Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 76
гр. Ботевград, 21.03.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН
СЪД - БОТЕВГРАД, ГО, IV-ти състав, в
публично заседание на двадесети февруари през две хиляди и деветнадесета година
в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: КАТЕРИНА НЕНОВА
при
участието на секретаря Маринела Йончовска, като разгледа докладваното от съдия Ненова
гр. дело № 1312 по описа на съда за 2018 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
С искова молба, ведно с уточняваща
молба, от М.Д. срещу Г.Д. са предявени обективно кумулативно съединени
осъдителни искове:
1.)
с правно
основание чл. 238 ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД за сумата от 300 лв. –
обезщетение в размер на месечния наем за срока на дъллжимото, но неотправено
едномесечно предизвестие за напускане;
2.)
с правно
основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1558 лв. (след допуснатото изменение
на иска) – обезщетение за ползване без правно основание на ¼ ид. ч. от
общите помещения в сутерена, за ползване на паркинг и за ползване на ¼
част от дворното място за периода от 01.06.2015 г. до 01.12.2016 г;
3.)
с правно
основание чл. 45, ал. 1 ЗЗД за сумата от 25 лв. – вреди от непозволено
увреждане, изразяващо се в отсичане на 80 – годишен чемшир с височина 2,20 м.;
4.)
с правно
основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за сумата от 10 лв. – обезщетение за неоснователно
обогатяване, изразяващо се в спестени от ответника разходи за опразване на
помещенията в сутерена, заплатени от ищцата;
ведно
със законната лихва от депозиране на исковата молба до окончателното изплащане
на вземанията.
Ищцата твърди, че е собственица на
½ ид. ч. от недвижим имот – апартамент, находящ се в гр. С., ул. „С. п.“
№ *, * етаж, състоящ се от две стаи, вестибюл, трапезария с кухненска ниша,
баня, тоалетна и коридор, с площ от 96 кв. м., с принадлежащите мазе с площ
19,01 кв. м. и мазе, преустроено в баня и тоалетна с площ 3,30 кв. м. в
сутерена, заеднос припадащата се ½ ид. ч. от общите части на сградата,
включително подпокривното пространство и пералня в сутерена, както и ½
ид. ч. от дворното място, цялото с площ от 350 кв. м. Ищцата сочи, че заедно с
другия съсобственик е сключила с ответника договор за наем на описания
апартамент, заемащ целия етаж, за срок от една година при месечен наем от600
лв. Срокът на договора изтекъл, но договорът продължил действието си, така като
било уговорено в изрична клауза. Ответникът напуснал без предупреждение имота в
началото на месец декември 2016 г., без да е заплатил наемите за месеците юли,
август, септември, октомври и ноември 2016 г., възлизащи общо на 1500 лв. Твърди
се, че ответникът дължи също 1800 лв. – обезщетение в размер на месечния наем
за периода на дължимото, но неотправено предупреждение за напускане. Акцентира
се , че по договор ответникът наел единствено апартамента. Въпреки това, без
разрешение отв. Г.Д. заел цялата пералня и коридора в сутерена, заел дори
помещения на другия собственик в сградата. Ищцата заплатила на работници, за да
разглобят и изнесат металните стелажи и натрупаните вещи. Ответникът ползвал и
паркинг, както и цялото дворно място.
По същество искането към съда е да
осъди ответника да заплати на ищцата следните суми: 1500 лв. – наемите за
месеците юли, август, септември, октомври, ноември 2016 г. (този иск
впоследствие с допълнителна молба е оттеглен); 300 лв. – обезщетение в размер
на месечния наем за периода на дължимото, но неотправено предупреждение за
напускане; 595 лв. – обезщетение за ползване на ¼ ид. ч. от общите
помещения в сутерена, за ползване на паркинг и за ползване на ¼ част от
дворното място за периода от 01.06.2015 г. до 01.12.2016 г.; 25 лв. –
обезщетение за непозволено увреждане, изразяващо се в отсичане на 80-годишен
чемшир с височина 2,20 м.; 10 лв. – заплатена от ищцата сума за опразване на
помещенията в сутерена, ведно със законната лихва от депозиране на исковата
молба до окончателното изплащане на вземанията. Претендират се и съдебно –
деловодни разноски.
Ответникът е получил препис от
исковата молба, като в законоустановения срок е депозирал отговор. Счита
исковете за неоснователни. Посочва, че редовно е плащал наемната цена, като
дори е направил подобрения в имота – за своя сметка е боядисал тавана и е
монтирал комарници. На 09.12.2016 г, страните прекратили по взаимно съгласие
договора за наем и наемателят предал имота в изрядно състояние. Претенциите на
ищцата относно ползването на общите части било неоснователно, тъй като
наемателят имал право да ползва и тях, което се включвало в наемната цена. Неотговарящи
на истината били твърденията, че ответникът е ползвал паркинг. Изобщо в
дворното място нямало обособен паркинг. Нямало доказателства да са изнасяни
вещи на ответника от имота. Ответникът отрича да е отсичал процесния чемшир,
както се твърди в исковата молба. По същество искането към съда е да отхвърли
претенциите на ищцата. В условията на евентуалност се прави възражение за
прихващане за сумата от 676 лв. – разноски на ответника за извършване на
твърдени подобрения в имота, а именно боядисване и поставяне на комарници.
Претендира и разноски в производството.
В откритото съдебно заседание страните поддържат
доводите и исканията си, като ответницата развива подробни аргументи в писмени
бележки.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди относимите
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното
от фактическа страна:
Видно от НА № *, том *, рег. № *, дело № */2016 г. по
описа на нотариус Д. Т. рег. № * по РНК, ищцата М.Д. и С. Д. са признати за
собственици при равни квоти на процесния недвижим имот.
От Договор за наем на недвижим имот от 01.07.2015 г.
се установява, че собствениците М.Д. и С. Д. са отдали под наем процесния
апартамент на отв. Г.Д. за срок от една година с възможност за продължаване
срещу наема цена 600 лв. на месец. В т. 8 от договора е уговорено, че
прекратяването от страна на наемателя може да се извърши с едномесечно писмено предизвестие.
Като неразделна част от договора е подписан и приемо – предавателен протокол
относно състоянието на имота към момента на предаването му от наемодателя на
наемателя.
С друг приемо – предавателен протокол от 09.12.2016 г.
е удостоверено състоянието на имота при освобождаването му от наемателя. В
протокола е вписано, че е установено отсичане на чемшир с диаметър 210 см., по
повод на което наемателят Г.Д. е вписал забележка.
Съгласно Декларация от 05.12.2016 г., подписана от съсобственика
на имота С. Д. , същият заявява, че за периода от 01.07.2015 г. до 01.12.2016
г. ответникът Г.Д. е заплатил всичките си задължения за наем.
Съдът не обсъжда представената Поръчка за комарници от
27.07.2015 г., тъй като от същата не може да се установи да е относима именно
към процесния недвижим имот.
Съгласно Договор за текущ ремонт от 29.06.2015 г.
ответникът Г.Д. е възложил на трето лице ремонт на жилището, находящо се на
адрес гр. С. , ул. „С. п.“ № *, ет. *,
ап. *, а именно боядисване на таван и стени в кухнята и коридора.
Св. Я. С., предходният наемател на квартирата,
заявява, че познава ответника. Двамата последователно ползвали имота при едни и
същи условия. Ползвали и двора, доколкото се налагало да паркират автомобилите
си в него, да разтоварят багаж и т.н. В двора действително имало чемшир, но св.
С. не знае кой го е отсякъл.
Св. В. В. познава имота, тъй като много пъти го е
посещавал, помогнал е на ответника при нанасянето и изнасянето. Признава, че
отв. Г.Д. е ползвал общите части в мазето, където разположил свои вещи – колело
и сноуборд. Там имало и други заварени вещи, които стояли отпреди и не били
собственост на Д. Св. В. понякога заварвал хазяите в имота, като същите били
съвсем наясно за разположените в общите части вещи на ответника, но никога не
повдигали въпрос за тях и не се противопоставяли. Свидетелят е категоричен, че
при прекратяването на договора за наем, лично е помогнал на ответника и са
изнесли всички негови вещи от имота. Сочи още, че ответникът е направил
освежителен ремонт в жилището, тъй като същото имало захабен вид. Спомня си
също за чемшир в двора, който бил жълт на цвят и изглеждал изсъхнал.
Според заключението на съдебно – оценителната
експертиза пазарната стойност за ¼ ид. ч. от процесния сутерен и дворно
място за периода от 01.06.2015 г. до 01.12.2016 г. възлиза на 1558 лв., а стойността
на процесния чемшир е 19 лв.
При така установеното от фактическа страна, съдът
достигна до следните правни изводи:
За уважаване на иска с правно основание чл. 238 ЗЗД
вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД ищцата следва да проведе пълно и главно доказване на
следните факти: наличие на валидно наемно правоотношение с ответника;
изпълнение на всички свои задължения като наемодател; уговорен срок на
предизвестие и/или безсрочен характер на договора за наем; едностранно
прекратяване на договора за наем от ответника.
По делото е отделено за безспорно обстоятелството, че
страните са били в наемно правоотношение по силата на Договор за наем от
01.07.2015 г. Ищцата е изпълнила задълженията си като наемодател. Същата е предала владението на имота, който
факт е изрично вписан в договора. Имотът
е бил в задоволително състояние, съобразено с целта, за която се използва,
което се удостоверено с двустранно подписан приемо – предавателен протокол. В
раздел „Прекратяване на договора“ в точки от 7 до 9 страните са уговорили
възможност за едностранно прекратяване на договора за наем. Тези уговорки обаче
не дерогират законовата възможност за прекратяване на договора по взаимно
съгласие. По делото не се доказа договорът да е прекратен по инициатива на
ответника наемател, респ. същият да е нарушил договорната клауза за едномесечно
предизвестие. Напротив, показателен е фактът, че единият съсобственик и
наемодател е приел имота при освобождаването му, като е подписал приемо –
предавателен протокол. От действията му е изводимо, че наемодателят не се е
противопоставил на изнасянето на наемателя, като очевидно е считал, че всички
задължения на последния са изпълнени, т. е. може да се направи обосновано
заключение, че страните са прекратили наемното правоотношение по взаимно
съгласие. Ето защо искът по чл. 238 ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД следва да се
отхвърли като недоказан и неоснователен.
За да бъде уважен искът по чл. 59, ал. 1 ЗЗД за сумата
от 1558 лв. обезщетение за ползване без правно основание на ¼ ид. ч. от
общите помещения в сутерена, за ползване на паркинг и за ползване на ¼
част от дворното място за периода от 01.06.2015 г. до 01.12.2016 г, е
необходимо ищцата да проведе пълно и главно доказване на следните факти:
ползване от страна на ответника на ¼ ид. ч. от общите помещения в
сутерена, паркинг и ¼ ид. ч. от дворното място за периода от 01.06.2015
г. до 01.12.2016 г. (обогатяване на ответника); право на ищцата да получава
заплащане за ползването в качеството й на собственик (обедняване на ищцата под
формата на пропуснати ползи); причинна връзка между обогатяването и
обедняването; размер на обедняването.
От събраните гласни доказателствени средства се
установява, че ответникът е използвал част от двора, като е паркирал в него
автомобил, както и част от общите помещения в сутерена, в които е държал своето
колело и сноуборд. Не е доказано обаче каква точно идеална част от двора и
общите части е използвана от наемателя. Независимо, че ползването на общите
части не е изрично включено в договора за наем, при систематическо тълкуване на
договорните клаузи може да се направи извод, че имотът е бил отдаден под наем в
цялост, т. е. заедно с общите части. Дефиницията за общи части е посочена в чл.
38 от Закона за собствеността, като към тях спадат дворът, таванските и
избените помещения. Поначало общите части имат обслужващ характер спрямо
самостоятелния обект в сграда – етажна собственост, функционално обезпечават
ползването му. Според нормата на
чл. 38, ал. 1 ЗС общите
части в етажната собственост са два вида - такива по естеството си и по
предназначение. Общи по естеството си са тези части от сградата, без които тя не може
да бъде използвана - стълбите, площадките, покривите и др., докато общи по предназначение за онези
части от сградата, които не служат за непосредственото ползване на сградата от
собствениците, а имат спомагателен характер. Тъй като са пряко свързани с
ползване на сградата, общите по естеството си части не могат да бъдат предмет
на правни сделки за разлика от общите по предназначение части, за които няма
пречка да бъдат отдавани под наем и дори продавани със съгласието на всички
етажни собственици. В конкретния случай се касае за сутерен и двор, които
представляват общи по предназначението си части, които могат да бъдат наемани. Договорът
за наем е неформален, т.е. за неговата действителност не се изисква да бъде
оформен като писмен документ. Независимо, че съответните идеални части от
общите части не са изрично включени в процесния наемен договор от 01.07.2015
г., те са използвани от наемателя ответник със знанието и без
противопоставянето на наемодателите, както се установява от свидетелските
показания. Следователно чрез конклудентни действия (в случая чрез бездействие и
непротивопоставяне) наемодателите са демонстрирали, че считат ползването на
идеалните части за възмездено и включено в месечната наемна цена от 600 лв. Този
извод следва и от цялостното тълкуване на договора – в чл. 6 от същия е
предвидено задължение на наемателя да заплаща общи разходи за цялата сграда,
поради което и следвайки принципа „Комуто ползите, нему и тежестите“ (от лат. –
„Cuius commodum, eius incommodum”), логично и справедливо
би било щом ответникът заплаща вместо собствениците общи разходи за сградата,
то той да ползва и общите части на тази сграда. Ето защо, искът по чл. 59, ал. 1 ЗЗД следва да се отхвърли като
неоснователен, поради факта, че ищцата не е доказала свое право да получава
отделна наемна цена за общите части извън уговорената от 600 лв., а ответникът
е ползвал идеалните части на правно основание по силата на неформална уговорка,
със знанието, съгласието и непротивопоставянето на наемодателите.
За да се уважи искът с правно основание чл. 45, ал. 1 ЗЗД е необходимо ищцата да проведе пълно и главно доказване на следните
материално-правни предпоставки: че ответникът е отсякъл процесния чемшир, че от
това му поведение са последвали вреди за ищцата, вид и размер на вредите,
причинна връзка между противоправното поведение на ответника и настъпилите
вреди.
Ищцата не е доказала как, кога и при какви
обстоятелства е премахнат въпросният чемшир и най – вече от кого е премахнат.
Предвид факта, че същият се е намирал в двора, който е обща част и е достъпен
за останалите етажни собственици, може да се направи само вероятностен, но не и
категоричен извод, че именно ответникът е отстранил чемшира.
Поради изложеното искът по чл. 45, ал. 1 ЗЗД също
следва да се отхвърли като недоказан и неоснователен.
За да бъде уважен искът с правно основание чл. 59, ал.
1 ЗЗД за сумата от 10 лв., ищцата следва да проведе пълно и главно доказване на
следните кумулативно изискуеми материално – правни предпоставки: наличие на
останали след прекратяване на договора за наем вещи в имота, принадлежащи на ответника;
използване на услуги на трети лица за разглобяване и изнасяне на вещите;
заплащане от ищцата за услугата; размер на заплатеното.
Ищцата не е ангажирала каквито и да било доказателства
относно нито една от така сочените предпоставки. Ответникът от своя страна е
провел успешно насрещно доказване, като посредством свидетелските показания е
оборил твърденията на ищцата. По – конкретно св. Великов заявява, че вещите на
ответника са били съвсем малко спрямо заварените и те са изнесени лично с
негова помощ при прекратяване на договора за наем и освобождаване на имота.
Поради изложеното и искът с правно основание чл. 45,
ал. 1 ЗЗД е неоснователен и следва да се отхвърли.
В заключение производството следва да се прекрати в
частта относно иска по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 1500
лв., представляваща неплатени наеми за месеците юли, август, септември, октомври
и ноември 2016г., поради направеното оттегляне на иска. Останалите четири иска
следва да се отхвърлят като неоснователни.
Възражението на ответника за прихващане на разходите
за ремонт е заявено в условията на евентуалност и предвид отхвърлянето на
главните искове не следва да се разглежда по същество.
По
разноските
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът има право на разноски в производството. Същият е поискал
присъждането на такива, като е представил доказателство за заплатен адвокатски
хонорар в размер на 360 лв. Ето защо ищцата следва да бъде осъдена да заплати
на ответника сумата от 360 лв. (триста и шестдесет лева), представляваща
сторени разноски за заплатено адвокатско възнаграждение.
Водим от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 238 ЗЗД вр. с чл. 232, ал.
2 ЗЗД от М.С.Д. с ЕГН: ********** срещу Г.Т.Д. с ЕГН: ********** за осъждане на
Г.Т.Д. да заплати на М.С.Д. сумата от 300
лв. (триста лева), представляваща обезщетение в размер на месечния наем за
срока на дъллжимото, но неотправено едномесечно предизвестие за напускане по
Договор за наем от 01.07.2015 г.
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД от М.С.Д. с
ЕГН: ********** срещу Г.Т.Д. с ЕГН: ********** за осъждане на Г.Т.Д. да заплати
на М.С.Д. сумата от 1558,00 лв. (хиляда
петстотин петдесет и осем лева), представляваща обезщетение за ползване без
правно основание на ¼ ид. ч. от общите помещения в сутерена, за ползване
на паркинг и за ползване на ¼ ид. част от дворното място към недвижим
имот, предмет на Договор за наем от 01.07.2015 г., за периода от 01.06.2015 г.
до 01.12.2016 г.
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 45, ал. 1 ЗЗД от М.С.Д. с
ЕГН: ********** срещу Г.Т.Д. с ЕГН: ********** за осъждане на Г.Т.Д. да заплати
на М.С.Д. сумата от 25 лв. (двадесет и
пет лева), представляваща имуществени вреди, вследствие от непозволено
увреждане, изразяващо се в отсичане на 80 – годишен чемшир с височина 2,20 м.,
находящ се в двора на недвижим имот, предмет на Договор за наем от 01.07.2015
г.
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД от М.С.Д. с
ЕГН: ********** срещу Г.Т.Д. с ЕГН: ********** за осъждане на Г.Т.Д. да заплати
на М.С.Д. сумата от 10 лв. (десет лева),
представляваща обезщетение за неоснователно обогатяване, изразяващо се в
спестени от Г.Т.Д. и заплатени от М.С.Д.
разходи за опразване на помещенията в сутерена към недвижим имот, предмет на
Договор за наем от 01.07.2015 г.
ПРЕКРАТЯВА на основание чл. 233 от ГПК производството по гр. д. № *по
описа за 2018 г. на РС – Ботевград В ЧАСТТА относно предявения от М.С.Д. с
ЕГН: ********** срещу Г.Т.Д. с ЕГН: ********** иск с правно основание чл. 232,
ал. 2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 1500
лв. (хиляда и петстотин лева), представляваща неплатени наеми по Договор за
наем от 01.07.2015 г. за месеците юли, август, септември, октомври и ноември
2016г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК М.С.Д. с ЕГН: **********
да заплати на Г.Т.Д. с ЕГН: ********** сумата от 360 лв. (триста и шестдесет лева), представляваща сторени разноски
за заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски окръжен съд в двуседмичен срок,
считано от датата на връчване на преписи на страните, а в частта относно
прекратяването има характера на определение и подлежи на обжалване с частна
жалба в едноседмичен срок!
Преписи
от решението да се изпратят на страните!
РАЙОНЕН СЪДИЯ :