РЕШЕНИЕ
гр. С., 13
Февруари 2017 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав в открито съдебно заседание на двадесет и седми
януари две хиляди и седемнадесета година в състав:
Председател: Катерина Енчева
като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 7662 описа за 2014 год.
, за да се произнесе взе предвид следното:
С
решение от 10/10/2016 год., постановено по гр.д.№ 4065/2016 год., Софийски
Апелативен съд е отменил решение от 07/06/2016 год., постановено по гр.д.№
7662/2014 год. на Софийски Градски съд в частта, с която е прекратено
производството по исковете с правно основание чл.26 ал.1 предложение 1 от ЗЗД
във връзка с чл.149 ал.1 от ЗЗД за прогласяване на нищожността на договорна
ипотека, сключена с нотариален акт № 24, том I,
рег.№ 0864, нотариално дело № 23 от 15/02/2005 год. на нотариус Е.е., поради
противоречието й със закона, иска с правно основание чл.26 ал.1 предложение 4
от ЗЗД – поради липса на основание за сключването й, иск с правно основание
чл.26 ал.1 предложение 3 от ЗЗД – поради накърняване на добрите нрави и иск с
правно основание чл.26 ал.2 предложение 5 от ЗЗД – поради привидност. Делото е
върнато на Софийски Градски съд за разглеждане на посочените искове по
същество.
Предявени са при
условията на евентуалност обективно съединени установителни искове с правно
основание чл.26 ал.1, предложение 1, предложение 4, предложение 3 и чл.26 ал.2
предложение 5 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Ищецът
А.И.К. твърди, че е собственик на основание давностно владение на следния
недвижим имот: апартамент № **, бл.**, вх.*, ет.*, находящ се в гр.С., район *******,
ж.к.“*******“, състоящ се от две стаи, кухня и обслужващи помещения, със
застроена площ от 61.10 кв.м., при съседи: М.И., А.К., коридор, стълби,
площадка и тревна площ, ведно с избено помещение № 10, с площ от 3.45 кв.м.,
заедно с 0.592% ид.части от правото на строеж върху мястото. Владението върху
този имот той получил със сключване на предварителен договор на 23/02/2004 год.
с ответника Г.С.И.. Твърди, че последният не изпълнил задължението си да
прехвърли собствеността върху имота, въпреки, че получил повече от 80% от
продажната му цена. Твърди, че ответникът И. учредил договорна ипотека в полза
на втория ответник „С.Х.“ АД, оформена в нотариален акт № 24, том I, рег.№
0864, нотариално дело № 23 от 15/02/2005 год. Впоследствие Г.С.И. прехвърлил
собствеността върху имота на трето на спора лице. Твърди, че от получаване на
владението на имота до предявяване на исковата молба владеел имота, без да бъде
притесняван от никой. Ищецът твърди, че договорната ипотека е нищожна на
няколко основания. На първо място, същата била учредена при противоречие със
закона, тъй като законът не предвиждал учредяване на договорна ипотека като
обезпечение за задължение по предоставяне на гаранция. Договорната ипотека била
учредена като гаранция за доброто изпълнение от страна на Г.С.И. на Договор за
възлагане на управление от 11/02/2005
год., т.е. ипотеката не обезпечавала съществуващо вземане, така, както чл.149
ал.1 от ЗЗД изисква. В случай, че съдът не възприеме тезата за противоречие на
ипотеката със закона, твърди, че същата е сключена при липса на основание –
липсвало съществуващо вземане, което договорната ипотека обезпечавала. На трето
място, ипотеката накърнявала добрите нрави. Г.И. не е бил назначен за
Изпълнителен директор на „С.Х.“ АД, нито е бил член на управителен орган на
дружеството, както в периода на подписване на ипотеката, така и впоследствие.
На четвърто място, договорът за учредяване на ипотека бил нищожен и като
симулативен; бил сключен единствено, за да увреди правата на ищеца и с цел да
не му бъде прехвърлена собствеността върху апартамента. Ищецът моли съда да
признае нищожността на договора за ипотека, обективиран в нотариален акт № 24, том
I, рег.№ 0864, нотариално дело № 23 от 15/02/2005 год. Претендира направените
по делото разноски.
Ответникът
„С.Х.“ АД оспорва предявените искове. Твърди, че ищецът не е собственик на
процесния имот и не можел да противопоставя на този ответник възражения за
нищожност на договорната ипотека, учредена в полза на Дружеството от другия
ответник по делото. Твърди, че дговорната ипотека е била учредена като
обезпечение за вземане в размер на 100 000 лева, което ответникът АД имал срещу
ответникът – физическо лице, произтичащо от договор за управление, сключен
между двамата ответници на 11/02/2005 год. За събиране на това вземане,
ответникът АД се снабдил с изпълнителен лист, образувал изпълнително
производство по изп.д.№ 226/2008 год., по което на 31/10/2008 год. било
извършено опис-оценка на апартамента. В момента на извършването на описа в
апартамента се намирала съпругата на ищеца. Твърди, че изпълнителните действия
по цитираното изпълнително дело били спрени по искане на ответника Г.И.. От
тези факти ответникът извлича извод, че ищецът не е собственик на процесния
апартамент, няма как да е придобил същия по давност, тъй като не били изминали
10 години от получаване владението върху имота. Освен това ищецът не
манифестирал намерението си да свои имота, нямал годен титул за собственост.
Сключеният предварителен договор нямал достоверна дата, същият бил съставен
единствено, за да възпрепятства изпълнителното производство. Моли исковете да
бъдат отхвърлени. Претендира разноски.
Ответникът
Г.С.И. не взема становище по иска.
От
събраните по делото доказателства се установи, че на 23/02/2004 год. между Г.С.И.,
като продавач, и А.И.К., като купувач, е сключен предварителен договор за
продажба на описания в исковата молба недвижим имот. В договора е определена
цената, начина на плащането й и срокът за сключване на окончателен договор.
Посочено е също така, че в деня на сключването му продавачът предава на
купувача владението върху апартамента.
Г.С.И.
е получил като дарение имота, предмет на предварителния договор, с договор за
дарение от 25/01/1994 год., оформен с нотариален акт № 131, том Пети, н.д.№
950/94 год.
На
15/02/2005 год. между „С.х.“ АД и Г.С.И. е сключен договор за учредяване на
ипотека върху описания в исковата молба апартамент, оформен в нотариален акт №
24, том I, рег.№ 0864, нотариално дело № 23 от 15/02/2005 год. на нотариус №
367 от Нотариалния регистър. В договорът е уговорено, че Г.С.И. се е задължил
да предостави на „С.Х.“ АД гаранция за добро изпълнение на Договор за възлагане
на управление от 11/2/2005 год., в размер на 100 000 лева в 7 дневен срок от
поканата и договорната ипотека обезпечава това вземане.
С
изпълнителен лист от 25/08/2008 год., издаден по гр.д.№ 21309/2008 год. на СРС,
Г.И. е осъден да заплати на „С.Х.“ АД сумата от 100 000 лева ведно с лихва за
забава, на основание чл.24 от Договор за възлагане на изпълнение от 11/02/2005
год. За събиране на това вземане, „С.Х.“ АД е завел изпълнително дело №
00226/08 год. на ЧСИ, по което изпълнително дело е издаден Протокол от
31/10/2008 год. за опис на недвижимо имущество. При извършването на описа в
имота е намерена съпругата на Г.И., на която и на самия Г.И. имотът е оставен
за управление.
Със
Заповед за изпълнение напарично задължение, издадена на 22/07/2008 год. по
гр.д.№ 20246/2008 год. на СРС, Г.С. е осъден да заплати на „С.Х.“ АД посочените
в заповедта суми. За принудителното им събиране, „С.Х.“ АД е инициирал
образуване на изп.д.№ 191/2008 год., по което е наложена възбрана върху
процесния имот и е извършен опис на недвижимо имущество. В протокола за опис с
дата 24/04/2014 год., ЧСИ е констатирал, че пълномощник на А.К. е заявил самостоятелни
права върху имота, а в момента на описа имотът е бил във владение на Г.И. и
съпругата му.
Свидетелката
С.Д.И., съпруга на ответника Г.И. от 2007 год., заявява, че познава процесния
апартамент. През септември на 2008 год., когато тя се завърнала от чужбина,
била допусната в имота от ищеца. Там тя останала за около месец и половина,
когато дошли някакви хора с полиция и тогава напуснала имота. Свидетелката
потвърждава, че подписът под протокол за опис на недвижими вещи от 31/10/2008
год. би неин.
Свидетелката
В. А. И. заявява, че познава процесния имот в качеството си на частен съдебен
изпълнител. През 2008 год. и през 2014 год. тя извършвала опис на имота. При
описа през 2008 год. в апартамента била заварена съпругата на Г.И., която
заявила, че тя живее в апартамента, заедно със съпруга си Г.И.. Вторият опис на
имота бил насрочен поради промяна в пазарната и фактическа обстановка.
Свидетелят
К. С. И. заявява, че познава ищеца, както и познава процесния имот. С ищеца той
бил в приятелски отношения. В периода от есента на 2009 год. до лятото на 2012
год. свидетелят ползвал имота за по няколко дни в седмицата; ключът му бил
предоставян от ищеца. Докато свидетелят ползвал имота никой не го притеснявал.
Режийните разноски ги плащал ищеца, а свидетелят му връщал парите. През 2014
год. настъпили промени, ищецът казал на свидетеля, че имал проблеми с имота.
При
така приетите за установени факти, съдът намира следното от правна страна:
Предявените
установителни искове за нищожност на договор за учредяване на ипотека са
неоснователни.
Ищецът
обосновава правото си да иска прогласяване на нищожност на договорната ипотека
с факта, че същата е учредена върху собствения му недвижим имот, респективно
обременява и ограничава правото му на собственост върху него.
Ищецът
не доказа да е придобил право на собственост върху имота, предмет на ипотеката.
Твърдението му, че е придобил правото на собственост на основание давностно
владение не се подкрепя от събраните по делото писмени и гласни доказателства.
Придобиването на недвижим имот по давност настъпва след продължило повече от 10
години непрекъснато владение върху имота (чл.79
от Закона за собствеността), в случаите,
когато владелецът е недобросъвестен. Доколкото ищецът твърди да е получил
владението върху процесния имот на основание предварителен договор за продажба,
то той има качеството недобросъвестен владелец. Ето защо от обективна страна,
той дължи да докаже владение върху процесния имот, продължило непрекъснато
повече от 10 години. Доказателства в тази насока не са представени по делото.
Съдът не приема за безспорно доказано, че владението върху процесния имот е
придобито от ищеца със сключване на предварителния договор за продажба на
23/02/2004 год. Този факт се оспорва от ответното акционерно дружество, поради
което в тежест на ищеца е да докаже, че фактическата си власт върху имота той е
установил на посочената в предварителния договор дата. Цитираният предварителен
договор е непротивопоставим на ответното акционерно дружество, тъй като същото
не е страна по договора, а тежестта за доказване на датата на сключване на
договора, респективно предаване владението върху имота се носи от ищеца (чл.193 ал.3 изр.2 от ГПК).
За доказване на това обстоятелство ищецът е поискал събиране на гласни
доказателства. Разпитаните по делото свидетели обаче доказват единствено, че в
различни периоди през 2008 год. и 2009
год. ищецът е имал фактическа власт върху имота – според свидетелката С.И. тя е
била допусната в имота от ищеца, същото заявява и свидетелят К. И. – ищецът му предоставил ползването на
имота за периода от 2009 до 2012 год. Дори и да се приеме, че през 2008 год.
ищецът е имал фактическа власт върху имота, от този момент до датата на
предявяване на исковата молба, когато ищецът заявява да е придобил
собствеността по давност не е изминал период от 10 години. Ето защо и не може
да се приеме, че ищецът е собственик на имота на претендираното от него
основание.
Поради липса на
материално-правна легитимация, като съобрази и указанията на Софийски
апелативен съд, съдът приема, че ищецът не може да оспори валидността на
договорната ипотека, оформена в нотариален акт № 24, том I, рег.№ 0864, нотариално
дело № 23 от 15/02/2005 год., на нито едно от посочените в исковата молба
основания. Цитираната ипотека не засяга правната сфера на ищеца. Предявените
искове за нищожност на договора за учредяване на ипотека следва да бъдат
отхвърлени като неоснователни.
В допълнение,
дори и ищецът да беше доказал, че е собственик на имота, за който е учредена
договорната ипотека, той не би получил защита на правата си чрез твърдените от
него основания за нищожност. Трето лице би могло да атакува действителността на
договор за ипотека, единствено ако е собственик на ипотекирания имот и с
твърдение за нищожност на договора, поради противоречие на императивната норма
на чл.167 ал.3 от ЗЗД. Основанията за нищожност, които се твърдят могат да
бъдат релевирани само от страните по сделката, а в случаите на симулация и от
кредиторите, какъвто ищецът не е.
Отделно от това
по делото не е оборена презумпцията за наличие на основание на договора (чл.26 ал.2 изречение 2 от ЗЗД), не се доказва противоречие с добрите нрави или
привидност на договорната ипотека.
При този изход
на спора и на основание чл.78 ал.8 от ГПК, ищецът дължи да заплати на ответника
направените по делото разноски за юрисконсултско възнаграждение, в размер на
150 лева.
Мотивиран
от горното, Съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете с правно основание чл.26 ал.1 предложение 1 от ЗЗД във връзка
с чл.149 ал.1 от ЗЗД, чл.26 ал.1 предложение
4 от ЗЗД, чл.26 ал.1 предложение 3 от ЗЗД и чл.26 ал.2 предложение 5 от ЗЗД,
предявени от А.И.К., ЕГН **********, съдебен адрес *** – адв.И.Д. срещу Г.С.И.,
ЕГН **********, с адрес *** и „С.Х.“ АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление ***, за прогласяване на нищожността на договорна ипотека, сключена с
нотариален акт № 24, том I, рег.№ 0864, нотариално дело № 23 от 15/02/2005 год.
на нотариус Е.е., поради противоречието й със закона, поради липса на основание
за сключването й, поради накърняване на добрите нрави и поради привидност.
ОСЪЖДА А.И.К., ЕГН **********, съдебен адрес ***
– адв.И.Д. да заплати на „С.Х.“ АД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление ***, на основание чл.78 ал.8 от ГПК 150 лева
юрисконсултско възнаграждение.
Решението може
да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба
пред Софийски Апелативен съд.
Председател: