№ 29
гр. Габрово, 20.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на
шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Полина Пенкова
Членове:Галина Косева
Кремена Големанова
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Кремена Големанова Въззивно гражданско
дело № 20244200500615 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ищците по делото Д. Г. Х. и Г. Г. Х. против
Решение №317/18.10.2024г. по гр.д.№937/2023г. по описа на РС Севлиево.
Твърди се, че обжалваното решение е неправилно, незаконосъобразно, необосновано и
постановено при сериозно нарушение на материалния закон и основни гражданско-правни
принципи, както и противоречащо на практиката на ВКС. Извода на съда, че не е налице
нееквивалентност на престациите, водеща до нищожност на сделката бил направен
механично, без да се отчитат особеностите на настоящия случай, което от своя страна също
било в конфликт с материалния закон. Съдът, чисто математически заключил, че тъй като
пазарната цена е по-малко от пет пъти по-висока от договорената цена, двете насрещни
волеизявления на страните не съвпадат, което представлява „липса на съгласие" по смисъла
на закона. Това, че съдът, в своите разсъждения, не третирал липсата на две насрещни
съвпадащи по смисъл волеизявления на страните като „липса на съгласие", какъвто е
смисъла на закона, допълнително свидетелствало за несъобразяване с материалния закон.
Освен това съдът не бил събрал всички относими по спора доказателства.
Моли се съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи
предявените при условията на евентуалност искове, както и да бъдат присъдени и
направените по делото разноски.
В депозирания отговор на въззивната жалба ответникът по делото оспорва същата
като неоснователна. Моли съда да я остави без уважение и да присъди направените в
настоящата инстанция разноски.
Въззивният съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и наведените от
страните доводи прие за установено следното :
Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на
обжалване акт.
Постановеното от първоинстанционния съд решение е валидно и допустимо.
С обжалваното Решение №317/18.10.2024г. по гр.д.№937/2023г. по описа на РС
Севлиево са отхвърлени предявените при условията на евентуалност искове да се прогласи
нищожността на договор за покупко-продажба на гореописаните недвижими имоти, сключен
1
в предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с peг. №19991/23.09.2021г.
по описа на нотариус П.Д. с peг. №543 и район на действие - Районен съд - град Севлиево и
нотариален акт №99, том XI, peг. №27965, дело №1630 о т 14.12.2021г. на А.С. - помощник-
нотариус по заместване при нотариус П.Д. с peг. №543 и район на действие - Районен съд -
град Севлиево, на посочените основания, а при условията на евентуалност – да унищожи
договора за покупко-продажба на имотите, на посочените основания. Без разглеждане са
оставени предявените от ответника насрещни искове. Първоинстанционният съд е осъдил
ищците – жалбоподатели да заплатят на ответника разноските по делото.
За да постанови обжалваното решение първоинстанционният съд приел, че
наследодателят на ищците и ответника са сключили предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 23.09.2021г., сключен между Г. Х. Г., като продавач и З. Х.
Б., като купувач, с който страните се задължили да сключат окончателен договор за продажба
на процесните недвижими имоти. В чл.1 от предварителния договор е уговорена цена от
9990лв, като съгласно чл.3 от същия договор в деня на подписване на договора купувачът
плаща на продавача сумата от 2500лв, като договорът служи за разписка относно
получаването на тази сума, а останалата част, в размер на 7490лв ще бъде платена при
подписване на нотариалния акт за покупко-продажба.
С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти със запазено право на
ползване №99, том XI, peг. №27965, дело №1630 от 14.12.2021г. на А.С. – помощник
нотариус по заместване при нотариус П.Д. с peг. №543 и район на действие - Районен съд -
град Севлиево, З. Х. Б. е закупил от Г. Х. Г. два недвижими имота - УПИ VI-219 и УПИ VII-
218, находящи се в с.К., общ.С., за сумата от 9990лв., като продавачът - Г. Х. Г. запазил
правото на ползване върху имотите – пожизнено и безвъзмездно.
Според правната теория нищожни поради противоречие с добрите нрави са сделките,
които по своето явно съдържание противоречат на етичните правила, като не е необходимо
страните по сделката да знаят за тези правила. Най-типичната форма на увреждане е
нееквивалентността на престациите.
Според нотариалния акт продажната цена по атакуваната сделка е в размер на 9990лв.,
а в същия нотариален акт било вписано, че данъчната оценка на описаните в нотариалния
акт имот е 10236,10лв.
От заключението на назначената по делото съдебно-техническа и оценителна
експертиза за се установявало, че към датата на сключване на сделката – 14.12.2021г.
пазарната цена на имотите е в общ размер на 43082лв.
Съдът приел, че не може да бъде обоснован извод за нееквивалентност на престациите
ако е договорена цена, която е по-ниска от данъчната оценка, тъй като законодателят
допуска, че цената на един недвижим имот по волята на страните може да бъде по-ниска от
данъчната оценка В същото време понятието „добри нрави” предполага известна
еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод
за нарушение, водещо до нищожност на сделката. Тази неравностойност би следвало да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация. В конкретния случай не била
налице такава нееквивалентност на престациите, водеща до нищожност на сделката,
доколкото пазарната цена е по-малко от пет пъти по-висока от договорената цена, а като
критерий в съдебната практика била възприета изключително голямата разлика в
престациите.
В тежест на ищците било да установят, при условията на пълно и главно доказване,
действителната воля на страните по сделката. Ищците не ангажирали доказателства, че
действителната воля на техния наследодател е била да сключи договор за прехвърляне на
имот срещу издръжка и гледане, поради което първоинстанционния съд приел, че този
евентуален иск е неоснователен.
Според разпоредбата на чл.31, ал.1 ЗЗД унищожаем е договорът, сключен от
дееспособно лице, ако то при сключването му не е могло да разбира или да ръководи
действията си, а съгласно ал.2 на същата разпоредба унищожаване на такъв договор не може
да се иска след смъртта на лицето, освен ако преди смъртта е било поискано поставянето му
под запрещение или ако доказателството за недееспособността произлиза от същия договор.
Това основание е налице тогава, когато едната страна макар и дееспособна, към момента на
сключване на атакуваната сделка, не е могла да разбира или да ръководи действията си. Без
значение е продължителността на това състояние. Определящо е състоянието на лицето към
момента на извършване на сделката, дали това състояние е било такова, което да позволи на
2
сключилия сделката - да действа съзнателно и разумно, така че да може свободно, без
външна намеса да формира и да изрази волята си.
Ищците твърдели, че доказателството за недееспособността произлиза от сключения
договор. Районният съд приел, че събраните доказателства обосновават извода, че към
момента на сключване на договора за покупко-продажба, прехвърлителят - Г. Х. Г. е действал
в пълно съзнание и е могъл да ръководи действията си. Съдът приел, че доказателство за
недееспособност на наследодателя на ищците не произтичало от договора.
Първоинстанционният съд не е установил наличие на допусната от страна на
прехвърлителя грешка в предмета на договора за покупко-продажба. В предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот изрично било посочено кои недвижими
имоти са предмет на продажба, като били посочени и титулите за собственост на всеки един
от недвижимите имоти. Освен това от около три месеца, а договорите не били сключени
непосредствено един след друг. И в предварителния договор, и в окончателния такъв,
обективиран в нотариален акт №99, том XI, peг. №27965, дело № 1630 от 14.12.2021г. на А.С.
- помощник-нотариус по заместване при нотариус П.Д. с peг. №543 и район на действие -
Районен съд - град Севлиево било посочено каква е продажната цена за тези имоти, като в
нотариалния акт изрично било записано изявление, че участниците в нотариалното
производство декларират, че сумата, посочена за продажна цена в нотариалния акт е
действително уговорената между страните цена и е извършено плащане, както и
констатацията на нотариуса, че са спазени изискванията на закона и че е разяснил на
страните правните последици на сделката, е съставил нотариалния акт и след изричното.
Поради изложеното съдът приел, че не е налице грешка в предмета.
Доколкото насрещните искове били предявени при условията на евентуалност, ако
бъде уважен някой от исковете, предявени с първоначалната искова молба, то не се сбъднало
вътрешно процесуалното условие предпоставка за разглеждането им, поради което същите
не са разгледали от първоинстанционния съд.
В условията на обективно съединяване, с една искова молба, са предявени следните
искове: както следва: по чл.26, ал.1, предл.3, ал.2, предл.2 и предл.5 от ЗЗД – иска се
прогласяване на нищожност на договора, на следните основания: противоречие на добрите
нрави, липса на съгласие, сключен е като привидна сделка; иск по чл.31, ал.2 от ЗЗД и иск по
чл.28 от ЗЗД – иска се при условията на евентуалност, ако процесният договор не бъде
признат за нищожен, то същият да бъде унищожен на следните основания – че лицето не е
разбирало или ръководило действията си или при грешка в предмета
Въззивният съд намира, че първоинстаницонния съд правилно е установил
фактическата обстановка по делото, поради което същата не следва да се преповтаря.
Първото наведено от ищците основание на предявения иск е противоречие на
съглашението с добрите нрави По своята същност добрите нрави са морални норми, на
които законът е придал правно значение, тъй като тяхното нарушаване е приравнено на
противоречие на договора със закона. Добрите нрави са неписани, систематизирани и
конкретизирани правила. Според правната теория нищожни поради противоречие с добрите
нрави са сделките, които по своето съдържание, мотиви за сключване противоречат на
етичните правила
Когато се касае за нарушениет на добрите нрави поради нееквивалентност на
насрещните престации практиката приема, че следва да е налице толкова съществена
нееквивалентност на престациите, която води до фактическа липса на престация. Не може да
се приеме, че е налице накърняване на добрите нрави, когато е установено, че цената на
която е продадено имущество се различава от средната му пазарна цена, тъй като въпросът с
определянето на цената е предоставен на свободата на договаряне, съгласно чл.9 ЗЗД. Освен
това за да е налице несъвместим с морала резултат е необходимо същият да е обусловен от
недобросъвестното поведение на заинтересованата страна, която да се е възползвала от
другата страна. В този см. са Решение №128/17.01.2019г. по гр.д.№3170/2017г. на Іг.о.,
Определение №92/10.02.2021г. по гр.д.№3348/2020г. ІІІг.о., Решение №285/12.06.2019г. по
гр.д.№1511/2018г. на ІVг.о.).
В настоящият случай действително е налице разлика между договорената от страните
продажна цена на имотите и пазарната, но следва да се вземе предвид обстоятелството, че
прехвърлителя е запазил правото на ползване на имота, което значително намалява
пазарната стойност на имотите. Освен това единият от имотите е незастроен, а сградите в
другия парцел са в изключително лошо и занемарено състояние, като е отразено в
3
заключението на оценъчната експертиза и в обясненията на вещото лице. Някои от тях са
увредени от пожар, а както посочва вещото лице посочва, че покрива е в лошо състояние и
се нуждае от подмяна на греди и летви, металната стълба за горния етаж на къщата е
нестабилна (люшкаща се)бетонната плоча на границата между тлокането и втория етаж на
жилищната сграда била обрушена и в нея имало дупка, виждала се арматурата на плочата,
електрическата инсталация е опасна. Всички тези факти са от естество да намалят
значително цената на имота спрямо пазарната.
Горните обстоятелства навеждат на извода, че предвид занемареното състояние на
имотите и запазеното право на ползване от страна на прехвърлителя договорената и
заплатена от приобретателя цена не е нееквивалентна на получената от него престация.
Правилни са изводите на първоинстанционния съд, че не е налице нито липса на
съгласие от страна на прехвърлителя, нито сделката е симулативна, прикриваща договор за
издръжка и гледане.
На първо място ищците не са доказали тези си твърдения при условията на пълно и
главно доказване. Освен това следва да се посочи, че действително близо година преди
смъртта си прехвърлителя е подал жалба в РУ Севлиево срещу ответника, като
производството по същата е прекратено. Следва да се посочи, че ако прехвърлителя Г. Г.
действително е считал, че е било налице някое от основанията за недействителност на
процесния договор, то същият е могъл приживе да предяви съответния иск, но не е сторил
това. Това навежда на извода, че лицето не само е било наясно какъв договор е сключил и че
този договор е бил сключен и за двата имота, но и че уговорките са били такива, каквито са
отразени в нотариалния акта, а не са прикривали сключване на договор за издръжка и
гледане. В подкрепа на този извод е и обстоятелството, че и предварителния договор и
окончателния съдържат идентични клаузи, а същевременно между сключването им е
изминал период от време. От показанията на св.Ц. се установява, че едва след неговата
намеса покойния прехвърлител е предприел действията по подаване на жалба пред РУ
Севлиево, а очевидно действията на този свидетел са били заинтересовани, тъй като от
показанията на св.Т.Илиев се установява, че преди време покойния Г. е споменавал, че иска
да остави имота си на св.Ц..
Ищците не са доказали наличието на предпоставките на чл.31 ЗЗД- приживе по
отношение на покойния Г., нито е било инициирано производство по поставянето му под
запрещение, нито от действията му и най-вече от процесния договор може да се извлече, че
същия не е съзнавал действията си или да ги ръководи.
Както беше посочено по-горе съдържанието на предварителния договор и на
окончателния такъв е идентично, а освен това между сключването им е изминал период от
около три месеца, през който ако прехвърлителя е счел, че е налице грешка при сключване на
предварителния договор е можел да предприеме действия да не сключи окончателния такъв.
Следователно не може да се обоснове извод, че е налице грешка в предмета от страна на Г.
Г., по см. на чл.28 ЗЗД.
Доколкото насрещните искове били предявени при условията на евентуалност, ако
бъде уважен някой от исковете, предявени с първоначалната искова молба, то поради
обстоятелството, че не се сбъднало условието - предпоставка за разглеждането им, същите
правилно не са разгледали от първоинстанционния съд.
Поради изложеното по-горе обжалваното решение е правилно и обосновано и като
такова следва да бъде потвърдено.
Съобразно изхода от настоящия правен спор и направените от страните искания
жалбоподателите следва да бъдат осъдени да заплатят на ответника сумата от 1500лв.-
разноски по делото в настоящото производство.
На основание изложеното, въззивният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №317/18.10.2024г. по гр.д.№937/2023г. по описа на РС
Севлиево.
ОСЪЖДА Д. Г. Х., с ЕГН ********** от гр.С., ** и Г. Г. Х., с ЕГН ********** от гр.С.,
** да заплатят на З. Х. Б., с ЕГН ********** от гр.** сумата от общо 1500лв. (хиляда и
4
петстотин лева) –разноски пред въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от
връчването му на страните, на осн. чл.280, ал.3, т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5