Р E Ш
Е Н И
Е
гр. София,30.08.2011г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ТЪРГОВСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, VІ-11 състав, в открито
съдебно заседание на двадесет и втори юни през две хиляди и единадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : МАРИЯ ВРАНЕСКУ
като
разгледа
докладваното от съдия ВРАНЕСКУ т. д. №1379 по описа за 2010г. и за да се произнесе, взе
предвид следното :
Предявени са обективно съединени искове с
правно основание чл.55,ал.1 пр.3 от ЗЗД и чл.86 ЗЗД и чл.92 от ЗЗД от „К.” ЕООД
ЕИК********** срещу „С.С.” АД ЕИК ***********.
ИЩЕЦЪТ „К.” ЕООД, твърди, че с ответника има сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.04.2008г. - апартамент №181/ по проект №6-а/, находящ
се в секция Н на апартаментен хотелски комплекс “S. ski R.”НА
КОТА +14.50, със застроена площ от 74.60 кв.м., в едно с прилежащите общи части
на сградата равняващи се на 16.18 кв.м. или обща площ 90.78 кв.м., състоящ се
от дневна с кухненски бокс, спални, санитарен възел, коридор и тераса, в
сградата изграждана в поземлен имот с пл.№968, находящ се в гр.С., кв.С.,
м-ст М. Д., бункера, 3-ти етап, находящ се в м.Средорек, землището
на гр.С., р-н В.,
м.С., за сумата от 102 998.98 Евро.
Твърди се, че ответника не е изпълнил задълженията си да завърши строителството и да осигури
приемането на сградата с разрешение за ползване в срок до 30.10.2008г. Провели
са се чрез нотариални покани и писма да се уговорят допълнителни условия по
договора. С писмо от 11.05.2009г. ищецът
твърди, че е приел предложението на ответника неустойката за забавата на
изпълнението да се увеличи на 20% от стойността на продажната цена на
апартамента и тази сума да се прихване за окончателното плащане на обектите и
съответно да отпадне като задължение, но е поискало и пълно обзавеждане на
апартамента, както и окончателно завършване на сградите до 31.08.2009г., в едно
с неустойка от 1% от нетната продажна цена на апартамента за всеки просрочен
месец. Наред с това е направило волеизявление, че ответното дружество следва да
счита предварителните договори за прекратени считано от 11.05.2009г. ако не се
приемат условията им. Твърди, че ответника не е приел условията по писмото им,
не е изпълнил задълженията си по предварителния договор и следва да се приеме,
че същият е прекратен на осн. чл.87, ал.2 ЗЗД. Тъй като е изплатил 80% от
стойността на апартамента след разваляне на договора сумата се явява дадена на
отпаднало правно основание и претендира връщането й в размер на 82 339.20
евро или 161 158.82 лева , както й
неустойка в размер на 30% от стойността на апартамента възлизаща на
30 899.69 евро или 60 434.55 лева левова равностойност на осн.чл.10.1
от горепосочения предварителен договор. Претендират се и разноски.
ОТВЕТНИКЪТ С.С.
АД оспорва искът, като твърди, че предварителния договор не е прекратен и той
не дължи връщане на сумите платени по него, нито пък претендираната неустойка.
От последното писмо не става ясно какви са намеренията на ищеца по отношение на
договора – разваляне, удължаване на срока на строителство, дадения срок за
изпълнение е неподходящ, а и писмото не е подписано от надлежен представител на
ищеца. Към настоящия момент апартамента е изграден на етап груб строеж и голяма
част от довършителните работи са изпълнени или се изпълняват. Твърди, че
неустойката по чл.10.1 от договора се дължи само ако ищеца не изпълни
задължението да извърши прехвърляне на собствеността по нотариален ред в срок
от 30 дни от завършване на сградата и заплащане изцяло цената на
апартамента.
СГС,
като взе в предвид становищата на двете страни и събраните по делото
доказателства намира, за установено следното:
Между
страните е сключен предварителен договор от 16.04.2008г. за покупко-продажба на
конкретно индивидуализирана бъдеща вещ – недвижим имот, представляващ апартамент
с номер по арх.проект 6-а, нов № 181, находящ се в секция Н на Апартаментен
хотелски комплекс 1.1 „Sofia Ski Resort”
на кота + 14.50 на 6 етаж, от 74.60 кв.м.,,
в едно с припадащите се общи части от сградата равняващи се на 16.18 кв.м. или
обща продажбена площ от 90.78 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс ,
спални, санитарен възел, коридор и тераса, като хотелския комплекс е разположен
в поземлен имот с пл.№968, находящ се в гр.С.,
кв.С., м.М. д. – Б.,
3-ти етап, а съгласно скица на СО, находящ се в м.Средорек, землище на гр.С., р-н В.,
м.С.. Договорената цена за имота е в размер
на 102 998.98 евро, с вкл.ДДС, платима на договорени вноски. Уговорено е,
че сградата, която ищецът ще закупи с нотариален акт до 30 дни след изплащане
на цената и издаване на разрешението за ползване ще се изгради най-късно до 30.10.2008г.,
със получаване на съответните разрешение за ползване от страна на ответника.
Към този момент следва да е издадено и разрешението за ползване. Владението на
имота ще се предаде с покупко-продажбата в нотариална форма на имота. Съдът
приема,че страна по този договор е именно ищецът по делото, предвид общото ЕИК
макар и различното изписване на наименованието на дружеството предвид
направеното уточнение в съдебно заседание и извършена служебна справка в ТР, за
наименованието под което дружеството е регистрирано. При този извод същия е
легитимиран да предяви исковете.
Не
се спори, а и от представените платежни документи – фактура № ********** от
25.04.2008г., които касаят заплащане на цена и на други имоти, се установява,
че ищецът е внесъл 80 % от договорената продажба цена за недвижимия имот –
апартамент № 181 в размер на 131 039.30 лева без ДДС или с ДДС от
26 207.86 лв. общо платената цена общо възлиза в размер на 157 247.16 лв.
Платена е и резервационна такса по фактура № ********** от 03.04.2008г. в
размер на 3 259.72 лв. без ДДС, като ДДС е в размер на 651.94 лева или
сумата от 3 911.66 лева . Общо заплатената от ищеца цена за апартамент №
181 възлиза в размер на 161 158. 82 лева.
С
покана от 17.02.2009г. чрез пълномощник адв.М.К., връчена
на 1.12.2009г. на ответника, ищецът е направил волеизявление, като е дал срок
за завършване на закупените от него апартаменти в 20 дена от поканата, предвид,
че е с изтекъл срока по договора. В отговор ответника е предложил отбив от 10 %
от цената. В последствие с нова покана от 11.05.2009г. отново представител на
ищеца адв.Костова, с представено по делото пълномощно, е направила
волеизявление за прекратяване на
предварителните договори за покупка и на трите апартамента от тази сграда и
връщане на досега заплатеното и по трите предварителни договора, както и заплащане
на договорените неустойки в размер на 30 % от покупната цена на всеки
апартамент. Не се оспорва получаване и на първата и на втората покана, като в
отговор на втората покана ответникът е предложил изчакване завършването на
сградата, по която се работи, като е предложил намаляване на цената с 20 %.
Ищецът купувач в последствие е предложил други условия, които ако не се приемат
остава направеното от него волеизявление за разваляне на договора.
От
представените по делото писмени доказателства – фактури, договори за СМР ,
протоколи за приемане на СМР, както и от приетата съдебно - техническа
експертиза се установява, че към момента на волеизявлението за разваляне от
страна на ищеца на предварителния договор на 11.09.2009г. секция Н, в която се
намира процесния апартамент е изпълнена на етап груб строеж включващ земни
работи, конструкция, зидарски работи, покрив, довършителни работи, дограма. В
хода на процеса, към момента на огледа на вещото лице се установяват частично
изпълнени довършителни работи на секция Н – монтирана дограма и врати на общите
части, топлоизолационна система без външна мазилка, изпълнени парапети –
частично, гранитогрес по тераси, окачена фасада – заложена конструкция и
каменна вата, на покрива е с изпълнена хидроизолация и отводняване. Изпълнен е
и интериор в жилищата и общите части на гипсова и циментопясъчна замазка. Частично
изпълнена вертикална планировка. Заключението на вещото лице е, че обекта може
да се въведе в експлоатация поетапно, но и за това е необходимо съгласно изискванията
на ЗУТ окончателно завършени общи части, вертикална планировка и подписани
договори с експлоатационните предприятия. Следва изводът, че към момента на
уведомлението, с което ищецът е направил волеизявление за разваляне на договора
– седем месеца след изтичане срока посочен в предварителния договор, като краен
за завършване на сградата, в която се намира апартамента, сградата е била на
етап груб строеж с частично изпълнени довършителни работи и без разрешение за
ползване, като не е била на етап, че такова да бъде издадено.
При
така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи :
По
видът на сключения между страните договор страните са го наименовали
предварителен за покупко-продажба на недвижим имот. Апартаментът не може да се
определи като реално съществуващ обект към момента на сключване на
предварителния договор, тъй като липсват данни да е изграден на етап груб
строеж, но същият е достатъчно индивидуализиран, предвид яснотата относно
местото, върху което се изгражда и наличието на одобрени инвестиционни книжа за
сградата – архитектурен проект, разрешение за строеж. Тъй като ответникът е
поел задължение да изгради имота със свои материали и средства, а ищецът да
заплати цената, би могло да се мисли дали в този предварителен договор не се
съдържат и елементи на договор за изработка, в неговата разновидност договор за
строителство, предвид възможността на ищеца да влияе върху изпълнението на
обекта и да иска правенето на промени. При
договора за изработка възложителя възлага конкретната дейност, съответно при
договора за строителство той е този, който има разрешението за строеж и
строителните книжа и възлага само изпълнение на строежа на изпълнителя. В
конкретния случай продавача е този, който строи и изгражда обекта и сам си е
възложител, предвид, чл.6.2 от подписания между страните предварителен договор.
С оглед на това съдът приема, че видът
на договора е предварителен за
покупко-продажба на бъдеща вещ, който не е нищожен предвид, че тя е достатъчно
определена съобразно архитектурен проект, който е одобрен и са уговорени
срокове, в които вещта – сградата ще бъде изградена и завършена. Има изрично
фиксиран срок на окончателно завършване на сградата и получаване разрешение за
ползване. Като до 30 дена след това е следвало да се извърши нотариално
изповядване на сделката. Няма данни да
са продължавани сроковете за изпълнение поради наличие на форсмажорни
обстоятелства. Към момента на волеизявлението от страна на купувача с даден
срок за изпълнение на довършителните СМР и окончателно завършване са изминали
три месеца от окончателния срок по договора, а към момента на волеизявление за
прекратяване на договора са изминали около 7-8 месеца. Предварителния договор
за покупко-продажба на недвижим имот се прекратяван по реда на чл.87, ал.1 от ЗЗД извънсъдебно и в конкретния случай това е сторено едностранно от купувача. Една забава от осем месеца при изпълнение на
съответния етап, от изграждане на сградата и без яснота за причините на
забавата и възможностите за преодоляването й обуславя интерес на купувача по
един предварителен договор да направи волеизявление за прекратяване на договора
по реда на чл.87 ЗЗД, което той е сторил със съответната покана. В конкретния
случай съдът намира, че не е необходимо да се дава срок за изпълнение, тъй като
както се изложи и по-горе не се касае за договор за изработка в неговата
разновидност на договор за строителство. Не се касае и за отказ от договора и
поради това неговото прекратяване. Изрично е посочено, че причината за
разваляне на договора е забавата в изпълнение задължението на ответника да
изгради вещта предмет на продажба. Предвид на тези съображения съдът приема, че
с връчване на поканата, а получаването й се установява от отговорите на
ответникът, то договорът е развален от
страна на ищецът. Предвид представеното
по делото пълномощно от ищеца за адв.Костова, като факта на пълномощията се установява
и от приложеното обезпечително дело – д.11691/09г.СГС, ІV, в което производство
адв.К. е преупълномощила процесуален
представител на ответника, то съдът намира, че поканите са отправени от ищеца
чрез негов изрично и редовно упълномощен представител. Съдът намира, че
възможността за предварително и извънсъдебно прекратяване на предварителния
договор не влиза в противоречие с уговорката на чл.10.1 от договора между
страните, в който възможността за разваляне на предварителния договор е
уговорена ако след изграждане на строежа и заплащане на цената не се извърши
прехвърляне на собствеността в уговорените срокове. Това е само една от възможните
хипотези за прекратяване на предварителен договор, като останалите макар и да
не са изрично предвидени следва от общите уредби на чл.87 ЗЗД вр.чл.19 от ЗЗД.
Дължи
ли се връщане на даденото? Платена е 80% от цената на недвижимия имот с ДДС. Доколкото
обаче не се касае за договор за изработка, а на предварителен договор за
покупко-продажба и съответно продажбата не е реализирана, а договора развален,
то платената част от цената се явява дадена на отпаднало правно основание и
подлежи на връщане. Предвид на тези съображения ответника следва да бъде осъден
да заплати на ищеца цялата платена от него цена във връзка с разваления
предварителен договор или сумата предмет на иска в размер на 161 158.82
лева на осн.чл.55 от ЗЗД. Доколкото се претендира цената в евро следва да се
присъди в тази валута сума в размер на 82 399.20 евро. На осн.чл.86 ЗЗД
върху главницата се дължи законната лихва, от предявяване на исковата молба до
окончателното плащане на сумата.
По
отношение на претенцията за неустойка с правно основание чл.92 от ЗЗД съдът
намира същата за неоснователна. Същата е договорена в чл.10.1 от договора едва
при забава за въвеждане в експлоатация на сградата и при прехвърляне правото на
собственост, при 100 % заплатена цена от страна на ищеца купувач, но в конкретния случай този етап от изграждане
на сградата изобщо не е достигнат и договорът е развален преди това. С оглед на
тези съображения съдът намира, че претенцията за неустойка се явява недължима и
този акцесорен иск следва да се отхвърли изцяло.
Предвид изходът на спора и
уважената част от исковете, ответникът следва да заплати на ищеца, направените
по делото разноски в размер само за ДТ по уважения иск за главницата по чл.55 ЗЗД или сумата от 6 446.32 лева .
Адв.възнаграждение не се претендира.
Водим от горното съдът
Р
Е Ш И
:
ОСЪЖДА „С.С.” АД ***, р-н Л.,
Бизнес комплекс, вх.*,
офис №*, и настоящ адрес гр.С., ул.К. Ш. №*,
ет.*, р-н С.,
да заплати на „К.” ЕООД *** ,
представлявано от М. Т., съд.адрес гр.В., ул.Б. К. №*,
ет.*, офис 1, Т/Ф сумата от 82 399.20 евро / осемдесет и
две хиляди триста деветдесет и девет евро и двадесет евроцента /, в левова
равностойност от 161 158.82 лева / сто шестдесет и една хиляди сто
петдесет и осем лева и осемдесет и две стотинки/ на осн.чл.55,ал.1,пр.3 от ЗЗД , ведно със
законната лихва от предявяване на иска 27.05.2010г. до окончателното заплащане
на сумата, както и да заплати направените по делото разноски в размер на 6 446.32
лева / шест хиляди четиристотин четиридесет и шест лева и тридесет и две
стотинки /, като ОТХВЪРЛЯ претенцията за присъждане на неустойка на осн.чл.92 ЗЗД в размер на 30 899.69 евро в левова равностойност на 60 434.55
лева по чл.10.1 от договора, като
неоснователна.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва в двуседмичен срок от
съобщаването пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: