№ 303
гр. Варна, 01.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Радослав Кр. Славов
Членове:Дарина Ст. Маркова
Даниела Д. Томова
при участието на секретаря Десислава Ив. Шинева Чипева
като разгледа докладваното от Даниела Д. Томова Въззивно търговско дело
№ 20223001000288 по описа за 2022 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. №260199/18.02.2022г. по описа на СОС на
Т. К. О., ЕГН **********, с адрес в село Д., общ. С., обл. С., подадена чрез
пълномощника му по делото адвокат А. Д., САК, предмет на обжалване с която е
решение №260000 от 24.01.2022г. на Окръжен съд - С., постановено по т.д. №48/2020г.
по описа на този съд, в частта му, с която ответникът – настоящ жалбоподател Т. О. е
осъден да заплати на ищеца „АГРОСТАР” АД, ЕИК *********, седалище град София,
на основание чл.12, ал.2, ЗАрЗ сумата 101 160 лева - главница, предявена като
частичен иск от общо дължима сума от 150 000 лв., ведно със законната лихва върху
сумата от 100 000 лв. от датата на исковата молба до окончателното изплащане, а за
разликата над 100 000 лв. до 101 160 лева - от датата на молбата по чл.214, ал.1 ГПК -
15.12.2021г. до окончателното изплащане на сумата; 9 215,50 лв. - разноски за исковото
производство и 2 545,88 лв. - разноски за обезпечителното производство.
В останалата му необжалвана част, с която съдът е отхвърлил иска на ищеца
„АГРОСТАР” АД за разликата над 101 160 лева до пълния предявен размер, както и
исковете за осъждане на ответника Т. К. О. да му заплати следните суми: 50 000 лв.,
представляваща пазарната стойност на още неотделените, но подлежащи на отделяне
плодове - реколта от десертно грозде за стопанската 2019-2020 г., ведно със законната
лихва за забава от датата на исковата молба; неустойка в размер на 1% на тези плодове
1
в размер на 500 лв., на основание Раздел VII - Обезщетения, т.2 от Договора за аренда
от 02.04.2007г., ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба до
окончателното изплащане; съответно е оставил без разглеждане предявените при
условията на чл. 211 ГПК от АГРОСТАР АД, ЕИК *********, срещу Т. К. О., ЕГН
**********, искове, решението е влязло в сила.
Основното оплакване във въззивната жалба е за неправилност и
незаконосъобразност на решението в обжалваната му част. Позовавайки се на срочния
характер на сключения между страните договор за аренда от 02.04.2007г. (същият е
сключен за 25 години) и на разпоредбата на чл.27 от ЗАрЗ, въззивникът оспорва като
неправилен и постановен в противоречие с императивните разпоредби на ЗАрЗ
решаващия извод на първоинстанционния съд, че договорът е бил прекратен
безвиновно с едностранно писмено предизвестие от страна на арендатора. Твърди в
тази връзка, че клаузата на т.1, предл.3 от Раздел VI „Прекратяване” от процесния
договор за аренда е уговорена между страните в противоречие на закона, съответно е
нищожна, в който смисъл сочи и съдебна практика, аргументира и задължение за съда
да следи служебно за нищожни договори или клаузи от тях, съответно да приложи
императивна материалноправна норма, дори ако нейното нарушение не е въведено
като основание за обжалване. Оспорва се като неверен и извода на съда, че ответникът
– арендодател е потвърдил, че договорът за аренда е прекратен, считано от 29.03.2020
г., като се твърди, че този факт изрично е бил оспорен от ответника като по делото е
установено, че не само че арендодателят не се отзовал на изявлението на арендатора
„Агростар” АД и не е приел владението на процесното лозе, но и че арендаторът е
продължил да го владее, обработва и прибира неговите плодове, вкл. и по време на
висящия процес, за което ответникът не е пречел. На следващо място, обосновано е и
оплакване за неправилно приложение на материалния закон като се твърди, че
съгласно чл.12, ал.2 от ЗарЗ при прекратяване на договора арендодателят дължи
сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на
извършените с негово съгласие подобрения, което е различно от уважената ищцова
претенция за заплащане на „пазарната стойност на направените от ищеца
подобрения”...., с „която сума се е увеличила стойността на недвижимия имот -
земеделска земя “. Оспорват се като неправилни и необосновани и изводите относно
последиците от евентуалното прекратяване на договора, като се твърди, че съдът не е
обсъдил в пълнота и съвкупност всички доказателства по делото, необосновано и
погрешно е основал решението си единствено на тройната съдебната-агротехническа
експертиза, без да изложи конкретни мотиви защо не кредитира другите приети по
делото заключения на вещите лица. Иска се от въззивния съд да отмени
първоинстанционното решение в обжалваната му част и по същество да отхвърли
изцяло всички предявени от „Агростар” АД срещу Т. О. искове. Въззивникът
претендира и присъждане на разноски.
2
В отговора си на въззивната жалба ищецът - въззиваема страна „Агростар” АД
излага подробно и хронологично осъществените факти около отправеното изявление за
прекратяване на договора и поканата за предаване на обекта след изтичането на
едногодишното предизвестие и след подробен теоретичен анализ на характера на
нормата на чл.27, ал.1, т.4 ЗАрЗ, аргументира становище за неоснователност на
възражението на ответника за частична нищожност на договора за аренда касателно
Раздел VI „Прекратяване”, т.1, предл.3 за едностранно безвиновно прекратяване на
договора. Оспорват се като необосновани и останалите оплаквания във въззивната
жалба, за което са изложени съответни доводи. Иска се от въззивния съд да потвърди
обжалваното решение на първоинстанционния съд. Въззиваемият претендира и
присъждане на разноски за въззивното производство.
Съдът е сезиран и с нарочна частна жалба вх. №260383/27.04.2022г. по описа на
СОС, подадена от ищеца „АГРОСТАР” АД, ЕИК *********, седалище град София,
чрез пълномощниците му по делото адвокат М. М. и адвокат Р. Иванова, САК, срещу
определение №260037 от 01.04.2022г., с което постановеното по делото решение
№260000 от 24.01.2022г. е било изменено в частта му за разноските като присъдените в
полза на ищеца разноски за исковото производство са намалени на сумата 7 938,70 лева
(вместо първоначално присъдената сума от 9 215,50 лв.).
Определението се оспорва като неправилно и необосновано. Като се позовава на
разпоредбата на чл.2, ал.5 Наредба № 1 от 9.07.2004 г. и на създадената по нейното
приложение задължителна съдебна практика, съобразно които дължимото
възнаграждение за осъществено процесуално представителство по гражданско дело се
определя съобразно вида и броя на предявените искове, за всеки един от тях
поотделно, и като сочи, че всяко едно от уговорените в договора адвокатски
възнаграждения е в минималния дължим размер, предвиден в Наредба № 1 от 9.07.2004
г., жалбоподателят моли за отмяна на обжалваното определение.
В отговора си ответникът Т. О. – насрещна по частната жалба страна,
аргументира становище за нейната неоснователност и моли да бъде оставена без
уважение.
В проведеното от въззивния съд открито съдебно заседание, в което е даден ход
по същество, въззивникът Т. К. О., чрез пълномощника си по делото адвокат А. Д.,
САК, заявява, че поддържа подадената жалба и моли за нейното уважаване.
Претендират и присъждане на сторените разноски по делото, за които представят
нарочен списък по чл.80 ГПК.
Въззиваемата страна „Агростар” АД, представлявана по пълномощие от адвокат
М. М., САК, поддържа становището си за неоснователност на въззивната жалба по
обоснованите в подадения отговор аргументи и моли за потвърждаване на обжалваното
с нея решение. Поддържа и подадената частна жалба като сочи, че платеното
3
адвокатско възнаграждение съответства на фактическата и правна сложност на делото
и не е налице основание за неговото намалямане към предвидения в Наредбата
минимален размер. Претендира присъждане на разноски като представя списък по
чл.80 от ГПК.
За да се произнесе по същество на предявената въззивна жалба, съдът взе
предвид следното от фактическа и правна страна:
Производството пред Окръжен съд - С. е образувано по исковата молба на
„АГРОСТАР” АД, ЕИК *********, със седалище град София, с която спрямо
ответника Т. К. О., ЕГН **********, с адрес в село Д., общ. С., обл. С., са
предявени осъдителни претенции за парични вземания, възникнали
с оглед прекратяването на сключения между страните договор за
аренда от 02.04.2007г. на безвиновно основание с едностранно едногодишно
предизвестие от страна на арендатора. Претендира се осъждане на ответника да
заплати на ищеца пазарната стойност на направените от ищеца – арендатор със
съгласието на ответника – арендодател подобрения в отдадените под аренда земи -
50.582 дка трайни лозови насаждения, подпорна конструкция и поливна инсталация за
капково напояване, предявена в размер на 111 280,40 лева – частично от общодължима
сума от 150 000 лв.; пазарната стойност на още неотделените, но подлежащи на
отделяне плодове - реколта от десертно грозде за стопанската 2019-2020г., възлизаща
на сумата 50 000 лева; сумата 500 лева, представляваща неустойка в размер на 1% от
стойността на тези плодове на основание Раздел VII - Обезщетения, т.2 от Договора за
аренда от 02.04.2007г., както и следващото се обезщетение за забава в размер на
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното
плащане на търсените суми. Ищецът претендира и осъждане на ответника да му
възстанови сторените разноски за обезпечаване на иска по чл.12, ал.2 ЗАрЗ в резултат
на прекратяването на арендния договор на уговорено в договора безвиновно
основание.
Така предявените главни искове намират правно основание в чл.12, ал.2 и чл.31,
ал.1 от Закона за арендата в земеделието (ЗАрЗ), чл.92 от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД), във вр. с Раздел VII – „Обезщетения”, т.2 от Договора за аренда от
02.04.2007г., и чл.86, ал.1 ЗЗД.
В условие на евентуалност, ищецът е предявил претенции по чл.28, ал.2 от ЗАрЗ,
във вр. с чл.87, ал.1 ЗЗД за разваляне по съдебен ред на сключения между страните
Договор за предоставяне земя под аренда от 02.04.2007г., вписан с акт № 282, том V,
дв.вх.рег. № 4482 от 02.04.2007г. на Служба по вписванията - гр. С., поради
неизпълнение на задълженията на ответника - арендодател Т. О. по Раздел ІІ, т.2 и т.5
от Договора за аренда от 02.04.2007г. и чл.6, ал.1 ЗАрЗ, съответно за присъждане на
4
дължимата пазарна стойност на направените в арендуваните земи със съгласието на
арендодателя подобрения - 50.582 дка трайни лозови насаждения, подпорна
конструкция и поливна инсталация за капково напояване, предявена в размер на 111
280,40 лева – частично от общодължима сума от 150 000 лв., както и на дължимото от
ответника на основание Раздел VII - Обезщетения, т. 1 от Договора за аренда от
02.04.2007г. обезщетение в размер на 18 750 лева, ведно със законната лихва за забава
върху всяка една от претендираните главници от датата на исковата молба до
окончателното плащане.
Между страните не се спори, установява се и от събраните по делото
доказателства, че на 02.04.2007г. между Т. О., като арендодател, и „АГРОСТАР” АД,
като арендатор, е бил сключен договор за аренда на земеделска земя в землището на с.
Босна, общ. С., обл. С., местността Гиджикли. Отдадената за възмездно ползване земя
е с площ от 50,582 дка и съставлява част от новообразуван имот №025081 – нива,
цялата с площ от 320 дка. Този имот (№025081) впоследствие е бил разделен на два
нови имота – имот №025088 с площ 195 дка и начин на трайно ползване – овощна
градина, и имот №025087 с площ 125 дка и начин на трайно ползване – лозе.
Договорът е сключен за срок от 25 стопански години и е вписан надлежно в Служба по
вписванията - гр. С.. Още при сключването на договора собственикът – арендодател Т.
О. е дал съгласието си земеделската земя – обект на арендата да се ползва за създаване
на лозови насаждения (раздел I, т.1 от договора). Ищецът „АГРОСТАР” АД е изградил
процесното лозово насаждение в арендования обект за своя сметка като за целта в деня
на сключване на процесния договор за аренда е сключил и договор за услуги от
02.04.2007г. с изпълнител „Сибиел” ООД, ЕИК *********, в което дружество
арендодателят Т. О. е управител и мажоритарен собственик. След извършено
геодезическо заснемане е подписан констативен протокол от 27.06.2017г., в който
страните са посочили, че лозовото насаждение се състои от две части – първа част –
лозов масив, състоящ се от 40 реда лози, десертно грозде с площ 31,900 дка, втора част
- лозов масив, състоящ се от 20 реда лози, десертно грозде с площ 18,682 дка, посочено
е и точното местонахождение на изграденото лозово насаждение. Договорът за услуги
е бил прекратен на 05.01.2015г., след което страните са сключили договор за наем от
05.01.2015г., по силата на който „Сибиел” ООД като наемател поел ангажимента да
стопанисва и ползва лозето за своя сметка, с грижата на добрия стопанин, заплащайки
на „Агростар” АД наемна цена. При изложени конкретни твърдения за допуснато
грубо неизпълнение на задълженията от страна на наемателя „Сибиел” ООД ищецът
„Агростар” АД сочи, че на 24.04.2018г е развалил сключения между страните наемен
договор. Относно изпълнението на договора и последиците след прекратяването му
между страните е висящо дело пред Арбитражния съд при БТПП. След развалянето на
договора за наем от 05.01.2015г., ищецът „Агростар” АД положил усилия за
възстановяването на лозовите насаждения и след тяхното стабилизиране пристъпил
5
към прекратяване на сключения с ответника Т. О. договор за аренда от 02.04.2007г.,
позовавайки се на предвидената в Раздел ІV „Прекратяване“, т.1, предл.3 от договора
възможност за едностранно безвиновно прекратяване на договора с едностранно
едногодишно извънсъдебно предизвестие.
Не е спорно, че с нотариална покана от 26.03.2019г. ищецът „Агростар” АД
отправил до Т. О. изявление за едностранно прекратяване на Договора за аренда след
изтичането на една година от датата на получаване на уведомлението. Нотариалната
покана е била връчена на ответника Т. О. на 29.03.2019г. Според ищеца, тъй като
датата на изтичане на едногодишното предизвестие е неделен ден, за дата на
прекратяване на договора следва да се счита първият следващ присъствен ден, т.е.
считано от 30.03.2020 година. Преди изтичане на срока на предизвестието ищецът
отправил нотариална покана до ответника да се яви на 30.03.2020г. на място при
арендования обект за извършване на опис и предаване на обекта. Макар в разменена
кореспонденция ответникът да не е оспорвал получаването на предизвестието за
прекратяване и неговото действие, същият не се явил нито на посочената дата, нито на
отправени му впоследствие покани, като предаване на обекта не е осъществено. Не е
спорно, че ответникът е бил уведомен, че ищецът ще продължи да поддържа лозовото
насаждение, в това число като извършва всички необходими агротехнически
мероприятия, изискуеми съгласно грижата на добрия стопанин, но за негова сметка.
Основният спорен въпрос е изведен при възражението на ответника, че
сключеният между страните договор за аренда не е бил валидно прекратен, тъй като
клаузата на т. 1, пред. 3 от Раздел VI „Прекратяване” от договора е недействителна,
поради противоречието й с императивни разпоредби на ЗАрЗ – чл.27, ал.1, т.4, във вр. с
чл.29, ал.1 ЗАрЗ, доколкото сключения между страните договор е за срок от 25
стопански години.
За да отхвърли това възражение първоинстанционният съд е приел, че при
сключване на процесния договор за аренда от 02.04.2007г. страните са упражнили
правото си на свобода на договаряне. Клаузата от договора - Раздел VI
„Прекратяване”, т.1, предл.3, предвиждаща възможност за прекратяване на договора с
едностранно предизвестие от арендатора, изпратено до арендодателя най-малко една
година преди прекратяване на договора не противоречи на императивна правна норма
и е действителна. Според първоинстанционния съд, подобно на безсрочния, и срочният
договор за аренда може да бъде прекратен с предизвестие, ако тази възможност е
изрично уговорена в срочния договор за аренда, като се позовава в тази връзка и на
практика на ВКС по въпроса за правната възможност за едностранно прекратяване на
договорни правоотношения по срочен договор за наем, доколкото същият е най-близък
по съдържание на арендния договор.
Този основен спорен въпрос относно уредбата на едностранното прекратяване
6
на процесния договор за аренда, сключен за срок от 25 г., е пренесен и във въззивното
производство с подадената от ответника въззивна жалба. По същество на спора
въззивникът Т. О. сочи повелителния характер на разпоредбите на чл.27 - чл.29 от
Закона за арендата в земеделието и приложимостта на правилото “lex specialis derogat
legi generali” в контекста на общата уредба на прекратяване на договорите, дадена в
чл.87 от ЗЗД. Позовавайки се на противоречие с тези императивни разпоредби,
въззивникът сочи нищожност на клаузата на т.1, пред.3 от Раздел VI от процесния
аренден договор, с която е договорено правото на арендатора да прекрати договора “с
предизвестие, изпратено до арендодателя най-малко една година преди прекратяване
на договора.
Така очертания в предметно отношение правен спор попада в обхвата на
служебното начало, утвърдено в ТР №1/27.04.2020 на ОСГТК, ВКС, произнесено в
тълкувателно дело № 1/2020 – „Съдът е длъжен да се произнесе служебно по
нищожността, когато установи пороци, произтичащи пряко от съдържанието и формата
на сделката, както и от общоизвестни или служебно известни на съда факти”.
Процесният случай е именно такъв. Спорът се отнася до валидността на клаузата на
т.1, пред.3 от Раздел VI от процесния договор за аренда, която съдът следва да цени с
оглед разпоредбата на чл.28, ал.2 от ЗАрЗ. С тази разпоредба законодателят въвежда
изискването за специален ред, при който се упражнява правото за едностранно
прекратяване на арендните договори сключени за “срок, по-дълъг от 10 години”.
Концепцията на потестативните права се основава на разбирането за
“изключителност на защитимия от правото интерес”, ефективността на която защита
изисква признаване на субективното право едностранно да се предизвика промяна в
едно правоотношение и съответно на това в правната сфера на насрещната страна,
която носи отговорност за причините, формиращи нуждата от защитата на правния
интерес, бранен с това потестативно право. Традиционното схващане за съдебния
контрол за законност при упражняването на потестативно право едностранно да се
прекрати определена облигационна връзка, имаща за предмет права и задължения,
основани на ползването на недвижимите имоти, стои в основата на чл.87, ал.3 от ЗЗД.
В чл.28, ал.2 от Закона за арендата в земеделието като условие за съдебния контрол
върху едностранното прекратяване на арендните договори е въведено изискването,
тези договори да са сключени за срок „по-дълъг от 10 години или пожизнено”. Така
поставените от законодателя изисквания към предпоставките, реда и условията за
упражняване на потестативното право по чл.28, ал.2 от ЗАрЗ не оставя място за
съмнение за техния императивен характер, който не търпи ограничения от договорната
воля на страните, а напротив, съгласно чл.26, ал.4 от ЗЗД намира ex lege приложение.
Противоречащата на тази императивна законова разпоредба клауза на т.1, пред.3 от
Раздел VI от процесния договор за аренда е нищожна и не поражда валидно правно
действие. Следователно, с оглед безспорно установеното по делото положение, че
7
арендаторът „Агростар” АД не е упражнил по съдебен ред потестативното право да
развали едностранно процесния договор преди предявяването на настоящите искове се
извежда извода, че не са настъпили последиците на прекратяването, включващи и
правата по чл.12 от Закона за арендата в земеделието. Решението в тази му част като
неправилно следва да се отмени.
Предвид отхвърлянето на главния осъдителен иск следва да бъдат разгледани
предявените в евентуалност искове по чл.28, ал.2 от ЗАрЗ, във вр. с чл.87, ал.1 ЗЗД за
разваляне по съдебен ред на сключения между страните Договор за предоставяне земя
под аренда от 02.04.2007г., вписан с акт № 282, том V, дв.вх.рег. № 4482 от 02.04.2007г.
на Служба по вписванията - гр. С., поради неизпълнение на задълженията на ответника
- арендодател Т. О. по Раздел ІІ, т.2 и т.5 от Договора за аренда от 02.04.2007г. и чл.6,
ал.1 ЗАрЗ, съответно за присъждане на дължимата пазарна стойност на направените в
арендуваните земи със съгласието на арендодателя подобрения - 50.582 дка трайни
лозови насаждения, подпорна конструкция и поливна инсталация за капково напояване,
предявена в размер на 111 280,40 лева – частично от общодължима сума от 150 000 лв.,
както и на дължимото от ответника на основание Раздел VII - Обезщетения, т. 1 от
Договора за аренда от 02.04.2007г. обезщетение в размер на 18 750 лева, ведно със
законната лихва за забава върху всяка една от претендираните главници от датата на
исковата молба до окончателното плащане.
Предявеният иск за разваляне на договора за аренда ищецът обосновава с
твърдения, че изявленията на ответника: - в писмо от 07.05.2019г. (след получаване на
едногодишното предизвестие за прекратяване на договора) ищецът да отстрани до
29.03.2020г. разположените в обекта на договора лозови насаждения, бетонови колове
и тел; - в писмо от 26.03.2020г. „Агростар” АД да се въздържа от извършването на
каквито и да било агротехнически и/или други действия върху собствената му
земеделска земя; - в последващо писмо от 21.04.2020г. (по електронна поща) с
предупреждение, че извършването от „Агростар” АД на каквито и да е било
агротехнически и/или други действия върху собствената му земеделска земя е без
негово съгласие, съставляват акт на нарушение на задълженията на арендодателя по
чл.6, ал.1 ЗАрЗ и чл.ІІ, т.2 от договора за аренда. Наред с това се твърди, че с договор за
наем от 04.06.2020г. ответникът отдал под наем на собственото си дружество „Сибиел”
ООД лозе с идентификатор 05757.25.80 с площ 145,095 дка и лозе с идентификатор
05757.25.87 с площ 125,042 дка, които впоследствие новият ползувател регистрира
(очертава) по реда на Наредба №5/2009г. за условията и реда за подаване на заявления
по схеми и мерки за директни плащания, за да участва в разпределянето на
европейските субсидии. Според ищеца, тези действия на ответника съставляват
нарушение по чл.6, ал.1 ЗАрЗ и чл.ІІ, т.5 от договора за аренда, което е основание за
неговото разваляне.
8
Изложените от ищеца фактически и правни основания основно се свеждат до
наемното правоотношение между него и „Сибиел” ООД, чийто мажоритарен
собственик и управител е арендодателя по процесния договор за аренда Т. О..
Наемното наемно правоотношение е възникнало на основата на правата на ищеца
„Агростар” АД като арендополучател, като същият е отстъпил възмездно наемното
ползване на арендованата от него земя (лозов масив от 50 дка). Тези фактически и
правни основания, формулирани от ищеца като “неполагане грижата на добрия
стопанин” са послужили като основание за развалянето на въпросния договор за наем и
за възстановяване на правата на ищеца като арендополучател в техния пълен обем. В
случая, ищецът е упражнил свободно правото си на избор за начина, по който да
организира упражняването на правата, придобити по силата на арендния договор.
Следователно, обстоятелствата, въз основа на които е възникнало, съответно е
прекратено наемното правоотношение със „Сибиел” ООД са ирелевантни за
упражняваното с исковата молба потестативно право на разваляне по съдебен ред на
процесния аренден договор, доколкото въведеното от чл.27, ал.1, т.2 от ЗАрЗ основание
“неизпълнение” се отнася, в случая, към неизправността на арендодателя, изразяваща
се във възпрепятстване упражняването на правата на арендополучателя. Ищецът не е
изпълнил доказателствената тежест, за да установи твърдяната от него неизправност на
арендодателя. Фактът, че последният участва в собствеността и управлението на
„Сибиел” ООД не може да обоснове релевантност на поведението на последното в
наемното правоотношение за правото на арендодателя едностранно да прекрати
арендния договор поради “неизпълнение”. Както е изяснено по делото, прекратявайки
наемното правоотношение със „Сибиел” ООД ищецът е възстановил в пълен обем
правата си на арендополучател, т.е. в случая липсва функционалния признак
“възпрепятстване упражняването на правата на арендополучателя”.
Влошаването на отношенията между арендодателя и арендополучателя след
прекратяването на наемния договор със „Сибиел” ООД, изразяващо се в желанието на
арендодателя да се актуализира арендната цена, в желанието на арендатора да прекрати
действието на договора, съответно в неотзоваването на арендодателя на поканата да му
бъде предадена арендованата земя, също не отговоря на функционалния признак от
чл.27, ал.1, т.2 ЗАрЗ основание “неизпълнение”.
Предложените от арендодателя тълкувания на Закона за арендата в земеделието
не могат да компенсират отсъствието на фактическите основания, въз основа на които
да се обоснове извод, че същият е бил възпрепятстван от страна на арендодателя да
упражнява правата по арендния договор. Неизпълнението по смисъла на чл.27, ал.1,
т.2 от ЗАрЗ изисква от фактическа страна неправомерна интервенция (действие или
бездействие) от страна на арендодателя, която задейства причинно-следствения
механизъм, в условията на който арендаторът е ограничен, съответно възпрепятстван в
упражняването на икономическата дейност от арендния договор. Видно от събраните в
9
първоинстанционното производство доказателства, такива факти не се установяват.
Необосновано от фактическа страна арендаторът придава на изявленията на
арендополучателя значението на “възпрепятстване”. Така изявлението “напомням, че
считано от 29.03.2020г. Договора за аренда от 02.04.2007г. е прекратен”, съответно
“извършването на каквито и да било агротехнически и/или други действия върху
собствената ми земеделска земя е без мое съгласие и при наличие на изричното ми
противопоставяне”, са лишени от релевантност. От една страна, защото тези изявления
не носят характеристиката на упражняване на право на прекратяване на процесния
аренден договор. От друга, не произвеждат ефекта на действие или на отказано
съдействие, от което зависи небезпрепятственото упражняване на правата на
арендодателя.
От гледна точка на чл.27, ал.1, т.3 от ЗАрЗ тези изявления на арендодателя не
могат да бъдат квалифицирани като “съгласие за предсрочното прекратяване на
арендния договор”, нито като “едностранно прекратяване” поради “неизпълнение” по
смисъла на чл.27, ал.1, т.2 от ЗАрЗ. С други думи, изявленията, които не отговарят на
въведените от закона критерии и условия за прекратяване на арендния договор са
лишени от релевантност. Ако страните действително са желаели да сложат край на
процесния аренден договор, то те имат на разположение съответния за това законов
инструментариум и съответно на това с възможност да се възползват от него.
Очевидно, в случая нито една от насрещните страни не е била склонна на това въпреки
усложнените между тях отношения. Не съставляват и действия по възпрепятстване
изпълнението на договора за аренда от 02.04.2007г. отдаването от страна на ответника
– арендодател под наем на трето, свързано с него лице „Сибиел” ООД на лозе с
идентификатор 05757.25.80 с площ 145,095 дка и лозе с идентификатор 05757.25.87 с
площ 125,042 дка, тъй като, както установяват заключението на СТЕ и писмените
доказателства, касае се за площи извън отдадените под аренда земи - 50.582 дка трайни
лозови насаждения.
Предвид гореизложеното предявеният евентуален иск по чл.28, ал.2 от ЗАрЗ, във
вр. с чл.87, ал.1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
Доколкото акцесорните претенции за заплащане на подобренията, с която се е
увеличила стойността на арендуваните земи, и на дължимо съгласно Раздел VII, т. 1 от
договора обезщетение, са обусловени от надлежното разваляне на договора, основание
за което в случая не се установява, то и тези искове следва да се отхвърлят като
неоснователни.
Цялостното отхвърляне на предявените искове като краен резултат налага
ревизия на първоинстанционното решение и в частта му за разноските, изменено в тази
му част с определение №260037 от 01.04.2022г. Това определение следва също да бъде
отменено, макар и не по изложените в подадената от ищеца „АГРОСТАР” АД частна
10
жалба основания.
При този изход на спора и на основание чл.78, ал.3 от ГПК като основателна се
цени претенцията на ответника - въззивник в настоящото производство, за осъждане на
ищеца да му репарира сторените разноски по делото. Същите, съобразно списъците по
чл.80 ГПК (л.1544, дело СОС; л.62, дело ВАпС) и приложените към тях доказателства,
са в размери съответно 10 500 лева – за първоинстанционното, 6 823 лева – за
въззивното производство, и се възлагат изцяло в тежест на въззиваемия ищец
„АГРОСТАР” АД.
Въз основа на изложените мотиви и на основание чл.271 от ГПК, въззивният
Варненски апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №260000 от 24.01.2022г. на Окръжен съд - С., постановено
по т.д. №48/2020г. по описа на СОС, в частта му, с която ответникът Т. К. О., ЕГН
**********, с адрес в село Д., общ. С., обл. С., е осъден да заплати на ищеца
„АГРОСТАР” АД, ЕИК *********, седалище град София, на основание чл.12, ал.2,
ЗАрЗ сумата 101 160 лева - главница, предявена като частичен иск от общо дължима
сума от 150 000 лв., ведно със законната лихва върху сумата от 100 000 лв. от датата на
исковата молба до окончателното изплащане, а за разликата над 100 000 лв. до 101 160
лева - от датата на молбата по чл.214, ал.1 ГПК - 15.12.2021г. до окончателното
изплащане на сумата, както и изцяло в частта му за разноските, като вместо него
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ищеца „АГРОСТАР” АД, ЕИК *********,
седалище град София, срещу ответника Т. К. О., ЕГН **********, с адрес в село Д.,
общ. С., обл. С., осъдителни искове с правно основание чл.12, ал.2 от Закона за
арендата в земеделието и чл.86, ал.1 от Закона за задълженията и договорите, за сумата
101 160 лева - главница, предявена като частичен иск от общо дължима сума от 150
000 лв., представляваща пазарната стойност на подобренията, направени от ищеца -
арендатор със съгласието на ответника-арендодател върху арендуваната земеделска
земя, предмет на сключения между страните договор за предоставяне земя под аренда
от 02.04.2007г., вписан с акт №282, том V, дв.вх.рег. №2885 от 02.04.2007г. на Служба
по вписванията - гр. С., а именно: 50.582 дка трайни лозови насаждения, състоящи се
от две части, подробно посочени в т.7.1.-7.5 от исковата молба, включващи общо 9169
бр. лози (181,27 бр. лози/декар), засадени на общо 60 реда (40 реда лози десертно
грозде с площ 31,900 дка и 20 реда лози десертно грозде с площ 18,682 дка); подпорна
11
конструкция от общо 4004 бр. железобетонни бетоновите колове и подпорна
конструкция от поцинкована от тел -шпалирна система по пет реда тел със сечение 2
(два) мм за всеки един от 60-те реда от лозовото насаждение; поливна инсталация за
капково напояване за всеки един от 60-те реда от лозовото насаждение, с която сума се
е увеличила стойността на арендувания недвижим имот, поради едностранното
прекратяване на договора с едногодишно писмено предизвестие от арендатора, на
основание Раздел VI „Прекратяване”, т.1, предл. 3. от договора, считано от
30.03.2020г., ведно със законната лихва върху сумата от 100 000 лв. от датата на
исковата молба до окончателното изплащане, а за разликата над 100 000 лв. до 101 160
лева - от датата на молбата по чл.214, ал.1 ГПК - 15.12.2021г. до окончателното
изплащане на сумата, като неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ предявените в условие на евентуалност искове на ищеца
„АГРОСТАР” АД, ЕИК *********, седалище град София, срещу ответника Т. К. О.,
ЕГН **********, с адрес в село Д., общ. С., обл. С., както следва:
- с правно основание чл.28, ал.2 от Закона за арендата в земеделието, във вр. с
чл.87, ал.1 от Закона за задълженията и договорите, за разваляне по съдебен ред на
сключения между страните Договор за предоставяне земя под аренда от 02.04.2007г.,
вписан с акт № 282, том V, дв.вх.рег. № 4482 от 02.04.2007г. на Служба по вписванията
- гр. С., поради неизпълнение на задълженията на ответника - арендодател Т. О. по
Раздел ІІ, т.2 и т.5 от Договора за аренда от 02.04.2007г. и чл.6, ал.1 ЗАрЗ;
- с правно основание чл.12, ал.2 от Закона за арендата в земеделието и чл.86,
ал.1 от Закона за задълженията и договорите, за заплащане на сумата 101 160 лева -
главница, предявена като частичен иск от общо дължима сума от 150 000 лв.,
представляваща пазарната стойност на подобренията, направени от ищеца - арендатор
със съгласието на ответника-арендодател върху арендуваната земеделска земя,
предмет на сключения между страните договор за предоставяне земя под аренда от
02.04.2007г., вписан с акт №282, том V, дв.вх.рег. №2885 от 02.04.2007г. на Служба по
вписванията - гр. С., а именно: 50.582 дка трайни лозови насаждения, състоящи се от
две части, подробно посочени в т.7.1.-7.5 от исковата молба, включващи общо 9169 бр.
лози (181,27 бр. лози/декар), засадени на общо 60 реда (40 реда лози десертно грозде с
площ 31,900 дка и 20 реда лози десертно грозде с площ 18,682 дка); подпорна
конструкция от общо 4004 бр. железобетонни бетоновите колове и подпорна
конструкция от поцинкована от тел -шпалирна система по пет реда тел със сечение 2
(два) мм за всеки един от 60-те реда от лозовото насаждение; поливна инсталация за
капково напояване за всеки един от 60-те реда от лозовото насаждение, с която сума се
е увеличила стойността на арендувания недвижим имот, ведно със законната лихва
върху сумата от 100 000 лв. от датата на исковата молба до окончателното изплащане,
12
а за разликата над 100 000 лв. до 101 160 лева - от датата на молбата по чл.214, ал.1
ГПК - 15.12.2021г. до окончателното изплащане на сумата;
- с правно основание чл.92 от Закона за задълженията и договорите, във вр. с
Раздел VII „Обезщетения”, т.1 от сключения между страните договор за аренда от
02.04.2007г., и чл.86, ал.1 ЗЗД, за заплащане на сумата 18 750 лева, представляваща
следващо се обезщетение при предсрочно прекратяване на договора поради виновно
поведение на ответника – арендодател, ведно със законната лихва за забава считано от
датата на исковата молба до окончателното плащане.
ОТМЕНЯ определение №260037 от 01.04.2022г. на Окръжен съд - С.,
постановено по т.д. №48/2020г. по описа на СОС, с което постановеното по делото
решение №260000 от 24.01.2022г. е изменено в частта му за разноските.
ОСЪЖДА „АГРОСТАР” АД, ЕИК *********, седалище град София, да
заплати на Т. К. О., ЕГН **********, с адрес в село Д., общ. С., обл. С., сумата 17 323
лева (седемнадесет хиляда триста двадесет и три лева), представляваща общия размер
на сторените за производство по делото (първоинстанционно и въззивно) разноски, на
основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Върховен касационен съд на Р.
България с касационна жалба, подадена в едномесечен срок, считано от датата на
връчване на препис от същото на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13