№ ……….
Гр. В., ………………...
2019 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административен съд – гр. В., Трети състав, в открито съдебно заседание
на деветнадесети февруари две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Д. РАЧЕВА
при
секретаря Марияна Д., като разгледа докладваното от съдията адм. дело № 2481 по
описа на Административен съд – гр. В. за 2018 година, за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс,
вр. чл. 45, ал. 3 от Закона за местното самоуправление и местната
администрация.
Образувано е
по жалба от Т.Р.Т. и Д.Н.Т.,***, срещу Решение № 1269-2-1/32/28.06.2018 г. на
Общински съвет – гр. В., взето на заседание, проведено на 28.06.2018 година
съгласно протокол № 32 от същата дата, с което е взето решение за разпоредителна
сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОС чрез продажба на ПИ с идентификатор
72709.501.683 в с. Т., общ. В., ул. „О.“ № 38, с площ от 603 кв.м и е одобрена пазарната оценка на имота в размер на
37 200 лева без включен ДДС, или 61,69 лева на кв.м. без включен ДДС.
В
жалбата се излагат твърдения за незаконосъобразност на решението и определената
с него оценка, която според жалбоподателите е незаконосъобразно определена и
изключително завишена. Излагат се доводи за съществени процесуални нарушения в
административното производство, свързани с неучастието на жалбоподателката Т.,
която е придобила сградата в имота в СИО с жалбоподателя Т.. По-конкретно
жалбоподателите твърдят, че при изготвяне на оценката не е отчетено
местонахождението на имота в населеното място, както и обстоятелството, че е
застроен. Иска се отмяна на решението на Общински съвет – гр. В. и връщане на
преписката на административния орган за ново произнасяне относно пазарната цена
на имота, както и присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът
в производството – Общински съвет – гр. В., твърди, че жалбата е недопустима,
тъй като счита, че жалбата е неоснователна. Посочва, че оценката в
административното производство е определена от сертифициран оценител при
спазване на всички относими критерии и определената цена отразява
действителната пазарна стойност на имота. Моли жалбата да бъде отхвърлена като
неоснователна и в полза на общината да бъдат присъдени направените
съдебно-деловодни разноски.
Съдът, след
като се съобрази с изложените в жалбата основания, доводите на страните и
събраните доказателства, приема за установено следното:
Предмет на
обжалване е Решение
№ 1269-2-1/32/28.06.2018 г. на Общински съвет – гр. В., взето на заседание, проведено
на 28.06.2018 година съгласно протокол № 32 от същата дата, с което е взето
решение за разпоредителна сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОС чрез продажба на ПИ с
идентификатор 72709.501.683 в с. Т., общ. В., ул. „О.“ № 38, с площ от 603 кв.м
и е одобрена пазарната оценка на имота в размер на 37 200 лева без включен
ДДС, или 61,69 лева на кв.м. без включен ДДС. Решението е взето на основание
чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, чл. 41, ал. 2 от Закона за общинската собственост
във връзка с реализиране на разпоредителна сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОС, в
изпълнение на Годишната програма за управление и разпореждане с имоти-общинска
собственост през 2018 г. Въз основа на решението е издадена Заповед №
2806/02.08.2018 г., връчена на 06.08.2018 г.
Според
представените в преписката доказателства, Т.Р.Т. е придобил чрез продажба по
силата на н.а. № 132, том ІІ, рег. № 5192, дело 211/2016 г. на Нотариус рег. №
382 на Нотариалната камара с район на действие РС – В., двуетажна сграда с
идентификатор 72709.501.683.1, разположена в ПИ с идентификатор 72709.501.683 в
с. Т., общ. В., ул. „О.“ № 38, ведно с правото на строеж върху посочения
поземлен имот. Към момента на придобиването Т. е бил в брак с Д.Н.Т.. Чрез договор
за отстъпване на право на строеж върху държавна земя от 12.06.1968 г. предходен
собственик е получил право на строеж върху парцел ХVІ с площ от 600 кв.м, кв.
38 по плана на с. Т., и с билет за строеж № 325/13.05.1970 г. му е позволено
изграждането на жилищна сграда. Съгласно скица от 17.01.2017 г., имотът е
идентичен с парцел ХVІ-683 кв. 26 по плана на с. Т. от 1992 г. Имотът е актуван
като частна общинска собственост с Акт № 9687/22.12.2017 г. Съгласно
Удостоверение № АУ000254ВНІ010ТПЛ/13.02.2018 г. в
имота има законно построена от предходния собственик сграда по гореописания
позволителен билет.
Производството
е образувано по искане вх. № АУ000254ВН/03.01.2017 г. от Т.Р.Т.,*** е внесъл в
Общински съвет предложение рег. № АУ000254ВН_017ВН/15.05.2018 г. за допълване
на годишната програма за управление и разпореждане с имоти – 2018 г. с
посочения имот и за одобряване на пазарна оценка в размер на 37 200 лева.
Към предложението е приложена експертна оценка за пазарната стойност на имота,
според която при определяне на пазарната стойност са приложени методът на
остатъчната стойност, според който цената е 63 530,02 лева, и
сравнителният метод, според който цената е 30 635,29 лева. Тези стойности
са взети предвид с коефициенти съответно 20 % и 80 %, в резултат на което е
получена пазарна стойност 37 200 лева за целия имот без ДДС. В таблицата
за сравнителния метод са описани три имота без точни адреси, с определени
характеристики.
Данъчната
оценка на имота съгласно удостоверение, приложено към преписката, е
4 311,50 лева.
Оценката
е одобрена от Общинския съвет с оспореното решение, което е публикувано в
местната преса на 06.07.2018 година. Според изявленията на процесуалния
представител на общинския съвет, решението не е съобщавано индивидуално на
адресатите.
По искане
на жалбоподателите е допусната съдебно-оценителна експертиза със задача вещото
лице - оценител на недвижими имоти, след запознаване с материалите по делото и
оглед на място да отговори на въпросите каква е пазарната оценка на процесния
имот като съобрази местоположението на имота, отстоянията на имота от границата
на населеното място, от съществуващия гробищен парк и отдалечеността на имота
от центъра на селото; да даде заключение за пазарната оценка на процесния имот
като заключение за стойността на правото на строеж, въз основа на което е
изградена сградата намираща се в имота, и за пазарната оценка на процесния имот
без ДДС.
Според
заключението на вещото лице, прието от съда като доказателство по делото, при
използване на метода на сравнимите продажби (сравнимите пазарни аналози), чрез
използване като сравними аналози на извършени
разпоредителни сделки с имоти със сходни характеристики. Пазарната цена на
имота, определена по този метод, е 20 644 лева без ДДС, или 34,24 лева на
кв.м без ДДС. Съгласно обясненията на вещото лице, дадени в с.з.,
този метод е най-подходящият в хипотезата на чл. 35, ал. 3 от ЗОС, а
използваните аналози са от продажби, извършени от Община В., което дава реална представа
за цената.
Заключението
на СТЕ е оспорено от ответника, който е поискал назначаване на нова СТЕ и е
представил договори за продажба на н.и. от Община В. в същото населено място
като аналози при определяне на пазарната цена.
Във
връзка с оспорването, по искане на ответника е назначена втора СТЕ със задача
вещото лице, след като се запознае с материалите по делото, извърши оглед на
място и необходимите справки, да даде заключение каква е реалната пазарна цена
към датата на постановяване на оспореното решение на Общински съвет – В. на
процесния недвижим имот, находящ се в с. Т., община В., ул.
„О.“ № 38, представляващ ПИ с идентификатор 72709.501.683, с площ от 603 кв.м,
като използва за аналози данните от представените от ответника и приети доказателства
за извършени от Община В. разпореждания с имоти в същото населено място.
Съгласно
заключението на втората СТЕ, чрез използване на сравнителния метод въз основа
на предоставените от ответника пазарни аналози, пазарната цена на имота е
28 100 лева. При прилагане на метода на строителния предприемач, пазарната
цена е 36 330 лева. Като краен резултат, вещото лице е възприело тегловен
коефициент на двата метода при определяне на оценката съответно 80 % и 20 % и е
определило за справедлива пазарна стойност 29 750 лева без ДДС за целия
имот. В обясненията си пред съда вещото лице посочва, че методът на строителния
предприемач също е подходящ за определяне на пазарната цена, тъй като дава
данни за бъдещото развитие на имота. Посочва, че разликите в цените между част
от предложените от ответника сравними аналози (три съседни ПИ) се дължат на
способа на продажба – чрез търг.
След като разгледа оплакванията, изложени в
жалбата, доказателствата по делото, становищата на страните и в рамките на задължителната
проверка по чл. 168 от АПК, съдът достигна до следните правни изводи:
Жалбата е подадена от лица по чл. 35, ал. 3 от ЗОС
– собственици на законно построена сграда върху земя – частна общинска
собственост, които имат правен интерес от обжалването на решението за
одобряване на оценката, по която следва да бъде извършена сделката по
посочената разпоредба. Решението представлява властническо
волеизявление на колективен административен орган по разпореждане с общинско
имущество по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и подлежи на оспорване по реда на чл.
45, ал. 3 от ЗМСМА, по аргумент от чл. 8, ал. 11 от ЗОС и тълкувателно решение № 5 от 10.12.2008 г. на ВАС по т. д. №
20/2007 г. Жалбата е
подадена в срока по чл. 140,
ал. 1 от АПК, отчетен от датата на връчване на Заповед № 2806/02.08.2018 г.,
издадена от Кмета на Община В. в изпълнение на решението на Общински съвет – В.
да се извърши продажбата при определената в обжалваното решение цена.
Жалбата е допустима, а разгледана по
същество – основателна.
Решението е издадено от компетентен орган
в рамките на законоустановените му правомощия по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА,
вр. чл. 35, ал. 3 и чл. 41, ал. 2 от ЗОС, както и чл. 30 от Наредбата за реда за
придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество на Общински съвет –
гр. В.. Спазени са изискванията за форма и съдържание на акта, като в него и
преписката по издаването му са посочени фактическите и правните основания за
издаването му, което позволява осъществяването на съдебния контрол за
законосъобразност. Решението е прието на редовно проведено заседание на
общинския съвет по мотивирано предложение на кмета на общината, с мнозинство от
33 гласа при присъстващи 34 съветници.
Доводите за допуснати съществени
процесуални нарушения, свързани с неучастието на Т. в административното
производство, са неоснователни, доколкото това производство не е свързано с
разпореждане с общ имот на съпрузите, извършените от Т. действия ползват СИО и
няма законоустановено задължение образуването на административното производство
по чл. 35, ал. 3 от ЗОС и чл. 32 от Наредбата на Общински съвет – В. за реда за
придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество да е по искане на
всички собственици.
По отношение на материалната
законосъобразност на оспореното решение, съдът намира доводите на
жалбоподателите за несъответствие на приетата оценка с действителната пазарна
стойност на имота за основателни.
С обжалваното решение е одобрена пазарна
цена на имота за целите на разпоредителна сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОС.
Съгласно тази разпоредба, продажба на земя - частна общинска собственост, на
собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на
общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата на съответния
общински съвет за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско
имущество. Алинея 1 от чл. 32 от Наредбата на Общински съвет – гр. В. за реда
за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, действаща към
датата на приемане на оспореното решение, който урежда процедурата за продажба
по чл. 35, ал. 3 от ЗОС, гласи, че продажбата се извършва от Кмета на общината без
търг или конкурс, по пазарни цени, въз основа на решение на общинския съвет.
Според чл. 33, ал. 4 от наредбата, който урежда продажбата на общински имоти
без търг или конкурс, в решението на общинския съвет за упълномощаване на кмета
се посочва пазарната цена, определена по реда на чл. 30 от наредбата. Самият чл.
30 от наредбата препраща за извършване на пазарните оценки към чл. 41, ал. 2 от ЗОС.
Съгласно чл. 41, ал. 2 от ЗОС, изр. второ,
приложим по отношение на оценката, одобрена с оспореното решение, пазарните
цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа
на пазарни оценки, изготвени от оценители. Наредбата не съдържа правила,
способи и методи за начина на определяне на пазарните оценки, но чл. 30а от нея
препраща за неуредените въпроси по Глава четвърта „Разпореждане с имоти и вещи
– частна общинска собственост“ към съответните разпоредби на ЗОС. Правила в ЗОС
относно методите и начините за определяне на пазарна оценка общо за целите на
разпоредителните сделки с общинско имущество липсват, поради което съдът
намира, че приложение съответно следва да намерят правилата на чл. 22 от ЗОС, и
по-специално, изискването оценката да бъде определена въз основа на пазарните цени на
имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.
Това се налага от необходимостта оценката да отговаря на пазарните условия и да
бъде обоснована с цените на действителни разпоредителни сделки между несвързани
лица за сходни имоти, каквото е и изискването на възложителя на оценката към
оценителя – да бъде определена справедлива пазарна стойност.
Съдът приема, че одобрената с обжалваното
решение оценка не отговаря на тези изисквания и не е обоснована с реално осъществени
разпоредителни сделки, а с офертни цени с малко данни, които да позволят
сравнение между характеристиките на разглеждания имот и ползваните аналози
(излаз на асфалтиран път, в чертите на селото, за строеж на еднофамилна къща). Ето
защо съдът счита, че изготвената в административното производство оценка е
необоснована и немотивирана, и не отговаря на изискванията да представя
справедливата пазарна стойност на оценявания обект, каквото е било заданието на
възложителя.
Оценката на
имота е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй
като обуславя фактическите основания за одобряване на продажната цена.
Несъответствието между оценката на имота,
подлежащ на продажба по реда на чл. 35, ал. 3, ЗОС,
определена в административното производство, и неговата пазарна стойност, води
до извод за незаконосъобразност на оспореното решение в частта за одобряване на
размера на оценка.
От изслушаните в съдебното производство две
оценителни експертизи и представените от страните доказателства за реално
осъществени продажби при пазарни условия на сходни имоти, съдът намира, че разпорежданията
на основание чл. 35, ал. 3 от ЗОС не могат да бъдат квалифицирани като сделки,
сключени при нормални, свободни пазарни условия, за да бъдат сравнявани с
такива сделки. Причината е, че самият закон ограничава възможните купувачи само
до лицата, които притежават построената в имота законна сграда. Тези
собственици, в основния вид случаи на отстъпено при действието на отменения чл.
15 от Закона за собствеността право на строеж, ползват и незастроената част от
земята. Ако не желаят да придобият земята, собственикът в лицето на държавата
или общината не може да отстъпи право на строеж на други лица или свободно да
се разпореди със земята при пазарни условия в полза на трети лица, освен
частично в изключителни случаи, например при възможност за обособяване от
земята на повече самостоятелни урегулирани имоти. Ето защо, като особен вид
разпореждане с недвижим имот общинска собственост, относимият пазар на земя с
построена върху нея законна сграда, спрямо който може да се определи
действително справедлива пазарна стойност, е пазарът на земя при условията на
чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Предвид това, съдът счита, че най-достоверна пазарна цена
на разглеждания имот би дал методът на пазарните аналози, при който цените на
имотите, продадени при условия, различни от чл. 35, ал. 3 от ЗОС, бъдат
коригирани с подходящ коефициент.
По тези съображения, съдът възприема като
обективна и компетентно дадена и отразяваща посочените особености на
разглеждания имот първата приета по делото оценителна експертиза. При нея като
аналози са приети имот, продаден по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС съгласно
решение на общинския съвет от същата сесия, на която е прието и обжалваното
решение, както и два имота със сходни характеристики на разглеждания, продадени
от общината при постигнати в тръжна процедура цени съответно два месеца преди и
два месеца след издаване на обжалваното решение. Използваните от вещото лице
корекционни коефициенти се отнасят единствено до съществените разлики в характеристиките
на единия от имотите, а именно, че е незастроен, с по-благоприятно
местоположение в населеното място и с изход на две улици. Цената на втория
имот, продаден по реда на чл. 35, ал. 1 от ЗОС, следователно по презумпция — на реална пазарна
цена, не е коригирана за целите на съпоставката. В резултат от преценката на
вещото лице е определена пазарна цена на имота 34,24 лева на квадратен метър.
Втората експертиза не може да бъде
кредитирана по следните съображения: три от използваните като аналог продажби
са извършени от общината чрез търг, отнасят се до три съседни имота, продадени
в рамките на около девет месеца (между 24.10.2017 г. и 03.08.2018 г.), като
разликата между постигнатите цени на тези, особено близки по всички свои характеристики,
имоти е повече от два пъти (41,76 лева най-ниска и 92,30 лева най-висока цена).
Сравнението между цената на използвания като аналог и в двете експертизи имот,
продаден при условията на чл. 35, ал. 3 от ЗОС, е 34,12 лева на квадратен метър
и е приблизително равна с определената от първата експертиза. Същевременно
разликата между пазарната цена на имотите, продадени при условията на чл. 35,
ал. 3 от ЗОС и пазарната цена по заключението от първата съдебна оценителна
експертиза, и най-ниската постигната при чисто пазарен подход цена на продаден
в същия период от време празен самостоятелен поземлен имот със сходни
характеристики (ПИ 72703.501.926), е 22 %, и не е с мащаба на най-голямата
разлика при чисто пазарния подход, която е десет пъти по-голяма. Това е довод
за непригодността на сделките, сключени чрез търг или конкурс, да бъдат
единствените използвани сравними аналози за целите на определяне на пазарна
цена при продажба по чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Съдът намира за несъстоятелни
твърденията на ответника, че цената на продадения по чл. 35, ал. 3 от ЗОС имот
е ниска, тъй като се продават идеални части от него. Тези твърдения не са
доказани от страна на ответника чрез представяне на доказателства за приложени
в експертната оценка в административното производство корекционни коефициенти
за съсобственост при определяне на пазарната цена за тази продажба. Продажбите
на двете половини идеални части от поземления имот са процедирани едновременно
и договорите са сключени на една и съща дата, а съсобствеността е настъпила
вследствие наследяване между близки роднини (брат и сестра). Предлагането за
продажба на идеална част от поземлен имот би било фактор за по-ниска пазарна
цена само при условията на напълно свободен пазар. В случая съсобствеността в
идеални части на сградата, възникнала от наследяване, неизменно води до право
да придобиване по чл. 35, ал. 3 от ЗОС само на съответната част от поземления
имот, а придобиването на идеални части от земята не променя като характер и
интензитет последиците, които съсобствениците вече търпят от съсобствеността си
в сградата.
По всички тези съображения,
съдът намира, че решението следва да бъде изменено, като размерът на пазарната
оценка на недвижимия имот бъде определен в съответствие със заключението на
вещото лице по първата приета в съдебното производство съдебно-оценителна
експертиза. Съгласно удостоверението за данъчна оценка на имота, данъчната
оценка на целия ПИ е
4 311,50 лева, поради което пазарната оценка в
размер на 20 644 лева без ДДС, определена
от вещото лице, отговаря на изискването на чл. 41, ал. 2, изр. първо от ЗОС.
При този изход на
производството, в полза на жалбоподателите следва да бъдат присъдени
направените по делото разноски в размер на 870 лева. Банковите такси за извършен
превод на адвокатското възнаграждение не са присъщи съдебно-деловодни разноски
и не могат да се присъдят. Възражението на ответника за прекомерност на
адвокатското възнаграждение не следва да бъде уважено, тъй като не отчита
обстоятелството, че процесуалният представител е общ за двамата жалбоподатели и
възнаграждението му за сметка на всеки от тях е най-ниското предвидено по чл.
8, ал. 1 от Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения.
Предвид горното и на основание чл. 172, ал.
2, предложение второ от АПК
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ по жалба от Т.Р.Т. и Д.Н.Т.,***, Решение № 1269-2-1/32/28.06.2018 г. на
Общински съвет – гр. В., взето на заседание, проведено на 28.06.2018 година
съгласно протокол № 32 от същата дата, в частта на одобрената с него за целите
на разпоредителна сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОС по заявление от Т.Р.Т. пазарна
оценка на поземлен имот частна общинска собственост, като приема пазарна оценка на ПИ с идентификатор 72709.501.683 в с. Т.,
общ. В., ул. „О.“ № 38, с площ от 603 кв.м в размер на 20 644 (Двадесет хиляди
шестстотин четиридесет и четири цяло) лева без ДДС за целия имот, или 34,24
(Тридесет и четири цяло и двадесет и четири ст.) лева на кв.м без ДДС.
ОСЪЖДА Община В. да
заплати на Т.Р.Т. ***, ЕГН **********, и на Д.Н.Т., ЕГН **********, сумата 870
(Осемстотин и седемдесет цяло) лева.
Решението
подлежи на обжалване пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия: