РЕШЕНИЕ
гр.Русе, 25.03.2019 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, IX гр. състав, в публично
заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди и деветнадесета година в
състав:
Районен съдия: ВАСИЛ ПЕТКОВ
при секретаря Дарина Великова като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 7136
по описа за 2018
година, за да се произнесе, съобрази:
Ищеца Г.Ю.К. твърди,
че има вземания по влязло в сила съдебно решение срещу ответника „Билдпроект
Деметра“ АД в размери- 21182,22 лева и 25566,54 лева представляващи подлежащи
на връщане платени части по предварителни договори за продажба на недвижими
имоти, които договори били развалени. Сумите се дължат с лихви и разноски. За
събиране на сумите ищцата образувала изпълнително дело № 20189140400005 на ЧСИ
Васил Николов срещу „Билдпроект Деметра“ АД, като били наложени възбрани върху
два имота с идентификатори 63427.4.2960.1.8 и 63427.4.2960.1.5. По образуваното
изпълнително дело присъединен взискател е „Обединена Българска Банка“ АД. Банката
претендира, че върху възбранените два имота има вписана ипотека в нейна полза в
качеството й на правоприемник на „СИБАНК“ АД. Имотите били продадени на
публична продан и предстои извършване на разпределение на постъпилите по
изпълнителното дело суми във връзка с което ищцата иска в настоящото
производство да се установи, че върху имотите не е учредена ипотека, а в
условията на евентуалност, ако такава е учредена, то тя е нищожна. Като
съображения сочи, че върху продадените два имота никога не е учредявана
договорна ипотека в полза на праводателя на „Обединена Българска Банка“ АД.
Била е учредена единствено ипотека върху поземленият имот, върху който е
учредена сградата. Счита, че вписаните ипотеки върху празния терен не се
разпростират върху по-късно построените самостоятелни обекти. Ако се приеме, че
все пак ипотека е била учредена, то се иска обявяване на нейната нищожност на
основание чл. 167 ал.3 от ЗЗД, тъй като е ипотекирана бъдеща вещ.
Ответникът „Обединена
Българска Банка“ АД оспорва иска. Твърди, че никога не е претендирал право на
обезпечен кредитор въз основа на ипотеката от 2008 година, а има привилегия на
първи по ред кредитор по силата на ипотеката от 2009г. в която изрично е
посочено, че ипотеката обхваща всички приращения и подобрения върху имота.
Изградената сграда има характер на приращение в имота, поради което ипотеката
се разпростира и по отношение на нея.
Предявеният главен иск
е за установяване, че едно претендирано право не съществува и е с правно
основание чл. 124 ал.1 от ГПК. Предявеният евентуален иск за признаване на недействителност на
ипотеката върху самостоятелните обекти е с правно основание чл. 26 ал.1 във
връзка с чл. 167 ал.3 от ЗЗД.
От фактическа страна
съдът намира за установено следното:
На 24.11.2008г. е учредена
договорна ипотека с нотариален акт № 166, том VI, рег. № 11581, дело 1117/2008г. на нотариус с рег. № 304 (л.18-л.45) между „СТОПАНСКА
И ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД гр. София като кредитор и четири търговски дружества,
всички представлявани от Явор Ивайлов Блъсков както следва: „Рали 2003“ ЕООД,
със седалище в гр. София, като кредитополучател и ипотекарен длъжник, „ТУ-ВИС“
ЕООД, със седалище в гр. София, като солидарен длъжник; „Младост Сити“
ЕООД със седалище в гр. София, като
солидарен длъжник и „Сити Тайм“ ЕООД, със седалище в гр. София, като солидарен
длъжник. В договора се сочи, че „СТОПАНСКА И ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД гр. София
предоставя на „Рали 2003“ ЕООД банков кредит в размер на 2557000 евро по силата
на договор за банков кредит № 91 от 21.04.2008г. Кредитът се предоставя за
инвестиционни цели. За обезпечаване на всички вземания на кредитора „Рали 2003“ ЕООД учредява в полза на „СТОПАНСКА И
ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД гр. София договорна ипотека върху следния собствен
недвижим имот: УПИ II-226 в кв. 591 в гр. Русе,
кв. „Дружба 3“, бул. „Г. Д.“ № ., който имот е с идентификатор 63427.4.502 с
площ 17254 кв. метра и построени в него сгради и самостоятелни обекти в тях.
Посочено е в нотариалният акт, че договорната ипотека обхваща и построените в
недвижимия имот сгради и самостоятелни обекти.
На 07.10.2009г. е
учредена договорна ипотека с нотариален акт № 66, том IV, рег. № 7840, дело 632/2009г. на нотариус с рег. № 304 (л.46-л.68) между „СИБАНК“
АД като кредитор и посочените по-горе четири търговски дружества представлявани
от Явор Ивайлов Блъсков. В договора се сочи, че „СИБАНК“ АД гр. София е
предоставило на „Рали 2003“ ЕООД банков кредит в размер на 2557000 евро по
силата на договор за банков кредит № 91 от 21.04.2008г. Посочено е също така,
че с анекс № 6 от 11.08.2009г. договорът за кредит е претърпял изменения, като
главницата е станала 2435625,29 евро от които 100999,29 евро просрочена
главница, като с анекса страните се договарят, че дълга се възстановява като
редовен, считано от 30.05.2009г. и удължава крайния срок по кредита от
31.03.2011г. на 29.02.2012г, променят се погасителните вноски както и други
параметри по договора за кредит. Договорната ипотека е учредена за обезпечаване
на всички вземания на „СИБАНК“ АД гр. София срещу „Рали 2003“ ЕООД и е учредена върху множество собствени
недвижими имоти, между които и поземлен имот с идентификатор 63427.4.2960 с
площ 1832 кв. метра, с адрес в гр. Русе, кв.
„Дружба 3“, бул. „Г. Д.“ № .. В нотариалният акт е посочено изрично(стр.44 от
нотариалният акт, л.67, гръб по делото), че договорната ипотека обхваща и всички
приращения и подобрения в изброените недвижими имоти.
На 25.01.2010г. „РАЛИ
2003“ ЕООД продава (Л.69) на „ПРОПЪРТИ КЪМЪРШЪЛ“ ООД поземлен имот с
идентификатор 63427.4.2960 с площ 1832 кв. метра, с адрес в гр. Русе, кв. „Дружба 3“, бул. „Г. Д.“ № ..
На 04.06.2010г. „ПРОПЪРТИ
КЪМЪРШЪЛ“ ООД получава строително разрешение (л.70) за застрояване на поземлен
имот с идентификатор 63427.4.2960 в гр. Русе, кв. „Дружба 3“, като сградата е
построена в груб строеж към 26.04.2012г. видно от удостоверението на л.71 от
делото.
Видно от удостоверение
от 29.08.2012г. издадено от Агенция по вписванията (л.72-77) „ПРОПЪРТИ
КЪМЪРШЪЛ“ ООД прави непарична вноска в капитала на „Билдпроект Деметра“ АД,
която непарична вноска представлява обособена част от предприятието на
„ПРОПЪРТИ КЪМЪРШЪЛ“ ООД, а именно правата, задълженията и фактическите
отношения свързани с придобиването, строителството и реализацията на обект
„Деметра“ в гр. Русе, и която непарична вноска включва правата върху множество
самостоятелни обекти включително и тези с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8.
Последните два
самостоятелни обекта, собственост на „Билдпроект Деметра“ АД, са били
възбранени по изпълнително дело № 20189140400005 на ЧСИ В. Николов (л.9), а на
17.09.2018г. ЧСИ е съставил два броя постановления за възлагане на посочените
имоти (л.12-13), които са били продадени на „Боро Инвестмънт“ ООД за удовлетворяване
на задължения на „Билдпроект Деметра“ АД.
На 03.10.2018г. ЧСИ В.
Николов е уведомил „Обединена Българска Банка“ АД (л.14) за извършената
публична продан на имоти с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8
във връзка с вписана възбрана в полза на банката за вземани срещу „ПРОПЪРТИ
КЪМЪРШЪЛ“ ООД.
При така събраните
доказателства съдът прави следните правни изводи:
По отношение на
ипотеката учредена с нотариален акт № 166, том VI, рег. № 11581, дело 1117/2008г. на нотариус с рег. № 304 (л.18-л.45):
Тази ипотека е
учредена върху УПИ II-226 в кв. 591 в гр. Русе,
кв. „Дружба 3“, бул. „Г. Д.“ № ., който имот е с идентификатор 63427.4.502 с
площ 17254 кв. метра, както и върху построени в поземления имот сгради и
самостоятелни обекти в тях и не се разпростира върху процесните имоти с
идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8. Доколкото обаче със
становището на „Обединена Българска Банка“ АД депозирано по делото се прави
искане за отхвърляне на всички предявени искове, то е налице правен интерес от
исковете свързани с тази ипотека и съдът дължи произнасяне по тях. Следва да се
признае за установено, че учредената договорна ипотека с нотариален акт № 166,
том VI, рег. № 11581, дело 1117/2008г. на нотариус с рег.
№ 304 (л.18-л.45) няма действие по
отношение на недвижими имоти с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и
63427.4.2960.1.8. Доколкото главният иск свързан с ипотеката от 2008г. се
уважава съдът не дължи произнасяне по евентуалния иск за нищожност на тази ипотека.
По отношение на
ипотеката учредена с нотариален акт № 66 от 07.10.2009г., том IV, рег. № 7840, дело 632/2009г. на нотариус с рег. № 304 съдът намира
следното;
Ипотеката от 2009
година е учредена върху поземлен имот с идентификатор 63427.4.2960 и всички
подобрения и приращения върху този имот (стр.44 от нотариалният акт) и е
учредена за задължения на „РАЛИ 2003“ ЕООД. Впоследствие „РАЛИ 2003“ ЕООД
продава на „ПРОПЪРТИ КЪМЪРШЪЛ“ ООД поземлен имот с идентификатор 63427.4.2960,
а последното дружество от своя страна апортира обособена част от предприятието
си включваща имоти с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8 в
„Билдпроект Деметра“ АД. Така извършените прехвърляния са непротивопоставими на
ипотекарния кредитор съгласно чл. 173 ал.1 от Закона за задълженията и
договорите. Спорът между страните е дали учредената ипотека върху земята се
разпростира и върху построените впоследствие върху тази земя сгради и върху
части от тях. Според настоящия състав
отговорът на този въпрос е положителен по следните съображения:
В решенията си по
сходни казуси ВКС изразява следните становища:
Решение № 39 от
24.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5059/2013 г., I г. о., ГК:
Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.
Решение № 149 от
2.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3383/2014 г., II г. о., ГК и Решение № 385 от
8.05.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1069/2014 г., IV г. о., ГК:
„Когато
предмет на ипотеката е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира
действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени
по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е
постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.
Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно
одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да
бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени,
изискването на чл. 166, ал.
2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е спазено, ако в
договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз
основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита
учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на
строителството. Не е необходимо всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда
да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката
действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните
самостоятелни обекти в нея.“ -
Решение № 250 от
18.11.2014 г. на ВКС по гр. д. № 854/2014 г., III г. о., ГК:
„За да обхване ипотеката бъдещите постройки в имота, това трябва да е уговорено в договора за учредяването й. В този случай ще е налице изменение на ипотекирания имот чрез приращение, построеното е свързано физически с него, представлява част от него и поради това може да се включи в нейния предмет. Ипотеката ще обхване бъдещата вещ след създаването й, т. е. тя ще бъде учредена под условията, че сградата ще бъде построена и ще бъде притежание на собственика на земята. Не би възникнало противоречие с разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, тъй като ипотеката ще произведе действието си само ако тези условия бъдат изпълнени.
В договора за учредяване на ипотека земята трябва да бъде посочена с белези, които я индивидуализират като поземлен имот. Ако бъде уговорено ипотеката да се разпростре и върху построеното, няма да възникне неизвестност за тъждеството на ипотекирания имот включващ приращението, включително и когато построеното обхваща множество отделни самостоятелни обекти, тъй като те ще са негови неразделни части. Тяхната идентификация ще е възможна въз основа на одобрения инвестиционен проект за застрояването му и индивидуализиращите белези на терена. По този начин ще е налице достатъчна яснота относно имотите, които са предмет на ипотеката. Непосредствено след извършването на строежа цялата сграда, ведно с всички обекти в нея ще принадлежи на собственика на терена, което е предпоставка ипотеката да се разпростре върху всички тях.
Решение № 18 от
11.04.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1011/2017 г., II г. о., ГК:
„…в
обхвата на понятието"ипотекиран имот" по смисъла на чл. 173, ал.
1 ЗЗД, когато имотът, предмет на ипотеката е претърпял някакви
промени, в случая с извършване на строеж на сграда в ипотекираното дворно
място, ипотеката обхваща подобренията и приращенията на недвижимия имот по чл. 92 ЗС,
като се изхожда от вещноправния елемент на ипотеката и принципа, че ипотечното
право следва имота. В тази връзка, когато се касае да един имот, състоящ се от
дворно място и построените в него сгради, предмет на ипотеката, както е в
настоящия случай, то ипотекарният кредитор има право да се удовлетвори от
цената на целия ипотекиран имот, включително и от новопостроената сграда в
същия имот, изградена на мястото на ипотекираната и разрушена такава, тъй като
ипотеката се разпростира и върху нея“.
Никъде в практиката си ВКС не поставя съществуването на надлежно одобрен инвестиционен
проект,
като условие за разпростиране на действието на ипотеката и върху построеното. В
цитираните по-горе Решение
№ 149 от 2.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3383/2014 г., II г. о., ГК и Решение № 385 от 8.05.2015 г. на
ВКС по гр. д. № 1069/2014 г., IV г. о., ГК се сочи, че когато
към момента на
сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект
за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена
индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл. 166, ал.
2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е спазено, ако в
договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз
основа на одобрения инвестиционен проект. Това разрешение е за случаите когато към момента на сключване на договора за
ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект (какъвто няма в
процесния случай), а не поставя съществуването на инвестиционен проект като
условие за валидност на ипотеката.
Следва да се посочи и
развитието на възгледите на върховната съдебна инстанция, която в цитираните
по-горе решения постановени през 2014/2015 година приема, че за да се
разпростре ипотеката над земята и по отношение на построеното е необходимо да
има съгласие в този смисъл, а в решението си от 2018г. вече не сочи такова
изискване.
Настоящият състав счита,
че ипотеката върху земята следва да се разпростре върху построеното върху нея
по следните съображения: Ипотеката дава на ипотекарния кредитор привилегия при
удовлетворяването (чл.136 ал.1 т.3 от ЗЗД) и непротивопоставимост на
разпоредителните сделки с ипотекираното имущество (чл. 173 ал.1 от ЗЗД). След застрояването на
поземления имот е възможно същият да не представлява
вече самостоятелен обект на права, а
дори и да представлява то стойността му би намаляла значително и това би
увредило кредиторът. Законът не дава пряко разрешение на разглеждания правен въпрос.
Път към такова разрешение дава чл. 5 от Гражданския процесуален кодекс: Съдът разглежда и решава делата според точния смисъл на
законите, а когато те са непълни, неясни или противоречиви - според общия им
разум. В случая закона е непълен тъй като не урежда
разглежданата хипотеза. Ако приемем, че едно лице може да ипотекира собствен
поземлен имот и след това застроявайки го да го лиши от икономическа стойност
(съответно да лиши кредитора от обезпечение) то това означава в голяма степен
да се обезсмисли ипотеката на поземлени имоти, а това е далеч от „общия разум“
на закона. Член 71 от Закона за задълженията и договорите предвижда, когато длъжникът е със своите действия е намалил дадените на
кредитора обезпечения това е основание
за предсрочна изискуемост на задължението. Увреждането на собствено ипотекирано
имущество е престъпление (чл.216 ал.2 от НК). Т.е. намаляването на даденото
обезпечение е противоправно поведение и води до различни видове отговорност. За
това закона не следва да се тълкува в смисъл, че ипотекиралия собствен имот
длъжник може да се разпореди с имота, след което имота да се застрои (все
правомерни действия) и това фактически да лиши ипотекарния кредитор от
обезпечение. Доколкото разпореждането с имота, както и неговото застрояване са
правомерни актове, то следва да се приеме, че ипотеката върху земята се
разпростира и върху построеното върху тази земя, като в случая това следва и от
изричната уговорка в този смисъл между страните. Това не накърнява правата на
длъжника учредил ипотека, тъй като той има задължение да не намалява даденото
обезпечение. Не накърнява и правата на последващия приобретател, тъй като
ипотеката е била вписана в публичен регистър, който е могъл да се осведоми за
наличието й, а освен това приобретателя на права не може да придобие повече
права от своя праводател. Не се нарушава
и изискването за определеност на имуществото, върху което тежи ипотеката. Както
сочи ВКС в цитираните по-горе решения ипотеката върху построеното е под условие
и ще произведе действие от момента на завършване на
строителството. Предвид изложеното
ипотеката учредена с нотариален акт № 66, том IV, рег. № 7840, дело 632/2009г. на нотариус с рег. № 304 учредена върху
поземлен имот с идентификатор 63427.4.2960 тежи и върху построените върху него
самостоятелни обекти с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8. Без
правно значение е това, че към момента на учредяване на ипотеката не е имало
одобрен инвестиционен проект и че имота е застроен от друго лице, различно от
това, което е учредило ипотеката. Ипотеката има действие и по отношение на
самостоятелните обекти и не е нищожна по съображенията изложени до тук.
Искът за нищожност на ипотеката учредена с
нотариален акт № 66, том IV, рег. № 7840, дело
632/2009г. на нотариус с рег. № 304 е допустим единствено по отношение на
закупените от Г.Ю.К. имоти, тъй като само за тези имоти ищцата има правен
интерес да предявява иск. Тази ипотека има много по-широк предмет, но в
останалата й част искът за нищожност е недопустим и делото следва да се
прекрати.
„Обединена Българска
Банка“ АД е била уведомена от ЧСИ В. Николов за извършената публична продан по
изпълнително дело № 20189140400005 във връзка с наложена възбрана върху
процесните имоти за дълг на „ПРОПЪРТИ КЪМЪРШЪЛ“ ООД. Възбраната по начало не
прави „Обединена Българска Банка“ АД привилегирован кредитор. Въпросът дали
„Обединена Българска Банка“ АД има право на предпочтително удовлетворение от
имоти с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8 въз основа на
ипотеката учредена с нотариален акт № 66, том IV, рег. № 7840, дело 632/2009г. на нотариус с рег. № 304 следва да се разреши,
когато и ако „Обединена Българска Банка“ АД, като правоприемник на на „СИБАНК“
АД се конституира като ипотекарен кредитор на „РАЛИ 2003“ ЕООД , тъй като
посочената ипотека обезпечава задължение на последното дружество, а не
обезпечава дълга на „ПРОПЪРТИ КЪМЪРШЪЛ“ ООД. При всички случаи обаче въпросът
за привилегията следва да се разреши при разпределението в изпълнителното производство
от съдебния изпълнител, а при несъгласие с извършеното разпределение по пътя на
обжалването му по реда на чл. 463 от Гражданския процесуален кодекс.
Предвид факта, че
исковете по отношение на ипотеката от 2008 година са основателни, а тези по
отношение на ипотеката от 2009 година са неоснователни разноските по делото
следва да останат така както са направени. Мотивиран така съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между Г.Ю.К., ЕГН ********** с
адрес *** от една страна и от друга страна „Обединена Българска
Банка“ АД със седалище и адрес на управление гр. София, бул. „Витоша“ 89Б, ЕИК
********* и „Билдпроект Деметра“ АД със седалище и адрес на управление гр.
София, район „Лозенец“, ул. „Розова долина“ 13, партер че ипотеката учредена с
нотариален акт № 166, том VI, рег. № 11581, дело
1117/2008г. на нотариус с рег. № 304 няма действие по отношение на
самостоятелни обекти с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8 построени
в сграда разположена в поземлен имот с идентификатор 63427.4.2960 на адрес гр.
Русе, кв. „Дружба 3“, бул. „Г. Д.“ № ..
ОТХВЪРЛЯ ИСКА на Г.Ю.К., ЕГН **********
с адрес *** за признаване на установено по отношение на „Обединена Българска
Банка“ АД със седалище и адрес на управление гр. София, бул. „Витоша“ 89Б, ЕИК
********* и „Билдпроект Деметра“ АД със седалище и адрес на управление гр.
София, район „Лозенец“, ул. „Розова долина“ 13, партер, че ипотеката учредена с
нотариален акт № 66, том IV, рег. № 7840, дело
632/2009г. на нотариус с рег. № 304 няма действие по отношение на самостоятелни
обекти с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8 построени в сграда
разположена в поземлен имот с идентификатор 63427.4.2960 на адрес гр. Русе, кв.
„Дружба 3“, бул. „Г. Д.“ № ..
ОТХВЪРЛЯ ИСКА на Г.Ю.К., ЕГН **********
с адрес *** за признаване на установено по отношение на „Обединена Българска
Банка“ АД със седалище и адрес на управление гр. София, бул. „Витоша“ 89Б, ЕИК
********* и „Билдпроект Деметра“ АД със седалище и адрес на управление гр.
София, район „Лозенец“, ул. „Розова долина“ 13, партер, че ипотеката учредена с
нотариален акт № 66, том IV, рег. № 7840, дело
632/2009г. на нотариус с рег. № 304 е нищожна по отношение на самостоятелни
обекти с идентификатор 63427.4.2960.1.5 и 63427.4.2960.1.8 построени в сграда
разположена в поземлен имот с идентификатор 63427.4.2960 на адрес гр. Русе, кв.
„Дружба 3“, бул. „Г. Д.“ № ., като прекратява
производството по иска за нищожност на ипотеката в останалата й част.
Решението подлежи
на обжалване пред Русенски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните, а в прекратителната част
може да се обжалва пред Русенски окръжен съд в седмичен срок.
Районен съдия: /п/