РЕШЕНИЕ
№ 157
гр. Перник, 16.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател:БИСЕР ЦВ. ПЕТРОВ
Членове:КРИСТИАН Б. ПЕТРОВ
ВЛАДИМИР Р. РУМЕНОВ
при участието на секретаря РОЗАЛИЯ ИВ. ЗАФИРОВА
като разгледа докладваното от БИСЕР ЦВ. ПЕТРОВ Въззивно гражданско
дело № 20251700500242 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С решение № 9/ 13.01.25 по гр.дело № 306/23 г. районен съд Брезник е
постановил следното:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН, на основание чл.26, ал.1, предл. 3-то от ЗЗД
сключеният Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Агенцията по вписванията, СВ
при РС Брезник, вх. рег. № 2580 от 07.11.2013 г., по силата на който ответникът Р. С. К., от
***, с ЕГН: ********** е предоставил на ответника А. М. Б. с ЕГН: **********, от ***, за
временно и възмездно ползване за срок от 35 стопански години при цена от 2 лв. (два лева)
на декар или 20 кг. продукция на декар годишно, недвижими земеделски имоти, находящи се
в землището на с. ***, общ. ***, описани подробно по тридесет и девет пункта.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Р. С. К., от ***, с ЕГН:
********** и А. М. Б. с ЕГН: **********, от ***, че С. К. С. от ***, с ЕГН: **********, С.
И. С. от ***, с ЕГН: **********, А. И. С. от ***, с ЕГН: **********, Р. С. И. от ***, с ЕГН:
**********, А. А. Д. от ***, с ЕГН: **********, С. А. Ж. от ***, с ЕГН: **********, В. Д.
Н. от ***, с ЕГН: **********, С. С. В. от ***, с ЕГН: ********** и Р. П. З. от ***, с ЕГН:
1
********** са собственици на общо 31/48 идеални части от същите недвижими имоти и
ОСЪЖДА Р. С. К. и А. М. Б., ДА ПРЕДАДАТ на ищците владението на тези 31/48 идеални
части от описаните имоти.
Присъдени са и съответни разноски.
Против така посоченото решение са постъпили въззивни жалби от ответниците,
които са абсолютно идентични.
Макар и да е посочено, че решението се обжалва изцяло, мотиви за
незаконосъобразност са изложени само по отношение частта с която арендния договор е
прогласен за нищожен. Твърди се, че мотивите на районния съд досежно наличието за
предпоставките за нищожност на процесния договор не е съответен на събраните по делото
доказателства. Налице е преценка на предвиденото арендно плащане от 2 лв., което при
съпоставка със средната пазарна цена е дало основание за извода на съда. Същевременно
съдът е пропуснал да констатира наличието на клауза за алтернативно плащане в размер на
20 кг продукция на декар. Съвсем очевидно е че предвиденото издължаване в натура като
стойност е напълно адекватно на средната пазарна цена за арендно плащане. Съответно и
това обстоятелство сочи на невъзможност договорът да бъде разглеждан като нищожен на
това основание.
Моли се обжалваното решение да се отмени изцяло и предявените искове да се
отхвърлят. Претендират се и разноски.
От ответниците не е постъпил отговор на тази въззивна жалба.
В съдебно заседание, по същество, процесуалния представител на ищците
оспорва жалбите и моли да бъдат оставени без уважение. Развити са лаконични доводи за
правилност на обжалваното решение.
Претендират се и разноски.
Пернишкият окръжен съд, след като обсъди доводите на страните намира
следното:
При извършената по реда на чл. 269, изр. 1 ГПК служебна проверка, съдът
намира, че обжалваното първоинстанционно решение е валидно и частично допустимо.
Съдът при въззивния контрол за правилност на първоинстанционния съдебен акт
в рамките, поставени от въззивните жалби, след като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид доводите и възраженията на страните, намира от фактическа и
правна страна следното:
Фактите от значение по делото са безспорни и те са следните:
От Решение № 68-1 от 30.04.1998 г. и Решение № 68 от 15.01.1999 г. на ОС
„Земеделие“ гр. Брезник се установява, че описаните в исковата молба 39 броя земеделски
земи са възстановени на наследниците на И.М. С. - бивш жител на ***.
От удостоверение за наследници № *** от 31.01.2023 г.*** на Община Брезник се
установява, че ищците са законни наследници на И.М. С..
2
Общия наследодател на ищците е починал на *** за което е съставен акт за смърт
№ *** от същата дата на Община Брезник. С. е оставил наследници по десет колена, но две
от колената не са оставили живи низходящи и възходящи. Така, частите по всяко останало
колено в наследството са по 1/8 общо.
Видно от цитираното удостоверение ищците С. С. и Р. И. са наследници по
коляното на К.М. и притежават общо 4/48 или първия 1/16 ид. ч. от процесните имоти, а
втората 1/48 ид. част. Ищците С., А. и С. В. са наследници по коляното на С. М. и
притежават общо 2/24 или първите двама общо 1/24 и третата 1/24 ид. ч. от процесните
имоти. Ищецът Р. З. е наследник по коляното на Н.В. и притежава 1/8 ид. ч. от процесните
имоти. Ищците С. Ж. и А. Д. са наследници по коляното на А. М. и притежават общо 1/8 или
всяка по 1/16 ид. ч. от процесните имоти. Ищецът В. Н. е наследник по коляното на Р.Д. и
притежава 1/16 ид. ч. от процесните имоти. Или общо всички ищци са собственици на 23/48
ид. ч. от процесните имоти по наследство от собствените си колена плюс тези на В.М. и М.
М..
От приетия като писмено доказателство нотариален акт № 65 т.1 дело 34/21 г. на
нотариус И.М. се установява, че на 12.03.21 г. съсобственичката В.В. дарила на ищците С. и
А. С.и своите 7/60 идеални части. Доколкото 7/60 е по-малко от собствените на В. 1/8 ид
части, разпореждането е валидно. Така, общо, идеалните части на ищците увеличени със
7/60 стават 143/240.
С нотариален акт №***, том***, рег. № ***, дело № 230 от 2013 г. от 01.11.2013 г.
на Нотариус И.М. с район на действие РС Брезник, част от наследниците на И.М. С. - В.А.Б.,
О.А.М. и Б.А.Б. дарили на ответника Р. С. К. своята 1/8 идеална част от имотите предмет на
иска.
С договор от 04.11.2013 г. вписан в Служба по вписванията при РС Брезник,
ответникът Р. С. К. е сключил договор за аренда на земеделските имоти описани в исковата
молба, с ответницата А. М. Б., за срок от 35 стопански години и за арендна цена в размер на
2 лв. (два лева) на декар или 20 кг. продукция на декар годишно.
Няма спор, а това е видно и от приетите пред районния съд решения на
Общинска служба по земеделие и гори гр.Брезник и аренден договор, че предмет на
арендния договор са именно възстановените на наследници на И. С. земеделски земи
описани по 39 пункта.
Пред районния съд са били предявени искове в следната последователност:
Искове с правно основание чл.26, ал.1 предл. първо и чл.26, ал.2 ЗЗД за
прогласяване арендния договор за нищожен, като сключен при накърняване на добрите
нрави и при липса на основание.
В условията на евентуалност, искове по чл.108 ЗС и чл.124, ал.1 ГПК за
признаване на правото на собственост на ищците по отношение на ответниците на
собствените им идеални части от процесните 39 имота и осъждане на ответниците да им
3
предадат владението върху същите, и приемане на установено по отношение на
ответниците, че арендния договор е непротивопоставим на ищците, като собственици на
повече от половината от процесните имоти.
В условията на евентуалност, искове по чл.134, ал.1 вр. чл.87, ал.1 ЗЗД вр. чл.28,
ал.2 ЗАЗ за разваляне на арендния договор, поради неизпълнение.
Независимо, че ищците са предявили като главни исковете по чл.26 ЗЗД,
районния съд е следвало с оглед изложените в исковата молба факти сам да извърши
преценка за правния им интерес. Това е така, тъй като в зависимост от това кой е главния иск
ще се извърши преценка за допустимостта на останалите.
Най- общо, право да развали договор има изправната по него страна в случай, че
другата страна не престира точно дължимото. Именно затова въпроса за разваляне на
договор е предпоставен от това дали ищеца въобще е страна по този договор, тъй като само
в този случай той ще бъде обвързан от създадените облигационни отношения и може да се
преценява кой е изправен по тях.
Заради това в конкретната специфика на настоящия казус следва да се разреши
първо въпроса дали ищците са обвързани от сключения без тяхно участие договор, както и
въпроса за собствеността и владението на процесните земеделски земи. Това обуславя и
евентуалността на правния интерес от прогласяване на нищожността. Отчитайки тези факти
районния съд е трябвало да приеме, че главните искове са тези по чл.108 ЗС и чл.124 ГПК, а
не така както настоява процесуалния представител на ищците- тези по чл.26 ЗЗД. Решението
по последния иск е пряко обусловено от резултата по първите два.
В мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т. д. № 2/2015
г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения,
свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които
арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано
със съществената специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава
плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността
върху добивите /чл.2, ал.2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с
плодовете /чл.2, ал.2, чл.10, ал.3, чл.31/. Засилено е задължението на арендатора за полагане
на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно
ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-
пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и
за тяхната изключителност.
Така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава
основание да се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ
бр. 13 от 7.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои
от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно
чл.30, ал.3 ЗС е специална и изключва приложението на общата норма на чл.32, ал.1 ЗС и на
закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на
4
мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда
може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът,
сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен
ако са го приели. По приложението на чл.31, ал.1 ЗС при сключен от съсобственик договор
за аренда е налице практиката на ВКС - например решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. №
997/2017 г., II г. о., с което е дадено тълкуване в хипотеза на сключени от отделни
съсобственици с различни арендатори договори за аренда, че когато договорите за аренда са
били сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се
отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците,
притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на
чл.32, ал.1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците
съобразно притежаваните от тях дялове в общността и следователно, дори когато договорът
за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е
противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото
мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху
имота.
Следователно, договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава
повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите
съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо /какъвто настоящия
случай не е/. Именно заради това и предявения иск по чл.124, ал.1 ГПК се явява главен,
обуславящ по отношение на тези по чл.26 ЗЗД и чл.134, вр. чл.87, ал.3 ЗЗД, вр. чл.28, ал.2
ЗАЗ. В случай, че ищците проведат успешно иска си по чл.124, ал.1 ГПК, те могат да се
разпоредят с недвижимите имоти по решение на мнозинството съсобственици и сключения
от ответниците аренден договор не може да се противопостави на това разпореждане /било
то нова аренда или наем/. Ако ищците не желаят да се разпореждат с процесните имоти, а да
ги ползват лично, то успешния иск по чл.108 ЗС би гарантирал това им право.
По жалбите на ответниците.
Доколкото макар и формално, въззивната жалба е насочена против цялото
решение на районния съд, то с оглед на това, че настоящата втора инстанция приема за
главни искове, тези по чл.108 ЗС и чл.124, ал.1 ГПК се дължи произнасяне, първо именно по
тях. Районния съд не се е произнесъл нито в мотивите си, нито в диспозитива по отношение
на иска с правно основание чл.124, ал.1 ГПК за това, дали ищците са обвързани или не от
облигационното отношение създадено между двамата ответници по арендния договор.
Поради това въззивен контрол по отношение на този иск не може да бъде осъществен, а
окръжния съд не може и да постанови решение по същество, тъй като е налице хипотезата
на чл.250, ал.1 ГПК. В този случай искане за допълнително решение може да направи само
страната по отношение на която е налице такава непълнота.
По отношение правото на собственост на ищците касателно наследствените им
квоти върху процесните земеделски земи по принцип не се спори.
5
Това право на собственост се доказва и от цитираните по- горе решения на
Общинска служба по земеделие и гори гр. Брезник и удостоверението за наследници на
общия наследодател И. С.. От показанията на свидетеля М.Д., а и от самия аренден договор
се установява, че имено К. и Б. владеят процесните земи, вкл. частите на ищците.
По тези съображения районния съд е постановил едно правилно и
законосъобразно решение в частта му с която е уважил иска по чл.108 ЗС. Ищците
разполагат общо с повече идеални части от заявеното с исковата молба. Доколкото обаче е в
гражданския процес е в сила диспозитивното начало, а районния съд е уважил иска по
чл.108 ЗС, така както е предявен, то решението в тази му част следва да се потвърди в този
вид.
Въззивните жалби по отношение исковете по чл.26 ЗЗД са основателни, макар и
не по изложените в тях съображения.
Както се изложи и по- горе ищците успешно са провели доказване на един от
главните искове с правно основание чл.108 ЗС. Следователно решението на РС в останалата
уважителна част следва да бъде обезсилено, тъй като при уважаване на главните искове не
възниква вътрешнопроцесуалното условие за произнасяне по евентуалните искове по чл. 26
ЗЗД. По отношение иска по чл.134, вр. чл.87 ЗЗД вр. чл.28, ал.2 ЗАЗ районния съд не се е
произнесъл изрично, нито в мотивите, нито в диспозитива, но доколкото и в това отношение
не възниква вътрешнопроцесуалното условие за произнасяне по този евентуален иск, то не е
допуснато процесуално нарушение.
С оглед изхода на делото на въззиваемите- ищци се дължат разноски съобразно
отхвърлената част на жалбата в размер на 1000 лв.
Предвид изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ ЖАЛБАТА на А. М. Б. от *** с ЕГН********** и
жалбата на Р. С. К. от *** с ЕГН********** против решение № 9/ 13.01.25 по гр.дело №
306/23 г. на районен съд Брезник в частта му с която ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на тези двама жалбоподатели, че С. К. С. от ***, с ЕГН: **********, С. И. С. от
***, с ЕГН: **********, А. И. С. от ***, с ЕГН: **********, Р. С. И. от ***, с ЕГН:
**********, А. А. Д. от ***, с ЕГН: **********, С. А. Ж. от ***, с ЕГН: **********, В. Д.
Н. от ***, с ЕГН: **********, С. С. В. от ***, с ЕГН: ********** и Р. П. З. от ***, с ЕГН:
********** са собственици на 31/48 идеални части от описаните подробно в решението на
районния съд тридесет и девет недвижими имоти и на основание чл.108 от ЗС ОСЪЖДА Р.
С. К. и А. М. Б., ДА ПРЕДАДАТ на С. К. С., С. И. С., А. И. С., Р. С. И., А. А. Д., С. А. Ж.,
В. Д. Н., С. С. В. и Р. П. З., владението на 31/48 идеални части от описаните имоти.
ОБЕЗСИЛВА решение № 9/ 13.01.25 по гр.дело № 306/23 г. на районен съд
Брезник в частта му с която ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН, на основание чл.26, ал.1,
предл. 3-то от ЗЗД сключеният Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Агенцията по
вписванията, СВ при РС Брезник, вх. рег. № 2580 от 07.11.2013 г., по силата на който
ответникът Р. С. К., от ***, с ЕГН: ********** е предоставил на ответника А. М. Б. с ЕГН:
**********, от ***, за временно и възмездно ползване за срок от 35 стопански години при
цена от 2 лв. (два лева) на декар или 20 кг. продукция на декар годишно, подробно
6
описаните в решението тридесет и девет броя недвижими земеделски имоти, находящи се в
землището на с. ***, общ. ***.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата му част.
ОСЪЖДА жалбоподателите А. М. Б. от *** с ЕГН********** и жалбата на Р. С.
К. от *** с ЕГН********** да заплатят на ищците С. К. С. от ***, с ЕГН: **********, С. И.
С. от ***, с ЕГН: **********, А. И. С. от ***, с ЕГН: **********, Р. С. И. от ***, с ЕГН:
**********, А. А. Д. от ***, с ЕГН: **********, С. А. Ж. от ***, с ЕГН: **********, В. Д.
Н. от ***, с ЕГН: **********, С. С. В. от ***, с ЕГН: ********** и Р. П. З. от ***, с ЕГН:
********** сумата 1000 лв. разноски за адвокатски хонорар пред въззивния съд.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7