РЕШЕНИЕ
№ 10
гр. Б. , 09.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Б., VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в публично заседание
на десети март, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Емилия В. Дончева
при участието на секретаря Лилия М. Дренкарска
като разгледа докладваното от Емилия В. Дончева Гражданско дело №
20201210101584 по описа за 2020 година
Производството по делото е образувано по искова молба на "С. П. и М." ЕООД, ЕИК
********, със седалище и А. на управление: Б., представлявано от управителя В. С. А.
против С. Р. П., ЕГН **********, с постоянен А.: Б., с която е предявен главен иск за
осъждане на ответника С. Р. П. да заплати на ищеца сумата от 2972,87 лева, представляваща
левовата равностойност на 1520,00 евро по курса на БНБ, като договорено възнаграждение,
установено в т. 6 от Договор за посредничество с купувач, сключен на 24.10.2019 г., ведно
със законната лихва върху сумата от момента на депозирането на исковата молба до
окончателното изплащане на същата и евентуален иск за осъждане на ответника да заплати
на ищеца сумата от 1486,44 лева, представляваща левовата равностойност на 760,00 евро по
курса на БНБ, като договорено възнаграждение, установено в т. 5.3(2) от Договор за
посредничество с купувач, сключен на 24.10.2019 г., ведно със законната лихва върху сумата
от момента на депозирането на исковата молба до окончателното изплащане на същата.
Твърди се в исковата молба, че на 24.10.2019 г. между ответника С. Р. П. и ищцовото
дружество е сключен договор за посредничество с купувач за закупуване на апартамент-
жилище. Сочи се, че като възложител по подписания договор ответникът С.П. е приела, че
дължи еднократно възнаграждение на "С. П. и М." ЕООД при придобиване на имот в деня
на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва в деня на придобиване
на имота, представен от дружеството, както и когато представеният от "С. П. и М." ЕООД
имот-жилище бъде придобит от същата без да бъде уведомена агенцията. Сочи се, че по
силата на сключения договор ищцовото дружество "С. П. и М." ЕООД приело да
посредничи на ответницата за придобиване на имот, представен от дружеството, а тя да
заплати уговореното в договора възнаграждение.
Твърди се, че във връзка със сключения договор на ответницата бил предложен и съвместно
с нея и брокер от дружеството бил извършен оглед на следния недвижим имот:
Самостоятелен обект в сграда, представляващ: жилище (апартамент), с идентификатор №
04279.610.352.1.16, с посочена в документа площ: 53,21 кв.м., брой нива на обекта: 1, който
самостоятелен обект се намира на етаж 3 в сграда с идентификатор № 04279.610.352.1, с
брой надземни етажи: 6 и брой подземни етажи: 0, с предназначение: Жилищна сграда
1
многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор № 04279.610.352, по
Кадастралната карта на град Б., с ЕКАТТЕ 04279, Община Б., област Б., одобрена със
заповед № РД-18-32/10.05.2006 г. на изпълнителния директор на Агенция по геодезия,
картография и кадастър, последно изменение със Заповед № 18-816/05.02.2014 г. на
началника на СГКК -Б., с административен А., съгласно Схема № 15- 1020688/11.11.2019 г.
на СГКК - Б.: град Б., с А. на сградата, съгласно Уведомление изх. № 0119.15/04.05.2012 г.
на Община Б.: град Б., заедно с прилежащи части 4,48 кв.м. идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж - № 04279.610.352.1.6 и № 04279.610.352.1.15, под обекта - №
04279.610.352.1.3 и над обекта - № 04279.610.352.1.18, за цена от 38 000 евро. Пояснява се,
че огледът бил извършен на 24.10.2019 г., за което бил съставен и подписан лично от С. Р.
П. документ, наименован Регистър на предложените имоти.
Сочи се, че в последствие след извършена справка в СВп - град Б. било установено, че
гореописаният недвижим имот е придобит от ответницата, като сделката е материализирана
в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 26, том II, peг. № 5071, дело №
197 от 26.11.2019 г. на Нотариус Д. С. Изтъква се, че за това придобиване, осъществено след
сключването на договора между ищцовото дружество и ответника, последната не е
уведомила "С. П. и М." ЕООД по никакъв начин, нито е заплатила дължимото
възнаграждение. След няколко обаждания от ищцовото дружество, ответницата категорично
отказала да заплати уговореното възнаграждение.
Твърди се, че по силата на т. 6 от сключения договор, ответницата дължи възнаграждение и
когато представеният от "С. П. и М." ЕООД имот-жилище бъде придобит от нея без
знанието и уведомяването на агенцията. Възнаграждението се дължи в двоен размер на
уговореното такова в т. 5.3.(2), а именно - 2 % от продажната цена на имота, които в случая
се начисляват върху цената посочена в Регистъра на предложените имоти. Сочи се, че
гореописания имот е с продажна цена 38 000,00 евро, а двойният размер на изчисленото по
горния начин възнаграждение е в размер на 1520,00 евро.
Твърди се, че по силата на т. 6 от договора, чрез Нотариус П. П., peг. № 157 на Нотариалната
камара, с нотариална покана ответницата била поканена в 14 дневен срок от връчването да
заплати на "С. П. и М." ЕООД горната сума, както и била предупредена, че ако не извърши
плащането в срока и след това, ще бъде претендирана уговорената в т. 12 от договора
неустойка за забава. Пояснява се, че Нотариалната покана била връчена на ответницата на
05.02.2020 г., като сумата от 1520,00 евро не е заплатена в четиринадесетдневния срок, нито
в продължение на повече от един месец след изтичането му.
Сочи се, че по силата на т. 5.3(1) от сключения договор С. Р. П. дължи еднократно
възнаграждение на "С. П. и М." ЕООД при придобиване на имот, представен от агенцията в
деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва в деня на
придобиване на имот, чрез сключване на окончателен договор или по друг начин. Пояснява
се, че размерът му е уговорен в т. 5.3(2) и възлиза на 2% от продажната цена на имота,
равняващо се на 1486,44 лева, представляващи левовата равностойност на 760,00 евро.
Твърди се, че "С. П. и М." ЕООД е извършило всички фактически действия, като
намирането и представянето на подходящ имот, според критериите на ответницата, преглед
на документи, свързване на страните по сделката, организиране и осъществяване на оглед с
ответницата на процесния апартамент и др., с оглед на което агенцията е изпълнила
задълженията си по гореописания договор и е изправна страна по същия.
Сочи се, че ответницата е придобила гореописания недвижим имот на 26.11.2019 г., като
сделката е материализирана в Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот №
26, том II, peг. № 5071, дело № 197 от 26.11.201 г. на Нотариус Д. С..
В отговора на исковата молба се оспорват предявените искове.
Не се оспорва твърдението, че на 24.10.2019 г. между страните по делото е подписан
Договор за посредничество с купувач, съгласно който ищцовото дружество е приело да
2
посредничи на ответницата при придобиването на недвижим имот срещу заплащането на
възнаграждение.
Оспорва се съдържанието на приложения към исковата молба Регистър на предложените
имоти от 24.10.2019 г., като се твърди че същият е дописан по-късно в отсъствието на
ответницата. Сочи се, че още с влизането на ответницата в офиса на ищцовото дружество,
същата поставила условие, че търси двустаен апартамент на цена до 35 000 евро. В
изпълнение на поставените от ответницата условия, ищцовото дружество предложило
оферта за 35000 евро. Твърди се, че след огледа на единствения, вписан в регистъра
апартамент, по настояване на брокера, ответницата подписала празна бланка от регистъра.
Изтъква се, че тази празна бланка по-късно е била попълнена с данните на процесния
апартамент.
Твърди се, че огледът, извършен с представител на ищеца се отнасял за жилище с
идентификатор 04279.610.352.1.15 с цена 35000 евро, като на самия оглед са присъствали
ответникът и Илко Росенов Петров. Сочи се, че след огледа, представителят на ищеца
предложил да покаже и другото жилище с идентификатор 04279.610.352.1.16 и цена 38000
евро, което се намира на същия етаж, но ответникът заявил, че цената е висока и няма
смисъл да правят оглед. Пояснява се, че по настояване на брокерката, апартаментът бил
отключен и ответника и И. П. били въведени вътре, въпреки изричното уточнение защо
няма интерес от огледа. Твърди се, че ответникът не е направил оглед на апартамента, а само
е останал в антрето, а на стълбите била подведена да подпише протокол за оглед.
Твърди се, че ответникът П. е имала сключен и договор с агенция „А.“, с посредничеството
на която агенция е закупила друго жилище в ж.к. С.. Сочи се, че агенция „А.“ предложила
процесния апартамент на по-ниска цена – 36500 евро, поради което с посредничеството на
агенция „А.“ ответницата закупила процесното жилище.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено от
фактическа страна следното:
На 24.10.2019 г. между ответника С. Р. П., възложител (купувач) и „"С. П. и М."“ ЕООД е
сключен Договор за посредничество с купувач с предмет: купувачът възлага, а ищцовото
дружество приема да посредничи при придобиването на имот, представен от ищцовото
дружество срещу възнаграждение, определено в т.5.3 от договора. Договорът се сключва за
срок от 6 месеца, като автоматично подновява действието си за нов 6 месечен период при
същите условия, в случай че липсва писмено волеизявление за прекратяване, направено от
купувача не по-късно от 5 дни преди изтичане на предходен шест месечен период, като
клаузата има многократно действие. Купувачът се задължава да се подписва в Регистър на
предложените имоти при всеки извършен оглед за всеки имот, представен от ищцовото
дружество. С подписа си купувачът декларира, че имотът е представен за оглед и че за
същият не е получил офертата от друг източник, освен от С. П. (т. 5.1). Да информира С. П.
при придобиване на имот без посредничеството на С. П. и прекратяване на търсенето (т.
5.2). Да заплати на С. П. еднократно възнаграждение при придобиване на имот, представен
от С. П. в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва в деня на
придобиване на имот, представен от С. П. (чрез сключване на окончателен договор или по
друг начин)- т. 5.3.(1). Да заплати възнаграждение в размер на 2% от продажната цена на
имота (т. 5.3.2). Страните по договора след проведено изрично допълнително договаряне и
отчитайки особеностите на конкретния случай, се съгласяват , че ако по време на
действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му, купувачът или
свързано с него лице придобие имот, предложен от С. П., ще се счита, че купувачът
умишлено е нарушил клаузите на договора и дължи на С. П. договореното възнаграждение
в двоен размер в 14 дневен срок от получаване на покана за плащане. За покупна цена в този
случай, от която ще се определи възнаграждението, ще се счита цената, посочена в
Регистъра на предложените имоти. Купувачът приема, че възнаграждението по т.5.3 от
договора се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката. Задълженията
3
на продавача С. П. са следните: да представи имоти съгласно търсенето на купувача; да
извърши проверка на избрания имот при желание на купувача по представени от
собственика на имота документи към сключването на предварителен и окончателен договор;
да осигури организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен договор;
да информира купувача за предлагането на имоти, по начин какъвто прецени или като
изпраща отчет за пазарното предлагане.
По делото е приет оригинал на Регистър на предложените имоти от 24.10.2019 г., представен
от ищцовото дружество, за обява с референтен номер 50088 и обява с референтен номер
50087, от които се установява, че на 24.10.2019 г. на ответника по договор за
посредничество от 24.10.2019 г. са предложени следните имоти: имот с идентификатор
04279.610.352.1.15, с административен А.: гр. Б., *****, цена - 35000 евро и имот с
идентификатор 04279.610.352.1.16 с административен А.: гр. Б., *****, цена- 38000 евро.
От ответника по делото е представен и приет като доказателство Регистър на предложените
имоти от 24.10.2019 г., обява референтен номер 50088 за имот в гр. Б., при цена 35000,00
евро, подписан единствено от ответника С.П..
Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 26, том II, рег. № 5071,
дело № 197 от 2019 г. по описа на нотариус Д. С., ответника С. Р. П. е закупила от Г. С. Д. и
Виктория Славева Димитрова самостоятелен обект в сграда с предназначение жилище,
апартамент, с идентификатор 04279.610.352.1.16, с административен А.: гр. Б., *****, ап.
5А.
С нотариална покана рег. № 1142, том I, № 69 по описа на нотариус Пиринка П., връчена на
ответника С. Р. П., чрез адв. Д. Н. - Г. на 05.02.2020 г., ищцовото дружество е отправило
покана до ответника за заплащане на сумата от 760,00 евро, представляваща възнаграждение
на основание чл. 5.3.2 от договор за посредничество от 24.10.2019 г., като в случай на
неплащане на посочената сума в указания срок, на основание чл. 6 от договора следва да
заплати сумата от 1520,00 евро в 14 дневен срок от получаване на поканата за плащане.
От приет като доказателство по делото Договор за посредничество с купувач от 14.10.2019 г.
се установява, че между ответника С.П. и „Х.“ ЕООД е сключен договор с предмет
посредничество при придобиването на имот срещу възнаграждение. На 29.10.2019 г. между
ответника С.П. и „Х.“ ЕООД е сключен договор за гаранция с купувач, с който купувача
С.П. предава на изпълнителя „Х.“ ЕООД сумата от 1000,00 лв. като гаранция за закупуване
на самостоятелен обект в сграда с предназначение жилище, апартамент, с идентификатор
04279.610.352.1.16, с административен А.: гр. Б., *****, ап. 5А. Към договора е приложен и
Регистър на предложените имоти, от който се установява, че на 29.10.2019 г. същият имот е
бил предложен на ответника с обявена продажна цена 36500 евро.
По делото са ангажирани и гласни доказателства.
В показанията си св. Й. А. сочи, че е собственик на фирма за недвижими имоти от 25
години. Познава ответникът С.П. като купувач на колеги, с които имали съвместна сделка,
свидетелката представлявала продавача на недвижимия имот, а фирма „А.“ представлявали
купувача по сделката – ответника С.П.. Свидетелката твърди, че водила ответника на оглед
на апартамент на *****. От „А.“ се свързали със свидетелката и казали, че имат клиент,
който търси да закупи апартамент в центъра на цена 34-5 хиляди евро. Пояснява, че на
***** се предлагали две жилища, едно на цена от 35000,00 евро и друго на цена 36500,00
евро. Завели клиентката на оглед и тя казала, че не харесва жилището, т.к. е северно и вече
го гледала с друга агенция. Свидетелката предложила предното жилище, собственост на
същия купувач, но ответникът заявил, че южното жилище е предлагано за 38000,00 евро и
тази цена е висока. Свидетелката пояснява, че уведомила П., че жилището се предлага на
по-ниска цена и ще провери дали цената не е променена и ще се опита да го направи
36500,00 евро. След огледа свидетелката се обадила на собственика на жилището, който
потвърдил, че може да се продаде на цена от 36500,00 евро. Пояснява, че процесният
апартамент се предлагал от много агенции. Ответникът С.П. уведомила свидетелката, че
4
апартамента е предлаган от С. П., но с продажна цена от 38000,00 евро. Имало коментар, че
двете агенции С. П. и А. следва да изяснят отношенията, т.к. има дублиране на купувач.
В показанията си св. И. Н. сочи, че към месец октомври работела в С. П.. Ответникът С.П.
била клиент, търсела да закупи апартамент – двустаен, готов, широк център. Свързала се със
свидетелката по телефона, след което посетила агенцията заедно с брат си. Свидетелката й
предложила няколко имота. Свидетелката сочи, че подробно обяснила на ответника, че
следва да се сключи договор и съдържанието на договора. След подписване на договора,
отишли на оглед на апартамент на *******. Свидетелката показала на ответника северно
жилище, за което ответникът казал, че локацията, етажността й допадат, но не харесва
изложението. По време на огледа свидетелката казала на ответника, че ще покажи и другото
жилище, което е по-скъпо, но е с южно изложение, като цената подлежи на договаряне.
Ответникът отказал, но свидетелката й предложила да види и другия апартамент, като
обяснила, че цената подлежи на корекция и че за гледане пари не се искат. Свидетелката
твърди, че показала и южното жилище, ответникът изложил коментар, че е по-добро и
забележка относно наличие на влага в коридора. Пояснява, че продавачът на жилището
присъствал в офиса на агенцията към момента на сключване на договора между С. П. и
С.П., дори помолил свидетелката да вземе ключовете от двата апартамента и да ги покаже на
ответника. Свидетелката твърди, че е присъствала на разговор, в който управителя на
дружеството предложил процесното жилище на ответника на цена 36500,00 евро. От
свидетелката Й. А. разбрала, че ответникът е в процес на сделка за закупуване на процесния
апартамент чрез друга агенция. Свързала се с ответника и обяснила, че не е коректно, това
което прави и че може да сключи сделка на същата цена от 36500,00 евро и с
посредничеството на С. П.. След разговор с мениджъра на ищцовото дружество ответникът
категорично отказал сключването на сделка с посредничеството на С. П..
В показанията си св. И. П., брат на ответника С.П. сочи, че се запознали с представляващия
ищцовото дружество В. А. и свидетелката И. Н. на 24.10.2019 г., когато посетили офиса на
дружеството. Казали, че търсят апартамент с продажна цена до 35000 евро. От агенцията
предложили оферта на посочената цена и предложили сключването на договор. Ответникът
подписал договор и един протокол от регистъра, в който имало само цена 35000 евро, без
посочен А.. Помолили да им предоставят копие от протокола, след което отишли на оглед.
Показали им апартамент с цена точно 35000,00 евро, нов апартамент със северно изложение.
При излизане от апартамента брокерката казала, че и съседния апартамент се продава на
цена от 38000,00 евро. Свидетелят и ответникът казали, че е скъп, но брокерката настояла да
го видят. Влезли вътре, свидетелят минал по стаите, ответникът останал в коридора, не
искала да гледа, защото цената била висока. Казали, че апартамента е хубав, но скъп и си
тръгнали. По средата на стълбите брокерката ги настигнала и казала да се подпишат, че им е
показала апартамента. Твърди, че св. Новоселска не е споменавала цената да подлежи на
корекция. Пояснява, че сестра му продала апартамент в С. с посредничеството на агенция
А., искала с парите да закупи два апартамента в Б., поради което се насочили към същата
агенция. Сочи, че на 14.10.2019 г. сключили договор с А. и на 16.10.2019 г. с
посредничеството на А. закупили апартамент в С. и продължили да търсят и друг
апартамент. Тъй като офертите в А. не им харесали, посетили и „Дж. И.“, показани били
много апартаменти, които също не удовлетворявали търсенето на ответника и поради
посочените причини, на 24.10.2019 г. посетили офиса на ищцовото дружество. Свидетелят
твърди, че няколко дни след огледа със С. П. водил разговори с брокерката относно
апартамента с цена 35000 евро и обсъждали възможността да го закупят. На 29.10.2019 г. от
А. им казали, че имат апартамент и когато ги завели на А.а, установили, че това е
апартамента, предложен от С. П., отново им предложили северния апартамент, както и
южния, при което свидетелят заявил, че имотите вече са предлагани. Свидетелката Й. А.
казала, че ще им направи отстъпка и на място получила съгласие от собственика на
апартамента за цена от 36500,00 евро. Посочената цена била по-висока от лимита на
5
ответника, но тъй като жилището много им харесало, ответникът веднага депозирал 1000,00
лв. за покупка на жилището. Свидетелят се обадил на С. П., за да ги информира за сделката
и да се разберат, посетил офиса на дружеството и разговарял със свидетелката И. Н..
Св. Г. Д. сочи, че продавал апартаментите в четири агенции, вкл. и в С. П., като почти с
всички агенции цената била една и съща 75000,00 лв., а агенциите следвало да определят
каква продажна цена да предлагат, т.к. нямали уговорка за заплащане на комисионна. С
ответника С.П. бил свързан от Д. и А., всички ходили на оглед без свидетеля. Не си спомня
с ищцовото дружество да са водили преговори за намаляване на цената. При посещението на
ответника и нейния брат в офиса на ищцовото дружество, свидетелят също бил в офиса, но
не е чул и не знае какво са си говорили, устно предложил на брокерката да ги заведе да
гледат апартаментите.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:
Предявени са искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ вр. чл. 286 ЗЗД вр.
чл. 280 ЗЗД.
По главния иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ вр. чл. 286 ЗЗД вр. чл. 280
ЗЗД за заплащане на сумата от 2972,87 лева, представляваща левовата равностойност на
1520,00 евро, договорно възнаграждение по т. 6 от Договор за посредничество с купувач от
24.10.2019 г.
Не се спори между страните, че на 24.10.2019 г. между ищцовото дружество и ответника
С.П. е сключен Договор за посредничество с купувач с предмет посредничество при
придобиването на имот срещу възнаграждение.
От съдържанието на Договор за посредничество с купувач от 24.10.2019 г. и от тълкуване на
описаните по-горе разпоредби т. 1 и т. 3 при условията на чл. 20 ЗЗД се установява, че по
своята правна същност се касае договор за търговско посредничество, като приложение
следва да намерят разпоредбите на чл. 49 и сл. от ТЗ. Предмет на договора за
посредничество, както и страните са наименували процесния, е преследването на особен
резултат - свързване на страните и подпомагането им да сключат договор. Договорът за
посредничество не предполага постигане на определен резултат - именно по това той се
различава от договора за изработка. Достатъчно е сключването на сделката да е резултат на
това, че посредникът е свързал страните по нея. За да възникне представителна власт за
търговския посредник, е необходимо изрично упълномощаване, каквото в случая не е
налице - видно от цялостното съдържание на договора за посредничество, ищецът -
посредник не може да извършва сделки от името на възложителя, нито да извършва сделки
от свое име за негова сметка. Относно характеристиките на договора за посредничество в
практиката на ВКС (напр. решение № 54/10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г. на ВКС, ТК, ІI
т. о., решение № 236/27.02.2014 г. по т. д. № 956/2012 г. на ВКС, ТК, II т. о и др.) се приема,
че договорът за посредничество се урежда от разпоредбите на чл. 49-51 от ТЗ. Приема се, че
посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, която се изразява в
съдействието на търговския посредник за сключването на сделки. ВКС извежда основанието
за това разбиране от дефинираното в чл. 49 от ТЗ понятие за „търговски посредник“, според
което той е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Приема се, че
посоченото легално определение не само характеризира престацията на посредника като
съдействие за сключване на определени търговски сделки, но позволява да се приеме, че се
касае до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския
оборот. Следователно в задължението му се включва намирането на клиенти на
предлаганата от възложителя стока и в предоставяне на информация относно пазарните
цени, качеството на предлагания продукт. В съдържанието на задължението на търговския
посредник се включва извършването на чисто фактическа дейност, насочена към
установяване на връзки между страните и създаването на условия за сключването на договор
между тях, но самият той не е упълномощен да сключва сделки.
6
Не съществува спор в съдебната практика и че договорът за посредничество е вид договор за
поръчка по см. на чл. 280 и сл. ЗЗД, при който довереникът е длъжен да изпълни за сметка
на доверителя възложените му правни действия. Изпълнителната сделка при
посредническия договор, независимо от качеството на лицето-изпълнител на търговски
посредник по см. на чл. 49 ТЗ, е сключването на визираната в същия сделка, а дали
доверителят трябва да подготви същата, вкл. да сключи предварителен договор, или е
достатъчно да бъдат уточнени и съответно уговорени страните по продажбата, за да я
сключат, зависи от конкретните условия на посредническия договор.
В конкретния случай с договора за посредничество страните са се споразумели, че
купувачът има право да се информира за обявени за продажба имоти съгласно неговото
търсене (т. 8 от договора), както и да се подписва в регистър на предложените имоти при
всеки извършен оглед за всеки имот.
Договор за посредничество с купувач от 24.10.2019 г. е с предмет посредничество при
придобиването на имот. От ангажираните писмени и гласни доказателства се установи, че от
представител на ищцовото дружество е предложен на ответника оглед на процесния
апартамент, за който ответникът е заявил, че цената е висока. От показанията на св. И. Н. се
установи, че ответникът е уведомил свидетелката, че цената е висока, на което св.
Новоселска заявила, че за гледане пари не се искат. Установи се, че независимо от
присъствието на собственика на имота в офиса на ищцовото дружество, същият не се е
свързал с ответника. От друга страна, ответникът е имал сключен договор и с друга агенция
за недвижими имоти, която също е предложила оглед на имота, предложила е по-ниска цена
и е свързала ответника с продавача.
Съдът намира, че не може да се приеме, че задълженията на посредника-ищец се изчерпват
само с извършването на оглед, в резултат на което да се приеме, че посредникът е изпълнил
изцяло договорните си задължения. Търговският посредник има право на възнаграждение,
ако посредникът е свързал страните по него. Договорът за посредничество за сключване на
договор за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за
организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по
сделка, съдействие по проучване на цени, за снабдяване с информация за имота. Не е нужно
посредникът да взема непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете
страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на
сделката да е в резултат от това, че посредникът е извършил определена дейност по
договора.
От събраните по делото доказателства безспорно се установи, че от ищцовото дружество
единствено е извършен оглед на имота, поради което не може да се приеме, че дружеството
ищец е изпълнило задълженията си за посредничество. Единственото действие, извършено
от него по посредничество за сключване на сделка, е осигуряването на оглед на апартамент.
Следователно, задължението му да съдейства на ответника е останало неизпълнено изцяло.
Посредникът нито е свързал двете страни по бъдещата продажба, нито е консултирал
купувачката, нито е съдействал за намаляване на цената и пр.
В т. 6 от договора страните са уговорили, че страните по договора след проведено изрично
7
допълнително договаряне и отчитайки особеностите на конкретния случай, се съгласяват, че
ако по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му,
купувачът или свързано с него лице придобие имот, предложен от С. П., ще се счита, че
купувачът умишлено е нарушил клаузите на договора и дължи на С. П. договореното
възнаграждение в двоен размер в 14 дневен срок от получаване на покана за плащане. За
покупна цена в този случай, от която ще се определи възнаграждението, ще се счита цената,
посочена в Регистъра на предложените имоти, т.е. предвидено е индивидуално договаряне
на конкретния случай. По делото не са изложени твърдения, респ. ангажирани доказателства
за проведено изрично допълнително договаряне по т. 6, поради което не е налице сбъдване
на условието за дължимост на възнаграждение, т.к. не е проведено изрично допълнително
договаряне, както и не са отчетени особеностите на конкретния случай.
Анализът на събраните по делото писмени и гласни доказателства дават основание да се
приеме, че в деня на подписване на договора - 24.10.2019 г. е извършен оглед на закупения
впоследствие от ответника имот. Показанията на свид. Новоселска (служител на ищеца),
сочат, че цената за имота е 38000,00 евро, докато безспорно се установи, че ответникът е
търсил имот до 35000,00 евро и е закупил такъв за 36500,00 евро. По делото няма спор, че
ответникът е закупил процесния имот, но няма основание да се приеме, че това не е станало
с помощта на ищеца, само за да се избегне плащането на уговореното възнаграждение, а по-
скоро поради невъзможност да получат от него като посредник необходимото съдействие за
договаряне на по-изгодни условия и реално осъществяване на сделка. Към тези изводи
навежда и факта, че сделката за покупката на имота е осъществена на по-ниска цена от
предлаганата от ищеца.
По делото не са ангажирани доказателства, от които да се установи, че е изпълнен основния
предмет на договора, респективно основното задължение на посредника – да осъществи
контакт между страните по сделката, да съдейства за организиране на преговори, в резултат
на която дейност да се е стигнало и до сключването на договора за покупко-продажба.
Договорът за търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на
недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и
посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за
проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота.
С оглед гореизложеното съдът намира, че искът по чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ вр. чл. 286
ЗЗД вр. чл. 280 ЗЗД за заплащане на сумата от 2972,87 лева, представляваща левовата
равностойност на 1520,00 евро, договорно възнаграждение по т. 6 от Договор за
посредничество с купувач от 24.10.2019 г., е неоснователен и като такъв следва да бъде
отхвърлен.
По евентуалния иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ вр. чл. 286 ЗЗД вр. чл. 280 ЗЗД за
заплащане на сумата от 1486,44 лева, представляваща левовата равностойност на 760,00
евро, договорно възнаграждение по т. 5.3(2) от Договор за посредничество с купувач от
24.10.2019 г.
Съгласно т.5.3.1 от договора купувачът е длъжен да заплати на С. П. еднократно
възнаграждение при придобиване на имот, представен от С. П. в деня на сключване на
предварителен договор, а ако такъв не се подписва в деня на придобиване на имот,
представен от С. П. (чрез сключване на окончателен договор или по друг начин); да заплати
възнаграждение в размер на 2% от продажната цена на имота (т. 5.3.2). Купувачът приема,
8
че възнаграждението по т. 5.3 се дължи поради самия факт на свързване на страните по
сделката. От ангажираните гласни доказателства се установи, че ищцовото дружество в
изпълнение на сключения договор е предоставило на ответника оглед на имота, а не и
свързване с продавача и доколкото ищцовото дружество не е търговски пълномощник на
продавача, а само посредничи при сключване на сделка, то не е изпълнено условието на
договора за дължимост на възнаграждение на посоченото основание. С оглед изложеното
евентуалния иск е неоснователен и като такъв подлежи на отхвърляне.
По разноските
Страните са поискали присъждане на разноски. С оглед изхода на спора, ищецът следва да
заплати на ответника сторените разноски в производството за адвокатско възнаграждение в
размер на 450,00 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от "С. П. и М." ЕООД, ЕИК ********, със седалище и А. на
управление: Б., представлявано от управителя В. С. А. против С. Р. П., ЕГН **********, с
постоянен А.: Б. за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2972,87 лева (две
хиляди деветстотин седемдесет и два лева и осемдесет и седем стотинки), представляваща
левовата равностойност на 1520,00 евро, като договорено възнаграждение, установено в т. 6
от Договор за посредничество с купувач, сключен на 24.10.2019 г., ведно със законната
лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения евентуален иск от "С. П. и М." ЕООД, ЕИК ********, със седалище
и А. на управление: Б., представлявано от управителя В. С. А. против С. Р. П., ЕГН
**********, с постоянен А.: Б. за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от
1486,44 лева (хиляда четиристотин осемдесет и шест лева и четиридесет и четири стотинки),
представляваща левовата равностойност на 760,00 евро, като договорено възнаграждение,
установено в т. 5.3 (2) от Договор за посредничество с купувач, сключен на 24.10.2019 г.,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане.
ОСЪЖДА "С. П. и М." ЕООД, ЕИК ********, със седалище и А. на управление: Б.,
представлявано от управителя В. С. А. да заплати на С. Р. П., ЕГН **********, с постоянен
А.: Б. сумата от 450,00 лева (четиристотин и петдесет лева), представляваща сторени
разноски в производството за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на препис от него на
страните пред Окръжен съд - Б..
Съдия
при
_______________________
Районен
съд Б.:
9