№ 150
гр. С., 21.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – С., ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Надежда Н. Янакиева
Членове:Мартин Цв. Сандулов
Гергана Огн. Симеонова
при участието на секретаря Пенка Сп. Иванова
като разгледа докладваното от Мартин Цв. Сандулов Въззивно гражданско
дело № 20242200500178 по описа за 2024 година
Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано е решение №115/16.02.2024г., постановено по гр.д. № 1198 /2023г. на Районен
съд С., с което е отхвърлен предявеният иск от „ЯВЛЕНА 1992" ООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Драган Цанков" № 1, представлявано от
управителя И.Д.И. против П. Ж. П., ЕГН ********** от гр. С., ул. „Драган Цанков" № 1,
партер за заплащане на сумата от 2000 лв. (две хиляди лева), представляваща неизпълнение
на сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.06.2022 г. ,
ведно със законната лихва от подаване на исковата молба 24.03.2023 г. до окончателното
изплащане на сумата, като неоснователен и недоказан.
В първата въззивна жалба се твърди, че първоинстанционният съд приел, че единственото,
което е било извършено от служител на ищцовото дружество е организирането на оглед на
имота, но това не е достатъчно за да се претендира уговореното възнаграждение. Ищцовото
дружество е било ангажирано с посредническа дейност по продажбата на процесния
апартамент. За да изпълни ангажимента си негов служител е заснел апартамента и е качил
обява в специализиран сайт. Когато дружеството - ищец е било потърсено от св. Дойнов
чрез св.Думанова за съдействие по покупка на жилище, неговите служители са предложили
апартамента и са организирали и осъществили оглед на същия. След като имотът е бил
харесан, продавачът и купувачът са сключили сами сделка по продажбата му като
съзнателно са заобиколили посредника. По този начин посредникът не е имал възможност
1
да изпълни и другите си задължения по посредническата си дейност, а именно да бъде
подписан и предварителен договор. В случая дори е бил изготвен проект, но ответника се е
отказал, за да незаплаща дължимото възнаграждение. Това неизпълнение обаче е невиновно,
тъй като е следствие на неправомерните действия на продавача/ответник. В случая е бил
изпълнен основният предмет на договора, а именно свързването на страните за сключване
на договор за покупко -продажба, поради което комисионна за посредническа дейност се
дължи. Излагат се аргументи и в обобщение се иска да се отмени решението и да се
постанови ново, с което да се уважи претенцията.
Във втората въззивна жалба се поддържа, че решението е необосновано и неправилно.
То се явява такова поради съществено нарушение на съдопроизводствените правила,
нарушение на материалния закон и се явява абсолютно необосновано. Съдът е постановил
своя съдебен акт при неправилно възприемане на фактите и обстоятелствата по делото, при
пълна липса на съпоставимост между писмените и гласните доказателствени средства.
Мотивите, изложени в акта са неясни, което води до немотивираност на решението,
некореспондиращо изобщо на събраните писмени доказателства по делото. Предмет на
договора за посредничество е постигането на определен резултат, а именно свързване на
страните и подпомагането им да сключват договори. Достатъчно е сключването на договора
да е в резултат на това, че посредникът е свързал страните по него. Основната задача на
търговския посредник се състои в събирането на двете страни. Основаната защитна линия
на ответника била единствено и само твърдението за липса на осъществена връзка между
страните от представляваното от мен дружество. Съобразно теорията и трайно установената
практика, в която няма спор, е че договорът за посредничество е неформален, но в
конкретния случай е налице такъв с точно описание на предлагания за продан имот, а
именно - апартамент със застр. площ от 88,40 кв.м., находящ се на в гр. С., ул, „Хан Крум"
25, ап.1. От анализа на така съпоставените писмени доказателства се установява, че предмет
на всички писмени документи е един и същи обект - самостоятелен обект -апартамент 1,
находящ се гр. С., ул „Хан Крум" № 25. Съпоставката на всички събрани доказателства
говори за наличието само на два самостоятелни обекта в сградата, които логично да бъдат
ап.1 и ап.2. При наличието само на един an. 1 в сградата, независимо на кой етаж се намира
според вижданията на отделните лица, то категорично следва извода, че предмет на
договора за посредничество е именно продаденият от ответника П. П. недвижим имот. Като
е достигнал до друг, противоречащ на събраните доказателства извод, съдът е постановил
един неправилен съдебен акт. Стандартна практика при предлагането на недвижими имоти е
купувачът и продавачът да бъдат представлявани от различни посредници, но това не
означава, че нито един от тези посредници не е изпълнил своето задължение. Свидетелските
показания са напълно съвпадащи се по отношение на това, че връзката между страните по
сделката е осъществена именно чрез посредничеството на „Явлена 1992" ООД като
предлагащ имота и „Тео и Мак" ООД като представител на купувача. Всички налични по
делото доказателства водят до извода, че е налице изпълнение от страна на ищцовото
дружество на задълженията му по договора за посредничество и е налице неизпълнение от
страна на ответника , изразяващо в незаплащане на дължимото възнаграждение за
2
извършената посредническа дейност при продажбата на собствения му недвижим имот.
Излагат се подробни аргументи и в обобщение се иска да се отмени решението и да се
постанови ново, с което да се уважи претенцията. Направени са доказателствени искания, а
именно да се приеме извадка от КАИС за сграда с идентиф. 67338.544.83.3, в която се
намира процесния самостоятелен обект - в ляво в текстовата част е посочена етажността на
сградата с броя на самостоятелните обекти в нея, извадка от КАИС за СОС с идентиф.
67338.544.83.3.1. находящ се на ет.2, с посочени индивидуализиращи белези, извадка от
КАИС за СОС с идентиф. 67338.544.83.3.2. находящ се на ет.З, с посочени
индивидуализиращи белези., нot. Акт № 37, том XIII, дело 2302, дв.двх. Рег.№ 4012 от
05.07.2017г. по описа на СВ- С. ведно със схема на самостоятелния обект, от който е виден
административния адрес на другия самостоятелен обект в сградата, номера на етажа, на
обекта, както и граничещите му обекти.
В законовия срок не е подаден писмен отговор на въззивната жалба.
В с.з. за въззивника се явява представител по пълномощие, който поддържа жалбата.
Претендира разноски.
За въззиваемия се явява особения представител, който оспорва основателността на
подадената жалба.
Въззивният съд намира въззивната жалба за допустима, отговаряща на изискванията на чл.
260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в срок, от процесуално легитимиран субект, имащ
интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания акт съд.
При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция
констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, и с оглед обхвата на обжалването
– и допустимо.
При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху
първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивната жалба, настоящата
инстанция, след преценка на събраните пред РС доказателства и тези пред настоящата
инстанция, намира, че обжалваното решение е неправилно, поради което следва да бъде
отменено.
Този състав счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа обстановка,
така както е изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща с
доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК, ПРЕПРАЩА своята
към нея.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск за заплащане на неустойка за неизпълнение
на задължение по договор за посредничество относно продажба на недвижим имот от
21.06.2022 г.., сключен между страните по делото, с правно основание чл. 79 от ЗЗД.
Договорът за търговско посредничество няма специална уредба в ТЗ, но за него важат
общите правила за сключването на договорите по чл. 8 и сл. ЗЗД. По силата на този договор
търговският посредник се задължава срещу възнаграждение да извърши необходимото за
3
сключването на търговската сделка. Предмет на договора е преследването на определен
резултат - свързването на страните и подпомагането им да сключат сделката. Подготовката
на сключване на договора не предполага непременно непосредственото участие на
посредника при преговорите. Достатъчно е сключването на договора да е в резултат на
свързването на страните по него от страна на посредника. В тази сделка посредникът не
участва като представител на някоя от страните. Той не действа при сключването на
сделката, нито от свое, нито от чуждо име. Той не е упълномощен да приема или прави
плащания или изпълнява други задължения на търговеца. Посредническия договор може да
бъде сключен преди, по време на или дори и след изпълнение на сделката. Търговския
посредник има двойна функция. Макар и в договорни отношения с една от страните по
проектирания договор, той работи и за двете страни, когато посредничи за сключването на
договора. Търговският посредник съдейства за сключването на сделките, издирва страните,
установява връзки между тях, създава условия за сключването на сделката без да бъде
упълномощен да сключва сделката, т.е. извършва една фактическа дейност. Правото на
възнаграждение на търговския посредник, обаче се поражда единствено при сключване на
сделката за която е посредничил. По правило задължението за заплащане на
възнаграждението тежи върху двете страни. Съгласно постигната от тях договорка
възнаграждението на търговския посредник може да се дължи от една от страните.
Договорът за посредничество е неформален и консенсуален договор, за който не е
необходима писмена форма. Доказването му може да се проведе с всички годни и
допустими доказателствени средства.
Следва да бъдат установени следните юридически факти: 1. Наличието на действително
правоотношение между страните, възникнало от договор за поръчка (търговско
посредничество); 2. ищецът да е изпълнил задълженията си по договора, а именно да свърже
ответника с купувачи на недвижими имоти, отговарящи на изискванията, установени в
договора, за сключване на предварителен и/или окончателен договора за покупко-продажба
и 3. Ответникът да е сключил предварителен и/или договор за покупко-продажба с предмет -
недвижимия имот посочен в договора. Тези обстоятелства трябва да бъдат установени от
ищеца.
От събраните по делото доказателства се установява безспорно сключването на договор за
посредничество между ищцовото дружество и ответника. Основателно е поддържаното във
втората въззивна жалба, че стандартна практика при предлагането на недвижими имоти е
купувачът и продавачът да бъдат представлявани от различни посредници, но това не
означава, че нито един от тези посредници не е изпълнил своето задължение. Свидетелските
показания са напълно съвпадащи се по отношение на това, че връзката между страните по
сделката е осъществена именно чрез посредничеството на „Явлена 1992" ООД като
предлагащ имота и „Тео и Мак" ООД като представител на купувача. Именно чрез
осъществените действия от страна на „Явлена 1992" ООД да оповести имота, да го предлага
на потенциални купувачи, включително и посредством колеги от други агенции, е
осъществена продажбата на процесния имот. Така всички налични по делото доказателства
4
водят до извода, че е налице изпълнение от страна на ищцовото дружество на задълженията
му по договора за посредничество и е налице неизпълнение от страна на ответника,
изразяващо в незаплащане на дължимото възнаграждение за извършената посредническа
дейност при продажбата на собствения му недвижим имот- жилище, находящ се в гр.С., ул ,
Дан Крум" № 25, ап.1. От гореизложеното следва, че чрез покупко - продажбата на
процесния имот е реализирана скрита сделка по смисъла на договора за посредничество без
посредничеството на ищцовата агенция. За възложителя е възникнала облигационна
отговорност за неизпълнение на договорното задължение при сключване на договор за
посредничество. Поради това предявеният иск е основателен и доказан по размер и
постановеното решение в обратния смисъл следва да бъде отменено и вместо това да се
постанови ново, с което да бъде уважена претенцията.
Въззивникът е претендирал разноски и такива следва да бъдат присъдени в размер на
сумата от 1080 лева представляваща заплатено адвокатско възнаграждение, държавна такса
и депозит за особен представител пред първата инстанция, както и сумата от 1040 лева
представляваща заплатено адвокатско възнаграждение, държавна такса и депозит за особен
представител пред тази инстанция.
Ръководен от гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло решение №115/16.02.2024г., постановено по гр.д. № 1198 /2023г. на
Районен съд С. като вместо това постановява:
ОСЪЖДА П. Ж. П., ЕГН ********** от гр. С., ул. „Драган Цанков" № 1, партер ДА
ЗАПЛАТИ на „ЯВЛЕНА 1992" ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:
гр. С., ул. „Драган Цанков" № 1, представлявано от управителя И.Д.И. сумата от 2000 лв.
(две хиляди лева), представляваща неизпълнение на сключен договор за посредничество при
продажба на недвижим имот от 21.06.2022 г. , ведно със законната лихва от подаване на
исковата молба 24.03.2023 г. до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА П. Ж. П., ЕГН ********** от гр. С., ул. „Драган Цанков" № 1, партер ДА
ЗАПЛАТИ на „ЯВЛЕНА 1992" ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:
гр. С., ул. „Драган Цанков" № 1, представлявано от управителя И.Д.И. сумата от 1080
/хиляда и осемдесет/ лева представляваща заплатено адвокатско възнаграждение, държавна
такса и депозит за особен представител пред първата инстанция, както и сумата от 1040
/хиляда и четиридесет/ лева представляваща заплатено адвокатско възнаграждение,
държавна такса и депозит за особен представител пред тази инстанция.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
5
1._______________________
2._______________________
6