РЕШЕНИЕ
№ 2450
гр. Варна, 28.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Неделина Маринова
при участието на секретаря Мариана Ив. Маркова
като разгледа докладваното от Неделина Маринова Гражданско дело №
20233110104823 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по предявени от Етажна собственост с
административен адрес: град *”, ул. „*, срещу Д. И. Д., ЕГН **********, и В. Й. Д., ЕГН
**********, и двамата с поС.ен адрес: град В* субективно кумулативно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за осъждане солидарно на
ответниците да заплатят на ищеца следните суми: 392,36 евро, представляваща дължима
такса за поддръжка на общите части на сграда в град *”, ул. „* /комплекс */ и подземен
гараж /1,50 евро на кв.м., ЗП за апартамент 16, и 1.00 евро за кв.м. за паркомясто 11/ за
периода 01.10.2022 г. до 31.12.2022 г., съгласно взети решения по т. 4 на ОС на Етажната
собственост от 26.09.2022 г., и 392,36 евро, представляваща дължима такса за поддръжка на
общите части на сграда в град *”, ул. „* /комплекс */ и подземен гараж /1,50 евро на кв.м.,
ЗП за апартамент 16 и 1.00 евро за кв.м. за паркомясто 11/ за периода 01.01.2023 г. до
31.03.2023 г., съгласно взети решения по т. 4 на ОС на Етажната собственост от 26.09.2022
г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на исковете до окончателното
изплащане на задължението.
В исковата молба се твърди, че ответниците са собственици в режим на СИО на
Апартамент № 16 и Паркомясто № 11 на адрес: град *”, ул. „*.
Заявява се, че на 26.09.2022 г. било проведено ОС на ЕС, на което присъствал
ответникът Д. Д., който се подписал на присъствения лист. На него било взето решение, с
което таксата за поддръжка е определена в размер на 1,50 евро без вкл. ДДС на ЗП на 1 кв.м.
и 1.00 евро без вкл. ДДС за паркомясто. Сочи се, че била избрана фирма „* ЕООД за
управител на етажната собственост, като на 20.01.2023 г. била вписана промяна в ТР по
партидата на „* ЕООД, като било сменено наименованието с ново, а именно: „* *. Твърди
се, че съгласно взетите решения, таксата за поддръжка се дължи авансово на всяко
тримесечие до 5-то число, като само по изключение за периода 01.10.2022 г. - 31.12.2022 г.
сумата е следвало да се заплати до 15.10.2022 г. Излагат се подробни твърдения за
1
дължимост на процесните суми от страна на ответниците солидарно.
В открито съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител, излага
съображения за основателност на предявените искове, доколкото било налице влязло в сила
решение на ОС на ЕС за процесните суми, липсвало уведомяване от страна на ответниците
за обстоятелството, че не ползват процесните обекти в ЕС, както и че с оглед наличието на
портиер се дължат допълнителни разходи от етажните собственици. Претендират се
сторените съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от Д. И. Д., чрез
процесуален представител, с който се оспорват исковите претенции.
Оспорва се, че на 26.09.2022 г. било проведено ОС на ЕС, като на тази дата било
обикновено събиране на собствениците. Излагат се подробни твърдения, че не са спазени
изискванията на ЗУЕС по провеждането на ОС. Оспорва се, че дължи процесните суми, тъй
като бил освободен от задължението да заплаща такса за разходи управление и поддръжка,
защото не живее и не отдава под наем процесния имот. Излагат се твърдения, че продал
апартамента и паркомястото на трето лице на 28.02.2023 г. Сочи се, че в знак на добра воля
заплатил сумата в размер на 475,80 лева - такса за периода 01.10.2022 г. - 31.12.2022 г.
В открито съдебно заседание ответникът Д. И. Д., чрез процесуалния си представител,
излага съображения за недължимост на процесните суми, с оглед на приложимата за
процесния период разпоредба на чл. 51 ЗУЕС. В тази връзка, моли се за отхвърляне на
исковете. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от В. Й. Д., чрез
процесуален представител, с който се оспорват исковите претенции. Излагат се идентични
твърдения на обективираните в отговор на искова молба от Д. И. Д..
В открито съдебно заседание ответникът В. Й. Д., чрез процесуалния си представител,
моли за отхвърляне на исковете, при съвкупна преценка на събраните в производството
писмени и гласни доказателства. Претендира разноски.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено
следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните, а същото се установява и от приложения по делото
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *г., че ответниците са
придобили в режим на СИО следните недвижими имоти: Самостоятелен обект с
идентификатор * по КККР на град *, представляващ Апартамент № 16, с адрес: град *”, ул.
„*, със застроена площ от 63 кв.м., ведно с прилежащата Изба № 16, с площ от 1,47 кв.м. и
3,1341% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, прилежащите към
жилището 77,21 кв.в. от дворното място, в което е построена сградата, съставляващо ПИ с
идентификатор *по КККР на град *; както и 13,65 кв.м. ид.ч. от самостоятелен обект с
идентификатор *по КККР на град *, с предназначение Гараж в сграда, които идеални части
купувачите ще ползват реално като Паркомясто № 11.
Видно от Протокол от проведено на 26.09.2022 г. Общо събрание на ЕС с
административен адрес: град *”, ул. „*, на същото е взето следното решение по т. 4: за
промяна на дължимите такси за поддръжка, а именно: 1,50 евро /без ДДС/ на кв.м., ЗП за
апартамент , и 1.00 евро /без ДДС/ за кв.м. за паркомясто в общия гараж в сградата на
месечна база, като срокът за заплащане е авансово, на всяко тримесечие, до пето число.
Първата вноска за периода от 01.10.2022 г. до 31.12.2022 г. е дължима до 15.10.2022 г. по
изключение, поради краткият срок за изпълнение от провеждане на ОС на ЕС и взетите на
него решения.
Прието по делото е Уведомление за дължимо плащане от ищеца до ответника Д. И. Д.
за процесните суми.
2
Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № * г., на същата
дата ответниците са продали на „*“ ЕООД притежаваните от тях недвижими имоти,
придобити съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *
Представено по делото е Преводно нареждане от 03.02.2023 г. с наредител ответникът
Д. И. Д. и получател ищецът, за сумата от 475,80 лева, с посочено основание за плащане -
такса поддръжка, ФРО, ток, ВИК за период 01.10.2022 г. до 31.12.2022 г.
Приобщено като писмено доказателство по делото е Писмо от 29.01.2024 г. от
Управител на ВИК – Варна, в което е посочено, че след месец юли 2022 г. за процесния
обект на потребление – Апартамент № 16 са начислявани прогнозни количества консумация
на вода на база предходен отчет. Към писмото са приложени: Опис на отчети за периода от
01.01.2022 г. до 26.01.2024 г. и Справка за облога и плащанията за същия период.
От приетите по делото писмени доказателства: Нотариален акт за продажба на
недвижим имот № * г., Удостоверение за търпимост № */22.01.2018 г. на Главен архитект на
Район *, Община *, Заповед № 56*21.09.2022 г. към посоченото удостоверение, Справка №
*/06.02.2024 г. от Агенция по вписванията по партидата на ответника Д. И. Д., се
установява, че последният е придобил право на собственост по отношение на следния
недвижим имот: Дворно място от 874 кв.м., с адрес: град *, жк „* от 20 кв.м., впоследствие
призната за търпим строеж като Жилищна сграда, състояща се от един надземен етаж,
тавански етаж и един полуподземен етаж, със застроена площ от 82,27 кв.м. и разгъната
застроена площ от 130,93 кв.м., както и масивен гараж със застроена площ от 23,50 кв.м., в
ПИ с идентификатор *по плана на кв. „*.
В производството са събрани гласни доказателствени средства, чрез разпит на
свидетели, от показанията на които, преценени съобразно правилото на чл. 172 ГПК, се
установяват следните обстоятелства:
Свидетелят * твърди, че е работил в жилищния комплекс - Етажна собственост с
административен адрес: град *”, ул. „*, като портиер. Заявява, че същият е от затворен тип, с
видеонаблюдение, с гаражи и един официален вход, че има чистачка и паркоработници.
Сочи, че не е сигурен дали в периода от месец декември 2022 г. до месец февруари 2023 г.
ответникът Д. И. Д. е посещавал комплекса.
Свидетелят *в твърди, че познава ответниците като собственици на апартамент в
Етажна собственост с административен адрес: град *”, ул. „*, но същите винаги живели на
къщата си в местност “* Заявява, че никой не е живял в апартамента на ответниците и
същият не е отдаван под наем, като при посещенията му в жилището същото било чисто и
подредено, като приготвено за продажба. Сочи, че ответниците рядко идвали в апартамента
да го нагледат, като през месец февруари 2023 г. продали същия.
В проведена процедура по чл. 176 ГПК ответникът Д. И. Д. заяви, че в писмен
документ от 13.02.2023 г. е поел задължение за заплащане на всички задължения към
етажната собственост. Твърди, че комплексът имал портиер, но общите части били мръсни,
поради ремонтни дейности, както и че е присъствал на проведеното на 26.09.2022 г. Общо
събрание на ЕС и не е уведомявал управителя, че имотът не се ползва. Сочи, че в периода
януари – февруари 2023 г. процесният апартамент е бил предложен за продажба, като е
присъствал на един или два от проведените огледи, както и че същият никога не е бил
ползван или отдаван под наем.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
За успешното провеждане на предявените искове в тежест на ищеца е докаже, в
условията на пълно и главно доказване, следните правнорелевантни факти, от които се
ползва: че ответниците са собственици на Апартамент № 16 и Паркомясто № 11, в сграда на
3
адрес: град *”, ул. „*, която е в режим на Етажна собственост; валидно взети решения от
проведено ОС на ЕС на 26.09.2022 г. за определяне размера на таксите за поддръжка и
управление; че ответниците са обитавали адреса в процесния период; размер на
задълженията и падеж на плащането им.
Не се спори по делото, а същото се установява и от Протокол от проведено на
26.09.2022 г. Общо събрание на ЕС с административен адрес: град *”, ул. „*“, че в сградата
са налице повече от три самостоятелни обекта, принадлежащи на различни собственици,
поради което приложение намира уредбата на ЗУЕС, по аргумент от чл. 3 същия закон.
Съобразно чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, собствениците на обекти в режим на етажна
собственост имат задължение да заплащат разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата.
На основание чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС и чл. 51 ЗУЕС от компетентността на Общото
събрание е да определя размера на разходите за управление и поддържане на общите части
на Етажната собственост. Общото събрание се свиква, провежда и взема решения по
определен в ЗУЕС ред, а решенията му подлежат на отмяна по съдебен ред поради
незаконосъобразност /неспазване на процедурата и императивни правни норми/ по реда на
чл. 40 ЗУЕС в едномесечен преклузивен срок от оповестяването им. Влезлите в сила
решения на общото събрание са задължителни за етажните собственици, включително за
тези, които не са присъствали на събранието.
С оглед на посочената нормативна уредба и доколкото в преклузивния едномесечен
срок ответниците не са оспорили решението на общото събрание, съдът намира, че същото
има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила.
От Протокол от проведено на 26.09.2022 г. Общо събрание на ЕС се установява
начинът на определяне на размера на разходите за управление и поддържане на общите
части, като претендираните суми съдът намира, че представляват такива за управление и
поддръжка на общите части, които според § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС са разходи за
консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на
управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода,
отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьора и други разноски,
необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Съгласно нормата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС (в действащата към процесния период
редакция преди изм. с ДВ бр. 82/2023 г. в сила от 29.09.2023 г.), не заплащат разходите за
управление и поддръжка на общите части на етажната собственост ненавършилите 6-
годишна възраст деца, както и собственик, ползвател и обитател, който пребивава в
етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
Нормата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС е императивна и не е допустимо по волята на общото
събрание на етажната собственост същата да бъде дерогирата (в този смисъл Решение №
60181 от 20.10.2021 г. по гр.д. № 86/2021 г. по описа на ВКС). Етажният собственик не
дължи заплащането на разходи за управление и поддържане на общите части, ако е доказал
наличие на изключението, уредено в чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, дори и да не е подал декларация за
обстоятелствата по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, да не е вписал тази декларация в книгата на етажната
собственост и въз основа на това да не е било взето решение от Общото събрание на ЕС за
освобождаване му от задължението за плащане на тези разходи. Неподаването на
декларация за обстоятелствата по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС и невписването в книгата на етажната
собственост на същите не обвързва автоматично съда да приеме, че няма основание за
освобождаване на етажния собственик от заплащане на разходите за управление и
поддържане на етажната собственост /в този смисъл Решение № 93 от 6.10.2022 г. по гр. д.
№ 395/2022 г.по описа на ВКС, I г. о., ГК/.
По делото не се събраха доказателства, че през процесния период ответниците са
4
живели в имота. Напротив, установи се от Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № *г., Писмо от 29.01.2024 г. от Управител на ВИК – *с приложения към
него, от показанията на свидетеля * и от обясненията на ответника Д. И. Д. /които
съответстват на останалия събран по делото доказателствен материал/, че процесните
обекти в Етажната собственост, представляващи Апартамент № 16 и Паркомясто № 11,
никога не са били трайно обитавани от ответниците, че същите са ги посещавали
периодично, за да ги нагледат. Последното не се опровергава и от показанията на свидетеля,
разпитан по искане на ищеца, който заяви, че не е сигурен дали ответникът Д. И. Д. е
посещавал имота в процесния период от време.
Не се спори между страните, освен това, че считано от 28.02.2023 г. /след прехвърляне
на правото на собственост по отношение на процесните имоти/ ответниците са загубили
качеството етажни собственици в Етажна собственост с административен адрес: град *”, ул.
„*, поради което и процесното решение на общото събрание не ги обвързва след посочената
дата.
Изложеното обуславя извод, че в случая е налице хипотезата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС (в
действащата към процесния период редакция преди изм. с ДВ бр. 82/2023 г. в сила от
29.09.2023 г.), поради което предявените искове с правно основание чл. 38, ал. 1 ЗУЕС са
неоснователни и недоказани и следва да бъдат отхвърлени.
Поради отхвърляне на главната искова претенция, неоснователно се явява и искането за
присъждане на законната лихва върху главницата, считано от предявяване на исковете до
окончателното изплащане на задължението.
По разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, в полза на ответниците
следва да бъдат присъдени сторените от тях разноски за настоящото производство.
Ответникът Д. И. Д. претендира разноски за адвокатско възнаграждение в размер на
456 лева, а ответницата В. Й. Д. – разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 456
лева, както и 10 лева – заплатена държавна такса за съдебни удостоверения.
От насрещната страна е направено възражение за прекомерност на претендираните от
ответниците адвокатски възнаграждения, което съдът намира за неоснователно, с оглед на
фактическата и правна сложност на спора, цената на предявените искове, броя на
проведените открити съдебни заседания, извършените от пълномощниците на всеки от
ответниците процесуални действия и обстоятелството, че същото е определено към
минималния размер, съгласно чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Поради изложеното, в полза на всеки един от ответниците следва да бъдат присъдени
разноските така, както същите са претендирани и доказани в производството.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Етажна собственост с административен адрес: град *”,
ул. „*, срещу Д. И. Д., ЕГН **********, и В. Й. Д., ЕГН **********, и двамата с поС.ен
адрес: град В* субективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание
чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за осъждане солидарно на ответниците да заплатят на ищеца следните
суми: 392,36 (триста деветдесет и две евро и тридесет и шест евроцента) евро,
представляваща дължима такса за поддръжка на общите части на сграда в град *”, ул. „*
/комплекс */ и подземен гараж /1,50 евро на кв.м., ЗП за апартамент 16, и 1.00 евро за кв.м.
5
за паркомясто 11/ за периода 01.10.2022 г. до 31.12.2022 г., съгласно взети решения по т. 4
на ОС на Етажната собственост от 26.09.2022 г., и 392,36 (триста деветдесет и две евро и
тридесет и шест евроцента) евро, представляваща дължима такса за поддръжка на общите
части на сграда в град *”, ул. „* /комплекс */ и подземен гараж /1,50 евро на кв.м., ЗП за
апартамент 16 и 1.00 евро за кв.м. за паркомясто 11/ за периода 01.01.2023 г. до 31.03.2023 г.,
съгласно взети решения по т. 4 на ОС на Етажната собственост от 26.09.2022 г., ведно със
законната лихва, считано от предявяване на исковете до окончателното изплащане на
задължението.
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес: град *”, ул. „*, ДА
ЗАПЛАТИ на Д. И. Д., ЕГН **********, с поС.ен адрес: град В* сумата от 456
(четиристотин петдесет и шест) лева, представляваща разноски за адвокатско
възнаграждение за настоящото производство, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес: град *”, ул. „*, ДА
ЗАПЛАТИ на В. Й. Д., ЕГН **********, с поС.ен адрес: град В* сумата от общо 466
(четиристотин шестдесет и шест) лева, представляваща разноски за настоящото
производство, от която: 456 (четиристотин петдесет и шест) лева - адвокатско
възнаграждение и 10 (десет) лева – държавна такса за съдебни удостоверения, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6