№ 1406
гр. Варна, 28.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Ралица Ц. Райкова
мл.с. Марина К. Семова
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
като разгледа докладваното от Галина Чавдарова Въззивно гражданско дело
№ 20233100501926 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по постъпила въззивна жалба, подадена от
Eтажната собственост на адрес ***, представлявано от З. С. Б., и Eтажната собственост на
адрес ***, представлявано от А. Н. А.ов, срещу решение №2472/05.07.23г., постановено по
гр.д.№2274/23г. на ВРС, с което е отхвърлен иска на Eтажна собственост на адрес ***, и
Eтажна собственост на адрес ***, срещу ЕТ МАША-93 - Д. Д., ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, *** представлявано от Д. П. Д., за
освобождаване на отдаден под наем недвижим имот по силата на договор за наем от
12.06.21г., находящ се в *** с площ 18 кв.м., представляващ едно общо за двата входа
помещение, тоалетна и коридор, граничещо с гараж №5, гараж №6, централен коридор на
блока и площадка пред блока, на осн. чл.233, ал.1 ЗЗД.
В жалбата са наведени оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на
решението, постановяването му при нарушение на процесуалните правила. Твърди, че в
о.с.з. на 19.06.23г. не било възможно да се яви, за което представила с молба от 26.06.23г.
болничен лист, поради което счита, че са били налице основанията за отмяна хода по
същество на делото. Счита, че причината за неявяването й е уважителна такава, като
изключването на доказателство, което било от съществено значение за делото, засягало
правата на ищците по необратим начин. Поддържа заявеното в условие на евентуалност
изявление за разваляне на договора с исковата молба. Моли да бъде отменено решението и
да бъде уважен иска.
1
В срока за отговор на депозираната въззивна жалба от възз.страна ЕТ МАША-
93 - Д. Д., ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, ***
представлявано от Д. П. Д., действащо чрез адв.В.Т., е постъпил отговор, с който счита
решението за правилно и моли жалбата да бъде оставена без уважение.
За да се произнесе по спора Варненски Окръжен съд съобрази следното:
Производството пред ВРС е образувано по предявен от Eтажната собственост
на адрес ***, представлявано от З. С. Б., и Eтажната собственост на адрес ***,
представлявано от А. Н. А.ов, срещу страна ЕТ МАША-93 - Д. Д., ЕИК *********, иск с
правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД за осъждане на ответника да опразни и предаде
държането на недвижим имот, находящ се в *** с площ 18 кв.м., състоящ се от едно общо за
двата входа помещение, тоалетна и коридор, граничещо с гараж №5, гараж №6, централен
коридор на блока и площадка пред блока.
В исковата молба поддържат, че между страните е сключен договор от
12.06.01г. за наем с предмет горепосочения имот, срещу заплащане на месечна наемна цена
от 180лв общо. Излагат, че ответникът е натрупал задължения като не е заплатил дължимите
наемни вноски като за последните три години задълженията към етажната собственост на
вх.А възлизали на 2000лв, а на вх.Б -3600лв. Сочат, че на 03.08.22г. било отправено до
ответника писмено предупреждение–предизвестие за прекратяване на договора, връчено в
присъствие на двама свидетели, с което му бил даден срок до 03.09.22г. да изпълни
задълженията си, като при неизпълнение следвало имота да бъде освободен. В условие на
евентуалност прави изявление за разваляне на договора с исковата молба.
В отговор на исковата молба ЕТ МАША-93 - Д. Д., ЕИК *********, оспорва
предявения иск. Твърди, че искът е недопустим предвид липсата на активна процесуална
легитимация на ищците, доколкото не е налице решение на двете ЕС за упълномощаване от
ОС на управителите за предявяване на иск срещу ответницата. Оспорва основателността на
иска, като оспорва да й е връчено предизвестие за прекратяване на договора. Оспорва
истинността на протокол от 28.11.21г., като твърди, че отразеното в него не отговаря на
действителното положение. Оспорва твърдението за задължения към етажната собственост,
като твърди, че е заплащала всичко. Счита, че договорът не е прекратен, нито развален по
предвидения ред.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и
като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и
отговора, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 2 от ГПК, от надлежно
легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е
процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по
останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
2
На първо място ответникът оспорва наличието на изискуемата от закона
представителна власт на управителите на ЕС да предявят настоящия иск. Липсата на
представителна власт при подаване на исковата молба чрез представител е относимо към
редовността на исковата молба, но няма отношение към процесуалната легитимация /
твърдение, че в полза на ищците съществува субективно материално право, засегнато от
ответника/. В този смисъл и възраженията касаят не активната процесуална легитимация, а
представителната власт на управителния съвет да действа от името и за сметка на етажните
собственици.
Видно от приложения към исковата молба протокол от 29.06.21г. на ОС на
ЕС на адрес ***, за председател на ЕС е избран А.А.ов, а от протокол от 26.07.22г. на ОС на
ЕС на адрес ***, се установява, че за председател на ЕС е избрана З.Б..
В изпълнение на задълженията си по чл.7 от ГПК да следи за допустимостта
и надлежното извършване на процесуалните действия на страните, въззивният съд,
констатирайки нередовност на исковата молба, е дал указания на ищците по реда на чл.129,
ал.4 вр. ал.2 ГПК, в съответствие с разрешенията на ТР №1/17.07.01г. на ВКС. В тази връзка
с уточняващата молба ищците са представили протокол от 29.06.22г. на ОС на ЕС на адрес
***, и протокол от 10.09.22г. на ОС на ЕС на адрес ***, с които са взети решения за
предприемане на съдебни действия за освобождаване на общото помещение, което съдът
приема, че е равнозначно на упълномощаване по смисъла на чл.23, ал.4 ЗУЕС, доколкото
законът не поставя изискване за форма и съдържание. Възражението на ответната страна за
антидатиране на тези протоколи и изготвянето им едва през 2023г. за „уж проведени ОС на
ЕС през 2022г. “, съставлява по съществото си оспорване на факта на реалното провеждане
на събранията, удостоверени с тях. Доколкото обаче това оспорване всъщност е относимо
към действителността и законосъобразността на тези решения, то тези възражения не могат
да бъдат разглеждани в настоящото производство по реда на инцидентния съдебен контрол.
Това е така, тъй като законът предвижда специални изисквания към изготвянето и
съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени
лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието
му, което от своя страна му придават доказателствена сила, подобна на официалните
свидетелстващи документи. Контролът за законосъобразност на решенията на ЕС, в т.ч. и
факта на провеждането им, е съдебен и ограничен с преклузивен срок, като с изтичането му
същият се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда,
доказ.сила. Ето защо и след като по делото няма данни тези решения да са отменени, то
съдът следва да зачете тяхната доказ.сила. Предвид изложеното настоящият състав намира,
че искът с правно основание чл. 233, ал.1 ЗЗД се явява предявен от процесуално
легитимирани страни, надлежно представлявани в процеса от адв.Х.Генчева, и е
процесуално допустим, поради което и дължи произнасяне по същество на спора.
Безспорно е по делото, че между страните е сключен договор за наем от
12.06.01г., по силата на който ищците като наемодатели са отдали под наем на ответника
гореописания недвижим имот, срещу заплащане на месечна наемна цена от 180лв общо, от
3
която 80лв, дължими към вх.А, и 100лв, дължими към вх.Б, платима не по-късно от 10 число
на месеца.
Следващия спорен във въззивното производство въпрос е дали действието на
процесния договор е прекратено.
С исковата молба ищците се позовават на настъпило към 03.09.22г.
прекратяване на договора въз основа на отправено извънсъдебно писмено предупреждение
по чл.17 от договора. В конкретния случай в чл.16.1 вр. чл.17 от договора, тълкувайки
същите, съдът приема, че страните са предвидили правото на изправната страна да развали
договора, отправяйки 30-дневно писмено предизвестие. Приложеното към исковата молба
предупреждение-предизвестие е изключено от доказателствата по делото с протоколно
определение от 13.06.23г. на ВРС. Други доказателства, които да установяват твърдения
факт на отправено извънсъдебно предупреждение за разваляне на договора обаче не са
ангажирани. С оглед на това съдът намира за недоказан факта на настъпило прекратяване на
договора към 03.09.22г.
Както с исковата молба, така и с въззивната жалба, ищците поддържат
заявеното в евентуалност изявление за разваляне на договора с исковата молба. Ответната
страна, въпреки носената от нея доказателствена тежест, не е установила пълно и точно
изпълнение на поетото от нея по договора задължение за заплащане на наемните вноски.
Приложените към отговора квитанции установяват плащане на вноските към ЕС на вх.А
само за периода от м.05.22г. – м.02.23г. и м.05.21г.-м.08.21г., както и за вх.Б – за м.05-
м.06.21г., като липсват доказателства за изпълнение през останалия претендиран от ищците
тригодишен период преди завеждането на иска. След като по делото се установи виновно
неизпълнение от наемателя на основното му задължение, то за наемодателите се е породило
потестативното право да развалят договора. В исковата молба ясно се претендират
последиците от развалянето на договора, а с нея е отправено изрично волеизявление за
развалянето му, поради което и съдът намира, че към момента на приключването на устните
състезания договорът между страните е развален поради неизпълнение на задължението на
наемателя. След като действието на наемния договор е преустановено, то за наемателя е
възникнало задължението да върне наетата вещ. По делото няма спор, че ответникът ползва
имота, поради което и същият следва да бъде осъден да предаде владението на процесния
имот на ищците.
Поради несъвпадане на изводите на настоящата инстанция с тези на
първоинстанционния съд, решението на ВРС следва да бъде изцяло отменено, а предявеният
иск следва да се уважи.
Предвид изхода на спора и направеното своевременно искане за присъждане
на разноски в полза на въззивниците следва да бъдат присъдени направените по делото
разноски за първа и въззивната инстанция в размер на 123,20лв –д.т., на основание чл.78,
ал.1 ГПК.
Воден от горното, съдът
4
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №2472/05.07.23г., постановено по гр.д.№2274/23г. на ВРС,
като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА ЕТ МАША-93 - Д. Д., ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Варна, р-н Одесос, *** представлявано от Д. П. Д., ДА ОПРАЗНИ И
ПРЕДАДЕ на Eтажната собственост на адрес ***, представлявано от З. С. Б., и Eтажната
собственост на адрес ***, представлявано от А. Н. А.ов, държането на недвижим имот,
находящ се в ***, с площ 18 кв.м., състоящ се от едно общо за двата входа помещение,
тоалетна и коридор, граничещо с гараж №5, гараж №6, централен коридор на блока и
площадка пред блока, на основание чл.233, ал.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА ЕТ МАША-93 - Д. Д., ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Варна, р-н Одесос, *** представлявано от Д. П. Д., ДА ЗАПЛАТИ на
Eтажната собственост на адрес ***, представлявано от З. С. Б., и Eтажната собственост на
адрес ***, представлявано от А. Н. А.ов, СУМАТА от 123,20лв, представляваща сторените
съдебно-деловодни разноски за първоинстанционното и въззивно производство, на
основание чл.78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване съгл. чл.280, ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5