РЕШЕНИЕ
№ 319
гр. Монтана, 11.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА, ПЪРВИ ВЪЗЗИВННО-
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на втори декември през две
хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Аделина Троева
Членове:Елизабета Кралева
Александра Нанова
при участието на секретаря СИЛВИЯ Л. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от Аделина Троева Въззивно гражданско дело №
20241600500546 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК, образувано по въззивна жалба на Д.
И. против решение № 453/04.10.2024 г. по гр. д. № 1464/2024 г. на Районен съд –
Монтана.
Жалбоподателят Д. И. на първо място твърди във въззивната жалба, че МРС е
допуснал съществено процесуално нарушение като е провел съдебно заседание при
нередовно призоваване на ответника, не се е произнесъл по възражението му по чл.
314, ал. 1 от ГПК относно съществуването на наемното правоотношение и не е
прекратил производството по отношение „Р.“ АД, тъй като по отношение този ищец
липсва произнасяне с решението. На това основание моли решението да бъде
обезсилено и делото върнато за разглеждане от друг състав на МРС.
По съществото на спора развива доводи, че договорът за наем, сключен между
Д. И. и „Р.“ АД, не е прекратен, той е продължил да действа и по отношение новия
собственик на наетите имоти „Т.Ф.“ ООД на основание чл. 237 от ЗЗД. След
прехвърляне на собствеността именно приобретателят е този, който може да отправи
предизвестие за прекратяване на договора, а в случая това е направено от
прехвърлителя, поради което не е породило правно действие.
Като твърди, че решението на МРС е неправилно и незаконосъобразно,
1
въззивникът моли то да бъде отменено и вместо него МОС да постанови ново, с което
отхвърли иска.
Въззиваемите „Т.Ф.“ ООД и „Р.“ АД чрез адв. М. оспорват въззивната жалба и
молят да бъде оставена без уважение, а решението – потвърдено като правилно и
законосъобразно. Поддържат, че договорът за наем е бил прекратен с отправяне на
деностранно предизвестие от „Р.“ АД, поради което са настъпили условията за
освобождаване на имотите. Претендират присъждане на деловодни разноски.
При въззивното разглеждане на делото не са събрани нови доказателства. МОС
провери обжалвания съдебен акт като обсъди събраните в производството
доказателства във връзка с доводите на страните и приема за установено следното:
Въззивната жалба е подадена от легитимирано да обжалва лице в срока по чл.
259, ал. 1 от ГПК, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество е неоснователна.
МРС е бил сезиран с иск с правно основание чл. 233 от ЗЗД, а производството е
протекло по реда на глава ХХV от ГПК „Бързо производство“ съгласно чл. 310, ал. 1, т.
2 от ГПК.
Първоинстанционният съд е обсъдил събраните доказателства и е изложил
правни изводи относно иска по чл. 233 от ЗЗД, въпреки, че не е посочил правилно
правната квалификация. Чл. 310 от ГПК очертава кръга на исковете, които се
разглеждат по реда на бързото производство, но сам по себе си чл. 310, ал. 1, т. 2 от
ГПК не е самостоятелен иск. Въззивният съд намира, че не са налице предпоставки за
обезсилване на обжалваното решение въпреки некоректната правна квалификация, тъй
като фактите са установени и правото е приложено правилно спрямо тях.
Процесуалният пропуск на МРС следва да бъде преодолян от въззивния съд чрез
даване на правилната правна квалификация.
От фактическа страна по делото е установено следното:
На 21 август 2018 г. е сключен договор за наем на недвижими имоти, по силата
на който „А.“ ЕАД предоставило за временно и възмездно ползване на Д.И. дворно
място от 38 000 кв. м, представляващо имот пл. № *в землището на гр. *заедно с
построените в него масивна производствена сграда, състояща се от пет етажа и
сутерен, пригодена за технологичен цикъл на мелнично производство; склад за зърно
(силоз) с обем 4859 куб.м; сграда автокантар; двуетажна масивна сграда (макаронен
цех); склад за тестени изделия; трафоразпределител с площ 74 кв. м; сграда жп кантар
с площ 18 кв. м; административна сграда с площ 162 кв. м и сграда КПП с площ 17 кв.
м. за срок от 5 години. Имотът е предаден на И. за ползване в деня на сключване на
договора, за което бил съставен протокол.
Безспорно е между страните, а се установява и от показанията на разпитаните от
2
МРС свидетели, че Д. И. продължава да държи и ползва имотите.
На 4 август 2020 г. дружеството-наемодател „А.“ ЕАД се вляло в „Р.“ АД. След
изтичане на 5-годишния срок на договора за наем бил подписан анекс от 15 март 2023
г. между правоприемника „Р.“ АД и Д. И., като страните постигнали съгласие за
удължаване срока на наемния договор с още 5 години.
На 30 януари 2024 г. наемодателят „Р.“ АД сключил предварителен договор с
„Т.Ф.“ АД за продажба на отдадените под наем имоти. Наемателят бил уведомен за
предстоящата продажба с писмо, връчено чрез куриер на 7 март 2024 г. Със същото
писмо „Р.“ АД отправило волеизявление за прекратяване на договора за наем.
В отговор наемателят изпратил писмено уведомление от 12 март 2024 г., с което
заявил, че не счита договора за прекратен, а изявява желание да купи наетите имоти,
каквато клауза се съдържа и в чл. 10 от наемния договор. На 21 март 2024 г. И.
предложил с писмена оферта и цена за изкупуване на имотите.
На 4 април 2024 г. бил сключен договор за продажба на процесните имоти, като
видно от нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело № */2024 г. на нотариус В. Т.,
имотите са придобити от „Т.Ф.“ ООД.
С нотариална покана, изпратена от „Р.“ АД и връчена на Д. И. по реда на чл. 47
от ГПК на 10 май 2024 г., наемателят бил поканен да освободи имотите.
Спорно е между страните дали договорът за наем е бил прекратен и от там
възникнало ли е задължение на наемателя да освободи имотите и предаде държането.
Процесният договор е бил сключен като срочен, след подновяване на срока му
страните са приели, че наемното правоотношение ще продължи да съществува до 21
август 2028 г. В чл. 10 от договора е предвидено, че ако наемодателят пристъпи към
продажба на имотите, то следва да ги предложи най-напред на наемателя. Ако имотите
бъдат продадени на трето лице, намодателят „Р.“ АД поел задължение да уведоми
наемателя. На това уведомление с договора е придаден смисъл на предизвестие за
прекратяване и от датата на получаването му започва да тече срок за освобождаване на
наетите имоти. Този срок първоначално е бил 3 месеца, а с анекса от 15 март 2023 г. е
съкратен до един месец.
На наемателя Д. И. е било връчено най-напред на 7 март 2024 г. съобщение за
предстоящата продажба, а на 10 май 2024 г. и уведомление за сключването на
окончателния договор. МОС приема, че условията за прекратяване на договора са
настъпили с извършването на 4 април 2024 г. на продажба на наетите имоти.
Волеизявлението за прекратяване е достигнало до наемателя и е породило правното си
действие. Облигационната връзка е прекъсната и се е породило задължение за
наемателя да предаде държането върху наетите обекти (чл. 233 от ЗЗД).
МОС намира за неоснователен довода на жалбоподателя, че на основание чл.
3
237 от ЗЗД приобретателят на имотите „Т.Ф.“ ООД е обвързан от заварения наемен
договор. Тази норма в разглеждания случай не намира приложение. Разпоредбата на
чл. 237 от ЗЗД, предвиждаща обвързващо действие на договора за наем за
приобретателя, не е императивна, затова е допустимо страните да постигнат съгласие
за уреждане на отношенията си в хипотеза на продажба на наетите имоти по друг ред.
Това тяхно право произтича от принципа за свобода на договарянето, въведен с чл. 9
от ЗЗД и съгласно който страните могат свободно да определят съдържанието на
договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на
добрите нрави.
В чл. 20 от договора продажбата на имота е предвидена като самостоятелно
основание за прекратяване на наемното правоотношение. При настъпване на
условията, предвидени в чл. 10 от договора, договорът за наем се прекратява, като
волеизявлението за това се отправя от наемодателя-продавач. В тази връзка
неоснователно е възражението на въззивника, че това уведомление е следвало да се
изпрати от новия собственик на имотите.
С получаване на волеизявлението от наемателя правната връзка се
преустановява, договорът престава да обвързва страните и въобще не се стига до
прилагане разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД. Купувачът придобива имотите, освободени
от наемното правоотношение, той не е длъжен да търпи наемателя, защото договорът е
прекратен още от наемодателя-продавач.
След като И. е получил на 10 май 2024 г. уведомление за осъщественото
прехвърляне на собствеността, от този момент е започнал да тече срокът за
освобождаване на имотите и е изтекъл на 10 юни 2024 г. Към тази дата имотите вече
са били собственост на „Т.Ф.“ ООД, поради което и предаването на държането следва
да се осъществи в полза на собственика.
Наемателят твърди, че прекратяване на договора не може да настъпи, тъй като
имотът не му е бил предложен за изкупуване. Неспазването на поетото договорно
задължение наемодателят да предложи имотите за изкупуване най-напред на
наемателя може да породи облигационни претенции за наемателя като напр. за
обезщетение за пропуснати ползи, но не лишава наемодателя от възможността да
прекрати договора поради настъпилата промяна в собствеността, нито е основание
наемателят да продължи да държи имотите.
Въззивникът е въвел възражене за допуснато процесуално нарушение от
първоинстанционния съд, състоящо се в нередовното призоваване на ответника Д. И.
за съдебно заседание на 12 септември 2024 г. МОС установи, че такова нарушение
действително е допуснато. За предходното съдебно заседание на 15 август 2024 г.
ответникът Д. И. е бил нередовно призован и това е било основание за отлагане на
делото, но съдът е приел, че за следващото заседание страните ще се считат известени.
4
Това е допустимо, само ако те вече са били редовно призовани. След като за
заседанието на 15 август 2024 г. И. е бил нередовно призован, то е следвало съдът да
положи усилия да го призове за следващото съдебно заседание на 12 септември 2024 г.
Недопустимо е да се вмени задължение на страната сама да следи за следващо
съдебно заседание, ако тя въобще не е била уведомена за разглеждане на делото в
открито заседание. Този процесуален пропуск на МРС обаче не е основание за
обезсилване на решението, а се преодолява във въззивното производство като се
повторят процесуалните действия, които ответникът е бил лишен от възможност да
извърши поради нередовната процедура. Така пред въззивния съд той има възможност
с въззивната жалба да наведе възраженията си и да представи доказателства.
Другият процесуален пропуск, въведен от въззивника, е липсата на произнасяне
в диспозитива на обжалваното съдебно решение по отношение на „Р.“ АД. Искът е
предявен от двама ищци „Р.“ АД и „Т.Ф.“ ООД. Съдът е бил длъжен да постанови акт
по отношение на двамата, но е пропуснал да стори това относно първия ищец, като
въззивникът счита, че производството по отношение „Р.“ АД е следвало да бъде
прекратено. Допълване на съдебното решение обаче може да се поиска само от
страните по делото и то в едномесечен срок от получаване на съобщението (чл. 250 от
ГПК). Този недостатък не е основание за обезсилване, каквото искане е заявено с
въззивната жалба. При липса на произнасяне от първоинстанционния съд не е налице
акт, който да подлежи на въззивно обжалване и липсата на произнасяне не може да
бъде коментирана във въззивното производство като основание за отмяна. От друга
страна петитумът на иска е да се предаде държането на „Т. Ф.“ ООД и
първоинстанционният съд се е произнесъл в рамките, очертани от исковата молба.
По въведеното по реда на чл. 314, ал. 1 от ГПК възражение на И. за
съществуване на наемното правоотношение МРС е изложил мотиви, макар и твърде
лаконични. Приел е, че договорът е прекратен, което съдържа в себе си съждението, че
наемното правооношение вече не съществува. По въведено в процеса възржание съдът
не дължи произнасяне с диспозитива на съдебното решение, поради което не е налице
процесуално нарушение, състоящо се в неразглеждане на възражение.
Не са налице предпоставки МОС да прекрати производството по отношение „Р.“
АД, както е поискал въззивникът. Дружеството е било ищец в първоинстанционното
производство, поради което е конституирано и като въззиваем в производството пред
МОС. Не са отпаднали процесуалните предпоставки за участието му в процеса,
поради което искането се явява неоснователно.
Във въззивната жалба се навежда довод за недопустимост на обжалваното
решение поради това, че съдът се е произнесъл за имоти, които не са предмет на
договора за наем. Това възражение е неоснователно. В петитума на исковата молба
ищците са описали имотите съгласно действащата кадастрална карта, докато в
5
договора за наем те са описани по стария регулационен план на гр. *. С молба от 7
август 2024 г. ищците са конкретизирали петитума на исковата молба, като са описали
имотите както спореди белезите им по регулационния план, така и според тези от
кадастралната карта. Ясно е за кои имоти е предявен искът, а съдът се е произнесъл
като ги е описал според актуалното им регулационно състояние по действащата
кадастрална карта. Индивдуализацията на имотите по договора съвпада с тази по
нотариалния акт за продажба от 4 април 2024 г.
Като намира въззивната жалба за неоснователна, МОС потвърждава
обжалваното решение на МРС.
Настоящото решение не подлежи на касационно обжалване. Спорът е
търговски, тъй като наемодателят е търговец и е отдал под наем имоти, които
ответникът да ползва с търговска цел. Спорът произтича от неизпълнение на
задължение по търговска сделка, определена съгласно субективния критерий по чл.
286, ал.1 във вр. с ал. 3 от ТЗ. Въпреки липсата на изрично посочване на цената на
иска, предвид определената държавна такса в първоинстанционното производство от
25 лева, то приетата цена на иска е в размер на 625 лв лева. Въпросът за цената на иска
не е повдиган от ответника или служебно от съда по реда на чл. 70, ал.1 от ГПК,
поради което следва да се приеме, че цената на иска е стабилизирана. Същата е под
законоустановения праг за касационно обжалване за търговски дела от 20 000 лева
включително, посочен в чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК, поради което следва да се приеме,
че въззивното решение не подлежи на обжалване (в този смисъл Определение № 914
от 31.10.2023 г. на ВКС по т. д. № 1545/2023 г., I т. о.).
При този изход на процеса на въззиваемите страни „Т. Ф.“ ООД и „Р.“ АД се
дължат разноските, направени във въззивното производство или по 950 лв адвокатски
хонорар.
На основание горното МОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 453/04.10.2024 г. по гр. д. № 1464/2024 г. на
Районен съд – Монтана.
ОСЪЖДА Д. И., ЕГН **********, да плати на „Т.Ф.“ ООД, ЕИК *, 950 лв
разноски за въззивното производство.
ОСЪЖДА Д.И., ЕГН **********, да плати на „Р.“ АД, ЕИК *, 950 лв разноски
за въззивното производство.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
6
Членове:
1._______________________
2._______________________
7