№ 955
гр. Варна, 18.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I А СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Мария К. Терзийска
Членове:Елина Пл. Карагьозова
Ралица Ц. Райкова
при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова
като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Въззивно гражданско дело
№ 20223100500441 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по постъпилa въззивна жалба вх. № 260 883 / 21.01.2022г., подадена от
Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен адрес: *********************, срещу решение
№ 262990/ 23.12.2021г., постановено по гр.д. № 12129 / 2020г. на ВРС, 40 с-в, в неговата
цялост, с което жалбоподателят е осъден да заплати на ищеца „Конструмакс“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Академик Андрей
Сахаров“ No 19, офис 1, представлявано от С.Г.П. – управител, сумата от 4093,40 лева,
представляваща остатък от общо уговорено с т. 3 от писмен анекс от 17.04.2018г. доплащане
в размер на 6493,40лв. за надвишението между реално застроената площ на самостоятелните
обекти на ответника и площта на предвидените за него обекти по писмен предварителен
договор от 05.04.2016г. за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от
дворно място, учредяване право на строеж и запазване право на строеж, извършване на
строеж, завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната лихва за
забава върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба – 28.09.2020г.,
до окончателното изплащане на задължението, като е отхвърлено и направеното от Н. П.
АНГ., ЕГН **********, възражение за прихващане с дължима му от „Конструмакс“ ООД,
ЕИК ********* сума на основание чл. 79 вр. чл. 9 ЗЗД в размер на 3360 лв. – обезщетение
по чл. 12 от писмен анекс от 24.02.2017г. към предварителния договор от 05.04.2016г. в
1
размер на 120 лв. месечно, дължимо за периода от 17.11.2017г. до 02.04.2020г.
Във въззивната жалба, подадена чрез процесуален представител, се излага, че
решението е неправилно и незаконосъобразно. В жалбата се сочи, че ищецът не бил
ангажирал доказателства за РЗП на новопостроената сграда, а оттам да се изчисли какво би
следвало да бъде обезщетението на Н.П. предвид квотата, която той притежава в
новообразувания имот и дали не е следвало в този смисъл предварителният договор да
търпи корекция в частта досежно уговорените площи на самостоятелните обекти,
предвидени за строителство, след като към момента на неговото сключване не е имало
никакви проекти и планове, не е имало площообразуване и ценообразуване. Твърди, че на
база посочената в Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа от
21.02.2020г., РЗП от 4531.36 кв. м, а за сутерена - 5222.24 кв.м., жалбоподателят е следвало
да получи значително по - голямо обезщетение от това, което е получил реално с общите
части.Затова не е налице превишение в квадратурата на реално получените от ответника
обекти, което да обоснове основателност на ищцовата претенция. От друга страна не бил
ясен механизмът, по който са определени стойностите на общите части на сградата.
Представената по делото „Таблица за определяне на общи части" била оспорена още в
отговора на исковата молба досежно нейното съдържание с твърдението, че не е съобразена
с правилата, предвидени в нормативните актове и че при изготвянето й не е спазена
методиката за изчисляване на идеалните части от общите части на сградата, в т. ч. към
самостоятелните обекти на Н.П., което е довело до отразяване на нереални идеални части от
общите части на сградата, за които изначално страните са уговорили, че собственикът не
дължи на строителя доплащане.Тези твърдения не били опровергани в хода на
производството пред първата инстанция. Самата договореност между съсобствениците на
имота- учредители на правото на строеж и ищцовото дружество - строител за следващото се
имотно обезщетение е финализирана със сключването на нотариален акт от 17.04.2018г., в
който страните безусловно били приели, че не си дължат доплащане на суми за уравняване
на престации. Щом страните били приели при подписването на нотариалния акт от
17.04.2018г., че не си дължат никакви суми за доплащане, е необосновано приетото от съда,
че след като не е преуредена с нотариалния акт, клаузата попада в хипотезата на т. 28 от
предварителния договор. Би било резонно да е така, ако клаузата за доплащане бе включена
в предварителния договор или в анекс към него до датата на коментирания нотариален акт.
По отношение на възражението за прихващане сочи, че новопостроената сграда е снабдена с
акт Обр.15 на 02.04.2020г. и спор за това обстоятелство не можело да има, тъй като
документът бил представен по делото и не бил оспорен от страните.Спорът между страните
е по въпроса от кой момент строителят дължи наем в размер на 120 лв. на Н.П.. В тази
връзка в чл. 15 от предварителния договор страните по него били приели, че строителят
няма право да събаря съществуващите в поземления имот сгради докато не влезе в сипа
разрешението за строеж. Собственикът бил поел задължението да предаде владението на
поземления имот и сградата, освободени от вещи, в срок до 7 дни от датата на издаване на
разрешението за строеж и в този смисъл правата и задълженията на двете страни по
договора били поставени в зависимост от издаването на разрешението за строеж. То било
2
издадено на 23.10.2017г. и било влязло в сила на 17.11.2017г. и следователно от тази дата за
строителя е възникнало правото да извърши събаряне на старите сгради, а за
жалбоподателят било възникнало задължението да предаде владението на имота. Именно в
изпълнение на това поето задължение жалбоподателят бил наел и помещението на ул.
„Беласица" в гр. Варна, за което свидетелства воденият от него св. Ангел Кирков, който е
заявил пред съда, че познава Н.П. отпреди четири години, есента, когато последният му е
споделил, че идва да живее там, защото са му съборили къщата и се е изнесъл. Неговите
свидетелски показания, обаче не били възприети за достоверни от съда, въпреки че чрез тях
се установявало съвпадението на периода на издаване на разрешението за строеж и периода
на изпълнение на задължението по договора Н.П. да освободи имота и да предаде
владението му на строителя.
Моли съда да отмени постановеното решение и в условията на евентуалност да уважи
възражението за прихващане. Моли за присъждане на съдебно-деловодните разноски.
В допълнение към подадената въззивна жалба, лично жалбоподателят депозира
допълнително становище, с което поддържа изложените доводи от своя процесуален
представител и допълва следните:
Неправилно било прието, че сградата била съборена на 16.05.2018г. Отделно
началният момент, от който се дължи наемът е 24.11.2017г., както е посочено и обосновано
и във въззивната жалба, изготвена от адв. С.. Сочи още, че предварителният договор губи
действието си, защото имал сила до сключване на окончателния договор с нотариалния акт,
а с последния изрично било предвидено, че възложителят не дължи никакви допълнителни
престации на строителя. Твърди, че бил придобил застроена площ за трите обекта в размер
на 190, 85 кв.м. и общо 57,33 кв.м. от общите части на сградата. Очевидно било, че
получавал по-малко от това, което реално е следвало да получи като обезщетение,
изчислявайки съобразно констативния акт за установяване годността за приемане на строежа
от 2020г. Счита, че ищецът, който носи доказателствена тежест не бил сторил това, като
неправилно съдът е приел за доказана претенцията на ищеца. Прави доказателствени
искания, като се позовава на съществени процесуални нарушения от първоинстанционния
съд.
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
въззиваемата страна „Конструмакс“ ООД. Считат решението за правилно и законосъобразно
и молят жалбата да бъде оставена без уважение. Сочи, че няма уговорка между страните,
съобразно която ответникът е следвало да получи обезщетение в по-голям размер от
уговореното по предварителния договор от 05.04.2016г.., тъй като бил придобил 25,57%
идеални части от новообразувания ПИ с идентификатор **************. Сочи, че страните
са обвързани от подписаните между тях предварителен договор, два анекса и нотариален
акт, а в нито един не се съдържали подобни уговорки, каквито твърди жалбоподателят. По –
нататък сочи, че в чл. 31 от Предварителния договор и след това и в анекса от 17.04.2018г.
страните били уговорили единственото плащане за уравняване помежду си. По отношение
на площообразуването сочи, че жалбоподателят не е навел конкретни факти по
3
оспорванията си, а възраженията са общи. Твърди, че площообразуването е изготвено от
лицензиран оценител, а стойностите на площите в него се подкрепяли, както от
съдържанието на НА за учредяване на право на строеж, така и от представените справки от
кадастралната карта за двата апартамента и гаража от новата сграда. Разликата между
реалната площ на апартаментите и първоначално уговорената с предварителния договор е
6,64 кв.м., а равностойността на които при цена от 500 евро за кв.м. е 3320 евро. Сочи, че
датата на акт обр.15 е 21.02.2020г., като сочената от жалбоподателя 02.04.2020г. е датата, на
която главният архитект на Община Варна се е подписал за ответника Н.А., на основание чл.
170 ал.2 от ЗУТ. Именно и до 21.02.2020г. ищецът дължи на ответника наемната цена от по
120 лв. на месец. По отношение на началния момент, от който сумата се дължи, сочи, че
между страните не е имало уговорка това да е влизането в сила на разрешението за строеж, а
уговорката е от събаряне на постройката, което се установи, че се е случило през месец май
2018г. По отношение на твърденията, че ответникът бил наел помещение на ********, сочи,
че същият е представил доказателства, че реално помещението е закупено от А., както и че
същото е гараж. Неоснователни са доказателствените искания на страната – искането за
представяне на строителната документация е несвоевременно, а за допускане на СТЕ е било
отправено с предявения насрещен иск, който е бил отделен.
С определение No 1535 / 18.04.2022г. въззивният съд е допуснал събиране на
доказателства, поради допуснато процесуално нарушение от ВРС, като е приел, че
възраженията на ответника /че размерът на застроената площ на избраните от собственика
самостоятелни обекти по площообразуване реално не превишава размера на уговорената
между страните площ по предварителния договор/ е следвало да бъдат разгледани от
първоинстанционния съд, като съответно и е следвало да му се даде възможност да
ангажира доказателства, което Н.А. своевременно е направил чрез доказателствените си
искания, които е формулирал и по които липсва произнасяне от ВРС.
В открито съдебно заседание, възивникът се явява лично и се представлява от
процесуален представител – адв. С., а за въззиваемата страна се явява процесуален
представител – адв. П.. Страните поддържат съответно въззивника – въззивната си жалба, а
въззиваемата страна – отговора на същата. Въззивникът моли за отмяна на решението и за
присъждане на разноски, като в предоставения му срок депозира писмена защита.
Въззиваемата страна моли съда да остави без уважение подадената въззивна жалба и да
потвърди решението, както и да присъди разноски.
За да се произнесе по подадената въззивна жалба, настоящият състав съобрази
следното:
Първоинстанционното производство пред РС –Варна е образувано по предявени от
„Конструмакс“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул.
„Академик Андрей Сахаров“ № 19, офис №1, срещу Н. П. АНГ., ЕГН **********, с
постоянен адрес ********************************, искове с правно основание чл.266
ал.1 вр. чл. 79 ал.1 и чл. 86 от ЗЗД, да бъде осъден, ответникът да заплати на ищеца сумата
от 4093,40 лева, представляваща остатък от общо уговорено с т. 3 от писмен анекс от
4
17.04.2018г. доплащане в размер на 6493,40лв. за надвишението между реално застроената
площ на самостоятелните обекти на ответника и площта на предвидените за него обекти по
писмен предварителен договор от 05.04.2016г. за проектиране на жилищна сграда,
прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване право на строеж и запазване
право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда и въвеждането й в
експлоатация, ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на
депозиране на исковата молба – 28.09.2020г., до окончателното изплащане на задължението.
В исковата молба са изложени следните обстоятелства, на които се основават
претендираните права: На 05.04.2016г. между ответникът като възложител и прехвърлител
и ищецът като изпълнител и приобретател бил сключен формален -писмен предварителен
договор за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място,
учредяване право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж,
завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация. Съобразно договорът ответникът се е
задължил да прехвърли на ищеца идеални части от поземлен имот с идентификатор №
************** /стар идентификатор №**********/ и да му учреди право на строеж върху
част от предвидените за изграждане самостоятелни обекти, а в замяна на прехвърлените
вещни права, ищецът се е задължил да изгради жилищна сграда в същия имот, вкл.
самостоятелните обекти, за които последния си е запазил право на строеж - два апартамента
с площ от 72 кв.м., с включени общи части, както и два гаража.
С последващ анекс от 17.04.2018г., страните договорили, че размерът на застроената
площ на самостоятелните обекти, избрани от ответника - два апартамента с обща площ от
по 75,32 кв.м. и гараж с обща площ от 40,21 кв.м., по площообразуване превишават
уговореното по предварителния договор, поради което той безусловно се задължава да
заплати на ищеца за разликата сума в размер на 3 320 евро. /чл. 3/. Съгласно чл. 4 ищецът
/строител/ се задължил да заплаща обезщетение на ответника в размер на 120 лева месечно
от момента на събаряне на собствената му сграда в имота, в който предстои да се изгради
новата жилищна сграда, до момента на снабдяване на новата сграда с акт обр. 15. Страните
се уговорили да извършват прихващане на насрещните си вземания ежемесечно до
завършване на сграда с акт обр. 15.
С Нотариален акт от 17.04.2018г. за учредяване на права на строеж върху недвижим
имот №169, том 2, рег.№3446, дело №291 от 2018 г. по описа на нотариус Ж.Т., вписан в
Агенция по вписванията с вх.рег. №9147/18.04.2018 г., акт №83, том 22, дело №4591/2018 г.,
страните и останалите собственици на поземления имот са си учредили право на строеж,
като са договорили, че правото на строеж се учредява в полза на ищеца /строителя/ срещу
задължението му да построи нова жилищна сграда. Съгласно нотариалния акт и
площобразуване, на ответника е учредено право на строеж за апартаменти №12 и №18,
както и на гараж №6 с площи съответно: 75,32 кв.м., 75,32 кв.м. и 40,21 кв.м.
Сградата е съборена през месец май 2018г., за което е съставен протокол за откриване
на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 16.05.2018
г., според който в зоната на строителната площадка няма постройки подлежащи на
5
събаряне. Новопостроената жилищна сграда е снабдена с акт обр. 15 на 21.02.2020г.
Сградата е напълно построена и завършена и е издадено Разрешение за ползване
№574/31.07.2020 г.
Ищецът дължи на ответника по 120 лева месечно за периода от м.май 2018 г. до м.
февруари 2020 г. или за период от 18 месеца - 2400 лева. Ответникът по силата на чл. 3 от
анекс от 17.04.2018г. дължи на ищеца 3 320 евро или 6 493,40 лева. След ежемесечно
уговорено с анекса извънсъдебно прихващане на насрещните вземания, към 21.02.2020 г.,
ответникът дължи на ищеца 6 493,40 лева - 2400 лева = 4 093,40 лева. Към датата на
подаване на исковата молба, въпреки настъпилия падеж с издаването на акт обр. 15 на
21.02.2020г. плащане на сумата не е последвало. Евентуално се твърди падеж след покана с
получаване на исковата молба. Претендират се разноски.
От ответникът, чрез упълномощен процесуален представител и лично са
депозирани отговори на исковата молба по чл. 131 от ГПК в рамките на
законоустановения срок, с които изразяват становище за неоснователост на иска. Сочи
се, че към датата на сключване на предварителния договор ответникът е бил собственик на
½ идеална част от Поземлен имот, находящ се в ***********************, с
идентификатор **********, с площ по КК 357 кв.м, ведно с ½ идеална част от изградената в
имота жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор ***************, със застроена
площ от 102 кв. м, като имотът е придобит от Н.П. с Постановление за възлагане от
06.01.2015г. на държавен съдебен изпълнител в СИС при ВРС.
По силата на предварителния договор от 05.04.2016г. собственикът на описания
недвижим имот се е задължил да прехвърли на строителя – ищец правото на собственост
върху 10 кв.м. идеални части от него, да му учреди право на строеж за изграждане на
самостоятелни обекти в сградата, предвидена да бъде изградена със сили и средства на
строителя, като собственикът си запазва правото на строеж за изграждане на два
самостоятелни обекта с площ от по 72 кв.м. с включени общи части за всеки един от тях,
както и за изграждането два гаража на кота нула без предварително уговорена за гаражите
площ. След подписване на акт - образец 14, собственикът се е задължил да прехвърли на
строителя всички останали притежавани от него идеални части от поземления имот и
изградените в него сгради, като си запазва идеални части от двора, равни на идеалните части
от общите части на сградата за обектите по площообразуване на сградата, които получава,
без да дължи на строителя никакви суми за изпълнение на договора /§ 1 и § 2 от Договора/.
В чл. 10 отново е посочена площта на двата апартамента, предвиждани в този първоначален
момент за Н.П. - с площ от по 72 кв.м за всеки един от тях без да е добавен изразът „с
включени общи части за всеки един от тях“.
Сочи, че е налице писмен анекс от 24.02.2017г., с чл. 2 от който са уредени
отношенията, свързани с построяването на два гаража на кота нула, предназначени за Н.П..
В чл. 6 „Конструмакс“ ООД е поел задължението да ги построи и предаде в уговорената
степен на завършеност, като в текста на цитираната клауза фигурира вече не израза „два
гаража“, а един гараж № 6 с площ от 35.20 кв. м, без включени общи части за гаражите,
6
съставляващи площ за паркиране на два автомобила на приземния етаж, съгласно извадка от
идейния проект, неразделна част от анекса, присъединени към водопроводната инсталация
на сградата и към мръсната канализация, с две отделни ролетни врати, присъединен към ел.
партидата на апартаменти 12 и 19 и измервателен уред, и партида за вода.
В чл. 15, ал. 2 от предварителния договор строителят е ограничен в правото да събаря
съществуващите сгради в имота до влизане в сила на Разрешението за строеж, което е
станало на 17.11.2017г. От това следва, че задължението на строителя да заплаща наем на
собственика в размер на по 120 лв. месечно е от 17.11.2017г. до 02.04.2020г., или за 28
месеца - 3 360 лв. Предвид това задължение, в условието на евентуалност от уважване на
претенцията на ищеца, прави възражение за прихващане с тази сума.
На 10.05.2017г. собствениците на ПИ с идентификатор № 10135.51.296 и ПИ с
идентификатор № ********** вкл. Н.П. взаимно си прехвърлили по 3 кв.м от имотите с
нотариален акт № 127, том I, peг. № 1237, дело № 81/2017г. по описа на нотариус А.П., peг.
№ 537 на НК. С извършената замяна, страните по сделката стават съсобственици на нов ПИ,
нанесен в КККР с идентификационен № ************** с площ от 697 кв. м, образуван от
обединението на ПИ с идентификатор № 10135.51.296 и ПИ с идентификатор №
**********. От така образувания нов поземлен имот Н. П. АНГ. придобива 25.57% идеални
части, които съобразно съдържанието на предварителния договор, се запазват и са равни на
идеалните части от общите части на новопостроената сграда.
На 17.04.2018г. съсобствениците на ПИ с идентификатор ************** учредили
на „Конструмакс“ ООД вещно право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти в
Жилищна сграда, изброени от т. 1 до т. 57 в раздел II от нотариалния акт. В т. VIII от същия
нот. акт е учредено на Н. П. АНГ. вещно право на строеж за изграждане на самостоятелни
обекти, както следва: 1. Двоен гараж № 6, находящ на първи етаж, с площ от 34.39 кв. м, при
посочените граници, както и 0.8690% ид. части от общите части на сградата, равняващи се
на 5.82 кв. м ид. части, 0.7776% ид. части от правото на строеж. Общата площ на двоен
гараж № 6 е в размер на 40.21 кв.м; 2. Апартамент № 12, находящ се на трети етаж, с площ
от 63.85 кв. м, състоящ се от коридор, дневна - кухня, спалня, баня и тоалет, килер и тераса,
както и 1.7116% ид. части от общите части на сградата, равняващи се на 11.47 кв. м ид.
части и 1.4437% ид. части от правото на строеж. Обща площ 75.32 кв. м; 3. Апартамент №
18 находящ се на четвърти етаж, с площ от 63.85 кв. м, състоящ се от коридор, дневна -
кухня, спалня, баня и тоалет, килер и тераса, както и 1.7116% ид. части от общите части на
сградата, равняващи се на 11.47 кв. м ид. части и 1.4437% ид. части от правото на строеж.
Обща площ 75.32 кв. м. С този нотариален акт е окончателно уредена договореността между
страните и в същия безусловно е прието, че страните не си дължат доплащане на суми за
уравняване на престации. С него е уговорено и полагащатото се на собствениците -
учредители обезщетение
В нотариален акт № 169/17.04.2018г. стойностите на идеалните части от общите
части на сградата са пренесени от „Таблица за определяне на общите части“, без да е ясен
механизмът за тяхното определяне. Оспорва се таблицата като невярна и неавтентична. При
7
подписване на предварителния договор от страните не е имало никакви идейни,
архитектурни и други планове. Не е имало площообразуване и ценообразуване и
новообразуван имот с идентификационен № **************. Така уговорените площи от
бъдещата към този начален момент сграда, са посочени произволно. Разгъната застроена
площ на новопостроената сграда по документация е 4531.36 кв.м, а със сутерен - 5222.24
кв.м. С оглед на това и предвид квотата, която ответникът притежава в новообразувания
имот от 25.57%, следва, че на същия се полага обезщетение значително над реално
полученото от него. Към датата на подписване на предварителния договор строителят е
информирал собствениците, че бъдещата сграда ще се състои от пет етажа, а впоследствие
изгражда девететажна сграда, което води до увеличаване на общата площ, а това до промяна
в площта на всеки отделен обект от нея. Претендират се разноски.
От съда е прието за разглеждане направено от ответника възражение за прихващане
със сумата в размер на 3360 лв. – обезщетение по чл. 12 от писмен анекс от 24.02.2017г. към
предварителиня договор от 05.04.2016г. в размер на 120 лв. месечно дължимо за периода от
17.11.2017г. до 02.04.2020г.
В открито съдебно заседание страните се представляват, поддържат изразените от тях
становище, молят съответно ищецът – за уважаване на претенцията, а ответникът за
нейносто отхвърляне, както и за присъждане на разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, от активно легитимирано
лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално допустима е и отговаря на
останалите съдържателни изисквания на чл.260 и чл. 261 ГПК и следва да бъде разгледана
по същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. В обхвата на така посочените
въззивни предели, ВОС намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания. Релевираните от въззивника такива се свеждат до неправилност на
изводите на съда.
Въззивната жалба разгледана по същество се явява основателна, при прието за
установено следното от фактическа и правна страна:
От фактическа страна:
С Постановление за възлагане от 06.01.2015г. на държавен съдебен изпълнител в
СИС при ВРС, Н. П. АНГ., ЕГН ********** придобил ½ идеална част от Поземлен имот,
находящ се в ***********************, с идентификатор **********, с площ по КК 357
кв.м, ведно с ½ идеална част от изградената в имота жилищна сграда - еднофамилна с
идентификатор ***************, със застроена площ от 102 кв. м.
На 05.04.2016г. между Н. П. АНГ. като възложител и прехвърлител и „Конструмакс“
ООД, ЕИК ********* като изпълнител и приобретател бил сключен писмен предварителен
8
договор за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място,
учредяване право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж,
завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация. С договора Н. П. АНГ. се задължил
да прехвърли на ищеца идеални части от поземлен имот с идентификатор №
************** /стар идентификатор №**********/ и да му учреди право на строеж върху
част от предвидените за изграждане самостоятелни обекти, а в замяна на прехвърлените
вещни права, изпълнителят се е задължил да изгради жилищна сграда в същия имот, вкл.
самостоятелните обекти, за които възложителят си е запазил право на строеж - два
апартамента с площ от 72 кв.м., с включени общи части, както и два гаража.
На 24.02.2017г. страните по предварителния договор от 05.04.2016г. подписали анекс
към договора, с който изменили и доуточнили правата и задълженията си по последния. С
чл. 3 и чл. 6 на писмения анекс, „Конструмакс“ ООД поел задължението да построи за Н.П.
гараж № 6 с площ от 35.20 кв.м. / чиста площ – без включване на общите части/ за
паркиране на два автомобила на приземния етаж, съгласно извадка от идейния проект,
неразделна част от анекса, присъединени към водопроводната инсталация на сградата и към
мръсната канализация, с две отделни ролетни врати, присъединен към ел. партидата на
апартаменти 12 и 19 с измервателен уред, и партида за вода, вместо уговорените по пар.2 от
предварителния договор два гаража на кота 0. По отношение на двата апартамента
уговорката е запазена, като са посочени номерата на апартаментите съгласно идейния
проект. С чл. 12 от анекса страните са уговорили и строителят да заплаща обезщетение на
собственика в размер на 120 лв. месечно след събаряне на сградата собственост на Н.А. в
имота до предоставянето от строителя на собственика на акт образец 15 за подпис. В чл. 13
от анекса изрично е уговорено, че разликата между договорените площи по предварителния
договор и настоящия анекс, се заплащат по 500 евро за всеки квадратен метър от страната по
този анекс не спазила договорените квадратури, като заплащането е изискуемо към момента
на подписване на акт образец 14 и това задължение за заплащане се включва в клаузите от
нотариалния акт за учредяване на право на строеж.
С нотариален акт от 10.05.2017г. собствениците на ПИ с идентификатори
********** и 10135.51.296 са си прехвърлили чрез замяна по 1кв.м. ид.ч. от тях, като в КК
бил новообразуван ПИ с идентификатор **************. Сред съсобствениците съответно
са ищецът и ответникът. Страните уговарят, че след замяната всеки от тях ще придобие
квоти от новия имот, съответстващи на притежаваните от тях идеални части от заличаваните
имоти, като за ищеца – 0,72%, а за ответника – 25,57%.
С анекс от 17.04.2018 г., страните договорили, че размерът на застроената площ на
самостоятелните обекти, избрани от Н.П. - два апартамента с обща площ от по 75,32 кв.м. и
гараж с обща площ от 40,21 кв.м., по площообразуване превишават уговореното по
предварителния договор, поради което той безусловно се задължава да заплати на ищеца за
разликата сума в размер на 3 320 евро. /чл. 3/. Съгласно чл. 4 строителят се задължил да
заплаща обезщетение на ответника в размер на 120 лева месечно от момента на събаряне на
собствената му сграда в имота, в който предстои да се изгради новата жилищна сграда, до
9
момента на снабдяване на новата сграда с акт обр. 15. Страните се уговорили да извършват
прихващане на насрещните си вземания ежемесечно до завършване на сграда с акт обр. 15.
С Нотариален акт от 17.04.2018г., собствениците на ПИ с идентификатор
************** са си учредили право на строеж, като в полза на строителя „Конструмакс”
ООД то е учредено срещу задължението му да построи нова жилищна сграда, като на Н. П.
АНГ. е учредено право на строеж за апартаменти №12 и №18, както и на гараж №6. Площта
на двойния гараж No 6 e посочена както следва: 34,39 кв.м.,както и 0,8690% идеални части
от общите части на сградата, равняващи се на 5,82 кв.м.идеални части, както и 0,7776%
идеални части от правото на строеж върху недвижимия имот или общата площ е 40,21 кв.м.
Площта на апартамент No 12 е 63,85 кв.м., както и 1,7116% идеални части от общите части
на сградата, равняващи се на 11,47 кв.м. идеални части, както и 1,4437% идеални части от
правото на строеж върху недвижимия имот или общата площ е 75,32 кв.м. По отношение на
площта на апартамент No 18, тя е 63,85 кв.м., както и 1,7116% идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 11,47 кв.м. идеални части, както и 1,4437% идеални
части от правото на строеж върху недвижимия имот или общата площ е отново 75,32 кв.м.
Изрично в Нотариалния акт страните са посочили и сумите, които строителят ще вложи в
извършването на СМР на имотите, като страните не си дължат никакви суми за уравняване
на престациите.
На 02.05.2018г. „Конструмакс” ООД сключило договор с ЗЗД „Разрушител“ за
извършване на СМР в обект „многофамилна жилищна сграда в ПИ с идентификатор
**************, като обаче конкретните смр е следвало да се опишат в Приложение, което
не е представено по делото. Видно от издадено удостоверение от Община Варна на
18.05.2018г. всички сгради в УПИ с адм. адрес **************** са премахнати.
Издаденото съдебно удостоверение е съставено въз основа на констативен протокол от дата
– 17.05.2018г.
Видно от приложения акт обр. 15 относно жилищната сграда построена в ПИ с
идентификатор ************** с адм. адрес ****************, същият е съставен на дата
21.02.2020г., а по реда на чл. 170 ал.2 от ЗУТ е заверен от главния архитект на Община
Варна – за Н. П. АНГ. на 02.04.2020г. За процесната сграда е издадено Разрешение за
ползване №574 от 31.07.2020г.
С нотариална покана, изходяща от ищеца, ответникът е поканен до 20.02.2020г. да се
яви за подписване на акт обр.15, като поканата е връчена при условията на чл. 47 ал.5 от
ГПК на 05.02.2020г.
Приложена по делото е таблица за определяна на общите части за процесната сграда
от 09.04.2018г., по отношение на която е открито производство по реда на чл. 193 от ГПК.
Истинността на документа е оспорен от ответника в частта за неговото авторство, като по
делото е изготвена и СГЕ, от която се установява, че подписът, положен в таблица за
определяне на общите части на обект „жилищна сграда с адм. адрес в гр. Варна ул. „Методи
Попов“ №1-3“ е положен от Ралица Илиева. Заключението на вещото лице не е оспорено от
страните, а и не се събраха други доказателства, които да го опровергаят, поради което и
10
съдът приема, че документът е истински и съответно следва да бъде ценен като
доказателство по делото.
По делото са ангажирани и гласни доказателства, като от показанията на водения от
ищеца свидетел М.С.М. се установява, че същата е била служител на дружество
„Конструмакс” до 2020 година и основно им движела документите по сградата на ул.
„Методи Попов” № 1. По този повод познава и ответника Н.А., който бил собственик на
парцела. Имал предвидени обекти в сградата като обезщетение - два апартамента. В имота
имало сгради, които били разрушени месец май 2018г. Сключили договор с фирма, която да
съборила постройките и в тази връзка самата свидетелка била подала документи в район
„Одесос”, откъдето издали удостоверение, че сградите са съборени. След като била
построена новата сграда, не била виждала Н.. Имала е неколкократни телефонни разговори с
него, най-много месец след въвеждане на сградата в експлоатация през 2020та год., като са
го канили да си получи ключовете за неговата собственост, но той не се явил и ги
предоставили на нотариус Ж.Т.. Впоследствие узнала, че той е взел ключовете от
нотариалната кантора.
От показанията на водения от ответника свидетел А.Г.К. се установява, че познава
Н.А. от преди около 4 години, есента, когато той се нанесъл в един гараж на ****** в
съседство с ********, където живее свидетелят. Той му споделил, че идва да живее там,
защото са му съборили къщата и се е изнесъл. Помещението, в което живее не знае дали е
било негов собственост или е било под наем. Запознали се по повод на ремонт, който Н.
правел в двора и отишъл да му помогне, защото преценил, че не е в състояние. Ходили са
заедно поне 5-6 пъти в новото жилище на Н., намиращо се в хубава кооперация до детската
градина на кв. „Христо Ботев” вдясно. За първи път отишъл през 2020та година към края на
лятото, когато закарали плочки. Н. имал ключ и осигурил достъп. После пренасяли и други
натурии. При влизане в имота имало два агрегата наредени един до друг отсреща до входа и
като се завие наляво имало четири гаража. Два негови и два други. Нито единият нямал
врати. Влизал е и в единия от апартаментите на Н., който бил необзаведен и недовършен –
имало една външна врата и замазка. Не е виждал каква постройка е имало изградена преди
това в имота на Н. и кога е била съборена.
Пред въззивната инстанция са събрани и други писмени доказателства, които касаят
строителството на сградата и респ. площообразуването – Разрешение за строеж No 160/
23.10.2017г., извадка от инвестиционен проект за процесната сграда, част архитектура –
разпределение на първи, трети и четвърти етажи.
Въззивната инстанция е допуснала и приела съдебно-техническа експертиза, която
въз основа на събраните писмени доказателства по делото сочи, че реално полученото по
НА за учредяване на права на строеж върху недвижим имот от 17.04.2018г. обезщетение от
Н. П. АНГ. е по-голямо от договореното по пар.2 на Предварителния договор от
05.04.2016г. В съдебно заседание пояснява, че в общата квадратура на двата апартамента са
включени и складовите помещения, които са с площ от по 1,44 кв.м. всяко. Според вещото
лице разликите в таблиците се дължат на разлики в подходите и в коефициентите при
11
изчисляване на общите части.
Правни изводи, въз основа на възприетата фактическа обстановка:
В настоящото производството ищецът следва при условията на пълно и главно
доказване да установи, че между страните е налице облигационно връзка с твърдяното от
ищеца съдържание, по което същият е изправна страна, както и че страните са договорили
плащане именно в претендирания от ищеца размер. В тежест на ответника е да установи
редовно извършено плащане на договорената цена, както и всички други факти и
обстоятелства, на които основава своите правоизключващи възражения.
Не е спорно между страните, че на 05.04.2016г. между тях е сключен предварителен
договор за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място,
учредяване право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж,
завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация, по който Н. П. АНГ. се явява
възложител и прехвърлител, а „Конструмакс“ ООД - изпълнител и приобретател. Не се
спори, че с нотариален акт от 17.04.2018г. страните са си учредили право на строеж и са си
запазили право на строеж, като ищецът се е задължил да извърши строежа, да завърши
сграда и да я въведе в експлоатация.
Спорен момент между страните е дали анекс от 17.04.2018 г. към предварителния
договор обвързва страните и след сключването на окончателния договор, обективиран в
нотариалния акт от 17.04.2018г.
Въззивният съд след като прецени съдържанието на представения по делото
предварителен договор и след като извърши тълкуване на неговите клаузи в тяхната
взаимовръзка, както и съдържанието на поетите от страните права и задължения, намира, че
по своята правна характеристика предварителният договор от 05.04.2016 г. съдържа както
елементи на предварителен договор за замяна, учредяване на право на строеж, така и
елементи на договор за изработка в частта относно поетото задължение за тяхното
построяване и предаване с разрешение за ползване. Съдебната теория и практика приема за
допустимо сключване на смесени договори, които инкорпорират в себе си, както
предварителен договор за продажба на недвижим имот, а в процесния случай - замяна и
учредяване на право на строеж, което също е допустимо, така и договор за изработка - за
извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и
изпълнител.
Предварителният договор е част от преддоговорните отношения между страните - той
има организационен и подготвителен характер спрямо обещания с него окончателен договор
между тях. Основните насрещни задължения на страните по предварителния договор, са
именно тези за сключването на окончателен договор, като съгласно чл. 19, ал.
2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния. Правното действие на предварителния договор се различава от
това на окончателния. Сключеният валиден предварителен договор между страните поражда
преобразуващо право, което може да бъде упражнено чрез конститутивен иск. Това право
12
съществува до момента на сключването на окончателен договор, с което задължението по
предварителния договор е погасено чрез изпълнение. Именно сключването на окончателен
договор поражда притезателно право за страните по него по отношение на предвидените в
него насрещни задължения. В процесния случай, страните са уговорили първоначално една
насрещна престация по предварителния договор, изменен с два последващи анекса от
24.02.2017г. и от 17.04.2018г. Видно от нотариалния акт от 17.04.2018г., обективиращ
договора за учредяване на право на строеж, както и договора за изработка, изрично е
посочено, че страните освен сумите, които строителят ще вложи в извършването на СМР на
имотите, страните не си дължат никакви суми за уравняване на престациите. Различието в
размера на престациите в сравнение с тази по предварителния договор е резултат на
постигнатото между страните съгласие при прилагане принципа на свободата на договаряне.
При липса на оспорване действителността на сключения окончателен договор от страна на
ищеца следва да се приеме, че с него са уредени отношенията между страните по отношение
учредяването на вещното право на строеж върху конкретните недвижими имоти, предмет на
предварителния договор и е договорена крайната дължима цена, като страните съответно не
си дължат никакво уравняване, включително и това по втория анекс към предварителния
договор. В окончателния договор липсва уговорката за уравняване. Предвид нормата
на чл.9 ЗЗД няма никаква правна пречка, уговорената по предварителния договор цена /
насрещна престация/ да бъде предоговаряна от страните и тази промяна е отразена в
сключения в нотариална форма на 18.04.2018г. окончателен договор. Доколкото изрично не
е предвидено друго, последващите уговорки отменят предходните, а предвид, че анексът не
е възпроизведен в окончателния договор и същият не е с достоверна дата, съдът намира, че
следва да приеме, че е подписан преди страните да изразят окончателно волята си за това, че
ответникът не дължи други суми за изравняване на престациите.
С оглед на гореизложеното и ответникът не дължи сумите по анекса, по който
ищецът претендира да му бъде платено, което влече и неоснователност на предявения иск. В
този случай, и съдът не дължи произнасяне по отправеното в условията на евентуалност
възражение за прихващане.
Поради различие в крайните изводи на двете инстанции и решението на ВРС следва
да бъде отменено.
По разноските в производството:
При този изход от делото отговорността за разноски следва да бъде ревизирана, като
решението в тази част бъде изцяло отменено, като разноските, сторени от ответника бъдат
възложени в тежест на ищеца, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
За първоинстанционното производство на ответника се дължат разноски в размер на
600лв., представляващи заплатеното от същия адвокатско възнаграждение. Други разноски
страната не е претендирала по представения пред първата инстанция списък, а и не се
установява да е сторила. В рамките на въззивното производство следва да се присъдят
следните суми, за които са представени доказателства за извършеното плащане: 81,87 лв. –
държавна такса; 100 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение; 300 лв. – заплатен депозит
13
за вещо лице. За останалите посочени в списъка по чл. 80 от ГПК суми не се установява
извършено плащане.
На основание чл. 77 от ГПК, въззивникът следва да бъде осъден да заплати сумата от
80 лв. по сметка на Окръжен съд - Варна – дължимата разлика до окончателно определения
от съда депозит съобразно протоколно определение от открито съдебно заседание,
проведено на 20.06.2022г.
Водим от горното, съдебният състав,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ ИЗЦЯЛО решение № 262 990 / 23.12.2021г., постановено по гр.д. № 12
129 / 2020г. на ВРС, 40 с-в, като ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Конструмакс“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, бул. „Академик Андрей Сахаров“ No 19, офис 1,
представлявано от С.Г.П. – управител, срещу Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен
адрес: *********************, иск с правно основание чл. 79 ал.1 от ЗЗД, да бъде осъден
ответникът да заплати на ищеца сумата от 4093,40 лв. /четири хиляди деветдесет и три
лева и четиридесет стотинки/, представляваща остатък от общо уговорено с т. 3 от писмен
анекс от 17.04.2018г. доплащане в размер на 6493,40лв. за надвишението между реално
застроената площ на самостоятелните обекти на ответника и площта на предвидените за
него обекти по писмен предварителен договор от 05.04.2016г. за проектиране на жилищна
сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване право на строеж и
запазване право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда и въвеждането й в
експлоатация, ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на
депозиране на исковата молба – 28.09.2020г. до окончателното изплащане на задължението ,
като неоснователен.
ОСЪЖДА „Конструмакс“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, бул. „Академик Андрей Сахаров“ No 19, офис 1, ДА ЗАПЛАТИ на
Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен адрес: *********************, сумата от общо
1081,87 лв. /хиляда осемдесет и един лева и осемдесет и седем стотинки/, представляваща
сторените в първоинстанционното и въззивното производство разноски, на основание чл.
78, ал.3 от ГПК.
ОСЪЖДА Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен адрес: *********************,
ДА ЗАПЛАТИ в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Окръжен съд – Варна за
, сумата от 80 лв. /осемдесет лева/, представляваща дължимия остатък до определеното
окончателно възнаграждение за вещо лице, на основание чл. 77 от ГПК.
Решението не подлежи на касационно обжалване (чл. 280, ал.3, т.1 ГПК).
14
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15