октомври
С. й се обадил по телефона и й казал, че пълномощното му е оттеглено, като това
било сторено още преди подписването на предварителния договор. Според
свидетелката той е бил много неприятно изненадан и доста ядосан. Изтъкнато е в
показанията, че С. е съобщил на брокерката за оттеглянето минути след като е
узнал за него от сина си, с който се е
чул във връзка с подготовката на документ, необходим за сделката по
продажбата.
При така очертаната
фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
От събраните по делото
доказателства се установява, че ответникът Н.К. е упълномощил своя баща Н.С. да
го представлява във връзка с извършване на сделка по продажба на процесния
имот, в гр. София, ул. ***********. В изпълнение на тези пълномощия С. е
влезнал в преговори с ищцата М., която предложила цена от 155 000 евро.
Тъй като С. имал спешна нужда от тези пари, той придвижил сделката и на
24.09.2014 г. бил сключен предварителен договор. Установява се, че към тази
дата упълномощителят – ответникът К., е оттеглил пълномощията си на 19.09.2014
г., като това е надлежно отразено, съгласно справка издадена от нотариус И.П.. Няма отразяване, че въпросната справка
съставлява извадка от информационния регистър на нотариусити. Както е прието в
съдебната практика - решение № 1939 от 10.12.2002 г. по гр. д. № 2564/2001 г.,
ІV г. о. на ВКС за да породи правния си ефект едностранното волеизявление за оттегляне на
пълномощното трябва да достигне до пълномощника. Съдът намира, че такова уведомяване е било извършено, като в тази насока
взе предвид показанията на св. Г.и св. С., които взаимно се допълват и
кореспондират. Настоящият състав приема за доказано, че когато св. С. е
информирал сина си за предстояща сделка при цена от 155 000 евро,
ответникът поради несъгласие с тази стойност, е оттеглил пълномощията си на
19.09.2014 г. (петък) и е уведомил на следващия ден за това баща си.
Незаинтересованите показания на св. Г.следва да бъдат кредитирани, относно деня
на проведения разговор между бащата и сина относно прекратяването на
упълномощаването. Макар да няма категорично посочване на датата от св. Г.,
същата се установява от показанията св. С.. Вярно е, че за св. Г.не е станало
ясно за кой конкретно имот става дума, но няма основание да се приеме, че
упълномощаването е касаело сделка с друг имот, тъй като липсват каквито и да е
данни в тази насока. Посочения извод не може да се опровергае от показанията на
св. Р., която е заявила, че св. С. й се обадил след 27 октомври, и й казал, че
преди няколко минути разбрал, че пълномощното е оттеглено още преди
подписването на предварителния договор. Съдът, отчитайки показанията на самия
св. С. (който е изтъкнал, че е имал спешна нужда от парите по сделката),
приема, че макар да е бил наясно с оттеглянето на пълномощията, се е надявал,
че синът му ще размисли и в крайна сметка сделката ще бъде финализирана. В
показанията му е посочено, че той се е опитвал да убеди ответника (след
подписването на предварителния договор), че продажбата трябва да бъде сключена.
Ето защо житейски логичен и обоснован е извода, че пълномощникът е премълчал
пред потенциалната купувачка факта, че вече не разполага с представителна
власт, като се е надявал тази пречка да бъде отстранена преди изтичането на
срока за подписване на окончателния договор. Едва когато той е наближил, св. С.
е бил принуден да уведоми насрещната страна по бъдещата сделка, че не разполага
с правомощие да представлява купувача.
В същото време съдът намира, че ищцата е действала
добросъвестно в процесните отношения, поради което прекратяването на
пълномощието не може да й се противопостави по смисъла на чл. 41, ал. 2 ЗЗД.
Съгласно сочената норма, когато трето лице добросъвестно е договаряло с
пълномощника, оттеглянето на пълномощията не могат да му се противопоставят, освен
ако прекратяването им е подлежало на вписване и то е било извършено. Събраните
доказателства установяват, че към момента на подписване на предварителния
договор ищцата не е била уведомена, че св. С. не разполага с представителна
власт. Същата, считайки, че изпълнява свое надлежно задължение е превела
уговореното капаро от 30 000 евро, в деня на подписване на договора.
Основен спорен въпрос по делото е дали вписването в информационната система на
нотариусите е от категорията на тези, визирани в нормата на чл. 41, ал. 2 ЗЗД,
респ. имала ли е задължение ищцата да извърши справка в този регистър и да се
уведоми за валидността на пълномощното. На първо място следва да се отбележи,
че по делото не са депозирани доказателства, които да установят, че такова
вписване е било направено в информационната система на нотариусите към
Нотариалната камара. Представената справка от нотариус Пенова не налага извода,
че в същата са отразени данни, обективирани в базата данни към Камарата. Дори
да се игнорира този извод, съдът приема следното:
По спорния въпрос ищцовата страна се позовава на определение
№ 1138 от 05.11.2014 г. по гр. д. № 3926/2014 г., ІІІ г. о. на ВКС. В сочения
акт, макар и не като решаващ извод, е възприето, че в Наредба № 32 за
служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори са установени вътрешни правила между нотариусите, а
Единния електронен регистър "Единство" е за вътрешно ползване на нотариусите и няма публичен характер. Настоящият състав възприема това становище,
като отчита, че в законодателството липсва норма, която да придава публичен характер на отбелязванията,
извършени в информационната система към Нотариалната камара (така както е
сторено за Търговския регистър – чл. 3, ал. 2 ЗТР, Имотния регистър – чл. 8,
ал. 1 ЗКИР, Централният регистър за особените залози – чл. 24 от ЗОЗ, както е
изтъкнато и от ищцовата страна). Нещо
повече, в сочената наредба е регламентиран редът, по който може да се извършва съответна справка, и лицата, които имат право да претендират
получаване на такава. Според чл. 2 от наредбата справки по нотариалните дела на
нотариуса се дават само на страните, техни правоприемници, както и на
представителите им по закон или по упълномощаване, като пълномощник, който не е
адвокат, трябва да е упълномощен изрично с пълномощно с нотариално удостоверен
подпис. Т.е. режимът за достъп до базата данни е ограничен, като в настоящият
случай се установява, че ищцата не попада в кръга от лица, които са можели да
поискат извършване на справка – тя не е била страна по конкретно нотариално
дело. Следва да се отбележи, че въпреки това ищцата е направила опит за
извършване на проверка, която според самия св. С. е била свързана с даденото
пълномощно. Въпреки това, пак по данни на самия свидетел, такава и е била
отказано. Ето защо следва да се приеме, че презумпцията за добросъвестност на
потенциалната купувачка-ищца, не е оборена, поради което оттеглянето на
пълномощното от страна на ответника не може да й бъде противопоставено.
Извършените от вече мнимия пълномощник действия (по приемане на капарото)
следва да се считат спрямо ищцата, за извършени от самия представляван – от
негово име и за негова сметка.
Приетата по делото ССЕ е установила, че ищцата е
внесла надлежно задатъка от 30 000 евро. Нещо повече, веднага тази сума е
била прехвърлена от пълномощника на майката на ответника, която на свой ред я е
превела по сметка, обслужваща ипотечния кредит на Н.К.. Тъй като обаче
последният не е изпълнил задължението, поето с предварителния договор за
сключване на окончателен (което с оглед изложените по-горе доводи го обвързва
спрямо ищцата), то за М. е възникнало правото да се откаже от договора и да
претендира от К. връщане на задатъка в двоен размер, на основание чл. 93 ЗЗД
вр. чл. 14 от предварителния договор. Възражението на ответната страна, че ищцата
не е обективирала надлежно отказа си от
предварителния договор, съдът приема за неоснователно. Вярно е, че не се
установява лицето Г. М., да е майка на ответника, макар да е посочена като
такава. Не е изяснено дали тя е майка на пълномощника Н.С., и баба на ответника
Н. Г.(предвид сходството на имената на бащата и сина), поради което не може да
се счита, че нотариалната покана е надлежно връчена. Въпреки това обаче,
недвусмисления отказ от предварителния договор е обективиран със самата искова
молба, още повече, че именно поради отпадане на договорната връзка ищцата
претендира връщане на задатъка в двоен размер. Този отказа е надлежно извършен
от правоимаща страна М., тъй като в уговорения срок ответникът не се е явил за
подписване на окончателен договор. До приключване на устните състезания не е
обективирана воля в тази насока.
Предвид изложените
аргументи искът по чл. 93 ЗЗД следва да бъде изцяло уважен, като на ищцата се
присъди сумата от 60 000 евро. При този изход на спора на ищцовата страна
се следват разноски в размер на 2113 лв. за обезпечителното производство (с оглед
възражението за прекомерност на адвокатския хонорар) и сумата от 9169 лв. като
разходи в настоящото производство.
Воден от горните мотиви
съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание чл. 93 ЗЗД Н.Н.К., ЕГН **********, да
заплати на Г.С.М., ЕГН **********, сумата от 60 000 евро, ведно
със законната лихва от 11.07.2016 г. (дата на исковата молба) до окончателното
изплащане, съставляваща двоен размер на задатък по предварителен договор от 24.09.2014
г. за покупко-продажба на недвижим имот, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
– разноски в размер на 11 282 лв.
Решението може да се
обжалва пред САС в 2-седмичен срок от съобщението до страните, че е
изготвено.
ГРАДСКИ СЪДИЯ: