Р Е Ш Е Н И Е №416
гр.
Бургас, 04.12.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
БУРГАСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, първо гражданско и
търговско отделение, в открито съдебно
заседание, на тринадесети ноември, две хиляди и двадесета година в състав:
Съдия: Диляна
Йорданова
при
секретаря Станка Чавдарова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 268 по
описа на БОС за 2019г., за да се произнесе, съобрази следното:
Производството по делото е образувано по искова молба от Д.Г.П.,
гражданин на Руска Федерация, роден на ***г., с адрес******, О. Ю.П., гражданка на Руска Федерация, родена на ***г., с адрес *****и И.Д.П., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г.,
с адрес*****, с която са предявени при условията на евентуалност срещу И.В.Ж.,
гражданка на Руската Федерация, родена на ***г. в******, следните искове: 1/ за обявяване на договор
за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот№52 по нотариално дело№499 от 17.08.2018г. на
нотариус Кремена Лазарова, с район на действие БРС, за нищожен поради липсата
на съгласие относно продажната цена, на осн. чл. 26, ал.2, пр.2 от ЗЗД, до
размера на 2/3 ид.части, придобити в режим на СИО за първите двама ищци и до
размера на 1/3 ид.ч. за третия ищец, 2./
за обявяване на гореописания договор за покупко-продажба за нищожен поради противоречието
му със закона, на основание чл.38 ал.1 от ЗЗД, предвид липсата на уговорка
пълномощникът да договаря сам със себе си или с представлявано от него лице, до
размера на 2/3 ид.части, придобити в режим на СИО за първите двама ищци и до
размера на 1/3 ид.ч. за третия ищец,
3./за обявяването му за недействителен поради уговаряне на пълномощника
на продавачите и купувача във вреда на представляваните, на основание чл. 40 от ЗЗД, до размера на 2/3 ид.части,
придобити в режим на СИО за първите двама ищци и до размера на 1/3 ид.ч. за
третия ищец, 4./иск от ищеца И.Д.П. за обявяването на договора за
покупко-продажба за недействителен до размера на неговата 1/3 ид.ч. от
недвижимия имот, поради липсата на упълномощаване от страна на ищеца на
пълномощника И.В.Г. и отказ за потвърждаването на договора, на основание чл.
42, ал.2 от ЗЗД, 5/ искове за разваляне на договора поради липса на изпълнение
от страна на купувача на задължението за заплащането на продажната цена, на
основание чл. 87, ал.3 от ЗЗД, до размера на 2/3 ид.части, придобити в режим на
СИО за първите двама ищци и до размера на 1/3 ид.ч. за третия ищец. С
посочените искове са обективно кумулативно съединени от ищците спрямо
ответницата ревандикационни искове с правно основание чл.108 от ЗС за приемане
за установено, че ищците са собственици на недвижимия имот-предмет на
атакуваната покупко-продажба, представляващ апартамент с идентификатор
67800.10.702.5.4 по КККР на гр. Созопол и осъждането й да им предаде владението
му, предявени до размера на идеалните им части, 2/3 ид.ч. в режим на СИО за
първите двама ищци и 1/3 ид.ч. за третия ищец.
Ищците твърдят, че през 2014г. са
придобили чрез договор за покупко-продажба апартамент с
идентификатор 67800.10.702.5.4 по КККР на гр. Созопол. Поддържат, че през
2018г. ищците Д.П. и О. Песецкаяса са решили да продадат гореописания имот и са упълномощили И.Г., руски гражданин, да
ги представлява при подписването на нотариалния акт за покупко-продажба.
Посочват, че във връзка с продажбата ищецът Д.П. е разговарял с ответницата И.Ж.,
като са постигнали съгласие апартаментът
да бъде продаден за цена в размер на 108 000 евро, с която цена се е съгласила и неговата съпруга ищцата О.П.. Според
изложеното в исковата молба за посочената продажна цена е липсвало съгласие от
страна на третия ищец И.П.-син на Д.П. и О.П., който отказал да подпише писмено
пълномощно на И.Г.. Ищците заявяват, че през септември 2018г. са научили, че
апартаментът е продаден на ответницата
от пълномощника Г. за сумата от 30 000 евро, за която в съставения
нотариалния акт №52 по нотариално дело №499 от 17.08.2018г. на нотариус Кремена Консулова, с район на
действие БРС, е отразено, че е заплатена изцяло по банков път от купувача преди изповядване на сделката. Твърдят,
че продажната цена – нито устно предварително уговорената, нито отразената в
нотариалния акт, не е заплатена от купувача. Ангажират доказателства. Претендират разноски.
В законоустановения срок е
постъпил писмен отговор от ответницата, с който оспорва предявените искове.
Възразява, че има съгласие относно продажната цена, като ищецът Д.П.лично
заедно с пълномощника се е явил пред нотариуса и е присъствал при изповядване
на сделката, заявил е пред пълномощника каква продажна цена да бъде записана в
нотариалния акт и лично е заплатил разноските и нотариалните такси във връзка
със сключване на сделката. Посочва, че
отразената по-ниска продажна цена в нотариалния акт е за да бъдат спестени
нотариални такси от ищеца. Оспорва липсата на упълномощаване от страна на
третия ищец, като твърди, че първият ищец е предал на пълномощника Г. в присъствието на
ответницата 3 броя пълномощни и 6 броя декларации във връзка със сключването на
сделката. Представя три броя разписка за заплащане на продажната цена, както
следва: за сумата от 200 000 рубли, заплатена на 06.08.2018г., за сумата
от 1 650 000 рубли, заплатена
на 23.08.2018г. и за сумата от 5 000 000 рубли, заплатена на
23.08.2018г., с левова равностойност в общ размер на 97 000 евро, като в
част от разписките е записано, че сумата е за подобрения в имота, с оглед избягването
на заплащането на данък в Руската федерация, възлизащ на 12 процента върху
получената сума от продажбата. Счита, че предявеният иск от третия ищец за
обявяване на нищожност на договора до размера на 1/3 ид.ч. поради липса на
упълномощаване не следва да бъде разглеждан в настоящото производство, тъй като
останалите ищци нямат отношение към тази претенция. Ангажира доказателства.
Претендира разноски.
Предявени са при условията на евентуалност искове с
правно основание чл. 26, ал.2, пр.2 от ЗЗД, чл.38 ал.1 ЗЗД, чл. 40 от ЗЗД, чл. 42, ал.2 от ЗЗД, чл. 87, ал.3 от ЗЗД, които са допустими.
С посочените искове са обективно кумулативно съединени ревандикационни искове
по чл. 108 от ЗС.
Съдът, като взе предвид становищата на
страните и събраните доказателства по делото, преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
По делото е представен нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот№52 по нотариално дело №499/2018г. на нотариус
Кремена Консулова, вписан в Нотариалната камара под рег.№248, с район на
действие БРС, видно от който на 17.08.2018г. ищците Д.П., О.П. и И.П., действащи чрез пълномощник И.Г.,
упълномощен с пълномощни, заверени от руски нотариуси в гр. Москва, са
прехвърлили на ответницата И.Ж., действаща също чрез пълномощника И.Г., чрез договор за покупко-продажба правото на
собственост върху апартамент с идентификатор 67800.10.702.5.4 по КККР на
гр. Созопол. Съгласно нотариалния акт уговорената продажна цена в размер на 30 000
евро е получена от продавачите изцяло по банков път от купувача преди изповядване на сделката. Данъчната
оценка на имота към момента на покупко-продажбата възлиза на 42 928,50лв.
Упълномощаването на пълномощника И.Г. от продавачите и
купувача по сделката е извършено в чужбина, на територията на Руската
федерация, с нотариално заверени от руски нотариуси генерални пълномощни, в
които не е посочена продажната цена. В същите представляваните не са дали
изрично съгласие представителят да договаря от тяхно име лично със себе си или
с друго лице, което също представлява.
Липсва спор между страните, а и от приложената нотариална
преписка, находяща се на на стр. 96-110
по делото, се установява, че в нотариалното производство пред нотариус Кремена Консулова
е представено пълномощно 77ВМ 0388590, рег. № 6-273 от 08.08.2018г., с
нотариална заверка на съдържанието и подписа на ищеца И.П., заверено от руски нотариус
Сергей Дейцев, действащ на територията на гр. Москва.
Съгласно приложената справка от Руската федерална
нотариална палата не е извършвана нотариална заверка от нотариус Сергей Дейцев на
пълномощно с упълномощител И.П. на
посочената дата 08.08.2018г. Горното
обстоятелство се потвърждава и от приложения превод на отговор от нотариус
Сергей Дейцев на стр. 205-206 по делото, съгласно който не е заверявал
пълномощно на И.П., роден на ***г. В отговора на руския нотариус се посочва, че
представеното нотариално заверено от него пълномощно представлява груб
фалшификат, неотговарящ на нито едно от изискванията за нотариално заверен
документ.
От ответницата с отговора на исковата молба е ангажиран
нотариален акт №161 по нот.дело № 503/2013г. на нотариус Кремена Консулова,
видно от който тримата ищци са продали отново чрез пълномощника Г. на
ответницата Ж. през 2013г. друг свой имот в същия комплекс в гр. Созопол.
Представени са от ответната страна три броя разписки на
руски език с превод на български, съставени и подписани от ищеца Д.П., съгласно които е получил от И.Ж. за процесния недвижим имот на 06.08.2018г.
сумата от 200 000 рубли авансово заплатена продажна цена, на 23.08.2018г.
сумата от 1 650 000 рубли продажна цена и на 23.08.2018г. сумата от
5 000 000 рубли за подобренията в имота. В последната разписка ищецът
Д.П. изрично е заявил, че паричните средства са получени изцяло и няма
материални претенции към ответницата.
В постъпило становище от процесуалния представител на
ищците в с.з., на стр. 112-113 по делото, не се оспорва, че Д.П. е разбрал за
сключената сделка и съгласно приложените разписки от 06.08.2019г. и
23.08.2019г. е получил от И.Ж. сумата 1 850 000 рубли с левова
равностойност 25 870 евро, но се твърди, че тази сума представлява
¼ от уговорената продажна цена. По отношение на издадената разписка за
сумата от 5 000 000 рубли ищците възразяват, че същата е договорена
за подобренията в имота и не удостоверява заплащането на част от продажната
цена. Освен това според ищците разписката касае други правоотношения между
страните.
За доказване на твърденията си, че процесната
покупко-продажба не е протекла по начина, по който са очаквали ищците и не е
била договорена продажна цена, последните са представили предварителен договор
за покупко-продажба от 2013г., както и приемо-предавателен протокол към него и
допълнително споразумение.
От ищците, които оспорват твърдението на ответницата, че Д.
Писецкий е присъствал лично при изповядване на атакуваната сделка пред
нотариуса на 17.08.2020г., е представен препис от международен паспорт с виза
на Д.П., видно от които е влязъл на територията на Република България през летище Бургас на 12.08.2018г. и излязъл
на 16.08.2018г., като следващото влизане
на ищеца на територията на страната е на 09.09.2018г.
Съдът
не цени приложената с отговора на исковата молба кореспондения по имейл между адв.
Д.Б. от една страна и И. Г.и Л.К., която
по същество съдържа свидетелски показания, които не са събрани по установения в
ГПК ред.
Приобщени са като писмени доказателства по
делото съдебни удостоверения и съдебни актове на руски съдилища, от които се
установява, че И.Ж. е предявила срещу Д.П. и О.П. искове за
връщане на заети суми, както и, че ищците
водят помежду си дела за разваляне и недействителност на договори за
прехвърляне на имоти, находящи се в гр. Москва.
Пред настоящата съдебна инстанция е разпитан свидетелят И.Г., който посочва, че познава ищците Д. и О. П.,
както и ответницата И.Ж.. Обяснява, че се е запознал с Д. при предходна сделка,
когато той продавал друг свой по-малък имот в същия комплекс в гр. Созопол.
Твърди, че отношенията между двамата ищци Д. и И. са лоши. Д. му разказал, че е
преписал свои апартаменти в гр. Москва на името на сина си И., който ги
присвоил. Според свидетеля Д. му е предложил пари, за да не свидетелства. Спомня
си, че преди процесната сделка се е срещнал с Д. и с ответницата И., като те са
му предоставили пълномощни. От Д. свидетелят получил три броя пълномощни за
всички ищци, както и по две декларации за гражданско състояние и за липса на
задължения. Твърди, че заедно с Д. са посетили ТД на НАП в гр. Созопол, където
ищецът заплатил данъците за имота-предмет на покупко-продажба преди сделката.
Поддържа, че ищецът Д.П. е определил продажната цена в размер на 30 000
евро. След това според свидетеля Д.П. се е снабдил с документи от кадастралната
служба и с удостоверение за данъчна оценка за имота. Излага, че ищецът Д.П.
лично е присъствал при нотариуса, като се е намирал в съседната стая, където
заплатил нотариалните такси. Съобщава, че Д. трябвало да предаде нотариалния
акт на И. в гр. Москва и да получи парите от продажбата от нея. Твърди, че с Д.
са имали устна уговорка в нотариалния акт да бъде отразено, че цената е
заплатена преди сделката.
В депозираните пред БОС показания свидетелят А.А.заявява, че познава ответницата И.Ж..
Свидетелят е присъствал в гр. Москва на разговор между нея и Д.П. относно
покупко-продажба на имот, като е чул да обсъждат разписки, отнасящи се относно
предаване на парите. Свидетелят видял съставените разписки на масата в кухнята.
Съдът кредитира показанията на разпитаните по делото
свидетели, които не се опровергават от останалите събрани по делото
доказателства, с изключение на показанията на свид. Г.в частта, в която
посочва, че ищецът Д.П. е присъствал при изповядване на сделката, които се
намират в противоречие с датите на пристигане и заминаване на ищеца от България
в представения международен паспорт.
Категорично и безспорно се установява по делото от
анализа на така събраните и обсъдени доказателства, че с издадените пълномощни
на територията на Руската федерация ищците са предоставили свобода на
пълномощника И. Г.да договаря продажната цена, като освен това ищецът Д.П. е
уведомил пълномощника преди сделката, че цената, на която ще бъде изповядана в
нотариалния акт е в размер на 30 000 евро.
Що се касае до спазването на изискванията за форма на
упълномощаването на ищеца И.П. следва да намери приложение разпоредбата на чл. 30 от договора между НРБ и СССР за
правна помощ по граждански, семейни и наказателни дела (ратифициран с Указ №
784 на Държавния съвет от 15 април 1975 г. - ДВ, бр. 33 от 1975 г. в сила от 18
януари 1976 г.), обн. ДВ. бр.12 от 10 февруари
1976г., попр. ДВ. бр.17 от 28 февруари
2014г. Съгласно ал.1 на цитираната разпоредба формата на сделките се определя от законодателството, което
се прилага за самата сделка. Достатъчно е обаче спазването на законодателството
по мястото на сключване на сделката. Договорът за правна помощ не предвижда
нещо различно, което да дерогира разпоредбата на чл. 61 от КМЧП, в която също се съдържа правилото, че формата на
правните сделки се урежда от правото, което е приложимо към сделката и е
достатъчно да бъдат спазени условията за форма, определени от правото на
държавата по местоизвършването на сделката. Според българския закон когато се
изисква форма на нотариален акт за сделката, е необходимо пълномощното да бъде
с нотариално удостоверени подпис и съдържание, извършени едновременно, съгласно
изискванията на чл. 37 ЗЗД. В разпоредбата на чл. 185, ал.2 от
Гражданския кодекс на Руската федерация също е предвидено пълномощното за
сключване на сделки, изискващи нотариална форма да бъде нотариално заверено.
Предвид това съдът приема за безспорно установено по делото, че не е спазена
предвидената в закона форма за действителността на упълномощаването на ищеца И.П..
Неспазването на формата на пълномощното има за последица недействителност на
упълномощаването, поради което от страна на И.П. не е учредена валидно
представителна власт на пълномощника И.Г..
Посоченият порок на волята обаче не води до нищожност
на договора за покупко-продажба поради липсата на съгласие относно същественото
съдържание на сделката, респективно продажната цена. По смисъла на т.2 от
Тълкувателно решение №5 от 2014г. на ОСГТК договор, сключен от лице, действало
като представител, без да има представителна власт, се намира в състояние на
висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Липсата
на представителна власт засяга единствено вътрешното правоотношение между
представителя и представлявания. Разпоредбата на чл.
42, ал. 2 ЗЗД е установена изключително в интерес на мнимо представлявания,
като установената с нея висяща недействителност само временно препятства
директното настъпване на правните последици от договора в неговия патримониум.
При горните мотиви неоснователни и недоказани са
предявените от ищците главни искове за обявяване на договора за
покупко-продажба за нищожен поради липсата на съгласие относно продажната цена,
на осн. чл. 26, ал.2, пр.2 от ЗЗД.
При това положение съдът дължи произнасяне по
евентуално съединените искове за обявяване на договора за покупко-продажба за недействителен
на основание чл.38 ал.1 от ЗЗД, предвид липсата
на уговорка пълномощникът да договаря сам със себе си или с представлявано от
него лице
По отношение на приложимото материално право спрямо
упълномощаването БОС взе предвид разпоредбите на чл. 62, ал.1 и ал.2, т.4 от
КМЧП. Принципното правило, въведено с чл. 62, ал. 1 от КМЧП е, че в
отношенията между представлявания и третото лице съществуването и обхватът на
представителната власт на представителя, както и последиците от неговите
действия по действителното или претендираното осъществяване на представителната
власт се уреждат от правото на държавата, в която представителят е имал
основното си място на дейност към момента на извършване на действията. От
страните няма изложени твърдения И. Г.да е осъществявал представителство по
занятие и да е имал основно място на упражняване на дейност на територията на Русия
или България. След като представителят
няма основно място на дейност и не е направен избор на приложимото право по
ал.3 на чл. 62 от КМЧП, съгласно чл.62,
ал.2, т.4 от КМЧП е приложимо правото на държавата, в която представителят е
действал, т.е. българското право.
Съгласно разпоредбата на чл.38, ал.1
от ЗЗД представителят не може да договаря от името на
представлявания нито лично със себе си, нито с друго лице, което той също
представлява, освен ако представляваният е дал съгласието си за това. Договорът, сключен в нарушение на забраната по чл. 38, ал. 1 ЗЗД е
недействителен и не поражда последиците, които законът свързва с него, като на тази недействителност може да се позове лицето, в чиято
полза е установена – лицето, от името на което е сключен договора.
Предвид липсата на изрично
дадено съгласие от ищците упълномощеният от тях представител за продажбата на
процесния апартамент И.Г. да договаря с ответницата И.Ж., която той също
представлява като купувач по сделката, договорът за покупко-продажба е сключен
в нарушение на забраната по чл. 38, ал.1 от ЗЗД и е недействителен.
При горните мотиви и предвид
липсата на потвърждаване от ищците на извършените действия от представителя в
нарушение на разпоредбата на чл. 38, ал.1 от ЗЗД основателни са първите
евентуално съединени претенции, като следва да бъде прогласена
недействителността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот№52 по нотариално дело№499
от 17.08.2018г. на нотариус Кремена Лазарова, с район на действие БРС, поради
противоречието му с разпоредбата на чл. 38, ал.1 от ЗЗД.
С оглед уважаването на исковете по чл. 38, ал.1 от ЗЗД
съдът не следва да пристъпва към разглеждане на останалите евентуално съединени
искове.
Основателни са предявените обективно кумулативно
съединени от ищците ревандикационни искове с правно основание чл.108 от ЗС за
приемане за установено, че са собственици на недвижимия имот-предмет на
атакуваната покупко-продажба, представляващ апартамент с идентификатор
67800.10.702.5.4 по КККР на гр. Созопол и осъждането на ответницата да им
предаде владението му. С оглед недействителността на договора за
покупко-продажба, същият не е породил целените правни последици и не е
прехвърлил валидно правото на собственост на ответната страна. Ищците не са
загубили правото си на собственост върху имота, като следва да бъдат признати
за собственици. По делото липсва спор, че ответницата е във владение на имота,
поради което исковете по чл. 108 от ЗС за основателни и в осъдителната им част.
С оглед изхода от спора ответницата
следва да заплати на ищците сумата от 2032 лева, представляващи направени съдебно-деловодни
разноски в производството пред БОС, а искането на ответницата за присъждане на
разноски е неоснователно и следва да се остави без уважение.
Воден от горното,
Бургаски окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените главни искове от Д.Г.П.,
гражданин на Руска Федерация, роден на ***г., с адрес ****, О. Ю.П., гражданка
на Руска Федерация, родена на ***г., с адрес ****** и И.Д.П., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г.,
с адрес******, срещу И.В.Ж., гражданка на Руската Федерация, родена на ***г. в *****, за обявяване на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот№52 по нотариално дело№499 от 17.08.2018г. на нотариус Кремена Лазарова, с
район на действие БРС, за нищожен поради липсата на съгласие относно продажната
цена.
ПРОГЛАСЯВА
недействителността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран
в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот№52 по нотариално дело№499
от 17.08.2018г. на нотариус Кремена Лазарова, с район на действие БРС, поради сключването му в нарушение на забраната по
чл. 38, ал.1 от ЗЗД поради липсата на съгласие пълномощникът да договаря
с представлявано от него лице, по предявените евентуални искове от Д.Г.П., гражданин на Руска Федерация,
роден на ***г., с адрес****, О. Ю.П., гражданка на Руска Федерация, родена на ***г.,
с адрес ***** и И.Д.П., гражданин на
Руска Федерация, роден на ***г., с адрес ****, срещу И.В.Ж., гражданка на
Руската Федерация, родена на ***г. в гр. Москва, с адрес *****.
ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНО
по отношение на И.В.Ж., гражданка на Руската Федерация, родена на ***г. в ****,
че Д.Г.П., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г., с адрес****, О. Ю.П.,
гражданка на Руска Федерация, родена на ***г., с адрес **** и И.Д.П., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г.,
с адрес ****, са собственици на недвижим имот с идентификатор 67800.10.702.5.4
по КККР на гр. Созопол, представляващ жилище- апартамент, находящ се в гр.
Созопол, в местността Мапи, бл.3, ет.1, ап. Е04, при граници съседни
самостоятелни обекти в сградата на същия етаж с идентификатор 67800.10.702.5.5,
67800.10.702.5.22, под обекта 67800.10.702.5.14, 678000.10.702.5.1 и над обекта
67800.10.702.5.7 по КККР на гр. Созопол.
ОСЪЖДА И.В.Ж. да предаде на Д.Г.П., О. Ю.П. и И.Д.П. владението на описания по-горе
имот.
ОСЪЖДА И.В.Ж. да
заплати на Д.Г.П., О. Ю.П. и И.Д.П.
сумата от 2032 лева, представляваща
направени по делото съдебно-деловодни разноски.
Решението може да
се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Бургаски
апелативен съд.
СЪДИЯ: