Р Е Ш Е Н И Е №85
Град Несебър, 12.06.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в публично съдебно заседание на двадесет и осми април, през две хиляди
и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
при
секретаря К.Л., като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 867 по описа за 2016г. и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е образувано въз основа на предявен иск с
правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.
В исковата молба, подадена от
ищците С. Валентинов К., роден на ***г., И.Б.К., родена на ***г., и О.В.П.,
родена на ***г., всички граждани на Руската Федерация, твърдят, че са
собственици на апартаменти, находящи се в жилищна сграда с идентификатор ***************в
село Равда, община Несебър, а именно: С.В.К. е собственик на самостоятелни
обекти в сграда с идентификатори ***************.** и ***************.** и се
легитимира като техен собственик с нотариален акт № 3, том VІ, рег.№ 5133, дело
№ 968/2014г. и нотариален акт № 154, том ІІІ, рег.№ 2883, дело № 545/2013г. на
Йорданка Йовчева, помощник-нотариус по заместване на С. Ангелов нотариус с
рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд; И.Б.К. е
собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***************.78 и се легитимира за собственик с нотариален акт
№ 96, том ХVІ, рег.№ 15512, дело № 3057/2013г. на Йорданка Йовчева,
помощник-нотариус по заместване на С. Ангелов нотариус с рег.№ 208 на НК и
район на действие Несебърския районен съд; О.В.П. е собственик на самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ******************и се легитимира за собственик
с нотариален акт № 35, том ХVІІІ, рег.№ 15218, дело № 3352/2012г. на Йорданка
Йовчева, помощник-нотариус по заместване на С. Ангелов нотариус с рег.№ 208 на
НК и район на действие Несебърския районен съд. Твърдят също, че на
15.08.2016г. и на 18.08.2016г. е проведено Общо събрание на етажната
собственост (ОСЕС), както и че на 27.08.2016г. са получили копия от изготвения протокол от събранието, чието съдържание е
било оспорено от тях чрез жалби, подадени до управителния съвет, получени на
01.09.2016г. от един от членовете на Управителния съвет на ЕС. Съдържанието на
протокола обаче не е променяно въз основа на доводите им. Считат, че е нарушена
процедурата по свикването и провеждането на ОСЕС в нарушение разпоредбите на
ЗУЕС, което има за последица незаконосъобразност на взетите на него решения. На
07.07.2016г. тогавашният управител на ЕС Евгения Тодорова К.получила покана за
свикване на извънредно общо събрание на двете етажни собствености
в жилищните сгради ***************и ***************. Не били посочени обаче
въпросите, които е следвало да бъдат разисквани, нито необходимостта от
свикване на ОСЕС. На 20.07.2016г. тя свикала общо събрание на етажната
собственост за жилищна сграда с идентификатор ***************. На 05.08.2016г.
била разлепена покана за свикване на ОС на жилищна сграда за сезонно ползване с
басейн и ограда ***************, подписана от етажните собственици О.М., М.Ф., Н.К., М.М., Л.К., Б.Е.и
инж. К.Х.. Въпреки, че поканата до Е.К.била за свикване на ОС на двете етажни собствености, за проведеното на 15.08.2016г., продължило до
18.08.2016г., в дневния ред били поставени въпроси, касаещи единствено сграда ***************.
Повечето етажни собственици са били лишени от правото да участват в ОСЕС, тъй
като то не било свикано от управителката, по който начин не е спазен реда на
чл.13 от ЗУЕС. Поканата била разлепена на 05.08.2016г., когато управителката е
отсъствала от страната, като по този начин тя е била известна единствено на
организаторите му, а останалите етажни собственици не са били уведомени изобщо.
Решението ОСЕС да се проведе съобразно посочения в поканата дневен ред не било обективирано в протокола, в който протокол не са отразени и
действията и тяхната последователност. Прието било кворумът на присъстващите от
70,802% да бъде равен на 100% без да е разисквано, което е направено
впоследствие чрез допълване на протокола и с цел да бъдат приети решения, за
които е било необходимо квалифицирано мнозинство, по който начин събранието е
било опорочено и е довело до незаконосъобразност на взетите решения. Посочват
за нарушена и разпоредбата на чл.16, ал.5 от ЗУЕС с довода, че не са отразени
разискванията по въпросите, приетите решения и подписите на гласувалите, като
за по-голяма част от решенията не е отразено какво е прието и какво е
отхвърлено с тях. За незаконосъобразно считат решението, прието с единодушие,
за гласуване с обединение на двата блока в една етажна собственост през лятото
на 2017г. Разминаване в протокола е налице относно избрания състав на
преброителната комисия от трима души, като освен това само единият от тях е
участвал в преброяването и който единствен е подписал протокола наред с
председателстващия събранието. За предложенията за избор на управителния съвет
и председател на управителен съвет не били посочени идеалните части. Не били
посочени и причините, които са наложили събранието да бъде прекратено и да бъде
отложено за 18.08.2016г., когато била извършена нова регистрация, според която
кворумът бил по-голям, и когато е било гласувано повторно по т.1 от дневния
ред, решението по което вече е било взето. Решението за избор на управляваща
компания било взето без необходимото мнозинство, поради което също е
незаконосъобразно, а кворумът, с който е взето, е при заобикаляне на чл.19,
ал.8 от ЗУЕС. Това решение е в резултат на предварителна скрита уговорка и в
нарушение интересите на останалите етажни собственици. Управителният съвет пък
бил избран едновременно като контролен орган. Решението за разходите за
управление и поддръжка на етажната собственост е било взето в нарушение на чл.51
от ЗУЕС. По т.12 решението също е незаконосъобразно, тъй като вноската е
определена на 1 кв.м., а не съобразно притежаваните идеални части. Взетото
решение: „Да се предостави права на управляващата компания да събира таксите
поддръжка, а също и такса за „ремонт и обновяване” по съдебен ред от
длъжниците” не е по предварително обявения дневен ред. Ищците молят да бъдат
отменени като незаконосъобразни всички решения на ОСЕС, проведено на
15.08.2016г. и на 18.08.2016г. и които решения са обективирани
в протокол от 15.08.2016г. Претендират разноски.
В отговора на исковата молба
ответниците – останалите етажни собственици, представлявани от председателя на
управителния съвет на ЕС Н.Г.К., оспорват иска и го считат за неоснователен,
като се оспорват твърденията на ищците, свързани с доводите за
незаконосъобразно свикване и провеждане на ОСЕС. Признават се фактите за това
кои са инициаторите за свикване на събранието и че същите са разлепили поканата
на 05.08.2016г. Ищците са присъствали, респ. били са представлявани, на
събранието и са участвали в гласуването, с който довод се заявява, че е невярно
твърдението им, че останалите етажни собственици не са били уведомявани за
провеждането на ОСЕС. Счита, че протоколът вярно отразява реално случилите се
събития и взетите решения, а при свикването и провеждането на ОСЕС са спазени
всички изисквания на ЗУЕС. Протоколът е бил изготвен и оповестен на
25.08.2016г. Единият от ищците – С.К., който оспорва взетите решения на ОСЕС
като ги счита за незаконосъобразни, преди това – на 07.10.2016г., е поискал
изпълнението на решението по т.13 от дневния ред.
В съдебно заседание се явява
единият от ищците, а именно С.В.К., като тримата ищци се представляват от
процесуален представител, който заявява, че поддържа иска за отмяна на
решенията на ОСЕС като незаконосъобразни поради нарушаване разпоредбите на
ЗУЕС, включително кворума за вземането на решенията и начина на представляване
на етажните собственици.
Ответната страна се представлява от упълномощен адвокат, който заявява,
че поддържа становището, изразено в отговора на исковата молба, за
неоснователност на иска. Моли същият да бъде отхвърлен, а ищците да бъдат
осъдени да заплатят направените разноски.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
Ищецът С.В.К. е собственик по
силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.05.2014г., обективиран в нотариален акт № 3, том VІ, рег.№ 5133, дело
№ 968/2014г. на Йорданка Йовчева, помощник-нотариус по заместване на С. Ангелов
с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, на Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ***************.**, с предназначение: жилище,
апартамент, със застроена площ 83.50 кв.м., ведно с 12.18 кв.м. идеални части
от общите части на сградата, а по силата на договор за покупко-продажба от
03.04.2013г., обективиран в нотариален акт № 154, том
ІІІ, рег.№ 2993, дело № 545/2013г. на
Йорданка Йовчева, помощник-нотариус по заместване на С. Ангелов с рег.№
208 на НК и район на действие Несебърския районен съд – и на Самостоятелен обект
в сграда с идентификатор ***************.**, с предназначение: жилище,
апартамент, със застроена площ от 66.52 кв.м., ведно с 9.70 кв.м. идеални части
от общите части на сградата. Двата самостоятелни обекта се намират на шестия
етаж в жилищна сграда за сезонно ползване – сграда № 1, находяща се на адрес:
село Равда, улица ***************.
Ищцата И.Б.К. е собственик по
силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.10.2013г., обективиран в нотариален акт № 96, том ХVІ, рег.№ 15512,
дело № 3057/2013г. на Йорданка Йовчева,
помощник-нотариус по заместване на С. Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на
действие Несебърския районен съд – на Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***************.78, с предназначение: жилище, апартамент, със
застроена площ от 64.52 кв.м., ведно с 9.43 кв.м. идеални части от общите части
на сградата, който самостоятелен обект се намира на шестия етаж в жилищна
сграда за сезонно ползване – сграда № 1, находяща се на адрес: село Равда,
улица ***************.
Ищцата О. В.П. е собственик по
силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.11.2012г., обективиран в нотариален акт № 35, том ХVІІІ, рег.№ 15812,
дело № 3352/2012г. по описа на нотариус С. Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на
действие Несебърския районен съд – на част от Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***************.63, с предназначение: жилище, апартамент, със
застроена площ от 70.36 кв.м., ведно с 10.26 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, който самостоятелен обект се намират на петия етаж в жилищна
сграда за сезонно ползване – сграда № 1, находяща се на адрес: село Равда,
улица ***************.
Видно от служебно изисканата от
съда и предоставена от Община Несебър информация с писмо изх.№ Н5-ЕС-081 от
02.09.2016г., по силата на подадено в общинска администрация Уведомление по
чл.46б от ЗУЕС, към което са приложени и протокол от ОС на собствениците от
15.08.2016г. и протокол от УС на ЕС от 01.09.2016г., за Председател на управителния
съвет на етажната собственост в сграда, находяща се в село Равда, улица *******,
е посочена Н.Г.К..
На 07.07.2016г. от етажните собственици: К.Х., Л.Ш., В.Б, С.Л.,
Н.К. и О.М., е била изготвена покана, подписана от тях, до тогавашния управител
на етажната собственост на комплекс „Л.С.” село Равда, улица Крайбрежна № 16,
община Несебър – свид. Е.К., с която са поискали от
нея в десетдневен срок да свика извънредно общо събрание на двете етажни собствености в жилищен комплекс „Л.С. –
На 05.08.2016г. обаче, на видно
място на таблото пред входа на Здание № 1 на жилищния комплекс е била поставена
поканата за свикване на ОС на собствениците на апартаменти в „Жилищни сгради за
сезонно ползване с басейн и ограда”, с кадастрален идентификатор № ***************,
с адрес: село Равда, улица ********Това установила и свид.
Е.К., която се е завърнала от чужбина на 11.08.2016г. За залепването на
поканата е бил съставен протокол от М.Д.Ф., О.А.М.и Н.Г.К.. В него е посочено,
че събранието се свиква по инициатива на етажните собственици О.М., М.Ф., Н.К., М.М. и Л.К..
От съдържанието на поканата се
установява, че общото събрание на собствениците на апартаменти в „Жилищни
сгради за сезонно ползване с басейн и ограда” с кадастрален идентификатор ***************,
с адрес: село Равда, улица *******, община Несебър е било свикано на основание
чл.12, ал.2, и ал.4 от ЗУЕС от инициативен комитет от собствениците. Посочено
е, че събранието ще се проведе на 15.08.2016г. в 10:00 часа в двора на
беседката, а дневният ред, при който ще се проведе събранието е следният: 1)
Отчет на управителя за извършената работа за сезон 2015-2016г.; 2) Отчет на
контрольора за извършената проверка на входящия и изходящ паричен поток с
представяне нанеобходимите платежни документи,
потвърждаващи направените разходи. Представяне на извлеченията от „Банка ДСК”
АД за сметката на ЕС за удостоверяване на извършените приходи и разходи; 3)
Обсъждане на изпълнението на решенията, взети на ОСЕС на 24.09.2015г. и
28.10.2015г.; 4) Обсъждане на въпроса за разделянето на комплекса и появата на
две етажни собствености; 5) Обсъждане на въпроса за
предсрочно прекратяване на пълномощията на управителя на ЕС; 6) Обсъждане на
въпроса за предсрочно прекратяване на пълномощията на контрольора на ЕС; 7)
Обсъждане на въпроса за избор на форма на управление на ЕС: 7.1. Самоуправление
– Управителен съвет или Управител на ЕС, 7.2. Самоуправление с покана на фирма
за обслужване на Общите части, 7.3. Покана към фирми за управление на ЕС; 8)
Избор на управителен съвет или управител; 9) Приемане на разходите за
управление и поддръжка на общите части, направени за сезон 2015-2016г.; 10)
Приемане на разходи за управление и поддръжка на общите части, направени за
сезон 2016-2017г.; 11) Приемане на разходи за ремонт и обновяване на общите
части на ЕС за 2015-2016г.; 12) Приемане на разходи за ремонт и обновяване на
общите части на ЕС за 2016-2017г.; 13) Приемане на решение за преразпределяне
на финансите за 2015-2016г. на основание направените разходи; 14) Вземане на
мерки по събирането на средствата за ремонт и обновяване, управление и
поддържане на общите части на ЕС; 15) Вземане на решение за събиране на
задължения за такса поддръжка за стари периоди; 16) Обсъждане на списък на
неотложните дейности за ремонт и обновяване; 17) Изменение и допълнение на
Правилник за вътрешен ред на ЕС; 18) Обсъждане на въпрос за предоставяне на
информация за показанията на водомерите; 19) Разни. Поканата за свикване на
общото събрание на ЕС пък е подписана от О.М., М.Ф., Н.К., М.М., Л.К., Б.Е.и инж. К.Х..
На 15.08.2016г. е било проведено ОС на ЕС, но според
съставения протокол, тъй като в 10:00 часа не са били представени 67 на сто от
идеалните части от общите части на етажната собственост, а именно присъствали
са етажни собственици, представлявали 66.036 % от идеалните части, събранието е
било отложено за 11:00 часа, когато са присъствали етажни собственици формиращи
70.802 % от идеалните части от общите части на етажната собственост. В
протокола е възпроизведен описания и в поканата дневен ред на ОС. За
председател на събранието е избрана Н.Г.К., а за секретар О.А.М.. Избрани са и
трима преброители, а именно Е.К., М.Б.и О.М. (която е избрана едновременно и за
секретар). По т.1 от дневния ред е посочено, че е било предложено работата на
управителя Е.К.да се оцени като удовлетворителна, в който смисъл е посочено, че
е взето и решението, като е посочено кои от етажните собственици на
апартаментите са гласували „За”, „Против” и „Въздържал се”, но не е посочено с
какво мнозинство е взето това решение. По т.2 от дневния ред е посочено, че поради
отсъствие на контрольора било предложено отчета да бъде пренесен за
18.08.2018г., но едновременно с това по тази точка от дневния ред в протокола е
посочено, че са били взети четири решения, а именно: Да се създаде ревизионна комисия,
управителя да предостави всички документи, необходими за работата на
ревизионната комисия, тя (ревизионната комисия) да подготви пълен отчет за
общото събрание за движението на паричните средства към 18.08.2016г., и да се
обяви изслушване на отчета и обсъждане бюджета на етажната собственост на
18.08.2016г. като извънреден ден, когато да продължи ОСЕС. По т.3 е посочено
единствено, че не е гласувано решение, като по т.4 решението е да се обединят
двете здания в началото на летния сезон през 2017г., по т.5 – преждевременно да
се прекратят правомощията на Управителя Е.К., и по т.6 е взето решение
преждевременно да се прекратят правомощията на контрольора Т.В. Л., и е
посочено, че тези три решения са взети с единодушие. Според двете решения по
т.6 от дневния ред е прието контролния орган на етажната собственост да бъде
Управителния съвет, но и въпросът да бъде пренесен за разглеждане на
18.08.2016г. По т.8 от дневния ред едно от решенията е формулирано „да се
избере контролен орган като форма на управление на етажната собственост –
Управителен в състав от 5 човека”. Като предложение е описано да се гласува и
следния състав: Б.М.В., К. Н.Г., К. С.В., К.Е.Т. и М.О.А. Отново са изброени
единствено номерата на апартаментите, гласували „За”, „Против” и „Въздържал
се”, но не и дали е прието това предложение. По същия начин е подходено и по предложението за председател на Управителния
съвет да бъде избрана Е.К.. Председателят на събранието е обявил в 19:20 часа,
че отлага ОС за 18.08.2016г. В 10:00 часа на посочената дата събранието е
продължило, но тъй като са присъствали етажни собственици, респ. техни
пълномощници, представляващи 65.90% от общите части, е посочено, че началото на
заседанието е в 11:00 часа при кворум **.48%. Посочени са резултатите от
гласуването в проценти по решението по т.1 от дневния ред, резултатите от
гласуването по т.8 от дневния ред, с който е гласуван състава на УС на ЕС, и
резултатите от гласуването по т.4 от дневния ред, но и едновременно с това, че
е решено въпросът по тази точка да бъде разгледан в следващото общо събрание
през 2017г. Предложението по т.7 от дневния ред „да бъде избран „В.С.К.” ООД
като управляваща фирма за поддръжка” е прието с мнозинство от 77,845% от представените
на събранието общи части. По тази точка е било предложено също управляващата
фирма да изготви проекто-договор, а според
последвалите решения, приети със същото мнозинство по същата точка от дневния
ред: за контролен орган е избран Управителен съвет, за управление и обслужване
да бъде привлечена управляващата фирма „В.С.К.” ООД, ОС да упълномощи
управителния съвет да разгледа договор за управление с „В.С.К.” ООД за този
период и да събира от неизрядните собственици задълженията по съдебен път.
Взето е и друго решение по т.2, а именно да се направи проверка за събраните
средства и разходи, да се предоставят за проверка всички документи за това от
предишния управител на членовете на ревизионната комисия. По т.9 е посочено, че
е взето единствено решение с пълно мнозинство, според което резултатите от
проверката на ревизионната комисия на бюджета на етажната собственост, която да
определи общите разходи за управление и издръжка за период 2015/2016г. да се
пресметне за всеки собственик пропорционално неговите идеални части. По същия
начин е подходено и когато с мнозинство от 77.845% от
представените идеални части, гласували „За”, и 22.155%, гласували „въздържал
се”, е взето лаконичното решение по т.10 : „9 евро на квадратен метър от общата
площ с включен ДДС”. Решение по т.11 не е взето, а с мнозинство от 88.227% от
представените общи части, гласували „За”, 1.572%, гласували против, и 10.201% -
„въздържал се”, решението по т.12 също е формулирано крайно неясно : „вноската
във фонд „ремонт и обновяване” да бъде 1 евро на кв.м.”. Решението по т.13,
взето с пълно единодушие е формулирано като „От резултатите на проверката на
документите от ревизионната комисия бюджета на ет. собственост да се направи пресмятане
за периода 2015/2016г. за всеки собственик пропорционално идеалните му части”,
това по т.14: „Да се предостави права на управляващата компания да събира
таксите поддръжка, а също и такси за фонда „Ремонт и обновяване” по съдебен ред
от длъжниците”, по т.16: „Да се проведе инженерно-техническа експертиза, след
което да се определи реда за ремонтите”, и по т.17: „да се упълномощят
членовете на УС да внесат поправки в правилника”. Решение по т.15 от дневния
ред не е взето – използван е термина „без решение”, докато по т.18 от дневния
ред са всеки две решения, а именно да се задължат собствениците на апартаменти
да предоставят информация от водомерите, и да се упълномощи УС да предприеме
мерки към собствениците, които не предоставят информацията. Етажните собственици
са взели решение по т.19 от дневния ред с обикновено мнозинство комплекса да е
с название „Л**”. Събранието е било закрито в 17:15 часа на 18.08.2016г., а
съставеният протокол е подписан от председателя и секретаря, който е и единия
от преброителите.
Към протокола е приложен списък
на всички присъстващи етажни собственици и техните пълномощници на ОС, в който
е посочено, че той заедно в приложените пълномощни, представляват неразделна
част от протокола. В този списък са посочени имената на присъствалите етажни
собственици, както и на присъствалите пълномощници, техните подписи, номерата
на апартаментите, на които са собственици, и на притежаваните от всеки от тях
идеални части в проценти от общите части на етажната собственост. Сборът на представените на проведеното ОС на ЕС идеални
части от общите части съгласно този списък е **,479%.
На 25.08.2016г. е било изготвено
съобщение за изготвен протокол от проведеното на 15.08.2016г. (с продължение на
18.08.2016г.) ОСЕС, с което на основание чл.16, ал.7 от ЗУЕС се съобщава, че
протоколът от събранието е изготвен, както и че при поискване копие от
протокола се предоставя на собствениците, ползвателите или обитателите, а освен
това е посочено, че оспорването на протокола може да бъде извършено писмено
пред УС в 7-дневен от поставяне на съобщаването, но не по-късно от един месец в
случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства, съгласно
чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Съобщението е подписано от М.В.Б., който посочва, че има
качеството на председател на Управителния съвет. На същата дата – 25.08.2016г.,
е съставен протокол за поставено съобщение по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, според който
в присъствието на М.В.Б., за който е посочено в протокола, че е председател на
УС, и на Н.Г.К., в качеството й на председател на общото събрание, проведено на
15.08.2016г., е било поставено съобщението за изготвен протокол от проведеното
ОСЕС.
Изготвена е жалба от К.Е.Т., К.
С.В., Л.А.В., К.Л.И., П. О.В. и К. И.Б, трима от които са ищците по делото, в
която жалба признават, че са присъствали лично на събранието, че на
25.08.2016г. на входа на сградата е поставено съобщението за изготвен протокол,
както и че самият протокол им е бил връчен на 27.08.2016г., като заявяват и че
се противопоставят на констатацията в протокола, че присъствалите на събранието
етажни собственици, представляващи 70.802 % от общите части на етажната собственост,
следва да се приемат за 100%, като за 100% се приемат и представените на
18.08.2018г. **,48%, тъй като считат, че по този начин се опорочава законността
на взетите решения. Заявяват също, че при съставянето на протокола и отразените
в него събития, гласувания и взети решения на ОСЕС са били налице явни
нарушения. Така не било отразено, че дневният ред, по който се е провело
събранието е бил гласуван и приет с единодушие. Двама от членовете на
преброителната комисия пък въобще не били допуснати да участват в преброяването
на гласовете и до пресмятането им. Решението по т.1 било неясно, а в протокола
не е отразено изявлението на управителя Е.К., когато е представила отчета си.
Неясни и лишени от смисъл считат решенията по т.4, по т.7, по т.14 и по т.18 от
дневния ред, а решението по т.2 не отразявало реалната обстановка. Повторните
гласувания по т.1 и по т.8 на 18.08.2016г. се различават от решенията, взети по
тези две точки преди това на 15.08.2016г. Освен неясно и непълно, решението по
т.7 не е взето с необходимото мнозинство. За незаконосъобразни считат решенията
по т.10 и т.12 от дневния ред, тъй като определянето на разходите за управление
и поддръжка противоречат на ЗУЕС, и предвид, че са взети без изискуемия кворум.
С жалбата е поискано да бъдат отразени в протокола реалните думи и взети
решения на Общото събрание от 15.08.2016г., като са отбелязали, че към
протокола не е приложен списък на всеки един собственик на етажната собственост
и притежаваните от него идеални части от сградата, което прави невъзможно да
бъде преценено какъв е процентът на гласуване по отделните точки от дневния ред
и как е гласувал всеки от присъстващите по отделните въпроси. Жалбата е връчена
лично на М.В.Б.на 01.09.2016г.
На същата дата – 01.09.2016г., е
проведено заседание на УС на ЕС, на което за Председател на УС на ЕС е избрана Н.К..
Въз основа на така установеното
от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Искът по чл.40 от ЗУЕС е предявен
от лица, имащи правен интерес от атакуване решенията на ОС на ЕС – тримата ищци
имат качеството на етажни собственици, тъй като същите притежават самостоятелни
обекти в етажната собственост – сграда с идентификатор ***************. Искът
за атакуване решенията на ОС на ЕС е допустим, тъй като е подаден в срока по
чл.40, ал.2 от ЗУЕС – решенията са оповестени на 25.08.2016г., а искът е
предявен на 26.09.2016 – първия присъствен ден.
Една от причините, поради която свид. Е.К.заявява в показанията си, че не е разбрала от
отправената до нея покана от 07.07.2016г. за коя от двете етажни собствености в жилищния комплекс е поискано свикване на
общо събрание, е че две от лицата, подписали поканата – Л.Ш. и С.Л., не
притежават самостоятелни обекти в етажната собственост в сграда с идентификатор
***************, респ. не притежават идеални части от общите части в сградата,
поради което нямат качеството на етажни собственици. Същите притежават
самостоятелни обекти само в другата жилищна сграда в комплекса ***************,
на която са етажни собственици и притежават съответни проценти идеални части от
тази друга сграда, образуваща самостоятелна етажна собственост. Останалите
четири лица – К.Х., В.Б€, Н.К. и О.М., отправили писменото искане (наименувано
„покана”) до тогавашния управител Е.К., по който начин са инициирали свикване
на ОСЕС, имат качеството на етажни собственици в етажната собственост, образувана
от сграда ***************. Същите могат да инициират свикване на ОСЕС по реда
на чл.12, ал.2 от ЗУЕС, предвид, че сборът на притежаваните от тях идеални
части надвишава 20%, каквото е изискването на цитираната разпоредба (само К.Х.
притежава 23,065 % от общите части в сградата). Освен от О.М. Н.К. и К.Х. – трима от четиримата етажни собственици,
посочени в „поканата” до управителя на ЕС от 07.07.2016г., обаче, в изготвената
и поставена на 05.08.2016г. покана за свикване на ОСЕС фигурират имената и на
други четирима етажни собственици, а именно М.Ф., М.М.,
Л.К.и Б.Е., които също са подписали поканата, но които не са могли да участват
в свикването на ОСЕС на основание чл.12, ал.4 от ЗУЕС, тъй като не са измежду
собствениците, отправили писменото искане по ал.2 на чл.12 от ЗУЕС, към която препраща
ал.4 на чл.12 от ЗУЕС.
По този начин е нарушена
процедурата по свикването на общо събрание на етажната собственост, което прави
провеждането му на 15-и и 18-и август 2016г. и взетите на него решения
незаконосъобразни и представлява самостоятелно основание за тяхната отмяна.
Събранието
е проведено на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС, предвид че на първоначално обявения
с поканата час – 10:00 часа на 15.08.2016г.,, не са присъствали собственици на
най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост,
поради което правилно и законосъобразно провеждането на ОС е било отложено и
проведено от 11:00 часа на 15.08.2016г., когато са представени (според
протокола от ОСЕС) 70,80% от общите
части, т.е. повече от 33 на сто от идеалните части от общите части на етажната
собственост.
Протоколът е воден на
разбираемия от протоколчика руски език, а след извършения му превод и
изготвянето му на български език същият е подписан от председателстващия
събранието, от протоколчика, който се явява и един от един от преброителите.
Съставеният протокол от
проведеното ОСЕС, който е бил оповестен, не съдържа изявленията и
разискванията, направени от участниците в събранието, каквото е изискването на чл.16,
ал.5 от ЗУЕС. Посочени са само предложенията, подложени на гласуване, без
да е посочено от кого са направени, както и взети по някои от точките от
дневния ред решения. Това се потвърждава и от признанията на свид. Татяна Спиридонова, разпитана в това й качество по
искане на ответната страна, от които се установява, че протоколът се е водил на
руски език, който е и разбираемия от протоколчика, като тогава са се отразявали
действително направените предложения и изявления, посочено е кой от етажните
собственици как е гласувал, които обстоятелства обаче не са намерили израз в
окончателния протокол, съставен на български език, и оповестен, като преписи от
него са били връчени на етажните собственици на разбираемия от тях руски език. Само
по решенията по т.1 и по т.8 (за
отделните членове на състава на управителния съвет) е посочено в протокола кой
от етажните собственици, респ. техните пълномощници, как е гласувал. След като
това не е направено по отношение на гласуването по останалите приети решения е
допуснато друго нарушение на закона, също предвидено в чл.16, ал.5 от ЗУЕС.
Останалите изисквания на протокола са спазени – датата и мястото на провеждането
на общото събрание, дневния ред и приетите решения се съдържат в протокола, а
от приложените списъци към протокола, за които изрично е посочено, че са
неразделна част от протокола, са посочени имената на присъствалите лица,
техните подписи, пълномощниците, които ги представляват, номерата на
притежаваните от всеки от тях самостоятелни обекти. Протоколът е подписан от
председателстващия събранието и от секретаря, който в действителност е имал
качеството на протоколчик по смисъла на чл.16, ал.4 и ал.6 от ЗУЕС. Не представлява
нарушение обстоятелството, че не е отразено, че е гласуван дневния ред, тъй
като законът не изисква приемането на дневния ред да се подлага на гласуване –
в ЗУЕС не съществува изрично изискване дневният ред да се подлага на гласуване.
По същата причина не представлява нарушение на закона и обстоятелството, че
някои от преброителите не са участвали в преброяването на гласовете, респ.
изчисляването им в идеални части, защото ролята на преброителите е единствено
да подпомагат провеждането на ОСЕС и не е задължителен орган на събранието.
Освен това по същество ищците не оспорват представените на събранието идеални
части и не твърдят неправилно отразяване на гласовете на отделните собственици,
доколкото ги има, като повдигат въпроса за неправилно изчисление на гласовете в
идеални части или подмяната и нагласата им така, че да се сформира необходимото
мнозинство при вземането на конкретни решения (чл.17, ал.1 от ЗУЕС). Когато
след установяване на кворума, съответно на 15.08.2016г. че е 70.802, а на
18.08.2016г. – **,48%, и е прието, той да се счита за 100%, това е направено в
съответствие с разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗУЕС, но то има значение
единствено за решения на ОСЕС, за които се предвижда те да се приемат с
мнозинство от представените на събранието идеални части от общите части на
етажната собственост, но не и за такива, за които законът изисква обикновено
или квалифицирано мнозинство от общите идеални части в етажната собственост.
Така например решението по т.7 и т.14 от дневния ред са изисквали мнозинство
повече от 67 на сто от идеалните части от общите части на етажната собственост
(чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС), докато тези решения в случая са взети със 77,845%,
но от представените на събранието общи части.
Когато
по т.7 от дневния ред е решено „за контролен орган да бъде избран Управителен
съвет”, и по т.8 е решено „да се избере контролен орган като форма на
управление на етажната собственост на етажната собственост – Управителен съвет
в състав от 5 човека”, и с оглед липсата на избран от ОСЕС контрольор или
Контролен съвет след като е решено (т.6) да се прекратят правомощията на
контрольора, неясна и противоречива остава волята на ОСЕС, а именно дали
Управителния съвет, който е изпълнителният орган на етажната собственост съгласно
чл.19, ал.1 от ЗУЕС, ще има качеството и на Контролен съвет, т.е. ще контролира
сам себе си в нарушение на чл.24, ал.7 от ЗУЕС, и въобще какъв е смисълът на
понятието „контролен орган”, с който е оприличен Управителния съвет.
Макар и да е направено
предложение за избор на председател на управителния съвет и то да е гласувано,
от съставения протокол не се установява да е решено Е.К.да е избрана като
такава, а и едно такова решение би било незаконосъобразно, тъй като председателят
на управителния съвет не се избира от ОСЕС, а от членовете на УС съгласно
императивната разпоредба на чл.19, ал.4 от ЗУЕС. По делото не са представени
доказателства за периода от 18.08.2016г. (когато е приключило провеждането на
ОСЕС) до 01.09.2016г. (когато за председател на УС да е избрана Н. К.) Б.да е
избиран за председател на управителен съвет. Въпреки това, той в това си
качество е поставил съобщението за изготвянето на протокола от ОСЕС и е
подписал протокола за поставяне на съобщението, който протокол е бил подписан и
от Н.Г.К., но в качеството й на председателстващ ОСЕС, проведено на
15.08.2016г. и преди да бъде избрана за председател на управителния съвет. Ето
защо съдът намира, че е нарушена предвидената в чл.16, ал.7 от ЗУЕС процедура
по оповестяване на протокола от проведеното на 15.08.2016г. и продължило на
18.08.2016г. общо събрание.
Всички тези съображения се явяват
достатъчни за да обосновават извод за основателност на предявения иск, тъй като
решенията, които са гласувани на проведеното ОСЕС, са взети в противоречие на
ЗУЕС, включително и при нарушаване на процедурата по свикване и провеждане на
събранието, при вземането на решенията, при изготвянето на протокола от
събранието и при неговото оповестяване. По искането за отмяна на всички решения
на общото събрание на ЕС, съдът следва да се произнесе по конкретните точки, по
които решения са вземани, предвид, че не по всички точки от дневния ред са били
вземани решения.
В полза на ищците следва да бъдат
присъдени направените от тях разноски по делото на основание чл.78, ал.1 от ГПК
в общ размер на 560 лева, включващи разноски за платена държавна такса в размер
на 80 лева и разноски за платено адвокатско възнаграждение в размер на 480
лева, поради което ответникът следва да бъде осъден да заплати на всеки от по
186,66 лева.
С оглед изхода на делото на
ответника не му се следват разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни
решенията на проведеното на 15-и и 18-ти август 2016г. Общо събрание на
собствениците на Етажната собственост на жилищна сграда с идентификатор ***************,
с адрес: село Равда, улица *******, община Несебър, представлявана от
Председателя на Управителния съвет на етажната собственост Н.Г.К., а именно: по
т.1: „Да се признае работата на управителя след пресмятането на гласовете К.Евгения
за удовлетворителна след пресмятане на гласовете” и „Работата на Управителя не
се признава заудовлетворителна”; по т.2 : „Да се
създаде ревизионна комисия в състав К. Н.Г., Б.Д.В, Е.Б.Е.; Управителя Е. К.да
предостави всички документи, необходими за работата на ревизионната комисия;
Ревизионната комисия да подготви пълен отчет за общото събрание за движението
на паричните средства към 18.08.2016г.; На 18.08.2016г. да се обяви като
извънреден ден – продължение на ОС за изслушване на отчета и обсъждане на
бюджета на етажната собственост” и „Да се направи проверка на събраните
средства и разходи, да се предоставят за проверка всички документи за това от
предишния Управител на членовете на ревизионната комисия”; по т.4: „Да се
обединят двете здания в началото на летния сезон през 2017г.” и „този въпрос да
бъде разгледан на следващото общо събрание през 2017г.”; по т.5.
„Преждевременно да се прекратят правомощията на Управителя К.Евгения”; по т.6 :
„Преждевременно пълномощията на контрольора Л.Т.В. да се прекратяват”; по т.7 :
„Контролен орган на етажната собственост да бъде Управителния съвет”, „Да бъде
избрана като форма на управление управляваща фирма „В.С.А. К.” ООД” и „За
контролен орган да бъде избран Управителен съвет; За управление и обслужване да
бъде привлечена Управляващата фирма „В.С.А. К.” ООД; Общото събрание да
упълномощи Управителния съвет да разгледа договор за управление с „В.С.А. К.”
ООД за този период; Общото събрание да упълномощи Управителния съвет да
упълномощи управляващата фирма „В.С.А. К.” ООД да събира от неизрядните
собственици задълженията по съдебен път”; по т.8: „Да се избере контролен орган
като форма на управление на етажната собственост – Управителен съвет от 5
човека” и за членове на Управителния съвет са избрани Б.М.В, К. Н.Г, С.Т.В, Е.Б.Е.
и М.О.А.; по т.9 : „резултатите от проверката на ревизионната комисия на
бюджета на етажната собственост, която да определи общите разходи за управление
и издръжка за периода 2015/2016г. да се пресметне за всеки собственик
пропорционално неговите идеални части”; по т.10 : „9 евро на квадратен метър от
общата площ с включено ДДС”; по т.12 : „вноската във фонд „ремонт и обновяване”
да бъде 1 евро на кв.м.”; по т.13: „От резултатите на проверката на документите
от ревизионната комисия бюджета на ет. собственост да се направи пресмятане за
периода 2015г./2016г. за всеки собственик пропорционално идеалните му части”;
по т.14: „Да се предостави права на управляващата компания да събира таксите
поддръжка, а също и такси за фонда „ремонт и обновяване” по съдебен път от
длъжниците”; по т.16: „да се проведе инженерно-техническа експертиза след което
да се определи реда на ремонтите”; по т.17: „да се упълномощят членовете на УС
да внесат поправки в правилника”; по т.18: „Да се задължат собствениците на
ап-ти да предоставят информация от водомерите; да се упълномощи УС да
предприеме мерки към собствениците, които не предоставят информацията”; по
т.19: „комплекса да е с название „Л*.””.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
жилищна сграда с идентификатор ***************, с адрес: село Равда, улица *******,
община Несебър, представлявана от Председателя на Управителния съвет на
етажната собственост Н.Г.К., ДА ЗАПЛАТИ на С.В. К., гражданин на Руската
Федерация, роден на ***г***, с международен паспорт № ***********, издаден на
30.12.2013г. от ФМС 77432, валиден до 30.12.20123г., сумата в размер на 186,66 лв. (сто осемдесет и шест лева и
66 ст.), представляваща направени по делото разноски.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
жилищна сграда с идентификатор ***************, с адрес: село Равда, улица *******,
община Несебър, представлявана от Председателя на Управителния съвет на
етажната собственост Н.Г.К., ДА ЗАПЛАТИ на И.Б.К., гражданка на Руската
Федерация, родена на ***г***, с международен паспорт №*****, издаден на
14.09.2011г. от МИД Росии, валиден до 14.09.2021г.,
сумата в размер на 186,66 лв. (сто
осемдесет и шест лева и 66 ст.), представляваща направени по делото разноски.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
жилищна сграда с идентификатор ***************, с адрес: село Равда, улица *******,
община Несебър, представлявана от Председателя на Управителния съвет на
етажната собственост Н.Г.К., ДА ЗАПЛАТИ на О.В.П., гражданка на Руската Федерация,
родена на ***г. в Украйна, с международен паспорт № *********, издаден на
05.07.2013г. от ОУФМС 385, валиден до 05.07.2018г., сумата в размер на 186,66 лв. (сто осемдесет и шест лева и
66 ст.), представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: