Р Е Ш Е Н И Е
№…............../18.05.2021 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 51-ви състав,
в открито съдебно заседание, проведено на деветнадесети април през две хиляди двадесет
и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АНТОНИЯ СВЕТЛИНОВА
при участието на
секретаря Дияна Д.,
като разгледа
докладваното от съдията
гражданско дело № 8507 по описа на съда за 2020 година,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявени от Н.С.Д.,
ЕГН **********, с адрес: ***, и Н.Д.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу Б.Т.П., ЕГН **********,
и Н.С.П., ЕГН **********,***, обективно съединени искове с правно
основание чл. 189, ал. 1 във вр. с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД и чл. 189, ал. 1, изр. трето ЗЗД във вр. чл. 82 ЗЗД за разваляне на сключения договор за
покупко-продажба на недвижими имот, обективиран в нотариален акт № ***г. на
нотариус П. П. с рег. № 224 в регистъра на НК, и за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на ищците следните
суми: сумата от 16500 лв., представляваща
платена продажна цена по разваления договор, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда – 23.07.2020 г., до окончателното изплащане на
задължението, сумата от 824,48 лв.
за разноските по договора, ведно
със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда
– 23.07.2020 г., до окончателното изплащане на задължението, сумата от 9597,12 лв., представляваща
обезщетение за имуществени вреди в размер на законната лихва върху заплатената
продажна цена за периода от 30.10.2014 г. до 22.07.2020 г., както и сумата от 25000 лв. (след допуснато
изменение на иска чрез увеличаване на неговия размер), представляваща обезщетение за вреди от разваления договор,
равняваща се на разликата в цената на имота към момента на евикцията
и тази към продажбата, ведно със
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда –
23.07.2020 г., до окончателното изплащане на задължението.
По твърдения в исковата молба, на 31.10.2014 г. ищцата
Н.Д., по време на брака й с другия ищец Н.Д., закупила от съпрузите Б. и Н. П.
(ответници) поземлен имот с идентификатор № ***по КК и КР, одобрени със заповед
№ РД-18-92 от 14.10.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение със заповед № КД-14-03-1188 от 08.05.2012 г. на началника на СГКК-Варна,
находящ се в гр. Варна, м-ст „Перчемлията“, с площ от
897 кв.м и граници поземлени имоти с идентификатори № ***, № ***, № ***, № ***и
№ ***, срещу продажна цена от 16 500 лв., която била заплатена на 30.10.2014 г.
по банкова сметка ***, като средствата за заплащането на цената били от
семейния бюджет на ищците. Ищците поели още разноските по продажбата в общ
размер на 824,48 лв., от които 314,08 лв. нотариална такса, 18,90 лв. за
вписване на нотариалния акт и 491,50 лв. местен данък.
До началото на м. февруари 2020 г. същите владели имота
необезпокоявано, като при последното посещение на 01.02.2020 г. установили, че
имотът бил ограден с мрежа, на която била поставена табела „собственост на „А.п.“
ООД. Впоследствие на 10.07.2020 г. посоченото дружество завело срещу ищцата Н.Д.
и нейните праводатели отрицателен установителен иск
за собственост на имота, въз основа на който било образувано гр.д. № 3275/2020
г. по описа на РС-Варна, 34-ти състав, висящо към настоящия момент.
Ищците поддържат, че поради висящия иск за собственост на
закупения имот имат правен интерес от развалянето на договора и претендирането
на заплатената продажна цена и разноски по него. Отделно поддържат, че са
претърпени имуществени вреди от евентуалната евикция,
изразяващи се в пропуснати ползи от невъзможността да ползват заплатените като
цена парични средства, съизмерими със законната лихва върху тази цена за
периода от плащането й (30.10.2014 г.) до предявяването на иска (22.07.2020 г.)
в размер на 9597,12 лв., както и имуществени вреди в размер на 1250 лв.,
формирани като разлика в цената на имота към момента на евикцията
и тази към момента на продажбата.
По изложените съображения по същество молят за уважаване
на предявените искове и претендират разноски по делото.
В открито съдебно заседание ищецът
Н.Д., действащ лично и като процесуален представител на втория ищец Н.Д.,
поддържа исковата молба и предприема изменение на иска по чл. 189, ал. 1, изр. трето ЗЗД във вр.
чл. 82 ЗЗД за вреди от разваления договор чрез увеличаване на неговия
размер до сумата от 25 000 лв. Моли за уважаване на исковите претенции и представя
списък на разноските по чл. 80 ГПК. В представена писмена защита ищците излагат
подробни правни аргументи.
В срока по чл. 131 ГПК
ответниците депозират отговор на исковата молба, в който излагат
становище за допустимост, но неоснователност на предявените искове. Релевират
възражение за изтекла петгодишна погасителна давност за предявяването на
исковете за разваляне на договора, за връщане на продажната цена и разноските
по сделката, както и за претендираното обезщетение за имуществени вреди в
размер на законната лихва върху заплатената продажна цена. По отношение на
последната претенция възразяват още, че не е налице покана за плащане, респ.
задължението не било изискуемо.
В открито съдебно заседание ответниците,
действащи чрез процесуалния им представител адв. И.З.,
поддържат отговора и обективираното в него искане и представят списък на
разноските по чл. 80 ГПК. В представена писмена защита застъпват становище, че
последиците на евентуалната евикция, които се
претендират с предявените искове, биха настъпили едва с влизане в сила на
съдебното решение, с което са отречени правата им по отношение на продадения
имот.
След като съобрази доводите на
страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Видно от приложеното
удостоверение от 18.02.2006 г. (л. 27), ищците Н.Д.Д.
и Н.С. В. са сключили граждански брак на 18.02.2006 г., за което е съставен акт
за граждански брак № 155/18.02.2006 г. от длъжностното лице по гражданско
състояние при Община Варна.
От приложения
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***от 2014 г. на нотариус
при ВРС (л. 25) се установява, че на 30.10.2014 г. Б.Т.П. и Н.С.П., в
качеството им на продавачи, са прехвърлили в полза на съпрузите Н.С.Д. и Н.Д.Д., в качеството им на купувачи, собствения им недвижим
имот, придобит чрез покупка и представляващ СИО, а именно: поземлен имот с
идентификатор № ***по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-03-1188 от 08.05.2012
г. на Началника на СГКК – Варна, находящ се в гр. Варна, р-н „Приморски“, вк. „Виница“, м-ст „Перчемлията“,
с площ от 897 кв.м., при граници: ПИ №№ ***, ***, ***, ***и ***, стар
идентификатор № ***, номер по предходен план: ***, срещу продажна цена от 16500
лв., която продавачите са заявили, че са получили изцяло по банков път при
подписване на договора. В нотариалния акт е отразено, че при съставянето му са
представени съответните документи, сред които и нотариален акт № *** г. вх.
рег. № 30542/21.12.2013 г. на СВп-Варна.
Въпросният нотариален
акт е приобщен към доказателствения материал (л. 22), като от съдържанието му
се изяснява, че на 20.12.2013 г. е сключен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот с идентификатор № ***между
продавачите В.Г.Н.и Т.Н.Г. и купувача Б.Т.П..
От приложените
операционни бележки от 30.10.2014 г. (л. 29 и 30) се потвърждава заплащането на
уговорената продажна цена на процесния имот в общ размер на 16500 лв. по сметка
на ответника Б.Т.П..
Видно от приложената
сметка № 56427/30.10.2014 г. по чл. 89 от ЗННД (л. 31), ищците са заплатили
нотариални такси за сключване на договора в общ размер на 314,08 лв. с ДДС. От
приобщеното преводно нареждане от 31.10.2014 г. (л. 33) и приходна квитанция №
496288/30.10.2014 г. (л. 32) се изяснява, че са заплатили във връзка с
прехвърлянето още 18,90 лв. такса за вписване на нотариалния акт и 491,50 лв.
за данък за придобиване на имущество.
От представеното
удостоверение с изх. № 14937/30.10.2014 г. за вписвания, отбелязвания и
заличавания за имот, издадено от Служба по вписванията – гр. Варна (л. 36), се установява,
че за периода 21.12.2013 г. – 29.10.2014 г. по партидата на ПИ с идентификатор
№ ***има едно вписване с вх. рег. № 30542/21.12.2013 г. на горепосочения нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 149/2013 г. по нот.
дело № 16970/21.12.2013 г., сключен между Т.Н.Г. и В.Г.Н., от една страна, и Б.Т.П.,
от друга.
От представеното копие от
искова молба (л. 9-13) и разпореждане по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на ВРС,
34-ти състав (л. 8) и извършена служебна справка в деловодната система на ВРС
по посоченото гражданско дело се установява, че същото е образувано на
09.03.2020 г. по предявен от „А.п.“ ООД срещу Н.С.Д., В.Г.Н., Б.Т.П. и Н.С.П.
установителни иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за приемане за установено в отношенията между страните, че ответниците не
са собственици на процесния поземлен имот с идентификатор 10135.2512.1396.
Приобщени по делото са и ангажираните
от ищците документи, с които „А.п.“ ООД се е легитимирало като собственик на
процесния имот по предявения отрицателен установителен иск по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на ВРС, 34-ти състав, а именно: решение
№ 860/18.02.2002 г. на Поземлена комисия при Община
Варна, с което е възстановено правото на собственост на Г.К.Б. в съществуващи
стари реални граници на нива от 7000 дка в землището на Виница, м-ст „Перчемлията“, заявен с пореден № 1 от заявлението (л.
18); заповед № 41/27.01.2004 г. на зам. кмета на Община Варна за възстановяване
правото на собственост при условията на пар. 4б, ал.
1 ПЗР на ЗСПЗЗ на Г.К.Б. върху поземлен имот с ид. №
1173 по ПНИ на м. „Перчемлията“ землище кв. „Виница (л. 17); протокол №
25/01.11.2004 г. за въвод във владение на НИ № 1173
на Г.К.Б. (л. 16), нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от
01.12.2004 г., вписан с вх. рег. № 27615/01.12.2004 г. под акт № *** г. на
Служба по вписванията – Варна, с който Г.К.Б. е прехвърлил в полза на „А.п.“
ООД правото на собственост върху НИ № 1173 (л. 14).
От приетото и неоспорено
от страните заключение на допуснатата съдебно-оценителна експертиза (л. 85 и
сл.) се установява, че пазарната цена на процесния недвижим имот, изчислена към
датата на изготвяне на заключението, възлиза на 43 500 лв.
При така установената фактическа
обстановка, съдът намира от правна страна следното:
Предявени са обективно
съединени искове с правно основание чл. 189,
ал. 1 във вр. с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, чл. 189, ал. 1,
изр. второ ЗЗД и чл. 189, ал. 1, изр. трето ЗЗД във вр.
чл. 82 ЗЗД за разваляне процесния договор за покупко-продажба
на недвижим имот и осъждане на продавачите (ответници) да заплатят на
купувачите (ищци) платената продажна цена и разноските по договора, както и обезщетение
за имуществени вреди, претърпени в резултат от неизпълнението на договора.
Основателността на исковите претенции е обусловена от наличието на следните
кумулативни материалноправни предпоставки, а именно: 1.) сключен валиден
договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните, 2.) наличие на
самостоятелни вещни права в полза на трето лице върху същия недвижим имот, 3.) добросъвестност на купувачите, тоест
незнание, че имотът принадлежи на трето лице, 4.) реално заплащане на търсената
обратно продажна цена и разноски по договора, както и 5.) претърпени
имуществени вреди от купувачите в пряка причинно-следствена връзка с
неизпълнението на задължението на продавачите по продажбения договор да
прехвърлят правото на собственост върху вещта. Съгласно правилата за
разпределение на доказателствената тежест в процеса, обективирани в
разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищците е да проведат пълно и
главно доказване на тези факти.
Страните не спорят, а се установява и от представените писмени доказателствени
средства, че на 30.10.2014 г. между ответниците, в качеството им на продавачи,
и ищцата Н.С.Д., като купувач, в време на брака й с втория ищец Н.Д.Д., е сключен процесният договор
за покупко-продажба на недвижим имот.
Доказва се също, че трето лице - „А.п.“ ООД се е легитимирало като титуляр
на прехвърленото право на собственост върху същия имот и е предявило отрицателен
установителен иск за собственост върху вещта срещу страните по процесния
договор за покупко-продажба, по който е образувано гр.д. № 3275/2020 г. по описа на ВРС, 34-ти
състав, висящо към настоящия момент.
Възражението на ответната страна в писмената защита, според което развалянето на договора за покупко-продажба
не е допустимо без наличието на влязло в сила съдебно решение, с което са
установени правата на третото лице, е неоснователно, доколкото в разпоредбата
на чл. чл. 189, ал. 1 изр. първо във вр. с чл. 87,
ал. 3 ЗЗД изрично е регламентирана правната възможност на купувача да развали
договора и преди съдебното отстраняване. В този смисъл е налице и съдебна
практика (напр. решение № 162 от
17.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1317/2012 г., III г. о., ГК, решение № 424 от
24.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1872/2010 г., IV г. о., ГК, решение № 261 от
9.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 390/2012 г., II г. о., ГК и др.), в която се
приема, че за уважаването на иска е ирелевантно дали третото лице е
предявило правата си и купувачът е отстранен от вещта или купувачът не е
отстранен от вещта, защото към предявяването му е налице висящ спор или третото
лице въобще не е предявило претенциите си по съдебен ред, но съществува
възможност за това. Това е така, защото и в двата случая става въпрос за пълно
неизпълнение или неточно изпълнение на задължението на продавача да се
прехвърли правото на собственост. Купувачът може да развали договора и да търси
обезщетение за вредите и когато вещта все още не му е отнета по съдебен ред, но
съществува реална заплаха от това, каквато заплаха е налице винаги, когато
трето лице притежава правото на собственост върху продадения му имот, защото то
може по всяко време да поиска вещта си.
За успешното упражняване на тези права обаче е необходимо купувачът да е
бил добросъвестен. Този извод следва от нормативното правило на чл. 188 ЗЗД,
според което продавачът отговаря, ако трети лица имат
право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да
противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това. Затова и
недобросъвестността е абсолютна пречка за възникване правото за търсене на
отговорност за евикция (евентуална или осъществена).
При преценката за добросъвестността на купувача следва да се има предвид
съществуващата система на публичност на актовете с прехвърлително
действие с недвижими имоти – арг. от чл. 1 във вр. чл. 3, ал. 1 от ПВ. Доколкото такива прехвърляния на
собственост или учредяване на вещни права са вписани, последващият
приобретател не може да претендира отговорност за
отстранение от имота, тъй като би могъл да узнае за противопоставимите
му права на трети лица преди сключването на договора, респ. да прецени риска от
покупката на такъв имот. Оповестителното действие на
вписването цели именно предоставяне възможност на третите лица да узнаят за
извършеното разпореждане с недвижимия имот и да се информират за собствеността.
В настоящия случай третото за спора лице „А.п.“ ООД е основало претенцията
за право на собственост върху процесния имот на подлежащ на вписване акт -
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 01.12.2004 г., вписан на
същата дата с
вх. рег. № 27615/01.12.2004 г. под акт № *** г. на Служба по вписванията –
Варна, с предмет НИ № 1173, от който е образуван и процесният
ПИ № ***с отразен
в договора стар идентификатор № *** и номер по предходен план: ***. Предвид
вписването на сделката през 2004 г., тоест преди процесната продажба от 2014
г., в случай на полагане на дължимата грижа, ищците биха могли да узнаят за противопоставимите им права още към момента на сключване на
договора, като неполагането на такава не може да обуслови отговорността на
продавачите за евентуалното отсраняване от имота. Този
извод не се опровергава и от представеното удостоверение за вещни тежести на
имота по чл. 47 ПВ, в което не фигурира посоченият нотариален акт от 2004 г.,
доколкото удостоверението съдържа само вписванията, отбелязванията
и заличаванията, които са направени през посочения от заявителя определен
период от 21.12.2013 г. до 29.10.2014 г., съобразно чл. 48 ПВ (ред. ДВ, бр. 63
от 1.08.2014 г., действаща към момента на издаване на удостоверението).
С оглед на гореизложеното, съдът приема, че при сключване на процесния
договор за покупко-продажба купувачът не е бил добросъвестен, поради което не
може да претендира разваляне на договора и предявеният конститутивен
иск с правно основание чл. 189, ал. 1 ЗЗД във вр. с
чл. 87, ал. 3 ЗЗД е неоснователен, съответно подлежи на отхвърляне.
При този извод неоснователни се явяват и останалите обективно съединени
осъдителни искове по чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД и
чл. 189, ал. 1, изр. трето ЗЗД във вр. чл. 82 ЗЗД за платената продажна цена и
разноските по договора, както и за обезщетение за имуществени вреди, които
претенции са обусловени от
развалянето.
По разноските:
На основание чл.
78, ал. 3 ГПК, с оглед изхода на делото и направеното за това искане, в полза
на всеки от ответниците следва да бъдат присъдени направените в настоящото
производство разноски от по 1000 лв. за адвокатско възнаграждение,
доказателства за заплащането на които са представени по делото – договори за
правна защита и съдействие от 12.10.2020 г. (л. 60 и 61), съдържащи
отбелязване, че уговорените възнаграждения са изплатени изцяло в брой.
Срещу размера на
възнагражденията ищците са направили своевременно възражение за прекомерност,
което съдът намира за неоснователно, доколкото нормативно установеният
минимален размер на адвокатското възнаграждение по чл. 7, ал. 2, т. 4 от
Наредба № 1 от 9.07.2004 г., до който бил могло да бъде редуцирано то по реда
на чл. 78, ал. 5 ГПК, надвишава претендираното такова от 1000 лв.
Предвид
отхвърлянето на предявените искове, разноски на ищците не се следват.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н.С.Д.,
ЕГН **********, с адрес: ***, и Н.Д.Д., ЕГН **********,
с адрес: ***, срещу Б.Т.П., ЕГН **********,
и Н.С.П., ЕГН **********,***, обективно
съединени искове с правно основание чл. 189, ал. 1 във вр.
с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД и чл. 189, ал. 1, изр.
трето ЗЗД във вр. чл. 82 ЗЗД за разваляне на сключения договор за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в нотариален акт № ***г. на нотариус П. П. с рег. № 224 в
регистъра на НК, и за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на ищците
следните суми: сумата от 16500 лв.
(шестнадесет хиляди и петстотин лева), представляваща платена продажна цена по
разваления договор, ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 23.07.2020
г., до окончателното изплащане на задължението, сумата от 824,48 лв. (осемстотин двадесет и четири лева и
четиридесет и осем стотинки) за разноските по договора, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата
молба в съда – 23.07.2020 г., до окончателното изплащане на задължението, сумата от 9597,12 лв. (девет хиляди
петстотин деветдесет и седем лева и дванадесет стотинки), представляваща
обезщетение за имуществени вреди в размер на законната лихва върху заплатената
продажна цена за периода от 30.10.2014 г. до 22.07.2020 г., както и сумата от 25000 лв. (двадесет и
пет хиляди лева), представляваща обезщетение за вреди от разваления договор,
равняваща се на разликата в цената на имота към момента на евикцията
и тази към продажбата, ведно със
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда –
23.07.2020 г., до окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА Н.С.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, и Н.Д.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплатят на Б.Т.П., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 1000 лв. (хиляда лева) за
сторените по делото разноски за заплатено адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА Н.С.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, и Н.Д.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплатят на Н.С.П., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 1000 лв. (хиляда лева) за сторените по делото разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение, на основание чл. 78, ал.
3 ГПК.
Решението подлежи на
обжалване пред Окръжен съд - Варна в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните, на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: