№ 155
гр. Велико Търново, 04.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ
И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти октомври през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ЯНКО ЯНЕВ
Членове:МАЯ ПЕЕВА
ИСКРА ПЕНЧЕВА
при участието на секретаря МИЛЕНА СТ. ГУШЕВА
като разгледа докладваното от ИСКРА ПЕНЧЕВА Въззивно гражданско дело
№ 20224000500183 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
С Решение № 105/ 04.08.2021 г. по гр.д. № 8/ 2019 г. по описа на ВТОС съдът е
осъдил Община Свищов да заплати на „Еди – 91“ ЕООД гр. Свищов, сумата 71 420 лв.,
представляваща стойността на извършените в сграда с идентификатор 65766.702.2152
по кадастралната карта на гр. Свищов подобрения, представляващи подробно посочени
седем броя офиси и е отхвърлил като неоснователен насрещния иск на Общината за
осъждане на „Еди – 91“ ЕООД за заплащане на сумата 65 419.77 лв., представляваща
среден месечен наем за процесните имоти за периода от 23.12.2014 г. до 23.12.2019 г.,
ведно със законната лихва върху нея от датата на предявяване на иска. С допълнително
решение съдът е допуснал поправка на очевидна фактическа грешка, като е постановил
отхвърляне на иска на „Еди – 91“ ЕООД за разликата над присъдената сума 71 420 лв.
до пълния претендиран размер от 114 475 лв.
Производството пред ВТАС е по депозиранa въззивнa жалба от Община Свищов
срещу решението в осъдителната му част и в частта, с която е отхвърлен предявеният
от нея насрещен иск. Счита решението за неправилно, необосновано и
незаконосъобразно. Неправилни били изводите на съда, че изграждането на трети етаж
на процесната сграда и обект в подпокривното й пространство не е незаконен строеж
по смисъла на чл.225 ал.2 ЗУТ, подлежащ на премахване, а представлява подобрение,
даващо право на ищеца „Еди – 91“ ЕООД в качеството си на недобросъвестен
1
владелец да получи увеличената стойност на имота. Незаконността на строежа се
установявала от заключението по приетата по делото съдебно-техническа експертиза,
съгласно която изграденото не съответства на предвижданията на ПУП и е в
нарушение на конструктивния проект и в отклонение от техническите правила и
императивни изисквания. Построеното, с оглед качеството на извършените СМР,
установени от вещото лице, не увеличавало стойността на имота. Обстоятелството, че
изграденото представлява незаконен строеж, изключвало приложението на чл.72 и
чл.74 ЗС, защото собственикът нямал право да го запази, а то подлежало на
премахване. Отделно излага, че ищецът никога не е упражнявал фактическа власт
върху имота за себе си, а винаги е бил само държател на обектите, които той като
строител изградил извън учреденото му право на строеж и съответно не би могъл да се
ползва с правата на владелец и да получи стойността на подобренията. Счита, че
същият не разполага с активна процесуална легитимация за предявяване на иска и
претенцията му била недопустима. Неправилен бил изводът на съда, че предявения иск
не е погасен по давност, защото давностният срок започнал да тече от края на 2009 г.,
когато Общината предявила иск срещу „Еди – 91“ ЕООД за изясняване собствеността
върху други обекти в същата сграда и исковата й претенция била уважена. Със
започване на делото упражняването на фактическа власт било смутено и от него
момент за ищеца възникнало правото да претендира стойността на подобренията. По
предявения от Общината насрещен иск съдът неправилно приел за релевантно
обстоятелството, че обектите реално не са ползвани от дружеството и то не е могло да
реализира приходи от тях поради невъвеждането им в експлоатация. Невъвеждането
им в експлоатация се дължало изцяло на действията на ищеца по отклоняване от
техническите правила и норми, при което той не можел да черпи права от собственото
си противоправно поведение. Моли решението да бъде отменено и да бъде
постановено ново, с което съдът да отхвърли исковата претенция на „Еди – 91“ ЕООД
и да уважи предявения от него насрещен иск. Претендира присъждането на разноски за
двете инстанции.
В срока по чл.263 ал.1 ГПК насрещната страна „Еди – 91“ ЕООД е подала
отговор на въззивната жалба със становище за нейната неоснователност. Предявила е
насрещна въззивна жалба срещу решението по чл.247 ГПК, с което е отхвърлен
предявеният от дружеството иск за разликата над присъдената сума 71 420 лв. до
пълния претендиран размер от 101 605 лв. Счита, че в случая отношенията между
страните следва да се уредят съгласно чл.74 ал.2 ЗС, тъй като поради знанието и
непротивопоставянето на Общината за изграждане на обектите, недобросъвестният
владелец е приравнен на добросъвестния и има право да получи по-голямата сума –
направените разноски за изграждане на подобренията, а не увеличената стойност на
имота вследствие на същите. Моли решението в обжалваната му част да бъде отменено
и съдът да уважи изцяло иска му. Претендира разноски.
2
Община Свищов е подала отговор на насрещната жалба, в който развива
съображения за неоснователността й. Поддържа, че жалбоподателят изобщо не е бил
владелец, а обикновен подобрител на чужда вещ. Моли жалбата да бъде оставена без
уважение.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК, от легитимирана
страна, против обжалваем съдебен акт, поради което е процесуално допустима и
следва да се разгледа по същество. Насрещната жалба е подадена в законовия срок. В
изпълнение на задълженията си по чл.269 от ГПК въззивният съд извърши служебна
проверка относно валидността на обжалваното решение и допустимостта му в
обжалваните части и намира, че съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата
нищожност – постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната
власт на съда, изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и
процесуални нарушения, обуславящи неговата недопустимост. Оплакването на
жалбоподателя, че ищецът не разполага с активна процесуална легитимация за
предявяване на разгледания иск, квалифициран по чл.72 ал.1 ЗС и оттам, че
претенцията му е недопустима и разгледаният иск – недопустим, е неоснователно.
Жалбоподателят обосновава становището си с тезата, че „Еди – 91“ ЕООД няма
качеството владелец на имота, което обаче е относимо към материалната, а не към
процесуалната легитимация, т.е. не касае допустимостта на предявения иск, а е въпрос
по същество на спора.
Съдът, като взе предвид оплакванията на страните и събраните по делото
доказателства, в съответствие с предметните предели на въззивното производство,
очертани с жалбата, намира следното:
По делото не са спорни следните релевантни за спора факти: че по силата на
договори от 26.07.2006 г. Община Свищов е учредила в полза на „Еди – 91“ ЕООД
право на строеж за изграждане на обществено-обслужваща сграда, в която учредителят
на правото да получи в собственост конкретно договорени обекти; че сградата е
изградена от дружеството в груб строеж към 2008 г. и 15.09.2008 г. не са извършвани
СМР; че в обема на сградата съществуват процесните обекти – офиси – № 14, №№ 17 –
21 – на трети етаж и № 24 – в подподкривното пространство; че на 04.07.2008 г.
строителството е спряно със заповед на РДНСК поради отклонения от предвижданията
на ПУП и одобрения инвестиционен проект, който е предвиждал изграждането на три
отделни сгради, а е била построена една сграда; че със заповед на кмета на Община
Свищов е одобрено изменение на ПУП с предвиждане да бъде изградена една сграда,
така, както е реализирано на място, и е корегиран инвестиционният проект; че през
2009 г. Община Свищов е предявила иск по чл.108 ЗС срещу „Еди – 91“ ЕООД с
предмет други офиси в процесната сграда, приключил с позитивно за нея решение; че
на 26.11.2014 г. Община Свищов е предявила иск по чл.108 ЗС срещу „Еди – 91“ ЕООД
3
с предмет процесните по настоящото дело офиси /видно от приложеното Гр. д. № 1141/
2014 г. по описа на ВТОС/ и с влязло в сила решение Общината е призната за
собственик и дружеството е осъдено да предаде владението върху обектите. По делото
е приета неоспорена от страните съдебно-техническа експертиза, която е дала
заключение, че разходите за изграждане на процесните офиси към 2007 г – 2008 г.
възлизат на 101 605 лв., че пазарната стойност на офисите към датата на предявяване
на иска – 13.11.2019 г. с включено в нея право на строеж възлиза на 81 060 лв., а без
включване на правото на строеж – на 71 420 лв. Вещото лице е дало заключение, че
при строежа на сградата е налице е отклонение от техническите правила и
императивни изисквания и изградените обекти представляват незаконен строеж.
Прието е и заключение за пазарния наем за периода от 23.12.2014 г. до 23.12.2019 г. за
ползване на офиси в идеалния център на гр. Свищов. За исковия период наемът е
изчислен на сумата 65 419.77 лв.
Същата фактическа обстановка е възприета от първоинстанционния съд.
Формираните от него правни изводи за частична основателност на предявения от „Еди
– 91“ ЕООД гр. Свищов против Община Свищов иск с правно основание чл.72 ал.2 ЗС
вр. чл.74 ал.2 ЗС изцяло се споделят от настоящата инстанция, която на основание
чл.272 ГПК препраща към изложените мотиви.
По делото се доказа по безспорен начин фактическият състав на правото да се
търси увеличената с изграждането на процесните офиси стойност на имота на
Общината. За да възникне право по чл.72 ал.1 ЗС на обезщетение в размер на
увеличената стойността на чужд имот вследствие на извършени подобрения, следва да
се установи, че в чужд имот са извършени подобрения, че те са увеличили неговата
стойност, т.е. довели са до обогатяване на собственика му и че подобрителят е
добросъвестен владелец към момента на извършването им или макар и
недобросъвествен такъв, собственикът е знаел за подобренията и не се е
противопоставял на осъществяването им. В случая ищецът е построил сградата, в
която се намират офисите, при учредено му право на строеж, въз основа на което той е
упражнявал фактическа власт върху дворното място и целия строеж в това число и
офисите, изградени в отклонение от обема на учреденото му с договорите право на
строеж. Именно защото е действал при упражняване на надлежно учреденото му
ограничено вещно право, той има качеството на владелец към момента на
изграждането на офисите, а не както счита Общината – държател на вещта. По делото
не е оборена презумпцията на чл.69 ЗС, че суперфициарят е държал процесните офиси
като свои. Суперфициарят не е бил добросъвестен владелец на офисите съгласно чл.70
ЗС – той не е придобил владението им на деривативно основание, годно да го направи
техен собственик, защото те не са в обема на учреденото му право на строеж. Офисите
увеличават стойността на имота, като собственикът на земята придобива по
приращение /чл.92 ЗС/ собствеността върху самостоятелни обекти в сградата в режим
4
на етажна собственост и се обогатява със стойността им. Те се явяват подобрения,
направени от недобросъвестен владелец. Неоснователно Общината счита, че тъй като
изграденото представлява незаконен строеж, то не следва да се заплати като
подобрение. Съгласно разясненията по т.II.7 на ППВС № 6/ 27.12.1974 г. подлежащите
на премахване незаконни строежи не се заплащат като подобрения, освен ако
собственикът на имота желае да ги запази. Кога един строеж е незаконен и подлежи ли
на премахване е единствено от компетентността на техническите органи съгласно ЗУТ.
В случая към датата на приключване на устните състезания няма констативен протокол
за незаконно строителство, а още по-малко издадени влезли в сила заповеди за
събаряне на построеното. Самата Община демонстрира явно желанието си построеното
да бъде запазено – още от спирането на строителството през 2008 г. по заповед на
РДНСК тя незабавно е предприела действия за отстраняване на установените
несъответствия във връзка със строителството; завела е дела за признаване на
собствеността й върху офисите, в настоящото производство претендира вреди от
невъзможността да ползва построеното.
Спрямо недобросъвестния владелец чл.74 ал.2 ЗС предвижда, че се ползва с
правата на добросъвестния владелец по чл.72 ЗС, ако собственикът е знаел за
подобренията и не се е противопоставял на извършването им, т.е. те са приравнени по
отношение на облигационните вземания за полезни разноски. Такъв е настоящият
случай. Община Свищов като собственик на имота при упражняване на правомощието
си по владение на имота, върху който е учредила право на строеж и е договорено тя да
придобие конкретни обекти, е имала възможност да проверява какво се случва в имота
й и спазва ли се обемът на учреденото право. Това налага извод, че тя е следвало да
знае за извършвано строителство извън обема на учреденото право и не се е
противопоставила на това. Дори напротив, тя е предприела активни действия по
привеждане на ПУП и инвестиционния проект в съответствие с вече изграденото от
суперфициаря. С оглед на изложеното на подобрителя „Еди – 91“ ЕООД гр. Свищов
следва да се присъди увеличената стойност на имота – сумата 71 420 лв.
Неоснователно дружеството претендира да му бъдат заплатени направените от него
разноски в размер на 101 605 лв. за изграждане на процесните офиси. Законът
предвижда правото подобрителят да получи единствено увеличената стойността на
чуждия имот вследствие на извършените подобрения, но не и възмездяването му за
всички сторени разноски.
Неоснователно е поддържаното от жалбоподателя становище, че предявеният
иск е изсрочен с предвидената в чл.110 ЗЗД 5-годишна давност. В т. 13 на ППВС № 6/
27.12.1974 г. по гр.д. № 9/ 1974 г. е прието, че изискуемостта на вземанията на
добросъвестния и недобросъвестния владелец за направените в чужд имот подобрения
и погасителната давност за тези вземания започват да текат от момента на прекъсване
на владението, от превръщането му в държане със съгласието на собственика или от
5
момента, когато то бъде смутено от собственика с предявяването на иск за имота. В
случая Общината не твърди да е предприемала действия, довели до прекъсване на
владението, а се позовава на смущаването му чрез предявяване на ревандикационен
иск. Тя е предявила този иск по отношение на процесните обекти на 26.11.2014 г., при
което безспорно към 14.11.2019 г., когато ищецът е предявил иска за вземането си за
подобрения, давностният срок не е изтекъл. Предявеният през 2009 г. иск по чл.108 ЗС
касае собствеността върху други обекти и затова не е годен да смути владението върху
процесните офиси, независимо че предмет на делото са офиси, находящи се в същата
сграда и построени при същата фактическа обстановка.
По изложените съображения въззивната жалба на Община Свищов и насрещната
въззивната жалба на „Еди – 91“ ЕООД са неоснователни. Решението на ВТОС по иска
с правно основание чл.72 ал.1 ЗС вр. чл.74 ал.2 ЗС и решението, постановено по реда
на чл.247 ГПК за поправка на очевидна фактическа грешка, са правилни и
законосъобразни и следва да бъдат потвърдени.
По иска за обезщетяване на претърпени вреди, изразяващи се в пропуснати
ползи от реализирането на граждански добиви от отдаването на процесните офиси под
наем: Общината основава тази своя претенция на твърденията, че вредата е настъпила
като пряка и непосредствена последица от неизпълнение на задължението на строителя
да довърши сградата и да я въведе в експлоатация. Такова задължение за „Еди – 91“
ЕООД произтича от сключените между страните договори за учредяване право на
строеж, при което наведените твърдения сочат претенция на договорно основание, т.е.
по чл.79 ал.1 ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД. Първоинстанционният съд неправилно е
квалифицирал иска по чл.73 ал.1 ЗС, но това не се отразява на допустимостта на
решението му, защото съдът е разгледал и се е произнесъл по конкретно заявената
искова претенция.
Изграждането на недвижим имот при спазване условията и реда на действащото
законодателство /ЗУТ и издадените въз основа на него подзаконови нормативни
актове/ приключва с въвеждане на имота в експлоатация с разрешение за ползване,
издадено от съответния компетентен орган. Безспорно е, че сградата – предмет на
договора – е изградена само в груб строеж, не е довършена и не е въведена в
експлоатация, при което ползването й е изрично забранено съгласно разпоредбата на
чл. 178 ал. 1 ЗУТ. Процесните офиси обаче са построени извън обема на учреденото
право на строеж, т.е. по отношение на тях между страните изобщо липсва договорна
връзка, която да урежда изграждането им, да предвижда срок, в който това да стане и
срок за въвеждането им в експлоатация. Обстоятелството, че те се намират в сградата,
която е предмет на договора за учредяване на строеж, не означава, че договореният
срок за изграждане на обектите – предмет на договора и въвеждането им в
експлоатация поражда задължение и по отношение на процесните офиси. Въвеждането
6
на цялата сграда в експлоатация налага активно поведение и на Общината като
собственик на обекти, за които липсва възлагане на СМР по довършването им, а видно
е, че от 2008 г. никакви СМР не са реализирани. По изложените съображения искът е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Поради съвпадане на крайните изводи на ВТАС с тези на първоинстанционния
съд, решението по отношение на иска за обезщетение за вреди следва да бъде
потвърдено.
При този изход на спора на страните не следва да се присъждат разноски, а
следва да останат така, както са направени.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 105/ 04.08.2021 г. и Решение за поправка на явна
фактическа грешка от 05.11.2022 г. по гр.д. № 8/ 2019 г. по описа на ВТОС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок, считано от
връчване на препис от него на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7