Р Е Ш Е Н И
Е
№ …
Гр. Враца, 09.12.2020 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД гр. ВРАЦА, ГО, I състав, в публичното съдебно заседание на
десети ноември през две хиляди и двадесета година в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ИВАН НИКИФОРСКИ
при
секретаря Н. Г., като разгледа гр.д. №
5382 по описа на ВРС за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване правото на собственост на
ищеца върху недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
№12259.1018.235.1.14 по КККР на гр. Враца, одобрени със заповед №
РД-18-43/16.09.2005г. на изпълнителния директор на АК, последно изменение със
заповед: няма, с адрес на имота ***** като самостоятеления обект се намира в
сграда № 1, разположена в ПИ с идентификатор №12250.1018.235, предназначение на
имота: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, площ по документ: 131 кв.м.,
прилежщи части: съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху земята, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж - няма, под обекта – СОС
№12259.1018.235.1.13, над обекта: СОС №12259.1018.235.1.27, както и връщане на
владението върху описания недвижим имот.
С исковата
молба ищецът излага, че на 12.10.2005г.
между „АГРО ИНВЕСТ ГРУП“ ООД като
продавач и „ЕВРО ТРЕЙДИНГ ГРУП“ ЕООД бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който на ищецът бил продаден
следния недвижим имот: апартамент №14, на трети жилищен етаж във вход „А“ с
обща площ от 131 кв.м., състоящ се от дневна, столова с кухненски бокс, две
спални, баня и килер, при съседи на апартамента: отляво – апартамент №13 и
апартамент №22, отдясно – апартамент №15, заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото – УПИ I-3077,3078
и 3084 в квартал 200 – ЦГЧ по ЗРП на гр. Враца, общ. Враца, обл. Враца, одобрен
1987г., **** срещу цена от 40000 лева.
Владението на имота било предадено на купувача в момента на подписване на
предварителния договор, което било отбелязано в чл.4 от същия. От този момент
до 30.11.2018г. ищецът владял непрекъснато и необезпокоявано имота и
прилежащите му помещения. С оглед владението на имота в продължение на повече
от десет години ищцовото дружество придобило по давност собствеността върху
описания имот. На 30.11.2018г. срещу дружеството бил извършен въвод във
владение по чл.498 ГПК, вр. чл. 522, ал.1 ГПК на ответника И.И. от ЧСИ В. Й..
Било отправено възражение по чл.523 ГПК от ищеца, но изпълнението не било
спряно. Ищцовото дружество било трето лице придобило владението на имота повече
от десет години преди завеждане на делото, по което бил издаден изпълнителен
лист в полза на взискателя по изп.д. №313/2017г. на ЧСИ В. Й. – „Алианц Банк
България АД. В протокола за въвод било отбелязано, че е отстранен като владелец
„Евротехнологии“ ЕООД, което не отговаряло на истината. След извършена проверка
в имотния регистър, било установено, че „Еко технологии България“ ЕООД е
вписано като последен собственик на имота и срещу него е било проведено
принудително изпълнение от страна на взискатела по посоченото изпълнително
дело. Сочи, че нито „Еко технологии България“ ЕООД, нито някой от предходните
собственици на имота – „Агрохолд България“ ЕООД и „Мега груп“ ЕООД са оспорвали
владението на ищцовото дружество. Не е било уведомено и от „Агро Инвест Груп“
ОООД, че на 23.10.2006г. е прехвърлило имота като част от търговското си предприятие
на „Мега Груп“ ЕООД. Счита, че всички сделки са му непротивопоставими и не
нарушават владението на ищеца, което е осъществено едва с въвода във владение
на 30.11.2018г. Придобиването на недвижим имот на публична продан било
деривативен способ, поради което не погасява правата на действителния
собственик. Претендира разноски.
В указания
срок особения представител на ответника е ангажирал отговор по предявения иск,
като е заявил, че счита иска за неоснователен и недоказан. Сочи, че приложеният
към исковата молба предварителен договор няма достоверна дата, поради което по
никакъв начин не обвързва ответника. Също така излага, че обещанието за
предаване на владението не означава действителното му предаване. Оспорва и
твърдението, че имотът е бил владян от ищеца в продължение на десет години.
Твърди, че през сочения период на давностно вадение ищецът чрез конклудентни
действия е признавал, че друго лице е негов собственик. Излага, че юридическите
лица формират волеизявления чрез представителния си орган, като управителят
извършва и приема действия от името и за сметка на юридическото лице. Когато
едно и също лице е управител и на дружеството, което е собственик на имота и от
негово име извършва действия на разпореждане с процесния имот, то се установявало,
че ищцовото дружество, представлявано от същото лице, признава, че собственик
на имота е трето лице. Установявало се от историята на разпорежданията с
процесния имот, че той е бил придобит от „Агро инвест груп“ ЕООД на
11.10.2005г., когато негов управител е бил П.Ц.А.. На 28.07.2006г. „Агро инвест
груп“ ЕООД, отново представлявано от управителя П.А. било учредило договорна
ипотека върху имота в полза на „Райфайзенбанк“ АД за свои задължения. Към този
момент лицето П.А. е бил управител и на ищцовото дружество „Евро трейдинг груп“
ЕООД, от което се установявало, че същият е признал за собственик „Агро инвест
груп“ ЕООД. С договор за прехвърляне на търговско предприятие от 23.10.2006г.
имотът бил прехвърлен от „Агро инвест груп“ ЕООД на „Мега Груп“ ЕООД. На
29.05.2008г. по молба на кредитора била заличена договорната ипотека. На
30.05.2008г. била учредена договорна ипотека с кредитор „Алианц Банк България“
АД и длъжник П.Ц.А. като физическо лице и кредитополучател, и „Мега Груп“ ЕООД
като собственик на имота. Ипотеката била подновена на 10.05.2018г. Имотът бил
продаден на 22.07.2009г. от „Мега Груп“ ЕООД на „Агрохолд България“ ЕООД. На
18.03.2013г. „БГ МЕГАСТРОЙ“ ЕООД в качеството си на заложен кредитор по особен
залог върху търговското предприятие на „АГРОХОЛД“ ЕООД с вписано пристъпване
към изпълнение продало имота на „Еко технологии България“ ЕООД. На 01.08.2017г. била наложена възбрана върху
имота от ЧСИ В. Й. по изпълнително дело № 313/2017г., образувано по искане на
взискателя „Алианц Банк България“ АД срещу ипотекарния длъжник „ Мега Груп“
ЕООД. На 31.10.2017г. имотът бил закупен на публична продан от ответника И. П. И.,
постановлението за възлагане било влязло в сила на 05.07.2018г., а на
30.11.2018г. бил извършен въвод в имота. Сочи, че нямало данни да е
установявано давностно владение на ищеца върху имота, като дори да имало
такова, то срокът е бил прекъсван неколкократно. Счита, че имотният регистър е
публичен и ищецът е можел да провери статуса на имота. Моли искът да бъде
отхвърлен.
Съдът, след
като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, по реда на чл. 235, ал.
2, вр. чл. 12 ГПК, приема за установено от фактическа правна страна следното:
По
допустимостта на иска:
Ищецът има
процесуалната легитимация да инициира производство пред съда, което да разреши
настоящия спор между страните. Доколкото между страните не се спори, че
ответникът владее имота, то същият е пасивно легитимиран субект в процеса.
По
основателността на иска по чл.108 от ЗС: Иска по чл.108 от ЗС е иск на
невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. В настоящия случай
основанието, на което ищецът твърди, че е станал собственик на имота е позоваването на изтекла в негова
полза придобивна давност. От своя страна ответника се позовава на закупуването
на имота от проведена публична продан, като постановлението за възлагане е
влязло в сила на 05.07.2018 г. и на 30.11.2018 г., купувачът – ответник е въведен във владение
от ЧСИ В. Й. в имота, с протокол за въвод във владение.
С оглед
разпределението на доказателствената тежест за успешното провеждане на иска по чл.108 от
ЗС ищецът следва да установи претендираното от него правото на собственост
върху описания недвижим имот, придобито на наведеното основание – давностно
владение върху имота непрекъснато за периода от 12.10.2005г. до 30.11.2018г.,
както и упражняваната от ответника фактическа власт върху имота към настоящия
момент, както и че това владение е без правно основание. Тези три предпоставки следва да
са налице кумулативно, като липсата на някоя от тях води до неоснователността
на претенцията.
Ищцовото
дружество извежда своето право на собственост върху процесния имот въз основа
на давностно владение, продължило повече от 10 години. Придобивната
давност е способ за придобиване на право на собственост върху имоти,
посредством фактическо упражняване на съдържанието на тези права през период от
време, определен в закона. Съгласно разпоредбата на чл.79, ал.1 от ЗС правото
на собственост върху недвижим имот се придобива по давност с непрекъснато
владение в продължение на 10 години, а ако владението е добросъвестно – с
непрекъснато владение в продължение на пет години.
Единственото
представено от ищцовото дружество доказателство е предварителен договор за
покупко – продажба на процесния имот, сключен на 12.10.2005г. между „АГРО
ИНВЕСТ ГРУП“ ООД като продавач и „ЕВРО
ТРЕЙДИНГ ГРУП“ ЕООД, по силата на който било уговорено на ищецът да бъде
продаден следния недвижим имот: апартамент №14, на трети жилищен етаж във вход
„А“ с обща площ от 131 кв.м., състоящ се от дневна, столова с кухненски бокс,
две спални, баня и килер, при съседи на апартамента: отляво – апартамент №13 и
апартамент №22, отдясно – апартамент №15, заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото – УПИ I-3077,3078
и 3084 в квартал 200 – ЦГЧ по ЗРП на гр. Враца, общ. Враца, обл. Враца, одобрен
1987г., ***** срещу цена от 40000 лева.
Владението на имота било предадено на купувача в момента на подписване на
предварителния договор, което било отбелязано в чл.4 от същия. Съдът намира, че
по отношение на представения договор са относими правилата на чл. 181, ал.1 ГПК, в който е уредено, че частният документ има достоверна дата за трети лица
от деня, в който е заверен, или от деня на смъртта, или от настъпилата
физическа невъзможност за подписване на лицето, което е подписало документа,
или от деня, в който съдържанието на документа е възпроизведено в официален
документ, или от деня, в който настъпи друг факт, установяващ по безсъмнен
начин предхождащото го съставяне на документа. Представеният предварителен
договор, като частен документ се ползва с доказателствена сила само по
отношение на авторството му. То не доказва нито фактите, които са предмет на
направеното изявление, нито датата и мястото на съставянето на документа
(решение № 748/ 17.02.2011 г. по гр. д. № 801/ 2009 г., IV г.о., решение № 197/
23.12.2014 г. по гр.д.№ 7364/ 2013 г., ІІІ г.о.). Тъй като частните документи
не се ползват с обвързваща материална доказателствена сила, ако бъдат оспорени
удостоверените от тях факти, последните подлежат на доказване по общите правила
на ГПК (решение № 50/ 21.07.2017 г. по гр.д.№ 4880/ 2014 г., ІV г.о., решение №
270/ 19.02.2015 г. по гр.д.N 7175/ 2014 г., ІV г.о.). Страната не следва да
разчита на доказателствената сила на представен по делото частен документ,
когато е съставен в свидетелство на факт, който насрещната страна оспорва,
защото съдът няма задължението да приеме за осъществен оспорения факт, нито за
вярна датата на съставянето му (решение № 213/ 15.01.2018 г. по гр.д.№ 856/
2017 г., ІІІ г.о.). В настоящия случай е
оспорена датата на съставяне на процесния предварителен договор, посочена като 12.10.2005г.,
но представилата документа ищцова страна не успя да докаже, че представеният по
делото предварителен договор е съставен на посочената в него дата. Трето лице
по смисъла на чл. 181, ал.1 от ГПК е това лице, което черпи права от лицето,
подписало документа и правата, които то черпи могат да възникнат само при
условие, че датата на възникването им/ на правата/ предшествува датата на
документа.Касае се и за тези неучаствали в съставянето на документа лица, които биха могли да бъдат
увредени от неговото антидатиране.С оглед на данните по делото съдът приема, че
за достоверна дата на документа може да бъде приета датата, на която той е
представен в съда, тъй като не се установи по-ранен момент, който да отговаря
на изискването на чл.181 ГПК. Предварителния договор е представен по делото на дата 28.12.2018 г.,
поради което съдът приема посочената дата като достоверна дата на съглашението.Следователно,
коментирания предварителен договор не обвързва ответника по делото и не може да
установи давностно владение от страна на ищцовото дружество по отношение на
ответника.
Ищецът не
доказа твърдението си, че е собственик
на процесния имот на основание давностно владение, продължило повече от 10
години. Придобивната давност е един от регламентираните в чл. 77 от ЗС способи
за придобиване право на собственост върху вещи. Съгласно чл. 79 от ЗС правото
на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато
владение в продължение на 10 години, а ако владението е добросъвестно – с
непрекъснато владение в продължение на 5 години. Предварителният договор за
продажба на недвижим имот не е годно правно основание по смисъла на чл. 70, ал.
1 от ЗС за установяване на добросъвестно владение, тъй като няма
вещнопрехвърлителен ефект – не е годен да направи купувача по този договор
собственик. Действително, съгласно чл. 70, ал. 3 от ЗС купувачът по този
договор се ползва с правата по чл. 71 и чл. 72 от ЗС на добросъвестния владелец
за добивите и за направените от него подобрения в имота, но той е
недобросъвестен владелец по смисъла на закона и ако не бъде сключен
окончателният договор, той може да придобие имота след изтичане на общата
10-годишна давност по чл. 79, ал. 1 от ЗС. Според легалната дефиниция на чл.
68, ал. 1 от ЗС владението е упражняване на фактическа власт /corpus/ върху
вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя /animus/, т.е.
владението е едновременно проявление на субективен и обективен елемент.
Обективният елемент се изразява в упражняване на фактическата власт върху веща
и включва фактически действия, които недвусмислено манифестират власт върху
имота по съдържание като на собственик /вж. в т. см. ППВС №6/27.12.1974г/. Не е
достатъчно владелецът да манифестира пред трети лица собственическото отношение
към вещта, ако за тях собственикът не може да узнае, необходимо е да си служи с
вещта, а ако се касае за недвижим имот – да осъществява физическо присъствие в
него, да го посещава и да извършва явни действия по стопанисването му. Само при
такива фактически действия собственикът ще може да узнае, че друго лице владее
неговия имот и ще има възможност да предприеме действия по защита на
собствеността си /вж. в т. см. Решение №68/02.08.2013г. на ВКС по гр. д. №
603/2012г., I г. о., ГК/. Субективният елемент на владението – намерението за
своене, е трудно доказуемо, защото е психическо състояние, поради което
законодателят установява законова оборима презумпция в чл. 69 от ЗС –
владелецът държи вещта като своя, докато не бъде доказано, че я държи за
другиго. Възможно е предаване на владението от предишния собственик или
владелец /квазиправодаване/. То не е формален акт – може да стане с
конклудентни действия или да се изрази словестно. Когато владението е
установено по този начин или чрез предаване на фактическата власт и няма данни
тя да е отнета, действа презумпцията на чл. 69 от ЗС и на чл. 83 от ЗС – приема
се, че имотът се владее от владелеца за себе си и без прекъсване /вж. в т. см.
Решение №3/19.01.2016г. на ВКС по гр. д. № 3973/2015г., I г. о., ГК/.
В настоящия
случай не се събраха доказателства в полза на твърдението на ищеца, че e
установил фактическа власт върху имота въз основа на сключения на 12.10.2005г. предварителен
договор за покупко-продажба на същия, както и да е владял имота необезпокоявано
и непрекъснато в продължение на 10 години.Напротив, ответникът проведе обратно
насрещно доказване, като от приложеното изпълнително дело № 313/2017г., от
приложената справка на разпорежданията с процесния имот се установява, че той е
бил придобит от „Агро инвест груп“ ЕООД на 11.10.2005г., когато негов управител
е бил П.Ц.А.. На 28.07.2006г. „Агро инвест груп“ ЕООД, отново представлявано от
управителя П.А. учредило договорна ипотека
върху имота в полза на „Райфайзенбанк“ АД за свои задължения. Към този момент
лицето П.А. е бил управител и на ищцовото дружество „Евро трейдинг груп“ ЕООД,
от което следва извода, че същият е признал за собственик „Агро инвест груп“
ЕООД.
Предвид
гореизложеното предявения иск се явява неоснователен и недоказан, поради което
следва да бъде отхвърлен.
По
разноските: При този изход на спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК право на
разноски има ответникът, но тъй като последният не е доказал и поискал
присъждане на разноски, то такива не следва да бъдат присъждани.
Така мотивиран, Врачанският районен
съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 108, ЗС
на „ЕВРО ТРЕЙДИНГ ГРУП“ ЕООД,ЕИК ********* против И. П. И.,ЕГН ********** за
приемане за установено по отношение на ответника, че ищецът на основание
давностно владение е собственик на недвижим имот - самостоятелен
обект в сграда с идентификатор №12259.1018.235.1.14 по КККР на гр. Враца,
одобрени със заповед № РД-18-43/16.09.2005г. на изпълнителния директор на АК,
последно изменение със заповед: няма, с адрес на имота *****, като самостоятелния
обект се намира в сграда № 1, разположена в ПИ с идентификатор №12259.1018.235,
предназначение на имота: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, площ по
документ: 131 кв.м., прилежщи части: съответните идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху земята, при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж - няма,
под обекта – СОС №12259.1018.235.1.13, над обекта: СОС №12259.1018.235.1.27 ,
както и за ОСЪЖДАНЕ на ответника И.
П. И., ЕГН ********** да предаде на ищеца „ЕВРО ТРЕЙДИНГ ГРУП“ ЕООД,ЕИК
********* владението върху описания имот.
ПРЕПИС от решението да се връчи на
страните съгласно чл.7, ал.2 ГПК.
Решението може да бъде обжалвано в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Окръжен съд гр. Враца.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: