№ 6647
гр. София, 03.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Пепа Маринова-Тонева
Василена Дранчовска
при участието на секретаря Вяра Евг. Баева
като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско
дело № 20241100502809 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна
жалба на ответника В. С. К. срещу решение № 19658 от 28.11.2023 г., постановено по гр.
дело № 61081/2022 г. по описа на СРС, 48 състав, в частта, с която е уважен предявеният от
„Т.П.“ ООД осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата от 3422,70 лв.,
представляваща неустойка по ексклузивен договор за посредничество от 08.04.2022 г. за
продажба на магазин, находящ се в гр. София, ж.к. *******, в размер на 3,5 % без ДДС от
посочената в договора продажна цена – 50000 евро, на основание т. 8.1, изр. 2, пр. 2 от
договора за посредничество, ведно със законната лихва от 10.11.2022 г. до окончателното
изплащане на вземането.
Във въззивната жалба се съдържат доводи за неправилност на решението в обжалваната част
поради нарушение на материалния закон, допуснати съществени нарушения на
процесуалните правила и необоснованост. Въззивницата счита, че липсват доказателства за
наличие на представителна власт в полза на лицата, действали от името на ищеца, поради
което извършените от тях действия са за тяхна сметка и не са част от изпълнението по
процесния договор. Намира, че първоинстанционното решение е основано на недопустими
доказателства – документи без достоверна дата, които не доказват изпълнение на договора
1
за посредничество от страна на ищеца. Поддържа, че предпоставките за възникване на
претендираното вземане не са настъпили, тъй като имотът е продаден без участието на
посредник, а лично от ответницата, като претендира за нищожност на клаузите на т. 4.1, т.
4.5 и т. 4.7 от договора, както и на неустоечната клауза на основание противоречието с чл.
143, т. 5 ЗЗП. Счита, че ищцовото дружество не е изпълнило задълженията си за
посредничество, поради което ответницата основателно не му е платила възнаграждение.
Ето защо моли за отмяна на първоинстанционното решение в обжалваната част и
отхвърляне на предявения иск в цялост.
Въззиваемият „Т.П.“ ООД не е подал отговор на въззивната жалба. В открито съдебно
заседание изразява становище за неоснователност на същата, като счита, че решението на
СРС в обжалваната част е правилно и следва да бъде потвърдено.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на страните, намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението
на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от
въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй
като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно
правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение,
следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може
въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до
посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно
решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно в обжалваната
част, като въззивният състав споделя мотивите на първоинстанционния съд, поради което и
на основание чл. 272 ГПК препраща към тях. Във връзка с доводите във въззивната жалба
следва да се добави и следното:
С оглед твърденията на страните по делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от
доказване обстоятелствата, че между страните е бил сключен ексклузивен договор за
посредничество от 08.04.2022 г., по силата на който ищецът се е задължил да осъществи
посредничество при продажбата на недвижим имот, собственост на ответника,
представляващ магазин, находящ се в гр. София, ж.к. *******, при цена от 50000 евро, както
и че имотът е бил продаден на 17.05.2022 г. на М.Н.И. без посредничеството на „Т.П.“ ООД.
Във връзка с възраженията във въззивната жалба на първо място следва да се отбележи, че
сключеният между страните договор не съдържа нищожни клаузи. Съгласно т. 4.1 от
договора, възложителят се задължава за срок от 3 месеца да не продава имота самостоятелно
или чрез посредничеството на друго лице, различно от ищеца, който единствено получава
2
изключително право да предлага имота и да посредничи при сключване на сделка за
продажба на имота. Подобна уговорка не противоречи на чл. 17 от КРБ и не ограничава
недопустимо дееспособността на възложителя като собственик на имота, който сам е решил
да възложи дейността по намиране на купувач за магазина на насрещната страна по сделката
с цел по-бързо реализиране на разпоредителна сделка с него. Клаузата на т. 4.1 е уговорена в
границите на допустимата от чл. 9 ЗЗД свобода на договарянето и поетото с нея задължение
за въздържане от разпоредителни сделки с имота за срока на предоставените на посредника
изключителни права е израз на свободно формираната и изявена воля на възложителя, което
изключва нищожността й на поддържаното основание. В този смисъл – Решение № 105 от
02.07.2014 г. на ВКС по т. д. № 2617/2013 г., II т. о.
Изложеното се отнася и до клаузите на т. 4.5 и т. 4.7, ограничаващи възложителя да продава
имота в срок от 12 месеца след изтичане на срока на договора на лице, предоставено от
посредника, без да заплати дължимото възнаграждение. В подобна хипотеза е ясно, че
продажбата би се осъществила при изпълнени задължения от посредника, доколкото той е
намерил крайния купувач по сделката, поради което основателно би му се дължало
уговореното възнаграждение от 3 % от продажната цена и подобна клауза регламентира
избягване на неоснователно обогатяване между страните, а не води до значително
неравновесие между правата и задълженията им. Същевременно, следва да се отбележи, че
въпросът за недействителността на тези две договорни клаузи е неотносим към настоящия
правен спор, тъй като продажбата на имота в случая се е осъществила по време на
действието на договора, а не в рамките на 12 месеца след изтичане на срока му, като
исковата претенция не е за възнаграждение по тези две разпоредби, чиято евентуална
нищожност не би могла да обоснове и нищожност на целия договор (при липса на каквито и
да било данни, че страните не биха сключили договора без тях – арг. чл. 26, ал. 4 ЗЗД).
Доколкото процесният имот е продаден от В. С. К. около месец и половина след подписване
на ексклузивния договор за посредничество с ответника, последният претендира
заплащането на неустойка в размер на 3,5 % от продажната цена без ДДС на основание чл.
8.1 от договора – поради продажба на имота без посредничеството на „Т.П.“ ООД, т.е. при
заобикаляне на клаузата за ексклузивно посредничество с цел избягване заплащането на
възнаграждение. Тази неустойка се дължи за неизпълнение на поетото от продавача в т. 4.1.
задължение за срока на договора да не продава имота самостоятелно или чрез
посредничеството на друго лице, освен ищеца, който единствено получава изключителното
право да предлага имота и да посредничи за сключване на сделка за продажба на имота за
срок от три месеца. Неизпълнението на това задължение би довело до лишаване на
посредника от правото да получи предвиденото в т. 4.6 възнаграждение при продажба на
имота в размер на 3% от продажната му цена, но не по-малко от 600 евро, дължимо
независимо дали купувачът е представен от посредника. По начина, по който е уговорена,
неустойката съответства на вида на неизпълнението и макар да надхвърля с 0,5 % размера на
възнаграждението по договора, тя не излиза извън обезпечителната, обезщетителната и
санкционната функция на неустойка, нито представлява необосновано високо обезщетение
3
по смисъла на чл. 143, т. 5 ЗЗП, напротив – уговореният размер съответства напълно на
очакваната вреда от неизпълнението на посоченото задължение на възложителя с включен
санкционен елемент към виновното поведение на насрещната страна по сделката. Поради
това настоящият състав намира, че така предвидената неустойка не е необосновано висока,
не води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и
потребителя и следователно не се явява неравноправна на основание чл. 143, т. 5 ЗЗП. В
този смисъл е и трайната съдебна практика по подобни клаузи от типовите договори на
агенциите за недвижими имоти – Решение № 115/03.12.2020 г. на ВКС по т. д. № 559/2020 г.,
II т. о., Определение № 502 от 22.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 154/2010 г., I т. о., Определение
№ 303 от 18.04.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3036/2021 г., III г. о. и др.
Следователно, при установената продажба на процесния имот, извършена от ответницата в
срока на действие на ексклузивния договор за посредничество без посредничеството на
ищеца, в полза на последния е възникнало вземане за уговорената в т. 8.1 неустойка. Във
връзка с възраженията във въззивната жалба следва да се отбележи, че действително същата
не би се дължала, ако кредиторът, който претендира заплащането й, е неизправна страна
поради това, че не е изпълнил или не е бил готов да изпълни насрещните си задължения по
договора. В съответствие с основния правен принцип, че никой не може да черпи права от
собственото си противоправно поведение, кредиторът не би могъл да претендира неустойка
за договорно неизпълнение от длъжника, ако самият той не е изпълнил или не е имал
готовност да изпълни насрещните си задължения така, както изисква законът (чл. 63 ЗЗД) –
точно, добросъвестно и с грижата на добър стопанин.
В настоящия случай се установява, че през процесния период от сключване на договора на
08.04.2022 г. до продажбата му от ответницата на 17.05.2022 г. „Т.П.“ ООД е изпълнявало
задълженията си по т. 2 от договора да предлага и рекламира имота и да организира огледи с
потенциални купувачи. От приетите писмени доказателства и показанията на настоящия
собственик на магазина М.Н.И. се установява, че ищецът е качил обяви за продажба на
магазина в интернет пространството, като от представеното извлечение от системата на
ищцовото дружество е видно, че в периода 13.04.2022 г. – 13.05.2022 г. са регистрирани
огледи с няколко различни потенциални купувачи на обекта. Действително, приложеният
документ изхожда от ищеца и съдържа изгодни за него факти, като при оспорването му от
страна на ответницата не доказва пълно и главно удостоверените обстоятелства. Същите
обаче се подкрепят и от събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите М.Р. Ч. и
Ю.Е.М., които потвърждават, че са извършвани огледи на имота в присъствието на
ответницата, която е отключвала магазина. Свидетелят Ч. разказва за две различни лица (Т. и
С.), които е водил на оглед и които са имали интерес към имота, а свидетелката М. – за
огледи, организирани с бъдещия купувач на имота М., а преди това и с друго лице – В..
Възраженията на ответницата, че нямало доказателства посочените лица да са били в
облигационни отношения с ищцовото дружество и да са разполагали с представителна власт
да изпълняват договора от името на посредника, са недопустими – съобразно
задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. по
4
тълк. дело № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК, т. 2, подобни възражения може да прави само
ненадлежно представляваната страна, респ. дори и да са действали без представителна
власт, след като търговецът не е възразил срещу извършените от Ч. и М. действия веднага
след узнаването им, той ги е потвърдил (арг. чл. 301 ТЗ).
От показанията се установява, че М. И. е видял магазина само отвън, тъй като
собственичката В. не е успяла да присъства и да осигури достъп, като същият вече е бил
подписал предварителен договор за имота към момента, в който се е свързал с
представителите на ищеца и е отишъл на оглед с тях. Свидетелят М.Н.И. потвърждава, че е
узнал за имота от обява на друга агенция за недвижими имоти и чрез тях се е свързал с
ответницата, като впоследствие е видял обявата на ищеца и от любопитство се е обадил, за
да провери дали е активна.
От изложеното е видно, че още към датата на сключването на договора между страните
ответницата е била в договорни правоотношения с трето лице – различна посредническа
агенция, чрез която впоследствие е продала процесния имот, т.е. през целия срок на
действие на договора с ищеца тя е била в неизпълнение на задължението си по т. 4.1 от него.
Същевременно, ищцовото дружество е изпълнявало задълженията си да изготви обява за
имота и да организира огледи с потенциални купувачи, като в тази връзка следва да се
отбележи, че въззивният съд кредитира изцяло събраните гласни доказателства. Макар
разпитаните свидетели Ч. и М. да са служители на ищеца и в този смисъл да се явяват
заинтересовани от изхода на делото, показанията им са ясни, последователни и
безпротиворечиви, като предвид служебния характер на правоотношенията е житейски
логично именно те да са най-запознати с изпълнението на договорните задължения на „Т.П.“
ООД. Показанията им се подкрепят и от останалия доказателствен материал по делото, като
ответницата не е провела насрещно доказване и не е ангажирала каквито и да било
доказателства, които да разколебават тяхната достоверност. Ето защо, при съвкупна
преценка на събрания доказателствен материал следва да се приеме, че ищецът е бил
изправна страна по договора и предвид наличието на предпоставките по т. 8.1 в негова полза
е възникнало парично вземане за неустойка в посочения размер.
С оглед на изложеното, настоящата въззивна инстанция намира, че в тежест на ответницата
е възникнало задължение за плащане на неустойка в размер от 3422,70 лв., поради което
предявеният иск се явява основателен и следва да се уважи за посочената сума. Като е
достигнал до идентични правни изводи, СРС е постановил правилно съдебно решение, което
следва да бъде потвърдено в обжалваната част.
При този изход на спора въззиваемият има право на направените по делото пред въззивната
инстанция разноски за платено възнаграждение за един адвокат. В хода на устните
състезания въззивницата е навела възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК, което въззивният съд
намира за основателно. Предвид действителната правна и фактическа сложност на делото и
обема на положения от процесуалния представител на ищеца труд във въззивното
производство (явяване в едно открито съдебно заседание, без събиране на доказателства и
без изготвяне на отговор на въззивната жалба), уговореният и платен от ищеца хонорар за
5
процесуално представителство пред втората инстанция в размер на 1200 лв. се явява
прекомерен и следва да бъде намален до сумата от 600 лв.
На основание чл. 280, ал. 3 ГПК решението не подлежи на касационно обжалване.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 19658 от 28.11.2023 г., постановено по гр. дело № 61081/2022
г. по описа на СРС, 48 състав, в частта, с която В. С. К., ЕГН **********, е осъдена да
заплати на „Т.П.“ ООД, ЕИК *******, по предявения иск с правно основание чл. 92 ЗЗД
сумата от 3422,70 лв., представляваща неустойка по ексклузивен договор за посредничество
от 08.04.2022 г. за продажба на магазин, находящ се в гр. София, ж.к. *******, в размер на
3,5 % без ДДС от посочената в договора продажна цена – 50000 евро, на основание т. 8.1,
изр. 2, пр. 2 от договора за посредничество, ведно със законната лихва от 10.11.2022 г. до
окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА В. С. К., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. „*******, да заплати на „Т.П.“
ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „*******, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 600 лв., разноски във въззивното производство.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6