№ 17937
гр. София, 06.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. БАРАКОВА
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20231110141426 по описа за 2023 година
Предявен е от С. П. Х. срещу Етажна собственост на жилищна сграда, находяща се в гр.
София, АДРЕС, представлявана от управителя К.Ф.З., иск с правно основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС за отмяна на решение по т. 4 от Протокола от ОС на ЕС, проведено на 21.06.2023г., а
именно: за определяне на размера за месечните вноски, таксите да се разпределят на
апартамент (малък/среден/голям), както следва: 60,00 лева за малък, 100,00 лева за среден и
140,00 лева за голям, като крайната сума е с включена сума за фонд „Ремонт и обновяване“.
Ищцата С. П. Х. твърди, че притежава право на собственост върху апартамент № 29,
находящ се в гр. София, АДРЕС, разположен на шести /пети жилищен/ етаж, със застроена
площ от 92.80 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна с кухненски бокс, две спални, баня с
тоалетна, тоалетна, складова ниша, коридор и две тераси, който имот е заснет като
самостоятелен обект с идентификатор *****************, както и с паркомясто № 2,
разположено на партерния етаж на сградата със застроена площ от 15.60 кв.м. Посочва, че на
21.06.2023г. е проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в гр.
София, ж.к. АДРЕС, за което общо събрание е съставен Протокол № 1, като в точка 4 от
дневния ред е предвидено определяне на размера на месечните вноски, като направеното
предложение е таксите да се разпределят на апартамент /малък/среден/голям/, както следва:
за малък апартамент таксата да бъде в размер на 60 лева, за среден - в размер на 100 лева и
за голям в размер на 140 лева, като е посочено че това е крайната сума с включена сума за
фонд „Ремонт и обновяване“. В решението е посочено още следното: „Следователно ако
таксите бъдат разпределени по ЗУЕС чл. 51, това би било непосилно за малката част
живеещи в сградата да покриват необходимите разходи за поддръжка на сградата. Възникна
дискусия от представител на ап. 29, че таксата е висока за апартамент, който не обитават. Но
1
всички останали са на мнение, че дори апартаментите да не се обитават от собствениците
трябва да се плаща такса, за да се поддържа сградата в добър вид“. Горното е подложено на
гласуване и е прието с 32 гласа „ЗА“ или 88.53% идеални части от общите части. Навежда
твърдения, че решението е незаконосъобразно, тъй като противоречи на разпоредбите на
ЗУЕС и по[1]конкретно на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, съгласно която разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят по равно според броя
на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства,
независимо от етажа, на който живеят, както и противоречи и на разпоредбата на чл. 50 от
ЗУЕС, съгласно която Общото събрание на собствениците създава и поддържа фонд
„Ремонт и обновяване“, като средствата във фонда се набират от ежемесечните вноски от
собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните
части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от
един процент от минималната работна заплата за страната. Посочва, че по този начин се
смесва отговорността за заплащането на таксите за управление и поддръжка на общите
части и вноската за фонд „Ремонт и обновяване“, като е взето решение вноската да бъде
една и същата да се събира в зависимост от големината на апартамента, както и че не става
ясно каква част от предвидената вноска е за управление и поддръжка на общите части и
каква част от вноската ще бъде разпределяна във фонд „Ремонт и обновяване“. Навеждат се
твърдения, че съгласно чл. 11, т. 4 от ЗУЕС общото събрание на етажната собственост има
правомощие да приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишния
отчет на управителя/управителния съвет и на контролния съвет, като в т. 5 на същата
разпоредба е предвидено, че общото събрание определя размера на паричните вноски за
разходите за управление и поддържането на общите части на сградата, но относно начина,
по който тези разходи следва да се разпределят между етажните собственици, законодателят
е разпоредил това да стане по равно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите - чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС. Посочва, че необходимата сума за поддръжка и
управление следва да се разпредели така че всеки собственик, ползвател или обитател да
заплаща еднаква сума, а с взетото решение, обективирано в т. 4 от Протокол за проведено
общо събрание от 21.06.2023г. е предвиден различен от предписания в чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС
начин за разпределянето на разходите. На следващо място съгласно разпоредбата на чл. 50,
ал. 1 от ЗУЕС Общото събрание на собствениците създава и поддържа фонд „Ремонт и
обновяване“. Твърди се, че размерът на месечните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“
следва да бъде гласуван с решение на Общото събрание на етажните собственици като
определянето на нейния размер следва да бъде съобразен с изискванията на закона, а
именно съобразно притежаваните от отделния етажен собственик идеални части от общите
части на сградата, а с процесното решение не е определено какъв точно е размерът на
вноската за фонд „Ремонт и обновяване“, доколкото същата е приета като общ размер,
заедно с тази за управление и поддържането на общите части, както и не са спазени и
правилата, определени от закона тази вноска да бъде съобразена с притежаваните от страна
на етажния собственик идеални части. Искането към съда е да уважи предявения иск.
Претендира разноски.
2
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът - Етажна собственост на жилищна сграда,
находяща се в гр. София, София, АДРЕС, не е подал отговор на искова молба и не е изразил
становище по основателността на предявения иск. С молба от 16.09.2024г. управителят на
Етажната собственост- К.З., е заявил, че искането му към съда е да отхвърли предявените
претенции на ищеца като неоснователни.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
По иска с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че е
собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост, че са взети от Общото
събрание решенията, чиято отмяна се иска, както и че е предявил иска за тяхната отмяна в
преклузивния срок, а в тежест на ответниците е да докажат спазването на императивните
изисквания по отношение на свикването, провеждането и вземането на решения на Общото
събрание, както и че взетите решения не противоречат на закона.
В конкретния случай с определението от 03.02.2024г., в което е обективиран проектът за
доклад, обявен за окончателен в проведеното съдебно заседание на 19.09.2024г., съдът на
основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че процесното решение е взето на Общо събрание на етажната собственост,
проведено на 21.06.2023г., както и че ищецът е собственик на самостоятелен обект в
процесната етажна собственост.
Освен безспорния им характер горните обстоятелства се установяват и от приетия
препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 141, том № III, рег.
№ ****, дело № ***/2022г. по описа на нотариус Г.Т., помощник-нотариус по заместване на
В.М., вписан под № 53 в регистъра на Нотариалната камара на Република България, както и
от препис от Протокол за проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни
обекти в сграда/вход с административен адрес: гр. София, АДРЕС от 21.06.2023г.
Относно допустимостта на предявения иск съдът намира следното:
Исковата молба е подадена на 25.07.2023г., а атакуваното решение на Общото събрание
на етажната собственост е от 21.06.2023г. Към молба от 30.08.2023г. е приложен имейл, с
който на етажните собственици е изпратен протокол от проведеното общо събрание, както и
таблица с изготвен бюджет за такса поддръжка и управление, както и предложената оферта
за закупуване на техника, необходима за видеонаблюдение на сградата от 27.06.2023г.- л. 20
от делото.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В настоящия случай с оглед датата, на която е
изпратен на ищцата протокол от проведено ОС /27.06.2023г./ и датата, на която е подадена
исковата молба /25.07.2023г./, преклузивният срок е спазен и исковата молба е допустима.
На следващо място, предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е.
такива, с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се
3
отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание.
Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на
решенията е свързано със срок- чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и
оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за
взетите решения. В този смисъл и Решение № 39 от 19.02.2013г. на ВКС по гр. дело №
657/2012г. на Първо ГО. В конкретния случай искът по чл. 40 ЗУЕС касае решение по т. 4 от
протокола, което е позитивно, доколкото същото определя дължимия размер на месечните
вноски за управление и поддръжка на ЕС, поради което искът подлежи на разглеждане по
същество.
Относно основателността на предявения иск, съдът намира следното:
При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да
проверява изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на
диспозитивното начало в гражданския процес следва да се произнесе само по изрично
посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото само те представляват основанието на
предявения иск. С оглед исковия характер на производството и при спазване на принципа на
диспозитивното начало, установен в чл. 6, ал. 2 ГПК, предметът на делото е очертан от
изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от
основанията за отмяна, посочени в нея и не следи служебно за законосъобразността на
решенията, взети от Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда на
21.06.2023г. Тъй като в разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е уреден преклузивен срок за
оспорване на взетите решения на Общото събрание на етажните собственици, ищецът може
да навежда нови основания за тяхната незаконосъобразност само до изтичането на 30-
дневния срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като по този начин би се
достигнало до изменение на иска чрез добавяне на ново основание – арг. чл. 214, ал. 1 ГПК.
Недопустимо е обаче след изтичането на този преклузивен срок да се релевират нови
основания за порочност на оспорените решения на Общото събрание на етажните
собственици /в този смисъл Решение № 58 от 25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г.
о., ГК/.
Поради което в настоящия случай следва да се разгледат единствено оспорванията,
въведени в исковата молба, а именно че приетото решение противоречи на закона.
От приетия препис от Протокол от проведено общо събрание на собствениците на
Етажна собственост на адрес: гр. София, АДРЕС от 21.06.2023г. се установява, че по т. 1 е
взето решение за управител на ЕС на сградата да бъде избран К.Ф.З., а за контрольор-
М.К.У.; по т. 2 е взето решение да бъде приет Правилник за вътрешен ред на сградата; по т. 3
е взето решение заплащането на месечните такси да се извършва два пъти годишно, а
разходите за поддръжка за изминалата година за периода от 01.07.2022г. до 30.06.2023г. да
бъде определената и приета от собствениците в предварителния договор за покупко-
продажба; по т. 4 е взето решение таксите да се разпределят на апартамент-
малък/среден/голям, както следва: 60 лева за малък, 100 лева за среден и 140 лева за голям,
като това е крайната сума с включена сума за ФРО; по т. 5 е взето решение месечната такса
4
за Фонд „Ремонт и Обновление“ да е 6 лева за % идеални части от общите части на сградата
или сумата от 600 лева, която всеки месец да бъде събирана в банковата сметка на ЕС; по т. 6
е взето решение да бъде открита банкова сметка на ЕС с два спесимена – на председателя на
ЕС- К.З., и на контрольора на ЕС- М.К.У.; по т. 7 е взето решение управителят на ЕС в
едномесечен срок от избирането му да уведоми общинските или районни администрации за
адреса на сградата в режим на ЕС; по т. 8 е взето решение инвеститорът да затвори етаж
партер със стъклопакет с цел по-добра топлоефективност на партерен етаж и с цел по-малко
замърсяване на паркинг-зоната отворените пространства да се затворят със стъклопакет; по
т. 9 не е взето решение, а е посочено, че предложението за изграждане на навес над
гаражната рампа ще бъде отложено за следващото общо събрание на сградата; по т. 10 е
взето решение да бъде изкупена от страна на „Топлофикация София“ ЕАД абонатната
станция на сградата; по т. Други е предоставена оферта относно закупуване на система за
видеонаблюдение от „Унисек-системи за сигурност“ на стойност 4715,12 лева, като
необходимите средства да бъдат изразходвани от събраните средства от Фонд „Ремонт и
обновление“; постъпило е предложение от представител на ап. 4 за поставяне на входна
врата към безистена преди пощенските кутии на сградата, като не е взето решение, а е
отложено гласуването за поставянето на входна врата след съгласуване с инвеститора.
По отношение на оспореното в настоящия процес решение съдът намира следното:
Съгласно редакцията на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС /приложима към процесното ОС,
проведено на 21.06.2023г./ разходите за управление и поддържане на общите части на
етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Разпределението на т. нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се
извършва между етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в общите
части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в
етажната собственост. Кои разходите са такива за управление и поддържане на общите части
е посочено в пар. 1, т. 11 ДР на ЗУЕС и те включват разноските за електрическа енергия,
вода, отопление почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски,
необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата т. нар.
"консумативни разноски", разходите за портиер и възнаграждение при възлагане на
дейности по поддържане на общите части. Изобщо дейността по "Поддържане на общите
части" е определена в закона като дейност, насочена към запазването им в добро състояние.
/пар. 1, т. 13 от ДР ЗУЕС/.
Нормата на чл. 51 ЗУЕС в приложимата й редакция не предпоставя възможност за
тълкуване, тя е ясна и императивна. Извод в тази насока може да се направи и от
тълкуването на чл. 11, т. 5 ЗУЕС, в която разпоредба е посочено, че правомощие на Общото
събрание е определяне размера, но не и начина на разпределение на разходите за управление
и поддържане на общите части. Последният е разписан изрично в закона- поравно според
броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства
независимо от етажа, на който живеят. В тази връзка следва да се има предвид, че съдебна
5
практика приема, че разпоредбата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС е императивна материалноправна
норма /така и Решение № 165 от 26.06.2019г. на ВКС по гр. д. № 4291/2018г., IV г. о., ГК,
Решение № 313 от 7.04.2020г. на ВКС по гр. д. № 1332/2019г., IV г. о., ГК и др. /.
Доколкото нормата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС е императивна и определя начина на
разпределение на консумативните разходи към 21.06.2023г., същата не може да бъде
дерогирана от Общото събрание, каквото решение е взето в настоящия случай. Поради което
взетото решение противоречи на императивна разпоредба на закона и следва да бъде
отменено като незаконосъобразно.
В допълнение следва да бъде посочено, че със създаването на чл. 51, ал. 9 ЗУЕС, в
сила от 29.09.2023г., се променя действалата уредба към датата на провеждане на
процесното ОС, като изрично се предвижда възможност Общото събрание да определя не
само размера на вноските за управление и поддръжка, а и начина на разпределянето им.
Съгласно текста на разпоредбата разходите за управление и разходите за поддържане на
общите части на етажната собственост може да се разпределят по решение на общото
събрание на собствениците или на сдружението по един от следните начини: поравно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем
самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;
съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или поравно
на самостоятелен обект.
В този смисъл горецитираната разпоредба дава възможност на етажните собственици
да изберат един от изчерпателно изброените начини за разпределение на разходите за
управление и разходите за поддръжка на общите части на етажната собственост. В този
смисъл е и разпоредбата на чл. 17, ал. 1, т. 8 ЗУЕС съгласно която ОС приема решения за
разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на
етажната собственост, взети с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите
части – за решение по чл. 51, ал. 9.
Т.е. при сега действащата нормативна рамка е предоставена възможност на Общото
събрание на ЕС да определи начина на разпределение и размера на вноските за управление и
поддръжка на етажната собственост, като ако ЕС не е приела такова решение, то разходите
се разпределят по начина, посочен в чл. 51, ал. 1 ЗУЕС.
Както беше посочено по-горе, обаче, към датата на провеждане на процесното ОС,
редакцията на ЗУЕС не е позволявала ОС да определя начина на разпределение на
разходите. Поради което в нарушение на императивни правила на закона ОС на ЕС е взело
решение вноските за ЕС да се определят в зависимост от големината на притежавания от
етажния собственик апартамент. Следва да бъде посочено, че и при сега действащата
редакция не е предвидена възможност за определяне на размера на вноските по посочения
критерий.
На следващо място, в процесното решение е определена обща такса за управление и
6
поддръжка на общите части и на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“, като не е посочен
размер на всяка една от вноските, които са с различно предназначение. По този начин
липсва конкретизация и индивидуализация на всяка от дължимите вноски, което е още едно
основание за незаконосъобразност на приетото решение.
С оглед на гореизложеното оспореното решение следва да бъде отменено.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има единствено ищцата, която е сторила
разноски за държавна такса в размер на 80 лева и претендира адвокатско възнаграждение в
размер на 600 лева, тоест общо 680 лева. С молба от 16.09.2024г. ответниците са релевирали
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, което съдът намира за
неоснователно с оглед фактическата и правна сложност на делото. Поради което на ищеца
следва да се присъдят разноски в общ размер от 680 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявен от С. П. Х., ЕГН
**********, с адрес: гр. София, АДРЕС, срещу Етажна собственост, находяща се в гр.
София, АДРЕС, представлявана от управителя К.Ф.З., решение по т. 4 от Протокола от ОС
на ЕС, проведено на 21.06.2023г., а именно: за определяне на размера за месечните вноски,
таксите да се разпределят на апартамент (малък/среден/голям), както следва: 60,00 лева за
малък, 100,00 лева за среден и 140,00 лева за голям, като крайната сума е с включена сума за
фонд „Ремонт и обновяване“.
ОСЪЖДА Етажна собственост, находяща се в гр. София, АДРЕС, представлявана от
управителя К.Ф.З., да заплати на С. П. Х., ЕГН **********, с адрес: гр. София, АДРЕС, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 680 лева, представляваща сторените разноски в
производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7